Как узаконить антресоль в нежилом помещении

Узаконивание готовой антресоли в квартире или нежилом помещении: инструкция

Антресоль в квартире – это дополнительные квадратные метры и полезная площадь, которую вы можете использовать под спальню, рабочий кабинет и даже ванную комнату. То же самое актуально и для нежилых помещений – офисных, торговых, медицинских, где антресоли используют под хранение продуктов и товаров, размещение гостей, комнаты для персонала. Также их сдают в аренду.

В идеале согласовывать антресоль или антресольную полку лучше до ремонта. Так вы точно сделаете все по нормам, с качественным проектированием, учетом всех деталей и допустимой нагрузки. Но если антресоль уже возведена, то и тогда ее можно узаконить. Документы и ход согласования будут немного отличаться.

В статье вы узнаете:

• требования к возведенным антресолям в квартире или нежилом помещении;
• в каких случаях не нужно получать заключение у авторов проекта дома;
• как согласовать уже готовую антресоль и сколько это стоит;
• какие документы нужны для ремонта постфактум.

Требования к антресоли в квартире или нежилом помещении

Узаконить готовый ремонт получиться только в том случае, если вы сделали его по правилам, то есть согласно требованиям строительных правил, СанПиНов и норм законодательства.

Сразу уточним: узаконить антресоль как перепланировку можно только в квартире или нежилом помещении жилого здания. В Москве этим занимается Мосжилинспекция. Для согласования в отдельно стоящих зданиях (торговых центрах, офисных) необходимо получать разрешение на строительство, так как антресоль там уже будет относиться к реконструкции.

Перед началом узаконивания нужно убедиться, что:

• максимальный размер готовой антресоли составляет 40% от общей площади помещения или квартиры. При объединении двух квартир разрешается сделать не две антресоли, а одну с увеличенной площадью. Если вы объединили две квартиры, каждая из которых площадью по 100 кв. м., можно возвести одну антресоль площадью 80 кв. м. в одной из квартир;
• антресоль расположена в пределах одного этажа высотой от 4,4 м.;
• высота от финишного покрытия пола (ламината, паркета, линолеума и др.) до основания антресольного этажа – не менее 2,1 м. Высота от пола антресоли до потолка — также от 2,1 м.;
• если антресоль сделана над жилой комнатой, тогда высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 м., а сама антресоль – от 2,1 м.;

Иногда может пройти согласование антресоль в квартире, где расстояние от пола до потолка 4,4 м. Это самый минимум. Но все индивидуально, и перед началом узаконивания нашим специалистам нужно приехать на объект, чтобы провести тщательные обмеры. Только так станет понятно, можно ли обращаться в Мосжилинспекцию.

Если в вашей квартире или другом помещении уже сделана антресоль, и вы планируете ее узаконить, напишите нам. Мы запланируем выезд, после которого точно скажем, пройдет ли она согласование или перед подачей документов необходимо что-то доработать:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! �� Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Согласование антресолей в квартире и нежилом помещении в 2024 году

Возводить антресоли в московских квартирах как дополнительные комнаты разрешили только в 2018 году. За четыре года такая перепланировка стала популярна, однако важно сделать ее правильно.

Собственники квартир с потолками от 4,4 м могут увеличить полезную площадь за счет антресолей, которые могут стать спальней, гардеробной или кухней. Для нежилого помещения антресоль может служить еще одним офисным кабинетом или местом для отдыха.

В этой статье разберем, чем антресоль отличается от дополнительного этажа, сколько стоит согласование, а также дадим пошаговую инструкцию по узакониванию такой перепланировки.

Что такое антресоль

Антресольный этаж – это дополнительный уровень внутри квартиры или нежилого помещения, расположенный между полом и потолком. Занимает не более 40% от общей площади квартиры. Это полноценная площадь квартиры или нежилого помещения, и за счет нее общая квадратура увеличивается.

Антресоль как перепланировку можно согласовать в квартирах и офисных помещениях, расположенных только в жилых домах. В отдельно стоящих зданиях ее строительство — уже реконструкция, и требует разрешения на строительство.

Требования к антресоли

Условия для возведения прописаны в Своде правил «Здания жилые многоквартирные». Вот, что обязательно нужно знать:

• может быть расположена в пределах одного этажа высотой от 4,4 м.;
• высота от финишного покрытия пола (ламината, паркета, линолеума и др.) до основания антресольного этажа должна составлять не менее 2,1 м. Высота от пола антресоли до потолка — также от 2,1 м. Еще 20 см отводятся под конструкции;
• если возводится над жилой комнатой, тогда высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 м., а сама антресоль может быть 2,1 м.;
• должна занимать не более 40% общей площади объекта. По квадратуре необходимо ориентироваться на данные выписки из ЕГРН. То есть для квартиры в 100 кв. м. площадь антресоли должна быть максимум 40 кв. м.;
• при объединении двух квартир можно сделать не две антресоли, а одну с увеличенной площадью. Например, если объединяются две квартиры площадью по 100 кв. м., допустимо возведение одной антресоли площадью 80 кв. м. в одной из квартир;
• можно сделать только внутри квартиры, затрагивать площадь балконов нельзя.

