Как машиноместо оформить в собственность
Как в настоящее время можно оформить машиноместо в собственность, с чем при этом придётся столкнуться, об этом и не только поговорим в сегодняшней статье. с 01 января 2018 года законодательство изменилось и теперь стало разрешено оформлять машиноместо, именно как «машиноместо», а не как «нежилое помещение». В чем преимущество? Поскольку кадастровая стоимость, которая является базой для исчисления налога, для такого объекта недвижимости более низкая, то и сумма налога на недвижимость за машиноместо меньше. Однако технически реализовать новую возможность пока не получается. Дело в том, технический план на машиноместо формируется в XML-схеме и с учётом изменений в законодательстве должна быть выпущена новая XML-схема, однако, этого до сих пор не произошло. По этому поводу Минэкономразвития в письме изложило разъяснения, согласно которым, кадастровый инженер при формировании технического плана на «машиноместо» должен указать в заключении к нему именно этот тип, чтобы его удалось оформить не как нежилое помещение. Но по факту в документах появляется двоякая формулировка: «нежилое помещение, но машиноместо».
Существует два основных типа машиномест:
- машиноместа на поверхности паркинга, выделенные только разметкой, – именно их можно оформить как «машиноместо». Для них должны быть установлены минимальные и максимальные размеры. Однако, по факту в этом вопросе пока возникает путаница, особенно если речь идёт о машиноместах, приобретенных или полученных до вступления в силу нового закона.
- отдельные боксы на паркинге, изолированные и обособленные, – они оформляются как «нежилое помещение».
Пакет документов для подачи в Росреестр:
- поэтажный план, на котором необходимо показать, где находится машиноместо;
- разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, на котором расположено машиноместо;
- документ, подтверждающий право собственности на объект: это может быть договор долевого участия или какой-то иной документ, на основании которого данное машиноместо было Вам передано;
- технический план.
Этот комплект сдаётся в Росреестр с двумя заявлениями:
- — для постановки на кадастровый учет;
- — для регистрации права собственности.
По истечении установленного регламентного срока Вы получите выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности на своё машиноместо (7 рабочих дней при подаче документов напрямую в Росреестр или 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Итого:
Хотим отметить, что при оформлении права собственности на приобретенное машиноместо Вы столкнётесь с тем, что в отсутствие XML-схемы, где можно было бы сразу определить вид объекта «машиноместо», кадастровый инженер укажет это только в своём заключении к техническому плану. И машиноместо будет оформлено как «нежилое помещение». Поэтому выбор за Вами: всё равно инициировать оформление и надеяться, что в будущем появится возможность поменять назначение, чтобы снизить налоговую базу для Вашего объекта, либо некоторое время подождать публикации новой XML-схемы.
Совет: если Вы решите заняться оформлением уже сейчас, то попросите кадастрового инженера прямо прописать в техническом плане Вашего машиноместа точные координаты его границ.
Если у Вас есть какие-либо вопросы, обращайтесь за консультацией в нашу компанию. Спасибо за внимание.
Росреестра от 02.06.2021 N 14-4114-ГЕ/21
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу изменения вида объекта недвижимости с «помещение» (с назначением — «нежилое») на «машино-место» сообщает.
1. В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) машино-место является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и государственная регистрация прав на который осуществляются в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
Частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 01.01.2017, далее — Закон N 315-ФЗ) установлено следующее:
объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ, признается машино-местом;
не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) в отношении объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ;
полученные до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления;
границы указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом N 218-ФЗ (в редакции Закона N 315-ФЗ);
правообладатель объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, вправе подать в орган исполнительной власти, осуществляющий ведение ЕГРН, заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона N 218-ФЗ (в редакции Закона N 315-ФЗ).
