Как расторгнуть договор аренды заключенный на неопределенный срок

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Порядок расторжения договора аренды на неопределенный срок

Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок расторжения договора аренды на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Перечень позиций высших судов к ст. 452 ГК РФ «Порядок изменения и расторжения договора» 3.1.2. Прежде чем подать иск о расторжении договора аренды недвижимости с неопределенным сроком из-за существенного нарушения его условий, необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (позиция ВАС РФ) >>>

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Примечание: По вопросу о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, см. п. 13 материалов к ст. 619 ГК РФ.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора Арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, арендодатель может отказаться, только если такой отказ прямо предусмотрен договором. Указанное право не может быть включено в договор, если арендатором является лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Нормативные акты

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ
(ред. от 13.06.2023)
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 4. Расторжение в порядке, установленном настоящей статьей, договоров аренды земельных участков, договоров безвозмездного пользования земельными участками осуществляется при наличии оснований, предусмотренных соответственно статьями 46, 47 настоящего Кодекса.

Правовые ресурсы

«Горячие» документы
Кодексы и наиболее востребованные законы
Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Прекращение договора аренды, срок которого истек

Казалось бы: что тут сложного — закончился срок действия аренды, значит запись в ЕГРН уже не действует. Так думает много арендаторов, да и собственников тоже. Они считают, что если между ними документы подписаны, объект передан по акту, значит, и все законные формальности тоже улажены. Но история на этом не заканчивается.

Чаще всего собственник наталкивается на обременение в виде аренды, о котором он забыл, в самый неподходящий момент, например, при заключении сделки купли-продажи. Покупатель просит выписку из ЕГРН на объект, а там, вот так сюрприз, висит обременение в виде аренды, которая была зарегистрирована еще в 2000 году (к примеру) сроком на 3 года.

Соответственно, срок ее истек, а запись в ЕГРН актуальна. Почему так произошло?

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) есть несколько статей, которые регламентируют правоотношения между сторонами договора аренды. В соответствии статьей 621 ГК РФ «если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». Значит, для третьих лиц договор считается действующим до тех пор, пока ни одна из сторон не обратилась с заявлением о прекращении договора аренды.

Иными словами, если вы собственник и внезапно обнаружили, что у вас есть непогашенная аренда, обременяющая объект недвижимости, то вам нужно подать заявление о прекращении договора аренды. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие, что арендатор согласен прекратить обязательство. Если срок действия договора аренды уже истек, то можно приложить акт приема-передачи помещения в двух подлинных экземплярах. Если срок договора аренды еще не истек, а арендатор уже съехал, то документом, подтверждающим прекращение договора аренды будет соглашение сторон.

Хорошо, если вы успели подписать это соглашение и просто не подали его на регистрацию (также необходимо представить два подлинных экземпляра). Тогда вам достаточно обратиться с заявлением в Росреестр с приложением правоустанавливающих документов.

Но что делать, если арендатор съехал, соглашение о расторжении договора аренды не было подписано или было утеряно после подписания?

В этом случае мы обращаемся к статье 610 ГК РФ. В ней говорится о том, что «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок». Нужно составить соглашение и направить письмом с описью вложения в адрес арендатора. Ждете три месяца, и если он не ответил, то обращаетесь в орган, осуществляющий регистрацию прав, с заявлением, к которому прикладываете оригинал письма в адрес арендатора с описью вложения. Не самый быстрый способ в том случае, если у нас срывается заключение сделки.

Поэтому сначала лучше проверить, не ликвидирован ли ваш арендатор как юридическое лицо. В том случае, если арендатор прекратил свою деятельность как юридическое лицо, то можно воспользоваться статьей 419 ГК РФ, которая говорит нам о том, что «обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора)». В этом случае к заявлению о снятии обременения фактически никакого документа не прикладывается, Росреестр заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и на основании вышеуказанной статьи прекращает обременение, или вы можете приложить эту выписку (полученную на сайте налоговой) самостоятельно.

Возможен также такой вариант, когда в выписке из ЕГРН в качестве обременения договор аренды не указан, однако указан договор субаренды. То есть на вашем объекте числится обременение, о котором, при определенном стечении обстоятельств, вы можете ничего не знать: кто субарендатор, где его искать, стороной по договору, как собственник, вы не являетесь. Вы хватаетесь за голову в ужасе от происходящего, однако решение гораздо проще, чем вы можете себе представить. Открываем уже хорошо знакомый нам ГК РФ и ищем статью 618. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды». О чем это говорит — если договор аренды, в рамках которого был заключен договор субаренды, был прекращен, то договор субаренды прекращается в соответствии с действием настоящей статьи. То есть собственник может обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки в соответствии с прекращением обязательства в силу ст.618 ГК РФ.

Есть еще один интересный случай, который сейчас встречается все реже и реже, но все же стоит обратить на него внимание, потому что такая норма закона существует.

В соответствии со статьей 413 ГК РФ «обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства». В каком же случае этот случай может наступить? Если бывший арендатор становится собственником помещения, ранее арендуемого им у другого лица. Или субарендатор становится арендатором или даже собственником помещения. То есть плательщик арендной платы становится одновременно ее получателем. Такие обременения также могут быть прекращены по заявлению об исправлении технической ошибки на основании действующего законодательства.

В завершении статьи хочется отметить, что у собственника есть не только права, но и обязанности. Одной из обязанностей собственника при совершении сделки купли-продажи является обязанность в передаче объекта покупателю свободным от прав третьих лиц или уведомление покупателя о существующих обременениях (ст. 460 ГК РФ). Поэтому, чтобы не столкнуться в последний момент с проблемами, решение которых может затянуться минимум на 4 месяца, следите за своим объектом и актуальностью записей в ЕГРН относительно обременений, существующих на объекте недвижимого имущества.

Как расторгнуть договор аренды заключенный на неопределенный срок

4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

12 февраля 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

25 марта 2011

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Похожие публикации: