Как узнать имя владельца недвижимости: новые правила
С 1 марта 2023 года вступили в силу новые нормы получения персональных данных о собственниках недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). О нововведениях рассказывает Ольга Волкова, основатель образовательного проекта «Академия ЖКХ», лидер международного юридического сообщества «Правовая Беседа» в Москве, член экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1».
Выписка из ЕГРН сегодня — это единственный способ подтвердить право на собственность и узнать сведения о недвижимости. Она понадобится вам, чтобы проверить недвижимость перед покупкой, доказать свою правоту в имущественных спорах, получить кредит под залог недвижимости, оформить наследство или договор дарения.
Значение выписки из ЕГРН с 2023 года для сделок с недвижимостью сильно возрастет. В силу вступают нормы, которые усложнят получение этого документа.
Статья 36 3, которая появилась в Законе «О государственной регистрации недвижимости» 1 марта 2023 года, засекречивает личные данные ЕГРН. Теперь покупатели не смогут просто так проверить владельцев квартиры или ее историю. Это снизит прозрачность сделок купли-продажи, но Росреестр обещает добавить QR-коды на выписки, чтобы проверять их подлинность.
Чтобы выписка ЕГРН продолжала предоставляться с персональными данными, владелец недвижимости или его представитель по доверенности должны подать в Росреестр заявление. В нем указать, что владелец объекта разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе: фамилию, имя, отчество и дату рождения.
Вид выписки ЕГРН для третьих лиц будет зависеть от того, кто владеет объектом. Если недвижимость принадлежит обычному человеку, то в поле «Правообладатель» просто укажут «Физическое лицо». Других сведений не будет.
Если недвижимость принадлежит государству, то в выписке будет указано название органа власти или местного самоуправления.
В ЕГРН по принадлежащей организации недвижимости укажут полное наименование юридического лица, ИНН и ОГРН.
В выписке появится новая строка: «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица». Здесь будет отображена информация, разрешал собственник указывать свое имя в выписке или нет.
Персональные данные собственника в ЕГРН продолжат отображаться, если выписку заказал:
- сам собственник и совладельцы, если объект в долевой собственности;
- муж или жена собственника;
- владелец смежного земельного участка;
- владелец дома, который стоит на чужом участке, или владелец участка, на котором стоит чужой дом;
- арендатор объекта;
- наследники после смерти владельца;
- арбитражный управляющий, если собственник проходит процедуру банкротства;
- человек или организация, у которого этот объект в залоге;
- нотариус, к которому обратился покупатель недвижимости;
- кадастровый инженер;
- представители государственных органов, например суда.
Когда персональные данные закроют, останется несколько обходных путей:
- попросить продавца заказать выписку из ЕГРН;
- попросить продавца открыть данные;
- обратиться к нотариусу.
Выписки из ЕГРН и ранее подразделялись на два основных типа:
- предоставляемые по запросу любого заинтересованного лица;
- доступные только ограниченному кругу лиц (собственникам или их законным представителям, правоохранительным органам, судам, судебным приставам, нотариусам, органам власти). Уровень доступа зависит от того, какие сведения содержатся в документе.
К общедоступным (открытым) сведениям относятся данные о характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него и о переходе прав на объект.
К сведениям ограниченного (закрытого) доступа относятся: сведения о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимости; сведения о содержании правоустанавливающего документа; сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным; информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.
Ограничен доступ и к получению копий документов, на основании которых в ЕГРН были внесены сведения об объекте недвижимости (таких, например, как копия межевого или технического плана).
Из общего правила есть исключения. Поэтому существует и ранее существовал перечень сведений с ограниченным доступом. То есть получить их может только лицо, наделенное определенными полномочиями. При необходимости ознакомиться с полным списком можно в ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.
В жизни каждого человека рано или поздно может возникнуть необходимость получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Принятый закон затрагивает не только профессиональных участников рынка недвижимости, но и простых граждан (продавцов, покупателей, арендаторов и арендодателей).
По убеждению законотворцев новый закон защищает владельцев недвижимости от мошенников. Если «черные риэлторы» не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с имуществом.
Однако изменения ограничат покупателей «вторички» в возможностях проверить недвижимость перед сделкой. Запрос информации из ЕГРН – первое, с чего начинается проверка юридической чистоты квартиры перед проведением сделки. Чтобы покупатель и дальше мог убедиться, что продавец действительно является владельцем квартиры и имеет право ей распоряжаться, выставляя квартиру на продажу, собственнику одновременно с этим в дальнейшем придется подавать заявление в Росреестр, чтобы сведения из ЕГРН открыли для покупателей.
Можно также попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН. Однако тогда просить его об этом придется несколько раз. Или же покупателю нужно будет обратиться за выпиской к нотариусу. Но тогда ему придется подтвердить, что у него есть основания для того, чтобы запрашивать эту информацию, например, предоставив предварительный договор купли-продажи. В этой связи более прозрачными будут выглядеть сделки, заключаемые с застройщиками по 214-ФЗ, так как данные о застройщике публикуются в открытом доступе и не требуется получение выписок из ЕГРН.
Закон также создаст препятствие для проведения общих собраний собственников МКД, взыскания задолженности и обжалования решений ОСС в суде. Также это не позволит делать проверку расчета кворума, ведь у инициаторов будут неполные, непроверенные данные по праву собственности на помещения в МКД. Создаются препятствия для ведения реестра собственников управляющими компаниями, поскольку обязанность ведения реестра остается, а каким образом актуализировать данные – не совсем понятно.
Как узнать собственника квартиры по адресу
Чтобы узнать, кто является правообладателем квартиры, нужно подать запрос в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН хранятся все сведения о недвижимом имуществе, начиная с 1998 года. Более ранние данные можно найти в БТИ, но они выдаются только правообладателям.
Как узнать собственника квартиры по адресу
Получить сведения о собственнике квартиры из ЕГРН может любое заинтересованное лицо (ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Запрос в реестр подается одним из следующих способов:
- лично в отделении органа регистрации или МФЦ;
- в бумажной форме по почте;
- онлайн на портале www.rosreestr.ru или на Госуслугах;
- с помощью онлайн-сервиса.
Поиск сведений осуществляется как по адресу, так и по кадастровому номеру квартиры.
Если вы хотите проверить, какая информация о квартире находится в открытом доступе, вы можете воспользоваться онлайн-сервисом проверки недвижимости Росреестра. Для этого:
- Введите адрес в поисковую строку;
- Выберите нужный объект и перейдите на его страницу.
Вы увидите общую информацию о квартире: полный адрес, кадастровый номер, стоимость, этаж, площадь, дату постановки на учет и форму собственности, а также количество собственников. Чтобы узнать имя владельца, закажите выписку из ЕГРН.
Росреестр выдает различные виды выписок в зависимости от доступности предоставляемой информации. Общедоступные сведения о недвижимости содержатся в выписке об основных характеристиках. Помимо ФИО владельца квартиры такой документ содержит информацию о наличии ограничений, обременений или правопритязаний. За получение документа нужно заплатить госпошлину.
Важно: Подробные сведения о владельцах выдаются только лицам из списка в ч. 13, 14 ст. 62 № 218-ФЗ.
Как узнать собственника квартиры по кадастровому номеру
Если найти объект в реестре по адресу не удалось, вы можете узнать владельца квартиры по кадастровому номеру. Сделать это также можно в отделении Росреестра, МФЦ, отправив запрос по почте или через интернет.
Чтобы заказать информацию о квартире из ЕГРН онлайн, просто укажите ее кадастровый номер на портале Росреестра, Госуслугах или в специальном онлайн-сервисе, например, в Контур.Панораме. В электронном виде запрос заверяется КЭП.
После подачи заявления потребуется оплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от выбранной вами формы получения документа — бумажной или цифровой.
