На сколько дешевле доля в квартире чем целая квартира
Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире. Как продать долю в квартире по максимальной цене? Все эти вопросы возникают практически у каждого кто решил продать долю в квартире. Очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи. Сотрудники нашего агентства, не только ответят на эти вопросы но и бесплатно оценят долю и помогут подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи.
Стоимость доли квартиры — оценка и продажа
Оценить долю в квартире и не ошибиться является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли. Оценка доли складывается из множества на первый взгляд незначительных факторов.Только правильная оценка стоимости приведет к ее продаже. Вот один из примеров, распространенной ошибочной оценки доли: вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире в 6 000 000 рублей, пытаются ее продать с дисконтом за 4 — 5 миллионов. Потеряв около года, приходят в агентство где называют реальную стоимость доли и она продается за месяц. Оценить долю в квартире, более правильно можно таким образом. Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как «сосед» не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза. Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000. Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.
К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ «соседей» от преимущественного права выкупа. Это плюс. Оценка доли в квартире, должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и «сосед» окопался и держит оборону, наличие малолетних. Это, конечно, минус.Таких + и — может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000. Вы сможете убедиться в этом, изучив наши предложения по продаже долей в квартире. Если цена доли в квартире определена верно, то доля будет продана в течение одного месяца.
Агентства намеренно завышают стоимость доли для привлечения клиентов
Многие агентства недвижимости, когда Вы звоните, по поводу оценки, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры. Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли агентский договор, причем совершенно не важно по какой стоимости. Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, приводя вполне разумные аргументы.
Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить вашу долю решил немного подумать. Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают. У таких агентств только одна цель — заключить с Вами агентский договор, «зацепить» Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как «рынок сейчас стоит . «, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически «измором», понижать в цене. Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и заключают агентский договор на продажу доли, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково.
Цена на долю квартиры:без обмана
Если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили. Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки документов и проведения сделки. Свои слова мы готовы подтвердить деньгами, переданными Вам в качестве аванса за долю.
Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было примерно понять, сколько стоит ваша доля в квартире. Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю или совсем не проживают, применяется немного другая оценка стоимости доли.
Мы знаем как продать долю в квартире по максимальной стоимости. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.
Сколько стоит доля в квартире
Часто возникает вопрос о стоимости доли в квартире. У оценщиков существует такое понятие, как «принцип наиболее эффективного использования», но как это работает?
Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
- максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
- физически возможно;
- юридически разрешено на дату определения стоимости;
- финансово оправдано.
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Как рассчитать стоимость доли в квартире?
Стоимость доли проще всего рассчитать следующим образом: нужно взять за основу среднюю рыночную стоимость жилья и разделить получившуюся сумму на размер доли. Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей и у вас ¼ доля, то стоимость вашей доли в квартире составляет 1 млн. рублей.
Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму. Какие факторы необходимо учитывать, рассчитывая стоимость доли в квартире?
Если квартира продается целиком, и все собственники согласны, то самый справедливый вариант – это разделить вырученные от продажи деньги пропорционально размерам долей каждого собственника. Но если продается только доля в квартире, в особенности, если это не указано в документах на квартиру, то многие факторы, повышающие стоимость жилья, просто исчезают.
Покупателям, которые собираются приобрести жилплощадь для себя, больше подходит комната в общежитии или комната в коммуналке. Приобретают долю в квартире обычно только в том случае, когда требуется официальная регистрация. Покупатели в таких случаях обычно стараются подобрать самый дешевый вариант.
Всю необходимую информацию о том, как правильно рассчитать стоимость доли, можно получить у специалистов по недвижимости. Подобная консультация продавца доли ни к чему не обязывает доли, к тому же, как правило, агентства недвижимости не взимают за подобные консультации дополнительных плат.
В то время, пока продолжается процесс достижения договоренности со всеми собственниками, агенты по недвижимости занимаются поиском потенциальных покупателей доли. Скорее всего, в агентстве недвижимости вам просто посоветуют, за сколько можно продать вашу долю в квартире и что вам необходимо для этого сделать. Если вы собираетесь продать свою долю в квартире, лучше сначала обратиться в несколько агентств недвижимости. Так вы сможете получить более объективную и конкретную информацию по данному вопросу.
