Комната в московской коммунальной квартире освободилась: что делать
Вопрос о том, как присоединить освободившуюся комнату в коммунальной квартире задается достаточно часто и является сложным.
Сложность в том, что этот вопрос урегулирован, во-первых, Жилищным кодексом Российской федерации (ст. 59); во-вторых, статьями 37-38 Закона г. Москвы № 29 «О праве жителей города Москвы на жилые помещения».
Это обстоятельство ведет к тому, что в городе Москве права граждан, обратившихся в Департамент городского имущество с запросом о присоединении освободившейся комнаты, решаются не в пользу граждан и каждый раз отказ выдается «на основании законодательства».
Муниципальные органы при этом ссылаются то на Жилищный кодекс, то на закон города Москвы.
Мы решили разобраться в этом вопросе.
Итак, кто имеет право на освободившуюся комнату?
Рассмотрим для начала ст. 59 Жилищного кодекса РФ (Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире).
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Начнем с самого термина «освободившаяся».
В Москве сложилась судебная практика, признающая освободившейся только такую комнату, которая освободилась после того, как вы вселились в квартиру.
То есть если в квартире на момент вашего вселения желаемая комната УЖЕ пустовала, она для вас освободившейся не является.
По этой причине московские суды отказывают в присоединении комнат.
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1364
Требование : О признании незаконным отказа в выкупе свободных комнат в квартире, признании права на выкуп свободных комнат, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, выплатить денежные средства в бюджет и зарегистрировать переход права собственности.
Обстоятельства: Распоряжением ответчика истцу отказано в предоставлении в собственность по договору купли-продажи по рыночной цене десяти указанных свободных комнат.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как комнаты, которые истец просит предоставить ему по договору купли-продажи, не являлись свободными на момент вселения истца в квартиру, следовательно, не являются освободившимися для семьи истца.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Как видно, необязательно стоять на учете в качестве малоимущих- достаточно иметь право на признание малоимущими.
В Москве порядок признания граждан малоимущими установлен Законом г. Москвы от 25.01.2006 N 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
В соответствии со ст. 2 этого закона, малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.
Такая обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период.
При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается.
Порядок определения дохода за расчетный период и стоимости имущества устанавливается настоящим Законом.
Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, является приложением к закону и опубликована вместе с ним.
Московским городским судом опубликовано Обобщение судебной практики по делам об обеспечении жилищных прав малоимущих граждан при снятии их с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма за 2014-2015 год.
В нем еще раз подчеркнуто, что предоставление комнат зависит от того, имеют ли граждане право стоять на учете в качестве малоимущих, а не от того, стоят ли они на таком учете.
Помимо признания граждан малоимущими (или права на такое признание) условием предоставления освободившейся комнаты будет обеспеченность жильем на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Норма предоставления подробно указана в ст. 20 Закона г. Москвы № 29 и составляет 18 кв. метров на каждого члена семьи, но не более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Этот пункт дает возможность гражданам хоть и не малоимущим, но не обеспеченным жильем, выкупить освободившуюся комнату.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Как видно, статья 59 жилищного кодекса РФ предусматривает возможность вселения в коммунальную квартиру третьих лиц, посторонних очередников, которые ранее в квартире не жили.
Московская жилищная политика в качестве одного из векторов называет постепенное расселение «коммуналок», ведь этот пережиток прошлого не соответствует теперешним реалиям.
Люди хотят и имеют право жить комфортно, без посторонних в квартире.
Поэтому п. 4 ст. 59 ЖК РФ в Москве не нашел своего применения на практике.
Более того, в Москве в рамках компетенции принят закон № 29 «О праве жителей города Москвы на жилые помещения».
Статьи 37-38 этого закона посвящены тому же вопросу (предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире)
Статья 37. Общие положения по предоставлению освободившихся комнат в коммунальных квартирах
1. Освободившиеся комнаты в коммунальной квартире предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями города Москвы, проживающими в данной квартире по месту жительства на законных основаниях, в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.
Обратим внимание на некоторое отличие от жилищного кодекса.
Комнаты предоставляются в пользование (по разным договорам) или приобретаются в собственность.
По общему правилу вопрос решается так: нанимателям комнаты в коммунальной квартире освободившаяся комната предоставляется по договору найма, собственникам- в собственность, в т. ч. по договору купли-продажи.
Однако собственник может присоединить освободившуюся комнату и по договору найма.
3. Освободившиеся комнаты из жилищного фонда города Москвы в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, не будет превышать размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона.
