33. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА КАК ДОХОД ЗЕМЛИ. ТЕОРИИ РЕНТЫ
Земля обладает важной особенностью: в отличие от двух других факторов (труд, капитал), которые являются свободно воспроизводимыми, предложение земли ограничено: ее количество является величиной данной, фиксированной и не подлежащей увеличению.
Поэтому предложение земли неэластично.
ОГРАНИЧЕННОСТЬ И НЕЭЛАСТИЧНОСТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗЕМЛИ ОБУСЛОВЛИВАЮТ ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ.
Это исходное положение признается всеми экономическими школами; в остальном их концептуальные подходы различаются.
МАРКСИСТСКАЯ КОНЦЕПЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ исходит из того, что источником всех доходов является прибавочный продукт. Поэтому земельная рента, так же как прибыль и процент, является превращенной формой прибавочной стоимости. Маркс выделял два вида земельной ренты — абсолютную и дифференциальную. Последняя исследовалась также А. Смитом и Д. Рикардо.
Дифференциальная рента возникает на лучших и средних участках земли как разница между ценой производства продукции, полученной на средних и лучших по плодородию участках, и общей (более высокой) ценой, определяемой худшими условиями производства. Напрашивается вопрос: почему общественная цена производства определяется худшими, а не средними и даже лучшими условиями?
Да потому, что земля ограничена и урожай только со средних и лучших земель не сможет удовлетворить общественные потребности. И если спрос превышает предложение, то рыночная цена поднимается до уровня цены товара с худшего участка.
Вывод; дифференциальная рента — это разница между общественной и индивидуальной ценами производства. На худших участках она не возникает.
Абсолютная рента, по Марксу, — это рента, имеющаяся на всех без исключения участках земли. Она появляется как разница между стоимостью сельскохозяйственной продукции и ее ценой производства: первая выше последней.
Маркс полагал, что снижению стоимости мешает частная собственность на землю. Отсюда вывод: необходима национализация земли.
Если собственник земли сдает землю в аренду, то арендатор платит ему арендную плату, которая включает в себя земельную ренту плюс плату за пользование имеющимися на земле постройками. Сам же арендатор получает среднюю прибыль на капитал, который он вложил в хозяйство.
Такова вкратце марксистская концепция земельной ренты.
НЕОКЛАССИЧЕСКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ пользуется другим подходом: его представления исходят из концепции предельных издержек.
Рассмотрим случай, когда собственник земли сам ведет хозяйство, т. е. является фермером.
Воспользуемся примером П. Самуэльсона (рис. 11).
платы и предельный
Количество труда Рис. 11
Из графика видно, что фермер (он же собственник земли) будет нанимать рабочих до точки Ьь т. е. пока предельный продукт последнего нанимаемого рабочего не сравняется с размером заработной платы. Заработная плата всех работников определяется площадью OWxELv Остальная площадь W1DE и есть величина земельной ренты. П. Самуэльсон делает вывод, что размер земельной ренты определяется «остаточным методом», когда из общей величины созданного продукта вычитают совокупную величину заработной платы. По праву частной собственности рента достается собственнику земли (он же фермер).
Теперь определим величину ренты при условии, что земля не принадлежит фермеру, он лишь ее арендует.
Если уровень арендной платы (ренты) повысится (выше точки Е)„ то предложение земли превысит спрос на нее, земельные собственники будут испытывать трудности со сдачей земли в аренду и потому понизят арендную плату, выплачиваемую арендаторами.
Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки Е), то спрос на землю превысит ее предложение. В этих условиях собственники земли будут повышать арендную плату (ренту).
Значит, только в точке Е будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.
Неоклассиков, в отличие от Маркса, интересует не то, кем создается рента, а то, от чего зависит уровень, на котором она устанавливается.
Итогом исследования этого вопроса являются два вывода:
1. Уровень ренты находится в прямой зависимости от неэластичности предложения.
2. Уровень ренты зависит от спроса на конечный продукт.
Например, если цена и спрос на пшеницу снизились, то уменьшится и спрос на землю, где она выращивалась. Значит, упадут ставки арендной платы. Возможна обратная ситуация.
В рыночной экономике земля является объектом купли-продажи и имеет ЦЕНУ. Владелец земли стремится продать ее за такую сумму (цену), которая, если положить ее в банк, будет приносить ежегодный процент, равный ежегодной ренте. Поэтому цена земли зависит от двух величин:
1) размеров земельной ренты, которую можно получить, став собственником земли;
2) ставки ссудного процента.
Эту зависимость можно выразить формулой:
Цена земли = размер ренты х100%.
Величина ссудного процента
Например, если ежегодная рента равна 2000 долл., ставка ссудного процента — 4%, то цена земли равна:
2000/4 х 100 = 50 000 долл.
Вывод: цена земли растет, если увеличивается размер ренты,
и падает, если повышается норма процента. Позиции разных экономических школ по этому вопросу почти совпадают.
Земельная рента
Земельная рента – это доход, получаемый от сдачи земельного участка в аренду.
