За что отвечает нотариус при сделках с недвижимостью

В каких случаях сделка с недвижимостью обязательно удостоверяется нотариусом

Нотариус участвует в сделках с недвижимостью либо по соглашению участников договора, либо в обязательном порядке, в силу установленных законом требований. Основная задача нотариусов — защита прав участников сделки, нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Обязательное нотариальное удостоверение сделок предусмотрено для того, чтобы гарантированную правовую защиту получили граждане, особенно нуждающиеся в этом. Так, продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним гражданам, возможна только при нотариальном удостоверении договора.

Обязательная нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок:

· сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

· сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

· сделок по отчуждению доли в недвижимом имуществе, в том числе ипотеки долей,

кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

Нотариус может удостоверить любую сделку с недвижимым имуществом, даже если для данного вида сделки не требуется обязательная нотариальная форма. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ч.3 ст.163 Гражданского кодекса РФ).

В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения. «РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

НотариусДля чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости. Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости. Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства. Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

• соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
• договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
• договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
• брачные договоры — 500 руб.;
• соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

• при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
• при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;

• при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
• при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
• при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

УслугиИз чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

• сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
• сведения о залоге движимого имущества;
• сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

Удостоверение сделок

Законом установлены следующие виды сделок с недвижимостью, для которых обязательно нотариальное удостоверение сделки:

Отчуждение долей недвижимого имущества лицам, не являющимся участниками общей долевой собственности;
Распоряжение недвижимостью на правах доверительного управления или опеки;
Сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним и ограниченно дееспособным;

Кроме перечисленных случаев, все другие виды сделок с недвижимостью могут быть оформлены в простой письменной форме. Тем не менее, всё больше граждан предпочитают помощь нотариуса, ведь это быстро, удобно и надёжно.

Как происходит нотариальная сделка с недвижимостью?

Нотариально удостоверенная сделка – это особая форма выражения волеизъявления участников договора. Такая форма сделки отличается от простой письменной формы большей надёжностью, которую и обеспечивает нотариус. Нотариальные акты признаются публично и имеют повышенную доказательственную силу. Сегодня совершить такую сделку можно без очередей и буквально за два посещения нотариуса. Происходит это следующим образом:

Электронные образы документов отравляются на почту нотариусу. Здесь потребуются только паспорта и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Нотариус самостоятельно проверяет юридическую чистоту сделки, запрашивает все нужные справки и выписки из госреестров, составляет договор купли-продажи.
В заранее оговорённое время участники сделки встречаются у нотариуса и ставят свои подписи в договоре. После этого нотариус отправляет договор на электронную регистрацию.
Уже на следующий день покупатель получает новый правоустанавливающий документ. Дело сделано.

Каковы гарантии для участников нотариальной сделки?

Каждый нотариус очень серьёзно относиться к своей работе, ведь если гражданину по вине нотариуса будет нанесён имущественный вред, то он должен быть полностью компенсирован. Поэтому за свои действия нотариус отвечает всем своим имуществом.

Для дополнительной защиты прав граждан, закон обязыват каждого нотариуса в обязательном порядке страховать свою гражданскую отвественность на сумму не менее 5 миллионов рублей. Кроме того, ещё в 2015 году был создан Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, из которого производятся выплаты в случаях нанесения гражданам особо крупного ущерба. Такие же фонды существуют и в каждом субъекте Федерации.

Фиксированная оплата за совершение нотариальных действий – ещё один аргумент в пользу нотариального договора. Дело в том, что все тарифы нотариуса определены законодательно, и прописаны в Налоговом кодексе РФ. Кроме того, плата нотариуса за работы по составлению договора, доверенностей и других услуг правового и технического характера так же определена решением Нотариальной палаты соответствующего субъекта РФ. Таким образом, вы платите за услуги нотариуса только ту сумму, которая оговорена законодательно. Разумеется, это более выгодно, чем оплачивать услуги частных юристов и риэлтеров, которые ограничены в вопросах оплаты лишь своей совестью.

Какие ещё сделки может оформить нотариус?

Помимо сделок с недвижимостью, существуют и другие виды сделок, при заключении которых нотариальное удостоверение обязательно. К ним относятся:

• Договор пожизненного содержания с иждивением.

• Соглашения между супругами;

• Сделки с долями в уставном капитале юридического лица

Если вы собираетесь купить или продать квартиру, или планируете совершить любую другую важную сделку, то для начала просто запишитесь к нотариусу на бесплатную консультацию. Это легко сделать, написав нам сообщение или позвонив по телефону, указанному в разделе «Контакты».

Как не остаться в убытке, совершая сделку?

Прежде чем подписать договор, полезно проверить его законность, безопасность, разумность условий и достоверность сведений, в нем представленных. Доверив свои дела риэлтору, вы рискуете обнаружить после покупки квартиры десяток прописанных в ней заключенных, или оказаться без собственности ввиду признания сделки недействительной по причине неправильно составленного документа.

С 1 января 2015 года снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок.
Сделки с недвижимостью в режиме одного окна, с гарантией нотариуса.

• Комфорт и юридическая чистота сделки. Нотариус сам подготовит весь пакет документов, запросит необходимые выписки из реестра прав, проверит чистоту сделки.
• Безопасность и удобство расчетов. Расчеты через депозит нотариуса, избавят от поездок к банковским ячейкам. Стоимость услуги — 1500 рублей.
• Ускоренная регистрация. Ускоренная государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество при подаче документов нотариусом, составляет 3дня, а в случае подачи документов в электронном виде — 1 день.
• Защита прав собственности. Права граждан, возникшие в результате такой сделки, защищает повышенная доказательственная сила нотариального акта.
• Гарантии соблюдения законных прав. В случае причинения ущерба гражданину по вине нотариуса, полный стоимость имущества возмещается за счет обязательного личного и коллективного страхования деятельности нотариуса и компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Это гарантирует покрытие ущерба любого размера.

Тарифы за удостоверение договоров по отчуждению недвижимого имущества

1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:
супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей.
Другим лицам в зависимости от суммы сделки:
до 1 000 000 включительно — 3 000 плюс 0,4 процента суммы сделки;
свыше 1 000 000 до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 .
Свыше 10 000 000 — 25 000 плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 , а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, домов) и земельных участков, занятых домами, — не более 100 000 рублей.
2) За удостоверение договоров дарения, за исключением когда дарится недвижимого имущества:
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам — 0,3 процента суммы , но не менее 200 рублей.
Другим лицам — 1 процент суммы, но не менее 300 рублей.

Нотариус, помимо удостоверения договора, также совершает нотариальное действие по передаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имуществ и сделок с ним в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (рабочее место в г. Советская Гавань).

При представлении нотариусом документов на государственную регистрацию срок государственной регистрации составляет 3 рабочих дня. Стоимость нотариального действия по передаче документов на государственную регистрацию — 1000 руб.

Одаряемый после получения в дар любого недвижимого имущества, а также акций, паев, транспортных средств, обязан уплатить налог по ставке, установленной НК РФ. Однако, если получение в дар такого имущества осуществляется между близкими родственниками или членами семьи, то одаряемый налогом облагаться не будет. К близким родственникам и членам семьи относятся: родители, дети, усыновители, усыновленные, супруги, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). Этот перечень лиц является исчерпывающим. Родственные отношения подтверждаются документами, выданными органами ЗАГС, либо вступившими в законную сиду решениями суда об установлении родственных отношений. От налога не освобождается доход, если договор дарения недвижимости, транспортного средства, акций, паев заключается между лицами, состоящими в иных родственных отношениях (двоюродный брат или сестра, дядя, тетя, свекровь, теща и т.д.).

