Как организовать консьержную службу в многоквартирном доме
Для многих жителей многоквартирных домов консьержная служба стала элементом ежедневного сервиса и комфорта. Наличие закрытой и поднадзорной территории внутри подъезда создает у жильцов ощущение стабильности, безопасности и благополучия.
Консьерж – это лицо, которое реализует и контролирует соблюдение пропускного режима на многоквартирном доме как поднадзорном объекте. Легче всего организовать работу консьержной службы в доме с одним подъездом (например, дом-свечка с подземным паркингом, а в доме с девятью подъездами это будет сложнее и затратнее).
— пропускать в дом жильцов и посетителей;
— дежурить в вестибюле (холле или подъезде) жилого дома;
— проверять документы и посетителей и регистрировать их вход в дом;
— принимать корреспонденции и почты, сообщений для жителей;
— не пропускать посторонних лиц;
— обеспечивать сохранность ключей от технических помещений дома.
Конкретный перечень обязанностей консьержа устанавливается специальным положением о консьержной службе.
Как определить тариф на консьержей
Наличие консьержной службы не входит в обязательный для любой управляющей организации.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Консьерж – это платная услуга, которая может быть отнесена к дополнительному сервису со стороны управляющей организации. Для того, чтобы организовать консьержную службу в доме, необходимо просчитать затраты на нее, утвердить тариф и определить порядок финансирования данных расходов жителями.
Рассчитаем примерную стоимость консьержей для одноподъездного дома общей площадью в 14 000 м2 и подземным паркингом в 1000 м2.
Допустим, что для работы консьержной службы необходимо 4 сотрудника (при смене в 12 часов и работе через день).
Очень условная средняя стоимость оплаты труда – 20 000 руб. в месяц за одного сотрудника. С налогами (+0,43%) это 28 600 руб. в месяц. Умножаем на необходимых четырех сотрудников, получаем 114 400 руб . /мес Это прямые затраты на фонд оплаты труда.
Кроме того, необходимо оборудовать место для работы консьержной службы, установить систему видеонаблюдения, обустроить место размещения консьержей. Эти затраты могут носить разовый характер и достигать 200-300 тысяч рублей. Округлим нашу первоначальную сумму до 150 тысяч рублей.
Итак, необходимая сумма на работу консьержей 150 000 руб. делится на общую площадь жилых и нежилых помещений условного многоквартирного дома. В нашем случае это 15 000 м2. Получается 10 руб . за 1 квадратный метр.
Таким образом, для однокомнатной квартиры в 40 м2 плата за консьерж-сервис составит 4 000 руб. в месяц, для квартир большей площади размер будет увеличиваться пропорционально площади .
Естественно, данные расчеты очень условны. Например, можно попытаться взять на работу не четырех консьержей, а двух. Или платить им не по 20 000 руб., а по 10 000 руб. Или заключить договор с самозанятыми и не оплачивать 43% налогов и взносов. Варианты для экономии, в целом имеются и они рабочие. Однако, чем подъездов больше, тем содержать консьержей – дороже.
Как запустить консьержную службу в доме
После того, как мы выяснили, сколько будет стоить работа консьержей в доме, необходимо утвердить данные решения на общем собрании.
1. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией:
а) включить в договор управления многоквартирным домом раздел об оказании управляющей организацией дополнительных платных услуг в виде консьержного сервиса и утвердить договор на общем собрании собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). В данном разделе детализируется предложение управляющей организации о определяется стоимость данной услуги.
Условие договора утверждается на общем собрании. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то есть данные условия будут обязательны для всех.
На необходимость утверждения услуги консьержа в договоре управления многоквартирным домом указывает п. 35 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
б) одновременно с условиями договора управления необходимо принять решение об утверждении размера дополнительного взноса в сумме условных 10 рублей с 1м2 на цели финансирования расходов по организации и содержания консьержной службы. В случае принятия такого решения в квитанции управляющей организации помимо обязательного текущего содержания – отдельно добавится дополнительная платная услуга за консьержей.
2. В случае управления многоквартирным домом ТСЖ:
а) на общем собрании членов ТСЖ утвердить смету доходов и расходов ТСЖ и заложить в ней расчет стоимости консьержной службы (ст. 145 ЖК РФ). В случае, если консьержи берутся в штат, желательно внести изменения в штатное расписание и также утвердить его на общем собрании.
б) одновременно необходимо утвердить размер обязательных взносов на финансирование работы консьержной службы.
Обязательные платежи и (или) взносы на консьержей будет являться обязательным не только для членов ТСЖ, но и для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, поскольку размеры таких взносов определяются органами управления ТСЖ, т.е. общим собранием членов (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Работа с возражениями жителей
Для управляющей организации создание и развитие консьержной службы – дополнительные хлопоты и обуза. Как правило, на этом нельзя заработать каких-то серьезных денег и данный сервис создается в большей степени под запрос жителей в целях формирования их лояльности.
Могут найтись жители, которые откажутся оплачивать услуги консьержа, посчитав их лишними. В этом случае управляющей организации необходимо использовать тактику «кнута и пряника».
