Как выбрать участок для строительства дома

Как выбрать участок для строительства: 10 простых правил

Не важно, в планах ли у вас большой двухэтажный дом или небольшой одноуровневый, земельный участок играет одну из самых значимых ролей в процессе реализации. Он определяет ваш будущий комфорт и благополучие жизни в целом. Некоторые нюансы могут стоить вам денег, а некоторые, наоборот, сохранить их.

Узнайте в нашей статье, пошагово как выбрать участок и как не допустить ошибок на этапе покупки земли.

СОДЕРЖАНИЕ

Целевое предназначение: дачный или жилой дом

Каждый земельный надел имеет свой правовой документ, в котором прописано его допустимое целевое использование. Наиболее “удачным” видом согласно Градостроительного кодекса России считается «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).

Данный вид участка позволяет вести строительство жилых домов, в дальнейшем оформить прописку без проблем. Назначение участка «Дачное строительство», «Дачное хозяйство» или «Личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) в некоторых случаях не позволяет вести строительство индивидуального жилого дома.

Индивидуальный жилой дом может быть построен на садовом (дачном) участке, но, как правило, решение о признании такого дома жилым принимает местная администрация. Большую роль тут отыгрывает человеческий фактор, иногда комиссия принимает решение не в пользу застройщика.

Построить жилой дом на земельном участке ЛПХ возможно только в том случае, если участок расположен в пределах населенного пункта. В таком случае возможно также получение права собственности и прописки в нем.

Существует два типа земельных участков ЛПХ — приусадебный (расположенный в пределах населенного пункта) и полевой (расположенный за его пределами). Приусадебный участок может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилых домов, производственных, бытовых и иных зданий и строений. В свою очередь, на полевом участке разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Поэтому мы рекомендуем приобретать садовый или ЛПХ участок для строительства ИЖС, только предварительно получив юридическую консультацию.

Характеристики грунтов на участке

Фундамент дома должен быть выполнен исходя из характеристик грунтов на вашем участке, это аксиома. Обычно при выборе участка об этом не думают, но строительство может стать дороже на 30% при покупке земли с плохими грунтами.

Во-первых, это глубина залегания грунтовых вод. Если пласты грунтовых вод расположены выше 2 метров, то необходимо проводить осушение грунта. Как вариант, также можно осуществить посадку дома выше поверхности земли, что требует больших затрат на фундамент.

Во-вторых, несущая способность грунта. Чем выше показатель, тем лучше. К примеру, на участке с несущей способностью грунта от 10т/м2 на глубине 1 м можно залить даже мелко-заглубленный ленточный фундамент (самый бюджетный из фундаментов).

Конечно, точные характеристики грунтов можно получить только после геологических исследований. Поэтому на этапе выбора участка ориентируйтесь на следующие показатели:

• заболоченность окружающей местности;
• близость водоемов к участку;
• тип фундамента на соседних участках, их глубина.

Идеальными грунтами для строительства считаются песчаные, но они довольно редкие. Глинистые грунты также неплохи для строительства, но устройство септика будет не бюджетным. Плодородные грунты хороши для садоводства, но для реализации фундамента потребуются дополнительные земляные работы. Поэтому лучшим вариантом считается плодородный слой глубиной не более 60 см.

Идеальная форма и уклон надела

Чем больше форма участка напоминает квадрат, чем лучше. Ведь так, у вас будет меньше ограничений при выборе проекта. Дом для узкого участка подобрать будет сложнее, как и в целом осуществить ландшафтный дизайн.

Выбирайте участок с минимальным уклоном, визуально ровный. Ведь большой уклон потребует дополнительных дорогостоящих земляных работ при строительстве не только дома, но и устройстве террасы, парко места, детской площадки и т.д. Идеально, если уклон земли на участке не превышает 10% с южной стороны.