По нашему опыту, иногда проходят согласование антресоли, сделанные в квартирах, где расстояние от пола до потолка 4,4 м. Все индивидуально, и для принятия итогового решения необходимо выезжать на объект.

Наличие окон не обязательно, там может быть и искусственное освещение.

В некоторых новостройках можно встретить квартиры с уже сделанной антресолью. Например, в ЖК «Грани» застройщик сам возвел ее по просьбе покупательницы – нашей клиентки. К нам она обратилась с просьбой увеличить её площадь. После выезда на объект мы выяснили, что антресоль уже занимает 40% от общей площади квартиры. Это максимум, и сделать ее больше невозможно.

Минимальное расстояние от пола до потолка должно составлять 4,4 м. Только тогда возможно устройство антресоли. На фото – объект, взятый в работу летом 2021 года. Снимок сделан на момент обследования помещения, во время которого стало понятно, что её реально возвести и согласовать. На согласование уйдет около полугода.

Что можно сделать на антресоли

Еще 10-15 лет назад антресоль представлялась как кладовка для хранения вещей – в основном это были встроенные шкафы под потолком. Сегодня она дает много возможностей для дизайна интерьера: увеличивает жилую площадь, позволяет разместить еще одну комнату, что особенно актуально для небольших квартир. На площади антресоли можно сделать:

• дополнительную комнату – спальню или детскую;
• рабочий кабинет или библиотеку;
• лаунж-зону для отдыха;
• гардеробную;
• санузел, ванную или душевую комнату;
• кухню.

До 2020 года размещать на антресоли «мокрые» зоны в виде кухни или санузла было запрещено, но в 2021 году это ограничение сняли.

Конструктив в зависимости от функционала ее использования (как спальное место или там расположится санузел) меняется. Она может быть полностью железобетонной, может быть фанерный настил в два слоя. Мы рассчитаем, какая нужна конструкция, чтобы выдержать необходимую нагрузку.

Пример возведенной и согласованной антресоли для заведения общепита.

Категорически запрещено устраивать антресоли на лоджиях и балконах, так как холодные помещения – вспомогательные.

Пример готовой конструкции. Здесь железобетонный каркас и фанерный настил в два слоя.

Антресольная полка вместо антресоли – условия для ее устройства

В случае если высота потолков менее 4,4 метров, возводить антресоль нельзя, но разрешено устройство антресольной полки. На ней можно сделать спальное место или организовать хранение вещей.

Главное отличие полки – к ней нельзя возводить стационарную лестницу, нужно делать приставную или складывающуюся.

Антресольная полка не входит в площадь квартиры. При ее согласовании в Мосжилинспекции не требуется разрешение от авторов проекта дома.

Пример такой полки в дизайн-проекте для квартиры, где высоты потолка не хватает для возведения полноценной антресоли. Здесь использована легкая конструкция и нет стационарной лестницы – ее заменяет мебель:

Ниже пример того, как делать нельзя: антресольная полка с постоянной лестницей. Это нарушение, так как формально такая полка считается полноценной антресолью, но высота потолков в данном случае не позволяет сделать антресоль.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! �� Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Согласование антресоли в нежилом помещении или квартире

Антресолью считается площадь выше основного уровня пола в помещениях жилого и нежилого типа. Для возведения антресоли понадобится составить проект и согласовать перепланировку.

Местоположение и размеры антресолей в квартире или нежилом помещении ограничены и регламентируются законодательными нормами. Антресоль не должна занимать более 40% от площади помещения, в ином случае потребуется оформить отдельный этаж.

Что такое антресоль – юридическим и простым языком

Антресоль используется для увеличения полезной площади основного помещения. Подобная конфигурация применяется при разработке дизайн-проектов, что может оптимизировать жилое или нежилое помещение.

Преимущества и недостатки антресоли

Как и любая конструкция, антресоль обладает своими плюсами и минусами.

К преимуществам подобной конфигурации относится:

Стильный внешний вид;

Увеличение полезной площади;

Возможность корректировки помещения;

Наличие обособленного пространства.

Минусами антресоли считаются:

Необходимость подниматься по лестнице;

Сложность подбора к интерьеру;

Сложности с согласованием;

Отсутствие возможности оборудования в любой квартире;

Низкий уровень шумоизоляции.

Правила обустройства антресоли

При устройстве антресолей важно соблюдать следующие требования:

• Размер антресоли не должен быть больше 40% от площади основного помещения (если размер превышен, необходимо согласование антресольного этажа);
• В помещении может быть установлена только одна антресоль;
• Не размещать на антресолях мокрые зоны и хозяйственные помещения;
• Не устанавливать сантехническое оборудование, газовые или электрические плиты.

