Коммерческий найм муниципального жилья что это такое

Коммерческий найм муниципального жилья

Подборка наиболее важных документов по запросу Коммерческий найм муниципального жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда жилья:
• Акт возврата квартиры
• Акт приема передачи квартиры по договору найма
• Аренда жилого помещения
• Аренда жилого помещения НДС
• Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
• Показать все

• Аренда жилья:
• Акт возврата квартиры
• Акт приема передачи квартиры по договору найма
• Аренда жилого помещения
• Аренда жилого помещения НДС
• Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
• Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 51 «Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом» Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» «Удовлетворяя заявление, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 18, статьи 21, частей 2, 3, 4 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, содержащие полную и необходимую информацию о данном соглашении и арендуемом объекте недвижимого имущества, учитывая, что в сведениях ЕГРН имеется актуальная запись о регистрации найма в отношении заявленного объекта недвижимости, исходя из того, что в заявлении указано, что в связи с заключением договора коммерческого найма на спорное жилое помещение на новый пятилетний срок, с 21.03.2022 по 20.03.2027, Администрация просит снять имеющуюся запись о регистрации найма в связи с окончанием 20.03.2022 срока действия договора коммерческого найма, пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.»

Коммерческий найм муниципального жилья что это такое

• Порядок вступления
• Членство в Ассоциации
• Права и обязанности
• Члены Ассоциации
• Устав Ассоциации

юристов при ОРО АЮР

Особенности коммерческого найма муниципального жилого помещения

Июнь 5th, 2023 admin

Особенности коммерческого найма муниципального жилого помещения
Коммерческий наем муниципального жилья – законный способ получить квартиру в муниципальном жилищном фонде, когда жилье предоставляется на возмездной основе, а основным критерием для предоставления жилья считается острая нуждаемость человека в жилье.
Категории нуждающихся, стоимость проживания и условия проживания по договору коммерческого найма определяют местные органы власти.
Для заключения договора коммерческого найма в отличие от соцнайма не требуется постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Кроме того, имеются следующие особенности коммерческого найма:
1. Жилье предоставят без очереди, но только за деньги.
Коммерческий наем – это всегда возмездный договор. Порядок предоставления, условия, включенные категории граждан и стоимость коммерческого найма утверждаются Положением администрации муниципалитета.
2. Условия проживания не привязаны к социальным нормам.
Жилье по коммерческому найму может не соответствовать всем стандартам благоустроенного жилья и не привязано к учетным нормам жилплощади.
Это значит, квартира или комната могут быть меньшей или большей площади. В предоставляемом помещении необязательны требования ко всем удобствам, характеризующим благоустроенное жилье.
3. Нельзя вселить близких родственников без согласия наймодателя.
По договору коммерческого найма нельзя вселить без согласия наймодателя в предоставленную квартиру даже близких родственников, за исключением несовершеннолетних детей.
То есть если наниматель коммерческого муниципального жилья намерен жить с супругой или родителями, он обязан предоставить на всех проживающих данные на момент подачи заявления и подписания договора.
4. Ограничен срок проживания.
Жилье коммерческого найма предоставляется сроком до пяти лет.
В большинстве муниципалитетов, которые предоставляют жилье на таких условиях, предусмотрена возможность пролонгации договора. Но пролонгация не происходит автоматически. То есть по истечении пяти лет необходимо будет перезаключить договор с наймодателем.
5. Приватизация коммерческого жилья не предусмотрена.
Коммерческий найм жилья не наделяет пользователя статусом собственника.
Наниматель может проживать в помещении и пользоваться всеми коммунальными услугами, но не имеет права осуществлять любые сделки с выделенным ему жилым помещением: приватизировать, продавать, дарить, завещать или сдавать в аренду.
6. Зато жилье можно выкупить.
Если позволяет нормативно-правовая база муниципалитета, это жилье можно выкупить. И даже с предоставлением рассрочки платежей. Стоить такое жилье будет существенно дешевле, чем на рынке. Однако практика продажи такого жилья не распространена.
7. За долги по квартплате могут выселить на улицу
Если наниматель жилья по коммерческому найму нарушает установленный порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг и условия договора коммерческого найма – его могут выселить без предоставления другого жилья.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, необходимо убедиться, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом. Для этого надо обратиться в местную администрацию.

