Кому принадлежат дороги в коттеджном поселке

Дорога в коттеджном поселке

Подборка наиболее важных документов по запросу Дорога в коттеджном поселке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Дороги:
• Автодор
• Автомобильные дороги необщего пользования
• Автомобильные дороги общего пользования
• Асфальтирование
• Внутриквартальные дороги
• Показать все

• Дороги:
• Автодор
• Автомобильные дороги необщего пользования
• Автомобильные дороги общего пользования
• Асфальтирование
• Внутриквартальные дороги
• Показать все

• ПДД:
• Административная ответственность за нарушение ПДД
• Административные правонарушения в области дорожного движения
• Бдд
• Безопасность дорожного движения
• Видеофиксация административного правонарушения
• Показать все

Судебная практика

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2021 N 305-ЭС21-7432 по делу N А41-87412/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, исключении из ЕГРН записи.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, так как спорный участок образован путем раздела земельного участка, являющегося частью публичного участка, предоставленного правопредшественнику общества для строительства коттеджей; поскольку общество, построив на исходном участке коттеджный поселок, достигло цели его предоставления, спорный участок, на котором расположена внутрипоселковая дорога (муниципальная), не может находиться у общества на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. При этом суды исходили из того, что спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка, который является частью публичного участка, представленного муниципальным образованием правопредшественнику общества в постоянное (бессрочное) пользование для строительства коттеджей; общество, построив на исходном участке коттеджный поселок, достигло цели его предоставления; земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070313:838, на котором расположена внутрипоселковая дорога (муниципальная), не может находиться у общества на праве постоянного (бессрочного) пользования; в судебном порядке право собственности общества на данную внутрипоселковую дорогу признано отсутствующим; земельный участок закреплен за администрацией поселения в целях эксплуатации дороги.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Obligatio propter rem: проявление несвободы
(Пономарева Э.С.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 11) В деле Wilkinson v. Kerdene Ltd собственнику бунгало в коттеджном поселке было предоставлено право пользования дорогами, газонами, парковочными местами и т.д. Собственник коттеджного поселка обязался поддерживать общее имущество в поселке в должном состоянии и красить крыши бунгало. Собственник бунгало и собственник коттеджного поселка продали свое имущество. Новый собственник коттеджного поселка потребовал уплаты взносов на содержание общего имущества коттеджного поселка от нового собственника бунгало. Поскольку положительные обязательства не обладают свойством следования по закону, положительная обязанность на собственника бунгало может быть возложена только при применении доктрины выгоды и бремени. Суд решил, что плата за содержание общего имущества коттеджного поселка имеет отношение к осуществлению прав собственника бунгало, несмотря на то что осуществление этих прав прямо не обусловливалось выплатой. Собственник бунгало мог бы не платить, если бы плата не была связана с правами пользования объектами.

Статья: Регуляторные изъятия (regulatory takings) в России и за рубежом
(Маркелова А.А., Карачун А.В.)
(«Закон», 2021, NN 11, 12) В России давно существует проблема неопределенности правового режима общего имущества коттеджных поселков . Застройщики, формируя коттеджный поселок, оставляют за собой право собственности на дороги и коммуникации, препятствуя собственникам коттеджей в свободном пользовании этим имуществом, которое, по существу, должно относиться к их общей собственности. КС РФ признал неприменимость к данным отношениям по аналогии норм Жилищного кодекса РФ об общем имуществе многоквартирного дома, сославшись на принцип защиты права собственности застройщика, который вложил значительные средства в формирование коттеджного поселка и обслуживание его имущества .

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  11 правовых позиций по защите жителей коттеджных поселков от произвола управляющих компаний

  

  Обладать частным домом со своим участком приятно, удобно и даже престижно. Продавец загородного дома назовет еще ряд преимуществ, которые выгодно отличают частный дом от квартиры, но он не поведает о проблемах и расходах, которые ждут покупателя дома в коттеджном поселке.

