Жилье все спишет
Ответственность ипотечных банкротов перед банками ограничили квартирой
Обанкротившимся ипотечникам спишут долг по кредиту, если банк забрал заложенное жилье, даже в случаях, когда стоимость недвижимости не покрывает весь долг. На другое имущество должника банк претендовать не сможет. Решение об этом вынес Верховный суд РФ (ВС). Есть только одно условие: стоимость предмета залога должна быть не меньше суммы кредита на момент выдачи. Соотношение сумм в дальнейшем не имеет значения. Эти правила будут распространяться и на случаи, когда ипотечное жилье продано с торгов.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ
ВС поддержал граждан-должников в вопросе урегулирования ипотечных кредитов. В августе 2007 года Алеся Ковалева с супругом взяли в Банке Москвы кредит на $605 тыс. под залог приобретаемого дома с участком в Подмосковье. Из-за просрочек по кредиту ВТБ (правопреемник Банка Москвы) обанкротил заемщицу.
В рамках банкротства торги по продаже заложенной недвижимости не состоялись из-за отсутствия заявок, и банк решил оставить имущество себе.
Посчитав долг погашенным и учитывая отсутствие других кредиторов, финансовый управляющий Алеси Ковалевой попросил прекратить банкротное дело. Арбитражный суд Мособласти удовлетворил ходатайство, но по жалобе ВТБ апелляционный суд отменил решение.
Апелляция сочла, что долг не погашен в полном объеме, так как требования банка в реестре составляли 86,5 млн руб., а стоимость недвижимости по акту приема-передачи — всего 19,5 млн руб. По закону о банкротстве, отмечается в постановлении, залоговый кредитор вправе включить оставшуюся непогашенной сумму в третью очередь реестра, то есть может претендовать на другое имущество должницы. Кассация поддержала эту позицию (см. “Ъ” от 24 мая).
Супруг должницы Александр Даняев подал жалобу в ВС, настаивая на прекращении обязательств перед ВТБ и самого банкротного дела. В итоге ВС решил спор в пользу должницы, оставив в силе решение первой инстанции (определение об этом опубликовано 27 июня). Объясняя свою позицию, экономколлегия отметила, что принятый в 2015 году закон «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» предписал судам с октября 2015 года применять нормы ипотечного законодательства в делах о банкротстве граждан по всей России.
Это означает, что в случае оставления банком имущества за собой обязательства гражданина прекращаются. При этом, уточнил ВС, долг считается погашенным, если размер займа на момент его выдачи был меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенного в договоре.
На момент выдачи кредита Алесе Ковалевой в 2007 году стоимость дома с участком составляла $615 тыс., а размер займа — $605 тыс., а к 2019 году, когда банк пошел взыскивать долг, его сумма с процентами достигла $952,5 тыс. Учитывая, что страхования ответственности заемщика не было, банкротное дело возбуждено после 1 октября 2015 года, «оставление банком за собой предмета ипотеки» влечет погашение долга по кредиту, пояснила коллегия. Дело о банкротстве было прекращено.
В ВТБ заверили, что банк «всегда действует в рамках правового поля и готов исполнять решение суда, вступившее в законную силу». Источник “Ъ” на банковском рынке считает, что «радикально практика не изменится», учитывая, что около 99% граждан-должников и так освобождаются от всех долгов по завершении банкротства.
Однако юристы отмечают, что раньше суды в подобных делах обычно вставали на сторону банков, теперь же практика изменится.
Позиция ВС защищает заемщиков-граждан, купивших жилье через ипотеку, говорит управляющий партнер Центра по работе с проблемными активами Зоя Галеева. По ее словам, если покупка жилья осуществлялась на кредитные средства, стоимость предмета залога на момент заключения договора с банком не могла быть меньше, чем сумма выдаваемого на его приобретение кредита, поэтому для заемщиков нет рисков.
Арбитражный управляющий Сергей Домнин подчеркивает, что это первый случай применения высшим судом норм ст. 61 закона «Об ипотеке» в делах о банкротстве граждан и решение ВС будет «практикообразующим». Помимо случаев оставления банком имущества за собой, долг будет считаться погашенным и при продаже ипотечного жилья с банкротных торгов, уточняет он.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, на заседании Совета федерации 21 июня:
«Нас беспокоит ипотека, которую слишком накачали льготные и псевдольготные программы».