Статья опубликована в рамках проекта “Правовая защита”, реализуемого при поддержке Администрации Губернатора и Правительства Орловской области.

#ПравоваяЗащита
#ОрловскоеОтделениеАЮР
#БесплатнаяЮридическаяПомощь

Опубликовано в рубрике Новости

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Популярное видео

Цитаты об Ассоциации

«Ответственность за все, что происходит в нашей стране, сегодня лежит на каждом из нас, особенно имею в виду нашу профессиональную подготовку. А формирование правового государства требует высокого профессионализма. И в значительной степени, конечно, это дело юристов. Участие в этом процессе – дело их чести».
Председатель Попечительского совета Ассоциации юристов России Д.А. Медведев.

«Мы объединяем тех, кто порой находится по разные стороны баррикад. Прокуроров и адвокатов, к примеру: одни обвиняют, другие защищают. Но и адвокаты, и прокурорские работники, и нотариусы, и юрисконсульты на предприятиях – все они являются носителями права. Наша общая задача это право реализовывать».
Председатель Ассоциации юристов России П.В. Крашенинников

Коммерческий наем жилого помещения

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть в «темную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ: в зависимости от формы собственности и целей использования 1 .

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный социального и коммерческого использования.

Индивидуальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что, по мнению автора, обусловлено двумя причинами:

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риэлторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риэлторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риэлторской компании, и иногда риэлторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку ч.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) 2 . Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).

В настоящее время существуют две разновидности договора найма жилого помещения — социальный и коммерческий.

Хотелось бы отметить в качестве отдельного, особого договора, исходя из его предмета, оснований и порядка заключения и расторжения, сторон, их прав и обязанностей, помимо договора социального найма и коммерческого найма договор найма специализированного жилого помещения, правовое регулирование которого закреплено, прежде всего, в разделе IV Жилищного кодекса РФ.

Также представляется необходимым еще раз обратить внимание (как неоднократно было сделано ранее в юридической литературе) на то обстоятельство, что глава 35 ГК РФ, регламентирующая наем жилого помещения, не содержит упоминаний о «коммерческом» наеме. Хотя данный термин часто используется в судебной практике (например, Определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 г. №379-ОП, Определение Верховного суда РФ №11-Г03-30 от 12.09.2003, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.11.2008 №595 по делу №44г-234/08).

Статья 672 ГК РФ содержит общие положения о договоре социального найма жилого помещения: понятие, сферу применения (государственный и муниципальный жилищный фонд), права и обязанности нанимателя и членов его семьи. Норма, содержащаяся в части 3 указанной статьи, носит бланкетный характер и отсылает к жилищному законодательству в части процедуры, оснований и условий его заключения. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 ЖК РФ к жилищным правоотношениям относятся отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. В ЖК РФ содержатся две главы: 7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма» и 8 «Социальный наем жилого помещения», содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует исходить не только из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» части 2 ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» 3 .

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным — его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).

По мнению автора, анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений – потенциальных наймодателей.

Так, статья 684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием — невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Сложно согласиться с авторами в том, что преимущественное право на заключение договора (обусловленное длительным характером использования предмета договора) ограничивает собственника «в части возможности получения дохода», поскольку плата по «новому» договору будет вноситься и, более того, она может быть повышена исходя из абзаца 2 ст.684 ГК РФ, устанавливающего, что «наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях». Следовательно, наймодатель вправе потребовать большую плату за владение и пользование жилым помещением.

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет «двойную» ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке 4 .