В случае превышения указанных размеров освободившиеся комнаты приобретаются в собственность гражданами, указанными в части 1 настоящей статьи, при условии доплаты по рыночной стоимости за площадь, превышающую размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона.
Этот пункт пока не имеет механизма практической реализации.
Неясно, каким образом приобретается жилье в рамках нормы- по субсидии? Бесплатно?
Практика по этому вопросу пока не сформирована.
4. При отсутствии граждан, указанных в частях 1 и 3.1 настоящей статьи, или невозможности предоставления освободившихся комнат в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы рассматривает вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке.
Согласно Письму Департамента городского имущества г. Москвы от 23.10.2015 N ДГИ-ЭГР-7577/15-1 «О расселении коммунальных квартир», проблематика сокращения коммунальных квартир является одной из актуальных задач московской жилищной политики. Однако в настоящее время отсутствует правовой механизм такого расселения.
Статья 38. Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире
1. Освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма, в том числе по договору социального найма, либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
4. Жители города Москвы, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном настоящим Законом, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.
5. При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности:
1) дата постановки на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;
2) срок проживания в городе Москве по месту жительства на законных основаниях;
3) жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители города Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за период, установленный статьей 10 настоящего Закона.
Данный пункт поможет избежать споров между собственниками (нанимателями) комнат в коммунальной квартире о том, кому именно из них должна быть предоставлена освободившаяся комната.
При прочих равных условиях приоритете имеют те, кто дольше стоит на очереди.
Если в очереди (на жилищном учете) никто не стоит, приоритет у тех, кто менее обеспечен жильем и дольше живет в Москве.
Если условия абсолютно равны, вопрос придется решать через суд.
6. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Данный пункт очень интересен.
Он говорит о том, что если вы даже обеспечены жильем по норме предоставления, вы можете выкупить освободившуюся комнату.
Статья 59 Жилищного кодекса такого не предусматривает.
Согласно ст. 59 ЖК РФ, если в квартире нет граждан, не обеспеченных жильем (то есть все обеспечены по жилищной норме), то освободившаяся комната передается третьим лицам, не живущим в данной квартире.
Закон города Москвы же дает право выкупить комнату.
Нет ли тут противоречия с Жилищным кодексом?
Ведь в случае противоречия приоритет имеет Жилищный кодекс.
Но противоречия нет.
Из системного толкования п. «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации (жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов), ст.13 Жилищного кодекса Российской Федерации (к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации) следует, что требования пункта 6 статьи 38 Закона города Москвы N 29 основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, им не противоречат и не устанавливают отличного от статьи 59 ЖК РФ правового регулирования правоотношений по предоставлению гражданам освободившихся комнат в коммунальных квартирах.
7. Жители города Москвы, желающие воспользоваться своим правом, установленным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи, должны в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в этот орган.
7.1. В случае отсутствия указанного в части 7 настоящей статьи заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившимся жилым помещением в коммунальной квартире составляется в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться своим правом, предусмотренным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи.
8. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1, 2 и 6 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется в установленном порядке жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях, либо продается по рыночной стоимости.
Этот пункт в принципе предусматривает возможность заселения квартиры лицами со стороны.
На практике с такими случаями нам сталкиваться не приходилось
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос
Как законно занять дополнительную комнату в коммунальной квартире, если Москва против?
Это история о долгих мытарствах нашей клиентки по поводу присоединения комнаты в коммунальной квартире.
Женщина проживала в одной из комнат коммунальной квартиры. Вторая комната опустела за выездом жильца и женщина получила освободившуюся комнату по договору коммерческого найма на пять лет. За это время ку нее родилась дочь.
Когда пятилетний срок подошел к концу, женщина решила обратиться в жилищный департамент города Москвы с просьбой о передаче ей и дочери этой комнаты по договору социального найма.
Однако распоряжением начальника управления Департамента жилищного фонда по ЮАО Департамента городского имущества г. Москвы от 15.06.2015г. получила отказ на том основании, что она и ее семья не стоит на жилищном учете или учете нуждающихся в содействии города Москвы, а значит приобрести комнату может только по договору купли-продажи.
Позднее, 09.07.2015 года пришло дополнительное извещение о том, что при предоставлении этой комнаты заявительница будет обеспечена жильем значительно более нормы предоставления (а именно на 8 метров), а значит нужно доплатить за лишние метры.