Монтаж антресоли происходит на основании проекта при желании собственника помещения. Если собственников несколько, то согласие необходимо получить от каждого.

Антресоль как перепланировку можно согласовать в квартирах и офисных помещениях, расположенных только в жилых домах. В обособленных зданиях возведение антресоли считается реконструкцией и требует получения разрешения.

Чем антресоль отличается от дополнительного этажа

Возведение дополнительного этажа также считается реконструирующим мероприятием, так как увеличивает площадь здания и этажность. Строительство антресоли относится к перепланировке, так как основные характеристики здания она не изменяет.

Между дополнительным этажом и антресолью есть следующие различия:

• Антресоль может занимать до 40% от общей площади помещения, этаж – более 40%;
• В отличие от дополнительного этажа антресоль не воздействует на несущие конструкции и стены;
• Чтобы добавить этаж потребуется разрешение на строительство, для антресоли нужен проект перепланировки с техническим заключением.

Требования к антресоли

Требования к антресоли содержатся в Своде правил «Здания жилые многоквартирные».

В отношении нее прописано следующее:

• Обязательное расположение в пределах одного этажа высотой от 4,4 м.;
• Высота от пола до начала антресольного этажа должна превышать 2,1 м.;
• Высота от пола антресоли до потолка также должна быть более 2,1 м и 20 см для конструкций;
• При возведении над комнатой, высота комнаты должна быть более 2,5 м., а антресоли – выше 2,1 м.;
• Антресоль не должна занимать более 40% общей площади объекта, размеры должны здесь учитываться по выписке из ЕГРН;
• При объединении двух квартир можно делать не две, а одну расширенную антресоль;
• Не допускается оформление антресолей на балконах и лоджиях.

Для подобного помещения не обязательно обеспечивать естественный свет, достаточно искусственного освещения.

Что можно сделать на антресоли

Антресоль можно использовать для обустройства офиса, кабинета, рабочего пространства, создания гардеробной, зоны отдыха, спальни, игрового места.

По закону не допускается нахождение на антресоли мокрых зон, кухни, технических помещений.

Антресольная полка вместо антресоли – условия для ее устройства

Если высота потолка не превышает 4,4 метров, то вместо антресоли можно оформить только антресольную полку.

Полка может применяться для обустраивания кладовой или спального места, к ней нельзя устанавливать стационарную лестницу, допускается только ее приставной или складывающийся вариант.

Антресольная полка не входит в площадь квартиры, в процессе ее согласования не потребуется разрешение от авторов проекта дома.

Антресольные шкафы в коридоре

Антресольные шкафы считаются пережитком советского времени и часто имеются в хрущевках и брежневках.

Подобная конструкция используется для хранения вещей, их установку или демонтаж не требуется согласовывать, так как в плане БТИ они не отмечены.

Технические нормы устройства антресолей

При устройстве антресолей необходимо соблюдать установленные технические параметры:

• Для стояков используются трубы различного сечения;
• Швеллерные перемычки крепятся к главной платформе;
• В качестве подшивки используется фанера;
• Нагрузки должны быть равномерны между перекрытиями и стенами;
• Количество ступеней и их высота должны соответствовать нормам.

Но существуют не только антресоли на металлических стояках с фанерной подшивкой, допускается установка железобетонной конструкции, если с ней можно сохранить нагрузки и расчеты.

Особенности согласования антресолей

Проектирование антресоли в квартире

Основными документами для согласования антресоли являются техническое заключение и проект перепланировки, если конструкции еще нет.

Техническое заключение для предстоящих, а также уже проведенных работ, можно получить у автора проекта дома либо у аккредитованной экспертной организации с допуском СРО.

Проект перепланировки можно заказывать в любой проектной компании.

Оборудование антресоли является сложным и специализированным мероприятием по проектированию, и важное значение имеет качество и полнота проектной документации. При наличии ошибок в документации или отсутствии того или иного документа в согласии на ремонтные работы может быть отказано.

Согласование антресоли в многоквартирном доме

Любая перепланировка жилого или нежилого помещения требует составления проекта и согласования с государственными органами.

Оформление антресоли также считается перепланировкой и предполагает следующий алгоритм действий:

• Выбор аккредитованной экспертной организации и заключение договора на изготовление проекта;
• Получение проекта, где указаны особенности и характеристики помещения, проводимые работы, схемы и конечные чертежи;
• Получение технического заключения о состоянии несущих конструкций дома от проектировщика;
• Получение заключения от Роспотребнадзора и СЭС;
• Передача пакета документов в уполномоченный муниципальный орган для согласования (на территории столицы это МосЖилИнспекция);
• Проведение ремонтных работ и оборудование антресоли согласно проектному плану;
• Проведение проверки и получение акта приемочной комиссии;
• Заказ технического плана у кадастрового инженера (с указанием характеристик помещения после перепланировки);
• Прохождение кадастрового учета через Росреестр или МФЦ, получение новой выписки ЕГРН.

