Арендная плата процент от товарооборота
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендная плата процент от товарооборота (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2021 N 12АП-8417/2021 по делу N А57-5485/2021
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, расходов по уплате государственной пошлины.
Решение: Требование удовлетворено. Из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений (т. 1, л.д. 87-98) усматривается и истцом подтверждается факт ежемесячного перечисления арендатором минимального гарантированного платежа за арендуемое помещение 371 467 рублей 20 копеек, включающего в себя НДС. Однако данные платежные документы не подтверждают исполнение ответчиком встречной обязанности по перечислению ежемесячного размера арендной платы, исходя из 6,5% от месячного товарооборота (валовой выручки), без НДС, как это предусмотрено пунктом 4.3.1. договора.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2021 N 88-18909/2021
Категория спора: Субаренда нежилых помещений.
Требования арендодателя: О взыскании убытков.
Обстоятельства: Истец ссылается на виновные недобросовестные действия ответчика, занимавшего должность генерального директора общества и заключившего от его имени заведомо убыточную сделку — дополнительное соглашение к договору субаренды нежилых помещений.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение. Кроме того, суд апелляционной инстанции в обоснование вывода о недоказанности недобросовестности или неразумности действий ФИО12, указал, что снижение арендной платы по договору, предусмотренное дополнительным соглашением, не было безусловным — помимо постоянной части арендной платы, зафиксированной в рублях, субарендатор должен был уплачивать плату с оборота, которая исчисляется как положительная разница между суммой, составляющей 7% от товарооборота розничного оператора (розничный оператор — ООО «Городской супермаркет», с которым у субарендатора заключен договор субаренды помещения), полученного в отчетный период, и суммой постоянной части арендной платы, выплаченной за этот же отчетный период. Плата с оборота оплачивается субарендатором дополнительно к постоянной части арендной платы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сдаем в аренду коммерческую недвижимость
(Бычков А.)
(«Новая бухгалтерия», 2018, N 7) Такой порядок ценообразования (привязка размера арендной платы к торговому обороту арендатора) получил широкое распространение в сфере ретейла. С учетом специфики работы торговых сетей базовая арендная плата за пользование помещениями без учета эксплуатационных и коммунальных расходов состоит из фиксированной величины и переменной в виде процента от торгового оборота (валовой выручки). Например, в договоре аренды может быть предусмотрена обязанность ретейлера по внесению доплаты в случае превышения суммы, составляющей 20% от товарооборота, над определенной величиной (500 000 руб.) в каждом месяце или ином отчетном периоде. Подобный порядок определения арендной платы в ретейле является обычной практикой (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 N 09АП-26019/2017-ГК).
Нормативные акты
Минфина СССР от 12.12.1974 N 285
«О методических указаниях по анализу и проверке финансово-хозяйственной деятельности районных объединений «Сельхозтехника» Постановлением Совета Министров СССР от 29 августа 1964 г. N 715 учреждениям Госбанка разрешено выдавать торговым организациям системы Сельхозтехники (включая базы, склады и магазины районных объединений и отделений) 0,4% планового фонда заработной платы за каждый процент перевыполнения квартального плана складского товарооборота.
Плата с оборота по договору аренды что это
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
До 01.01.2024 установлены особенности взимания арендной платы в сфере торговли и общепита с арендаторов, находящихся под контролем лиц из недружественных государств, при соблюдении ряда условий (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Аренде добавят оборотов
Тренд «ковидной» реальности – установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Почему владельцы коммерческой недвижимости готовы делить риски с арендаторами и как теперь составляются договоры аренды?
Больше года прошло с момента объявления всероссийского локдауна, направленного на борьбу с распространением коронавирусной инфекции. Введенные ограничения сказались на всех сферах бизнеса. Одной из мер поддержки, объявленных государством, стала возможность снижения и отсрочки арендных платежей для арендаторов недвижимого имущества. Хотя изначально применение этой меры было ограничено наиболее пострадавшими отраслями, на практике многие арендаторы вступили в переговоры с собственниками и добились пересмотра условий аренды. Как правило, достигнутые договоренности носили временный характер и прекратили свое действие с отменой введенных ограничений.
Однако условия новой «ковидной» реальности требуют от сторон закрепления в договоре аренды универсального инструмента, исключающего необходимость каждый раз вступать в переговоры в случае приостановления или ограничения деятельности арендатора. При этом важно соблюдение баланса интересов сторон.
В сфере торговли таким инструментом может быть установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Этот механизм давно известен рынку, но специалисты отмечают, что именно в условиях пандемии его применение стало трендом в области аренды торговой недвижимости.
Процент с оборота: как это работает?