  Девелоперы при освоении земельных участков часть из них распродают под строительство частным лицам, а другую часть используют для размещения на них инфраструктуры – дорог, тротуаров, детских площадок и т. п. После того, как покупатель приобретет земельный участок в коттеджном поселке, он получит от аффилированной с застройщиком управляющей компании не всегда выгодное предложение заключить договор, от заключения которого он не может отказаться. Точнее отказаться может, но это никак не повлияет на обязанность оплачивать услуги управляющей компании, поскольку, если покупатель отказывается от заключения сервисного договора, управляющая компания предъявит иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 Гражданского кодекса) в размере стоимости услуг установленной управляющей компанией. Причем неосновательное обогащение взыскивается не только с тех, кто построил дом и пользуется поселковыми дорогами, но даже и тех, кто оставил участок незастроенным и не появляется там (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2020 г. по делу № 88-16652/2020).

  В отличие от собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 36 Жилищного кодекса) «счастливые» обладатели недвижимости в коттеджных поселках не могут привлечь для управления поселком иных лиц, кроме навязанных застройщиком. Жители коттеджных поселков не владеют территориями общего пользования, поэтому привлечь управляющую компанию для управления чужим имуществом против воли собственника такого имущества не вправе (ст. 210 ГК РФ).

  Ниже – 11 готовых позиций, которые рекомендую использовать в спорах с управляющими компаниями.

  1. Установленные управляющей компанией цены на оказываемые ею услуги, должны соответствовать рыночным

  Управляющая компания требует взыскать сумму неосновательного обогащения, поэтому обязательным к доказыванию обстоятельством по делу является – размер неосновательного обогащения.

  Поскольку неосновательное обогащение, по мнению управляющих компаний, соответствует ценам на услуги управляющих компаний, то по смыслу ч. 1 ст. 1105 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предъявляя иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с жителя коттеджного поселка, управляющая компания обязана доказать действительную, то есть рыночную стоимость своих услуг. Так, например, Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 ноября 2019 г. № 4-КГ19-43 было установлено, что недопустимым является подтверждение размера неосновательного обогащения регламентом и приказом управляющей компанией, поскольку данные документы являются внутренними документами общества и не подтверждают действительную (рыночную) стоимость услуг.

  Бремя доказывания того, что расценки на услуги управляющих компаний соответствуют рыночным, лежит на управляющей компании, для чего суд может назначит проведение финансово-экономической экспертизы.

  2. Управляющая компания обязана доказать объективную необходимость и стоимость каждой из оказываемых ответчику услуг

  6 октября 2020 года Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вынесла знаковое постановление по делу № 5-КГ20-107-К2, в котором сказано, » <. >суду <. >надлежало исследовать вопросы необходимости оказания каждой из таких услуг; <. >установить, какими из услуг фактически пользовался собственник; исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности». В результате, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

  Из приведенного определения следует, что для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения управляющая компания, обязана доказать, следующее:

  • цена каждой отдельной услуги экономически обоснована;
  • каждая отдельная услуга разумно необходима ответчику;
  • ответчик пользовался каждой отдельной услугой.

  В противном случае в удовлетворении иска следует отказать.

  3. Если не заключен договор об оказании услуг с собственником недвижимости в коттеджном поселке, то у управляющей компании нет никаких обязательств по оказанию услуг такому собственнику

  В силу п. 4. ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

  Таким образом, если управляющая компания не заключила договор с собственником недвижимости в коттеджном поселке, то у нее нет никаких обязательств по оказанию услуг такому собственнику, и управляющая компания не может не знать об отсутствии обязательств.

  В определении СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2020 г. по делу № 8Г-1856/2019, которым все судебные акты по иску управляющей компании к собственнику о взыскании неосновательного обогащения были отменены, указано следующее: «Кроме того, суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика о предоставлении услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры в отсутствие обязательства».

  4. Содержать инфраструктуру поселка обязан ее собственник, то есть управляющая компания

  Объекты инфраструктуры жителям поселка не принадлежат. Владельцем инфраструктуры поселка является управляющая компания. А поскольку жители не является собственником объектов инфраструктуры, то в силу ст. 210 ГК РФ у них нет обязанностей по их содержанию. Так, в одном споре управляющей компании не удалось доказать, что, оказывая сервисные услуги по содержанию объектов инфраструктуры, она оказывала услуги именно собственнику (Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 19 ноября 2019 г. № 4-КГ19-43).

