Зона ф в пзз москвы что это

Зона ф в пзз москвы

Подборка наиболее важных документов по запросу Зона ф в пзз москвы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Счет-фактура:
Авансы полученные книга продаж
Адрес в счет-фактуре
Адрес грузополучателя в счет-фактуре
Адрес покупателя в счет-фактуре
Адрес поставщика в счет-фактуре
Показать все

Счет-фактура:
Авансы полученные книга продаж
Адрес в счет-фактуре
Адрес грузополучателя в счет-фактуре
Адрес покупателя в счет-фактуре
Адрес поставщика в счет-фактуре
Показать все

Нормативные акты

Решение Московского городского суда от 22.11.2022 по делу N 3а-4382/2022
Также необходимо отметить, что административным истцом предпринимались попытки изменения вида разрешенного использования земельного участка путем обращения в Департамент городского имущества города Москвы по вопросу представления государственной услуги «Изменение разрешенного использования земельного участка», на что получены отказы в приеме документов, поскольку административный истец является собственником земельного участка и вправе самостоятельно определять вид разрешенного использования данного участка. При обращении в Управление Росреестра по Москве с этим же вопросом, регистрационные действия были приостановлены, поскольку земельный участок расположен в территориальной зоне сохраняемого землепользования (фактическое использование — индекс «Ф»), установленной Правилами землепользования и застройки города Москвы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Москвы», соответственно корректировка вида разрешенного использования данного земельного участка возможна только путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Решение Московского городского суда от 18.10.2022 по делу N 3а-3742/2022
Кроме того, спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером —, находящемся в территориальной зоне 77-07-000477 с индексом «Ф» — зона сохраняемого землепользования, согласно Правилам землепользования и застройки. Следовательно, изменение содержащегося в едином государственном реестре недвижимости вида разрешенного использования данных земельных участков без внесения соответствующих изменений в градостроительный регламент невозможно вне зависимости от того, обращается за таким изменением собственник или арендатор земельного участка. При таких обстоятельствах, каких-либо ограничений прав арендатора по сравнению с собственником земельного участка, на которые указывается в постановлении КС РФ, не усматривается.

Правовые ресурсы

«Горячие» документы
Кодексы и наиболее востребованные законы
Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Зона «Ф» в Москве

Правовой центр «Два М» помогает в использовании земельных участков, расположенных в территориальной зоне сохраняемого землепользования («Ф») по ПЗЗ Москвы.

Большая часть застроенных земельных участков в Москве в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы находятся в так называемой территориальной зоне с индексом «Ф» — зоне сохраняемого землепользования.

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы: что это значит

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:
- в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
- в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %).
Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий. Собственно, изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было обусловлено целью избежать неконтролируемой застройки города.

Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:
- Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
- Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
- Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
- Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.
Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ под строительство находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу.

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать плотность застройки ниже типичной для Москвы реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы.

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий.

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей.

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т. д.

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.

Изменение ВРИ участка в зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» помогает с изменением разрешенного использования земельных участков, в том числе расположенных в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы.

Изменить основной вид разрешенного использования (ВРИ) для земельного участка в зоне «Ф» (содержащийся в ЕГРН), по общему правилу, можно только путем внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Однако, в ряде случаев для владельцев участков в «Ф» зоне актуальны следующие действия, формально не являющиеся изменением ВРИ и не требующие изменения ПЗЗ, но позволяющие устранить многие проблемы (например, связанные с оформлением земельных отношений, получением разрешительной документации, эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет):
- исключение «ненужных» видов использования из формулировки основного вида разрешенного использования участка в зоне «Ф»;
- приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с федеральным Классификатором видов использования;
- приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с назначением расположенных на участке объектов капитального строительства.
Когда актуально исключение «ненужных» видов использования из формулировки ВРИ участка в зоне «Ф»

Нередко основной ВРИ, установленный для участка в зоне сохраняемого землепользования, включает не только виды использования, охватывающие фактическую деятельность владельца участка, но также и виды, которые не имеют отношения к его деятельности и которые он не планирует реализовывать в будущем.

Например, в Москве распространена ситуация присвоения чиновниками для участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного ВРИ также офисов или объектов торговли.

Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка (которая для участков с исключительно производственным ВРИ в разы ниже) и зависящих от нее платежей за землю и недвижимость в бюджет (арендной платы, земельного налога и т. д.). Кроме того, это может послужить основанием для включения расположенных на участке зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

В такой ситуации правообладатель участка вправе исключить из основного ВРИ земельного участка «ненужные» виды использования, несмотря на нахождение участка в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.

Суды в большинстве случаев встают на сторону землепользователей и признают, что исключение части ранее установленных в отношении участка в зоне «Ф» видов использования является не изменением ВРИ, а реализацией гарантированного законом права на выбор вида разрешенного использования.

Сопровождение «Два М» одного из знаковых дел (№ А40-35569/2019) позволило в 2020 году путем исключения из ВРИ участка в зоне «Ф» неактуальных для клиента видов использования (общественно-деловых объектов) снизить его кадастровую стоимость почти в 4,5 раза. Полученные судебные акты помогли в дальнейшем значительно снизить размер арендной платы и налога на имущество в отношении расположенных на участке объектов.

Когда актуально приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с Классификатором

Нередко исходный ВРИ участка в зоне «Ф» сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер арендной платы, земельного налога и других земельных и имущественных платежей в бюджет.

Например, излюбленные ДГИ фразы «административные» или «административно-деловые», используемые ранее (до введения в действие Классификатора) при установлении ВРИ для промышленных и других участков, нередко приводят к необоснованному завышению кадастровой стоимости участка, включению в перечень облагаемых «кадастровым» налогом и т. д. То есть ВРИ участка может толковаться уполномоченными органами таким образом, будто он используется для размещения офисов как самостоятельного вида деятельности. При том, что сам по себе производственный ВРИ полностью охватывает размещение на участке, в том числе, административных корпусов (помещений) для нужд предприятия.

Приведение ВРИ участка в соответствие с Классификатором в таких случаях позволяет устранить подобную неопределенность и снизить нагрузку компании по платежам в бюджет. При этом данная процедура не является изменением ВРИ, поскольку ее цель – установление участку наиболее близкого аналога его текущего ВРИ из Классификатора (в т. ч. не требует внесения платы за изменение ВРИ).

В зависимости от интереса владельца участка, применение данной процедуры может иметь целью и, напротив, установление для участка в зоне «Ф» максимального (из возможных) количества основных ВРИ по действующему Классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т. д.).

В некоторых случаях вопрос установления соответствия ВРИ Классификатору имеет принципиальное значение для получения разрешительной документации на реконструкцию объектов в зоне «Ф».

Когда актуально приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с назначением расположенных на участке объектов

Случается, что текущий ВРИ земельного участка в зоне «Ф», в том числе установленный органами власти еще до принятия ПЗЗ, не учитывает назначение изначально расположенных на участке зданий. На практике, это нередко приводит к отказу ДГИ в оформлении земельных отношений, проблемам с получением разрешения на реконструкцию объекта, исчислением платежей в бюджет и даже привлечению к административной ответственности за нецелевое использование. Правообладатель участка в зоне «Ф» вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов. Судебная практика по данному вопросу в Москве, в формировании которой принимали участие юристы «Два М», складывается в пользу собственников недвижимости.

Также по теме
- Вспомогательные виды использования в зоне «Ф»
- Реконструкция объектов на участке в зоне «Ф»
Земельный участок в зоне «Ф», покупать или нет?

Добрый день! Ситуация следующая — планируется к приобретению земельный участок на территории Новой Москвы. Участок (поле) в границах населенного пункта (Категория: Земли населенных пунктов), вид разрешенного использования — сельскохозяйственное использование, включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (1.0). Согласно террсхеме Новой Москвы, регламентирующей застройку, данный участок находится в зоне «Ф». Предельные размеры участка не установлены, параметры застройки (высота, % застройки, плотность) указаны «0» Моя цель приобретения земельного участка — это строительство зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. А конкретно семенная станция — хранение и подработка семян сельскохозяйственных растений. Соответственно вопросы в следующем: «Сможем ли мы получить разрешение на строительство на этом участке? Или надо вносить изменения в ПЗЗ? Если изменения вносить необходимо, то на сколько это реально в нашем случае? Быть может на этом участке можно и лучше строить некапитальные быстровозводимые строения (ангары), не требующие разрешений? Стоит ли вообще связываться с приобретением этого земельного участка с практической и экономической точек зрения? Какие подводные камни могут быть?». Буду благодарен за помощь.

