Как уведомить второго собственника о продаже доли в квартире

Уведомление совладельца-гражданина о продаже доли в праве собственности на квартиру

Я планирую продажу своей доли квартиры. Могу ли я продать свою долю по своему усмотрению или только лицам, которым принадлежит оставшаяся доля в этой квартире? Слышал, что обязан уведомить о продаже остальных сособственников. Как правильно это сделать?

Ответ: (информация актуальна на момент публикации)

Продавец доли обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то доля может быть продана любому лицу.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В случае если собственников несколько, продавец должен уведомить о продаже доли каждого из собственников. В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цену доли.

Основная проблема при извещении совладельцев о продаже доли – выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:

Передача извещения почтовым отправлением

Извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление будет являться подтверждением получения совладельцами извещения о продаже доли, а опись вложения – подтверждением направления именно извещения. Также важно, что на уведомлении о вручении будет указана дата получения ценного письма, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно будет продавать долю иным лицам.

Однако в случае отправки извещения ценным письмом существует риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по адресу, находится в командировке, отпуске, на лечении, просто не ходит на почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Верховный суд Российской Федерации в Определении от 24.02.2015 № 5-КГ14-136 указал, что «закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже». Другими словами, продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.

Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса российской Федерации уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Кроме того, Верховный суд Российской Федерации выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:

извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 5-КГ13-109);
извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-136).

Передача извещения о продаже доли лично в руки

В случае личной передачи извещения, собственник-получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью и расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего уведомления.

Передача извещения через нотариуса

В соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и в порядке, предусмотренном Методическими рекомендациями по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам (утверждены Решением Правления ФНП от 23–25.06.2008, протокол № 09/08), заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам может передать нотариус.

В этом случае нотариус самостоятельно составляет извещение, а собственник-отправитель его подписывает. Нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении сособственникам.

Если адресат получил уведомление, но не обратился к нотариусу в течение месяца с момента вручения, нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении собственника о продаже доли в праве.

Если же собственник-получатель не получил извещение, тогда нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения собственников.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством не предусмотрена выдача указанного свидетельства.

Рекомендации:

Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.
Если по каким-либо причинам передача извещения лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один – через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.

При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т⁠—⁠Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Аватар автора

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладельцев о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Главная причина, по которой не удастся продать вашу долю посторонним людям по рыночной цене, в том, что, скорее всего, покупатель не сможет ей пользоваться.

Собственники общего жилья должны договариваться, как будут уживаться рядом. Если к согласию прийти не получится, спор придется решать в суде, который будет учитывать количество квадратных метров, сложившийся порядок пользования, нуждаемость всех сособственников в жилье и реальную возможность совместного проживания. То есть комфорт родителей и брата будет на первом месте — ведь они уже заняли конкретные комнаты, а у брата до окончания строительства нет другого жилья.

Новому совладельцу суд может отказать во вселении, точно запретит сдавать часть квартиры в наем и пояснит это тем, что тот покупал долю с риском невозможности использования.

В другой статье Т⁠—⁠Ж мы разбирали, как подселиться в трешку. Спойлер: очень трудно.

Потенциальный покупатель сможет взыскивать с родственников компенсацию за проживание на его метрах, но только через суд. Вряд ли кто-то захочет ввязываться в такую историю, поэтому если покупатель и найдется, то он станет сбивать цену. В итоге придется расстаться с долей за бесценок, и на покупку собственной квартиры все равно не хватит.

Продажа доли — как правильно составить уведомление о продаже доли.

Каждому продавцу доли в праве общей долевой собственности на недвижимость известны эти положения законодательства (статья 250 ГК РФ):

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

И тут возникает вопрос о том, как правильно извещать сособственников о предстоящей продаже доли, по какому адресу отправлять извещение, что делать, если адрес сособственника неизвестен и т.д.

В свете последних изменений в законодательстве, устанавливающих обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями, эти вопросы стали наиболее актуалены, чем ранее. Продавец доли обязан предъявить нотариусу документ, подтверждающий, что остальные участники долевой собственности извещены должным образом. «Должным образом» означает, что предъявленный нотариусу продавцом доли документ должен быть принят нотариусом в качестве бесспорного подтверждения извещения о продаже доли остальных участников долевой собственности.

