Как собственнику отказаться от объекта незавершенного строительства

Как собственнику отказаться от объекта незавершенного строительства

4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

12 февраля 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Физическое лицо владеет объектом незавершенного строительства. С муниципалитетом на три года заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта. Срок договора аренды закончился. Объект незавершенного строительства продан другому физическому лицу. Имеет ли новый собственник право на заключение договора аренды земельного участка под недостроем для завершения строительства?

Физическое лицо владеет объектом незавершенного строительства. С муниципалитетом на три года заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта. Срок договора аренды закончился. Объект незавершенного строительства продан другому физическому лицу. Имеет ли новый собственник право на заключение договора аренды земельного участка под недостроем для завершения строительства?

20 февраля 2023

Прежде всего отметим, что ранее условие о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях предусматривалось п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

Однако с 1 марта 2015 г. с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) норма утратила силу.

Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (смотрите гл. V.1 ЗК РФ).

В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которых прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ.

Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В этой связи смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 29 января 2018 г. N Д23и-389 «О разъяснении законодательства».

Согласно пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1. земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
2. земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1. заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2. исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3. ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;
4. на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

То есть на момент перезаключения договора аренды должны сохраняться основания для предоставления такого земельного участка без проведения торгов (из предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При этом п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф09-8417/19 по делу N А07-2792/2019: Названным Законом внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы названного Кодекса предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-5039/15 по делу N А51-34574/2013: Законом N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса РФ предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Так, например, в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Вместе с тем объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением (смотрите п. 7 ст. 1 ФЗ N 218).

На данные объекты правила п. 1 ст. 39.20, подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не распространяются.

В этой связи смотрите (по аналогии): апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 11 июля 2019 г. по делу N 33-1290/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 марта 2019 г. по делу N 33-4338/2019.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом же случае данный земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику ОНС, что исключает возможность применения данной нормы повторно.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 августа 2019 г. N Ф04-3333/19 по делу N А81-10211/2018: В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2019 г. N Ф09-7989/19 по делу N А76-34553/2018: Положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» являются императивными и исключают в рассматриваемом случае возможность использования преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принятие мер к освоению арендованного земельного участка, иные обстоятельства, на которые ссылается кассатор и которые были приняты судом первой инстанции во внимание при рассмотрении дела, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В этой связи смотрите: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2020 г. N Ф07-719/20 по делу N А56-24889/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2019 г. N Ф04-3388/19 по делу N А70-17344/2018; разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 23 декабря 2019 г. «О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства»).

В связи с изложенным нами не усматриваются основания для перезаключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В этой связи рекомендуем для ознакомления:

• статья 239.1 ГК РФ «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка»;
• постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Вместе с тем считаем необходимым обратить внимание на следующее.

В судебной практике существует правовая позиция, в соответствии с которой истечение срока действия разрешения на строительство по смыслу чч. 1, 3, 6 ст. 55 ГрК РФ само по себе не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию при соответствии построенного (реконструируемого) объекта установленным требованиям (смотрите постановления АС Поволжского округа от 22.06.2020 N Ф06-62326/20, АС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2019 N Ф02-4693/19, Восьмого ААС от 24.12.2020 N 08АП-12318/20, Двенадцатого ААС от 13.06.2019 N 12АП-4135/19).

Как отметил АС Поволжского округа в постановлении от 14.07.2020 N Ф06-62363/20, то обстоятельство, что строительство соответствующего объекта завершено по истечении срока действия разрешения на строительство, может иметь значение для решения вопроса о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства только в совокупности всех обстоятельств, влияющих на возможность выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта капитального строительства.

Также не может являться безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и истечение срока действия договора аренды земельного участка.

Данный вывод, в частности, подтверждается следующей судебной практикой:

• постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2020 г. N Ф08-108/20 по делу N А32-15875/2019: Одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, что не идентично истечению срока действия такого документа на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не определяет момент окончания реконструкции, а удостоверяет выполнение реконструкции;
• определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2021 г. по делу N 8Г-387/2021[88-2165/2021].