Нотариусам, судебному приставу и еще некоторым должностным лицам разрешено запрашивать информацию в ЕГРН бесплатно (п. 2 ст. 63 ФЗ № 218).
Таким образом, вы можете узнать собственника квартиры самостоятельно или при оформлении сделки у нотариуса.
Вы можете заказать отчет об объекте недвижимости используя продукты Контура. Отчет формируется на основании актуальных сведений из ЕГРН.
Для физических лиц — получите отчет в среднем за 1 день с помощью Контур.Панорамы.
Для юридических лиц — заказывайте отчеты в любом объеме, а также регистрируйте сделки с недвижимостью онлайн в сервисе Контур.Реестро.
Доступ к ЕГРН закрыли: как теперь проверить недвижимость простым россиянам
С марта 2023 года россиянам стало сложнее проверять недвижимость перед сделкой. Причина в том, что власти засекретили персональные данные в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Именно там можно было узнать о возможных проблемах с жильём. Как теперь обезопасить себя при покупке или аренде недвижимости, «Секрет» узнал у экспертов.
Что случилось?
С марта Росреестр закрыл сведения о том, кому принадлежит тот или иной объект недвижимости. Ранее эти данные были открытыми, и любой человек перед сделкой — будь то аренда или купля-продажа — мог проверить интересующее его жильё. Часто выписки из Росреестра заказывали самостоятельные покупатели или специалисты по недвижимости, которые сопровождали такие сделки. А ещё и представители СМИ, «чтобы подготовить статьи о жилье звёзд, бизнесменов и политиков, а также определить местонахождение недвижимости и размеры земельных участков», добавила руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева. Данными владельцев часто пользовались и мошенники, которые подделывали документы при продаже жилья. Однако истинная причина закрытия Росреестра вовсе не в этом. В пояснительной записке к законопроекту, которым и ограничили доступ к данным, законодатели выражают обеспокоенность той лёгкостью, с которой можно получить информацию о военнослужащих и правоохранителях. Это, по мнению авторов инициативы, «напрямую угрожает жизни и личной безопасности самих военнослужащих и правоохранителей, а также их родных».
Какие риски у засекречивания Росреестра?
С марта Росреестр продолжил выдавать всем желающим выписки об адресе объекта и его характеристиках, но уже без данных о владельцах. Теперь информирование покупателя или арендатора — право самого собственника жилья. Эксперты видят в этом огромное поле для злоупотреблений. «Главный риск — что человеку предоставят устаревшую или поддельную выписку из ЕГРН. Проверить документ невозможно — ведь теперь нельзя самостоятельно получить полную информацию из реестра. Не исключена и активизация в сфере незаконного рынок серых продаж сведений из ЕГРН», — подчёркивает Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Бремя информирования о недвижимости переложили на её собственника, и, вероятнее всего, именно он будет нести ответственность за предоставление выписки, не соответствующей действительности, добавляет Оржония. Защитить свои права в таком случае можно будет только через суд. Засекречивание однозначно повлияет на защиту прав и интересов граждан при подаче определённого рода исков, предупреждает Мушех Геворкян, управляющий партнёр адвокатского бюро «Геворкян и Партнеры». «Теперь будет непонятно, к кому подавать иск и кто настоящий сосед твоего участка или по лестничной клетке — это все значительно усложнит подготовку к иску», — говорит Геворкян. Также проблемы появятся и у классифайдов по недвижимости (так называют сайты с объявлениями от частных лиц, агентств и застройщиков, такие как «Яндекс Недвижимость», «Циан» и так далее), добавляет Мария Румянцева. «Ранее они гарантировали чистоту базы объектов, проверяя параметры в Росреестре и сверяя там же данные собственника. Теперь же такая проверка станет невозможной и это может привести к увеличению количества фейковых объявлений на порталах, посвящённых аренде и продаже квартир», — предупреждает Румянцева.
Как получить выписку ЕГРН по новым правилам?
