Чем коммунальная квартира отличается от общежития?
Общежитие и коммунальная квартира — это два вида жилья, на территории которых проживает несколько человек или семей, не имеющих родственных связей. Территории используются для проживания, выделяются общими местами пользования, имеют различные характеристики. Ознакомимся детально, чем коммуналка отличается от общежития, где лучше селиться для постоянного или временного размещения.
Что такое коммуналка?
Жилая площадь, находящаяся в государственном ведомстве, заселяется новоселами согласно исполнительному решению госорганов. Такая площадь числится в статусе «коммунальная квартира». Территория поделена на зоны, предназначенные для размещения одного человека или семьи.
Коммуналка представляет собой просторную квартиру с двумя, тремя, четырьмя изолированными помещениями, где проживают семьи. При заселении в коммуналку учитывается количество человек в семье. Большим семьям предназначались помещения увеличенной кубатуры, одному человеку или паре без детей доставалась маленькая комната.
Как возникла коммуналка?
Такой вид частично совместного жительства возник в XVIII веке. Сдачей занимались хозяева жилого помещения, сдающие «углы» внаем приезжим студентам и рабочим.
С 1917 года возникло определение «подселение», когда к жильцам больших жилых территорий подселяли целые семьи. В тот период был установлен норматив, предусматривающий 10 м² на взрослого человека и ребенка до 2 лет. Если ребенку было больше пяти лет, ему полагалась площадь 5 м².
Начиная с 1924 года нормы по площади были увеличены до 16 квадратных метров, вне зависимости от возраста.
Начиная с 50-х годов власти начали активно отстраивать жилой фонд в виде многоквартирных домов в несколько этажей, благодаря чему у многих появилась возможность отселиться. Коммунальные квартиры по-прежнему существуют, лидером по численности является Санкт-Петербург.
Быт в коммуналках
Совместный быт в коммуналках ярко освещен художественными произведениями и советскими фильмами. Жильцы владеют собственными комнатами, кухня и санузел являются общими зонами. Эти помещения являются наиболее конфликтными, так как всем хозяйкам не хватает места, необходимо регулярно проводить уборку по графику. Добросовестно уборку никто не проводил, места общего пользования оставались грязными, что и становилось причиной конфликта.
Недостатки коммунальной квартиры:
- личное пространство ограничено собственной зоной;
- сдать комнату можно с одобрения других жильцов;
- очереди в ванную, санузел, конфликтные ситуации на кухне.
Продать часть в коммуналке можно при нотариальном отказе собственников соседних помещений, имеющих право на покупку. Если с соседями дружественные отношения не сложились, они могут намеренно затягивать процесс продажи.
Плюсы, как ни странно, в коммуналке тоже есть:
- Экономическая доступность. Этот сегмент недвижимости является доступным для приезжих работников. Купить площадь легче, чем продать, и возможность дает свой «угол» на первое время.
- Проживание в коммуналке дает прописку, которая решает множество проблем с трудоустройством.
- Покупка может стать хорошим инвестированием в недвижимость, которая дорожает из года в год.
Несмотря на недостатки и необходимость разделять общие зоны пользования, многие бывшие жильцы коммуналок тепло отзываются о временах жизни в квартире общего пользования.
Что такое общежитие?
Основной фонд — ведомственный, принадлежит учебным учреждениям, предприятиям, фабрикам, заводам. К заселению допускаются учащиеся и работники предприятия. Пребывание временное, решение о поселении принимается администрацией или комитетом.
- Коридорный. Жилые зоны расположены в ряд вдоль длинного коридора. Помещения общего пользования расположены в конце коридора.
- Блочный. Чаще наблюдается в коммерческом сегменте. Секции поделены на изолированные блоки, где расположены несколько комнат с общей кухней и санузлом.
- Квартирный. Помещения обустроены в квартирах с большой планировкой, где есть изолированные комнаты.
- Цена. Определяющий фактор для студентов и рабочих. Стоимость в разы ниже цены за съем отдельной квартиры. Территория включает минимальный набор мебели и утвари, что позволяет сэкономить на обустройстве.
- Месторасположение. Здания располагаются вблизи места учебы или работы, что гарантирует экономию времени и средств на проезд.