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

—использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Хотелось бы отметить, что на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют. Более того, один из разделов договора содержит следующие положения: «в случае одностороннего расторжения настоящего Договора и при соблюдении всех пунктов Договора обеими сторонами, сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий Договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении». То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям ч.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

По мнению автора, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет.

Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее не с «позицией судебных инстанций», которые должны рассматривать дела в установленный законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в документах. Например, заключенный по своей сути и признакам договор коммерческого найма был изначально «подменен» наймодателем договором «временного найма служебного жилого помещения». Поэтому, и основания, и предмет исковых требований не соответствовали фактическим обстоятельствам, следствием чего стало направление дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Московского областного суда от 03.10.2007 г. № 627 по делу № 44г-313/07). Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров коммерческого найма встречаются в судебной практике достаточно редко.

Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со статьей 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения части 2 статьи 687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Итак, вышеизложенный правовой анализ правовых предписаний, регламентирующих расторжение договора коммерческого найма, позволяет сделать следующие выводы:

1. Гражданский кодекс РФ относит коммерческим наем жилого помещения к обязательственным правоотношениям.
2. Правовые предписания, регламентирующие расторжение договора коммерческого найма, создают явный дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу последнего. Действительно, следует согласиться с авторами в том, что подробно исследованные ими порядок и основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, направлены, прежде всего, на защиту интересов нанимателя. Вместе с тем, введение подобных ограничений представляется оправданным исходя из предмета договора – жилого помещения. Несомненно, что отношения, возникающие в связи с предоставлением помещения по указанному договору, являются рыночными. Вместе с тем, право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции устанавливает, что «каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Однако, в результате предоставления больших прав наймодателю, наниматель может быть выселен «на улицу», не успев заключить договор найма на иное жилое помещение. Более того, могут быть ущемлены интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с нанимателем, в связи с необходимостью ускоренного перевода в другой детский сад или школу.
3. Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье в наем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке, обусловленной субъективной позицией судебных инстанций.
4. Неэффективность правовой конструкции расторжения договора коммерческого найма дистанцирует потенциальных наймодателей от его заключения.
5. Более эластичной и объективно отражающей интересы собственников жилых помещений является юридическая конструкция договора краткосрочного найма жилого помещения, в которой отсутствует дисбаланс юридических обязанностей субъектов рассматриваемого правоотношения.
6. Признание утратившими силу положений статей 684 и абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 ГК РФ создаст правовые условия для увеличения числа наймодателей, желающих официально задокументировать отношения с нанимателями-гражданами.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006 г.; СЗ РФ, 2007, № 43, ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26..01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008 г., с изм. Фед. закона от 26.01.1996 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 5, ст. 410, ст. 411, № 34, ст. 4025, 1997, № 43, ст. 4903, 1999, № 51, ст. 6288, 2002, № 48, ст. 4737, 2003, № 2, ст. 160, ст. 167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434, № 52 (ч.1), ст. 5034, 2005, 1(ч.1), ст. 15, ст.45, № 13, ст. 1080, № 19, ст. 1752, № 30 (ч.1), ст. 3100, 2006, № 6, ст. 636, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497, 2007, № 1 (1 ч.), ст. 39, № 5, ст. 558, № 17, ст. 1929, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44, ст. 5282, № 45, ст. 5428, № 49, ст. 6048, № 50, ст. 6247, 2008, № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.

3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // РГ. 08. 07. 2009. № 123.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 18.12.2006 г., с изм. от 29.12.2006 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РГ №297, 31.12.2006; СЗ РФ 2007, № 7, ст. 834, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246.

Договор социального найма или договор коммерческого найма

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов. В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»: «Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством». В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения», который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: «В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие». При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам. Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов. Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма * Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. * Коммерческое жилье не подлежит приватизации. * Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников. * По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма. * Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. * В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие. * Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения). Что общего между договором коммерческого и социального найма * Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания. * При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма. * Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон. * Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра»