Как правильно составить претензию застройщику
Отстаивать собственные права важно – это позволяет не только добиться справедливости, но и минимизировать имущественные и финансовые потери. Грамотно составленный документ – половина победы. Расскажем, в каком случае следует подавать претензию застройщику и как правильно ее составить.
Как правильно составить претензию застройщику
Отстаивать собственные права важно – это позволяет не только добиться справедливости, но и минимизировать имущественные и финансовые потери. Грамотно составленный документ – половина победы. Расскажем, в каком случае следует подавать претензию застройщику и как правильно ее составить.
Время чтения ~ минут
Основания подачи претензии застройщику
Согласно федеральному законодательству существуют две стадии решения спора: претензионная и судебная. Официальная досудебная претензия нужна как для мирного урегулирования спора, так и для основания подачи иска, если застройщик отказывается от решения вопроса. Суд вернет исковое заявление, если вопрос не был рассмотрен двумя сторонами в досудебном порядке. Единого списка возможных претензий не существует. Заявление может быть составлено, когда строительная компания не выполняет обязательства и гарантии, указанные в договоре, или противоречит закону. Самые распространенные причины составления претензии:
нарушение сроков строительства;
нарушение при подписании акта приема-передачи квартиры;
заметно изменился метраж квартиры, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения;
застройщик передает квартиру ненадлежащего качества;
во время проживания были выявлены проблемы с качеством работ застройщика, иначе их называют гарантийными;
девелопер навязывает управляющую компанию и др.
Претензия составляется в произвольной форме. Главное — изложить суть проблемы чётко и понятно. В первую очередь зафиксируйте доказательства того, что требования аргументированы. Например, если застройщик нарушил дату сдачи дома в эксплуатацию, следует приложить копию договора, где зафиксирована плановая дата. Вы получите результат от претензии, если она
содержит требования,
мотивирована,
предъявляется в срок,
правильно вручена.
Нужно также изучить вопрос с юридической точки зрения и выписать перечень законодательных актов, на основании которых предъявляются требования. Это необязательно, но так вы сделаете документ более точным и формализованным. Этот примерный план можно использовать как образец составления претензии:
наименование и юридический адрес застройщика;
данные участника долевого строительства: Ф.И.О., место жительства или почтовый адрес для получения обратной связи;
данные договора: номер, дата регистрации;
основания для предъявления претензии с приведением расчетов, если это необходимо; обстоятельств, послуживших основанием для предъявления претензии с указанием реквизитов договора долевого участия;
список законодательных актов, на основании которых предъявляются требования (не обязательно);
ваши требования, например, устранение дефектов строительства или выплата неустойки;
срок исполнения требований,
банковские реквизиты участника долевого строительства (если требованием претензии является выплата);
перечисление прилагаемых к претензии документов;
подпись участника долевого строительства.
дата подачи документа.
Требования, предъявляемые к застройщику
Требования — это важный пункт заявления. Без них польза от предъявления претензии будет нулевой. Требования могут быть нематериальными. Собственник может запросить бесплатное устранение недостатков. Если требование собственника — взыскание компенсации, ее сумму автор документа должен посчитать самостоятельно в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Сумма неустойки для взыскания физическим лицом рассчитывается по формуле: Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ). Согласно 214-ФЗ для расчета нужно взять ставку, которая действовала в день исполнения обязательства, то есть на момент передачи квартиры собственнику. Однако можно направить претензию раньше. В этом случае дольщик может взять любую выгодную для него ключевую ставку за период с плановой даты передачи квартиры до даты составления документа. Еще один возможный вариант — расчет суммы неустойки по периодам. Так вы будете учитывать все ключевые ставки за период просрочки. Посмотреть актуальную для разных дат ключевую ставку можно на сайте Центрального Банка России. В выплату компенсации могут включаться и расходы дольщика, которые он понес по вине девелопера:
расходы на съемное жилье из-за просрочки сдачи квартиры;
затраты на ремонт для исправления дефектов строительства;
затрат на юридические услуги;
компенсация морального вреда и др.
Подробнее о том, что делать, если строительная организация задерживает сроки сдачи квартиры, рассказано в статье.