- Дисциплина. Рабочие и студенческие «общаги» дисциплинируют жильцов, так как здесь действуют строгие законы и ограничения. При нарушении общепринятых правил существует риск выселения.
Минусы присутствуют, и их нужно учитывать при выборе места заселения. На первом месте — совместность проживания. Кого-то может раздражать беспорядок на столе или кровати соседа, частые гости, задерживающиеся допоздна.
Санитарные условия также оставляют желать лучшего, так как все места общего пользования трудно поддерживать в чистоте при таком количестве жильцов.
Тишина в общежитии — это редкое явление. Поэтому студентам, готовящимся к экзаменам или сессии, приходится бороться с шумными соседями, музыкой, весельем.
В студенческих на период каникул учащихся могут попросить на выезд, чтобы на время расселить заочников или новых абитуриентов.
Правила проживания строгие. Входные двери закрываются в определенные часы — если студент имеет вечерние подработки, есть риск не попасть внутрь до самого утра.
Чем отличается коммуналка от общежития?
Оба вида жилья являются бюджетными, имеют места общего пользования, но существенно отличаются по особенностям и характеристикам. Рассмотрим на примере таблицы характерные отличия:
Кухня поделена на зоны, у каждого жильца есть свой стол, уголок для размещения утвари. Плиты отдельные или поделены на конфорки. Утварь у каждого своя.
Зона кухни и утварь общие, жильцы пользуются всем совместно, за исключением лично приобретенных предметов.
Комнату можно приватизировать, передать по наследству.
Комната временного проживания не приватизируется, не наследуется.
Предназначена для постоянного проживания.
Используется на период работы, учебы.
Комната предназначена для 1 человека или семьи.
В комнате могут проживать несколько жильцов.
Отсутствуют общепринятые жесткие запреты.
Есть ограничения по приему гостей, времени посещения.
Основная разница этих двух вариантов проживания — это целевое назначение. Коммунальная площадь выдается гражданам вне зависимости от статуса и места работы. Квартиры общего пользования могут располагаться в любой части города.
Койки распределяются ведомственным комитетом по запросу учащегося или работника. В комнаты заселяются только те, кто учится или работает на предприятии, которому принадлежит здание. Жильцам предлагается временная регистрация. Здания располагаются вблизи от места работы, учебы.
Что выбрать для проживания, коммуналку или общежитие?
Выбор в пользу коммунальной квартиры или общежития нужно делать, исходя из будущих планов. Если вы планируете приехать в крупный город только на период учебы или работы вахтовым методом, вариант временного пристанища будет оптимальным. Временное проживание сэкономит деньги, так как не нужно покупать квадратные метры. К тому же на ведомственных территориях оплата коммунальных платежей в разы ниже.
Для тех, кто имеет далеко идущие планы и желает остаться в столице, лучшим вариантом станет приобретение части в коммунальной квартире. Купить недвижимость могут граждане, достигшие 18-летнего возраста. Студент может приобрести комнату за доступную стоимость и получить постоянную прописку, что повысит шансы при поиске работы. Граждане, приезжающие на вахтовую работу, могут купить комнату в собственность и начать искать постоянное место работы. В коммунальных квартирах гораздо тише, чем в студенческих или рабочих помещениях, можно отдохнуть после смены, подготовиться к учебе, приглашать друзей или родственников без ограничений. К тому же вам не придется ночевать под дверями помещения, если задержитесь на работе или в гостях.
Оставьте ваш телефон и мы свяжемся с вами через 15 минут!
или позвоните нам +7 (499) 181-61-98
Если вы ищете комфортное и недорогое жилье на время пребывания в Москве на период работы, учебы, командировки или экскурсии, предлагаем рассмотреть общежитие на ВДНХ. Месторасположение имеет удобную транспортную развязку, откуда можно добраться в любой район города. Здесь предлагаются чистые и уютные комнаты на одного или нескольких человек, есть парковка, охрана, Интернет, подключаемый по запросу. Цены конкурентны, атмосфера приближена к домашней. Общежитие коммерческого типа — это идеальный вариант бюджетного и комфортного жилья.