История рынка земли
Земельные отношения, как труд и капитал, являются важнейшим фактором производства. К особенностям земли относятся ее неподвижность, фиксированность с позиции общего количества, совершенно неэластичное предложение и использование в любой хозяйственной деятельности.
Еще в древние времена землепользование стало основой деятельности человека, вместе с чем стали развиваться производительные силы, углубляться общественное разделение труда, создаваться земельный рынок.
Становление рынка земли исчисляется веками, он несет в себе генетическую память практически о всех экономических преобразованиях, которые проводились человеком. В разные эпохи экономисты по-разному трактовали термин и критерии рынка. Довольно часто под рынком понимали рыночную экономику или же рыночную систему, которая представляла собой децентрализованную саморегулирующуюся систему взаимосвязи хозяйственных процессов, ориентированных на результаты товарообмена.
Статья: Земельная рента
Найди решение своей задачи среди 1 000 000 ответов
Некоторые авторы, например, П. И. Абалкин, Н. Я. Коваленко, В. Р. Беленький, определяли рынок как область обмена товарами, другие же подразумевали под рынком систему экономических взаимоотношений предпринимателей и покупателей.
Земельный рынок содержит в себе социально-экономические и функционально-территориальные аспекты.
Определение 2
Земельный рынок – это сфера оборота земельных ресурсов, в границах которой производятся сделки различного типа (купли-продажи, залога, аренды), складывается своеобразная конъюнктура спроса и предложения, устанавливаются параметры цены, действуют государственные регуляторы и т.д.
Подробно проблема рынка земли рассмотрена в работе С. Пыхтина «Рынок земли или рынок землепользования». Он полагает, что цивилизованный, контролируемый государством земельный рынок просто необходим обществу. Он позволяет увеличить товарную массу, укрепить валюту, создать возможности привлечения инвестиций в сельскохозяйственную отрасль.
Начинай год правильно ��
Выигрывай призы на сумму 400 000 ₽
Земельная рента и ее виды
Как уже было отмечено, земля является основным фактором производства в сельскохозяйственном плане. Земельные ресурсы могут функционировать только во взаимодействии с остальными средствами труда.
Земельные ресурсы обладают своими особенностями:
- Земля – это невоспроизводимое средство производства. Человек не может создавать землю искусственно;
- Ограниченное количество земель на планете, в особенности, земель сельскохозяйственного назначения;
- Земля не утрачивает полезных свойств при правильном ее использовании, а наоборот увеличивает;
- Отличием земельных наделов друг от друга является разная естественная производительная сила. А уникальные условия предложения земельных ресурсов порождают понятие земельной ренты.
Под земельной рентой понимается цена, которая уплачивается за использование земельных и иных природных ресурсов.
Определение 3
Рента – это вид доходов на собственность, т.е. плата владельцу за разрешение вкладывать капитал в землю. Размер ренты определяется в договоре об аренде. Земельная рента – это та форма, в которой земля экономически реализуется и приносит прибыль.
В условиях рынка земельная рента является дополнительным доходом, который делится на 2 части:
- Прибыль, получаемая предпринимателем — земельным арендатором;
- Ренту, присваиваемую земельному собственнику.
Следует различать арендную плату и ренту. Арендная плата является более широким понятием, которое включает помимо ренты и другие платежи, такие как: процент, амортизацию и т.д. В случае, если владелец земли сдает в аренду земельный участок, то рента и арендная плата за него совпадают. При сдаче в аренду земельного участка с сооружениями, дорогами и т.д., арендная плата складывается из ренты и ссудного процента.
Земельная рента может быть представлена в одной из трех форм:
- Абсолютная;
- Монопольная;
- Дифференциальная.
Абсолютная рента выплачивается со всех земель, независимо от их производительности, и вызвана монополией предпринимательства на землю. Источник образования абсолютной ренты – это излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, образуемой в сельскохозяйственной отрасли на фоне более низких процентов вкладываемого капитала, межотраслевой конкуренции и т.д.
Монопольная земельная рента имеет следующие источники формирования:
- Рента образуется на участках поселения, поскольку для конкретных целей строительства требуется определенный участок. Но из-за ограниченности участков земли возможное предложение на таких территориях не соответствует спросу, в связи с чем повышается стоимость данных участков;
- Монопольная рента образуется на тех участках, которые в силу природных, экологических и социальных факторов обретают ценные свойства.
Дифференциальная рента образуется за счет дополнительного чистого дохода, появляющегося на лучших и имеющих удобное расположение землях, или же при увеличивающейся производительности прибавочных инвестиций в землю. Дифференциальная рента в экономической практике также называется дифференциальным доходом.
Цена земли
Земля в условиях рынка продается и покупается. В следствие того, что земля приносит прибыль, она приобретает конкретную цену.
Цена земли может зависеть от:
- Суммы земельной ренты, которую возможно получить с данного участка;
- Ставки ссудного процента.