Ориентация по сторонам света для энергоэффективного дома

Удачная посадка дома на участок важный фактор, который может определить не только комфорт эксплуатации дома, но и насколько дом будет теплым в будущем. Идеальный вариант, когда вход на участок и в дом смотрят на север. В таком случае, жилая зона дома будет ориентирована на юг (где солнце присутствует большую часть дня), а технические и вспомогательные помещения на север.

Участок с фундаментом или без: что лучше

Мы не рекомендуем приобретать участок с готовым фундаментом или другими сооружениями. Их демонтаж скорее всего перекроет ту разницу в цене, которую вы сэкономите при покупке земли.

Если готовая планировка участка 12 соток, к примеру, уже с фундаментом, возводить дом на нем можно при следующих условиях:

1. К фундаменту прилагается проект.
2. Фундамент был устроен по проекту и всем правилам застройки.

Иначе, никто не может предположить, как будет вести себя фундамент под новым домом.

Наличие дорог и подъезда к дому

К частному дому должен быть обязательно удобный проезд автомобилем в любое время года. Если дорога не проездная, прокладывать новую придётся, скорее всего, вам за ваш счет.

Удобно, если участок близко расположен к остановке общественного транспорта. Но обычно такой надел стоит дороже.

Инфраструктура вокруг: осматриваем поселок

Уточните, есть ли магазины, школы, садик и, хотя бы, небольшой больничный пункт. Осмотрите местность самостоятельно, чтобы оценить, будет ли вашим детям безопасно и удобно ходить в школу, а вам за покупками.

Обеспеченность инженерными коммуникациями

Возможность отложить прокладку коммуникаций на время может казаться привлекательным вариантом для экономии средств в начале строительства. Однако, это может привести к значительным трудностям и дополнительным затратам в будущем. В будущем может потребоваться проведение более сложных работ для их установки. В результате могут пострадать не только несущие элементы здания, но и внутренняя отделка помещений, например, стены и потолки.

Кроме того, услуги высококвалифицированных специалистов для установки коммуникаций после строительства могут быть значительно дороже, чем если бы они были установлены во время возведения здания. Причины — сложность работ и необходимость использования специализированного оборудования.

Если возможно, лучше установить все необходимые коммуникации во время строительства, даже если это потребует дополнительных затрат. Это поможет избежать проблем и дополнительных расходов в будущем, а также обеспечить комфортное и безопасное проживание в новом доме.

Если на вашем участке или на соседнем уже есть необходимые инженерные коммуникации, вам удастся сэкономить на подключении к ним.

Оптимально, если сети расположены от дома:

1. Газораспределительный пункт – 100 м
2. Опора сети электроснабжения – 300 м
3. Водопровод – 200 м

Если газораспределительный пункт находится дальше границ участка, подвести к ним трубы могут государственные службы бесплатно в рамках услуги догазификации.

За организацию подведения газа от границ участка к дому по-прежнему платит сам потребитель. Это включает в себя выполнение газового проекта и его согласование, установку труб на участке, установку оборудования внутри дома (например, котла, плит), прокладку отопительных труб, установку счетчика газа и другие работы. Эксперты оценивают, что расходы на эти работы могут составлять от 200 до 300 тысяч рублей. Итоговая стоимость зависит от объема строительных работ, длины газопровода на участке, способа его прокладки и выбранного газового оборудования — отечественного или импортного.

Экологическая обстановка

Выбираете ли вы участок под строительство, или приняли решение купить готовый дачный домик, уточните экологическую обстановку в вашей местности. Есть ли поблизости промышленные производства, передающие радиосигналы станции, свалка, высоковольтные линии и другие, неблагоприятные для проживания факторы. Чистота радиационного фона также важна.

Окружающая среда: несколько нюансов для вашего комфорта

Не рекомендуем приобретать участок в зимнее снежное время. Из-за снега можно не увидеть старый фундамент; пни, которые нужно будет демонтировать с техникой; перепад высот на участке; растения, которые указывают на близость грунтовых вод (камыш).