Когда направлять претензию
Законом не установлены сроки для предъявления претензии, но не затягивайте — пишите о проблеме сразу, как о ней стало известно. Собственник может выявить проблему, уже проживая в новой квартире. В таком случае можно направить заявление до истечения гарантийных сроков: гарантия на дом — 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование здания — 3 года.
Способы передачи претензии застройщику
Претензия составляется в двух экземплярах: один остается у собственника, второй направляется девелоперу. Передать документ строительной организации можно следующими способами:
отправить почтой заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения (рекомендуется),
привезти лично в офис застройщика,
направить курьерской службой доставки.
Отправка почтой
Претензию следует отправить заказным письмом, уведомление по электронной почте не подойдет. Отправитель вкладывает в конверт документ, приложения к нему и опись содержимого. Сотрудник почты подтверждает опись подписью и печатью. Направить претензию можно:
на юридический адрес застройщика. Чаще всего именно он используется для отправки официальной документации. Если юридическое лицо не получило письмо, отправленное на юридический адрес, оно не может ссылаться на причину того, что фактически офис находится по другому адресу.
на договорной адрес. Застройщик может указать в договоре адрес, на который следует отправлять документацию. В другом случае будет считаться, что претензия направлялась по неверному адресу. Оспорить такое требование можно только в суде, поэтому собственнику нужно внимательно изучить договор перед отправкой.
на фактический адрес. Это адрес, по которому реально располагается офис девелопера, часто он не совпадает с юридическим. Дольщик может предъявить свой запрос по такому адресу. Если письмо вернется, его нельзя будет использовать как доказательство уведомления при составлении иска. Можно направить письменную претензию застройщику на юридический адрес и продублировать его на фактический.
Представитель девелопера обязан получить заказное письмо лично. Отправитель может отслеживать статус отправки на сайте почты. Если по истечении 30 дней за письмом не пришли, его отправят обратно со штампом о возвращении. По закону даже не полученное физически письмо считается врученным адресату, его можно использовать в суде.
Передать претензию лично
Этот способ может показаться более надежным, но есть нюансы. Законно получить документы может директор компании или представитель с доверенностью на получение. Скорее всего вас встретит офис-менеджер без подобной доверенности и примет документы самостоятельно. Застройщик должен поставить на ваш экземпляр претензии свою подпись с расшифровкой и дату принятия претензии. Дополнительно добросовестный застройщик может поставить печать на вашем экземпляре претензии и указать входящий номер корреспонденции. Этого может быть недостаточно, если вы столкнетесь с недобросовестным девелопером. Поэтому правильнее все же предъявить застройщику жалобу почтой.
Сроки рассмотрения и удовлетворения претензии
Изучите договор: указан ли там срок реакции застройщика на письма? Если такого пункта в договоре нет, ничего страшного. Укажите в тексте претензии срок, в который застройщик должен предоставить ответ.
Как быть, если застройщик не ответил на претензию или отказывается выполнять ее требования
Если девелопер не ответил на требования или ответил отказом на их удовлетворение, дольщик имеет право подать в суд. Следует прикрепить доказательство досудебного рассмотрения вопроса. Будет надежнее, если вас в суде будет представлять юрист, чтобы застройщик не смог воспользоваться лазейками для ухода от проблемы. В случае положительного решения суда застройщик будет обязан выплатить штраф. Например, в случае отказа выплатить неустойку добровольно, суд установит штраф до 50% от ее суммы. Отстаивать свои права — естественно. Правильное составление и направление претензии позволит вам решить возникшие проблемы. Добросовестные застройщики всегда готовы урегулировать вопрос без суда.
