Жилое помещение как объект жилищного правоотношения

К вопросу о правовом режиме жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав Текст научной статьи по специальности «Право»

Исследуется правовой режим жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав. Дается определение понятий «правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав» и « правовой режим жилого помещения как объекта жилищных прав»; выделены их основные признаки, общее и различное.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Беспалов Юрий Федорович

Особенности правового режима нежилых помещений как объектов гражданских прав
Актуальные проблемы приобретения права собственности граждан на жилые помещения
Злоупотребление жилищными правами: проблемы правовой квалификации

Право пользования членов семьи собственника жилого помещения: соотношение вещных и обязательственных начал

Понятие «Право на жилое помещение» в российском конституционном, гражданском, жилищном, уголовном законодательстве

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

On the question of the legal regime of living quarters as the object of civil and housing rights

In the scientific article studies the legal regime of living quarters as an object of civil and housing rights. The author defines the concepts of «legal regime of living quarters as an object of civil rights» and «the legal regime of living quarters as an object of housing rights»; highlighted in their main features, similarities and differences.

Текст научной работы на тему «К вопросу о правовом режиме жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав»

К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕЖИМЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ И ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

ЮРИЙ ФЕДОРОВИЧ БЕСПАЛОВ,

Ученый секретарь Научно-консультативного совета при Московском городском суде, профессор кафедры гражданского права ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции», доктор юридических наук, профессор, судья в отставке

Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН

Аннотация. Исследуется правовой режим жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав. Дается определение понятий «правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав» и «правовой режим жилого помещения как объекта жилищных прав»; выделены их основные признаки, общее и различное. Ключевые слова: правовой режим, жилое помещение, объект прав.

Annotation. In the scientific article studies the legal regime of living quarters as an object of civil and housing rights. The author defines the concepts of «legal regime of living quarters as an object of civil rights» and «the legal regime of living quarters as an object of housing rights»; highlighted in their main features, similarities and differences. Keywords: legal status, dwelling, a rights object.

В научной литературе по поводу понятия правового режима высказаны различные точки зрения.

По мнению С.С. Алексеева правовой режим определяется как порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание дозволений, запретов, а также позитивных обязываний1. В.И. Сенчищев полагает, что «описать правовой режим того или иного явления объективной действительности — это значит во всех подробностях раскрыть особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав, как вещных, так и обязательственных, применительно к исследуемому явлению»2. О.С. Иоффе отмечал, «что, «устанавливая «режим вещей», закон, по существу, определяет режим поведения граждан как субъектов гражданских правоотношений»3.

По мнению Барзиловой И.С., правовой режим можно определить как совокупность нормативно-правовых установлений и мероприятий, посредством которых создается особая упорядоченность правового регулирования в соответствии с поставленными в действующем законодательстве целями и задачами, обусловливающая характер взаимодействия между субъектами в рамках правоотношений4. Отметим и

мнение О.С. Родионова о том, что «правовой режим — установленный законодательством особый порядок регулирования, представленный специфическим комплексом правовых средств, который при помощи оптимального сочетания стимулирующих и ограничивающих элементов создает конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов»5.

Приведенные позиции ученых позволяют определить правовой режим как особенности осуществления прав, особый порядок регулирования, как режим поведения граждан.

Надо полагать, что правовой режим жилого помещения определяется в зависимости от правовой природы жилого помещения и вида прав не него. Отметим, что и жилищное и гражданское законодательства РФ содержат правила об объектах соответствующих прав.

Жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации по отраслевой природе может быть объектом гражданских и жилищных прав, а по виду прав, объектом вещных и обязательственных прав, т.е. имущественных прав (ст. ст. 15,60,72,92 ЖК РФ, гл. гл. 18,35, ст. 558 ГК РФ), а также объектом не-

материальных благ, например, право на неприкосновенность жилища (ст. 3 ЖК РФ).

Так, соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказания услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

К имуществу, согласно вышеупомянутой статье, относятся и жилые помещения. Однако, ГК РФ не дает определения понятия жилого помещения.