  5. Управляющая компания не оказывает услуг по содержанию дорог, но предоставляет право пользования ими

  В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с пользователей автодороги взимается плата за проезд по автодороге, но никак не плата услуги по содержанию дороги в состоянии пригодном для ее использования.

  Следовательно управляющая компания не оказывает собственникам домов услуги по содержанию дорог, проездов, поскольку услуга заключается в предоставлении права пользования соответствующими объектами.

  6. Требование о лишении собственников домов права на свободу договора, противоречит ст. 421 ГК РФ

  В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

  По смыслу ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора допускается только в двух случаях:

  1. в случаях, прямо предусмотренных законом;
  2. при принятии на себя обязательств.

  Оказание услуг вопреки воле собственников домов и последующее требование оплатить такие услуги, нельзя расценить иначе, как понуждение к заключению договора.

  ГК РФ и законами не предусмотрено право коммерческой организации требовать от потребителя заключать договор или, вопреки желанию и потребностям, принимать услуги.

  Баланс интересов между коммерческой организацией и потребителем достигается благодаря принципу свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ.

  7. Если управляющая компания утверждает, что она оказывала услуги, а собственник их принимал, то между сторонами сложились фактические договорные отношения

  В силу п. 2 ст. 158 ГК РФ сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

  В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 2009 г. № 7743/09 Суд указывает следующее «Отношения сторон, связанные с фактическим пользованием потребителем услугами обязанной стороны в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации рассматриваются как договорные».

  Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

  Неосновательное обогащение имеет место при отсутствии у приобретателя правовых оснований на чужое имущество.

  По смыслу ст. 158, ст. 438, ст. 162 ГК РФ если одна сторона оказала второй стороне услуги, а вторая сторона их приняла, то между сторонами фактически заключен договор услуг в силу совершения ими конклюдентных действий. Если управляющая компания утверждает, что оказывала услуги, а ответчик их принимал, то, соответственно, между сторонами возникли обязательственные отношения.

  Применяя п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 438 ГК РФ, суд должен отказать в удовлетворении иска по тому основанию, что управляющая компания избрала ненадлежащий способ защиты права, поскольку при указанных обстоятельствах следовало требовать оплату по договору возмездного оказания услуг, но иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения.

  Если же, управляющая компания потребует оплату по договору возмездного оказания услуг, то и в этом случае в иске следует отказать, в связи с тем, что услуги навязываются в нарушение норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-I).

  8. Если между сторонами сложились фактические договорные отношения, то на них распространяет действие Закон «О защите прав потребителей»

  Если управляющая компания утверждает, что она оказывает возмездные услуги собственникам домов, а последние их принимают, то по смыслу п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 438 ГК РФ означает существование договорных отношений между сторонами.

  Поскольку компания является коммерческой организацией, а житель поселка потребителем, то к отношениям сторон применимы положения Закона № 2300-I .

  В соответствии со ст. 16 Закона № 2300-I, навязывание услуг недопустимо.

  Управляющая компания не представляет доказательств того, что она в соответствии со ст. 10 Закона № 2300-I заблаговременно доводила до потребителя необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора, в том числе информацию об их стоимости. Более того, управляющие компании вообще не представляют доказательств того, что предоставляют собственникам домовладений возможность выбора услуг.

  9. К отношениям сторон не применимы нормы, регулирующие отношения между членами гражданско-правового сообщества

  В силу п. 2 ст. 181.1. ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

  В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 марта 2021 г. № 78-КГ20-57-К3, 2-771/2019 по аналогичному иску, сказано следующее: «<. >поскольку <. >членом партнерства не являлась и потому решения общих собраний членов партнерства не порождают для нее обязанностей».

  Если собственник домовладения не является членом гражданско-правового сообщества, то решения любых собраний, принятых таким сообществом, не порождают для него никаких обязанностей.