Учитывая изложенное, принимая также во внимание статью 14 Закона N 218-ФЗ, устанавливающую заявительный порядок осуществления учетно-регистрационных действий, в целях приведения вида объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, в соответствие с требованиями Закона N 218-ФЗ, на наш взгляд:
1) правообладатель объекта недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости (например, на помещение), вправе обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, форма которого утверждена приложением N 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (далее — Заявление). В этом случае:
представление в орган регистрации прав технического плана не требуется;
— выбрать в реквизите 5 «В части государственного кадастрового учета осуществить:» — «учет изменений в связи с:» — «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;
— указать в реквизите 14 «Примечание», что основанием для осуществления учетных действий является часть 2 статьи 6 Закона N 315-ФЗ;
в записи реестра объектов недвижимости ЕГРН об объекте недвижимости, в отношении которого принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений его вида с «помещение» на «машино-место», в качестве документов-оснований указываются реквизиты Заявления, а также соответствующая норма федерального закона;
2) с целью принятия решения о возможности государственного кадастрового учета изменения вида объекта недвижимости на вид «машино-место» государственный регистратор прав должен самостоятельно провести анализ содержащихся в реестровом деле этого объекта недвижимости документов, иной имеющейся в распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости, при необходимости, направить соответствующий запрос в орган технического учета и технической инвентаризации, орган государственной власти (местного самоуправления), в том числе с целью получения проектной (разрешительной) документации в отношении соответствующего объекта недвижимости, по результатам которого установить наличие (отсутствие) соответствия заявленного к государственному кадастровому учету объекта недвижимости характеристикам машино-места.
2. В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ документом-основанием для постановки на государственный кадастровый учет машино-места с 01.01.2017 является технический план, форма и требования к подготовке которого, а также состав содержащихся в нем сведений утверждены действующим в настоящее время приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее — Форма, Требования).
Согласно пункту 21 Требований, технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.
XML-схема, необходимая для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, в соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 размещена на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — Сайт) во вкладке «XML-схемы» подраздела «Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости» раздела «Физическим лицам».
При этом, учитывая пункт 5 приказа Росреестра от 25.04.2019 N П/0163, территориальными органами Росреестра, указанными в его пункте 3, до момента начала эксплуатации ими федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ФГИС ЕГРН) применялись положения приказа Росреестра от 25.06.2015 N П/338, в соответствии с которым ранее на Сайте были размещены в том числе XML-схемы, использовавшиеся для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронного документа.
В этой связи в целях подготовки прилагаемого к заявлению об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении машино-места технического плана, поступавшего на рассмотрение в территориальный орган Росреестра до момента начала эксплуатации им ФГИС ЕГРН, было рекомендовано для описания характеристик машино-места использовать XML-схему для подготовки технического плана помещения, размещенную на Сайте в соответствии с приказом Росреестра от 25.06.2015 N П/338, в которой, в частности, в качестве назначения помещения указывать «нежилое», в разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» указывать, что технический план подготовлен в отношении объекта недвижимости — машино-места.
В мае 2017 г. протоколом селекторного совещания по вопросам повышения качества данных ЕГРН от 17.05.2017 N ГЕ/12-ПР филиалам ФГБУ «ФКП Росреестра» было поручено: промаркировать сведения, внесенные с 01.01.2017 в ЕГРН (унаследованные информационные системы) в отношении машино-мест, осуществлять данные действия на постоянной основе.
Учитывая изложенное, вид объекта недвижимости, имеющего признаки (характеристики) машино-места, постановка на государственный кадастровый учет которого осуществлена после 01.01.2017, в отношении которого в ФГИС ЕГРН содержатся сведения о виде — «помещение», назначении — «нежилое», при наличии в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, представленного для постановки указанного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, информации о том, что такой технический план подготовлен в отношении объекта недвижимости — машино-места, может быть изменен на вид — «машино-место» без представления его правообладателем заявления об осуществлении учетно-регистрационных действий.
Почему машино-место ставят на кадастровый учет как нежилое помещение
Машино-места, учтенные как нежилые помещения, можно «сделать машино-местами», подав в МФЦ заявление о кадастровом учете изменений в связи с «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»
В статье «Порядок оформления в собственность машино-места» мы писали, что с 2017 машино-место официально считается объектом недвижимости, и на него стало можно зарегистрировать право собственности.
Документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Многие собственники машино-мест задают вопрос, почему в выписке ЕГРН у машино-места указано назначение «нежилое помещение», а не «машино-место».