Показать полностью
23 декабря 2020, 11:16 , Денис, г. Москва
Ответы юристов
Олег Чемоданов
Юрист, г. Урень
Общаться в чате

Добрый день Денис!

Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении Правил землепользования и застройки г. Москвы.
В данных зонах в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются:
— в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
— в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.
Это означает, что на застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров здания; на не застроенном участке строительство запрещено.
Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

23 декабря 2020, 11:30
Клиент, г. Москва

Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Чемоданов Олег

Внести изменения в ПЗЗ реально в нынешних реалиях? Или многолетняя затратная история и с таким участком лучше не связываться?

23 декабря 2020, 11:41
Олег Чемоданов
Юрист, г. Урень
Общаться в чате

Поэтому, для строительства здания на таком участке сначала потребуется внесение изменений в ПЗЗ.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса.

На основании пункта 11 статьи 31 Градостроительного кодекса:

Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по такому проекту.

Утверждение внесения изменений в ПЗЗ осуществляется через проведение публичных слушаний.

— строительство возможно только после внесения изменений в ПЗЗ;

— необходимо проведение публичных слушаний;

— по итогам публичных слушаний глава принимает решение о внесение изменений в ПЗЗ;

— процесс внесения изменений занимает время от 3 месяцев;

— после внесения изменений в ПЗЗ, Вы вправе подать документы на получение разрешения на строительство здания.

23 декабря 2020, 11:43
Показать еще 1
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Согласно Правилам землепользования и застройки г.Москвы

на территориях относящихся к зоне «Ф», виды разрешенного использования и предельные параметры строительства в тексте самих Правилах отсутствуют.

Данная зона «Ф» подразумевает использовании в качестве предельных параметров разрешенного строительства сведений, содержащихся в ЕГРН.П Если такие сведения отсутствуют, вид разрешенного использования будет установлен – «использование для нужд населенного пункта», а числовое значение индекса «Ф» будет равно «нулю». Фактически на таком земельном участке ничего построить будет нельзя.

Т.е приобрести данный земельный участок для строительства нецелесообразно.

Ситуации по внесению изменений в ПЗЗ с данными зонами тоже неутешительна.

23 декабря 2020, 11:53
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Проблема данной зоны в том, что данные ПЗЗ противоречат ген.плану г.Москвы.

т.е содной стороны ч.14 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы предусматривает для граждан и организаций возможность обращения в Правительство Москвы с предложениями об изменении Правил.

Однако даже если вы получите положительный результат публичных слушаний по вопросу изменения Правил может быть отказано во внесении этих изменений, со ссылкой на то, что они противоречат генеральному плану города Москвы.

Поэтому я бы не советовала вам покупать данный земельный участокдля строительства в ваших целях.

23 декабря 2020, 12:04
Ольга Романова
Юридическая компания «ООО КН «Лидер-кадастр»», г. Саратов
рейтинг 8.1
Общаться в чате

Добрый день! Установление зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в ПЗЗ Москвы противоречит ГрК РФ и кодексу Москвы. Однако такие ПЗЗ были приняты и утверждены.

В качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;

в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются:
— в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
— в отношении незастроенного участка – нулевые параметры. То есть, если участок на момент принятия ПЗЗ не застроен, то построить на нем ничего нельзя.

Вот так формулирует Комитет государственного строительного надзора ответ об отказе в утверждении уведомления о планируемом строительстве и возможности размещения объекта , ссылаясь на п 3.4.3 ПЗЗ , утвержденных постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 года № 120-ПП (снимок с экрана прикрепляю)

Законно возвести у вас ничего не получится. Полагаю, даже некапитальные постройки будут проверяться, штрафы , споры о капитальности объекта и т.д.

Если у вас есть сильное желание и готовы к спорам (судам с администрацией), то тогда можете брать. Если вам для дела надо и хотите сразу вложиться в строительство (ст 51 ГрК РФ), а это тоже время, то лучше всего в данный момент выбирать участок в другой зоне.

Что касается этой зоны, надо ждать судебную практику по такой зоне, либо когда в этой части кто-нибудь оспорит ПЗЗ. А еще может быть такое, что на территории принят Проект планировки территории и надо ориентироваться на него, а не только на ПЗЗ.
Похожие публикации:

Зона ф в пзз москвы что это