- законный представитель (родитель, опекун);
- представитель по доверенности, супруг (супруга);
- наследники;
- сособственники;
- залогодержатели;
- арендаторы или наниматели (при наличии записи о госрегистрации договора);
- кадастровые инженеры при проведении кадастровых работ;
- суды, правоохранительные и иные органы, государственные и муниципальные учреждения;
- нотариусы и арбитражные управляющие.
У остальных остаётся всего три варианта, делится гендиректор компании «Шмидт и Шмидт» Андрей Шмидт:
Получить выписку на объект недвижимости от собственника. Документ собственник может получить электронно через «Госуслуги» или лично, обратившись в МФЦ. Документы заверяются ЭЦП (либо печатью), но в любом случае есть риск манипуляций.
Получить нотариальную доверенность от собственника и обратиться за выпиской самостоятельно. Для этого придётся лично обратиться в МФЦ. Практика пока по этому вопросу крайне ограниченна, но это должно работать, советует Шмидт.
Попросить собственника подать заявление на раскрытие данных в ЕГРН, в этом случае информация станет публично доступной. «Разумеется, если у собственника есть сложности с оформлением доверенности или подачей заявления на раскрытие данных или подготовкой предварительного договора, то это повод насторожиться», — резюмирует Шмидт.
Во время сделки нужно обговорить расходы на оплату получения выписки (а её нужно получать как минимум дважды — при проверке недвижимости и непосредственно перед самой сделкой, чтобы обезопасить себя от неожиданных неприятностей), и того, кто будет оплачивать эти расходы, советует Румянцева.
Почему нововведение на руку нотариусам и риелторам?
Главная рекомендация при сделках с недвижимостью — не жадничать и обратиться к нотариусу за её нотариальным удостоверением, говорит Антон Гришко, управляющий партнёр адвокатского бюро «Гестион».
«Преимущества тут как минимум два. Первое: нотариус несёт ответственность за чистоту сделок. Второе: у нотариусов сохраняется доступ к данным ЕГРН. Выписку из ЕГРН для проверки можно заказывать также через нотариуса, что несколько сглаживает ситуацию», — говорит Гришко.
Пока рынок ещё не приспособился к нововведениям. Скорее всего, его адаптация обернётся «увеличением количества нотариальных сделок, поскольку выписки по запросу нотариусов предоставляются с полным содержанием», — прогнозирует Михаил Паюшин, управляющий партнёр юридической компании Freeviser.
Зона ответственности за сделку в таком случае сместится от рилтора к нотариусу, что сыграет только на руку специалистам по недвижимости. А ещё обеспечит нотариусов потоком заинтересованных клиентов — и их денег.
Данные о собственниках недвижимости стали недоступны для третьих лиц
С 1 марта 2023 года в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) стали недоступны персональные данные о собственниках недвижимости (фамилия, имя, отчество и дата рождения), если выписку заказывали третьи лица. До 1 марта сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми для всех. Согласно закону, данные из ЕГРН теперь доступны только с согласия собственников объектов. Личные данные владельца жилья покажут только ему самому, его супруге или супругу, а также некоторым сотрудникам госорганов и нотариусам. По новым правилам в ЕГРН закрыты сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. Для того чтобы персональные данные были раскрыты, собственник должен подать в Росреестр заявление, в котором разрешит их предоставлять третьим лицам. В этом случае имя владельца будет фигурировать в выписке из ЕГРН.
Осталось несколько способов узнать имя собственника квартиры, дома или участка. Можно попросить владельца самому заказать выписку из ЕГРН. Достоверность выписки из ЕГРН можно будет проверить и с помощью специального QR-кода на сайте Росреестра. Информацию о собственнике может также запросить нотариус. Как узнать данные о собственнике недвижимости после 1 марта 2023 года — читайте в инструкции
«Как узнать имя собственника недвижимости после закрытия данных ЕГРН»
- Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Инструкция
- Госдума засекретила данные ЕГРН. Что это значит
- Наследство, обременение, ограничение: виды и отличия выписок из ЕГРН
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»