Другими словами, цена земли является капитализированной рентой, т.е. рентой, превращенной в денежный капитал, приносящий процентный доход. Цена земли определяется по формуле:
Цена земли = Размер земельной ренты / Уровень ссудного процента • 100%
К примеру, если собственник земли получает ренту в 40000 долл., а ссудный процент равен 4%, то цена земли составит 40000 / 4% • 100% = 100000 долл. Это означает, что земельный участок можно продать в собственность за 100000 долл.
Цены на землю в мире с развитием рыночной экономики только растут. Это обусловлено повышением земельной ренты, снижением ссудного процента и ростом спроса на земельные ресурсы.
Об установлении пропорций распределения земельной ренты Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА / абсолютная рента / потенциальная рента / квазирента / рентный доход / АРЕНДНАЯ ПЛАТА / ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ / differential rent / absolute rent / potential rent / quasi-rent / rental income / rental fee / land tax
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Щипанов Эдуард Юрьевич
Представлен авторский подход к установлению пропорций распределения земельной ренты. Предложены и формализованы требования для определения размеров рентных доходов , позволяющие соблюсти экономические интересы собственников земли и общества при одновременном стимулировании непрерывного роста эффективности и интенсивности аграрного производства. Изложена аргументация против фискального изъятия ренты в полном объеме. Рассмотрена природа и условия образования «абсолютной» ренты.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Щипанов Эдуард Юрьевич
Земельная рента как категория статистической оценки
Земельная рента и показатели стоимостного подхода к управлению
Экономико-статистическая модель земельной ренты по местоположению
Земельно-рентные отношения: от классиков до современности
Модель дифференциальной земельной ренты по плодородию
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Shows the author`s approach to establishment of land rent distribution ratio. The author offers and formalizes the requirements for assessment of the amount of rental incomes that allow observing economic interests of land owners and the society in the context of simultaneous stimulation of continuous growth of efficiency and intensity of agricultural production. The article presents arguments against fiscal exemption of rent in full amount. The nature and conditions of «absolute» rent formation are examined.
Текст научной работы на тему «Об установлении пропорций распределения земельной ренты»
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРОПОРЦИЙ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
© 2011 г. Э.Ю. Щипаное
Представлен авторский подход к установлению пропорций распределения земельной ренты. Предложены и формализованы требования для определения размеров рентных доходов, позволяющие соблюсти экономические интересы собственников земли и общества при одновременном стимулировании непрерывного роста эффективности и интенсивности аграрного производства. Изложена аргументация против фискального изъятия ренты в полном объеме. Рассмотрена природа и условия образования «абсолютной» ренты.
Ключевые слова: дифференциальная рента, абсолютная рента, потенциальная рента, квазирента, рентный доход, арендная плата, земельный налог.
Shows the author’s approach to establishment of land rent distribution ratio. The author offers and formalizes the requirements for assessment of the amount of rental incomes that allow observing economic interests of land owners and the society in the context of simultaneous stimulation of continuous growth of efficiency and intensity of agricultural production. The article presents arguments against fiscal exemption of rent in full amount. The nature and conditions of «absolute» rent formation are examined.
Keywords: differential rent, absolute rent, potential rent, quasi-rent, rental income, rental fee, land tax.
Ростовский государственный экономический университет, ул. Б. Садовая, 69, г. Ростов-на-Дону, 344002, main@rsue.ru
Rostov State Economic University,
B. Sadovaya St., 69, Rostov-on-Don, 344002,
Образование земельной ренты является лишь необходимым условием существования рентных доходов, представляющих собой результаты ее распределения между заинтересованными сторонами. Так, еще Д. Ри-кардо отмечал, что «одно дело — возможность приносить высокую ренту и другое дело — действительная уплата ее» [1, с. 4]. При этом установление платности земельных ресурсов на основе рентных оценок стимулирует их рациональное использование и является гарантом их сохранения для будущих поколений. В этой связи основной принцип, которым нужно руководствоваться при регулировании земельных отношений, состоит в том, чтобы не размеры ренты «выводить» из действующего ныне экономического порядка, а, наоборот, ренту использовать в качестве базового элемента для совершенствования соответствующих механизмов. Полагаем, что изучение рентных доходов может быть сведено к установлению круга субъектов ее присвоения, а также разработке подходов к определению оптимальных пропорций распределения.
Традиционно к числу субъектов присвоения земельной ренты относят земельных собственников, государство и возделывающих земельные ресурсы сельскохозяйственных производителей, каждый из которых в соответствии с принципами существующей социально-экономической системы реализует свое право на участие в распределении ренты в соответствующей форме рентного дохода. Так, землевладельцы, включая государство, при наличии государственной собственности на землю, получают часть ренты под титулом арендной платы, фискальное изъятие ренты осуществляется посредством земельного налога, а остаток земельной ренты, превышающий притязания собственников и государства, присваивается землепользователями как элемент предпринимательского дохода.
Пропорции распределения ренты не являются неизменными. В зависимости от специфики складывающихся земельных отношений, различных аспектов государственной экономической политики земельная рента может присваиваться по месту ее образования, перераспределяться между землевладельцами и товаропроизводителями либо изыматься полностью в государственный бюджет. Более того, на практике в ряде случаев наряду с рентой у товаропроизводителя изымается и та часть доходов, которая нужна для обеспечения нормального процесса расширенного воспроизводства. Все это в совокупности приводит к искажению размеров рентных доходов относительно величины образовавшейся земельной ренты и необходимости разработки формальных критериев их выделения в общем потоке поступлений в пользу субъектов распределения.
