Что такое аренда с правом выкупа дома

Аренда квартиры с правом выкупа: в чем плюсы и минусы

Рынок начал приспосабливаться к увеличению первого взноса по ипотеке. Застройщики запускают различные акции, которые должны помочь покупателям.

Напомним, с 20 сентября первый взнос по льготным госпрограммам увеличивается с 15% до 20%. Кроме того, с октября ЦБ ужесточает требования к рыночным кредитам с низким взносом. То есть заемщикам придется теперь копить на треть больше, чтобы взять ипотечный кредит.

Для некоторых покупателей увеличение первого взноса стало болезненным, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Так, при приобретении квартиры стоимостью 10 млн рублей размер первоначального взноса на новых условиях для заемщика вырастет с 1,5 млн до 2 млн рублей.

Застройщики, заинтересованные в продажах, ищут выходы из ситуации. К примеру, на днях один из крупных девелоперов запустил программу аренды квартиры с последующим выкупом. Покупателям предлагается въехать в одну из готовых новостроек компании и ежемесячно вносить арендную плату, которая пойдет в счет первого взноса на ипотеку. Стоимость квартиры сразу фиксируется, и когда покупатель накопит нужную сумму (на это отводится до полутора лет), он может взять ипотеку, а квартира перейдет в собственность клиента.

Достоинства программы понятны — не нужно оплачивать одновременно аренду и ипотеку, а главное, все средства в итоге пойдут на приобретение собственного жилья, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Можно заранее «примериться» к району, школам, паркам — удобно ли будет здесь жить. В зарубежной практике похожие варианты нередки, арендатору социального жилья предоставляется такая льгота — часть арендной платы может быть потом перезачтена в стоимость квартиры, в том числе как первый взнос. Это повышает заинтересованность в жилье, дает чувство хозяина и препятствует процессам превращения кварталов и домов с социальным жильем в гетто, поясняет эксперт.

Отрицательные моменты здесь тоже есть, говорит Цыганов. Обычно это ограниченный перечень домов, которые часто не пользуются спросом, построены в не в самых престижных районах, где есть сложности с инфраструктурой, а рядом ведется масштабное строительство. В итоге такие программы аренды повышают спрос на жилье, позволяют реализовать больше квадратных метров. Косвенно создается рынок аренды, в котором заинтересована часть покупателей, которые видят, что их квартиру можно сдать. Еще один фактор — цена, добавляет Цыганов: нужно обязательно сравнивать с аналогами и убедиться, что свои расходы застройщик не учел в повышенной на 15-30% стоимости квартиры. Но даже и в этом случае стоит обратить внимание не только на размер переплаты, но и на возможность сразу поселиться в собственном и необходимом жилье. Если арендатор передумает покупать квартиру или не успеет за нужный срок накопить на первый взнос, то арендная плата остается именно арендной, деньги останутся у собственника квартиры. Дальше арендатор сможет заключить новый договор, но уже на новых условиях и по другой цене. Если арендная плата была завышена по сравнению с рынком, то это риск арендатора.

На рынке уже есть 3-4 предложения от застройщиков по компенсации аренды квартиры на время строительства в разной степени проработки, говорит CEO SaaS-платформы TYMY Алексей Майстренко. Все новые маркетинговые программы покупателям стоит рассматривать крайне аккуратно и, прежде чем подписывать договор, детально изучить все условия. «Сразу предложение кажется крайне выгодным, но в долгосрочной перспективе может существенно увеличить долговую нагрузку. Как правило увеличивается стоимость объекта недвижимости или тело самого кредита — все это выплачивает покупатель», — говорит он.

Банки будут активнее продвигать и другие программы для стимуляции спроса, говорит он. Например, оформление ипотеки вместе с потребительским кредитом на первоначальный взнос. Взять такой кредит можно под залог имеющейся недвижимости. Подобные предложения могут заинтересовать покупателей, которые приобретают квартиру для жизни, а не в качестве инвестиции и не готовы откладывать сделку на длительный срок, рассказывает Майстренко.