  10. Сумма неосновательного обогащения может быть взыскана исходя из фактически понесенных расходов

  В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 марта 2021 г. № 78-КГ20-57-К3, 2-771/2019 сказано следующее: «По смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации суд, производя расчет неосновательного обогащения, должен был исходить из фактически понесенных партнерством расходов, а не из размера членских взносов и платежей, утвержденных решениями общих собраний членов партнерства, поскольку <. >членом партнерства не являлась и потому решения общих собраний членов партнерства не порождают для нее обязанностей».

  В связи с тем, что собственник дома не является членом гражданско-правового сообщества, решение любых собраний не порождает для него обязанностей. Поэтому управляющая компания должна рассчитывать и доказывать размер неосновательного обогащения исходя «… из фактически понесенных партнерством расходов».

  11. Требуя оплату за содержание земельных участков общего пользования, которые в силу закона не могут принадлежать на праве собственности частным лицам, управляющие компании пытаются извлечь выгоду из своего недобросовестного поведения

  Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

  Пунктом 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

  Управляющая компания вопреки требованиям п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ оформила в собственность земельные участки общего пользования и извлекает из этого выгоду путем предоставления гражданам доступа на земельные участки общего пользования. Данный факт дает основание для отказа в иске на том основании, что управляющая компания пытается извлечь пользу из своего недобросовестного поведения, которое выражено в том, что она незаконно требует оплату за доступ к тому имуществу, которое получено в собственность незаконно, и доступ к которому каждый гражданин вправе иметь безвозмездно.

  Сосед без подъезда: почему вокруг коттеджных поселков возникают споры

  

  Коттеджные поселки по мере своего распространения всё чаще становятся предметом споров — в том числе из-за отсутствия в законах необходимых норм. В нормативных актах сегодня это понятие не закреплено, а смежные документы не всегда дают возможность разрешить спорную ситуацию. Это становится причиной конфликтов с жителями соседних населенных пунктов: пока одни перекрывают дороги, называя их частными, другие пытаются препятствия снести, чтобы пользоваться маршрутами, к которым привыкли. Часто эти «войны» приводят к печальным последствиям — так, в Нижнем Новгороде сгорел дом, потому что пожарные не смогли вовремя к нему подъехать из-за перекрытой дороги. Как решать «дорожные» и не только проблемы коттеджных поселков — в материале «Известий».

  В чем суть конфликта

  О непримиримой борьбе между коттеджными поселками в Советском районе Нижнего Новгорода рассказали местные СМИ. Конфликт достиг апогея, когда в одном из поселков сгорел дом, — пожарные, ехавшие на вызов, просто уперлись на пути в шлагбаум.

  

  Удачный номер: в России отрегулируют управление коттеджными поселками
  Как могут поменяться тарифы на их содержание

  Раньше одной из дорог Советского района пользовались жители всех местных СНТ, деревень и коттеджных поселков, но затем товарищество индивидуальных застройщиков (ТИЗ) «Новое Покровское» ее перекрыло — где-то поставили шлагбаумы, где-то появились бетонные блоки и траншеи. В итоге пожарные, ехавшие на возгорание в соседний населенный пункт, были вынуждены объезжать все эти препятствия и не успели спасти дом, утверждают собственники уничтоженного здания.

  Жители ТИЗа, в свою очередь, объясняют перекрытие дороги тем, что она находится в их бессрочном пользовании, а отремонтировали они ее за свой счет. Они утверждают, что согласовали это решение с районной администрацией, и ссылаются на вопросы безопасности — очень уж, мол, опасны для детей постоянно проезжающие через их коттеджный поселок машины, которые еще и асфальт изнашивают. При этом муниципальная дорога есть, просто она идет в объезд и ее не очень хорошо обслуживают, указывают в ТИЗе.

  

  Фото: МЧС РФ

  В итоге поселки всерьез конфликтуют и просят администрацию вмешаться. Жители ТИЗа надеются, что местные власти их правоту подтвердят, а соседи потребительского кооператива требуют вернуть им в пользование дорогу.

