Может ли муж сдавать квартиру жены как самозанятый

Кто платит налог от сдачи квартиры: собственник или арендодатель?

Мы с мужем оба зарегистрированы как самозанятые. Сдаем в аренду квартиру. Ее собственник — муж, арендодатель — жена по нотариальной доверенности.

Кто в этом случае должен платить «самозанятый» налог? Мы хотим, чтобы доход от сдачи квартиры считался доходом жены, чтобы муж не превысил лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?

Нужно ли заключать договор о безвозмездном пользовании между мужем и женой? Надо ли его нотариально заверять и показывать налоговой?

При регистрации в качестве самозанятого по виду деятельности «Аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, сдаете вы свою или чужую квартиру, на самом ли деле вы это делаете и есть ли квартира в принципе. Налог платите — и отлично. Но, безусловно, гораздо спокойнее все делать по закону.

Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него.

В ответе я рассмотрю обе ситуации: когда квартира приобретена в браке и до него. Но вы в любом случае вправе как самозанятая сдавать жилье в аренду и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Это подтверждает УФНС по Москве: самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Главное — правильно все оформить.

Как самозанятому сдавать квартиру легально

С 2019 года в России можно зарегистрироваться в качестве самозанятого — то есть физлица, которое платит налог на профессиональный доход. Этим налогом облагается в том числе доход от сдачи жилья в аренду. Рассказываем, почему выгодно сдавать квартиру легально и как правильно все оформить.

Эксперт: Сергей Галлер, риелтор

Поделиться

Какие налоги платят самозанятые

Самозанятыми в РФ могут стать все, кто получает доход от работы с физическими или юрлицами в размере до 2,4 млн рублей в год и не нанимает сотрудников. Больше подробностей о статусе самозанятых можно узнать на сайте ФНС.

Если вы предоставляете услуги или продаете что-то юрлицам или ИП, то ставка налога составит 6%. Если физлицам — 4%. Доход от сдачи недвижимости в аренду подпадает под вторую категорию — следовательно, вам нужно будет вносить по 4% с каждого месячного платежа от арендаторов (или 3%, если вы платите налог впервые и получили единоразовый вычет). Никаких других налогов или взносов не требуется.

Что и как можно сдавать

Самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость: квартиры, дома, гостиничные номера, комнаты в коммуналках. Нельзя сдавать офисы, торговые помещения, склады, землю и апартаменты — для этого нужно регистрировать ИП или ООО.

Вот как выглядит процесс поэтапно:

1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это можно сделать онлайн:

• Через приложение «Мой налог» — нужны только паспорт гражданина РФ;
• Через личный кабинет на сайте ФНС — потребуется либо ИНН и пароль, полученные в налоговой, либо авторизация через учетную запись Госуслуг;
• С помощью мобильных приложений банков — обычно в них есть специальный раздел для самозанятых.

2. Установить приложение «Мой налог», если вы регистрировались через nalog.ru или мобильный банк. Здесь можно авторизоваться по логину и паролю nalog.ru или учетной записи Госуслуг.

3. Найти арендаторов и заключить с ними договор. Его можно оформить на срок 11 месяцев с продлением, чтобы не регистрировать в Росреестре. Если вы заключаете договор на срок от 12 месяцев и больше, то его нужно регистрировать, а значит, в выписке из ЕГРН аренда будет отображаться как обременение для квартиры. Такую квартиру нельзя продать, завещать или подарить без согласия арендаторов.

Такой договор имеет полную юридическую силу, даже если вы не заверяете его у нотариуса (согласно ст. 609 ГК РФ). Это значит, что, если арендаторы нарушат его условия — например, перестанут платить или устроят потоп и не захотят возмещать ущерб — вы сможете обратиться в суд. Но для этого нужно будет зафиксировать все факты нарушения письменно.

4. Каждый платеж, поступающий от арендаторов, заносить в приложение «Мой налог» — включая те, которые они передают наличными — и формировать чеки на имя арендатора с его ИНН. При этом фиксируйте и учитывайте весь доход, включая коммунальные платежи — если арендаторы переводят их сумму вам, а не платят сами.

Каждый месяц, до 25-го числа включительно, оплачивать налог за предыдущий месяц. Сумма налога будет рассчитываться автоматически, до 12-го числа каждого месяца, на основе внесенных платежей. Чтобы не просрочить оплату, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.