«Тут даже не нужно что-то новое придумывать — для этого уже есть множество схем, как маркетинговых (спецпредложения, скидки), так и различных, скажем так, обходных — например, когда стоимость всего объекта по договору долевого участия может варьироваться именно для того, чтобы влиять на процент первоначального взноса», — считает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.

На рынке вновь появились предложения ипотеки по околонулевым ставкам, c которой уже год борется Центробанк, отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. «Также мы наблюдаем возобновление траншевой ипотеки, — говорит он. — Есть и пара нестандартных акций — например, возврат нескольких процентов от ежемесячных платежей бонусами «Спасибо» и trade-in — зачет стоимости старой квартиры при покупке новостройки, при этом покупатель продолжает жить в старой квартире до получения ключей от новой. Cкорее всего, будут появляться дополнительные программы, помогающие накопить первоначальный взнос, также возможны предложения с фиксацией цены».

Ранее сообщалось, что Минфин планирует развивать лизинг жилья — поэтапный выкуп недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Весной схему аренды квартиры с правом выкупа представил Фонд «Институт экономики города». Она может быть востребована, прежде всего, семьями, которые имеют относительно неплохие доходы (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько состоятельны, чтобы потянуть выплату ипотеки. Кроме того, она подходит покупателям, у которых нет средств для первого взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение банка, поясняли представители фонда.

Подобный механизм работает уже несколько лет в Челябинске. Организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные, а также «вернувшиеся» к ней залоговые квартиры стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье обычно около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Как будет работать аренда квартир с правом выкупа

Новый механизм обеспечения жильем разработали эксперты. Гражданам могут предложить арендовать квартиры с правом их выкупа.

При аренде с выкупом нанимателю не придется копить на первый взнос по ипотеке.

При аренде с выкупом нанимателю не придется копить на первый взнос по ипотеке. / Nikita Burdenkov / istock Reuters

Сейчас в России существуют лишь два основных варианта обзавестись жильем, говорит гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. Это либо покупка квартиры, либо получение ее от государства. При этом в очередь на жилье могут становиться лишь малоимущие семьи и некоторые льготники.

Фонд «Институт экономики города» представил на Российской строительной неделе новую схему обеспечения жильем — аренда квартиры с правом выкупа. В конце прошлого года сообщалось о планах минфина развивать аналогичный механизм — лизинг жилья (аренду с поэтапным выкупом недвижимости в собственность и арендой невыкупленной части), этот механизм был включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Аренда с выкупом, по мнению экспертов фонда, может быть востребована прежде всего семьями, которые имеют относительно неплохие доходы (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько состоятельны, чтобы потянуть выплату ипотеки. Кроме того, она подходит покупателям, у которых нет средств для первого взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение банка.

Предполагается, что это будет в первую очередь социальный механизм, и власти смогут вводить льготы при его использовании — безвозмездные бюджетные субсидии, пониженные ставки аренды земли для таких зданий, налог на прибыль и т.п. Поэтому воспользоваться механизмом смогут лишь некоторые категории граждан — к примеру, семьи с определенным размером доходов (чтобы не помогать наиболее состоятельным, кто может купить жилье и самостоятельно) или же представители нужных региону профессий.

Для реализации этой схемы необходимо ввести в законодательство новый тип документа — договор найма жилья с правом выкупа. Заключив такой договор, арендатор будет вносить плату за наем, квартплату, а также выкупной платеж. После истечения срока договора наниматель может выкупить жилье, при этом накопленные выкупные платежи засчитываются в счет покупки, причем с некоторой надбавкой за прошедшие годы. Если же арендатор не захочет покупать эту квартиру или пожелает переехать, сумма внесенных им выкупных платежей будет возвращена. Цена квартиры и размер платежей фиксируются в момент заключения договора, но будет предусматриваться их индексация, по мнению разработчиков, не более чем на 4% в год.

В целом, включая выкупной платеж, ежемесячные затраты арендатора будут сопоставимы с платежом по льготной ипотеке, уверен Александр Пузанов. Этого удастся достичь за счет отсутствия процентов по ипотеке, а также сниженной цены квартиры и арендной платы. Предполагается, что выкупная цена будет устанавливаться на уровне себестоимости строительства или же «официальной» цены, устанавливаемой минстроем (сейчас она используется для расчета выплат по жилищным сертификатам и другим пособиям на жилье для льготников).