Также вы можете самостоятельно заниматься изучением объявлений в интернете и газетах. Пообщавшись с потенциальными покупателями, можно узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости. Так вы сможете узнать, сколько вы можете выручить за свою долю в помещении. Помните, что продавец, как правило, старается завысить цену, надеясь получить большую выгоду при продаже недвижимости. А покупатели, прежде всего, будут стараться цену сбить. В некоторых случаях реальная стоимость может быть вдвое меньше, чем первоначально заявленная цена.
Даже для профессионалов в сфере недвижимости сделки по продаже/покупке долей в квартире являются наиболее сложными. При оформлении подобных сделок требуется четко соблюдать порядок продажи доли. Для того чтобы продать третьим лицам свою долю в квартире прежде всего нужно предложить выкупить свою долю в квартире остальным собственникам. По закону долевые собственники должны быть извещены в письменном виде о вашем намерении продать свою долю. Для доказательства получения такого извещения можно попросить собственника написать письменный ответ. В течение одного месяца собственники должны сообщить о своем решении приобрести долю в квартире, принадлежащую вам, либо отказаться от ее покупки. Отказ от приобретения в обязательном порядке должен быть зарегистрирован официально, как и остальные документы. Если свое желание приобрести долю высказали сразу несколько собственников, то продавец в праве сам выбрать, кому продать долю.
Доля в квартире: какие сделки теперь законны
Сделки с долями медленно, но верно выходят из тени. Рассказываем, какие меры в сфере жилищного законодательства для этого предприняты.
ЛЬВИНАЯ ДОЛЯ
Начнем с азов: что, собственно говоря, наш закон называет долей? Определение имеется в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Доля – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом если доли всех собственников выделены, то недвижимость находится в долевой собственности, а если нет, то это считается совместной собственностью.
Петербург, между прочим, является не только коммунальной столицей, но и, если можно так выразиться, долевой. Согласно аналитике Росреестра за 2022 год, в долевой собственности в городе на Неве находится 86% всех квартир. Поистине львиная доля! (Для сравнения: два других лидера этого рейтинга – Екатеринбург и Москва – заметно отстают с показателями 52% и 45% соответственно.)
Сразу опровергнем стереотип о том, что в Питере долями владеют в основном жители коммунальных квартир, которыми так богат центр города. Это не так. Разделены на доли могут быть и обычные типовые квартиры в спальных районах, и жилье в новостройках – как возводящихся, так и уже сданных.
Бывает и такое, что квартира приобреталась в индивидуальную собственность, а потом в ней выделяются доли. Например, это происходит при разводе супругов, купивших жилье в браке. Или когда уходит из жизни владелец, а его родственники вступают в права наследства в тех пропорциях, которые указаны в завещании. Еще одной причиной, характерной для старых домов, может быть приватизация жилья, в результате которой квартиру оформляли сразу на всех имеющих такое право.
ТРИ ТИПА ПОКУПАТЕЛЕЙ
Казалось бы, доля в квартире, особенно маленькая, вещь специфическая. Однако на каждый товар найдется свой купец. Особенно с учетом весомого преимущества в виде низкой цены.
Кто же отваживается на покупку доли?
Во-первых, это жители провинции, решившие перебраться в Северную столицу. На этот шаг они идут, прежде всего чтобы получить регистрацию. Прописанному и на работу легче устроиться, и ипотеку взять, чтобы купить жилье площадью побольше.
Во-вторых, это те граждане, кто реально собирается проживать на купленной площади. На покупку комнаты в коммуналке денег у них недостаточно, при этом аренду жилья они не рассматривают. Вот и выбирают вариант «в тесноте, да не в обиде».
И в-третьих, это риэлторы. Они намеренно выкупают доли с прицелом на остальную жилплощадь, чтобы в перспективе выставить на продажу целую квартиру. Бывает, что такая стратегия не срабатывает. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом, после чего можно выделить полноценную комнату и продать.