- для организаций:
+7 (910) 167-33-69
+7 (967) 242-80-26 - круглосуточно — для физических лиц:
+7 (499) 181-61-98 - info@gostinica-vdnh.ru
Что лучше: комната в коммунальной квартире или общежитии
Задумались о покупке жилья, но не хватает финансов? Возьмите комнату в общежитии или коммунальной квартире. Расскажу, как я выбрала бюджетное жилье и превратила комнату без окон и дверей в большую однокомнатную квартиру в новом доме за пять лет.
- Как все начиналось
- Варианты
- Общежитие и коммунальная квартира
- Цена
- Ликвидность
- Перспективы
- Соседи
Как все начиналось
За свои 35 лет я четыре раза покупала жилье: сначала одну комнату в двухкомнатной коммуналке, потом вторую, затем превратила их в единое помещение, продала его и взяла большую однокомнатную, а потом помогла сестре выбрать и оформить квартиру.
В каждом случае выбор подходящего варианта напоминал тост из «Кавказской пленницы» : имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания. Денег на квартиру мечты всегда решительно не хватало.
Перед первой покупкой на руках у меня был 1 200 000 рублей — подарок родителей к началу взрослой жизни. Я всегда считала, что нет смысла копить на полноценную квартиру и откладывать покупку. Цены на жилье растут очень быстро, и угнаться за ними тяжело. Нужно ориентироваться на имеющийся бюджет либо брать ипотеку.
Я решила найти жилье в пределах 1 200 000 рублей. Выбирала между комнатой в коммунальной квартире и общежитии.
Я открыла сайт «Авито» и пустилась в «румтуры» по казанским общагам и коммуналкам. Диапазон жилья был довольно широк — я рассматривала все районы города и квартиры разных годов постройки: «сталинки», хрущевки, «ленинградки».
«Сталинки» — это невысокие многоквартирные дома, построенные с 1933 по 1961 год. У них множество достоинств: высокие потолки и большая площадь, широкие подъезды, хорошая шумоизоляция, удачное расположение, небольшая этажность. К недостатку можно отнести только возраст дома.
Хрущевки — дома, построенные с 1956 по 1974 год. В Казани преобладают панельные и кирпичные пятиэтажки. К плюсам можно отнести сравнительно невысокую стоимость, удачное расположение (не обязательно в центре, но большинство хрущевок находятся в хороших местах в спальных районах), уютные зеленые дворы. Но есть и недостатки: маленькие кухни, деревянные облезлые полы, совмещенный санузел и невысокие потолки (2,5 м).
«Ленинградки» — панельные или блочные дома с множеством подъездов, построенные в 70–80-е годы прошлого века. К плюсам относятся сравнительно большая кухня (8–10 метров), лифт в доме, несущие межквартирные перегородки, которые обеспечивают хорошую шумоизоляцию, удачные планировки (отсутствие проходных комнат и равномерное распределение территории внутри квартиры).
Варианты
За месяц я побывала примерно в 10 – 12 квартирах. Вот наиболее запоминающиеся.
Комната в трехкомнатной коммуналке
Комната в общежитии
Комната в двухкомнатной коммуналке
Спальный район недалеко от центра
Историческая часть города, до центра можно добраться пешком
Спальный район с хорошей транспортной развязкой
1 250 000 ₽, удалось сбить до 1 140 000 ₽
Чистый, но очень бюджетный
Семья из четырех человек. Хозяйка недоброжелательно разговаривала
Не смогла познакомиться, в общежитии их много
Благоустроенный двор, большая квартира, нет балкона
Тесный блок на 10 комнат, общая территория захламлена, плохой ремонт в подъезде и блоке
Близко к дороге, угловое расположение комнаты
Нет. Не понравилась соседка
Нет, не понравилась общая территория
Да: сосед живет в другом месте, светлая большая квартира
Общежитие и коммунальная квартира
В коммунальной квартире комнаты принадлежат разным собственникам — кому-то досталось несколько, а кто-то ютится в одной. Причин этому множество, и все они связаны с прошлыми хозяевами и порядком приватизации жилья.
Вся территория общежитий состоит из секторов, в которых может быть разное количество комнат и общая кухня с санузлом. Сам термин «общежитие» означает временное жилье, которое дает учебное заведение или предприятие. Согласно статье 92 ЖК РФ продавать его нельзя, поскольку оно находится в собственности организации.