Тем временем женщина уже обратилась с заявлением о признании ее и ее семьи малоимущими, и распоряжением ДГИ г. Москвы от 14.05.2015 г. ее семья была признана малоимущей, что фактически дает право стоять на жилищном учете.
Будучи официально малоимущей, женщина вновь обратилась в городские жилищные органы с просьбой поставить ее на жилищный учет. Однако уже при подаче заявления ей устно пояснили, что даже при постановке ее с дочерью на жилищный учет будет вынесено аналогичное решение об отказе в присоединении комнаты и будет рекомендовано выкупить освободившуюся комнату.
Затем почему-то 26.08.2015 года наши заявители получают уведомление «об отказе в признании малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях». Предлог- слишком много жилья на семью! (при этом муж заявительницы проживает вчетвером в квартире площадью 26 квадратных метров, то есть менее 7 кв.м. на человека- и это по закону необходимо было принять во внимание).
Наконец 10 сентября 2015 года получаем очередное письмо по жилищному вопросу (все от того же Департамента городского имуществам г. Москвы), где опять ссылаются на превышение нормы.
Итого за полгода нам было направлено множество писем, где под разными предлогами («вы не малоимущие», «вы не стоите на учете», «у вас слишком много жилья» и т.д.) нам отказывали в присоединении комнаты.
В ответ на очередное заявление Распоряжением от 26 ноября 2015 года семья была все-таки признана малоимущей и нуждающейся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
Казалось бы, теперь можно присоединить комнату, но опять отказ.
Устав от бесплодных усилий, женщина попросила нас обратиться в суд (это и надо было сделать после первого же отказа!).
Каким законом руководствовался суд:
В силу ч. 2 ст. 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 ст. 59 ЖК РФ, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
В соответствии со ст. 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 указанной статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
Решение суда: иск удовлетворить.
Решением Судебной коллегии по гражданским делам Московского Городского суда по делу № 33-25006 от 14 июля 2016 г. решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика- Департамента городского имущества г. Москвы- без удовлетворения.
В результате женщина получила освободившуюся комнату бесплатно, а потом и приватизировала ее.
Как присоединить комнату в коммунальной квартире в москве
За последние несколько лет мы помогли десяткам семей присоединить освободившуюся комнату как в обычной коммуналке, так и в бывшем общежитии коридорной планировки.
Это регулируется ст. 59 Жилищного кодекса РФ и жилищным законом субъекта РФ.
Освободившуюся комнату в коммунальной квартире можно присоединить к своей по договору социального найма в одном из двух следующих случаев:
— если на момент её освобождения Ваша семья стояла на жилищном учёте;
— а если не стояла, то являлась или могла быть признана малоимущей и обеспеченной жильём менее нормы предоставления (в Москве это 18 кв. м общей площади на человека). В случае освобождения комнаты до марта 2005 г. доказывать свою малоимущенность на то время не нужно.
При отсутствии указанных обстоятельств свободную комнату может выкупить по договору купли-продажи любой из нанимателей, если уровень жилищной обеспеченности членов его семьи меньше нормы предоставления.
В уровень жилищной обеспеченности входят все жилые помещения или права на части помещений, которые есть у членов семьи в собственности или по договору социального найма (часть 2 ст. 51 ЖК РФ).
Если же в коммуналке нет никого из указанных категорий граждан, то освободившаяся комната будет предоставлена по договору соцнайма другому лицу, в т.ч. ближайшему очереднику.
Порядок присоединения комнаты в коммуналке
Сначала надо обратиться с заявлением в Департамент городского имущества г.Москвы (в другом городе — в местную администрацию) с заявлением о предоставлении вам освободившейся комнаты в коммунальной квартире, указав со ссылкой на план БТИ номер и площадь присоединяемой комнаты.
В заявлении надо указать, когда эта комната освободилась, и приложить соответствующий документ о выписке (снятии соседей с регистрационного учёта). Если документального подтверждения нет, — ничего страшного, эти сведения есть в базе поквартирного учёта.
Документы для присоединения комнаты в коммуналке
К заявлению о предоставлении прилагаются копии договора социального найма или ордера, поэтажного плана и экспликации БТИ, оригинал единого жилищного документа (либо финасовый лицевой счёт и выписка из домовой книги). Отсутствие договора и документа о вселении тоже некритично. В этом случае надо подтвердить законность своего вселения как работника владельца общежития, приложив копию трудовой книжки. Затем вас пригласят на прием для сверки оригиналов.