Фактически происходит привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, человек владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо с согласия остальных собственников, либо по решению суда определить, что его собственность – не просто дробь на бумажке, а конкретная комната. При этом должно быть соблюдено условие: метраж его доли равен или превышает площадь данной комнаты.
ДОЛОЙ АФЕРЫ!
Купля-продажа доли, как мы убедились, может иметь вполне невинные цели. Однако еще недавно такие сделки буквально притягивали к себе аферистов всех мастей. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок и прочих махинаций мошенники завладевали имуществом добросовестных собственников, и последние ничего не могли добиться даже в суде. И законодатель решил положить предел беззаконию!
Первым шагом стало принятие в 2014 году закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ). Тут речь не столько о покупке долей, сколько о том, что собственники жилья, особенно в крупных городах, незаконно прописывали у себя десятки мигрантов, которые на самом деле там не жили. Чем больше собственников было у жилья, тем больше нелегалов там могло быть зарегистрировано. Порой счет шел на сотни человек!
После принятия закона вышел ряд судебных определений и разъяснений. В Петербурге, в частности, сложилась практика, по которой собственник может получить право фактического проживания и прописки, только если он владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади. Как следствие, все доли меньшей площади рухнули в цене: цены на них теперь начинаются от 50 тыс. руб. Затем идут доли «под прописку», пресловутые 4 метра и чуть больше, – они стоят уже от 200 тыс. руб. Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где жить можно на самом деле, но порядок пользования с привязкой к какой-либо комнате определить нельзя. Например, 1/2 однушки. В общем, структура этого сегмента радикально изменилась.
ПРЕИМУЩЕСТВА – СОСЕДЯМ
Через год гайки закрутили еще больше. С 2015-го для всех сделок по возмездному отчуждению долей введено обязательное нотариальное удостоверение. А в 2016 году принят закон с требованием любую смену собственника долей недвижимости (включая дарение) оформлять у нотариуса.
По закону и раньше, и сейчас право преимущественного выкупа доли в квартире принадлежит сособственникам продавца. Прежде чем выставить свою долю на рынок, владелец должен предложить ее соседям, составив письменное извещение с указанием цены. Передать такое уведомление можно тремя способами: лично в руки, заказным письмом либо через нотариуса. Далее у совладельцев есть ровно месяц на то, чтобы либо приобрести долю, либо официально отказаться от сделки, после чего продавец вправе предложить ее любому другому лицу.
Особо предприимчивые граждане в свое время нашли в этом механизме лазейку. Собственник доли сначала дарил ее мизерную часть (допустим, один квадрат в пересчете на метры) потенциальному покупателю, после чего на законных основаниях продавал ему оставшуюся часть.
НОТАРИУС «МАСТ ХЭВ»
Сегодня подобная уловка невозможна: дарите вы долю или продаете – на всё нужен нотариат. В сделках с долями теперь это «маст хэв»! Именно нотариус должен проверить, не является ли дарение дымовой завесой для фактической купли-продажи. Он также обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры осведомлены о планирующейся продаже доли. Как уже говорилось, в извещении фигурирует стоимость доли, и продать ее дешевле не получится, иначе сделка легко оспаривается в суде.
Совладельцы, которые приобретать долю не собираются, должны нотариально оформить отказ. Тут, разумеется, могут быть сложности: иногда нелегко выяснить местонахождение кого-то из соседей, тем более если они живут в другом городе или стране. Особенно в текущий период, когда часть наших соотечественников выехала из России в неизвестном направлении и на неопределенный период. Тем не менее закон есть закон.
Если по той или иной причине нотариус отказал в регистрации сделки, можно обратиться в суд. Но это уже, как говорится, издержки. В целом же добросовестным участникам сделки действовать через нотариуса даже удобнее: он не только проверит законность сделки, но и сам сформирует пакет документов и отправит их в Росреестр (причем в электронной форме, что заметно ускорит процесс регистрации).
Как меньше платить за коммунальные услуги