Закон не ограничивает стороны в выборе форм оплаты аренды. Наряду с классической фиксированной платой (за единицу площади или за все помещение) допускается определение арендной платы через согласованную долю «полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов».
В случае торговой недвижимости такими доходами выступает оборот (выручка без НДС) магазина арендатора, расположенного в арендуемых помещениях. Арендная плата при этом определяется как процент с оборота. Обычно его величина варьируется от 5% до 10% и зависит от особенностей деятельности арендатора и достигнутых сторонами договоренностей. Возможна дифференциация ставки в зависимости от размера оборота, специфики реализуемых товаров и прочих составляющих.
Такая форма арендной платы выгодна арендатору, поскольку позволяет заранее заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится.
Зачем это нужно арендодателям?
Собственник заинтересован в получении стабильного дохода от сдаваемого в аренду имущества. Эту цель позволяют достичь фиксированные арендные платежи. В случае же с плавающими платежами арендодатель становится заложником внешних обстоятельств, которые могут негативно влиять на бизнес арендатора и вести к снижению арендной платы. К тому же усложняется процесс расчета арендной платы. У арендодателя возникает необходимость регулярно проверять отчеты арендатора о его обороте за отчетный период. Кроме того, существенный разброс сумм арендных платежей в пределах одного налогового периода может вызвать дополнительные вопросы у налоговых органов.
Невзирая на эти негативные аспекты, арендодатели идут на установление в договорах процента с оборота. Чаще это делается для якорных арендаторов (супермаркетов, кинотеатров, крупных фешн-брендов), присутствие которых может увеличить поток посетителей и тем самым привлечь других арендаторов. Однако в текущей ситуации такую форму арендной платы стал использовать более широкий круг арендаторов. В условиях спада на рынке и ограниченного спроса на аренду торговых помещений сохранение хотя бы небольшого арендного потока для арендодателя может быть предпочтительнее, чем потеря арендатора.
Что писать в договоре аренды?
Помимо четкого определения содержания термина «оборот» и указания величины процента (ставки) в договоре необходимо предусмотреть порядок и сроки представления арендатором отчета об обороте, а также полномочия арендодателя по контролю за достоверностью представленных сведений и разумные ограничения по срокам аудита отчета об обороте.
В договоре обычно указывается, что из состава арендной платы, рассчитываемой с оборота, исключаются эксплуатационные и коммунальные платежи.
Арендодатель может снизить свои риски, предусмотрев в договоре минимальную базовую арендную плату, которая подлежит уплате арендатором независимо от его фактического оборота. Такое условие исключает теоретическую ситуацию, когда аренда становится безвозмездной при падении оборота до нуля.
В условиях растущей неопределенности мировоззрение арендодателей постепенно меняется. Если раньше любые попытки арендатора добиться пересмотра размера арендной платы встречали сопротивление, то теперь все чаще сторонам удается достичь консенсуса. Установление плавающей арендной платы в виде процента с оборота является одним из тех инструментов, которые позволяют сохранить баланс интересов сторон в данном вопросе.
Торговый центр в кризис: переходим на процент с оборота
Статья №2 специального проекта IDEM «Как наладить работу с арендаторами в кризис». Мы расскажем вам, как сегодня выстраивать договорные отношения с арендаторами. Как в условиях кризиса заключить или перезаключить договор аренды.
Торговый центр в кризис: переходим на процент с оборота
- Какой процент устанавливать для того или иного арендатора с его видом торговли?
- Как контролировать выручку арендатора?
Ответы на эти вопросов обсудим далее.
Расчет процента с оборота и фиксированной доли
Арендная плата может быть в виде чистого процента от выручки арендатора, либо в виде комбинированной платы: минимальный фикс плюс процент. Однако, для конкретных арендаторов в зависимости от видов торговли и размера площадей, как процент, так и фикс должны различаться. Почему?
Для разных сегментов торговли существуют свои объективные, диктуемые рынком, условия оборачиваемости товара и поступления денежной выручки от торговли. Особенно критичными эти условия оборачиваемости становятся в периоды кризисов. Соответственно, естественным образом устанавливаются разные «уровни тревожности» тех или иных арендаторов в отношении степени арендной нагрузки.
При одних уровнях арендной нагрузки оператор не испытывает беспокойства относительно сохранения прибыльности своего бизнеса, а при других начинает испытывать беспокойство и даже приходить к решению о закрытии бизнеса и уходе из торгового центра. Где эта граница между «спокойствием и беспокойством» для разных видов торговли? Приведем некоторые цифры – какой процент от выручки готов тратить на аренду разный сегмент, «не испытывая беспокойства» (по состоянию на конец 2021 года).