По смыслу ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Данное определение является общим, включающим себя элементы правового режима вещных и обязательственных прав, характерных как гражданскому, так и жилищному праву. Жилое помещение характеризуется как изолированное помещение и в таком виде отнесено к оборотоспособному недвижимому имуществу, отвечающему санитарным, техническим и иным требованиям, пригодно для постоянного проживания и может быть использовано только по назначению.

Кроме того, в научной литературе справедливо отмечено, что объектами жилищных правоотношений могут быть как жилые помещения, так и процесс их создания и капитального строительства6.

Общее в правовом режиме жилого помещения по гражданскому и жилищному законодательствах состоит в следующем.

Жилое помещение — особый объект гражданских и жилищных прав, обладает оборотоспособностью; является недвижимым имуществом, как правило неделимым; может быть использовано лишь для проживания; право собственности, обременения на жилое помещение подлежат государственной регистрации; оно может находиться в общей и индивидуальной собственности, быть объектом обязательственных прав и быть обремененным правами третьих лиц.

Нельзя не отметить, в жилищном законодательстве изолированность является одним из признаков правового режима жилого помещения (ст. 15 ЖК РФ). По гражданскому законодательству жилое помещение как объект прав должно обладать признаком изолированности при договоре найма (ст. 673 ГК РФ). Другие нормы ГК РФ не содержат такого требования к жилому помещению как объекту прав.

Жилое помещение подлежит использованию лишь для проживания, т.е. по назначению (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Проживание в свою очередь не должно

нарушать права и интересы соседей, не допускается бесхозяйственное обращение с жильем.

Гражданским и жилищным законодательствами РФ предусмотрены санкции за такого рода нарушения. Так, согласно ст. 293 ГК и ст. 35 ЖК РФ органы местного самоуправления предупреждают собственника если он использует жилое помещения не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

В случае игнорирования предупреждения, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд, а суд праве принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Различия состоят в следующем.

Жилое помещение как объект гражданских прав может быть в общей и индивидуальной собственности, правовой режим которых особый и может находиться в гражданском обороте в качестве объекта обязательственных прав, в том числе быть объектом коммерческого использования.

Различными также являются особенности осуществления прав субъектов на жилое помещение. Кроме того, объектом прав по жилищному законодательству РФ является жилое помещение, а по гражданскому законодательству РФ и доля в праве собственности на него.

Жилому помещению как объекту гражданских прав посвящены ст.ст. 128, 558 ГК РФ, гл. 18, 35 ГК РФ. Жилому помещению как объекту жилищных прав посвящены ст. ст. 15-18, гл. 5, 7-8, 9-10 ЖК РФ и другие.

Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав складывается из совокупности признаков, допускающих нахождение его в гражданском обороте.

Помимо оборотоспособности жилое помещение по гражданскому законодательству отнесено к недвижимому имуществу, которое может быть делимым и неделимым. Права и обременения на жилое помещение подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданское законодательство допускает имущественный оборот долей в праве собственности на жилое помещение.

Дискуссионными вопросами в научной литературе, а также не нашедшими единообразия в судебной практике являются вопросы о степени самостоятельности осуществления прав одним из участников общей собственности: приобретение и отчуждение доли,

вселение иных лиц; обременение самостоятельности одного правами другого собственника и третьих лиц; раздел, определение порядка пользования жилым помещением и другие.

Осуществление прав на жилое помещения, находящегося в общей собственности, имеет некоторые особенности по сравнению с осуществлением прав на жилое помещение, находящееся в собственности одного лица (индивидуальной).

Эти особенности определяются как правовым режимом жилого помещения и правовым статусом лиц, в собственности которых, оно находится, так и порядком осуществления прав и наличием обременений правами третьих лиц.

В силу ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, независимо от того, кем из них совершена сделка. Обусловлено такое правило тем, что доля каждого участника совместной собственности не определена.

Пункт 2 ст. 576 ГК РФ предусматривает ограничение на дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение допускается с согласия всех участников совместной собственности и соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ, т.е. нотариальное удостоверение согласия других участников совместной собственности.

Статья 35 СК РФ устанавливает, что при распоряжении имуществом одним из супругов, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие другого супруга.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно ст. 246 ГК РФ, осуществляется по соглашению всех сторон.