Многим кажется хорошей идеей строить дом у подножия склона, на опушке леса, на берегу реки или озера. Это может быть большой коттедж с просторным двором или скромный дом на узком участке. Но помните, что если участок находится близко водоемов, значит на самом участке грунтовые воды близко к поверхности земли. Участок на склоне или близко к лесу — это сырость и затенение дома в будущем. Возле леса и водоемов обычно водятся комары, лягушки, кроты и ужи.

Если ваш участок около водоема за менее 500 метров, учитывайте, что вы будете слышать все пляжные детские забавы будто они у вас во дворе, поскольку вода хорошо распространяет звук на длинные дистанции.

Собрались ли вы строить маленькие домики или реализовывать проекты больших домов, наши рекомендации будут полезны вам в любом случае. Участок, который соответствует всем вышеперечисленным требованиям, может стоить дорого. Если это не то, что вы ищете, рассматривайте компромиссные варианты, взвешивайте все за и против, поскольку во всеми недостатками участка так или иначе, придётся разделаться или смириться в будущем.

Подписывайтесь на наш ютуб канал. Мы регулярно постим новые видео-визуализации, на канале уже более 400 видео-осмотров проектов Z500.

Что нового вы узнали из нашего материала? Напишите в комментарии внизу, какие участки вам уже доводилось видеть и на какой бы вы никогда не согласились?

ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ:

Какая земля наиболее подходить для строительства дома?

Самые идеальные грунты — песчаные, но они встречаются довольно редко. Компромиссным вариантом могут стать глинистые грунты либо земля с плодородным слоем не более 60 м в глубину.

Какой максимальный уклон земельного участка допустим под строительство?

Наиболее удачным вариантом считается участок с уклоном не более 10 градусов. В остальных случаях проектирование и строительство должны быть индивидуальными под земельный надел.

Какая ориентация участка наиболее удачная для энергоэффективного дома?

Мы рекомендуем размещение фронтальной части дома на север, тогда большинство спальных и жилых комнат будут ориентированы на юг, что позволит экономить на обогреве зимой.

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
И УЗНАВАЙТЕ НОВОСТИ ПЕРВЫМИ

9 советов, как выбрать участок под строительство дома

От правильного выбора земельного участка будет зависеть не только качество жизни, но и то, сколько времени и средств будет потрачено на исправление недостатков, которые могут быть найдены вскоре после покупки. Эксперты рынка недвижимости и юристы дали девять советов, как выбрать хороший участок под строительство дома.

1. Уточните, для чего можно использовать землю

При покупке участка под строительство самое важное, на что необходимо обратить внимание, — это вид разрешенного использования земли. Застройка возможна на тех участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) или садоводства. «Если установлен другой вид разрешенного использования, то следует иметь в виду, что изменение вида разрешенного использования участка возможно, если это предусмотрено Правилами землепользования и застройки», — рассказал юрист Amulex.ru Андрей Еремин. Также следует обратить внимание на категорию земли. К примеру, раньше было запрещено строительство на землях сельхозугодий. «Однако теперь на них могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение жилых домов. При этом назначение земли после выделения доли в садовом некоммерческом товариществе, образованном на сельхозугодьях, все-таки придется поменять. Также покупателю стоит учесть, что если он планирует строить дом для постоянного проживания, лучше отказаться от покупки участков в СНТ, ведь там могут возникнуть сложности с регистрацией», — рассказал юрист адвокатского бюро «Сфера защиты» Андрей Лямзин. Согласно действующему законодательству, запрещается строительство жилых домов на землях лесного фонда, отметил юрист. По его словам, если покупатель по ошибке приобретет там участок и построит дом, то его могут снести в судебном порядке. «Поэтому при выборе участка необходимо, чтобы собственник предоставил покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где будет указана категория земли и вид его разрешенного использования. До конца этого года потенциальный приобретатель может также запросить выписку из ЕГРН самостоятельно», — уточнил Лямзин.