Если уговоры не помогают, то единственным вариантом останется судебное взыскание задолженности за оказанную дополнительную услугу. Правомерность подобных взысканий подтверждается, например, Определением Верховного суда РФ от 16.08.2016 г. по делу № 308-ЭС16-9312.
Консьерж в подъезде
В многоквартирном доме консьерж не пропускает посторонних в подъезд, следит за порядком, может посторожить ваши заказы из интернет-магазинов и пожелать хорошего дня.
В статье подробнее рассказываем об обязанностях консьержа, а также о том, как посадить такого человека к себе в дом, или убрать, если он бесполезен или часто включает синдром вахтера.
Обязанности консьержа
Должностные обязанности консьержа определяются на общем собрании жильцов многоквартирного дома и отражаются в договоре. В документе фиксируются все требования к должности, а также перечень того, что консьерж должен делать на рабочем месте, и за что несёт ответственность.
Например, в некоторых домах собственники настолько доверяют консьержу, что оставляют ему ключи от квартиры на период отсутствия: полить цветы или покормить котика.
Примерный список обязанностей консьержа может выглядеть так:
✔ Дежурить в вестибюле, холле или подъезде дома и поддерживать порядок.
✔ Не пропускать в дом без уточнений посторонних лиц и вести учёт (кто во сколько приходит и уходит). Например, консьерж может спросить, в какую квартиру направляется человек и тут же уточнить у жильцов, ждут ли они кого-то. Можно договориться, что, например, у курьеров в яркой узнаваемой форме и рюкзаком на плечах ничего уточнять не нужно.
✔ Хранить ключей от технических помещений, чердаков, подвалов дома на случай аварий, ЧС, приезда скорой помощи.
✔ Вызывать коммунальные службы для ремонта лифтов, замков, дверей, окон в доме.
✔ Сообщать собственникам информацию от управляющей организации — например, об общих собраниях или предстоящих ремонтах.
Как нанять консьержа и сколько это стоит
Но не в любом многоквартирном доме возможно ввести услугу консьержа. Если на первом этаже подъезда нет отдельной комнаты или хотя бы пространства для личной стойки, то консьержу попросту негде работать.
Всё имеется? Отлично. Тогда проведите общее собрание жильцов дома. По закону его могут созвать сами собственники без согласия управляющей компании. Определите дату, время и место собрания и сообщите о нем, например, с помощью общедомового чата в мессенджере. Если планируете провести голосование, заранее подготовьте бюллетени.
Чтобы нанять консьержа, за это должны проголосовать больше половины. Далее — обсудить правила оказания услуги и утвердить их в протоколе. Там фиксируют решения по различным вопросам вроде графика работы, обязанностей и качества их выполнения, последствий за неоказание услуг, зарплаты.
Протокол с решением передаёте в управляющую компанию. Она наймёт консьержа, составит с ним договор и включит плату в квитанцию за квартиру. Платят по-разному: в элитных домах это примерно 30 000–50 000 рублей, в обычном многоквартирном — 12 000–25 000 рублей.
Как отказаться от услуг консьержа
В некоторых домах от консьержи не приносит никакой пользы, а только и делают, что ворчат. Им всё равно на состояние подъезда, они с треском пропускают доставщиков, а допрашивать у входа в дом могут даже собственников квартир.
Чтобы отказаться от услуг такого консьержа или заменить его, нужно созвать общее собрание жителей дома и проголосовать.
Если большинство проголосует за отказ или замену, то это необходимо внести в протокол и отправить управляющей компании, которая найдет нового консьержа и разорвёт договор со старым.
Если от услуг хотят отказаться меньше половины, то ничего не выйдет. Потому что согласно Жилищному кодексу РФ, решение общего собрания собственников действует для всех жильцов дома. Даже для тех, кто не участвовал в голосовании. Отказаться от уплаты денег консьержу можно в том случае, когда её взимают не через квитанцию, а наличными.
Список использованных источников
«Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме // СПС КонсультантПлюс.
В СВАО выяснили, как организовать пост консьержа в многоквартирном доме
Жильцы многих домов столицы пользуются услугами консьержа. Он следит за порядком в подъезде и не пускает посторонних. Как организовать пост дежурного по многоквартирному дому, выяснил «ЗБ».
Решили на общем собрании
Марине Качаловой 61 год, до пенсии работала инженером в НИИ. А теперь каждые два дня с девяти утра до восьми вечера она на посту консьержа в доме 21 на проезде Шокальского.
— Я живу в соседнем доме. Увидела объявление о вакансии в Интернете и решила попробовать. В итоге работаю уже 11-й год, — рассказывает она. — У меня есть сменщица. А ещё «помощница» — кошка Ксюша, её знает и любит весь подъезд.
Пост консьержа в этом доме был запланирован ещё на стадии строительства, первая дежурная по подъезду начала работать здесь сразу после заселения, в 2007 году, но через некоторое время уволилась. По словам жильцов, в подъезд стали проникать маргинальные личности, соседи даже по очереди дежурили на последних этажах. Но вскоре провели общее собрание и решили нанять консьержа.