В тех случаях, когда участниками соглашения о владении и пользования не достигнуто, порядок владения и пользования устанавливается в судебном порядке.

Однако, в отличие от совместной собственности, собственник доли в жилом помещении выступает исключительно от своего лица и в рамках полномочий на свою долю в имуществе. Участник долевой собственности распоряжается своей долей по своему усмотрению, с учетом преимущественного права покупки, которым наделены остальные участники долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

По нашему мнению, правовой режим жилого помещения как объекта жилищных прав есть совокупность, предусмотренных жилищным законодательством РФ требований, которым должно соответствовать жилое помещение как благо, используемое для постоянного проживания и удовлетворения иных, связанных с про-живаниемя. потребностей человека и свидетельствующее о его собственнике, нанимателе, ином пользователе.

Признаками правового режима жилого помещения как объекта жилищных прав является: изолированность; способность удовлетворить потребности

человека как в постоянном проживании так и иные, связанные с проживанием потребности; соответствие техническим, санитарным и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению жилищным законодательством РФ; материальное благо в виде недвижимого жилого имущества; государственная регистрация прав на жилое помещение; использование по назначению; объективная связанность с другим имуществом (для многоквартирного дома); наличие формы (структурировано-обособленное помещение с соответствующим оборудованием); бессрочное или срочное использование.

Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав есть совокупность предусмотренных гражданским законодательством требований, которым должно соответствовать жилое помещение как благо, находящегося в свободном гражданском обороте, а также свидетельствующих о его собственнике или ином пользователе.

Признаками правового режима жилого помещения как объекта гражданских прав являются: оборо-тоспособность; материальное благо в виде отдельного помещения или доли в праве собственности — недвижимость; государственная регистрация прав на жилое помещение; делимость или неделимость жилого помещения; непотребляемость; использование по назначению; объективная связанность с другим имуществом (для многоквартирного дома); наличие формы (техническая конструкция с электрическим, санитарно-тех-ническим оборудованием; изолированность (характерна для объекта обязательственных прав, например договор найма); бессрочность или срочность использования; возможность коммерческого использования.

Правовой режим жилого помещения как объекта вещных и обязательственных прав также имеет особенности. Отметим, что вопрос об объекте вещных прав освещен нами выше. Характеризуя правовой режим жилого помещения как объекта вещных и обязательственных прав необходимо отметить наличие схожих признаков, характерных как материальному благу, отраслевой принадлежности.

Изложенное позволяет заключить, что правовой режим жилого помещения как объекта гражданского и жилищного права в целом совпадает.

Надо полагать, что следовало бы запретить отчуждение долей в праве на жилое помещение, если на такую долю не приходится изолированное жилое помещение. Такое решение устранит проблему, существующую в настоящее время, относительно вселения в жилое помещение собственников долей, на которых не приходится изолированное жилое помещение.

1. Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989.

2. Барзилова И.С. Понятие и юридическая природа правовых режимов // Lex russica. 2013. № 11. С.1169-1175

3. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.

4. Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 31-35.

5. Родионов О.С. Механизм установления правовых режимов российским законодательством: Авто-реф. дисс. канд. юрид. наук. Саратов, 2001.

6. Сенчищев В.В. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999.

1. Alekseev S.S. General permission and General prohibitions in Soviet law. M., 1989.

2. Barzilov I.S. Concept and the legal nature of legal regimes // Lex russica. 2013. No. 11. P. 1169-1175

3. Ioffe O.S. Selected works on civil law. M: The Statute, 2000.

4. Kobylenkov A.I. To the question about the objects of housing relations // Family and housing law. 2015. No. 4. S. 31-35.

5. Rodionov O.S. Mechanism for establishing legal regimes of the Russian legislation: author. Diss. kand. the faculty of law. Sciences. Saratov, 2001.

6. Tenishev V.V. the Object of civil legal relations. The General concept // Actual problems of civil law / Under the editorship of M. I. Braginsky. Private law research centre. Russian school of private law. M., 1999.

1 Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989. С. 185.

2 Сенчищев В.В. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999. С.185.

3Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 79.