Благодаря новому Федеральному закону №172-ФЗ, вступившему в силу 2 июня 2016 года, абсолютно все сделки с отчуждение долей недвижимости теперь в обязательном порядке удостоверяются нотариусом. Принятия этого закона ждали давно. Напомним, что ранее, в декабре 2015 года, был наложен запрет на продажу долей недвижимости посторонним лицам без нотариального заверения. Однако такого закона оказалось недостаточно, и поэтому законодатель был вынужден расширить список нотариально удостоверяемых сделок. Теперь нотариус может не только заверить копию трудовой или сделать удостоверение завещания, но и играет свою роль в борьбе с квартирным мошенничеством.

Именно с активным противодействием мошенничеству в сфере продажи долей недвижимости и связано принятие этого закона. В последние годы от действий квартирных мошенников пострадало большое количество людей, о чём не однократно сообщали СМИ. Некоторые истории очень широко освещались и были действительно вопиющими. Типичная схема, по которой действовали, так называемые квартирные рейдеры выглядела следующим образом.

Рейдеры за бесценок покупают микродолю в квартире, приобретая таким образом право на проживание в ней;
Далее в квартиру вселяются один, а то и несколько антисоциальных граждан, которые всеми способами делают жизнь законных хозяев квартиры невыносимой.
Доведённые до отчаяния жильцы вынуждены за копейки продавать свои доли рейдерам.

Таким же образом часто мстили друг другу разводившиеся супруги. Несложно себе представить, как тяжело приходилось пострадавшим собственникам, лишившимся крыши над головой. Проблема развивалась и затрагивала всё большее количество людей. К сожалению, принятый в декабре 2015 года закон полностью не смог разрешить ситуацию. Дело в том, что, несмотря на наложенный законодателем запрет на продажу долей без нотариального заверения, граждане всё ещё могли отчуждать доли другим способом. Поэтому доли стали просто передаваться в дар посторонним лицам, которые затем и выживали законных хозяев. По другой схеме в дар постороннему лицу передавалась микродоля от существующей доли. Став владельцем микродоли, человек приобретал преимущественное право покупки всей остальной доли, что и реализовывалось на практике.

Теперь подобные схемы осуществить невозможно, ведь согласно новому закону удостоверению подлежат абсолютно все сделки по отчуждению долей недвижимости. Заверяя сделку, нотариус должен убедиться в том, что все собственники долей недвижимости должным образом извещены о факте продажи, и отказались от своего преимущественного права покупки.

Особо отметим, что нотариус обязан дополнительно проверить юридическую чистоту предполагаемой сделки, и выяснить, не является ли она притворной. Достаточно часто, например, сделка дарения прикрывает фактическую сделку купли-продажи. Если нотариус посчитает, что предполагаемая сделка имеет признаки притворной, то он имеет право отказать в регистрации. Разумеется, всегда возможно оспорить такое решение в судебном порядке, но мало кто из мошенников захочет связываться с судебным разбирательством. К тому же, почти наверняка суд согласиться с мнением нотариуса.

Ещё одним плюсом нового закона будет то, что удостоверяя сделку, нотариус обязан разъяснить сторонам все последствия совершаемых ими действий. Юридически слабо подготовленные граждане часто не до конца понимают сущность будущей сделки, чем активно пользуются мошенники. Теперь же нотариус имеет возможность обратить внимание одной из сторон сделки на возможные негативные последствия от заключения договора.

Также новый закон направлен и на дополнительную защиту прав несовершеннолетних собственников жилья. К сожалению, недобросовестные опекуны частенько готовы буквально выкинуть своих подопечных на улицу, лишь бы полностью завладеть квартирой. Сейчас же, обязательному нотариальному заверению подлежит любая форма отчуждения долей недвижимости, владельцами которых являются несовершеннолетние граждане. Это создает дополнительную преграду для мошеннических действий недобросовестных родственников или опекунов несовершеннолетних.

Тариф на услуги нотариуса в этой сфере устанавливается Налоговым кодексом, и составляет 0,5 % от суммы сделки. Однако эта сумма не может быть больше чем 20.000 рублей. Напомним, что нет необходимости самостоятельно посещать нотариуса. Граждане всегда имеют возможность вызвать нотариуса на дом.