Что делать если подрядчик не успевает выполнить работу в срок
Как поступить Заказчику, когда он понимает, что Подрядчик не успеет выполнить работу в срок, так как времени почти не остается, а работы по договору выполнены только наполовину. Фактически подрядчик ещё не нарушил договорные обязательства, но на практике нарушения сроков избежать не удастся
Гражданский кодекс РФ по этой ситуации предусматривает для Заказчика только одно правомочное условие – п. 2. Ст. 715 ГК РФ – отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков
Но бывает и так, что у Заказчика нет возможности и времени менять подрядчика и единственным выходом остается договориться с действующим исполнителем о том, чтобы он исправил ситуацию
В таком случае Заказчик может «пригрозить» неустойкой и отказом от договора. Также Заказчик может потребовать привлечь дополнительные ресурсы, чтобы рабочий процесс ускорился
Кроме этого Заказчику настоятельно рекомендуется зафиксировать результат переговоров с подрядчиком, который можно отразить в дополнительном соглашении к договору
В документе стоит указать: факт нарушения срока, объем работ, который подрядчик не успел выполнить в срок, варианты мобилизации дополнительных ресурсов исполнителя, срок сдачи результата. Для Заказчика этот документ будет являться одним из доказательств своей правоты, если спор придется решать в судебном порядке
Старший юридический консультант
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Стоит избегать условий об изменении срока окончания работ. Наоборот, лучше добавить фразу вида: «Заключение настоящего дополнительного соглашения не изменяет условий Договора и не освобождает Подрядчика от исполнения своих обязательств по Договору и от ответственности за его нарушение»
Если стороны изменят условия договора о сроках исполнения, то это может сказаться на возможности применить санкции за просрочку исполнения. В частности, могут возникнуть трудности при взыскании неустойки за тот период, как наступит новый срок по дополнительному соглашению
Следует отметить, если стороны предусмотрели передачу работы по частям и заказчик принял часть работ, то не сможет отказаться от нее. Подрядчик имеет право на оплату этой части работ. Так, если заказчик внес аванс, то сможет его взыскать лишь в размере, который превышает стоимость выполненной работы. А если она превысила сумму аванса, то придется доплатить (ст.311, п.4 ст.453 ГК РФ)
Специалист по взаимодействию с клиентами и партнерами
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Если стороны не предусмотрели передачу работы по частям, Заказчик может организовать проведение совместной проверки хода работ по договору, и указать в акте об итогах проверки перечень работ, фактически выполненных на дату проверки (образец Акта представлен в конце статьи)
Также в случае нарушения сроков окончания работ, к подрядчику можно предъявить следующие требования:
1. Заплатить неустойку
Неустойку можно взыскать, если право на нее устанавливает договор, закон или иной правовой акт (п. 1 ст. 330 и п. 1 ст. 332 ГК РФ)
При этом нужно учитывать, что в договоре наиболее часто встречается неустойка именно за нарушение сроков выполнения работ. Если подрядчик их еще не нарушил, то требовать возмещения неустойки не правомерно
Другое дело, если стороны предусмотрели отдельную неустойку «за медлительность». Например, установили штраф за отставание от графика выполнения работ. Его можно взыскать независимо от того, решил заказчик продолжить сотрудничество с подрядчиком или отказаться от договора
2. Возместить убытки
Если из-за медлительности подрядчика возникли убытки, то можно потребовать, чтобы он их возместил (ст.393 п.2 ст. 715 ГК РФ). Однако суд удовлетворит требование, только если установит четыре элемента ответственности На это указывал Пленум Верховного суда РФ в постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) и постановления от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7). Если не будет хотя бы одного из обязательных элементов, то в иске откажут:
- Подрядчик допустил ситуацию, когда невозможно выполнить работы к сроку;
- У заказчика возникли убытки;
- Есть причинно-следственная связь между действиями подрядчика и убытками заказчика;
- Заказчик подтвердил размер убытков разумной степенью достоверности (п.5 ст.393 ГК РФ)
Пример акта совместной проверки хода работы
Документ не отображается? Пожалуйста, обновите страницу или откройте документ в отдельном окне
Что делать, если застройщик нарушает обязательства?
Освещает переход рынка новостроек на проектное финансирование, вопросы ЖКХ, новости ипотечного кредитования, и другие аспекты городской недвижимости.
По мнению экспертов, наиболее надежной формой прямого договора между гражданином и застройщиком на покупку жилья является Договор долевого участия (ДДУ). Но и такая схема не может полностью гарантировать покупателю отсутствие проблем. В конце концов, условия любого, даже самого надежного договора могут быть нарушены девелопером. Аналитики главной премии в области новостроек Urban Awards разобрались, что нужно делать в таких ситуациях.