Без проекта и его согласования, перепланировка будет считаться незаконной и проведенной с нарушениями. В данном случае собственника могут обязать разобрать антресоль и вернуть жилище в первоначальное состояние.

Перед составлением и выдачей проекта эксперт обмеряет помещение и запрашивает кадастровую, техническую и правоустанавливающую документацию.

В проекте должны отражаться виды разрешенных работ, требования к безопасности их проведения, особенности сбора и усиления конструкций и т.д. Приложением к проекту могут быть схемы, планы, экспликации и т.д. В работе подрядчик будет руководствоваться именно планом, а приемочная комиссия сверит с ним полученные результаты.

Согласование антресоли в нежилом здании

Согласование антресоли в нежилом помещении сложнее, чем в обычной квартире.

Для таких помещений не может быть использован вариант перепланировки, так как данный процесс для подобного типа не предусматривает оборудование антресолей.

В нежилом помещении антресоль может быть оформлена только через проведение реконструкции.

Алгоритм действий здесь следующий:

• Получение документации на земельный участок;
• Проведение инженерных изысканий;
• Формирование проекта реконструкции;
• Получение разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию.

Стоимость проведения реконструкции выше, чем перепланировки, тем не менее, это единственный законный способ создания антресоли в нежилом помещении. Здесь не установлен лимит площади антресоли в виде 40% от основного помещения как для жилого дома.

Инструкция по проектированию и согласованию антресоли в нежилом здании

Для проведения согласования антресоли в нежилом помещении требуется:

• Получить письменное согласие владельцев;
• Провести осмотр и замеры здания;
• Заказать проект и рабочую документацию на реконструкцию (необходима корректировка всей исходной проектной документации на здание);
• Передать проект на экспертизу и получить экспертное заключение;
• Передать пакет документов в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство.

Контроль за исполнением строительных правил осуществляют специалисты Госстройнадзора. Перед реконструкцией передается уведомление о начале работ для осуществления текущего надзора.

Инструкция по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Обязательным этапом процесса реконструкции является получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Это возможно после полного проведения ремонтных работ и оформления антресоли, подобное разрешение можно получить в Госстройнадзоре.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию потребуется:

• Подать уведомление в Госстройнадзор;
• При работе строго соблюдать проектные требования, а любые отклонения указывать через корректировки исходной документации;
• При проведении работ по установке антресоли здание полностью выводится из эксплуатации (при согласовании с государственными органами);
• По окончании ремонтных работ также подается уведомление в Госстройнадзор.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию создается комиссия для осмотра здания. В нее входят специалисты различных направлений, к примеру, работники МЧС контролируют соблюдение норм пожарной безопасности, возможность доступа с антресоли эвакуационным путям и выходам здания.

Если созданные изменения соответствуют проекту и строительным правилам, то дается разрешение на ввод в эксплуатацию.

По окончании данных процедур модно получить технический план, пройти учет в Росреестре, и указать изменения в ЕГРН. Эти стандартные процедуры проводятся после любых реконструкций и перепланировок.

Как правильно составить ТЗ на проектирование антресоли

Содержание технического задания устанавливает перечень ремонтных работ, итоги проектирования, изначальные характеристики объекта. Важно учесть все необходимые моменты, в том числе корректировку исходной проектной документации (согласно Постановлению № 87).

Процесс оформления антресолей

Какие сложности могут возникать при согласовании антресоли в нежилом здании

При согласовании и монтаже антресоли в нежилом помещении могут возникнуть следующие сложности:

• Необходимость в дополнительных разрешениях от владельца, если помещение арендуется;
• Оборудование антресоли в маленьком и тесном помещении;
• Необходимость переноса коммуникаций, переделывания систем вентиляции и кондиционирования, отопления;
• Создание сложной системы усилений конструкций и опор, при возведении антресольного этажа;
• Проблемы в оформлении доступа людей с инвалидностью к антресольной площадке.

Согласование антресоли – чего нельзя делать и прочие нюансы

Помимо запрета на возведение антресолей в холодных помещениях, ограничений на ее площадь, длительности процесса согласования и введения в эксплуатацию, существует еще один момент, который нельзя обойти. В отдельных случаях может понадобиться проведение строительно-технической экспертизы и прохождение легализации самостроя.

Если при строительстве были отступления от плана, и они не указаны в корректировке, то узаконить конструкцию не получится. В данном случае нужно вносить изменения в проектную документацию.

Узаконить антресоль, построенную без разрешения

Согласование сделанной антресоли чаще всего происходит в ситуации, когда лицу достается помещение с незаконно возведенной или не согласованной антресолью от прошлых собственников. В данном случае необходимо провести следующий алгоритм работы:

• Подготовить проектную документацию;
• Получить заключение о безопасности проведенного изменения;
• Получить согласие от Роспотребнадзора и СЭС;
• Если помещение с антресолью расположено в жилом доме, то получить акты в Мосжилинспекции;
• С помощью БТИ провести инвентаризацию изменений (при нахождении в жилом доме);
• Подготовить технический план для ЕГРН;
• Получить выписку об изменениях из ЕГРН.