  

  Ни дач ни взять: дефицит загородных домов подстегнет цены на них до 20%
  Почему девелоперы пока не удовлетворяют высокий спрос на такое жилье

  В администрации Советского района Нижнего Новгорода «Известиям» сообщили, что обратились в прокуратуру с просьбой провести проверку по сложившейся ситуации и принять меры прокурорского реагирования. Там подчеркнули, что администрация Нижнего Новгорода «не принимала участие в строительстве проездов» на территории ТИЗ «Новое Покровское» — всё это было сделано жильцами коттеджного поселка за свой счет.

  

  Фото: РИА Новости/Илья Питалев

  — По имеющейся в администрации района информации, установка ограждающих элементов на территории ТИЗ «Новое Покровское» осуществлена на основании протоколов решений общих собраний, — пояснили в администрации. — Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании ТИЗ «Новое Покровское». На территории размещены информационные таблички о схемах проезда и работе шлагбаумов, также сведения о перекрытии публиковались в чатах мессенджеров. Более того, утверждается, что возле шлагбаума есть круглосуточная охрана и вызывные панели, чтобы все оперативные службы могли беспрепятственно проезжать. Медикам, которые обслуживают эти территории, переданы беспроводные RFID-метки для беспрепятственного проезда автомобилей дежурных врачей. В администрации подчеркивают, что доступ к жилым домам и земельным участкам, которые не входят в территорию ТИЗ, открыт по дорогам общего пользования.

  

  Экономия энергии: зачем превращать дачи в поселки
  Присоединить свои земли к населенным пунктам удастся не всем

  Как разрешаются споры

  Председатель общероссийской общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов замечает, что вокруг коттеджных поселков возникает много споров, так как законодательство здесь четко не отрегулировано. Вопросы с закрытыми проездами — одни из наиболее частых. — Дело в том, что, когда выделяется земля под коттеджный поселок или садоводческое товарищество, предварительно делается план, чтобы соблюсти все нормы, — сказал он «Известиям». — В частности, отмечается свободный, а то и дублированный проезд. Всё это должно быть нанесено на карту, и правила должны быть незыблемыми: никто не может приватизировать такие проезды в собственность либо требовать какую-то плату за проезд по ним. В бытность депутатом Госдумы я предлагал в законе установить, что при возникновении споров в этой ситуации ответственным за это назначаются чиновники. Не люди должны между собой судиться, а государственные органы разбираться. Но тогда законопроект отклонили.

  

  Фото: РИА Новости/Максим Богодвид

  Управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев поясняет, что из-за лакун в регулировании судебная практика в спорах о коттеджах и коттеджных поселках сегодня вынуждена тем или иным образом «прикручивать» близкие нормы, то есть использовать различные аналогии со схожими положениями закона. Из-за этого о единообразии судебной практики говорить не приходится. — При этом неопределенность регулирования таких коттеджных поселков больше бьет по их жителям, а не по соседям, — уверен адвокат. — Необходимо кардинально менять понятийный аппарат, чтобы законодатель, наконец, определился, чем является коттеджный поселок.

  

  Со своими комплексами: в России могут ввести отдельный закон для коттеджей и ЖК
  Документ затронет пользование парковками и детскими площадками

  Адвокат Наталья Тарасова пояснила «Известиям», что у жильцов коттеджных поселков есть право ограждать свою территорию, если это частная собственность, принадлежащая объединению этих жильцов. При этом обязательно должна оставаться возможность бесплатного и оперативного проезда для экстренных служб. Спорные вопросы решаются через суд. Адвокат, вице-президент КАСП «Ленинградский адвокат» Маргарита Абдрахимова отмечает, что сейчас при вынесении решений суды рассматривают вопрос о праве пользования дорогами и проездами, руководствуясь положениями о сервитуте, а также на основании тщательного анализа представленных доказательств, объяснений лиц, участвующих в деле. В частности, изучаются схемы установления сервитута на земельных участках.