Как известить сособственников о предстоящей продаже доли

Продавец может направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю самостоятельно или через нотариуса.

Надо отметить, что недавно Гражданский кодекс был дополнен важной статьей «Юридически значимые сообщения» (ст. 165.1 ГК РФ). Законодатель, основываясь на судебной практике, устранил пробелы в законодательстве в этой области. Ведь от факта доставки и получения сообщений и извещений зависит многое. Правила данной статьи применяются к указанному извещению в полном объеме.

Что указывать в извещении

Обычно в извещении указывают адрес самого объекта продажи (доли) и ее стоимость. Я рекомендую обязательно перечислить в извещении еще и такие важные для проведения сделки условия, как:

дата, не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи доли;
порядок расчетов (ячейка, расчетный счет, расчет до или после регистрации перехода права, срок оплаты, возможность рассрочки);
сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет;
наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях;
срок подписания акта приема-передачи.

Наличие таких условий в извещении не даст возможности недобросовестному сособственнику препятствовать продавцу продаже доли. Как правило, такой сособственник дает фиктивное согласие на покупку доли и при этом выставляет неприемлемые для продавца условия проведения сделки.

На какой адрес отправлять

А) Если получателем является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо:

извещение направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Б) Если получателем является гражданин:

извещение направляется по месту его прописки (по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания).

Важно: Извещение, доставленное по названным адресам, считается полученным, даже если получатель фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если известен фактический адрес места жительства сособственника (нахождения юридического лица), извещение желательно отправить также и по этому адресу.

В) Если адрес неизвестен:

К сожалению, закон не говорит нам, по какому адресу отправлять извещения в случае, если адрес сособственника неизвестен. В этом случае допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Совет: Проверьте, не имеет ли сособственник статус индивидуального предпринимателя. Это можно сделать на сайте ФНС. И если сособственник является индивидуальным предпринимателем, вы сможете узнать адрес для отправки ему корреспонденции, заказав на этом же сайте в режиме он-лайн выписку из ЕГРИП.

Как подтвердить отправку извещения

Бесспорным подтверждением направления извещения участникам общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу могут быть:

свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Обращаю ваше внимание на то, что опись вложения, в случае направления сособственнику письма, не является бесспорным подтверждением направления извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Срок действия свидетельства нотариуса о передаче извещения законом не установлен.

Доставка извещения

Срок в один месяц, за который сособственники могут принять решение о покупке доли, отсчитывается не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресатам.

Важно: «Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним» (статья 165.1 ГК РФ).

Другими словами, если продавец доли отправил извещение, а сособственник отказался от получения корреспонденции в отделении связи (корреспонденция была возвращена по истечении срока хранения), извещение считается доставленным. Таким образом, риск неполучения извещения несет адресат.

Срок преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки прекращается через месяц со дня доставки извещения участникам общей долевой собственности. Если в течение месяца со дня извещения остальные участники долевой собственности не приобрели продаваемую долю, то доля может быть продана третьему лицу. Отсутствие ответа признается отказом от покупки.

Ответ сособственника о согласии приобрести долю на других условиях, чем указаны в извещении продавца, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Отказ от покупки

Продавец может совершить сделку по продаже доли до истечения месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли. Такой отказ должен быть удостоверен нотариально. Срок действия отказа от покупки законом не установлен.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему тоже принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки требует разрешения органа опеки и попечительства. Это связано с тем, что пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает попечителям (родителям) без разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав (а не только любых сделок, в результате которых происходит уменьшение имущества несовершеннолетнего).

Как уведомить соседей о продаже доли или комнаты в квартире?

При продаже доли в квартире, закон требует соблюсти интересы владельцев остальных долей, и предложить им выкупить долю в праве общей долевой собственности. Как правильно уведомить других собственников о продаже доли в квартире?

Письмо-уведомление о продаже доли в квартире

Ответ:

Общая долевая собственность на квартиру подразумевает, что разными частями этой квартиры владеют разные люди (как родственники, так и не родственники). При этом, сами части (доли) квартиры могут быть определены по документам как в натуральном виде (в виде отдельной комнаты), так и в идеальном или «в бумажном» виде (например, в виде 1/3 или 9/16 долей) без привязки к конкретной жилой площади в квартире.