Партнер юрфирмы «Сотби» Антон Красников говорит, что ВС «внес определенность» в порядок погашения ипотечных обязательств в банкротстве граждан, а кредиторам «стоит тщательнее следить за изменениями законодательства». По его мнению, решение ВС «будет стимулировать кредиторов активнее диверсифицировать риски несостоятельности своих заемщиков-граждан», например, через дополнительное обеспечение обязательств (поручительства третьих лиц), страхование ответственности должника или финансового риска кредитора.
Впрочем, разногласия в трактовках сохраняются. Господин Домнин считает, что позиция ВС применима ко всем подобным случаям, независимо от того, когда был взят ипотечный кредит и была ли у заемщика страховка: «Это не имеет значения для признания кредита погашенным». Но по мнению руководителя банкротной практики юрфирмы «Лемчик, Крупский и партнеры» Давида Кононова, действующая редакция ст. 61 закона «Об ипотеке» подразумевает страхование ответственности заемщика для прекращения обязательств перед банком и «в отсутствие такой страховки, хотя она и не обязательна по закону, долг могут и не списать».
- Газета «Коммерсантъ» №115 от 29.06.2023, стр. 1
- Анна Занина подписаться отписаться
- Банкротство физлиц подписаться отписаться
- Кредитный рынок подписаться отписаться
- Ипотека подписаться отписаться
Если банк забрал залоговое имущество что дальше
Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.
ГК РФ Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 349 ГК РФ
1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.
2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.
3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.
4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.
5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.
6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.
8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.
Что делать, если ваше движимое имущество в залоге
Если транспортное средство или другое движимое имущество (станки, оборудование и т.д.) приобретено в кредит и находится в залоге, покупатель такого имущества имеет право знать об этом. Ведь на практике перепродажа заложенного имущества приносит массу хлопот и убытков потенциальному приобретателю. Но бывает и так, что владелец движимого имущества неожиданно узнает о том, что его собственность находится в залоге, хотя никаких оснований для этого нет. Вернее, они были, но прекратились. Например, кредит за автомобиль выплачен, а сведения о прекращении залога кредитор не передал. Вне зависимости от того, стало ли это результатом некой мошеннической схемы или просто допущена ошибка, для собственника имущества это проблема. Но ее несложно решить с помощью нотариуса.
Законодательство не обязывает банки вносить сведения о возникновении, изменении или прекращении залога в реестр уведомлений. Если залогодержатель не сделает этого, никакой ответственности он не понесет. Так и получается, что в реестре остаются данные о залогах, которые давно прекращены.
Нотариусы рекомендуют периодически отслеживать информацию в реестре и, если видно, что кредитор так и не направил соответствующие сведения, обратиться к нему с просьбой обновить данные. Если этого так и не произойдет, необходимо обратиться в суд с требованием о прекращении залога.
Залогодатель может обратиться к нотариусу, чтобы удалить сведения о залоге из реестра. Залогодатель должен быть указан в качестве собственника предмета залога либо иметь документы, подтверждающие его права на имущество, а также предъявить решение суда о прекращении залога.
Нотариус на основании этих документов зарегистрирует заявление залогодателя, после этого информация о залоге в реестре будет изменена или исключена.
Залоговое имущество банков
За последние несколько лет на фоне активного развития кредитования в РФ оценка залогового имущества превратилась наиболее востребованный вид оценочной деятельности. Потенциальными заказчиками подобных услуг выступают предприятия, частные лица, а также финансовые учреждения. Чтобы привлечь дополнительные средства на развитие бизнеса, приобрести имущество, необходимое для полноценного функционирования созданной кредитной организации при оформлении займа требуется предоставлением материального обеспечения. Залог используется в качестве гарантии возврата выданного кредита, главное, чтобы стоимость залога перекрывала сумму выданных средств и стоимость пользования ими.
Залоговое имущество банков
Продажа залогового имущества банками
Реализация залогового имущества банков
Витрина залогового имущества банков
Реестр залогового имущества банков
Оценка залогового имущества в банке
Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков
Льготный кредит на приобретение залогового имущества
Преимущества покупки залогового авто
Реализация непрофильного имущества банка
Стоит ли покупать залоговое имущество банков ?
Как отбирают имущество у банковских должников?
Покупка залогового имущества банков – возможные риски
Залоговое имущество банков
Предложение банку оформить в качестве залога ценное движимое или недвижимое имущество свидетельствует о серьезности намерений заемщика и высоком уровне его благонадежности. В соответствии с данными ЦБ РФ порядка 63% основных коммерческих банков России – это кредитные средства, выданные предприятиям и населению на различных условиях. Этот показатель свидетельствует о существенном влиянии кредитной деятельности финансовых учреждений на их уровень рентабельности. Залоговое обеспечение – один из немногих инструментов, который позволяет выдавать кредитные средства на относительно безопасных условиях.
Продажа залогового имущества банками
Помимо обеспечения гарантии возврата средств на залоговое имущество возлагается еще ряд других, не менее важных функций:
- Стимуляция возврата выданного банком займа.
- Обеспечение реальной возможности возврата денежных средств путем использования определенных механизмов наложения взыскания на залоговое имущество.
- Выступает в роли сдерживающего фактора по росту кредитной задолженности по инициативе должника у других кредиторов.
- Позволяет оперативно скорректировать резервы при возникновении просрочки.
- Способствует минимизации рисков досрочного вывода активов заемщиком.
Реализация залогового имущества банков
Самая актуальная проблема работы с залоговым имуществом – определение объективной оценочной стоимости движимого и недвижимого имущества, которое используется в качестве обеспечения. Основные трудности возникают из-за отсутствия в законодательстве механизма оценочной процедуры, в соответствии с конкретными предварительно определенными нормами. Необходимое требование прописано в Федеральных стандартах регламентирующих оценочную деятельность аккредитованных профильных компаний. Для кредитной организации оценка залогового имущества – единственное основание для расчета суммы и условий займа. Для заемщика оценка – способ объективного выражения стоимости принадлежащего ему имущества, поэтому в проведении процедуры заинтересованы обе стороны.
Витрина залогового имущества банков
Уникальная программа «Витрина залогового имущества» позволяет приобретать дорогостоящее оборудование, транспортные средства и даже недвижимость на привлекательных, льготных условиях. Единственный минус, который отпугивает неосведомленных покупателей – имущество находится в собственности у банка в качестве объекта залога. Все предлагаемые объекты тщательно проверены опытными специалистами, поэтому отличаются юридической чистотой, несмотря на продажу по цене, которая немного ниже среднерыночного уровня. Оплата понравившегося имущества возможна по наличному или безналичному расчету, а также путем оформления кредита наличными на выгодных условиях.
Реестр залогового имущества банков
Все объекты залогового имущества заносятся в единый регистрационный реестр, за ведение которого отвечает Федеральная нотариальная палата. Передача данных в реестр осуществляется частными и государственными нотариусами на основании обращений держателей залога. Подача заявления возможна в бумажной и электронной форме с использованием уже достаточно широко распространенной ЭЦП. В компетенции нотариуса – зафиксировать фактическую регистрацию залога, без проверки подлинности предоставленных данных.
Оценка залогового имущества в банке
Большинство банков используют отработанную на протяжении долгих лет систему расчета залоговой стоимости. Итоговый результат вычисляется как сумма, которую реально получить после реализации актива за вычетом издержек на продажу и взыскание предмета залога.
Профессиональные эксперты проводят процедуру оценки поэтапно:
- Вначале определяется рыночная стоимость объекта на текущий момент. Для этого проводится внимательный анализ существующих предложений с привязкой к конкретному региону и определенным характеристикам объекта.
- После получения первоначальной суммы проводится ее корректировка путем составления прогноза относительно изменения цены на возможную дату реализации имущества.
Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков
Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков — это имущество, полученное банком в результате судебного решения по изъятию залога заемщика, конфискации и ареста собственности юридических или физических лиц. Через определенное время оно подлежит реализации через торговые площадки.
Наравне с непрофильными активами, существует еще конфискованное и арестованное имущество, право на собственность которого перешло к банкам в результате отказа заемщика выплачивать задолженность. Сюда входит, также, собственность обанкротившихся организаций, лизинговых и страховых компаний.
Непрофильные активы включают коммерческую и жилую недвижимость, транспорт, промышленное оборудование, акции, спецтехнику, земельные участки. После перехода права собственности, на основании решения суда, банку, последний выставляет конфискат и залог на торги, где каждый желающий может приобрести тот или иной лот.
Льготный кредит на приобретение залогового имущества
Большинство российских банков охотно выдает льготный кредит на приобретение залогового имущества. Это может быть недвижимость, автотранспорт и другие активы, которые находились в банке в качестве залогового обеспечения, а потом перешли в собственность, в связи с непогашенной задолженностью.
Преимущества такого кредитования очевидны. Во-первых, выгода уже в том, что реализуемое имущество выставлено на продажу по существенно сниженным ценам. К тому же кредитная схема тут максимально упрощена и пакет документов невелик. Во-вторых, процентные ставки минимальные, комиссий и вовсе нет, а сроки погашения кредита могут быть довольно длинными (до 10 лет). А в-третьих, полное безразличие банка к вашей кредитной истории, в большинстве случаев.