Представления об оптимальных соотношениях распределения земельной ренты, как правило, носят достаточно субъективный характер и обусловлены сиюминутными экономическими приоритетами и доминирующей теоретической концепцией. Самым актуальным остается вопрос о масштабах социализации ренты, наиболее радикальным решением которого является ее
изъятие в полном объеме в пользу государства. Вопросы, связанные с социализацией ренты, продолжают обсуждаться и в настоящее время. Однако предлагаемые варианты практического воплощения этих идей, несмотря на кажущееся разнообразие, одинаково трудно реализуемы. Истории известны случаи использования земельной ренты в качестве основного источника формирования бюджетной системы. Так, в Японии конца XIX в. в период так называемой «революции Мэйцзи» на протяжении двух десятилетий более 70 % государственных доходов давал земельный налог. А острая потребность в накоплениях для индустриализации нашей страны заставила в свое время пойти на мобилизацию в распоряжение государства не только ренты, но и большей части чистого дохода сельскохозяйственных предприятий. Однако, как показывает опыт, тотальное изъятие земельной ренты государством может рассматриваться лишь как временная, вынужденная и экстраординарная мера, обусловленная необходимостью покрытия дефицита финансирования проектов общенационального масштаба. В противном случае неизбежным результатом становится стагнация сельского хозяйства.
Во-первых, величина ренты подвижна, зависима от большого количества факторов, многие из которых носят случайный характер. Учесть такую динамичность в рамках налоговой системы, которая по определению должна быть стабильной, практически невозможно, следствием чего может стать фискальный произвол по отношению к аграрному сектору. Во-вторых, само по себе изъятие ренты не может рассматриваться в качестве гарантии обеспечения общественных интересов — определяющим в этом отношении является эффективность государственного управления в целом, включая распределение и перераспределение доходов в экономике.
В свою очередь дифференциация рентных доходов земельных собственников выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между альтернативными вариантами их использования. В условиях рыночной экономики она стимулирует собственников передавать землю для использования тем, кто будет вести хозяйство наиболее эффективно и тем самым обеспечит им самый высокий рентный доход. В таком контексте рента как экономическая категория, помимо номинальной функции прироста богатства, создает еще и стимул к постоянному перераспределению ресурсов в сферы наиболее прибыльного приложения. Тотальное же изъятие дифференциальной земельной ренты в виде налога подорвет стимулы землевладельцев к нахождению наилучшего способа применения принадлежащей им земли. Иначе говоря, им будет безразлично, насколько эффективно собираются использовать земельные участки потенциальные арендаторы, так как их личный доход будет никак не связан с результативностью возделывания земли. Очевидно, что государство в этом плане характеризуется меньшей гибкостью, а потому не сможет обеспечить оптимальное использование земельных ресурсов и непрерывный рост эффективности
их возделывания. Возможно, это единственный серьезный аргумент против экспроприации земельной ренты в полном объеме. По крайней мере, отечественный опыт тотального изъятия земельной ренты государством свидетельствует о бесперспективности подобного подхода.
Наша позиция по данному вопросу обусловлена пониманием, с одной стороны, очевидной привлекательности и несомненных преимуществ рентоориен-тированной налоговой системы, особенно для стран с большими запасами природных ресурсов, включая сельскохозяйственные угодья, а с другой — значимости института частной собственности для обеспечения эффективности аграрного использования земельных ресурсов. В этой связи на первый план выходит задача установления оптимальных пропорций распределения ренты между обществом в лице государства и земельными собственниками. Причем ее решение в значительной степени будет зависеть от приоритетов, выбранных в рамках государственной социально-экономической политики. Полагаем, что формализация механизма образования земельной ренты в аграрном секторе позволяет разработать подходы к установлению размеров рентных доходов, как экономически обоснованного компромисса между запросами участников процесса распределения. С этой целью сформулируем достаточно очевидные требования, в соответствии с которыми должны устанавливаться рентные доходы.
Полагаем бесспорным, что суммарная величина рентного дохода землевладельца и государства не должна превышать размера земельной ренты. Поддержание такой пропорции, по мнению Б.М. Рабиновича, представляет собой одновременно способ сохранения материальной основы существования частной собственности [2, с. 93]. Более того, в идеале земельная рента в полном объеме подлежит распределению между ними. Так, еще А. Смит отметил, что плата за пользование землей представляет собой наивысшую сумму, какую в состоянии уплатить арендатор при данном качестве земли [3, с. 207]. Причем предполагается, что арендная плата и земельный налог не зависят от действий конкретного землепользователя, а именно от того, какие конкретные варианты землепользования и уровни вложений он предпочтет.
Их ставки должны определяться как потенциально возможные, исходя из средних показателей интенсивности и эффективности возделывания, принятых в рассматриваемом периоде за норму в соответствии с достигнутым уровнем экономического и технологического развития. Такой подход, с одной стороны, обеспечивает соблюдение экономических интересов собственников земли и общества, а с другой — является стимулом для непрерывного роста эффективности и интенсивности аграрного производства, поскольку гарантирует эксклюзивное право землепользователя на присвоение квазиренты в случае ее образования. Изъятие квазиренты в долгосрочной перспективе невыгодно и государству, и земельным собственникам: поиск последней со стороны сельскохозяйственных
производителей приводит к повышению параметров «нормального» уровня хозяйствования и в конечном счете к глобальному росту земельной ренты. В свою очередь, изъятие ренты не в полном объеме не является благом для землепользователей, ибо провоцирует последних к рентоориентированному поведению, имеющему мало общего с эффективным производством. Так, по мнению П. Самуэльсона, когда падает цена на землю, каждый землепользователь в соответствии с правилом наименьших издержек старается заменить этим фактором другие производственные ресурсы [4, с. 225]. Поэтому при определении размеров земельного налога и арендной платы в части, обусловленной естественными характеристиками земельных ресурсов, следует основываться на оценке общей потенциальной ренты: г1г. + г2г. < Щ, где г1г - величина земельного налога, подлежащего уплате в /-м году; г2г - величина рентного дохода земельного собственника в /-м году; Щ - потенциальная земельная
Результаты аграрного производства даже в странах с высокой аграрной культурой по-прежнему носят стохастический характер, будучи крайне зависимы от природных условий. Совпадение оценок ренты и величины совокупных рентных доходов будет достигаться только в рамках некоторого периода и лишь при условии установления последних на рациональной основе. Но поскольку в отношении будущих результатов аграрного производства существует неопределенность, рациональность в данном случае означает максимизацию ожидаемой полезности, т.е. полезности результата, помноженной на вероятность его получения. Таким образом, для обеспечения соответствия рентных доходов государства и земельных собственников земельной ренте их суммарная величина должна определяться как математическое ожидание потенциальной ренты, т.е.: ги + г2, = М (Щ),
продолжительность ретроспективы при прогнозе; причем г+в = сотЖв = 1. к, где к — продолжительность периода, в рамках которого определяется величина рентных платежей.
В таком случае земельная рента будет передана землепользователем государству и земельному собственнику в полном объеме за период, для которого подобным образом определена величина рентных платежей, при отсутствии тенденции к росту или снижению земельной ренты, т.е.:
£к=1 £2=1 Г = ^к=1 Ип , где Щ — потенциальная земельная рента в i-м году; г — рентный доход,
полученный ]-м участником распределения ренты, образовавшейся в ^м году.
Следует отметить, что по причине «ограниченной рациональности» невозможно максимизировать полезность, а в лучшем случае приходится «находить удовлетворительное решение», поиск которого приводит к прогнозам, сильно отличающимся от тех, что
дает максимизация [5, с. 351]. Размер рентных доходов зачастую определяется на основе интуитивных соображений участников рентных отношений, охарактеризованных А. Смитом как невежество [3, с. 139]. Тем более что потенциальная рента в динамическом аспекте не является стабильной величиной, будучи весьма чувствительной к колебаниям рыночной конъюнктуры и факторов естественной природы. В свою очередь величина фактически образовавшейся земельной ренты может отклоняться от ее потенциального значения. В любом из этих случаев землепользователь будет вынужден направить на выплату части рентных доходов, величина которых жестко фиксирована на определенном уровне в течение некоторого периода времени, собственные средства, в результате чего мо-ментная величина совокупных рентных доходов превысит объем образовавшейся ренты: при Я? <М(Я"X + г, >Я?, где Я? — фактически
образовавшаяся земельная рента в /-м году.
Более того, возможна ситуация, когда землепользователь во исполнение принятых на себя обязательств вынужден передать государству и земельному собственнику доходы под титулом рентных при полном отсутствии потенциальной ренты. Таким образом, для любого земельного участка, вовлеченного в сельскохозяйственное производство на рыночной основе, будет справедливо утверждение: + > 0УД» .
Для объяснения подобной ситуации марксистская теория ренты была дополнена представлением о некоторой константе, абсолютной составляющей ренты, наличие и величина которой не связаны с естественными характеристиками земельных ресурсов. Эта идея основана, возможно, на эмпирических наблюдениях автора, свидетельствовавших о том, что со всех земельных участков, вовлеченных в аграрное производство, выплачивается арендная плата даже «. при полном отсутствии собственно земельной ренты» [6]. Однако и иные современные исследователи ренты утверждают, что в арендных платежах в общем случае находится некоторая абсолютная рента.