По мнению экспертов, наиболее надежной формой прямого договора между гражданином и застройщиком на покупку жилья является Договор долевого участия (ДДУ). Но и такая схема не может полностью гарантировать покупателю отсутствие проблем. В конце концов, условия любого, даже самого надежного договора могут быть нарушены девелопером. Аналитики главной премии в области новостроек Urban Awards разобрались, что нужно делать в таких ситуациях.
Считается, что со стороны застройщика возможны три основных вида нарушений при сдаче объекта. Это перенесение сроков сдачи объекта, его недостаточное качество, а также отсутствие обещанных коммуникаций и инфраструктуры. Иногда можно услышать и о более нестандартных инцидентах. Например, власти поменяли генплан развития территорий, в результате чего напротив дома вместо леса вырастет другой высотный комплекс, который сильно портит виды из окон и лишает солнечного света. Но обо всем поподробнее.
Срыв сроков строительства
Девелопер несет ответственность перед дольщиками в рамках действующего законодательства и условий заключенного ДДУ, говорит директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Станислав Михайлов. И время возведения, и качественные требования к дому, а также инженерные коммуникации и инфраструктура, которую необходимо создать, входят в обязательства застройщика. Они оговариваются в условиях договора и отражены в проектной документации.
Если застройщик передаст квартиру позже, чем запланировано в ДДУ, он должен выплатить покупателю неустойку. Неустойка по договору долевого строительства для физических лиц – это цена договора, умноженная на 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (которая в настоящее время составляет 7,25%) и на количество дней просрочки. Например, гражданин подписал со строительной компанией ДДУ на сумму 5 млн. руб. В соответствии с условиями договора, застройщик обязался сдать квартиру покупателю 27 марта 2018 года. Но фактически квартира была сдана на месяц позже – 27 апреля. Таким образом, просрочка составила 32 дня. Исходя из этого, расчет неустойки за 32 дня будет выглядеть следующим образом: неустойка = 5 000 000 руб.*7,25%/150*32 дней просрочки. Получается сумма в 77 333 руб. Для расчета неустойки очень удобно применять специальные интернет-калькуляторы, которые легко найти в любом поисковике.
Кроме неустойки, покупатель может потребовать покрытия убытков, вызванных срывом сроков ввода дома в эксплуатацию. Самый классический пример: дольщику все это время приходилось снимать жилье и платить арендную ставку вместо проживания в новой квартире, ключи от которой должен был выдать девелопер в оговоренный срок.
Впрочем, если покупатель и продавец жилья не хотят доводить ситуацию до суда, у них есть возможность заключить дополнительное соглашение, которое будет приложено к основному договору. В нем будут указаны новые сроки передачи квартиры. В этом случае девелопер может компенсировать издержки дольщику, предложив ему какую-либо уступку.
Если качество хромает
В соответствии с 214-ФЗ, в случае, если застройщик допустил нарушение качества, клиент может потребовать зафиксировать недостатки в соответствующем акте и безвозмездно их устранить в разумный срок, говорит юрист компании Penny Lane Realty Галина Борисова. Другие варианты для дольщика – выдвинуть требование о соразмерном уменьшении цены договора, или возмещении своих расходов на устранение изъянов, говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Если девелопер игнорирует заявление дольщика на ликвидацию качественных дефектов, то покупатель имеет полное право добиваться этого в судебном порядке. В случае если суд встанет на сторону клиента, строительная компания кроме устранения недостатков будет обязана выплатить половину от цены их устранения. Но следует помнить, что в течение 5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию, заканчиваются гарантийные обязательства застройщика по конструктиву дома, его инженерным системам и оборудованию, предупреждает Президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. Сюда относится лифтовое оборудование, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, системы пожарной безопасности, вентиляции и кондиционирования и т. д. После этого все ремонты и замены ложатся уже на плечи собственников.