Схема подходит покупателям, не накопившим на первый взнос

Ниже рыночной может быть и плата за наем. В нее предполагается включать лишь текущие расходы собственника (например, проценты по кредиту на строительство, налоги, арендную плату за земельный участок, расходы на страхование, взносы на капремонт). При этом получаемые с арендаторов средства можно сразу направлять на строительство новых домов для аренды с выкупом.

В случае же применения льгот со стороны властей выгода для арендатора будет еще более очевидной — платеж, по расчетам фонда, может быть ниже ипотечного в 1,5-2,5 раза.

Подобный механизм действует уже несколько лет в Челябинске. Как рассказала представитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Ольга Валова, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также «вернувшиеся» к ней залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Представленная фондом модель однозначно интересна и требует обсуждения и дальнейшей проработки, прокомментировали представленную схему в ДОМ.РФ.

Сейчас наем квартиры с последующим правом выкупа с зачетом платежей является формой беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Основная задача такого инструмента — в поддержании спроса на неликвидные квартиры. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку он выгоден покупателю, а не только девелоперу. Для граждан это может быть интересно как тест-драйв будущей квартиры. Сегодня основной выгодоприобретатель на рынке арендного жилья — это частные лица, однако в интересах арендаторов — студентов, молодых семей, приезжих специалистов и т. д., — чтобы договор найма они могли заключать напрямую с государством или застройщиком. К предложениям Института экономики города, считает он, стоит прислушаться.

Платежи арендатора будут сопоставимы с ипотечными

Такая вполне успешная практика есть за рубежом, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Такие программы благотворно влияют на жильцов и их отношение к дому и району проживания, повышается ответственность проживающих, понимающих, что квартира может стать не арендной, а собственной. И все-таки это, скорее, социальная программа поддержки приобретения жилья и оздоровления районов муниципального жилья, чем коммерческий проект. Поэтому здесь очень важно участие государства или муниципалитета. «Такую программу определенно можно реализовать в России, потребуется корректировка законодательства, но это вполне реально. Недаром лизинг недвижимости стал обсуждаться последний год значительно активнее», — говорит он.

Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает

Наряду со всем известной ипотекой есть еще один способ обзавестись домом или квартирой. Его суть заключается в аренде недвижимости с последующим выкупом. Подробнее расскажем в нашей статье.

В чем суть

Здесь речь идет о договоре с правом последующего выкупа — его заключают между собой собственник квартиры и покупатель (двусторонний договор) или собственник, покупатель и посредник в виде, например, агентства недвижимости (трехсторонний договор). Далее покупатель на протяжении периода, в течение которого он сохраняет статус нанимателя, на регулярной основе делает взносы — за аренду и частично за выкупную стоимость жилья. По мере полной оплаты стоимости согласно договору покупатель-арендатор получает статус собственника и объект недвижимости переходит к нему. Участвующие в договоре стороны ставят подписи на акте об исполнении обязательств, и новый владелец оформляет на себя жилье.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.

Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.

Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).

Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Риски продавца

Жилье со временем может ощутимо подорожать, но прописанная в договоре стоимость объекта недвижимости будет неизменной вне зависимости от срока договора — это упущенная выгода. Существует вероятность, что покупатель организует в жилье коммерческую деятельность или сдаст его в субаренду, то есть не будет использовать его по назначению. Но данный риск справедлив и в случае с обычной арендой. Если налоги на имущество и плата за «коммуналку» вырастут, то прибыль от арендной платы, прописанной в договоре, снизится. Чаще всего стороны сделки «на берегу» договариваются о том, что сумма платежа за аренду в зависимости от роста налогов и «коммуналки» тоже может меняться в большую сторону.

Риски покупателя

До того, как будет выплачена полная цена объекта недвижимости, его собственником выступает продавец. Это означает, что у него сохраняется право распоряжаться этим жильем — он может подарить его, продать и пр. В любой момент договор, пусть и со штрафными санкциями, но может быть расторгнут продавцом. При этом вернуть средства, которые были получены в счет выкупной цены, продавец может отказаться — это уже прямой путь к судебным тяжбам.

Также не стоит забывать, что при попустительстве продавца на жилье может быть наложено обременение в виде ареста или залога, а если он обанкротится, то не исключена вероятность изъятия жилья.

Часто при сделках об аренде с последующим выкупом большую роль играет наличие у их участников уже сложившихся доверительных отношений, поэтому нередко в качестве сторон договора выступают давно знакомые друг с другом люди, друзья, родственники и т.д. Сама по себе сделка такого типа может представлять интерес для тех, кто снимает жилье, но в силу тех или иных причин не может оформить ипотеку. Главное помнить: для заключения договора всегда нужно привлекать соответствующих специалистов, и в случае обоюдной заинтересованности аренда квартиры с последующим выкупом может быть весьма привлекательным способом обзавестись крышей над головой.

Автор статьи

Екатерина Титова

Что такое аренда с правом выкупа недвижимости

Говоря о том, что такое аренда с правом выкупа недвижимости мы подразумеваем достаточно распространённый случай продажи имущества: недвижимость, ТС, участки земли и так далее. Эти сделки считаются выгодным предложением для обеих сторон участников: гражданин, у которого на данный момент нет нужной денежной суммы, приобретает право пользоваться имуществом в личных или других целях до произведения полной оплаты его стоимости, а продавец в течение определённого периода получает регулярные платежи до передачи полного права владения объектом имущества. Какие риски поджидают обе стороны сделки и как она должна проводиться рассмотрим в сегодняшнем материале.

Аренда недвижимости с правом выкупа

Аренда объекта недвижимости с правом её дальнейшего выкупа предполагает под собой использование помещения в конкретных целях и дальнейший переход права собственности от старого владельца к новому собственнику. Этот переход совершается по окончании срока действия договора о найме жилого помещения или до его истечения, когда покупатель вносит всю нужную сумму в полном объёме.

В случае, если условие о внесении полной стоимости арендованной недвижимости не внесено в основной договор, этот пункт может быть добавлен в дополнительный документ между участниками соглашения. Обе стороны имеют право договориться о том, что ранее вносимые суммы будут зачтены в общий счёт выкупной стоимости объекта недвижимости.

Среди преимуществ таких сделок выделяют следующие моменты:

Арендодатель:

Можно продать объект недвижимости по завышенной стоимости;
Право собственности переходит новому владельцу только после выплаты полной стоимости квартиры;

Арендатор:

Право пользоваться квартирой до момента проведения полной оплаты;
Нет необходимости брать в банке кредит;
Можно отказаться от права выкупа в любое время.

Среди отрицательных моментов считают следующие пункты:

Арендатор:

Объект недвижимости остаётся в собственности продавца, пока за него не будет уплачена вся нужна сумма. Также за продавцом всё ещё остаётся право совершать с помещением различные операции, в числе которых: оставить в виде залогового имущества для получения кредита и других похожих сделок;
Существует риск, что договор может быть расторгнут в любой момент и собственник квартиры откажется возвращать уплаченные ранее деньги;
Если собственник помещения скоропостижно скончается, покупателю придётся договариваться о праве выкупа с наследниками покойного;

Арендодатель:

Присутствует риск упустить выгоду, если за время проведения выплат стоимость квартиры на рынке недвижимости повысится;
Квартирой могут пользоваться не по прямому её назначению, а преследуя другие интересы.

Все эти нюансы стоит учитывать заранее и предусматривать их при составлении договорных правоотношений.

В чём отличие от других видов рассрочки

Аренда с правом выкупа и лизинг имеют некоторые общие черты, что зачастую приводит к путанице этих двух понятий. Часто можно услышать, что лизинг – это тот же финансовый наём. Главное отличие лизинга от аренды с последующим правом выкупа в том, что наём по ним передаются совершенно разные активы. В лизинг можно купить активы, которые утверждены покупателем лизинга.

На самом деле сторона участник, которая предоставляет некие объекты в лизинг, будет выступать как посредник, а в арендных правоотношениях не должно присутствовать третьих заинтересованных лиц.