Процессы согласования и узаконивания довольно похожи. От подобной ситуации зависит наличие или отсутствие штрафа: если антресоль незаконно возвел другой владелец, то штраф с нового владельца не взыскивается при условии дальнейшего согласования переустройства.

Сроки и стоимости согласования антресоли

Сроки и стоимость согласования антресольного этажа или антресоли, а также изготовления проекта перепланировки и технического заключения, зависят от индивидуального случая и договора с экспертами. Здесь основное значение имеют сложность и объем работ по проектированию, характеристики самого помещения и будущей антресоли.

Время рассмотрения документов в государственных органах, согласно законодательству, не может превышать 30 дней (на каждый орган). Пошлина за проведение данного процесса не взимается.

Для указания наличия антресоли в документах на помещение, нужно заказать технический план через кадастрового инженера. Срок оформления технического плана редко превышает 5 дней, после чего можно подавать заявку в Росреестр для проведения кадастрового учета.

Выводы

Антресоль в нежилом здании можно оборудовать как на этапе строительства, так уже и в готовом помещении. Антресоль представляет собой возвышение в виде площадки над уровнем пола, что делает помещение двухъярусным. От площади и характеристик антресоли зависят и особенности проектирования. Для антресолей в жилых зданиях проводится перепланировка, а для нежилых потребуется реконструкция.

Отзыв клиента

«Недавно с мужем купили квартиру в новостройке в Москве. Встал вопрос о переносе нескольких проёмов и совмещении санузла. Так как мы наслышаны об историях, когда сначала делается ремонт, а потом его нереально согласовать, решили изначально посоветоваться со специалистами. Компанию «Архибальд» нашли в интернете. Сначала ответили на все вопросы по телефону, потом в ближайшее время сотрудник приехал в квартиру, осмотрел помещение, подписали договор. Мы попросили выполнить проект, а согласовывали сами. Теперь живём с ремонтом и согласованной перепланировкой :)»

Марина и Александр Супружеская пара

Проделанная работа

Разработка проекта перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект перепланировки квартиры согласно действующим нормам РФ, а также требованиям Мосжилинспекции города.
Особенности: в проект были заложены решения по размещению кухни-ниши в коридор и объединение ее с жилой комнатой. Освободившееся помещение кухни было переустроено в кабинет. Данный проект выполнялся для согласования с Мосжилинспекцией.

Отзыв клиента

«Так как я брал квартиру в ипотеку, для банка нужно было обязательно, что я приведу все документы в порядок. В квартире, которую купил, была несогласованная перепланировка. Хочу сказать большое спасибо, так как нам помогли согласовать документы в разумные сроки.»

Юрий Стоматолог

Проделанная работа

Узаконивание выполненной перепланировки в г. Москва

Задача: Узаконить выполненную 5 лет назад перепланировку квартиры.
Особенности: В ходе выполненной перепланировки была перенесена кухня в коридор, установлено дополнительное сантехническое оборудование.

Отзыв клиента

«Мне очень понравился грамотный и вежливый менеджер Ксения. Сразу подробно обо всём рассказала и пояснила. Проделанной работой в итоге очень довольна!!»

Елена Смотритель в музее

Проделанная работа

Согласование перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект и согласовать перепланировку в Мосжилинспекции.
Особенности: Было проведено обследование автором проекта дома ГУП МосжилНИИпроект и подготовлены решения по устройству проема в несущей стене.

Отзыв клиента

«Заказывал проект электрики в октябре во время ремонта. Оперативно выехали, померили квартиру и через неделю с курьером передали проект. Вопросов у строителей не было, всё работает хорошо и без нареканий.»

Виктор Константинович Финансист

Проделанная работа

Разработка проекта электрики квартиры в г. Москва

Задача: разработать проект электроснабжения для согласования с Управляющей компании дома.
Особенности: Нами были получены технические условия и разработана оптимальная схема электропроводки, соответствующая всем требованиям функциональности, энергоэффективности и безопасности.

Отзыв клиента

«Недавно с мужем купили квартиру в новостройке в Москве. Встал вопрос о переносе нескольких проёмов и совмещении санузла. Так как мы наслышаны об историях, когда сначала делается ремонт, а потом его нереально согласовать, решили изначально посоветоваться со специалистами. Компанию «Архибальд» нашли в интернете. Сначала ответили на все вопросы по телефону, потом в ближайшее время сотрудник приехал в квартиру, осмотрел помещение, подписали договор. Мы попросили выполнить проект, а согласовывали сами. Теперь живём с ремонтом и согласованной перепланировкой :)»

Марина и Александр Супружеская пара

Проделанная работа

Разработка проекта перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект перепланировки квартиры согласно действующим нормам РФ, а также требованиям Мосжилинспекции города.
Особенности: в проект были заложены решения по размещению кухни-ниши в коридор и объединение ее с жилой комнатой. Освободившееся помещение кухни было переустроено в кабинет. Данный проект выполнялся для согласования с Мосжилинспекцией.