Например, операторы одежды способны платить арендную ставку 11 – 23% от оборота, детских товаров 11 -16%, спортивных товаров 11-13%, аксессуаров 18 – 22%, электроники 3 – 8%, товаров для дома 12-15%, продуктов питания 4 – 7% ( данные приведены на основании регулярных исследований IDEM в тесном сотрудничестве с торговыми центрами и арендаторами).
Стоит отметить, что это лишь средние показатели. У каждой конкретной торговой сети есть свои «пороговые нормы», которые меняются со временем и зависят, в том числе, от изменения маржи в влияния логистики поставок. Для якорных арендаторов (FMCG) нормально воспринимаемая арендная плата составляла 2-5% от выручки, а для торговых галерей в более широких пределах: 3-23%.
В своих исследованиях IDEM для каждого арендатора в том или ином конкретном торговом центре определяет три зоны «обеспокоенности»: «зеленая», «желтая» и «красная». Например, выше приведены «зеленые» уровни, при которых бизнес арендатора не испытывает затруднений.
Наблюдения показали, что при росте доли арендных платежей в 1,6 раз выше приведенных (переход в «желтую зону») бизнес у соответствующих арендаторов обычно становится неустойчивым, арендаторы испытывают проблемы. Например, в случае, когда для обуви арендная нагрузка начинает составлять 20-26%, а для бытовой техники и электроники 5-13% от оборота.
При возрастании доли арендных платежей в 1,7 раз и выше от указанных в том или иной сегменте, арендаторы попадают в «красную зону» и могут по объективным причинам уйти из торгового центра.
Проделав подобный анализ, можно понять, кто из арендаторов еще в состоянии платить больше, а кто не справляется. На основании чего становится возможным принятие решения о сотрудничестве с арендатором, временных скидках, либо о целесообразности реконцепции, перегруппировки арендаторов, изменении зонирования и т. д.
Именно на нормально воспринимаемые уровни арендной платы следует ориентироваться при составлении договора аренды с оплатой в виде процента от товарооборота арендатора. В случае, когда % + фикс, суммарная арендная плата должна лежать в «воспринимаемых» пределах.
Однако, надо помнить, что выше приведены средние «пороговые» показатели, – у каждой торговой сети и даже в разных торговых центрах они индивидуальны и со временем могут меняться.
Следует отметить, что в условиях «нового» кризиса 2022 эти пограничные уровни в большинстве своем еще понизились. На сколько? Специалисты IDEM имеют большую и постоянно обновляемую базу по воспринимаемым уровням арендных платежей в отношении обширного перечня сегментов торговли, а также опыт переговоров и составления подобных договоров для Управляющих Компаний торговых центров.
Как осуществлять контроль за выручкой арендаторов?
Основной причиной того, что девелоперы не так часто решаются перевести арендаторов на процент от оборота, является непрозрачность отечественного бизнеса – локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои реальные доходы. Поэтому необходимо обговаривать и выстраивать механизм контроля за экономикой и бухгалтерией арендатора. Начинать с договора, где обязательно указать, какую информацию Управляющая Компания имеете право требовать, и каким образом будет осуществляться контроль. Причем, необходимо комбинировать несколько способов контроля, осуществляемых одновременно.
Рекомендуемые способы и инструменты контроля:
- Видеонаблюдение на кассовой линии для исключения ситуации с отсутствием чеков
- Контрольные закупки с наблюдением за выдачей фискального чека, желательно в режиме «тайного покупателя», особенно в отделах с кассами, норовящими работать в не фискальном режиме
- Статистическое сравнение данных о продажах с другими магазинами аналогичного профиля и схожего расположения
- Наблюдение за историей продаж магазина арендатора – контроль резкого необоснованного изменения «исторической» динамики уровня продаж. Некоторые магазины, приближаясь к уровню выручки, после которой к фиксу начинает применяться процент с оборота, начинают занижать цифры
- Эффективным способом является проверка Z-отчетов арендатора
- On-line подключение к кассам арендатора для получения информации о продажах (в ряде торговых центрах уже внедрены такие системы). Кроме отчетов, такие системы позволяют Управляющей Компании получать дополнительную аналитику по продажам, предпочтениям покупателей, по распределению покупательских потоков и посещаемости. Управляющей Компании торгового центра очень полезно соотносить эту аналитику с эффективностью собственных маркетинговых акций – их влиянием на объемы продаж.
- Независимый аудит – получение доступа к учетной документации арендатора независимым специалистам
Все эти и другие методы надо заранее обговорить и зафиксировать в арендном договоре по переходу на процент с оборота.