У арендатора присутствует приоритетное право выкупа квартиры, если арендодатель решит её продать.

Договор о приобретении имущества в кредит с рассрочкой внесения оплаты не может быть приравнен к соглашению аренды с последующим правом выкупа. Разница этих соглашений в том, что при покупке объекта в кредит и внесении покупателем половины стоимости объекта недвижимости, продавец больше не сможет отказаться от совершаемой сделки и потребовать возвратить помещение обратно.

Аренда квартиры с правом дальнейшего её выкупа подразумевает, что после окончания срока действия соглашения обе стороны выполнят договорные обязательства в полном объёме. Когда арендатор не выполняет своих обязательств, арендодатель имеет законное основание потребовать жильё обратно.

Какая реакция у банков на такой вид сделки

Программа аренды объекта недвижимости с последующим правом его выкупа начала работать относительно недавно. Среди физ. лиц еще нет заметного ажиотажа на заключение такого рода соглашений. Это же можно сказать и об банковских отделениях и организациях застройщиках.

Застройщик соглашается на проведение такой сделки, когда ему необходимо привлечь внимание заинтересованных лиц к новому проекту, своего рода маркетинговый ход организации. Чаще всего такое случается в регионе, где проводится застройка территории со слаборазвитой инфраструктурой, так как застройщику заинтересовать потенциальных покупателей гораздо затруднительнее к такому проекту. В таких ситуациях выстраивается максимально удобная для заинтересованных лиц маркетинговая схема, в которую может входить вариант с арендой квартиры и её последующим выкупом. Такой ход предлагается на те объекты недвижимости, которые пользуются малым спросом.

Среди банковских структур отношение к проведению подобного рода сделок еще не совсем однозначное. Проводя анализ предложений от различных банков, можно заметить, что каждый кредитор согласен на проведение такой сделки. Но среди тех банков, кто одобряет аренду с последующим выкупом, предлагаются следующие условия:

Рассрочка по внесению платежей сроком до пятнадцати лет;
Предоставляется возможно преждевременного погашения рассрочки;
Регулярно вносимая сумма рассчитывается между внесением платы за аренду помещения и на оплату рассрочки;
Подразумевается, что квартира может подорожать на тридцать процентов за срок действия соглашения.

Как должна проходить аренда дома с правом выкупа

Изначально сторонам участникам (продавец, покупатель и банк (при необходимости)), нужно грамотно составить договор аренды с последующим правом выкупа объекта недвижимости. Если у одной из сторон возникают затруднения на этом этапе, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью в соответствующую организацию, где помогут юридически правильно составить соглашение и объяснят его каждый пункт.

Когда договор будет составлен нужно будет запросить выписку из ЕГРН на арендуемую квартиру и убедиться, что сделка чистая. Покупатель может сделать запрос самостоятельно или воспользоваться услугами профессионалов, которые самостоятельно сделают необходимые запросы и предоставят готовые документы. Выписка же необходима, чтобы убедиться, что квартира не находится в качестве залогового имущества у банка или она не находится под арестом.

После этого нужно предоставить пакет документов в МФЦ:

Ксерокопии договора (три штуки);
Выписка из ЕГРН;
Чек об оплате госпошлины;
Заполнить соответствующее заявление.

Регистрация соглашения проводится в течение 7-10 суток, после чего возле объекта недвижимости, в базе, появляется отметка об обременении.

Когда продавец оплатит полную стоимость арендуемой квартиры, нужно будет повторно обратиться в МФЦ, предъявив необходимые доказательства о завершении выплат. Среди обязательных документов подразумеваются следующие:

Чеки и квитанции о проводимых оплатах;
Акт приёма-сдачи квартиры;
Новую выписку из ЕГРН;
Чек об оплате госпошлины.

Риски сторон участников сделки

Среди положительных моментов такого соглашения считаются:

Гражданину, покупающему квартиру таким способом, предоставляется рассрочка, благодаря которой он можно вносить плату постепенно, не прибегая к банковским кредитам и дополнительным финансовым переплатам;
У продавца появляется, своего рода, пассивный доход, в качестве регулярной оплаты по рассрочке;
Участники договора могут производить оплату по удобному для них графику;
Возможность внесения в договор пункта об отсрочке платежа, с согласия обеих сторон участников соглашения;
Так как арендодатель и арендатор связаны соглашением, это предоставляет гарантии на неприкосновенность к недвижимости и его защиту от умышленной порчи.