Но это возвращает нас к неоднозначности понимания рациональности при принятии решений участниками рентных отношений. Присутствие в обороте «худших» земель, при использовании которых не образуется никакой ренты, представляется вполне возможным. Так, в исследовании самого К. Маркса, горячо отстаивавшего противоположную точку зрения, ставшую фундаментальным аргументом его концепции абсолютной ренты, описаны подобные ситуации. Вместе с тем практически все они, в том или ином виде предполагающие «если не юридическое, то фактическое уничтожение земельной собственности», на основе схоластических доводов выведены автором «Капитала» за рамки рассмотрения проблемной области. Причем наиболее очевидная из подобных ситуаций, когда пользователь земли одновременно является ее собственником, представлена им как результат «совершенно случайных по своему характеру обстоятельств» [6, с. 815]. В этой связи красноречивы приведенные А. Маршаллом статистические данные о струк-
туре отношений собственности, в соответствии с которыми уже к 1880 г. в сельском хозяйстве США 74 % ферм основывались на труде их владельцев [7, с. 59].
Для большинства исследователей, полагавших существование абсолютной ренты очевидным и не требующим эмпирических доказательств, вопрос о ее количественной оценке казался несущественным и не представляющим сколько-нибудь значимого даже научного интереса. Тем более что «на практике земельная рента выступает неразделенной: не видно, какие части ее составляют дифференциальную, какие -абсолютную ренту» [8, с. 126]. По мнению автора, такое положение обусловлено невозможностью определения последней по причине ее отсутствия. Можно говорить лишь о том, что в рыночной экономике вовлечение в экономический оборот факторов производства осуществляется исключительно на платной основе. Причем величина такой платы за землю определяется на некоторый промежуток времени, в рамках которого, безусловно, она может отклоняться как в меньшую, так и в большую сторону от фактически образовавшейся ренты. Полагаем, что даже в случае размежевания функций собственника и землепользователя, по крайней мере в краткосрочном периоде, отсутствие ренты вовсе не означает отсутствие рентных доходов.
Если недостаток ренты для покрытия рентных платежей на протяжении длительного периода будет обусловлен исключительно естественными характеристиками земельного участка, то в конце концов его возделывание будет признано экономически нецелесообразным. В частности, еще А. Смит отмечал, что земля, не дающая рентного дохода, изымается из сельскохозяйственного оборота [3]. Если же землепользователь не соответствует «нормальному» уровню, то будет вынужден оплачивать государству и собственнику недостаточную эффективность или интенсивность своего производства и в конечном счете покинуть сферу аграрного производства. Очевидно, что в такой ситуации землепользователь не может претендовать на часть земельной ренты, а потому его рентный доход не образуется. В обратной ситуации превышение фактической ренты над установленным уровнем платежей в пользу государства и земельных собственников будет присваиваться сельхозпроизводителем и обусловит возникновение рентных доходов землепользователей: при Я? > М(Д» )г3, = Я? — (ги + г2,), где г3г — величина рентного дохода землепользователя в /-м году.
Что же касается установления размеров фискального изъятия ренты, то, по общему убеждению, земельный налог должен быть пропорциональным ренте и изменяющимся с каждым ее изменением. На первый взгляд привлекательность тотальной экспроприации ренты представляется бесспорной. Однако стремление государства к максимальному обложению земельной ренты наряду с наиболее оптимальным формированием государственного бюджета, приведет к фактическому уничтожению экономической мотивации участия собственников в обеспечении рациональ-
ного возделывания земельных ресурсов. Исторический опыт заставляет усомниться в состоятельности государства в этом плане. В конечном счете реализация подобного подхода приведет к обесцениванию земельных ресурсов с точки зрения их сельскохозяйственного использования по причине отсутствия возможности получения рентного дохода собственником земли. Исключение же такого объема активов из рыночного оборота в долгосрочной перспективе чревато стагнацией аграрного сектора и сокращением сферы приложения капитала.
В этой связи фискальное изъятие земельной ренты в полном объеме не является экономически целесообразным, т.е. гъ > 0 и г2 > 0. Тем более что сложившаяся практика обложения ренты, образующейся при сельскохозяйственном использовании земельных ресурсов, предполагает установление ставки последнего на длительный период времени, тем самым делая его абсолютно неэластичным не только к колеблемости ренты, но и к ее долгосрочным динамическим изменениям. Обеспечивая таким образом стабильность условий налогообложения, государство даже технически оказывается не в состоянии осуществить тотальную социализацию ренты.
Полагаем, что пропорции распределения ренты между государством и собственниками земельных ресурсов должны устанавливаться таким образом, чтобы максимизировать возможный экономический
Поступила в редакцию
эффект. При этом ответ на вопрос о том, какая часть ренты подлежит социализации, в значительной степени зависит от существующих приоритетов распределения, а потому не является однозначным. По нашему мнению, в данном случае выбор осуществляется в пользу не количественных, а скорее качественных параметров распределения и может быть сведен к выбору между экономическим эффектом, получаемым в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
1. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. Избранное. М., 2008.
2. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М., 1997.
3. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М., 2009.
4. Самуэльсон П. Экономика. М., 1964.
5. Блауг М. Методология экономической науки, или Как экономисты объясняют. М., 2004.
6. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. 3, кн. 3. Процесс капиталистического производства, взятый в целом. Ч. 2. М., 1986.
7. Маршалл А. Принципы экономической науки. М., 1993.
