Степень износа дома где посмотреть

Эксперт рассказала, как узнать степень износа дома

Степень износа дома поможет покупателю квартиры определиться, стоит ли покупать эту недвижимость и с какой целью. О том, как получить эту информацию и что она дает, рассказала руководитель архитектурной мастерской № 4 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Александра Левенкова.

Роман Мерзляков/»РГ»

Есть несколько вариантов узнать о степени износа здания. Во-первых, можно запросить такую информацию в Бюро технической инвентаризации. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учетом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Можно заказать оценку износа в компаниях, предлагающих услуги по оценке и экспертизе недвижимости. С помощью специального оборудования будет проверено состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, колонн, перекрытий и т. д.), инженерных коммуникаций, а также отделки, обшивки и облицовки. Бывают случаи, когда продавцы недвижимости перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Распознать такую маскировку смогут только профессионалы, поэтому лучше полагаться на их опыт в оценке.

Наконец, попытаться узнать об износе дома можно в ГИС ЖКХ. Зайдя на сайт dom.gosuslugi.ru, найдите свой дом и посмотрите сведения о нем. Информация имеется, к сожалению, не по всем домам, но база постепенно пополняется.

Физический износ дома — это утрата первоначальных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надежности конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, соответственно, и уменьшение стоимости квартир в этом доме.

По так называемой укрупненной шкале оценки состояние дома считается хорошим при степени износа от 0% до 20%, при этом повреждений и деформаций нет. Износ от 21% до 40% подразумевает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации и состояние дома удовлетворительное, но требуется капремонт. При неудовлетворительном состоянии (степень износа от 41% до 60%) эксплуатация возможна уже только после значительного капитального ремонта. Дома со степенью износа от 60% до 100% относятся к категориям ветхого и негодного для эксплуатации жилья. Здание с износом 80% — это здание в аварийном состоянии, которое требует полной замены конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Приобретать квартиру для проживания в таком доме, конечно, не стоит, отмечает Левенкова. Но возможен вариант покупки с расчетом на скорое расселение. Так, программа реновации в Москве прописана на десятки лет вперед, все дома внесены в перечень. Изучив эту информацию, можно предположить сроки сноса здания. В 2022 году сведения о том, что дом получил статус «аварийного», будут указывать в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.

При осмотре дома и квартиры стоит сначала узнать год постройки задания и дату проведения последнего капитального ремонта. Особенно внимательно нужно отнестись к домам старше 50 лет. «Немолодые» здания можно проверить на наличие трещин в несущих элементах, нет ли следов плесени, гнили, коррозий, деформаций, исследовать инженерные системы, трубы, проводку, распределительные щиты. Большое значение имеет состояние фасада. Плохой отвод дождевой воды, протечки, а также щели, искривления углов могут свидетельствовать об аварийности здания.

Как узнать о степени износа дома

Перед покупкой недвижимости важно выяснить о ней как можно больше. Физический износ – один из ключевых параметров. Рассказываем о том, как выяснить степень износа здания и что означают эти цифры.

Как узнать об износе дома

Степень износа здания очень важна для потенциального покупателя – она помогает понять, стоит ли приобретать недвижимость в нём. Узнать о ней можно разными способами. Первый – обратиться в Бюро технической инвентаризации. В нём ежегодно рассчитывают процент износа. Выполняется это автоматически, на основе таких параметров как этажность, год постройки, степень капитальности. Ежегодно добавляется от 0,2% до 1% износа.

Другой вариант – заказать оценку в компании, предоставляющей подобные услуги. Её сотрудники проведут проверку с использованием оборудования, что делает оценку более обоснованной, чем автоматическая от БТИ. Проверяется состояние инженерных коммуникаций, несущих конструкций, внешних элементов. Иногда продавец старается скрыть серьёзные повреждения при помощи поверхностных отделочных работ. Специалисты помогут распознать такие случаи и достоверно выяснить, какие проблемы есть у здания – если они существенны, это поможет добиться снижения цены или вовсе отказаться от покупки.

Третий способ узнать об износе здания – обратиться в ГИС ЖКХ . На сайте dom.gosuslugi.ru можно отыскать нужный дом и посмотреть информацию о нём. Данные есть не обо всех домах, но база становится всё шире.

В процессе физического износа здание утрачивает свои качества под воздействием окружающей среды и людей. Постепенно оно теряет устойчивость, прочность, надёжность конструктивных элементов, равно как и оборудования, и инженерных систем. Вместе с этим стоимость недвижимости в здании обычно снижается.

В соответствии с укрупнённой шкалой оценки износ до 20% квалифицируется как хорошее состояние дома. При этом допустимы неисправности, но только такие, которые можно устранить при помощи ремонта. Дом в таком состоянии не имеет существенных деформаций или повреждений.

Состояние здания считается удовлетворительным при износе от 21% до 40%. Это означает, что конструктивные элементы пригодны к эксплуатации, но дом нуждается в капитальном ремонте.

Если износ выше 40%, но не более 60%, состояние здания считается неудовлетворительным. Эксплуатировать его в таком состоянии не следует, сначала требуется провести капитальный ремонт.

При износе от 61% до 80% состояние здания называется критическим. В таком доме несущие конструкции аварийные, для эксплуатации необходима их замена. Для приведения здания в критическом состоянии хотя бы в удовлетворительное необходим очень серьёзный ремонт. Он обходится в большие суммы и часто вовсе нецелесообразен.

Износ от 81% и выше классифицируется как «полное разрушение». Здание не подлежит ремонту – чтобы эксплуатировать его, требуется полностью заменить конструктивные элементы и инженерные коммуникации. Жильё в таком здании покупать не следует – кроме случаев, когда планируется расселение. В Москве известны дома, включенные в программу реновации , она рассчитана на годы и десятилетия. По спискам можно узнать о том, когда дом будет сноситься. В 2022 году информацию о присвоении строению статуса «аварийного» будут указывать в выдаваемой Росреестром выписке из ЕГРН .

Можно выделить и только две степени износа: устранимая и неустранимая. В первом случае устаревание элементов здания приводит к тому, что его содержание становится дороже, во втором оно имеет дефекты, из-за которых не может больше эксплуатироваться, поскольку не обеспечивает должной степени безопасности.

Во время осмотра недвижимости следует узнать, когда дом был возведён, и когда в последний раз проводился капитальный ремонт. Если зданию больше 50 лет, к нему следует отнестись особенно внимательно и поискать свидетельства возраста и износа. Среди них: перекосы и искривления – например, проемов и цоколя; недостающие и растрескавшиеся камни; торчащая арматура; щели и протечки; плесень, гниль, коррозия. Все подобные признаки должны заставить насторожиться, возможно, обратиться к специалистам для более точной оценки состояния здания.

Износ элементов дома зависит не только от возраста, но и от качества содержания. Если здание вовремя и хорошо ремонтируется, регулярно обслуживается, то может долго сохраняться в хорошем состоянии.

О методиках определения степени износа многоквартирного дома

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

• «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
• «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

• климатические и природные условия;
• количество людей, проживающих в доме;
• планировка МКД;
• интенсивность и срок эксплуатации;
• уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

• устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
• неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

• конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
• отделки, обшивки и облицовки;
• внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

Что такое износ дома. Объясняем простыми словами

Износ дома — утрата первоначальных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Проще говоря, дом становится менее прочным и надёжным, страдают его инженерные системы и оборудование. Подробнее в статье, которую проверил эксперт по ЖКХ Павел Степара.

Существует ещё и моральный износ. Под этим подразумевают несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам. Например, планировка помещений, высота потолков, расположение санузлов и т. д. Это никак не влияет на технические свойства жилья, но квартиры в таких домах тоже могут терять в цене.

Что такое процент износа дома

Единица измерения износа — проценты. Дом считается хорошим при износе от 0 до 20%. Это практически новое жильё, где нет никаких повреждений и деформаций. Такие дома полностью пригодны и комфортны для жизни.

Если износ составляет от 21% до 40%, то дом находится в удовлетворительном состоянии. Дома с износом от 41% до 60% находятся в плохом состоянии и требуют капремонта, но жить в таких домах всё ещё можно.

Дом с износом от 60% до 100% считается аварийным или ветхим. Он требует полной замены конструктивных элементов и инженерных коммуникаций.

Процент износа считается автоматически, он зависит от года постройки здания, этажности и капитальности. Нормальным приростом считается от 0,2% до 1% износа в год.

Как узнать, в каком состоянии дом

Процент износа жилья рассчитывают в Бюро технической инвентаризации. В этой организации можно запросить данные по конкретному дому.

Также можно посмотреть карту на сайте ГИС ЖКХ. На сайте не отражены проценты износа дома, но статус «исправно» свидетельствует о том, что износ не превышает 20%.

Более точную информацию могут дать компании по оценке и экспертизе недвижимости. С помощью оборудования они проверяют фундамент, стены, колонны, перекрытия, крышу, инженерные коммуникации, обшивку и облицовку. После этого специалисты выдают заключение, где указан более точный процент износа дома.

Что влияет на износ дома

На степень износа дома влияют:

• климатические и природные условия;
• количество жильцов дома;
• срок эксплуатации;
• качество материалов при строительстве;
• уровень обслуживания, своевременность и качество ремонта.

В чём разница между ветхими и аварийными домами

В законодательстве однозначно не определен термин «ветхое жильё». Обычно так называют дома с большим процентом износа (от 65%), но при этом проживание в них не опасно для жизни. Такие дома расселяют по программе переселения из ветхого жилья либо реконструируют.

Аварийным дом считается, если более 50% квартир полностью непригодны для жизни. У него может полностью или частично разрушиться фундамент, несущие стены, крыша и прочие элементы. По закону собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию или переселение.

Пример употребления на «Секрете»

«Сейчас в стране около 25 млн кв. м ветхого жилья и 16 млн кв. м аварийного. Средняя стоимость капремонта домов с износом свыше 70% составляет в среднем 100 000 — 120 000 рублей за 1 кв. м (от 40 млн рублей за дом)».