4БарзиловаИ.С. Понятие и юридическая природа правовых режимов // Lex russica. 2013. N 11. С. 1169-1175.

5Родионов О.С. Механизм установления правовых режимов российским законодательством: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 13.

6 См: Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 31-35.

О НЕКОТОРЫХ АСПЕКТАХ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЮЛИЯ АНДРЕЕВНА МЫШКО,

аспирант очной формы обучения кафедры гражданского права и процесса, Института государственного управления и права, Государственного Университета Управления Научная специальность 12.00.03 — гражданское право, предпринимательское право,

семейное право, международное частное право Рецензент: кандидат юридических наук, доктор экономических наук, главный редактор издательства «ЮНИТИ-ДАНА» Н.Д. Эриашвили

Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН

Аннотация. Рассматриваются особенности договора купли-продажи (его разновидностей) при осуществлении внешнеэкономической деятельности.

Ключевые слова: Российская Федерация, международный договор, Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, гражданское право, подотрасль права, правовой институт, договор купли-продажи, договор поставки, внешнеэкономическая деятельность.

Annotation. the article drew attention to the peculiarities of the contract of purchase and sale (variety) in the implementation of foreign economic activity.

Keywords: the Russian Federation, international Treaty, Constitution, Civil code, civil law, the sub-industry of law, legal Institute of the contract of purchase and sale, supply agreement, foreign trade activities.

Жилое помещение как объект жилищного правоотношения

ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

О выявлении конституционно-правового смысла ч. 4 ст. 15 см. Постановление КС РФ от 15.12.2022 N 55-П.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 27.12.2019 N 473-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 — 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

(часть 6 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

2. Жилое помещение как объект жилищных правоотношений

Впервые о жилом помещении как объекте гражданских (жилищных) прав говорилось в ст.673 ГК РФ (это жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры) 1 . По сути в ГК РФ, ЖК РСФСР 2 и ЖК РФ 3 говорится об одном и том же объекте жилищных прав (жилищных правоотношений) – жилом помещении, которое может быть в виде жилого дома, квартиры или их изолированных частей. В ЖК РФ понятие жилищного фонда, жилого помещения, его назначение и пределы использования, а также общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, соответствие жилых помещений установленных требованиям определяются в главе 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд».

В соответствии с ч.1 ст.15 ЖК РФ объектом жилищных прав признается только жилищное помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (ст.18 ЖК РФ). Кроме того, оно должно отвечать установленным законодательством требованиям, которые содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ. Например, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть, как правило, благоустроенным (ст.89 ЖК РФ).

Согласно ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами 1 .

Жилое помещение – это обобщенное понятие, применяемое в законодательстве. В ст. 16 ЖК РФ впервые определены виды объектов жилищных прав. Новыми являются также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры) – в ЖК РСФСР данные понятия отсутствовали.

В ст.17 ЖК РФ воспроизведена норма п.2 ст.288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещение: они предназначены для проживания граждан. М.Ю. Тихомиров отмечает, что ЖК РФ в данном случае не делает акцент на то, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан 2 .

Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч.2 ст.7 ЖК РСФСР, а затем соответствующий запрет был установлен в п.3 ст.88 ГК РФ). В ЖК РФ введена еще одна новелла – разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью – сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты. В законодательстве требует разрешения вопрос о том, какие виды деятельности возможно осуществлять при использовании жилого помещения, так как в настоящее время на это указано только в Законе об адвокатуре 1 . Считаем, что слишком широкое понимание данного положения может привести к нарушению прав и интересов граждан.

В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что ЖК РФ не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. По нашему мнению, в дальнейшем было бы полезно установить в ст.17 ЖК РФ (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ от 21.01.2006 №25 2 .

В соответствии со чт.18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Законом о государственной регистрации прав 3 и ЖК РФ. Указанная статья, касающаяся государственной регистрации жилых помещений как недвижимого имущества имеет отсылочный характер, поскольку данный вопрос находится в сфере правового регулирования гражданского законодательства.