Важно: обеспечительный платеж (или страховой депозит) не расценивается как доход, если арендодатель возвращает его арендаторам. Если арендаторы испортили имущество и не нарушили другие условия договора, то арендодатель вправе не возвращать депозит или его часть, если это было прописано в договоре. Тогда и с этих денег ему придется заплатить налог.

Зачем платить налог, если можно сдавать нелегально?

У легальной схемы есть весомые плюсы:

1. Вам не грозят штрафы или даже уголовная ответственность, если налоговая узнает о том, что вы сдаете квартиру нелегально.

2. Вы будете избавлены от конфликтов и угроз со стороны соседей или квартиросъемщиков, которые могут сами донести на вас в налоговую.

3. Наоборот, у вас появятся законные гарантии: если жильцы повредили имущество, залили соседей, задерживают плату или вовсе не вносят ее, можно вызвать полицию или даже подать на них в суд и возместить ущерб.

4. Можно работать с юрлицами:

• Компаниями, которые снимают жилье для своих сотрудников;
• Агентством, которое будет само искать вам арендаторов, принимать оплату и решать все бытовые вопросы;
• Клининговым сервисом или ремонтной бригадой.

5. У вас будет подтвержденный доход, который можно показать банку, чтобы получить кредит, или консульству, чтобы получить визу.

6. Сама процедура, которую мы описали выше, очень проста, ставка налога — минимальная, никаких деклараций, отчетности и дополнительных отчислений не требуется.

Как налоговая узнает о нелегальной аренде?

Вычислить тех, кто сдает жилье незаконно, гораздо проще, чем кажется.

Во-первых, часто об этом сообщают соседи или арендаторы, которые чем-то недовольны и хотят насолить владельцу.

Во-вторых, регулярные платежи на карту от одного и того же человека рано или поздно привлекут внимание ФНС, и она насчитает штрафы за весь неучтенный период.

В-третьих, любой визит полиции или участкового к арендаторам — например, из-за шумных соседей — может обернуться тем, что у них потребуют договор аренды и сообщат в налоговую, если его вдруг не окажется.

Когда в ИФНС узнают о нелегальной аренде, владельца жилья вызовут для разъяснений. Даже если он не признает вину, доказать факт получения денег и узнать точные суммы для органов совсем несложно.

Чем это грозит арендодателю?

Сначала вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% (а не 4%) от всей суммы, которую вы получили, пока сдавали квартиру нелегально (ст. 119 НК РФ). При этом в расчет берут только последние три года, даже если квартира сдавалась нелегально.

Затем — 5% за каждую несданную декларацию 3-НДФЛ, но не меньше 1000 рублей и не больше 30% от всей невыплаченной суммы.

К этому добавляется еще 20% штрафа за неуплату налога, если нарушение было неумышленным, или 40% за умышленное сокрытие доходов. Если это не первое ваше нарушение за последние полгода, штраф составит 100% — то есть весь доход, полученный нелегально.

Наконец, придется заплатить пени за просрочку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ. Сейчас она равна 8% — следовательно, пенни составят 0,026% за каждый день просрочки.

Например, вы год сдавали однокомнатную квартиру за 35 000 рублей и не платили налоги. Тогда, если налоговая узнает об этом, вам придется заплатить:

• НДФЛ = 54,6 рублей;
• Штраф за несданную декларацию = 21 000 рублей;
• Штраф за неуплату налога = от 84 000 рублей;
• Пени за просрочку (начиная с 26-го числа второго месяца сдачи) = 8 рублей.

Итого: 167 600 рублей.

Тогда как, выплачивая налог в 4%, вы бы заплатили за год 16 800 рублей без учета единоразового вычета.

Но последствия могут быть куда серьезнее. Если вы уклоняетесь от налогов три года и больше, а сумма нелегального дохода — от 75 000 рублей, вам могут грозить исправительные работы, арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).

Можно ли получить налоговый вычет?

Самозанятым не положен вычет 13% НДФЛ: сдача квартиры в аренду подпадает под те доходы, с которых нужно платить НПД в размере 4-6%.