Разделение рисков
При традиционной – фиксированной ставке аренды практически все риски ложатся на арендатора, по большому счету только он сам заинтересован в финансовом успехе своего магазина. В случае расчета процента с оборота доход торгового центра напрямую зависит от выручки арендатора. Торговый центр и арендатор становятся настоящими бизнес-партнерами, доходы которых взаимосвязаны.
В этом случае арендатор может стать (по договору) тоже ответственен за маркетинг ТЦ. Он может разделить с Управляющей Компанией рекламный бюджет, принимать участие в маркетинговых мероприятиях. Активный торговый центр со стабильным пулом таких же активных арендаторов привлекает больше покупателей.
В кризис покупательские потоки более «экономно» и рационально перераспределяются по торговым центрам, и именно активность всех участников одного торгового центра становится заметной на фоне депрессивного состояния других объектов и привлекает.
Торговому центру, со своей стороны, необходимо профессионально и регулярно проводить целевые мероприятия маркетинга с целью роста выручки арендаторов, с которым заключен договор «процент от товарооборота». При умелом маркетинге и контроле процентная система арендных платежей может принести торговому центру даже больший доход, чем фиксированная плата.
Особенности системы «Процент от оборота»
- Зависимость работы арендатора от поставок товара. Особенно это становится актуально с 2022 года из-за перераспределения логистических потоков поставок
Вследствие недопоставки товара в магазин конкретного арендатора падает его выручка и, соответственно, арендный платеж. Управляющей Компании советуем обезопасить себя и предусмотреть подобные случаи в договоре.
- Качество персонала магазина арендатора
Вследствие нехватки персонала у арендатора, либо неудовлетворительной работы его продавцов падает выручка. Управляющей Компании следует отработать наблюдение за работой продавцов арендаторов, с которыми заключен «процентный договор». Ведь от этого уже напрямую зависит и доход торгового центра.
Если арендатор является представителем сетевого ритейлера, Управляющая Компания торгового центра может обратиться напрямую в головной офис сети и указать на проблемы в работе их регионального подразделения.
- Дополнительные затраты на персонал Управляющей Компании
Контроль работы арендаторов и отслеживание их выручки требует дополнительных кадровых ресурсов и компетентностей. Возможно, Управляющей Компании придется увеличить штат сотрудников, либо обучить и возложить дополнительные обязанности на существующих сотрудников с увеличением их заработной платы.
- Трудности с расчетом срока окупаемости при получении кредитных средств
Если Торговый центр создавался на заемные деньги, то для того, чтобы вернуть кредит на строительство, необходимо показать определенную прогнозную доходность. Как правило, банки при расчетах эффективности инвестиционного проекта используют минимальную фиксированную арендную ставку и консервативно подходят к оценке доходов от платежей с оборота. В этом случае необходимо более квалифицированно и убедительно на объективных цифровых фактах обосновывать в бизнес-плане для банка прогнозные поступления.
Специалисты IDEM обладают большим опытом в разработке квалифицированных финансовых планов инвестиционных проектов коммерческой недвижимости при любых формах возврата инвестиций.
В кризис главная задача для Управляющей Компании — удержать, либо привлечь самых надежных и стабильных арендаторов, генерирующих посещаемость.
Необходимо сфокусироваться на якорных и имиджевых арендаторах. Ведь якорные арендаторы, так или иначе, продолжат и в кризис формировать покупательский поток в ТЦ, а магазины популярных брендов, в том числе и местных, сохранят привлекательное позиционирование торгового центра на рынке. Сегодня владельцам торговых центров по-настоящему необходимо позаботиться об эффективном функционировании самых ценных арендаторов. Поддержать их бизнес поможет система расчета арендной платы, как процент от товарооборота.
Если арендатор больше не готов платить высокую фиксированную арендную плату и обращается с просьбой перейти на систему процентного расчета, советуем пойти ему навстречу и переоформить арендный договор на расчет процента с оборота. Важно составить реально действенный и грамотный договор, в котором будут предусмотрены все риски и возможности.
Долгосрочные, по-настоящему партнерские отношения с ключевыми и хорошо зарекомендовавшими себя арендаторами помогут торговому центру (в совокупности с другими антикризисными мерами) стабильно пережить негативные тенденции и кризисные времена.
Подписаться на рассылку антикризисных статей от IDEM можно заполнив эту форму ( в графе «Адрес страницы» пожалуйста укажите «рассылка»).
Если Вы пропустили первую статью, Вы можете ознакомиться с ней здесь.
Хотите получить личные рекомендации от консультантов IDEM? Для этого просто заполните пару позиций в несложной форме электронного запроса на нашем сайте, позвоните нам или закажите звонок консультанта IDEM в удобное для Вас время.