Сначала его нужно приватизировать, получить статус квартиры или жилого помещения. Комната со статусом квартиры в общежитии — это обособленное жилое помещение с доступом к местам общего пользования.
Перед покупкой можете посоветоваться с профессионалом в области недвижимости. Десять лет назад я выбирала самостоятельно и ориентировалась собственные предпочтения. Но в процессе написания статьи я обратилась к эксперту.
Плюсы и минусы коммуналок и общежитий
Юлия Усачева
генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»
У обоих вариантов есть как плюсы, так и минусы. Но, на мой взгляд, общежитие является более выигрышным.
Те общежития, которые сейчас еще существуют во многих городах, кроме студенческих, — в основном, это бывший ведомственный фонд, в котором предприятие выделяло для своих работников комнаты для временного проживания. Но сейчас многие помещения приватизированы. Встречаются даже комнаты в общежитии, имеющие статус квартиры. В таком случае при распоряжении подобным имуществом не возникает никаких проблем ни с продажей, ни с дарением, ни с оформлением жилья.
Современная коммуналка — это обычная квартира в жилом доме, в котором у каждой комнаты свой владелец, а кухня, ванная, прихожая являются местами общего пользования.
Юридически это может быть оформлено по-разному. Например, как долевая собственность. В таком случае при продаже своей комнаты владельцу необходимо получить согласие всех совладельцев. И продать или купить комнату, находящуюся в долевой собственности, с использование ипотеки не получится.
Если помещение в коммунальной квартире выделено как отдельный объект недвижимости — комната, то его уже можно покупать и продавать с помощью ипотеки. Но при этом все равно на любые манипуляции со своей собственностью нужно будет получать согласие остальных соседей.
Отдельный вопрос — оплата жилищно-коммунальных расходов. В общежитии в каждой комнате установлены счетчики, и квитанция приходит на каждого владельца помещения отдельно. Туда же включаются расходы за коммунальные услуги в местах общего пользования, поделенные на всех владельцев. В случае, если кто-то из соседей платить не будет, нет рисков, что вас вместе с ним оставят без воды и света.
Другое дело в коммунальной квартире. Как правило, счетчики на всех жильцов одни, и если кто-то из собственников не может или не хочет оплачивать свою часть расходов, то это придется сделать остальным собственникам, чтобы всю квартиру не отключили от света и воды.
Цена
Комната в общежитии и в коммунальной квартире относится к бюджетному жилью, поэтому цены существенно не различаются. Посмотрим на стоимость такого жилья на «Авито» на сегодняшний день.
Год постройки дома, тип
Улица, особенность локации
Комната в общежитии со статусом квартиры
Тополевая, далеко от центра
98 958 ₽ за кв. м
Комната в коммунальной квартире, 1/3
Профессора Камая, спальный район, хорошая транспортная развязка
105 422 000 ₽ за кв. м
Комната в общежитии со статусом квартиры
Амирхана Еники, центр города, очень удачная локация
162 500 000 ₽ за кв. м
Комната в коммунальной квартире, 1/3
Химиков, близко к центру
136 111 ₽ за кв. м
Комната в коммунальной квартире, 1/3
122 000 ₽ за кв. м
Комната в общежитии со статусом квартиры
Карбышева, спальный район с хорошей транспортной развязкой
173 000 ₽ за кв. м
Если проанализировать данные, видно, что на итоговую стоимость больше всего влияют локация и ремонт. Например, комната на улице Назарбаева без ремонта стоит 2 200 000 рублей. Жилье с такой же площадью, но с отделкой под ключ на соседней улице Качалова обойдется покупателям в 2 700 000 рублей.
Разница составляет 500 000 рублей. Ремонт в одной комнате стоит гораздо дешевле. Вывод: хозяин сделал «косметику» специально для продажи. Либо работали перекупщики — люди, которые покупают бюджетное жилье в плачевном состоянии, ремонтируют и продают в разы дороже.
Мне кажется, лучше купить «убитую» комнату и сделать качественный ремонт на свой вкус. «Косметика» на продажу выглядит красиво, но собственник, скорее всего, использовал самые дешевые отделочные материалы.