В случае непринятия документов или отказа в присоединении – обжаловать вышестоящему должностному лицу или в суд, исходя от существенности оснований отказа.
Если ваша семья стоит в очереди на квартиру и общая площадь жилья превысит норму предоставления, её снимут с жилищного учёта. Если не превысит, то не снимут.
Более подробную информацию о возможности, основаниях и процедуре присоединения комнаты в коммуналке можно получить на нашей бесплатной консультации, согласовав удобное время визита по тел. +7 (495) 109-12-30 или +7 (495) 669-20-33
Как присоединить комнату в коммуналке в Москве
Статья 59 ЖК РФ и статьи 37, 38 Закона г.Москвы от 14.06.2006 г. № 29 позволяют некоторым жителям коммуналок присоединить свободную комнату.
Вашему вниманию ответы руководителя ПО Восход Евгения Боброва на наиболее распространённые из них.
ЧТО МОЖНО ПРИСОЕДИНИТЬ
Можно ли присоединить свободную комнату, расположенную не в коммуналке?
Коммуналка — это квартира, комнаты в которой заселены по разным договорам найма, т.е. несколькими семьями изначально. Присоединить освободившуюся комнату можно только в коммуналке.
Что означает «освободившаяся» комната?
Оттуда выбыл и выписался наниматель или собственник. Впрочем, невыписка при выезде – препятствие преодолимое.
Чем подтверждается, что комната освободилась?
Официально – уведомлением ДГИ Москвы нанимателям или собственникам других комнат о том, что комната освободилась с предложением воспользоваться своим правом на присоединение, если оно есть.
При отсутствии этого уведомления юридическое освобождение комнаты подтверждается единым жилищным документом о выписке прежнего нанимателя или собственника.
Впрочем, закон вообще не требует подтверждения этого факта. Чтобы не зависеть от работы почты и точно успеть, лучше обратиться в ДГИ с заявлением о присоединении сразу после выезда соседа.
Можно ли присоединить комнату в общежитии?
Нельзя. Можно только в бывшем общежитии, переведённом из спецжилфонда в жилищный фонд социального использования, этажи которого превращены в мегакоммуналки и комнаты используются на условиях договора соцнайма.
Наличие письменного договора соцнайма также не обязательно, важно именно пользование на условиях договора соцнайма, что определяется законом (ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ).
Можно ли присоединить комнату к другой, которая предоставлена в качестве служебной?
Сначала надо определиться со статусом комнаты, т.к. часть 1 ст. 104 ЖК РФ не допускает предоставления комнат в качестве служебных, служебной может быть только вся квартира.
Но теоретически это возможно либо по аналогии закона, либо по части 1 ст. 38 Закона г.Москвы от 14.06.2006 г. № 29, допускающей предоставление освободившейся комнаты не только в соцнайм или собственность.
Можно ли купить свободную комнату соседу, не имеющему права на бесплатное присоединение?
Можно, если площадь его комнаты меньше нормы предоставления, и он не имеет права на бесплатное присоединение. Это предусмотрено частью 3 ст. 59 ЖК РФ.
Имеет ли право на присоединение освободившейся комнаты в коммуналке очередник (наниматель или собственник), имеющий другое жильё?
Имеет, поскольку закон этого не запрещает.
Здесь надо иметь в виду, что если он стоит в очереди на жильё и после присоединения общая площадь намного превысит норму предоставления (в Москве больше чем на 9 кв. м), то в ДГИ его попросят выкупить метры, превышающие норму предоставления, либо дадут денежную субсидию на метры, недостающие до нормы предоставления.
КТО МОЖЕТ ПРИСОЕДИНИТЬ
Присоединить комнату в коммуналке может собственник или только наниматель?
И наниматель, и собственник.
Имеет ли значение наличие регистрации по месту жительства в этой квартире?
По Жилищному кодексу требуется проживание, по московскому законодательству – прописка (регистрация по месту жительства). Поскольку в этой части московское не соответствует ЖК, в случае проживания без прописки перспективно обращение в суд.
Обязательно ли для присоединения стоять в очереди на жильё?
Не обязательно, но надо иметь все основания для постановки в очередь: площадь жилья меньше учётной нормы, «ценз осёдлости» в Москве свыше 10 лет (включая членов семьи, наличие регистрации по месту жительства не обязательно) и общий доход меньше порога признания малоимущим.
Надо ли стоять в очереди нуждающихся «в жилых помещениях» (с марта 2005 г.) или можно «в улучшении жилищных условий» (до марта 2005 г.)?