Расламбекова Наталья Геннадьевна — нотариус Советско-Гаванского нотариального округа Хабаровского края.

Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 (2) ГК РФ.

682800 г. Советская Гавань, ул. Пионерская 12

Когда в 2019 году при сделках с недвижимостью нужен нотариус, а когда он не обязателен

Покупатели квартир часто боятся, что без нотариального удостоверения сделки переход права собственности не зарегистрируют. Этим их пугают статьи в интернете и сотрудники МФЦ. На самом деле в большинстве сделок с недвижимостью можно обойтись без нотариуса, но есть нюансы. Например, иногда выгоднее обратиться к нему и переплатить, чем делать все самостоятельно.

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.

Нотариус нужнее покупателю квартиры, чем продавцу. Если договор признают недействительным, продавец все равно останется при полученных деньгах и сохранит право собственности на недвижимость. Для покупателя же нотариус существенно снижает риски. Ведь если сделку признают недействительной, покупатель потеряет деньги и лишится права на квартиру.

Иногда покупатель платит за квартиру, начинает оформлять собственность, а потом появляется родственник продавца, подает в суд и заявляет, что сделка недействительна, ссылаясь на то, что у продавца есть права на эту квартиру, неизлечимый алкоголизм или вовсе сумасшествие. Суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Деньги покупателю должны вернуть, но они обычно уже потрачены и тогда их приходится возвращать годами с безработного или пенсионера.

У нотариусов есть доступ в базы Росреестра, налоговой, МВД, загсов и нотариальной информационной системе. Нотариус может проверить права продавца, наличие других собственников, дееспособность или банкротство продавца, наличие обременений.

Конечно, удостоверение договора купли-продажи у нотариуса не снимает все возможные риски, но сводит их к минимуму.

Тем не менее, сделки с нотариусом не могут полностью обезопасить от мошенников, неожиданных наследников, должников, скрытых недееспособных и прочих рисков. Поэтому иногда суды оспаривают даже сделки, заключенные с нотариусом.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, проверьте юридическую чистоту квартиры или оформите договор титульного страхования. Проверка позволяет убедиться, что нет причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки. А по условиям страхования, если потеряете права собственности на купленную недвижимость, получите страховое возмещение. Стоимость страховки — 0,3— 3% от стоимости квартиры.

Для каких сделок нотариус обязателен

Для сделок ниже нотариально заверение сделки обязательно. За это придется заплатить госпошлину, тариф и оплатить допуслуги (услуги правового и технического характера).

Продажа доли в общей собственности. С 1 августа 2019 года продажу всех долей в квартире не надо удостоверять у нотариуса. Теперь если все совладельцы долевой собственности согласны на сделку, ее можно оформить без нотариуса. Но если хоть один из собственников не принимает участие в сделке и не продает свою долю, остальным продавцам надо обратиться к нотариусу. Это касается как продажи, так и дарения.

Есть два исключения. Если продаете квартиру по программе московской реновации , идти к нотариусу не обязательно, даже если на продажу согласны не все дольщики. Если мать дарит долю ребенку при покупке квартиры с использованием материнского капитала , нотариус тоже не нужен.

Помните, что каждый собственник должен подписать нотариально заверенное согласие на продажу. А если продается только одна доля, от остальных собственников понадобится отказ от приоритетной покупки.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными. Если квартира принадлежит детям или недееспособным взрослым, для сделки обязательно нужен нотариус. При этом не важно, принадлежит такому собственнику вся квартира или лишь доля в ней.

Прежде чем продать квартиру с несовершеннолетним или недееспособным жильцом, родители или опекуны должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделку не проведут или признают недействительной.

Сделки с недвижимостью по доверенности. Если продаете или покупаете квартиру по доверенности, сделку обязательно надо заверить у нотариуса.