Но есть единоразовый налоговый вычет на сумму 10 000 рублей. Он будет применяться каждый месяц к сумме, которую вы платите в качестве налога, пока лимит в 10 000 будет не исчерпан. Применение вычета зависит от ставки налога: если вы сдаете квартиру физлицам и платите НПД в размере 4%, то ежемесячный вычет составит 1% от облагаемой суммы. Те, кто сдает юрлицам и ИП и платит 6% налога, получают вычет в 2%.

• Какие налоги платят самозанятые
• Что и как можно сдавать
• Зачем платить налог, если можно сдавать нелегально?
• Как налоговая узнает о нелегальной аренде?
• Чем это грозит арендодателю?
• Можно ли получить налоговый вычет?

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Когда-то у собственников квартир было два способа легально сдавать свое жилье: регистрировать ИП или платить НДФЛ по ставке 13%. С 2019-го г. у российских граждан появился еще один вариант — самозанятость. В статье мы расскажем, почему сдача квартиры в аренду выгодна, если вы самозанятый, как сдавать квартиру как самозанятый в 2024 году и экономить на коммунальных услугах, а также можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД.

1. Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
2. Налоги самозанятого за сдачу жилья
3. Самозанятость и гостиничный бизнес
4. Сдача чужой квартиры
5. Судебная практика: нелегальная сдача жилья
6. Частые вопросы
7. Заключение эксперта

Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.

Вы оформляли документально сдачу квартиры в аренду?
Нет, я просто сдаю жилье
Да, и плачу налоги
Проголосовало: 0
Вы оформляли документально сдачу квартиры в аренду?

Нет, я просто сдаю жилье	91
Да, и плачу налоги	73

Проголосовало: 0

К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.

Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.

Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.

Образец заявления
Договор аренды квартиры для ПНД в 2024 году

Налоги самозанятого за сдачу жилья

Далее рассмотрим, как платить налоги за сдачу жилья в случае с НПД. Налоговые ставки являются одинаковыми для всех участников налогового режима. Как правило, жилая недвижимость арендуются физическим лицом — с данного дохода нужно будет заплатить 4% налога. Если жилье арендует ИП или ООО — размер налога составит 6%.

Итак, давайте, разберемся, как самозанятым платить налог за сдачу квартиры в аренду, сколько придется платить, и как уменьшить сумму платежей. Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по уменьшению налога:

1. Используйте налоговый бонус. В ходе регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика будет автоматически зачислен налоговый бонус — 10 тыс. руб. Он уменьшает налог до 3% для физ лица и до 4% — для ООО и ИП, что, очевидно, сущемственно ниже, чем 13% НДФЛ. Сумму можно рассчитать с помощью программного обеспечения «Мой налог» автоматически.

• Для тех, кто зарегистрировался самозанятыми недавно: 30 000 × 3% = 900 руб.
• Для самозанятых, уже потративших налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 тысяча 200 руб.
• Для решивших платить стандартный НДФЛ: 30 тыс. × 13% = 3 тыс. 900 руб.

2. Не учитывайте в доход расходы за коммуналку. Это работает так: арендодателю не нужно учитывать плату жильцов, снимающих жилье, за электричество, воду и газ в общий доход от самозанятости.

Арендодатель сдает жилую недвижимость за 30 тыс. рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по приборам учета. Ежемесячно вы платите налог лишь со стоимости аренды: 30 тыс. × 4% = 1 тысяча 200 рублей.

• фиксировать факт и объем потребления посредством счетчиков;
• оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
• прописать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают ЖКУ;
• хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, где будет указано, за что конкретно, и сколько было заплачено.

3. Не учитывайте залог. Залогом (депозитом) считается сумма, страхующая арендодателя от случайных поломок либо резкого исчезновения жильцов. Нет необходимости платить налог с данной суммы, если арендатор заплатил залог, а затем по окончании срока договора об аренде получил эти залог обратно. Платить налог с этой суммы придется, если арендатор по тем или иным причинам не выполнил обязательства по договору аренды, и хозяин в итоге так и не вернул сумму залога.

При сдаче квартиры в аренду самозанятым необходимо платить налоги государству. Физлица платят 4%, организации — 6%. Наши опытные юристы дистанционно помогут вам оформить самозанятость, оформить арендный договор, правильно рассчитать сумму налога. Мы отвечаем 24/7.

Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру

У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.

Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?

Владимир, моим первым порывом было ответить так: регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.

Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.

В вашем случае я вижу два подходящих варианта.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообще

Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Зарегистрировать в качестве самозанятой маму

Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:

1. Сама мама (для селфи) и ее паспорт, если регистрироваться через мобильное приложение «Мой налог».
2. Мамин ИНН и пароль от ее личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС, если будете регистрироваться через веб-кабинет для самозанятых. Тогда мамино присутствие необязательно.

Т⁠—⁠Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.

Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.

По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если вы планируете заключать с жильцами долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Такой договор надо регистрировать в Росреестре, предварительно уплатив госпошлину в размере 2000 ₽. А без нотариально удостоверенной доверенности ваш договор не зарегистрируют.

Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.

Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.

Вот это разъяснение ФНС

Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой

Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.

Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.

После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.

Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.

В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.

Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.

Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т⁠—⁠Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Задать вопрос

Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?

— Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?

— Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?

Здравствуйте, я сейчас как раз пытаюсь пройти путь по варианту 1. Я — собственница и хочу дать доверенность на управление индивидуальному предпринимателю (физ.лицу по сути)
и у меня очень много вопросов по этой схеме.
1) получается, что сын вроде как работает на маму (тратит свое время, заключает договоры, следит за проживающими и пр. )?
2) если это так, то какой доход будет возникать у сына и какие налоги он будет обязан заплатить с этого? Конечно, мама может ничего ему не платить, но вот у налоговой точно будет другое мнение с последующей монетизацией этого мнения ))
3) он здесь как агент или как управляющий имуществом (не попадает это под доверительное управление)?
4) Нужны ли доп.договора к этой доверенности, четко определяющие обязанности сторон (агента или доверит.управления)?
5) Можно ли выдать доверенность на управление жилым частным домом физ.лицу, но зарегистрированному как ИП ? Изменит ли это что-нибудь в ответах на предыдущие 4 вопроса.
Заранее благодарна за ответы, т.к. тема для меня сейчас очень важная. Хочется сделать все по закону и без «второго дна» для налоговой )

Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?

Автор статьи

Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог

Марина,
Ок, а если не безвозмездно, а за 2-3тр, что конечно ниже рынка, так допустимо? Или применять агентский договор?

Добрый день!
Я собственник жилья.
Регион сдачи жилья — Алтайский край.

Уточните, пожалуйста, как корректно заполнить договор, нужно ли указывать номер договора? Или этот договор обычный, без указания номера, просто пишу услуги — Аренда жилья? И далее внизу свои данные паспорта и данные моего жильца. Все так?

И второй вопрос, как корректно вносить данные по доходу а мои налоги? Что писать в графе наименование товара /услуги?

Я прост пытаюсь понять, чтобы мои налоги ушли в нужное место и я все правильно заполнила.

Во втором варианте (договор безвозмездного пользования жильем) разве деятельность Владимира не должна трактоваться как перепродажа имущественных прав?
А согласно пп2 п2 ст4 Федерального закона от 27 ноября 2018 года №422-ФЗ лица, осуществляющие перепродажу имущественных прав, не вправе применять НПД.

Автор статьи

Любовь, нет, так не трактуют. Второй вариант одобряют в ФНС, если что

Марина, здравствуйте, может быть, существует письмо фнс или еще какое-то подтверждение одобрения?
Спасибо

Марина, здравствуйте,правильно я понимаю,что при договоре безвозмездного пользования или доверенности на управление имуществом,физ.лицо(собственник квартиры) не обязано платить налог за «сдачу» квартиры?А самозанятый просто заключает договор найма(аренды) с третьими лицами?

Письмо с разъяснениями по теме 🙂

Федеральная налоговая служба: Письмо № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Здравствуйте, как у вас можно получить консультацию?

Автор статьи

Макс, найдите меня на ФБ или в Инсте, я там легко вычисляюсь по фио)) и спишитесь

Здравствуйте, Марина!
Благодарю за полезную статью.
А подскажите, пожалуйста, если идти по второму пути, заключать договор безвозмездного пользования, но объектом будет не квартира, а нежилое помещение — то такая схема реальна?
Знаю, что самозанятым с нежилым помещением не получится заделаться. Но в принципе реально, чтобы по договору безвозмездного пользования другой человек, родственник, сдавал помещение, платил все налоги вместо собственника?
Благодарю.