Согласно действующему законодательству, запрещается строительство жилых домов на землях лесного фонда (Фото: ronstik\shutterstock)

• Тарифы и запреты: в чем опасность покупки дач и участков СНТ
• Какие категории земли бывают и что на них можно строить

2. Проверьте наличие ограничений и обременений

Необходимо выяснить, наложены ли какие-либо обременения на земельный участок, который вам понравился. Основные обременения и ограничения прав на землю — аренда, ипотека, арест и сервитут.

Сегодня проверить наличие подобных ограничений и обременений можно любому заинтересованному лицу, в том числе самому покупателю или его риелтору, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости, уточнил юрист из «Сферы защиты». По его словам, получить информацию из ЕГРН пока возможно двумя способами — через сайт «Госуслуги» и непосредственно обратившись в МФЦ.

Однако с 1 марта 2023 года Росреестр перестанет публиковать сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если ее заказывали третьи лица.

«Выписка является одним из важнейших документов, ведь наличие обременений может стать препятствием для приобретения участка, ограничением в его использовании и создать серьезные проблемы при последующей перепродаже», — отметил Лямзин.

Помимо тщательной проверки выписки ЕГРН, при заключении сделки следует дополнительно указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или ограничений, советует адвокат Юлия Кремер. Таким образом, по ее словам, вы привлечете внимание продавца к проблеме и в случае нарушения можно будет требовать возмещения убытков.

Получить информацию из ЕГРН пока возможно двумя способами — через сайт «Госуслуги» и непосредственно обратившись в МФЦ. (Фото: fizkes\shutterstock)

Читайте также:

• Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Инструкция
• 5 фактов, о которых нужно знать, если вы решили купить дачу

3. Продумайте, для чего строите дом, чтобы выбрать расположение

Важно решить, для чего вы выбираете участок и какой у вас будет дом — для постоянного проживания круглый год или для временного пребывания на даче. «Если выбираете место для постоянного проживания, то первое, на что необходимо обратить внимание, это удаленность от большого населенного пункта или Москвы. Рекомендуется переезжать не далее 15–30 км от МКАД, если вы работаете в столице и часто там находитесь. Также крупный населенный пункт должен быть в пределах 3–7 км от места жительства, чтобы пользоваться всей инфраструктурой: магазины, аптеки, больницы, школы и т. д.», — отметил генеральный директор компании «Новая Земля» Игорь Капустин.

«Если вы приобретаете земельный участок для дачи, удаленность вы выбираете по своему усмотрению — от 30 км и далее от Москвы, в зависимости от транспортной доступности, рекомендуемое время в пути до дачи не более часа при условии пробок», — считает Капутстин. По его словам, для загородного отдыха желательно, чтобы поблизости находились крупные водоемы для купания в летний период», — резюмировал эксперт.

Рекомендуется переезжать не далее 15–30 км от МКАД, если вы работаете в столице (Фото: Kailylan\shutterstock)

4. Определите свой бюджет

Стоит заранее рассчитать, хватит ли вам средств на покупку земли. Средняя стоимость земельных участков под строительство в Подмосковье в начале июля 2022 года, по данным сервиса объявлений ЦИАН, составляет 4,4 млн руб. За год она увеличилась на 19% (с 3,7 млн руб.).

«Традиционно самые дорогие участки — по Рублево-Успенскому направлению (19,7 млн руб.), за ним следуют Киевское (10,4 млн руб.) и Калужское (9,8 млн руб.). Наиболее доступные направления расположены в менее престижном восточном секторе области: Егорьевское (2,4 млн руб.), Рязанское (2,5 млн руб.), Горьковское (2,7 млн руб.) и Щелковское (3 млн руб.)», — рассказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Как правильно выбрать участок под ИЖС?