Хорошее расположение требует большей доплаты. Чем ближе к центру, тем дороже. Можно рассмотреть хорошие спальные районы с доступной транспортной развязкой.
Разброс цен огромен — от 1 до 3 млн рублей. Слишком дешевые варианты всегда имеют сюрпризы. Какие-то «всплывают» сразу: например, конфликтная соседка или общая территория в «убитом» состоянии. А некоторые вы обнаружите только после покупки. В любом случае слишком низкая цена должна насторожить.
Вы можете купить комнату с минимальными накоплениями. Оформите ипотеку под низкие проценты в Совкомбанке, и завтра мечта станет реальностью.
Можно купить комнату в кредит, а потом сдавать. Так ваше жилье будет само оплачивать ипотеку.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
В 2018 году я искала квартиру. Однокомнатные варианты в «ленинградках» стоили 2 200 000–2 800 000 рублей. Нам предложили квартиру с хорошим дорогим ремонтом в спальном районе недалеко от центра за 2 000 000 рублей. Когда я вошла в квартиру, поняла, что проблема в кухне. Когда коридор, санузел, балкон, зал были полнометражными, ее площадь была примерно 3 кв. м. Мы так и не поняли почему — возможно, была неузаконенная перепланировка.
Также собственник попросил занизить стоимость квартиры, то есть в документах купли-продажи указать сумму в полтора раза меньше. Если продавать жилье в течение трех лет после покупки, необходимо заплатить налог в 13% от общей стоимости.
Платежа можно избежать, если квартира при продаже будет стоить меньше, чем при покупке. Собственник в данном случае не получает доход от разницы в купле-продаже, поэтому не платит проценты.
Однако соглашаться на такие условия — значит нарушать закон и нести большие риски. Если сделка по каким-то причинам аннулируется, собственник вернет вам только указанную в договоре сумму.
Деньги все-таки пахнут. Именно так собаки в аэропорту определяют людей, которые незаконно перевозят с собой много наличных.
Другой факт
Ликвидность
Комнату в коммунальной квартире продать легче, чем в общежитии, по нескольким причинам.
В общежитии места общего пользования выглядят хуже: в коридорах много лишних вещей. Это объяснимо, так как в одном блоке живет множество людей в небольших комнатах. Иногда в общем блоке есть дополнительные кладовки-клетушки, которые еще больше съедают пространство и создают ощущение тесноты. На общей кухне часто могут быть суета, разговоры.
Ремонт в общежитии вы сможете сделать только в своей комнате. В коммуналке же можно не пожалеть средств и облагородить кухню, коридор и санузел. Возможно, соседи не согласятся в этом участвовать. Но привести в порядок общую территорию в коммуналке легче, чем в общежитии.
Есть и другая сторона медали. Если вы не найдете общий язык с соседями, продать жилье в квартире будет сложнее. В первую очередь по закону вы должны сначала предложить жилье соседям. Если же они не соглашаются и не отказываются, а тянут время, нужно отправить им письменное уведомление. Молчание в данном случае равняется отказу: можно свободно продавать.
Но есть еще одна проблема. Вредный сосед может попросту отпугивать покупателей. Мы смотрели отличную комнату в «трешке» спального района. «Ленинградка», зеленый уютный двор, чистый подъезд, большая комната — я бы согласилась без раздумий. Но соседка восприняла меня очень агрессивно. Сказала, что прежний хозяин сдавал комнату кому попало, портил им жизнь, а сейчас настала их очередь. Я просто не стала связываться.
Перспективы
Для многих бюджетное жилье — переходный этап или просто вложение денег, так как его все равно планируется продавать.
Если вы возьмете комнату в общежитии, выход один — перепродать ее со временем. Можете сделать уютный ремонт, тогда ее стоимость вырастет благодаря вложениям на «косметику» и общему росту цен на жилье.
Комната в коммуналке в этом плане перспективнее, так как можно выкупить долю у других собственников и стать хозяином полноценного жилья. Но лучше для этих целей выбирать двухкомнатные квартиры с одним владельцем. Можете до оформления сделки спросить у хозяев остальных комнат, какие у них планы.