Преимущества покупки залогового авто
Приобрести автотранспорт, который находился в качестве залога в банке, может стать достаточно выгодной покупкой. Дело в том, что банки стремятся быстрей избавиться от обремененного имущества и поэтому снижают стоимость на 30-50% относительно среднерыночной.
Техническое состояние и юридическая прозрачность документов на машину проверены банком, и поэтому не стоит беспокоиться о каких-то «подводных камнях», несмотря на то, что продающийся транспорт б/у. К тому же покупателю залогового автомобиля не нужно думать об оформлении сделки, поскольку банки, как заинтересованные стороны, решают этот вопрос сами, быстро и без проблем. Таким образом, преимущества покупки залогового авто очевидны, но главное — найти подходящую машину.
Реализация непрофильного имущества банка
Одним из популярных способов реструктуризации непогашенной задолженности является реализация непрофильного имущества банком — кредитором. Право компенсировать свои финансовые издержки путем продажи отошедших в собственность банка фондов, регламентировано условиями кредитования юридического или физического лица.
К непрофильным активам относится коммерческая и частная недвижимость, земельные участки, автотранспорт, промышленное и специализированное оборудование, имущество предприятий-банкротов, ценные бумаги, а также собственность страховых и лизинговых компаний.
Процессом реализации может заниматься банк самостоятельно. Однако продажу могут осуществлять и специализированные торговые площадки, как аукционы, а также риэлторские агентства.
Стоит ли покупать залоговое имущество банков ?
Залоговое имущество продается банками в целях покрытия долга заемщика. Прежде чем купить дешевую квартиру или машину, выставленную на продажу банком, стоит подумать о возможных последствиях.
Встречаются разные случаи, когда цена на квартиру или машину неоправданно низкая. Должник погасил уже половину кредита и тут у него возникли трудности. Банку не интересны проблемы заемщика, ему нужно быстрей вернуть свои средства и он продает имущество по цене, которая покроет долг с процентами. Вот тут и стоит задуматься о том, чтобы не попасть в конфликтную ситуацию между залогодержателем и должником, которому «осталось выплатитьвсего 5 тысяч рублей».
Заемщик может в судебном порядке оспорить свое право на имущество, аргументировав свою претензию противоречием и не достигнутым с кредитором соглашением. Стоит ли покупать залоговое имущество банков исвязываться со спроной собственностью?
Как отбирают имущество у банковских должников?
Если заемщик взял кредит в банке под залог дома, квартиры или машины, то в случае непогашения задолженности, залоговое имущество переходит в собственность кредитора. В этом случае, банк имеет право реализовать этот залог и компенсировать свои финансовые издержки.
А кто и как отбирают имущество у банковских должников? В случаях, когда кредит был без обеспечения, то есть заемщик взял ссуду без залога, то за неуплату долга, банк подает в суд. На основании решения суда, в большинстве случаев, должник обязан погасить долг своим имуществом. Таким образом, судебные приставы приходят домой и забирают ликвидное имущество, то есть то, которое можно быстр продать. Это может быть коммерческая или жилая недвижимость, транспортное средство, ценные вещи, антиквариат, дорогая мебель, предметы роскоши и ювелирные изделия.
Покупка залогового имущества банков – возможные риски
В погоне за демпинговыми ценами на недвижимость и транспорт, можно заинтересоваться покупкой залогового имущества, выставленного банками на продажу. Это очень выгодно в плане экономии денег. Но покупка залогового имущества банков имеет возможные риски. Нужно учесть некоторые моменты, которые обратят радость в череду проблем, нередко связанных с судебными разбирательствами.
Если речь о недвижимости, покупателю нужно быть уверенным, что на жилплощади не прописаны несовершеннолетние дети, поскольку выписать их без решения суда будет невозможно. А это деньги, время и нервы. В идеале, домовая книга должна быть пустой.
Что касается автомобиля, тут претензии могут возникнуть со стороны «второй половины» заемщика, у которого может быть право собственности на машину. Уверенность в хорошем техническом состоянии транспорта тоже не помешает. Исходя из этого, нужно быть внимательным и придирчивым к документам при совершении сделки.
Совет от Сравни.ру: При оформлении обеспечения в виде залога для оценки имущества рекомендуется привлекать независимых экспертов, поскольку рекомендуемые банком специалисты часто обеспечивают результат в пользу последнего. При покупке или оформлении кредита на приобретение залогового имущества рекомендуется заручиться поддержкой опытного адвокат, чтобы обрести 100% уверенность в юридической чистоте сделки.