Владелец как «бумажной» доли, так и отдельной комнаты имеет право распорядиться своей собственностью по своему усмотрению – подарить, завещать или продать. Только в случае продажи доли или комнаты, собственники остальных долей в квартире будут иметь преимущественное право выкупа этой доли перед всеми остальными покупателями (ст. 250 ГК РФ).

То есть перед тем, как продать свою долю (или комнату) на рынке, владелец должен сначала предложить ее выкупить всем своим соседям – остальным собственникам долей в этой квартире. И только если они откажутся, тогда владелец сможет продать ее на рынке кому угодно.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности – смотри в Глоссарии по ссылке.

Если все долевые собственники недвижимости доступны, вменяемы и готовы к диалогу, то Продавец может взять с них письменный отказ от выкупа своей доли. Эта бумага будет служить ему подтверждением того, что требование закона о праве преимущественной покупки доли соблюдено.

Если же соседи (сособственники) не идут на контакт или проживают по другим адресам и недоступны для разговора, то для соблюдения закона необходимо выслать каждому из них письменное извещение (уведомление) с предложением выкупить долю в квартире на определенных условиях. И если они не ответят согласием и не выкупят долю в течение месяца после уведомления, то это будет считаться отказом от выкупа (подробнее об этом – ниже). Тогда Продавец уже может действовать свободно и продавать свою долю кому пожелает.

Если же соседей проигнорировать и сразу продать долю на рынке, то любой из сособственников сможет оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной (о разных причинах недействительности сделок с недвижимостью – см. в Глоссарии по ссылке).

Эксперты уточняют

Законодательное условие о преимущественном праве сособственников на выкуп доли в квартире относится не только к договору купли-продажи, но и к договору мены доли или комнаты. К дарению или завещанию это правило не применяется.

Продавцу доли еще нужно иметь в виду, что при регистрации сделки купли-продажи, Росреестр может потребовать документы, подтверждающие, что все остальные сособственники долей в квартире были надлежащим образом уведомлены и/или отказались от выкупа.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как правильно уведомить собственников о намерении продать свою долю или комнату в квартире?

Принцип продажи доли или комнаты и преимущественного права ее выкупа всем понятен: сначала надо уведомить других собственников специальным письмом. Но тут возникает сразу несколько вопросов:

Как именно нужно составлять это письмо (извещение, уведомление)?
Как и куда его отправлять, чтобы остальные собственники долей его гарантированно получили (особенно, если они не живут в этой же квартире)?
Нужно ли заверять это письмо у нотариуса?
Что будет, если другие собственники не получат уведомления?
Какие документы и подтверждения должны остаться у Продавца на руках для сделки купли-продажи?

Давайте рассмотрим это по порядку.

Что касается текста. Точный состав такого письма-уведомления о продаже доли или комнаты законом не установлен. Текст можно составить произвольно. Главное, чтобы в этом извещении были указаны адрес квартиры, размер продаваемой доли (или площадь комнаты), ее цена, а также ФИО владельца, который продает долю, и ФИО адресата, которому предлагается эту долю купить (п.2, ст.250 ГК РФ).

Пример (образец) такого уведомления можно скачать по ссылке ниже.

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет.

Что касается отправки извещения о продаже доли, то здесь могут быть варианты, и выбор оптимального способа зависит от конкретных обстоятельств.

Отправить письмо-уведомление другим собственникам можно тремя способами:

Передать уведомление лично в руки;
Отправить почтой (заказным письмом);
Передать извещение через нотариуса.

Вручить лично в руки

В случае личной передачи извещения, получатель (сосед, сособственник) должен предоставить расписку в получении извещения о продаже доли, с датой получения, подписью и расшифровкой подписи. Эти расписки надо будет взять с каждого сособственника. Впоследствии такие расписки будут служить Продавцу доказательством надлежащего извещения всех долевых собственников.

Отправить по почте

В случае отправки почтой – уведомление о продаже доли или комнаты в квартире направляется адресату ценным (заказным) письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись подтверждает, что направлено именно извещение о продаже, а уведомление о вручении подтвердит получение письма адресатом. При этом, на уведомлении о вручении будет указана дата получения письма, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю кому угодно.