В нашем случае так и получилось. В августе 2013 года мы купили комнату в «двушке» за 1 140 000 рублей. Двенадцатиметровая спальня по соседству сдавалась. В октябре 2015 года выкупили долю за 930 000 рублей. Собственник поднял стоимость примерно на 100 000 рублей, так как знал о нашей заинтересованности. Мы попробовали сбить цену, но писать отказ и ждать, пока другие покупатели появятся, не захотелось.
Мы взяли кредит в 700 000 рублей под 10,3%. Каждый месяц должны были возвращать 11 000 рублей. В комнате сделали косметический ремонт своими силами: поменяли обои, межкомнатную дверь, поставили новую мебель. Сдали комнату за 9 000 рублей. Разницу доплачивали, старались делать переплаты и закрывать кредит досрочно.
В сентябре 2018 года я объединила комнаты, оформила все в собственность как полноценное жилье и продала квартиру за 2 550 000 рублей. 200 000 брала у родителей в долг, чтобы погасить ипотеку. Взяла еще ипотеку на 500 000 рублей. Купила однокомнатную квартиру 37 кв. м в доме 1997 года. Вернула маме долг, а на оставшуюся сумму сделала ремонт в новом жилье.
Ежемесячный платеж составил 6 400 рублей в месяц в течение пяти лет. Я откладывала деньги и три раза делала досрочные погашения. Ипотеку удалось закрыть за три года.
Хотите, чтобы накопления «работали»? Сделайте вклад в Совкомбанке.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка до 15,1% убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Соседи
Один из самых сложных и животрепещущих вопросов. Соседи играют огромную роль даже в изолированном жилье, а в коммуналках и общежитиях тем более.
В общежитии у вас будет много соседей. Тут большое значение имеет общий контингент. В блоке все семейные? Значит, в коридорах будет чисто и тихо по ночам, но на кухне возможна толкучка. Если много молодых и свободных, есть опасность шумных тусовок. Хотите все разузнать? Наведайтесь в блок вечером, когда все приходят с работы: оцените общую атмосферу, расспросите соседей о собственнике, плюсах и минусах жизни в данном месте.
Да, соседей в общежитии много, но контакт с ними не такой тесный, как в коммунальной квартире. Проблема коммуналки заключается в том, что каждый считает себя основным хозяином. Часто это становится причиной конфликтов.
Например, в моей квартире так и получилось. Второй собственник по имени Айдар не жил в квартире, но у нас возник спор из-за ремонта. Квартира была в критическом состоянии, но Айдар наотрез отказался вкладываться. «Если хотите, меняйте кухонный гарнитур, я на свою часть поставлю сам: куплю какую-нибудь рухлядь на “Авито”», — вот дословная цитата после того, как переговоры зашли в тупик. Пришлось менять все исключительно за свой счет.
Следующим сложным моментом были квартиранты. На момент покупки в соседней комнате жил разведенный мужчина 34 лет. Мы жили по заветам кота Леопольда — исключительно дружно.
Пока однажды он не съехал и ко мне не нагрянули два брата. Одного звали Насим. Маленький смуглый мужчина приехал из Рыбной Слободы, одного из районов Татарстана. Второй — статный, с крупными татуировками на руках, полностью лысый — назвался Александром из Самары. По легенде они были двоюродными братьями, а в реальной жизни — моими новыми соседями.
Всю ночь Александр, Насим и еще один неизвестный мужчина шумно отмечали новоселье. В 2.00 я пригрозила вызвать полицию, и они разошлись. С утра я позвонила Айдару и сказала, что с такими квартирантами жить не буду. Он не хотел возвращать мужчинам деньги и заниматься поиском жильцов. Вопрос решился только после моей угрозы обратиться в налоговую службу.
Безусловно, комнаты в общежитии или коммуналке по уровню комфорта не сравнятся с отдельными квартирами. Но это хорошее вложение денег, которое приведет вас к жилью мечты. Потом вы сможете продать комнату и использовать деньги в качестве первоначального взноса на любое жилье.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Чем общежитие отличается от коммунальной квартиры
Оба типа жилья предполагают коллективное проживание, однако разница между коммунальной квартирой и общежитием все-таки есть и существенная. Какая именно, расскажет «Рамблер».