Подводя итог вышесказанному, подчеркнем основное: специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение. Жилое помещение является объектом жилищных прав и обладает следующими признаками: 1) его недвижимый характер; 2) изолированность; 3) пригодность для постоянного проживания граждан. Жилые помещения подлежат государственной регистрации. В своей совокупности жилищные помещения образуют жилищный фонд, который подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Однако отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому – отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например, суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия «помещение» и соответственно «жилое помещение» не имеет какого-либо логического обоснования.

В ст.16 ЖК РФ среди видов жилых помещений в том числе указана и «комната». Считаем, что такой вид жилого помещения следует исключить, так как при оборотоспособности комнаты за ней следует часть общей собственности. Тем более что, определив понятие «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п.1 ч.1 ст.16) и частью квартиры (п.2 ч.1 ст.16 ЖК РФ). По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, является объектом жилищных прав.

Объекты жилищных прав

Жилое помещение наделено особым правовым режимом и должно использоваться только по назначению, но оно может применяться и для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности.

Понятие объектов жилищных прав

Объекты жилищных правоотношений, к которым относятся жилые помещения, определяются Жилищным кодексом России, а конкретно статьей 15. Именно это понятие помогает разграничивать взаимоотношения, которые регулируются жилищным законодательством, и прочие отношения имущественного характера, которые регулируют разные институты законодательства. Когда в судебном порядке рассматривается требование об освобождении помещений, которые к жилищному фонду не принадлежат, а потому не относятся к жилым, то используются нормы не жилищного законодательства, а гражданского.

Кроме того, действующая законодательная база постоянно модифицируется и изменяется, в связи с этим возникает множество моментов, являющихся спорными. Это связано с тем, что основная часть проблемных моментов регулируют такие виды подзаконных актов, которые не всегда доступны среднестатистическому обывателю.

Определение жилого помещения

Понятие «жилое помещение» раскрывается в ряде законодательных актов. Так Гражданский кодекс предлагает определение обобщающего рода. Оно связывает ряд понятий одного порядка, среди которых «квартира», «жилой дом», «часть жилого дома или квартиры». В пункте 2 статьи 15 ЖК жилое помещение определяется, как изолированное помещение, принадлежащее к недвижимому имуществу и подходящее для стабильного проживания человека, поскольку отвечает требованиям законодательства, в том числе нормам санитарно-технического характера. Наличие соединения с местами совместного пользования, к которым принадлежат кухня, коридор, санузел, определяет понятие изолированности.

Жилые помещения имеют особые черты:

• принадлежат к недвижимому имуществу, что влечет неразрывную связь с участком земли, и любое передвижение которого невозможно без причинения несоразмерного убытка;
• они изолированы, что предполагает их обособленность в пространстве, отдельный выход на лестницу, на улицу или в общий коридор;
• подходят и предназначаются для постоянного проживания людей.

Действующие законодательные акты, а именно статья 16 ЖК РФ, выделяют виды жилых помещений: комната; квартира и жилой дом, а также их части.

Жилое помещение наделено особым правовым режимом, что предполагает использование его исключительно по назначению. Тем не менее, статья 17 ЖК РФ предусматривает вероятность изъятия подобных помещений в правовом режиме специального порядка.

То есть такое помещение может применяться для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности, а также деятельности профессионального характера гражданами, которые имеют законные основания для проживания в нем при условии, что это не ущемляет интересы остальных проживающих и требования законодательного характера, которые выдвигаются к подобному помещению. Жилое помещение исключает размещение в нем объектов промышленности.

Нормативные требования к жилому помещению

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, могут быть объединены в группы:

• соответствие требованиям безопасности санитарно-эпидемиологического характера инженерных систем (лифты, отопительные и вентиляционные системы, водоотведение и пр.), оснащения и механизмов, находящихся в помещениях;
• монтаж инженерных систем (отопительные и вентиляционные системы, водоотведение, лифты и пр.), оснащения и механизмов, которые находятся в помещениях, должен осуществляться согласно с требованиями безопасности, которые установлены действующими нормативно-правовыми актами, а также инструкциями, разработанными заводами, изготавливающими оборудование, а кроме этого с гигиеническими нормативами, которые кроме прочего регулируют допустимый уровень вибрации и шума;
• соответствие помещения требованиям пожарной безопасности, которые выдвигаются соответственно к высоте жилого дома и площади этажа в рамках пожарного отсека. Они должны отвечать классу пожарной безопасности дома и уровню его огнестойкости.