Примет посылку, вызовет лифтёра
Всех визитёров консьерж видит с помощью камеры, установленной перед входом в подъезд. Основной поток гостей пропускают по домофону сами жильцы. Если же незнакомец звонит консьержу, например, когда в квартире сломался домофон, Марина Петровна созванивается с собственником и уточняет, действительно ли он ждёт кого-то.
— У меня есть номера телефонов жильцов всех 54 квартир нашего подъезда и номера их автомобилей. Бывает, кто-то перекрывает въезд со двора. Я звоню владельцу машины и прошу её убрать, — говорит она.
По мнению старшего по дому Григория Ефимова, консьерж в доме — это сплошные плюсы.
— Жильцы нередко просят Марину Петровну передать ключи или принять посылку у курьера. Никаких рекламщиков и мошенников к нам не пропускает. И в беде не оставит: например, быстро вызовет лифтёра, если лифт забарахлил.
Ещё Марина Качалова просит коммунальщиков заменить перегоревшие лампочки на лестничных площадках, вызывает уборщика, если в подъезде грязно, ухаживает за газоном перед домом.
Рабочее место и туалет
Как рассказал директор ГБУ «Жилищник района Северное Медведково» Денис Мишаков, специально оборудованное место для работы консьержа — обязательное условие для его найма.
— У дежурного по дому должна быть отдельная кабина и туалет. Если пост консьержа не был запланирован при строительстве жилого дома, надо смотреть, есть ли достаточно места для размещения такой кабины. К примеру, в домах, построенных по программе реновации, пост консьержа предусмотрен проектом изначально, — отметил он.
По словам Мишакова, платить за услуги консьержа обязаны все собственники квартир того подъезда, где было принято решение о его найме. Сумму зарплаты устанавливают на общем собрании. На проезде Шокальского, например, платят по 500 рублей с квартиры. Если консьержей хотят нанять в каждом подъезде многоквартирного дома (МКД), то статью расходов можно внести в единый платёжный документ, приняв решение на собрании собственников МКД.
«А вы к кому?»: как организовать пост консьержа в многоэтажке в ЮВАО
В Москве немало домов, жильцы которых пользуются услугами консьержа. Он и за порядком в подъезде присмотрит, и в дом посторонних не пустит. Как организовать пост консьержа в многоэтажке, выяснил «ЮВК».
«Работа только в радость»
На Братиславской, 14, консьержем работает Татьяна Гамова. Ей 72 года, до выхода на пенсию была инженером. Сейчас женщина совмещает две должности: старшей по дому и консьержа в подъезде №3.
— Я живу в этом доме 18 лет. Прошлой весной директор ГБУ «Жилищник района Марьино» попросил меня стать дежурной по подъезду. Жильцов всех квартир я знаю, работа только в радость, — говорит она.
Первого консьержа в этот дом пригласили ещё в начале двухтысячных. Решение нанять его приняли жители на общем собрании. Они же договорились платить ещё и за то, чтобы консьерж мыл площадку первого этажа и лифт, поливал цветы в подъезде, принимал почту и распределял её по почтовым ящикам.
— Мой рабочий день начинается в восемь утра. Ко мне часто обращаются с просьбой передать ключи или принять посылку у курьера. Доставщиков, которых встречают хозяева квартир, я пропускаю, но обязательно записываю в специальном журнале, во сколько и в какую квартиру они прошли, — рассказывает она.
Без лишних гостей
Но главная обязанность консьержа – не пускать в подъезд посторонних. Как рассказала Татьяна Гамова, желающих зайти в дом без приглашения достаточно.
— Несколько раз в месяц наведываются бомжи, особенно зимой: просятся погреться. Частые гости – компании молодых людей, которые не хотят сидеть во дворе на лавочках. В прошлом году такую компанию пришлось выпроваживать с помощью полиции, — рассказывает женщина.
Визитёров в подъезд консьерж видит ещё перед входом. Там установлена видеокамера, а в комнате дежурной — монитор. При появлении на пороге неизвестной личности консьерж звонит хозяину квартиры и уточняет, можно ли его пропускать.
У врачей, газовщиков, электриков и других специалистов, вызванных на дом, Татьяна Гамова проверяет документы. По мнению жительницы дома Любови Фёдоровны, с момента появления консьержа порядка в подъезде стало больше.
— Сейчас и мошенников много, и слишком навязчивых продавцов. В доме с консьержем встреча с ними сводится к нулю, — говорит она.
Кабинет по всем правилам
Как рассказал заместитель начальника управления ЖКХ префектуры ЮВАО Владислав Тихонов, недостаточно просто принять на собрании решение о найме консьержа.
— У него должна быть отдельная кабина со спальным местом и туалетом. Или должно быть помещение, где такой пост можно оборудовать, — напоминает он.
Во всех новых домах, построенных по программе реновации, пост консьержа сразу предусмотрен проектом. По словам Тихонова, если большинство жителей проголосовали за наём консьержа, то платить ему зарплату должны все — в единый платежный документ вносят соответствующую статью расходов. Сумму устанавливают на общем собрании. Например, в подъезде дома 14 на Братиславской от каждой квартиры платят по 500 рублей в месяц.