Коммунальная квартира предназначена для постоянного проживания и является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.
Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.
Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.
В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.
Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.
Дешевле комнаты в коммуналке
Можно ли в Петербурге купить жилье, которое стоило бы дешевле самой маленькой комнаты в коммунальной квартире? Вопрос, как выяснил БН, отнюдь не риторический. Такие предложения на вторичном рынке имеются.
Речь идет о комнатах в бывших ведомственных общежитиях коридорного типа. Сразу оговоримся: с точки зрения закона, а именно Жилищного кодекса, бывшие «общаги» являются жилыми домами, а комнаты на этажах – частью «обычных» коммунальных квартир (порой такая квартира может состоять из 30 и даже 40 комнат). Однако, несмотря на формальное сходство, коммуналки и общежития представляют собой совершенно разные типы жилья. Со своими плюсами и минусами.
Советское наследство
И коммунальные квартиры, и ведомственные общежития передают современной России своеобразный привет из советского прошлого. И те и другие начали массово появляться в Петрограде-Ленинграде сразу после Октябрьской революции (хотя фабричное жилье для рабочих существовало в столице Российской империи и до 1917 года).
Но если коммуналки образовывались путем «уплотнения буржуазных элементов», а именно вселения в частные многокомнатные квартиры дополнительных жильцов, преимущественно пролетарского происхождения, то здания общежитий строились часто «с нуля», на средства одного или сразу нескольких городских предприятий.
Начиная с конца 1920-х годов в общежития заселяли так называемых лимитчиков, то есть неквалифицированных рабочих из провинции, приезжавших в крупные города на заработки. Большие заводы предоставляли рабочему койко-место в собственных общежитиях. Скромные по размерам фабрики селили приезжую рабочую силу в межведомственные «общаги» (именно такая показана в знаменитом фильме «Москва слезам не верит»).
Отметим, что «лимитчики» обычно устраивались на малооплачиваемые должности, на которые «коренных» жителей заманить было крайне сложно. Большинство молодых провинциалов стремились любыми способами закрепиться в большом городе, и многие ради прописки были готовы стоять у станка годами без особой надежды на какую-либо карьеру. И хотя по закону их могли выселить и лишить временной прописки за нарушения дисциплины, на практике такое происходило нечасто. Таким образом, многие низкооплачиваемые рабочие жили в общежитиях многие годы, а сами «общаги» пользовались не самой лучшей репутацией – преступность в микрорайонах, где их было особенно много, была выше среднегородской и во времена «застоя».
Полная приватизация
Многие из таких «лимитчиков», а также их семьи, продолжали проживать в общежитиях и на момент развала Союза и начала рыночных реформ. Их соседями зачастую были и выпускники вузов, приехавшие в Город на Неве по распределению. Этим людям в 1970-80-е годы обещали предоставить жилье в течение трех лет и ставили на очередь по улучшению жилищных условий. Однако в 1985 году Закон «О молодых специалистах» прекратил действовать и никаких квартир обитатели «общаг» не получили.
С началом приватизации дома, где проживали рабочие, начали продавать вместе с предприятиями. В итоге к началу XXI века в частных руках оказалось несколько десятков ведомственных общежитий (большая часть все же была передана на баланс города). Права жильцов в соответствующих законах прописать как-то забыли, а потому в Петербурге то и дело вспыхивали скандалы, связанные с попытками насильственного расселения бывших «общаг». Кстати, не прекратились они до сих пор.
Жители общежитий, ставших городской собственностью, долгое время также были обделены: они снимали жилье у государства, но приватизировать свои комнаты не могли. Эту несправедливость городские власти исправили лишь к марту прошлого года, когда официально жилыми домами стали 214 общежитий Петербурга.
Кстати, несколько недель назад Президент России подписал указ, согласно которому жильцы бывших ведомственных общежитий, которые были переданы в ведение местного самоуправления после 1 марта 2005 года (то есть после вступления в силу нового Жилищного кодекса), получили право на заключение договора социального найма своего жилья. А значит, у них есть еще почти полгода, чтобы сделать свои комнаты частной собственностью.