Кроме того, при определенных обстоятельствах покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать от девелопера вернуть деньги и выплатить проценты. Такая возможность оговаривается частью 2 статьи 9 214-ФЗ, добавляет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко. К таким ситуациям относится существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, или неустранение выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, а также несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта. «Если нарушения, допущенные застройщиком, очевидные и существенные, то участник имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке и получить обратно деньги, а также возмещение убытков. Если нарушения застройщика оценочные, то договор будет расторгнут в суде», – резюмирует Галина Борисова.
Отсутствие коммуникаций и инфраструктуры
Здесь есть одна важная тонкость. Социальная инфраструктура может возводиться как на собственные средства застройщика, так и на деньги дольщиков, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. В первом случае девелопер не несет ответственности перед покупателями, если только он не указал данные объекты в проектной декларации, которая теперь является полноценным приложением к ДДУ. По сути, застройщик строит детский сад или школу по своей инициативе, и эти объекты остаются в его собственности после завершения и передаются им же государству. Во втором случае девелопер строит «социалку» за счет покупателей, что означает их право на владение данными объектами после их ввода в эксплуатацию. Если по какой-то причине инфраструктура остается на бумаге, то дольщик имеет право расторгнуть договор, а также потребовать выплаты компенсации.
Нестандартные ситуации
Иногда можно услышать о более нестандартных ситуациях. Например, когда власти поменяли генплан развития территорий, и напротив дома вместо леса вырастет высотка, которая сильно портит виды из окон и лишает солнечного света. Как утверждают эксперты, застройщик не может гарантировать дольщику, что на соседних участках, которые не подконтрольны девелоперу, не появятся многоэтажные объекты, ухудшающие видовые характеристики квартиры. «Есть немало примеров, когда объект нового строительства заслонил вид в окна построенным ранее объектам. Например, так происходит на Васильевском острове с возникновением намывных территорий и строительством на них, но это не является поводом для компенсаций. Приобретая квартиру с видовыми характеристиками, никто не застрахован от того, что со временем там не будет построен другой объект, который перекроет эти виды», – говорит Екатерина Немченко. По ее словам, компенсации дольщикам возможны только в том случае, если не соблюдены санитарные нормы или если удастся доказать причинно-следственную связь между снизившейся стоимостью старого жилья и появлением нового объекта и юридически корректно зафиксировать снижение цены.
Вместе с тем, строительство многоквартирных домов невозможно без утвержденного проекта планировки территорий (ППТ), который является частью генерального плана развития и разрабатывается в полном соответствии с этим планом, добавляет Мария Литинецкая. Просто так поменять генплан нельзя, и даже если нечто подобное произойдет, власти не могут сделать это без учета ранее принятых ими же решений о выдаче разрешений на строительство, а также заключенных договоров аренды земельных участков. Отмена данных решений обернется многомиллиардными исками собственников и арендаторов земли.
«Теоретически, в подобной ситуации возможно взыскать с застройщика убытки и понесенные такой покупкой издержки, резюмирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Однако на практике, если Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) был изменен с соблюдением всех норм и требований законодательства, то взыскание с застройщика компенсации это крайне сложный процесс».
Управляющие компании помогут?
Иногда покупатели задаются вопросом, реально ли привлечь Управляющую Компанию (УК) к решению проблем с качеством жилья, в случае, если застройщик сдал объект с изъянами. Никита Чулочников рассказывает, что это зависит от добросовестности УК. Если ее цель – это повышение капитализации недвижимости, принадлежащей собственникам, то она через претензионную работу с застройщиком вынуждает его устранять строительные недоделки. Если же цель УК – максимальное высасывание средств собственников, исключительно для собственного обогащения, то она будет стремиться скрывать всевозможные строительные дефекты и минимизировать свои затраты на эксплуатацию и обслуживание.
Переуступка прав требований
По закону дольщик, в случае нарушений условий ДДУ со стороны девелопера, может переуступить права требования неустойки по договору отдельно от основного обязательства. Юридические фирмы скупают такие права у покупателей, пострадавших от переноса сроков ввода объекта. Юристы оценивают примерную сумму, которую им удастся отсудить, и предлагают за несколько меньшие деньги выкупить у гражданина права требования неустойки. Дольщик, если это физическое лицо, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции. На сайтах юридических компаний утверждается, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о неустойке, часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер. Если же права требований неустойки переуступаются юридическому лицу, то они вправе направить иск в арбитражный суд. Как заявляют некоторые юридические фирмы, арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.