От правильного выбора земельного участка для строительства дома будет зависеть качество жизни и количество потраченного времени, нервов и денег на исправление обнаруженных после покупки земли проблем (если их вообще можно исправить). По каким же критериям выбирать земельный участок?

На что обратить внимание при выборе участка

Инфраструктура

Выбор земельного участка для строительства начинается с населенного пункта, в котором он будет находится. Окружающая инфраструктура также определяет качество жизни за городом. Перед тем, как покупать участок узнайте:

• какую школу/детский сад сможет посещать ваш ребенок;
• есть ли кружки или спортивные секции;
• наличие магазинов;
• как далеко находится ближайшая больница/медпункт;
• какое население преобладает;
• и т.д.

Расстояние до города

Пожалуй, один из важнейших критериев правильного выбора участка под ИЖС выступает расстояние до центра города. Все зависит от образа вашей жизни: как часто вам необходимо ездить в город, удаленная ли у вас работа и т.д. Думаем, тут все ясно, и каждый выбирает максимальную удаленность участка от города сам.

Проверьте по каким дорогам можно доехать до города — какие они по качеству и плотности трафика (есть ли пробки). Не всегда самая близкая до города дорога оказывается самой быстрой.

Расположение участка

Перечисленное выше скорее относится к выбору населенного пункта и района, где будет находится участок. Рассмотрим, как правильно выбрать земельный участок под ИЖС с учетом его расположения. Что тут важно учесть:

• не соседствует ли участок со свалкой, кладбищем, ж/д путями, гаражами или прочими неприятными сюрпризами;
• насколько удален участок от соседних домов. Расстояние от границы участка до соседнего дома должно составлять минимум 3 метра;
• близость к остановочному пункту — есть ли рядом остановка? Даже если у вас есть машина, рано или поздно потребность в общественном транспорте может возникнуть;
• сколько смежных границ участка с другими участками;
• не находятся ли на участке или непосредственной близости линии электропередач;
• как близко находится ближайший продовольственный магазин.

От расположения участка зависит не только качество жизни на нем, но и его стоимость в дальнейшем. Оцените перспективу развития выбранного района.

Размер участка

Выбирайте земельный участок соразмерно вашим потребностям. На первый взгляд, кажется, что чем больше — тем лучше, но это не всегда так.

Большой участок

Маленький участок

• Большие возможности: можно разместить на участке дом, баню, сад, летнюю веранду, а может даже и бассейн

• Придется тщательно планировать участок, чтобы разместить на нем все необходимое

• Хорошая инвестиция — можно продать часть земли, если в этом будет острая необходимость.

• Небольшой участок легче продать

• За участок больших размеров придется платить и больше налогов.

• Налог выйдет меньше

• Не стоит забывать, что чем больше участок, тем больше и работы по уходу за ним. Даже если вы не планируете заниматься огородом, без должного ухода участок будет зарастать и приобретать неприглядный вид.

• Легче ухаживать и облагораживать участок.

• Больше затрат на ограждение участка

• Ограждение участка будет менее затратным

Если вы не планируете большой сад/огород, строительство дома большой площади и т.д. то брать больше земли, чем вам нужно нет необходимости.

Экологическая обстановка

Мы выбираем загородную жизнь для большей экологичности и близости к природе и свежему воздуху. Но и за городом нет точной гарантии, что поблизости нет источника загрязнения.

Перед тем как выбрать участок для ПМЖ, внимательно изучите карту, узнайте у местных жителей нет ли рядом птицефабрики, фермы, заводов, мусорных полигонов и т.д.

Также должны насторожить и заброшенные промышленные территории, фермы — однажды они могут возобновить работу, или же участок могут продать, и тогда вообще неизвестно что там будет организовано.

Изучите экологическую обстановку района в целом. Вы можете узнать подробнее об экологии районов Тюмени в нашей статье.