8. Мещеров В.А. Современные рентные отношения: теория, методология и практика хозяйствования. М., 2006.
Что такое земельная рента и как она приносит доход
Рентные отношения в экономике считаются неплохой альтернативой купле-продаже или аренде. Однако есть риски, ведь стоимость договора не определяется конкретно. Как правильно использовать договоры ренты? Отвечаем в статье.
- Понятие ренты
- Формы земельной ренты
- Абсолютная
- Монопольная
- Дифференциальная
- Отличие от аренды и купли-продажи
- Договор ренты
- Риски договора
Многие мечтают получать пассивные поступления. Кто-то формирует их за счет накоплений на банковских вкладах и живет на проценты. Однако есть и те, кто пользуется рентой: передает свою недвижимость в собственность в обмен на гарантированное материальное обеспечение.
Особого внимания заслуживает земельная рента. Разбираемся с данным понятием в материале.
Понятие ренты
Понятие «рента» предстает в разных значениях. Так называют пассивные поступления, к примеру, с ценных бумаг или недвижимости. Также есть и другие значения термина.
- Ресурсная предполагает зависимость государства от поступлений с добычи полезных ископаемых.
- Правоотношения, в которых актив переходит от одного лица к другому в обмен на обязательные выплаты.
Выделение земельной ренты как самостоятельной категории – условное. Оно связано лишь с тем, что передаваемым объектом выступает земельный участок. Это доход, уплачиваемый в обмен на получение собственности на землю.
Самые оригинальные материалы для денег: тюленья кожа, кусочки костей мамонта и красный фарфор.
Другой фактФормы земельной ренты
Форма предполагает тот или иной характер взаимоотношений между плательщиком и получателем земельной ренты. Выделяют абсолютную, монопольную и дифференциальную.
Абсолютная
Абсолютная рента предполагает выплаты независимо от уровня использования участка, а также плодородности земли. Плательщику нужно зарабатывать с участка столько, сколько хватит для покрытия обязательных платежей.
Монопольная
Данный формат возникает, если на участке выращивают уникальные культуры или добывают полезные ископаемые, продать которые можно по нерыночной цене. Условия договора здесь привязывают к итоговой стоимости.
Дифференциальная
Дифференциальная предполагает, что размер платежей зависит не только от площади и расположения участка, но и от дополнительных затрат, которые влияют на итоговый размер прибыли.
Рента предполагает ежемесячные выплаты в обмен на передачу права собственности на ваш актив. Часто ее оформляют из-за нехватки средств на текущие расходы. Однако с вещью можно не расставаться, а начать экономить грамотно с помощью карты «Халва». Подайте заявку онлайн и оформляйте беспроцентную рассрочку, получайте кешбэк и процент на остаток.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 15% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Факторы земельной ренты
Факторы влияют на итоговый размер. Среди них выделяют:
- климатические условия (почва, осадки и проч.);
- степень плодородности земли;
- локация (насколько далеко или близко расположена земля к месту сбыта продукции. Также, к примеру, ценность расположения может повышаться за счет приближенности водоемов).
Необходимо отметить, что обязательства могут исполняться в нескольких формах:
- денежная – выплаты и периодичность определяются договором;
- натуральная – выплачивается продукцией;
- отработочная – встречно выполняют работы или оказывают услуги.
Виды ренты
Законом предусмотрено несколько категорий.
Предполагает уплату платежей на бессрочной основе. Может передаваться по наследству физическим лицам, а также при реорганизации юридического лица. Получатели — те, кто передает землю — физические лица или НКО.
В экономическом смысле использование конструкции уместно, если потенциальная доходность объекта недвижимости, то есть земли, выше, чем платежи по договору.
Остановить рентные платежи можно, если плательщик примет решение ее выкупить и согласует цену.
Ограничена сроком жизни получателя, передавшего имущество. Учитывая данное обстоятельство, точную сумму выплат по ренте определить невозможно. Поэтому плательщик сталкивается с риском получить убыток от такого приобретения.
Учитывая, что период платежей ограничен сроком жизни гражданина, очевидно, что пожизненная форма не предполагает наследования.
- Пожизненное содержание с иждивением.
Предполагает не только периодические платежи до конца жизни, но и обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, лечении и уходе за гражданином. В рамках данных выплат законодательство предусматривает даже оплату ритуальных услуг при погребении гражданина.
Пожизненное содержание с иждивением часто реализуется так, что получатель остается на своем участке или в квартире. Поэтому эффективное полезное использование имущества при жизни рентополучателя невозможно. Но выгода заключается в цене объекта. После смерти ее можно будет выгодно продать.
Отличие от аренды и купли-продажи
Купля-продажа предполагает переход права собственности на земельный участок или иную недвижимость в обмен за денежную плату от нового собственника. Точная цена соглашения определена, чего нельзя сказать о договоре ренты, стоимость которого зависит от момента выкупа или момента смерти прежнего собственника.
Также разница заключается в форме сделки: договор предполагает удостоверение у нотариуса, тогда как сделку купли-продажи не обязательно удостоверять. Переход права собственности на недвижимость по ренте требует регистрации, аналогично купле-продаже — это сходство данных сделок.