Первое, что приходит в голову: кадастровый инженер неверно указал назначение в техническом плане, или может ошибся Росреестр.
На самом деле никто не ошибся. В настоящее время в Москве и Московской области физически нельзя указать назначение объекта недвижимости «машино-место».
Пример выписки из ЕГРН на машино-место как нежилое помещение
С января 2017 до мая 2019 года понятие «машино-место» уже существовало, но в программном обеспечении Росреестра не было xml-схемы для него.
Xml-схема — структура электронного документа технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса, в котором указаны сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости.
В настоящее время xml-схему для машино-места разработали. Но работает она только в регионах, где функционирует ФГИС ЕГРН (информационная система ЕГРН). Ситуация с этой системой похожа с xml-схемой на машино-место: по нормативным документам систему разработали, а работает она только в некоторых регионах страны. В Москве и Московской области ФГИС ЕГРН не работает.
Практика сложилась такая: так как xml-схема на машино-место не заработала, то подготовить технический план на машино-место можно только как на нежилое помещение, а в обозначении указать «машино-место».
В связи с этим в выписке ЕГРН на машино-место в назначении указывается «нежилое помещение», а в особых отметках «машино-место».
Кадастровая стоимость в таком случае рассчитывается, как на нежилое помещение. Но налог рассчитывается по ставке, установленной для машино-места: 0.3% от кадастровой стоимости (налоговая ставка на нежилое помещение — до 0.5% от кадастровой стоимости).
В любом случае, хоть в назначении и будет указано «нежилое помещение», вы уже сейчас можете оформить в собственность машино-место. В сведениях ЕГРН будет видно, что это именно машино-место.
Также можно дождаться, когда заработает ФГИС ЕГРН в Москве (мы прогнозируем, что это случится во второй половине 2020 года) и тогда оформить машино-место в собственность с назначением «машино-место».
Если вы являетесь собственником машино-места в «Народном гараже», застройщиком которых является ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы», вам нужно успеть подписать акт приема-передачи с фактической площадью с застройщиком. Сейчас предприятие ликвидируется, а без этого акта зарегистрировать право собственности на машино-место вы сможете, скорее всего, только через суд.
Если машино-место зарегистрировано как нежилое помещение, его следует перерегистрировать, чтобы снизить налог
ФНС России на своем официальном сайте разъяснила, как снизить налог на имущество физлиц в отношении машино-места (https://www.nalog.ru/rn77/news/tax_doc_news/6343337/). Речь идет о случае, когда машино-место зарегистрировано в ЕГРП как нежилое помещение.
Налоговики, в частности, обратили внимание на то, что налоговые органы для исчисления налога используют сведения, представленные органами Росреестра. Так как до сих пор в федеральном законодательстве не было четкого определения машино-места, то права на такие объекты могли оформляться как на часть или на долю в нежилом помещении без указания его конкретного назначения. Соответственно, такие объекты облагались налогом как нежилые помещения. Налоговая ставка в отношении них составляла до 0,5% от кадастровой стоимости, а налоговые льготы не применялись (подп. 3 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Вместе с тем, с будущего года вступает в силу законодательная норма, в которой дано четкое определение понятия «машино-места», в том числе для целей налогообложения (ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ). В ней определено, что машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства часть здания или сооружения, границы которой описаны в установленном порядке. На этом основании, при расчете налога на имущество физлиц за машино-место исходя из кадастровой стоимости применяется налоговая ставка не более 0,3% (п. 3 ст. 406 НК РФ). Кроме того, в отношении них действуют льготы (ст. 407 НК РФ).
В связи с этим представители ФНС России разъяснили, что если в свидетельстве о госрегистрации права собственности указано наименование объекта – машино-место, то такой собственник может обратиться в налоговую инспекцию, в том числе через «Личный кабинет налогоплательщика», за перерасчетом налога либо предоставлением налоговой льготы.
Если же в свидетельстве о собственности не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино-местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра, начиная с 2017 года. После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физлиц.
Добавим, что при перерегистрации права собственности на объект недвижимости необходимо будет заплатить госпошлину в размере 350 руб. (подп. 33 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).