Наличие коммуникаций

Перед покупкой участка, необходимо проверить, подключен ли он к энергосети (электричество понадобиться уже на этапе строительства дома), обустроено ли водоснабжение (колодец, скважина, центральное водоснабжение) и канализация.

По сути, все, кроме электричества, возможно организовать самостоятельно (все это, конечно, будет стоить дополнительных затрат и потребления электричества).

Если на участок не проведено электричество, то первым делом нужно выяснить, где находятся ближайшие точки подключения к энергосети, и по чьим участкам придется их прокладывать при необходимости.

Если уже есть выделенные мощности, получите информацию у соответствующих органов о возможности и стоимости присоединения.

Муниципальное обслуживание

Узнайте, проводиться ли уборка снега и мусора на территории населенного пункта, как часто выводится мусор. Например, во всех наших коттеджных поселках работает сервисная компания, которая следит за чистотой и порядком на улицах.

Дорога до участка

Путь до участка немаловажен. Удостоверьтесь в качестве дорожного покрытия и наличии удобного подъезда к самому участку. Если состояние дороги оставляет желать только лучшего, добиться ремонта дорожного покрытия, скорее всего, будет очень трудно.

Соседи

Важный критерий выбора земельного участка для постоянного проживания — это соседи. Обязательно пройдитесь по соседям и оцените обстановку. Внезапное соседство с неадекватными личностями вряд ли вам понравится.

Так же выбирайте соседей близких к вам по финансовым возможностям. Так общие вопросы по развитию инфраструктуры будут решаться проще (можно скинуться на ремонт дороги, дополнительного благоустройства).

Юридическая чистота земельного участка

Основными документами продавца, которые будут определять законность сделки — это свидетельство о собственности на земельный участок и его кадастровый план (паспорт). Потребуйте от продавца свежую выписку из регистрационной палаты об отсутствии каких-либо ограничений на передачу прав собственности на выбранный участок.

Уровень грунтовых вод

При выборе земельного участка под ИЖС могут встретиться подводные камни не только в переносном, но и прямом смысле.

Для проверки уровня грунтовых вод проводятся геологическое изыскания. Спросите у продавца техническое заключение изысканий. Если участок новый, то скорее всего придется проводить самостоятельно. Мы проводим геологические изыскания на всех наших участках, чтобы покупателям не пришлось тратить на это свое время и деньги.

Слишком высокий уровень грунтовых вод может привести к подтоплению участка, проблемам с организацией и очисткой септика/выгребной ямы. Не получится построить цокольный этаж.

При слишком низком уровне грунтовых вод могут возникнуть проблемы с обустройством колодца/ скважины.

Тип грунта

Перед тем как выбирать земельный участок под строительство дома также важен грунт. При геологических изысканиях он исследуется в том числе. От несущей способности грунта зависит то, какой фундамент необходимо будет закладывать для будущего дома. Также для кого-то будет важна и плодородность почвы, если планируется разведение сада/ огорода.

Рельеф

Чтобы правильно выбрать участок земли под ИЖС, внимательно отнеситесь к типу местности и рельефу.

Участки у леса очень привлекательны близостью к природе, свежим воздухом, пением птиц. Будет возможность собирать грибы, ягоды или просто совершать лесные прогулки. Однако есть и свои минусы: деревья могут создавать тень на грядки и всасывать полезные вещества из почвы. В гости будут наведываться насекомые и лесные жители.

Участок у водоема кажутся очень привлекательными. Можно купаться в жару, ловить рыбу, и в целом пейзаж будет красивее. Но не забывайте, что водоемы также любят и мошки с комарами. Выбирая землю для постройки дома у водоема, нужно быть готовым к высокому уровню грунтовых вод.

Участок на склоне. На первый взгляд кажется, что плюсов тут мало, однако это не так. Подробно тему мы уже разбирали в другой статье.

Участок на холме будет всегда хорошо освещен солнечным светом и подарит красивые виды. Но вас могут побеспокоить проблем со смыванием грунта и укладкой фундамента.