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога – ответ по ссылке.

Если адресат (сособственник) получил это письменное уведомление, но никак не отреагировал на него, это расценивается как отказ от покупки доли.

Подтверждение: Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

5.3. Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

То же самое происходит, если уведомление было отправлено заказным письмом по адресу квартиры (где продается доля) или по адресу фактического проживания сособственника, но не было им получено и вернулось по почте с пометкой об отсутствии адресата. И не имеет значения, по какой причине данный собственник не получил письмо (например, он фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не проверяет почтовый ящик). Главное, что отправитель (Продавец доли) совершил все положенные действия для уведомления других собственников долей.

Подтверждение: Определение ВС РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136

…«закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже».

Проще говоря, Продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли (или комнаты) в квартире. И если извещение вернется обратно (после истечения срока хранения на почте), то Продавец будет считаться выполнившим обязанность по уведомлению соседей.

Эксперты подтверждают

В Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

Заверять письмо-уведомление о продаже доли у нотариуса НЕ требуется. Но.

Но на практике можно столкнуться с некоторыми сложностями, так сказать, психологического характера… Дело в том, что отдельные нотариусы очень не любят удостоверять сделки купли-продажи с долями квартир, если извещения были отправлены без участия этих самых нотариусов (как это делается – см. ниже). И хотя такой отказ нотариуса неправомерен, в практике такое все же встречается.

свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Учитывая этот нюанс, для оформления продажи доли в квартире лучше заранее выбрать нотариуса, который не будет возражать, если Продавец известит сособственников самостоятельно по почте.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

На какой адрес отправлять?

Адрес, по которому нужно направлять письмо-уведомление – это либо адрес самой квартиры, в которой продается доля/комната (если совладелец там живет или жил), либо другой известный Продавцу адрес места жительства этого совладельца.

Подтверждение: Определение ВС РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109

…«требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников».

Продавцу доли нужно помнить еще об одном нюансе! Это письмо-извещение должно быть передано только лично в руки адресату (совладельцу долей в квартире), а не его родственникам, друзьям или сожителям. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако бывает, что письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий невозможно, и этот риск надо учитывать при выборе способа извещения.

Образец уведомления о продаже доли в квартире можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Передать извещение через нотариуса

Ну и третий способ известить совладельцев о продаже доли или комнаты – это поручить нотариусу отправить такое уведомление. Нотариус в этом случае самостоятельно составляет извещение, а Продавец его подписывает. Затем нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если адресат (совладелец) получил уведомление о продаже, но не обратился к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает Продавцу свидетельство (справку) о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве общей долевой собственности.

Если же совладелец не получил извещение, то нотариус выдает Продавцу свидетельство (справку) о том, что он предпринял все необходимые действия для уведомления совладельца о продаже доли. Правда, не каждый нотариус такие справки выдает, так как прямого указания в законе на это не имеется…

Поэтому при выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, Продавцу лучше узнать заранее, выдает ли он справку о надлежащем уведомлении при невручении письма адресату.

Эксперты подсказывают

Если других долевых собственников не уведомили о продаже доли в квартире, то они могут оспорить сделку ТОЛЬКО в том случае, если сами готовы и имеют возможность выкупить эту долю за ту же цену и на тех же условиях. То есть только в том случае, если они готовы перевести на себя все права и обязанности Покупателя (п.3, ст.250 ГК РФ).

Просто так отменить сделку, не выкупив долю, соседи не смогут.

Если в квартире несколько долевых собственников, то Продавцу доли или комнаты необходимо известить о своем намерении каждого сособственника по отдельности. То есть письма (извещения) о продаже доли должны быть адресованы каждому из соседей персонально. Чем педантичнее выполнять требования закона, тем меньше шансов, что этот закон обернется против тебя (– народная мудрость –).

Ну а любителям перестраховаться можно порекомендовать отправить сразу два экземпляра извещения: один – через нотариуса, другой – самостоятельно (как указано выше). Тогда в случае оспаривания сделки, шансы на отстаивание своей правоты слегка возрастут.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).