Можно стоять в любой из этих очередей либо иметь возможность встать в соответствующую очередь, исхода из времени освобождения комнаты – до или после марта 2005 г.
По состоянию на какую дату надо стоять в очереди на жильё (либо иметь право встать в очередь)?
По состоянию на дату освобождения комнаты (юридически – дату снятия с регистрационного учёта выбывшего соседа).
Кто такие «малоимущие» в целях признания нуждающимися в жилых помещениях?
Это члены семьи, имущественная обеспеченность которых меньше установленного в субъекте РФ порога признания малоимущими.
То есть с учётом всех своих доходов и имущества (кроме единственного жилья) они в течение 20 лет заведомо не смогут накопить на покупку жилья по норме предоставления на каждого.
Что входит в норму предоставления?
Норма предоставления площади жилого помещения — это минимальный размер общей площади жилого помещения, которое должна получить семья очередников данного состава и численности.
Она определяется исходя из достигнутого уровня обеспеченности жильём (в Москве 18 кв. м площади жилого помещения на каждого члена семьи очередников).
Обратите внимание, что по ЖК РФ и учётная норма, и норма предоставления рассчитываются не из жилой, а из общей площади помещения. Помимо площади жилых комнат, в общую площадь входят коридоры, кухня, санузел и другие помещения.
О незаконности применения к очередникам установленного в части 3 ст. 1 Закона г.Москвы № 29 понятия «площади жилого помещения» читайте здесь .
Кто относится к членам семьи?
Эти понятия разные и зависят от статуса жилья, где проживает семья.
К членам семьи собственника относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены им в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).
К членам семьи нанимателя по договору соцнайма относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).
Причём совместная прописка — не всегда определяющий критерий принадлежности к одной семье.
И наоборот, иногда прописанного можно не считать членом семьи. Подробнее об этом – в нашем материале «Когда прописанный не считается членом семьи» .
Что означает «могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях»?
Значит, что малоимущими они не признаны и в очереди не стоят, но при соответствующем обращении в ДГИ могут быть признаны.
Здесь важно не иметь отказов в признании соответственно малоимущими и в принятии в очередь на квартиру.
Поэтому, например, при отсутствии «ценза осёдлости», подтверждённого наличием в Москве регистрации по месту жительства в течение не менее чем 10 лет, не стоит обращаться в ДГИ за признанием малоимущим и принятием на жилучёт. Откажут, сославшись на отсутствие срока регистрации. При отсутствии такого отказа легче убедить судью в возможности подтвердить факт постоянного проживания, в т.ч. в судебном порядке при наличии множества доказательств постоянного проживания в столице.
Как подтвердить способность быть признанным малоимущим и нуждающимся в жилье?
Как уже отмечалось, надо иметь все основания для постановки в очередь: площадь жилья меньше учётной нормы, «ценз осёдлости» в Москве свыше 10 лет (включая членов семьи, наличие регистрации по месту жительства не обязательно) и общий доход меньше порога признания малоимущим.
Доскональность проверки расчётов по соответствующей методике зависит от усмотрения конкретного судьи. В частности, одиноким пенсионерам с единственным жильём достаточно подтвердить только это.
В чём разница между частями 1 и 2 ст. 59 ЖК РФ?
Первая часть распространяется на малоимущих и очередников (включая потенциальных), а вторая – на потенциальных малоимущих, площадь жилья которых меньше нормы предоставления.
То есть заявители по первой части проживают в жилье площадью меньше учётной нормы (в Москве для коммуналок это 15 кв. м), а по второй – больше учётной нормы, но меньше нормы предоставления.
Кому предоставят свободную комнату, если её попросят присоединить несколько нанимателей?
Её предоставят тому, у кого приоритет выше. Например, если один относится к первой части ст. 59 ЖК РФ, а другой – ко второй. А если они относятся к одной части ст. 59, то тому, кто раньше встал в очередь на жильё, дольше живёт в Москве и не совершал ухудшающих жилищные условия сделок за последние 5 лет.
Это предусмотрено частью 5 ст. 38 Закона г.Москвы № 29.
О судебной практике по проблеме ухудшения жилищных условий см. в наших материалах – «Что такое намеренное ухудшение своих жилищных условий?» и «Обзор практики рассмотрения Пресненским судом исков к ДГИ Москвы за апрель – июль 2021 г.» .
Учитывается ли право разнополых детей на проживание в разных комнатах?