Однако такие фирмы работают в арбитражных судах не бесплатно, подчеркивает Галина Борисова. В любом случае, они заберут часть этой «уступленной» неустойки. Кроме того, закон действует везде одинаково, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Договорную неустойку снизит любой суд, если ответчик заявит о ее несоразмерности и докажет эту несоразмерность. В свою очередь, Наталья Шаталина советует, прежде всего, ознакомиться с решениями судов общей юрисдикции по месту нахождения квартиры либо по месту регистрации и оценить насколько сильно они снижают сумму взыскиваемой неустойки. Исходя из этого, можно рассчитать, что выгоднее в каждой конкретной ситуации.
Делаем выводы
Директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International Елизавета Конвей советует выбирать проверенных застройщиков с хорошей репутацией и качественным портфолио объектов. Кроме того, следует предельно внимательно ознакомиться с условиями, сроками и перечнем технических характеристик продаваемой квартиры или апартамента, а также проектной документацией.
К этому можно добавить: во избежание неприятных ситуаций покупателям лучше всего выбирать жилые комплексы, которые удостоились высокой оценки членов жюри премии Urban Awards. Независимое профессиональное жюри, состоящее из ведущих отраслевых специалистов, строго и разносторонне оценивает качество новостроек, участвующих в конкурсе. У строящихся объектов особое внимание уделяется таким параметрам, как финансовые гарантии реализации проекта, бизнес-план проекта, а также динамика строительства. Все это обеспечивает наивысший контроль качества строительства, так что недобросовестный застройщик не имеет никаких шансов получить эту премию.
Александр Ковалевский
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+
Что делать, если застройщик не выполняет обязательства?
Квартира — это дорогостоящий и технологически сложный товар с большим количеством инженерного оборудования и материалов. Поэтому случается, что застройщик нарушает обязательства по договору как по срокам завершения строительства, так и по качеству. Ваши интересы при этом в соответствии с ФЗ-214 в полной мере защищает только договор долевого участия (ДДУ) — именно он позволяет требовать компенсацию.
Нарушения обязательств застройщиком делятся на несколько типов:
- Нарушение сроков сдачи объекта.
- Существенное изменение проектных решений и площади объекта.
- Отклонения по качеству квартиры.
В большинстве случаев замечания по качеству объекта застройщик устранит добровольно, иногда даже предложит небольшую компенсацию или подарок.
В случае же с задержкой сроков передачи объекта или изменениями проекта будьте готовы к взысканию неустойки и компенсаций в судебном порядке, т.к. застройщики не готовы идти на существенные добровольные выплаты. Кроме того, обычно они стремятся обратить внимание суда на внешние обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств (получение разрешений на подключение к коммуникациям и т. п.), что приводит к снижению неустоек.
Подробнее о главном
1. Нарушение сроков сдачи объекта
Нарушение сроков по ДДУ
По ДДУ, в случае нарушения предусмотренного договором срока, застройщик обязан выплатить дольщику пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки для физических лиц и 1/300 для юридических лиц. Срок просрочки считается от прописанной в договоре даты передачи объекта недвижимости до фактического подписания акта приема-передачи квартиры с указанным номером разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Пример расчета неустойки по договору на покупку квартиры стоимостью 6 000 000 руб. с просрочкой 100 дней:
6 000 000 x 100 дней задержки х ставка рефинансирования 8,25% /150 = 330 000 рублей составит неустойка.
Если строительство не может быть завершено в предусмотренный срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до указанного в договоре срока обязан отправить дольщику уведомление о переносе срока завершения объекта. При подписании дополнительного соглашения к договору об изменении срока дольщик теряет возможность взыскания пени за нарушение сроков договора. Однако он имеет право отказаться от подписания дополнительного соглашения и требовать в будущем уплаты неустойки.