  

  Фото: РИА Новости/Алексей Майшев

  — Только после этого суд может сделать вывод о необходимости установления права ограниченного пользования земельными участками ответчиков, которые не допускают к проезду людей, не являющихся членами ТИЗа, — сказала она «Известиям». — Также суд при вынесении решений исходит из интересов сторон. Учитываются, по ее словам, сложившийся долговременный порядок доступа к земельным участкам и то, какой способ доступа будет наименее обременительным. При этом даже при установлении сервитута собственник участка может требовать плату за пользование участком — то есть, в данном случае, за проезд.

  

  Вид на жительство: усилится ли тренд на строительство частных домов
  В Совфеде призвали развивать частное жилое строительство, а не возводить «человейники»

  — Проблема конфликта в Нижнем Новгороде возникла, по моему мнению, из-за отсутствия плана дорог, отсутствия спорной дороги на балансе у администрации района, — сказала Маргарита Абдрахимова. Как и другие коллеги, она считает, что правовое регулирование коттеджных поселков и смежных с ними земельных участков иной формы затруднительно до принятия нового закона.

  

  Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

  Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич отмечает, что в любом случае нельзя закрывать дорогу полностью, если это пожарный проезд или если это единственный способ добраться в другой коттеджный поселок или СНТ. — В этом случае жители соседнего поселка могут требовать устранения нарушений их прав на доступ к своим жилым домам в соответствии со статьей 304 ГК РФ и установления сервитута в соответствии со статьей 274 ГК РФ, — сказала она. — Правовые средства разрешения возникающих споров в законодательстве есть. Вопрос в том, готовы ли стороны конфликта делать выбор в пользу таких цивилизованных, законных способов.

  

  Сотковая связь: спрос на загородные дома и участки вырос до 30%
  Почему люди выбирают эти объекты как способ сохранить сбережения

  Как меняется законодательство

  Член Адвокатской палаты Москвы Александр Иноядов замечает, что нормативное определение коттеджных поселков в законодательстве сейчас отсутствует, — по факту это комплекс индивидуальных жилых домов на землях ИЖС, в ряде случаев они оформлены как СНТ, а иногда записаны и вовсе как другие организационно-правовые формы. Например, термин «товарищество индивидуальных застройщиков», появившись в 1988 году, уже в 1992-м был отменен, что, впрочем, не обязывает ликвидировать ТИЗы. Просто сейчас, по сути, это разновидность потребительского кооператива. Мария Славич замечает, что суть абсолютного большинства споров в коттеджных поселках сейчас сводится к одному: кто и в каком объеме должен оплачивать содержание общего имущества: дорог, сетей инженерно-технического обеспечения и прочего. — В декабре 2021 года этот вопрос дошел до Конституционного суда РФ, — сказала она «Известиям». — По итогам рассмотрения жалобы одной из жительниц подобного поселка, КС РФ предписал федеральному законодателю внести в действующее законодательство изменения, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

  

  Фото: ИЗВЕСТИЯ/Кристина Кормилицына

  Госдумой во исполнение предписания КС РФ был разработан законопроект о коттеджных поселках. В прошлом году его приняли в первом чтении, но затем дело застопорилось. Но и этот документ, по мнению Марии Славич, окончательно не решает поставленную КС задачу. Не могут полностью закрыть вопрос и уже принятые изменения в Гражданский кодекс, уверена юрист: в положениях новых статей ГК РФ порядок участия собственника недвижимости в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества определен лишь в самом общем виде.

  

  Кирпич на кирпич: россияне увлеклись «дачной амнистией»
  В 2021 году выросло число зарегистрированных объектов ИЖС

  Пока вопросы реформирования земельных отношений решаются крайне медленно из-за нехватки «реальных специалистов в этой сфере в управленческой структуре». На эффективность процесса влияет сегодня и тот факт, что вопросы земельных отношений разделены на семь ведомств, во многих случаях это позволяет просто перекладывать ответственность с одного министерства на другое, подытоживает эксперт.

  Земельный вопрос: кому должны принадлежать дороги и детские площадки в КП?