Доверенность обязательно должна быть нотариальной — простую письменную доверенность Росреестр не примет. Проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры, можно на специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам: фамилии нотариуса, номеру и дате выдачи доверенности. Убедитесь, что доверенность действует, уточните права продавца — уполномочен ли он получать деньги, подписывать договор.

Продажа квартиры по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением). Иногда престарелые люди соглашаются отдать квартиру после своей смерти в обмен за ежемесячное содержание (часто и единовременную выплату за квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной) и уход. Такой договор обязательно надо зарегистрировать у нотариуса, в присутствии которого пожилой человек подтвердит, что заключил с вами договор добровольно и действительно хочет отдать квартиру в обмен на уход. На время действия договора ренты на квартиру накладывается обременение.

Согласие супруга на продажу квартиры. Если покупаете у женатого или разведенного человека квартиру, сам договор купли-продажи можно не заверять, но у него надо заверить согласие супруга продавца на продажу квартиру. Не важно на кого оформлена квартира, кто платит и продает, разведены супруги или нет — если не будет нотариального согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной. Если между супругами заключен брачный договор, он также должен быть нотариально заверен.

Принять наследство. Нотариус откроет процедуру оформления наследства и заведет наследственное дело, в котором будет указан наследник. Свидетельство о праве на унаследованную квартиру может выдать только нотариус.

Если вы не заверите сделки у нотариуса в перечисленных выше случаях, их признают недействительными. В этом случае продавец должен будет вернуть деньги, а покупатель — квартиру. Получить свои деньги назад не всегда просто.

Для каких сделок нотариус не обязателен

Ходить к нотариусу не обязательно во всех остальных случаях. Можно сразу идти в Росреестр, если:

1. у квартиры один собственник;
2. все дольщики квартиры согласны на сделку;
3. квартира в новостройке;
4. покупаете или продаете квартиру через паевой инвестиционный фонд;
5. дарите квартиру.

Участники этих сделок сами решают надо им обращаться к нотариусу или нет. Договор по ним можно составить в простой письменной форме, подписать всеми собственниками долей недвижимости и зарегистрировать в Росреестре. Договор лучше составить с опытным риелтором или юристом. Не пользуйтесь типовым шаблоном из интернета — он может быть устаревшим или не учитывать специфику вашего случая. Договор купли-продажи — не то, на чем стоит экономить.

Несмотря на то, что во всех этих случаях ходить к нотариусу не обязательно, вы всегда обратиться к нему, если считаете, что это необходимо. Например, вы опасаетесь, что кто-то может оспорить сделку или вам так спокойнее. Но придется заплатить нотариальный тариф — он выше госпошлин за обязательное заверение — оплатить допуслуги .

Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.

Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.

Сделки с участием пожилых людей. Если среди собственников есть пожилые, разведенные, асоциальные люди или продавцы по доверенности, нотариус поможет снизить риски того, что сделку оспорят. Но нотариус не врач, чтобы вынести заключение о полной дееспособности продавца — его могут выдать только эксперты. Если сомневаетесь, попросите продавца предоставить документы — например, справки из психоневрологического и наркодиспансера. Если он против, от сделки лучше отказаться. В редких случаях на сделку приглашают врача для подтверждения дееспособности.

Когда сделку надо заверить максимально быстро. Нотариус сам отправляет документы в Росреест на регистрацию перехода права собственности — это займет от 1 до 3 рабочих дн ей после подачи, вместо 5 дней при самостоятельной подаче документов. Если от срока регистрации зависит возможность получения ипотеки, можно обратиться к нотариусу.

Приятный бонус — у нотариуса можно провести расчет между продавцом и покупателем через его депозитный счет. Такой счет используют для взаиморасчетов вместо банковской ячейки — покупатель переводит деньги нотариусу, а тот перечислит их продавцу, только после регистрации перехода права собственности нового владельца. Обычно этот дешевле аренды банковской ячейки и точно безопаснее, чем перевозить наличные.