При задержке передачи объекта более чем на 2 месяца покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом ему должна быть возвращена сумма договора, уплаченная при совершении сделки, и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (на сегодня при ставке рефинансирования ЦБ 8,25% проценты составят 20% годовых, что значительно превышает ставку по депозитам).
Даже если (частый случай) срок сдачи объекта переносится на 2-3 месяца по независящим от застройщика причинам, дольщики сохраняют право требовать неустойку. Соглашение сторон при это может увеличить, но никак не уменьшить размер неустойки относительно установленного в законе.
В большинстве случаев, даже если сроки строительства объективно задерживаются, застройщики не готовы добровольно компенсировать неустойку, т. к. лишь небольшой процент клиентов обращается в суд за ее взысканием. Судебная практика показывает, что сумма неустойки может быть снижена в 2-3 раза по сравнению с предусмотренной законом, если застройщик указывает на не зависящие от него причины задержки (например, задержки в получении разрешений от городских служб и/или снабжающих организаций, изменения требований к проектированию/строительству, повлекшие необходимость существенных изменений проекта и т. п.).
Нарушение сроков по другим договорам (кроме ДДУ)
При покупке квартиры по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи срок сдачи квартиры задержан быть не может, т. к. объект уже построен и введен в эксплуатацию, а при договоре купли-продажи даже оформлен в собственность. При покупке недвижимости по ЖСК закон гарантий не дает, все отношения между участниками ЖСК регулируются уставом. В отличие от дольщиков члены ЖСК не вправе требовать взыскания средств за неисполнение обязательств кооперативом, более того, пайщиков можно принудить к дополнительным расходам по решению собрания кооператива. О типах договоров в новостройках читайте в нашей статье.
2. Существенное изменение проектных решений и площади объекта
Застройщик имеет право в одностороннем порядке скорректировать проектную документацию строящегося дома. В этом случае он обязан повторно пройти экспертизу проектной документации, получить новое разрешение на строительство и опубликовать измененную проектную декларацию на сайте. Это может повлиять на интересы дольщиков, заключивших договор до изменения проектных решений.
Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенного нарушения условий договора, а также получить соразмерную компенсацию стоимости объекта недвижимости, в случае если при корректировке проектной документации уменьшилась стоимость строительства или снизилось качество дома.
Однако закон не дает однозначного определения существенных изменений и методов оценки их стоимости. Этот вопрос решается судом в каждом конкретном случае, и как показывает судебная практика, существенными признаются те изменения, которые мешают или препятствуют проживанию в квартире определенной категории граждан. Например, к существенным изменениям могут быть отнесены изменение количества комнат, отсутствие окон в части комнат, изменение площади квартиры на 10 и более процентов. Большинство остальных изменений, скорее всего, будут признаны судом несущественными.
Как правило, в случае существенных изменений застройщик добровольно предложит урегулировать спор в досудебном порядке. Нередко предлагается денежная компенсация или возврат денег за квартиру в полном объеме с учетом процента за пользование деньгами. Но если изменения являются не существенными с точки зрения застройщика, покупателю придется отстаивать свои интересы в судебном порядке.
3. Несоответствие качества квартиры
214-ФЗ устанавливает гарантийный период на квартиру не менее 5 лет, и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.
Согласно статье 7 214-ФЗ, объект строительства должен соответствовать проектной документации и условиям договора, в ином случае дольщик вправе требовать от застройщика:
- Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
- Соразмерного уменьшения цены договора.
- Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В большинстве случае проблемы с качеством объекта будут ограничиваться мелкими и несущественными недостатками, которые застройщик устранит после письменной претензии со стороны покупателя по результатам первичного осмотра квартиры. Подробнее про возможные недостатки можно прочитать в разделе «Этапы передачи квартиры — осмотр».
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков дольщик вправе потребовать возврат денежных средств и процентов за пользование деньгами. Существенными недостатками признаются те, которые мешают или препятствуют проживанию в квартире, например, нарушения требований инсоляции (освещенности), вентиляции и других критически важных для проживания человека инженерных систем. Чтобы доказать масштаб нарушений, необходимо провести независимую строительную экспертизу и получить заключения со специальными замерами, которые и являются основанием для возможных судебных разбирательств с застройщиком.