Процедура признания помещений непригодными для жизни

Пункт 4 статьи 15 ЖК РФ закрепляет возможность присваивать жилому помещению статус непригодного для жизни в порядке, который определен Правительством России.

Пункт 33 Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания, которое было утверждено постановлением Правительства РФ в 2006 году (Положение), закрепляет одну из причин, дающую возможность определить жилое помещение, как не пригодное для проживания. Это неявность вредоносных факторов окружающей среды, причиной которых стало ухудшение, возникшее в результате физического изнашивания в процессе использования здания целиком или его некоторых эксплуатационных показателей, которые не дают возможности обеспечить для здоровья и жизни граждан безопасность. Произошедшие изменения снижают до непозволительного уровень надежности здания, характеристики его прочности и устойчивости.

Пункт 7 Положения определяет ответственного, который признает жилое помещение непригодным для жизни. Данный процесс осуществляет межведомственная комиссия, которая делает свои вывода, основываясь на оценке соответствия конкретного помещения или дома требованиям, установленным и закрепленным в документе.

Раздел 4 Положения определяет порядок, по которому признается непригодным для жизни жилое помещение, а многоквартирный дом аварийным и таким, который подлежит реконструкции или сносу. Комиссия оценивает помещение, основываясь на обращении его собственника.

Пункт 8 Положения определяет, что признавать частное жилое помещение пригодным или непригодным для жизни граждан может также орган местного самоуправления соответствующей административной единицы.

Кроме того, в Положении определен пакет документов, который должен предоставить заявитель в комиссию для рассмотрения вопроса о непригодности помещения для жизни:

• соответствующее заявление;
• копии документов, устанавливающих право собственности на помещение;
• решение, выданное специализированной организацией, которая проводила осмотр многоквартирного дома, если стоит вопрос о его признании аварийным или таким, который подлежит сносу или реконструкции;
• заключение, которое выдает проектно-изыскательная организация после того, как изучены элементы конструкций помещения, которые являются несущими и ограждающими;
• жалобы граждан в письменном виде на неудовлетворительные условия жизни.

Общая площадь жилого помещения

Чтобы трактовать понятие «общая площадь жилого помещения», нужно определиться, какие нормативные акты являются формирующими данное понятие.
Во-первых, это Жилищный кодекс РФ, который в ст. 15 п. 5 устанавливает, каким образом рассчитывается общая площадь жилого помещения. Виды таких помещений определяются в статье 16 ЖК РФ. К ним принадлежат жилые дома, квартиры и их части, а также комнаты. В п. 3 ст. 16 ЖК РФ в свою очередь определяется понятие «квартира».

Квартиры являются структурными помещениями, имеющими обособленный характер, которые находятся в многоквартирном доме, имеют допуск в помещения общего пользования, состоят из 1-ой или нескольких комнат и вспомогательных помещений, способных удовлетворить бытовые потребности собственника.

Еще одним документом, который определяет понятие «общая площадь жилого помещения» является СНИП 31-01-2003 от 2003 года, его название «Здания жилые многоквартирные». Согласно этому документу к общей площади квартиры относятся лоджии и балконы и пр. подобные помещения, поскольку расчет общей площади проводится на основании внешних габаритов квартиры. При этом предложены определенные коэффициенты, которые следует использовать при подсчете: для лоджии – это 0,5; для балкона и террасы – 0,3; для холодной кладовой и веранды – 1.

Однако нужно понимать, что главенство над всеми остальными нормативными актами имеет именно Жилищный кодекс. А он определяет, что общая площадь квартиры включает: коридор, ванную и туалет, кухню, кладовую, спальню, а также прочие помещения, исключение составляют балконы, веранды, лоджии, террасы. Таким образом, согласно ЖК РФ общей площадью являются суммы всех площадей жилого помещения, которые должны учитываться согласно ЖК. То есть общую площадь формирует совокупность всех имеющихся комнат и подсобных помещений квартиры, исключение составляют неотапливаемые лоджии и аналогичные им помещения в виде балконов и террас.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.