Отзыв клиента

«Так как я брал квартиру в ипотеку, для банка нужно было обязательно, что я приведу все документы в порядок. В квартире, которую купил, была несогласованная перепланировка. Хочу сказать большое спасибо, так как нам помогли согласовать документы в разумные сроки.»

Юрий Стоматолог

Проделанная работа

Узаконивание выполненной перепланировки в г. Москва

Задача: Узаконить выполненную 5 лет назад перепланировку квартиры.
Особенности: В ходе выполненной перепланировки была перенесена кухня в коридор, установлено дополнительное сантехническое оборудование.

Отзыв клиента

«Мне очень понравился грамотный и вежливый менеджер Ксения. Сразу подробно обо всём рассказала и пояснила. Проделанной работой в итоге очень довольна!!»

Елена Смотритель в музее

Проделанная работа

Согласование перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект и согласовать перепланировку в Мосжилинспекции.
Особенности: Было проведено обследование автором проекта дома ГУП МосжилНИИпроект и подготовлены решения по устройству проема в несущей стене.

Отзыв клиента

«Заказывал проект электрики в октябре во время ремонта. Оперативно выехали, померили квартиру и через неделю с курьером передали проект. Вопросов у строителей не было, всё работает хорошо и без нареканий.»

Виктор Константинович Финансист

Проделанная работа

Разработка проекта электрики квартиры в г. Реутов

Задача: разработать проект электроснабжения для согласования с Управляющей компании дома.
Особенности: Нами были получены технические условия и разработана оптимальная схема электропроводки, соответствующая всем требованиям функциональности, энергоэффективности и безопасности.

Устройство антресоли в нежилом здании и согласование без реконструкции

Конфигурация недвижимости определяется внутренними конструкциями, проемами, входными группами, иные компонентами планировки. В их состав может входить и антресоль, под которой законодательство понимает площадку на возвышении в пределах помещения и/или этажа. По своим признакам, сооружение антресоли подпадает под работы по перепланировке. Это позволяет обойтись без прохождения экспертизы, выдачи разрешения на реконструкцию. Но ввиду пробелов в законодательстве, согласование антресоли в здании нежилого типа может повлечь сложности.

Читайте, как законодательство РФ и Москвы трактует понятие антресоли, как согласовать ее через перепланировку и без реконструкции, куда обращаться для получения разрешений.

Что понимается под устройством антресоли

Целью изменения планировки является оптимизация внутреннего пространства помещения или строения в целом, повышение уровня комфорта и т.д. Для этого собственник может возводить и сносить перегородки, менять габариты оконных и дверных проемов, выполнять иные виды работ. При этом необходимо учитывать обязательные предписания законодательства по допустимым и запрещенным работам, по нормам строительной и иной безопасности.

Одним из вариантов изменения внутренней планировки может быть устройство (сооружение) антресоли. Этот элемент конфигурации должен отвечать ряды обязательных предписаний:

• максимальный размер не свыше 40% от исходной площади помещения;
• наличие достаточного места для доступа под и на самой площадке (для прохода граждан, ведения деятельности и т.д.);
• соответствие общие требованиям безопасности, предусмотренным нормативной базой.

Ограничение по максимальному размеру антресоли нельзя превышать. В противном случае придется согласовывать новый этаж здания, что возможно только при реконструкции. Если размер площадки не превышает 40%, она не будет признана отдельным этажом.

Исходя из указанных выше требований, практическая возможность устройства антресоли есть только в нежилых зданиях. Ключевым показателем в данном случае является высота помещения или этажа, где будет возводиться площадка. В МКД нежилые помещения с достаточной высотой встречаются крайне редко. Поэтому обычно такие виды работ характерны для зданий нежилого фонда.

Комментарий эксперта. Сооружение антресоли дает важное преимущество собственнику. Он увеличивает общую полезную площадь (до 40%). При этом на поверхности площадки можно не только вести разные виды деятельности, но и возводить новые помещения. Поэтому вариант с обустройством антресолей сейчас является достаточно распространенным для любых форм ведения бизнеса.

Под какие виды работ подпадает сооружение антресоли – перепланировка или реконструкция

Это ключевой момент, с которым нужно определиться до начала работ. Проведение реконструкции значительно сложнее, чем перепланировки, по следующим причинам:

• ввиду специальных требований законодательства к обеспечению безопасности работ;
• из-за большого перечня документации, которую требуется оформлять до и после реконструкции;
• по причине длительных согласований (экспертиза, получение разрешения и т.д.);
• ввиду более высоких расходов на оформление документации и прохождение согласований.