Учитывается (часть 2 ст. 37 Закона г.Москвы № 29), но для присоединения комнаты в коммуналке это безразлично, т.к. в любых двух комнатах можно расположить соответственно мужчин и женщин.
Учитывается ли «ценз осёдлости» по ч. 2 ст. 59 ЖК РФ?
Часть 2 ст. 59 Жилищного кодекса не содержит условия об обязательности состояния в очереди нуждающихся либо наличии возможности в ней стоять. Поэтому «ценз осёдлости» по ней не учитывается.
Учитывается ли предшествующий срок неухудшения жилищных условий?
Он учитывается только по ч. 1 ст. 59 ЖК РФ, регламентирующей соответствующее право очередников либо потенциальных очередников.
ПРОЦЕДУРА ПРИСОЕДИНЕНИЯ
Каков порядок предоставления освободившейся комнаты в коммуналке?
ДГИ Москвы как наймодатель высылает всем соседям – нанимателям и собственникам остальных комнат официальные уведомления об освобождении комнаты и возможности её присоединить или выкупить (при наличии соответствующего права). Если освобождается несколько комнат – то уведомления на несколько комнат.
В месячный срок надо дать согласие на присоединение или выкуп. При отсутствии согласия либо соответствующего права у остальных нанимателей / собственников освободившаяся комната заселяется другой семьёй, включая очередников (при наличии), либо выкупается. А при отсутствии таких претендентов решается вопрос о расселении коммуналки (часть 4 ст. 37 Закона г.Москвы № 29).
Можно ли присоединить комнату при отсутствии соответствующего уведомления ДГИ либо невключении в ресурс свободной площади?
Можно, т.к. закон не связывает возможность своего применения с бездействием чиновников по надлежащему администрированию имущества и невысылкой уведомлений.
Мы добивались бесплатного присоединения освободившихся комнат нескольким семьям, признав через суд незаконность бездействия ДГИ в вышеназванных случаях.
Свободная комната предоставляется по договору соцнайма или в собственность?
Бесплатно предоставляется только по договору социального найма, а выкупается в собственность.
Могут ли предоставить освободившуюся комнату очереднику без снятия с жилищного учёта?
Могут и предоставляют, особенно если нет претендентов ни на выкуп (из соседей), ни на заселение (из посторонних нуждающихся). То есть если площадь комнаты меньше 18 кв. м, то её нельзя предоставить по договору соцнайма в силу прямого указания закона.
Предусмотренные ст. 90 ЖК РФ исключения о возможности выселения в меньшее жильё (по нормам общежития) неплательщиков за ЖКУ и лишённых родительских прав в Москве, очевидно, не применяются (по крайней мере, нам такие случаи не известны).
Здесь можно ознакомиться с успешно завершёнными делами из нашей практики о присоединении комнат в коммуналках в т.ч. и без снятия с очереди на жильё.
По какой стоимости выкупается освободившаяся комната?
Очередники вправе выкупить метры, превышающие норму предоставления, по льготной стоимости (установленной московским законодательством для участников жилищных программ).
Все остальные граждане, включая предусмотренных в части 3 ст. 59 ЖК РФ – по рыночной стоимости.
Законно ли требование об оплате по рыночной стоимости площади, превышающей норму предоставления?
Законно, если очередник не имеет права на предоставление дополнительной площади – в случае предоставления комнаты со снятием с жилищного учёта.
Если освободившуюся комнату предоставят не соседям, а постороннему лицу, эта квартира навсегда останется коммуналкой?
Теоретически да, но возможно и расселение всех её жителей, если освободившуюся комнату предоставить некому (часть 4 ст. 37 Закона г.Москвы № 29).
В каком случае семье очередников лучше присоединить освободившуюся комнату, а когда дождаться получения квартиры по очереди?
Идеально предоставление комнаты без снятия с очереди. В других случаях всё зависит от вашего желания продолжать жить в этой же квартире или получить другую с освобождением.
В целом очередникам 2010-х годов лучше присоединить освободившуюся комнату и попрощаться с очередью на жильё, чтобы не связываться с многолетней государственной лотереей: снимут ли с очереди после небольшого увеличения дохода или нет.
На бесплатном приёме юристы ПО Восход расскажут об этом подробнее.
Более подробную информацию о возможности присоединения комнаты в коммуналке
можно получить на нашей бесплатной консультации, согласовав удобное время визита
по тел. +7 (495) 109-12-30 или +7 (495) 669-20-33