Сделки по купле-продаже более привычны рядовым гражданам, особенно для крупных покупок вроде квартиры. Часто их оформляют с помощью кредитных средств. В Совкомбанке можно оформить ипотеку на привлекательных условиях. Рассчитайте платежи на калькуляторе, выберете оптимальную программу и оставьте заявку на сайте банка.
Аренда — обязательственные отношения. Она предполагает владение и пользование участком, но не распоряжение им. Также соглашения по аренде носят срочный характер, тогда как рента прекращается с наступлением события, которое может случиться в любой момент.
Из общих черт можно выделить то, что есть регулярные платежи: рента или арендная плата. Также отметим, что ее получают граждане и некоммерческие организации, тогда как по аренде нет ограничений среди сторон соглашения.
Договор ренты
Договор содержит следующие существенные условия:
Плательщик ренты — физическое или юридическое лицо, может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. По пожизненной ренте или пожизненному содержанию с иждивением — только физическое лицо, по постоянной — физическое лицо или НКО.
Может выступать не только земельный участок, но и иное имущество, включая денежные средства, ценные бумаги и иные активы. Главное, чтобы предмет был индивидуально определен.
В случае с участком должны быть описаны его площадь, кадастровый номер, местоположение, целевое назначение использования, например, земли населенных пунктов.
Ограничение по предмету в соглашении о пожизненном содержании с иждивением. Здесь предметом выступает строго недвижимое имущество.
- Обеспечение обязательств.
Если передается недвижимость, то в силу ст. 587 ГК РФ у рентополучателя появляется право залога на эту недвижимость. Это означает обременение, когда рентополучатель не может в полной мере распоряжаться полученным имуществом без согласия плательщика.
Кроме того, залог предполагает право требования земельного участка или иного объекта в том случае, если рентоплательщик нарушает свои обязательства.
К примеру, Георгий Иванович заключил договор пожизненной ренты и передал землю Алексею. Алексей обязался вносить платежи по 50 000 рублей ежемесячно. Если Алексей пропустил два платежа, то Георгий Иванович, согласно условиям соглашения, может потребовать землю назад.
При передаче другого имущества плательщик ренты должен обеспечить исполнение обязательств поручительством, неустойкой, страхованием.
Помните о необходимости удостоверить соглашение у нотариуса, иначе оно будет признано недействительным.
Уместно детализировать в договоре ренты ее стоимость, порядок уплаты платежей, порядок выкупа, условия для одностороннего отказа от сделки, условия о конфиденциальности, права, обязанности, обстоятельствах непреодолимой силы и проч.
Риски договора
Договор ренты, поскольку его срок определяется наступлением или не наступлением события, — рисковый или алеаторный. К этой же группе соглашений, к примеру, относятся обязательства из игр и пари.
Среди основных рисков стоит выделить:
Если нотариальная форма не была соблюдена или не было государственной регистрации перехода права собственности, то сделку признают недействительной. Стороны вернутся в первоначальное положение: то есть отдадут все, что передали по сделке. Только не факт, что у рентополучателя будут эти деньги.
- Претензии родственников.
У рентополучателя могут быть наследники. Они не заинтересованы в том, чтобы его участок уходил третьему лицу, пусть и под выплаты ренты. Поэтому стоит ждать признания этой сделки недействительной. Если перед вами пожилой человек, и такой риск возможен, то запросите справку из психоневрологического диспансера, полученного незадолго до сделки.
Плательщику нужно письменно (чеки, расписки, квитанции) фиксировать факт выполнения обязанностей. Иначе есть риск, что получатель ренты обратится в суд с целью расторгнуть соглашение из-за нарушений его условий плательщиком.
- Снижение привлекательности земли.
Стоимость земли не всегда идет в гору, она снижается в силу экономических потрясений: кризисов, военных конфликтов и т.д. Поэтому сделка для рентоплательщика станет нецелесообразной.
- Неопределенность по срокам и сумме.
В теории платежи в пользу прежнего собственника могут превысить стоимость недвижимости. Также в теории плательщик может прожить меньше рентополучателя. Тогда его обязательства переходят наследнику.
Как оформить земельную ренту
- Выбрать вид.
- Согласовать условия сделки, включая размер и вид платежей, порядок расторжения соглашения.
- Обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Если это недвижимость, то действие происходит по месту ее нахождения. Нотариус не только удостоверит договор, но и проверит стороны сделки (удостоверение личности, дееспособность), а также разъяснит смысл договора, зачитает его содержание. При удостоверении делается соответствующая надпись нотариуса.
- Далее следует этап оформления смены собственника. Для этого нотариус обращается в Росреестр с электронным заявлением.
Земельная рента — это действенный механизм, используемый в экономике, особенно для тех, кто хочет быстро стать собственником недвижимости. Однако не стоит забывать о рисках.
Соблюдайте форму сделки и максимально подробно фиксируйте факт выполнения обязательств по нему, тогда у вас появится шанс заработать на рентных отношениях.