По своим признакам сооружение антресоли соответствует понятию перепланировки. Появление площадки изменит конфигурацию и характеристики помещения или этажа, но не строения в целом. В частности, не меняется высота и этажность, общий строительный объем.

К сожалению, в нормах федерального законодательства напрямую не описано, по какому варианту нужно согласовывать антресоль. Эти правила могут определять органы власти субъектов РФ. В частности, в Москве действует несколько нормативных актов, имеющих отношение к согласованию перепланировок в разных видах зданий. О том, как они трактуют устройство антресоли, расскажем ниже.

Список полезных документов

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

№	Описание документа	Ссылка для скачивания
Технический план	Скачать
Техническое задание на реконструкцию	Скачать
Выписка из ЕГРН	Скачать
Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации)	Скачать
Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию	Скачать
Заявление о проведении экспертизы проекта	Скачать
Заявление о кадастровом учете	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать

Особенности согласования перепланировки с устройством антресоли в Москве

Об общих правилах проведения перепланировок в нежилых зданиях рекомендуем прочитать по ссылке. Если работы предусматривают сооружение антресоли, то нужно учитывать следующие нюансы:

• в Постановлении № 508-ПП напрямую указано о возможности возвести антресоль при перепланировке, но этот нормативный акт распространяется только на помещения МКД;
• для аналогичных работ в зданиях нежилого фонда применяется Постановление № 432-ПП, но там ничего не сказано про обустройство антресолей;
• ввиду указанного пробела в законодательной базе, должностные лица Росреестра ошибочно относят антресоль к изменениям основных параметров строения, т.е. к реконструкции.

Есть еще один важный нюанс. При соблюдении требований Постановления № 432-ПП и иных нормативных актов перепланировку в нежилом здании можно выполнить без согласования в органах власти. Соответственно, для начала работ требуется иметь проект, ряд дополнительных документов. Но после их перепланировки сложности возникнут при прохождении учета в кадастре. Ввиду пробелов в законодательстве Росреестр может вынести отказ в обновлении сведений ЕГРН. Оспорить его можно в судебном порядке.

Порядок действий собственника при перепланировке с антресолью

При любой схеме перепланировки собственнику требуется проект. Заказать этот документ можно у проектировщиков «СМВ Групп». Также советуем ознакомиться с общими предписаниями к документации, описанными в нашем материале. Кроме разработки проекта, специалисты «СМВ Групп»:

• помогут оформить дополнительные документы для производства работ и их согласования (например, техзаключение);
• проведут обмеры и обследования для проектирования, оформления техплана;
• изготовят техплан после окончания перепланировки;
• представят интересы заказчика при проведении кадастрового учета, оспаривании отказа или приостановки Росреестра.

Устройство антресоли может сопровождаться иными изменениями конфигурации помещения. Например, для этого требуется перенос или демонтаж внутренних перегородок, возведение лестницы и опор, иные виды работ. Все указанные решения можно описать в одном проекте.

Комментарий эксперта. Нередко перепланировочные работы проводят без проекта. На этот случай предусмотрена возможность узаконивания. Перепланировку в нежилом здании можно узаконить путем оформления техплана, прохождения административной или судебной процедуры. Подробнее о вариантах и правилах узаконивания читайте в материале экспертов «СМВ Групп».

Документы на перепланировку

Приняв решение о проведении перепланировки с сооружением антресоли, собственнику помещения (нежилого здания) необходимо собрать или заказать ряд документов. Исходя из ситуации, в их перечень будет входить:

• документ о правах на объект (договор, выписка ЕГРН и т.д.);
• проектная документация (оформляется компанией, состоящей в проектном СРО);
• техзаключение (требуется в отдельных ситуациях);
• технический план, оформленный и заверенный кадастровым инженером;
• заявление на проведение кадастрового учета.

Это общий список документации, который может уточняться в зависимости от обстоятельств. Например, нередко требуется получение заключения от Роспотребнадзора (СЭС) на соответствие работ санитарно-эпидемиологическим нормам. Этот документ включается в состав приложений проекта.

Оформление технического плана

Получив проект, которым предусмотрено устройство антресоли, можно приступать к работам. В отличие от МКД, для перепланировки в нежилом здании не требуется разрешения от гос. органов. Отметим про одно исключение – согласование необходимо пройти по линии Москомархитектуры, если будут проводиться работы с изменением фасадных решений.

После завершения работ изменится планировка помещения и/или этажа нежилого здания. Соответственно, необходимо обновить данные о характеристиках объекта в ЕГРН. С этой целью владелец помещения или здания действует следующим образом:

• необходимо заключить договор с аттестованным кадастровым инженером (такие услуги предлагает и «СМВ Групп»);
• на объекте проводятся кадастровые работы (обследования, измерения, расчеты, фотосъемка и т.д.);
• данные, полученные на объекте, переносятся в содержание техплана (документ заполняется по форме Приказа № П/0082);
• техплан удостоверяется электронной подписью инженера, после чего направляется в Росреестр.