Однако кроме положительных моментов, в таком виде сделки есть и отрицательные стороны, но они в основном касаются рисков для обеих сторон участников, так как право собственности на недвижимость передаётся не в период заключения договорных обязательств, а после внесения полной суммы.

Среди рисков для арендодателя выделяют следующие моменты:

Стоимость квартиры на рынке недвижимости, пока вносится плата, может повыситься, а это значит, что продавец упускает более выгодную сделку. Обычно такие соглашения оформляются на период от пяти до десяти лет, реже до пятнадцати. За такой период времени стоимость квадратного метра обычно повышается, но согласно уже составленному договору на арендуемую недвижимость цена остаётся прежней;
Недвижимость может использоваться покупателем не по её прямому назначению: сдаётся в наём третьим лицам или там проводится коммерческая деятельность;
Повышение тарифов на оплату коммунальных взносов и налогов на недвижимость с течением времени может сгладить прибыли от сдачи квартиры в аренду. Такой риск может быть устранён договорённостью сторон о возможности тарификации взносов делая погрешность на экономическую ситуацию в регионе.

Среди собственников квартир такой договор не особо пользуется популярностью. Чаще владельцу проще и выгоднее сдавать помещение по обычному договору аренды, имея с такой сделки регулярный приток денежных средств и не передавая в будущем право собственности на имущество.

Среди недостатков для покупателей выделяют такие пункты, как:

Если в соглашении есть возможность для продавца увеличить стоимость аренды и поднять общую цену на квартиру – он её воспользуется;
В ситуации, когда собственник умирает до наступления того периода, как к покупателю перейдет право собственности на квартиру – арендатору придётся заключать новое соглашение, но уже с преемниками покойного. Есть риск, что условия договора могут стать хуже для покупателя. Вопросы с уже выплаченными взносами придётся также решать с наследниками покойного арендодателя;
Внезапно может оказаться, что на квартиру был наложен арест или она стала выступать в качестве залогового имущества, для получения займа продавцом. Если продавец был объявлен банкротом – его квартира может быть изъята.

После всего вышесказанного, можно сказать, что подобные соглашения подвержены различным рискам. Обоюдные договорённости в основном подразумевают доверительные отношения сторон. Договор аренды с последующим выкупом недвижимости выгодно заключать между родственниками или гражданами у которых сложились длительные доверительные отношения.

Порчу или гибель арендуемой недвижимости с последующим выкупом можно отнести к дополнительным рискам, причём для обеих сторон. Рекомендуется включить в договор пункт об обязательной процедуре страхования квартиры, чтобы при форс-мажорных обстоятельствах продавец не смог обвинить в случившейся порче покупателя.

Противоправные действия с соглашением

Мошеннические действия могут присутствовать с обеих сторон участников. В основном это касается незаконной продажи недвижимости. Для того чтобы не попасть на уловку мошенников в первую очередь, нужно грамотно составить договор: включить в соглашение пункт о том, что на арендуемой квартире нет никаких обременений, оно не находится в залоге у банка и не готовится к продаже третьей стороне. Составленное соглашение рекомендуется зарегистрировать в соответствующей организации, чтобы в базе данных появилась отметка о совершённой сделке.

И если внезапно имущество будет перепродано до момента внесения полной оплаты – это будет уже уголовно-наказуемое действие. А если учесть стоимость недвижимости – противоправное действие в особо крупном размере.

Подписывайтесь на наш telegram канал! Там много полезной информации, бесплатных документов, лайфхаков и инсатов, которые помогут вам в жизни.

Лучший юрист по недвижимости по Интернету, а также по телефону +7 (931) 9999-579, в любом мессенджере на телефоне +7 (931) 9999-579 или по телефону +7 (812) 467-38-97 и получите бесплатную консультацию юристов и адвокатов BonteQ Consulting. Пишите нам на hello@bonteq.ru