Самое дешевое
Типичное общежитие коридорного типа представляет собой здание высотой от пяти до 12 этажей, где на каждом этаже располагается от 15 до 40 комнат. Отметим, что часть бывших «общаг» расселены и реконструированы под элитное жилье, но повезло в основном обитателям зданий в историческом центре (в итоге они получили отдельные квартиры). Многие общежития советского времени превратились в нечто вроде хостелов, где селятся гастарбайтеры.
Однако на вторичный рынок выходят так называемые малосемейные общежития. По сути, это отдельные квартиры (порой даже двухкомнатные), но с кухней, душем и туалетом в коридоре. Но есть и исключения – комнаты студийного типа, когда все удобства находятся внутри «квартиры». Правда, такое предложение на вторичном рынке исчисляется буквально единицами.
Разумеется, в последнем случае речь идет о практически полноценных квартирах. Поэтому цены на них близки аналогичному по площади жилью в пригородах Петербурга, например Гатчине, Тосно или Сертолово. Стоимость однокомнатной квартиры в бывшем общежитии внутри городской черты начинается от 2,5 млн руб., при этом речь идет о довольно солидном по площади жилье – от 40 кв. м.
Комнаты с удобствами на этаже также являются на рынке примером самого дешевого предложения. 14-метровое помещение можно купить всего за 800 тыс. руб. При этом вашими соседями будет «всего» десять семей, а если поискать, можно найти на предложение комнаты за 600-650 тыс. руб. Но в этом случае соседей может быть человек 40 или даже больше.
Наконец, минимальную арендную ставку по Петербургу можно также найти именно в бывших общежитиях. Начинается она от 6 тыс. руб. в месяц. Правда, тогда нужно быть готовым к тому, что за рядом с вами будут проживать гастарбайтеры или же люди, склонные, скажем так, к шумному поведению по ночам. Комнату в обычном доме, расположенном в более приличном месте, сегодня снять можно за 10-12 тыс. в месяц.
Легко купить, сложно продать
По словам директора департамента расселения АН Home estate Аркадия Леонова, при одинаковой удаленности от метро стоимость комнаты в бывшем общежитии на 15% ниже, чем такого же по площади жилья в коммунальной квартире. Однако фактически разница еще больше, поскольку коммуналки в большинстве находятся в центральной части города, а «общаги», наоборот, сконцентрированы на окраинах, причем не в самых престижных районах, типа Ржевки или Обухово.
«На комнаты в общежитиях спрос меньше, чем на обычные коммуналки. Объясняется это просто: в «общагах» большое количество комнат, места общего пользования, как правило, в плохом состоянии, контингент проживающих неоднороден. Плюс, собственно, только один – цена», – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
По сути, приобретая комнату в общежитии, вы въезжаете в ту же коммуналку, но вероятность ежедневной встречи с соседом-алкоголиком или бывшим уголовником возрастает многократно. На график дежурств, более-менее соблюдаемый в большинстве петербургских коммунальных квартир, в «общагах», как правило, половина жильцов (в лучшем случае) внимания не обращает.
Основной спрос на комнаты в общежитиях идет, как и много лет назад, со стороны приезжих, у которых остро стоит вопрос регистрации в Петербурге. Однако избавиться впоследствии от этой комнаты довольно непросто, даже если найдется покупатель. «Поскольку официально такое жилья считается комнатой в коммунальной квартире, значит, при его продаже требуется собрать отказы от всех собственников комнат на этаже. Как показывает практика, сделать это практически невозможно», – подчеркивает директор красносельского отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. Однако часть собственников умудряется обходить все препятствия, так что можно говорить о вполне сложившемся (хоть и достаточно узком) рынке комнат в бывших общежитиях.
Отметим, что шансов на последующее расселение у обитателей общежитий даже меньше, чем у жителей коммунальных квартир. Просто в силу того что расселить общежитие, например под хостел, могут лишь коммерсанты, но не частные лица. А новые мини-гостиницы (и в том числе хостелы) хотя и открываются в последние годы в Петербурге с завидной регулярностью, но в основном в центре или рядом с метро. Так что, видимо, последнее общежитие в нашем городе вряд ли исчезнет раньше, чем последняя коммуналка.