По итогам этих действий будет оформлен документ, подтверждающий фактическую планировку объекта. В содержании техплана будут описаны и характеристики, местоположение антресоли. Далее сведения документа будут использованы Росреестром для обновления ЕГРН.

Прохождение кадастрового учета

Это заключительная процедура после завершения перепланировки или реконструкции. Суть учета заключается не в регистрации прав (они не меняются), а в обновлении данных ЕГРН. Согласно Закону № 218-ФЗ, Росреестр:

• проверяет техплан и заявление на соответствие требованиям законодательства (по форме, содержанию, полномочиям заявителя и кадастрового инженера);
• переносит информацию из технического плана в ЕГРН (изменения будут отражены и на поэтажном плане объекта);
• выдает заявителю выписку из реестра с новыми характеристиками недвижимости.

В большинстве случаев, если соблюдены правила оформления техплана, при проведении учета не возникнет проблем. Но в части устройства антресоли все сложнее. Так как в нормативных актах Москвы эти работы напрямую не отнесены к перепланировке в нежилом здании, столичное Управление Росреестра трактует их как реконструкцию. Соответственно, заявителю выносят отказ в учете. Оспорить его можно в судебном порядке.

Оспаривание приостановки или отказа Росреестра через суд

В судебном порядке можно оспорить любые незаконные действия и решения государственных ведомств. Не является исключением и отказ Росреестра в учете изменений после перепланировки с сооружением антресоли. У специалистов «СМВ Групп» уже есть положительная практика по данному вопросу. Рассмотрение спора осуществляется по следующим правилам:

• в суд подается административный иск об оспаривании незаконного решения Росреестра;
• в судебном процессе юристы «СМВ Групп» доказывают, что по всем признакам сооружение антресоли является не реконструкцией, а перепланировкой;
• на основании судебного акта Росреестр будет обязан обновить данные в ЕГРН, выдать соответствующую выписку.

Скорее всего, данная схема оспаривания будет являться единственным способом учета перепланировки с антресолью, пока власти Москвы не устранят пробел в законодательстве, либо пока Росреестр не издаст разъяснения по спорному вопросу. Обжалование в судебном порядке занимает достаточно много времени, но другого способа отменить незаконное решение ведомства сейчас нет.

Кейсы «СМВ Групп»

Кейс 1. В проектной документации на перепланировку торгового здания от «СМВ Групп» было предусмотрено возведение антресоли, образование 2 новых помещений. После окончания работ заказчику был выдан техплан. Оформление этого документа заняло 3 дня.

В силу сложившейся практики, столичное Управление Росреестра отказано в кадастровом учете изменений с устройством антресоли. На данный момент дело об оспаривании незаконного решения ведомства находится на рассмотрении в суде.

Кейс 2. В проекте перепланировки производственных помещений были описаны решения по сооружению антресоли. Ее размер составил 35% от общей площади помещения, что соответствует нормативам. Документация была оформлена проектировщиками «СМВ Групп» за 5 дней.

При проектировании антресоли были выбраны решения с возведением опор, лестницы, креплений к несущей стене здания. Полезная площадь помещения увеличилась на 25%. Непосредственно на антресоли собственник разместил стеллажи для хранения оборудования, инструментов.

Заключение

• Устройство антресоли относится к перепланировке, если при этом не меняются основные параметры нежилого здания. Размер площадки не может превышать 40% от площади помещения.
• Нормативная база РФ и Москвы не содержит точных правил согласования перепланировок с устройством антресолей. Из-за этого пробела в законодательстве Росреестр отказывает в проведении кадастрового учета.
• Оспорить отказное решение можно в судебном порядке. При рассмотрении административного иска суд проверяет характер и виды работ, соответствие антресоли техническим и иным требованиям.
• При определенных условиях допускается узаконивание работ, проведенных без проекта. Для этого необходимо подтвердить безопасность перепланировки, ее соответствие нормативным актам.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Обмеры	от 15 000 руб.

FAQ

Часто задаваемые вопросы
К каким видам работ относится устройство антресоли?

Если не меняются основные параметры строения (этажность, высота, строительный объем), то антресоль можно возвести в рамках перепланировки. Это проще и быстрее, чем получать разрешение на реконструкцию.

Что нужно соблюсти при обустройстве антресоли без реконструкции?

Необходимо выполнить требования к проведению перепланировки. Сюда входит оформление проектной документации и технического плана (после завершения работ), прохождение учета через Росреестр. При определенных условиях допускается узаконивание работ, выполненных без проекта.

Как согласовать устройство антресоли без реконструкции?

Нормативная база Москвы не предусматривает получение разрешений на перепланировку в нежилых зданиях (кроме отдельных исключений). Но после окончания работ необходимо заказать техплан, представить его на учет в Управление Росреестра. Если ведомство вынесет отказ, его можно оспорить в судебном порядке.