Участок в низине не будет испытывать проблем с сухостью почвы и ветром, но в то же время вода может подниматься слишком высоко, что приведет к подтоплению.

Информация о населенном пункте

Лучше выяснить проблемы поселка до покупки участка Проверьте сообщения в СМИ о населенном пункте, проверьте наличие подозрительных новостей в интернете. Пообщайтесь с соседями, найдите сообщества в соцсетях.

Что планируется на местности?

Проверьте муниципальный генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится выбранный участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Разобраться с картой будет непросто, зато вы можете узнать много новой ценной информации. Например, в ближайшие годы рядом с выбранным участком может планироваться прокладка новой трассы или какая-либо стройка.

Выводы

Чтобы выбрать участок для строительства дома для постоянного проживания, подробно изучите информацию о населенном пункте, где он будет находиться, карту и планы застройки. Не стесняйтесь общаться с местными жителями. Не рассматривайте участок без геологических изысканий и подтверждающих это документов.

Земельные участки от Навигатор.Девелопмент продаются со всеми необходимыми проведенными исследованиями, подведенными и готовыми к подключению электричеством и газом. Многие коттеджные поселки находятся под присмотром сервисной компании, которая следит за чистотой.

Вы можете записаться на экскурсию по нашим коттеджным поселкам:

• Заповедный (Ирбитский тракт)
• Сказка (Ирбитский тракт)
• Зеленые аллеи.Таунхаусы (Ирбитский тракт)

Наши специалисты помогут вам оформить ипотеку на земельный участок и проконсультируют по любому вопросу. Вы можете оставить заявку на расчет ежемесячного платежа по ипотеке, и мы с вами свяжемся.

Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории. Присоединяйтесь к нам!

Как правильно выбрать участок для строительства дома

Предположим, вы уже ответили на самые главные вопросы: где вы хотите купить земельный участок (хотя бы на уровне района или направления) и для чего (жить постоянно, приезжать иногда, жить летом). Все равно вы неминуемо попадаете в лабиринт сложных и взаимосвязанных вопросов, что нужно учесть при покупке участка?

Где и у кого покупать земельный участок?

Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).

Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)

Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.

Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?

Новое в Земельном кодексе 2019

С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.

На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).

На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.

Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию

Какой должна быть топография участка?

Совершенный участок для строительства дома должен быть плоским, расположенным на возвышенности, в крайнем случае, на верхней части склона. Форма – прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – с востока на запад. В реальности такие идеальные параметры почти не встречаются. Чем придется жертвовать – смотрите по ситуации. Например, овраг, пересекающий участок, однозначно считается бракующим фактором. Но, если сам земельный надел расположен в уединенном месте, участок большой, а цена низкая, возможно, это для кого-то окажется преимуществом, позволив реализовать интересный ландшафтный проект.

Что вас, однозначно, должно насторожить: так это угроза регулярного затопления. Такое случается в поймах рек и озер, которые весной могут разливаться очень сильно, и в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому при прочих равных выбирайте участок, расположенный выше. Кстати, уровень грунтовых вод важен при проектировании будущего дома: если он выше 2-х метров, вам лучше отказаться от оборудованного подвала или цокольного этажа, т.к. гидроизоляция потребует больших затрат. Напротив, слишком глубокое залегание может сделать невозможным обустройство колодца. Бурение же скважины – это затраты другого порядка и необходимость получить разрешение. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вовсе запрещено.

Еще одна проблемная локация – на краю высокого обрыва. Такие участки очень живописны, позволяют построить дом с фантастическими видами. Но мягкие осадочные породы однажды могут обвалиться.

Сколько должен стоить земельный участок?

У профессиональных девелоперов соотношение затрат на земельный участок и строительство дома обычно засекречено. Но, говорят, что земля должна стоить около 30% от всего проекта. Ориентируйтесь на эти цифры, когда займетесь поиском.