  

  Земельный вопрос в коттеджных поселках до сих пор способен изрядно испортить комфортную загородную жизнь. Кто должен владеть общим имуществом и как избежать произвола управляющей компании, волнует многих, кто планирует обосноваться в собственном доме. Проблемы возникают обычно на этапе функционирования коттеджного поселка и в процессе эксплуатации инженерных систем, дорог и прочих коммуникаций, которые не продаются вместе с участком. По существующей практике «земли общего пользования», к примеру, могут оставаться в собственности застройщика или передаваться (продаваться, сдаваться в аренду) всем домовладельцам. В первом случае домовладельцы могут столкнуться с завышенными ставками на пользование земли (или инженерных сетей), во втором — им придется управлять общей недвижимостью всем миром, что, как известно, непросто, особенно когда собственников не один десяток (а есть еще и нюансы, о которых — ниже). Зато девелопер полностью снимает с себя всю ответственность за дальнейшее функционирование поселка и инфраструктуры в нем. К сожалению, одного-единственного проверенного рецепта против земельной болезни не существует. Все зависит от ответственности и уровня профессионализма застройщика и управляющей компании, или инициативности домовладельцев, умеющих принимать совместные решения или хотя бы собираться большинством на собрания. И поскольку четких критериев ни ответственности, ни профессионализма нет, а инициативность — состояние необязательное, то нет-нет да и возникают на загородном рынке эксцессы, подрывающие доверие к нему. Не добавляет доверия и законодательная база (даже нет узаконенного понятия «коттеджный поселок», так что под этим «соусом» можно продать что угодно), которая настолько запутана и несовершенна, что разобраться в ней будущему домовладельцу в трезвом уме практически нереально. Свои здесь не ходят Проблем с «документооборотом» на загородном рынке предостаточно. Земля — актив сложный, не самый прозрачный, обремененный многочисленными запретами, законами, решениями старых властей и новых. На этой почве нечистые на руку компании или их владельцы умудряются по максимуму выжать из домовладельцев денежные соки даже после окончания реализации поселка. К счастью, ситуаций таких становится меньше — по крайней мере публичных конфликтов за городом практически незаметно. Но нет-нет да и встретишь комментарии озлобленных клиентов, недовольных то высокими тарифами, то некачественной работой управляющей компании, то невыполнением обещаний застройщика. Бывают и вообще эксклюзивные случаи. Так, Загород.ру некоторое время назад писал о ситуации с КП «Карельский бриз», в котором действовало два ДНП — «Карельский Бриз» и «Солодово». Первому принадлежали земли, по которым проходят внутрипоселковые дороги и места общего пользования, во второе принимали собственников, которые оплачивают создание инфраструктуры на земле, фактически принадлежащей другому юрлицу. На момент написания статьи никакого конфликта интересов не было, но домовладельцам есть о чем беспокоиться. Как поведет себя собственник «общей» земли, не захочет ли он хорошенько заработать на ней, ведь собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями, – предсказать невозможно. Дороги — это вообще больная тема не только в городе. Достаточно вспомнить скандал в ДНП «Солнечное», связанный с требованием собственника дороги выкупить ее. Жителей, кто отказался от этого предложения, просто перестали пускать на территорию поселка. Конфликт широко освещался в СМИ: здесь были и словесные баталии, и многочисленные суды, и поджог автомобиля, и мордобой, и даже желание дойти до Верховного суда… Разобраться, кто прав, а кто виноват в таких ситуациях, бывает непросто, особенно если конфликтующие стороны уверены в своей правоте на сто процентов и не готовы идти на компромисс. Комментарии из сети: Через полгода после покупки участка оказалось, что на собрании участников был утверждён сбор в 10 тысяч/месяц с участка за охрану + строительство забора + трансформатор и пр. То, что Вы там не участвовали — ваши половые трудности. Продал участок дешевле рыночной цены и перекрестился. В настоящий момент поборы выросли до 25 тысяч в месяц. У меня родители живут в коттеджном поселке под Питером. И там было собрание жильцов с главой поселка. Голосование было за введение платных услуг (замена кабеля, столбов). Все в хорошем состоянии и менять там нечего. И глава сказала: все кто не пришел — а их