На что обратить внимание при покупке участка?

Проверьте наличие коммуникаций

К ним относится электричество, газ, водопровод, канализация, ливневые стоки. Критично важны – первые две. Если они не подведены, то надо поинтересоваться удаленностью точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп» напоминает, что «для граждан установлен упрощенный порядок подключения к электрической сети мощностью до 15 кВт, что вполне достаточно для частного домовладения. Стоимость такого подключения составит всего лишь 550 рублей, без учета сопутствующих расходов. С газом всё может быть гораздо сложнее и дороже, в каждом отдельном случае необходимо уточнять вопрос в газоснабжающей организации».

По словам других экспертов, в ближнем среднем Подмосковье наличие или отсутствие техусловий на газ меняет стоимость земельного участка примерно на треть. Ведь даже здесь еще газифицированы далеко не все населенные пункты.

Что с инфраструктурой?

Транспортная доступность. Какая есть дорога до участка, расчищают ли ее в зимнее время и за чей счет, заливается ли она во время паводков. Как меняется загруженность шоссе в будние дни и выходные? Есть ли доступный общественный транспорт?

Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся и в каком режиме работают ближайшие магазины. Впрочем, этими вопросами задаются практически всегда. Гораздо реже интересуются, а где получить ближайшую медицинскую помощь? (Когда ищут участок для строительства летней дачи, об этом вообще не думают, а вопрос может быть актуальным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).

То же касается школ и досуговой инфраструктуры (актуально при постоянном проживании). Конечно, каждый родитель убедится, что поблизости есть школа. Но пока дети совсем маленькие, еще не полностью осознается тот факт, что помимо школы нужны кружки, студии, секции, бассейн. Проверьте это до того, как купите земельный участок и начнете строить дом.

Что с границами участка?

Из-за неразберихи с собственностью, которая творилась последние десятилетия, сегодня встречаются участки с границами, пересекающимися по документам. Поэтому убедитесь, что со всеми соседями подписано согласие о признании границ участка, а сами границы реально размечены на местности.

Если вы покупаете участок на землях ИЖС, то посмотрите на местности, как проходит «красная линия», определяющая границу разрешенной застройки.

Оцените захламленность участка

Разрушенные (или просто старые) строения потребуют затрат на утилизацию.

Что с соседями?

Излишне говорить, что неподходящие соседи способны испортить любой участок мечты. Например, если вы собираетесь жить круглогодично, а соседи приезжают только летом, вряд ли они поддержат вашу инициативу зимней расчистки дорог. Проблемы могут быть с соседями, сдающими дома в аренду под организацию шумных вечеринок, с теми, кто занимается птице- и животноводством. Если разрешенное использование земель – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то никаких претензий к тем, кто содержит буренок, быть не может.

Что с мусором?

Это новая головная боль, возникшая у владельцев загородных домов. Узнайте, нет ли в окрестностях участка полигона твердых бытовых отходов и не планируют ли таковой организовывать в будущем. Если вы покупаете участок с СНТ или поселке – поинтересуйтесь, как обстоят дела с вывозом и утилизацией мусора.

Как купить землю у государства для ИЖС

Рассказывает Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп»: «В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, куда стекаются сведения о торгах, проводимых государством по всей России».

Участвовать в торгах могут как юридические лица, так и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Обнаружив интересный участок на торгах, следует его внимательно изучить. Для начала можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.

Необходимо выехать на участок, найти границы участка на местности, убедиться в его транспортной доступности, в том числе зимой, оценить окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Также обязательно проверить наличие и содержание документов на участок: что участок состоит на кадастровом учете, отсутствует пересечение границ с соседними участками, отсутствуют обременения и аресты. Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.

Огромное значение имеет возможность подключения коммуникаций (в первую очередь, электричества и газа), т.к. стоимость участка с коммуникациями и без них может существенно различаться.

Фото: Игорь Порхомовский