больше половины присутствующих — написали мне документ, что я за них голосую сама. Но документы показать отказалась. И сама проголосовала их голосами за ввод платежа на замену электрики (8000 в месяц). Против было намного меньше голосов. А в прошлый раз, когда один мужик отказался платить, она узнала, с какого он участка, и вокруг его дома демонтировали все столбы освещения. В 2014 году нам предложили выкупить земли еще раз. Сначала по льготному тарифу за 92,5 тысячи рублей, затем увеличили стоимость до 185 тысяч, а сейчас с нас хотят получить еще и с процентами. Это все создавалось нами — и дороги, и охрана. За наши же деньги нас не пускают. Егор Быков, генеральный директор управляющей компании «Гринлайн» (работает в коттеджных посёлках компании «ФАКТ.»): Как правило, долевая собственность равно анархия. Ответственность за принятие решений о создании инфраструктуры, коммуникаций на землях общего пользования, обеспечения их обслуживания и финансирования работ будет лежать на всех собственниках. Как гласит народная мудрость «Общее, значит ничьё». И это — суровая правда, если нет хотя бы одного инициативного жителя, готового взять на себя всё бремя ответственности и посвятить время организации работ и их контролю, поиску подрядчиков и другим вопросам. Допустим, что такой человек найдётся, но что делать, если в вашем посёлке 100, 200, 400 собственников, у каждого из которых есть доля в землях и имуществе общего пользования, есть право голоса и отличное мнение о решении той или иной ситуации? Здесь точно не обойтись без «руки закона», которой в идеале должна выступать профессиональная управляющая компания. Иначе, собственник, который живет рядом с центральной дорогой или приезжает только в летний сезон может сказать, что ему совсем не интересно платить за чистку проездов в посёлке, ведь он ими и не пользуется, хоть часть доли принадлежит ему. Конечно, долевая собственность в землях и имуществе общего пользования, рискованна не только для собственника участка, но и для застройщика. Ведь если посёлок большой, продаваться он будет не один год. За это время дороги, коммуникации, инфраструктура, созданные застройщиком, могут претерпеть износ, который скажется и на продажах, а соответственно, и на затратах долевых собственников по их реанимации. Создание большого количества долей затягивает и блокирует решения важных для жизни коттеджного посёлка и его обитателей вопросов. Когда общие территории и имущество в собственности застройщика и переданы на обслуживание профессионалам, то решением любых проблем можно управлять. И все эти решения, часто требующие глубоких знаний и опыта, принимает один «рулевой», которому вы ежемесячно платите за бесперебойное функционирование и исправную работу всего, что есть в посёлке. В таком случае, каждый собственник в одинаковых условиях со всеми, а устраивают они вас или нет, можно понять ещё до покупки надела. В современном и комфортном коттеджном посёлке, в век «жизни на высоких скоростях», централизованное профессиональное управление территорией – это оптимальный вариант, позволяющий иметь уверенность в завтрашнем дне и свободное время для близких. Александра Давыдова, архитектор семейной компании «ОД-Фамилия»: Чаще всего девелопер оставляет за собой места общего пользования, назначение которых еще не определено — будет там парк, детская площадка или административные здания. В любой момент он может организовать там то, что будет украшать поселок, делать его комфортнее, и, разумеется, поможет в дальнейших продажах. Если же земля передана в долевую собственность жителям, то, скорее всего, ни один проект не удастся реализовать, собственники не договорятся. Мне известен случай, когда в поселке решали строить детскую площадку, согласны были все жители, кроме одного — рядом с которым эта площадка запланирована. Ему не нравился шум. В результате все дети поселка остались без площадки. Ольга Райчук, директор инвестиционных проектов Jensen Group: По стандартам нашей компании, мы не оставляем за собой участки в поселке после завершения строительства. Все передаем на баланс ДНП. Такая позиция вызывает больше доверия к девелоперу и исключает развитие напряженных отношений между клиентами и застройщиками.

  Похожие публикации:

  1. 1 что такое производное произведение
  2. Какая информация должна обязательно быть вывешена для всеобщего обозрения
  3. Какая статья за пересылку сообщений
  4. Почему нельзя вернуть электронные часы