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

4 февраля 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Изъятие объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Изъятие объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Иски:
• Административное исковое заявление
• Административное исковое заявление на бездействие судебного пристава
• Административный иск
• Взыскание госпошлины с истца
• Взыскание задолженности за счет наследственного имущества
• Показать все

• Иски:
• Административное исковое заявление
• Административное исковое заявление на бездействие судебного пристава
• Административный иск
• Взыскание госпошлины с истца
• Взыскание задолженности за счет наследственного имущества
• Показать все

• Незавершенное строительство:
• Аренда объекта незавершенного строительства
• Банкротство застройщика
• Инв-1-кс
• Инвентаризация незавершенного строительства
• Консервация незавершенного строительства
• Показать все

Формы документов

Судебная практика

Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Аренда земельного участка: Арендатор хочет признать отказ Арендодателя в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения торгов незаконным
(КонсультантПлюс, 2023) участок после 01.03.2015 предоставлялся в аренду для завершения строительства, но Арендатор не смог завершить строительство объекта по уважительной причине, а собственник участка в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов >>>

Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 239.1 «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка» ГК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа) Квалификация объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства для целей применения норм статьи 239.1 ГК РФ производится исключительно исходя из его строительных (конструктивных) характеристик на дату рассмотрения по существу соответствующего иска об изъятии объекта незавершенного строительства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2023) Учтите возможность таких изменений, а также отсрочки передачи недвижимости или изъятия объекта незавершенного строительства, когда будете составлять договор. В частности, вы можете согласовать в нем условия об изменении цены в случае изменения площади объекта, о сроке ввода объекта в эксплуатацию.

Ситуация: Каков порядок изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2023) указание на сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), изъятие которых в соответствии с решением об изъятии не осуществляется, а также право, на котором собственник такого сооружения вправе использовать подлежащий изъятию земельный участок;

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) 1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как собственнику отказаться от объекта незавершенного строительства

Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.

ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

(пп. 3.2 введен Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

(пп. 8 введен Федеральным законом от 03.12.2012 N 231-ФЗ)

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

(пп. 9 введен Федеральным законом от 02.11.2013 N 302-ФЗ)

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

ВС защитил собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на муниципальном участке

По мнению одного из экспертов, суды не учли сложившуюся практику. По мнению второго, несмотря на то, что определение фактически основано на вполне очевидных нормах действующего законодательства, в нем содержатся важные правовые позиции относительно необходимости защиты жилищных прав граждан.

19 января Верховный Суд вынес Определение № 19-КАД21-17-К5, в котором разъяснил, что земельный участок не может быть предметом аукциона с учетом отсутствия судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства на нем.

Эльвира Ямбаева с 2014 г. является собственником объекта незавершенного строительства 18% готовности. Земельный участок, на котором расположен объект, ранее был предоставлен прежнему собственнику объекта по договору аренды на срок 10 лет. На основании соглашения о замене лиц в договоре она вступила в арендные отношения.

Когда первоначальный договор аренды между ней и комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки истек, они заключили новый договор, по условиям которого земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства на период с 11 апреля 2014 г. по 10 апреля 2017 г. По истечении договора аренды Эльвира Ямбаева продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях. 24 декабря 2018 г. комитет по муниципальной собственности направил уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды в связи с окончанием срока его действия.

В феврале 2019 г. Эльвира Ямбаева обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду. Отказывая, администрация указала, что земельный участок предоставлялся на три года для завершения строительства однократно, при этом документы, подтверждающие наличие на участке принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, не представлены, как и документы, подтверждающие право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Тогда женщина обратилась в Ессентукский городской суд, отметив в иске, что сложное материальное положение и наличие на иждивении двух несовершеннолетних детей не позволили ей завершить строительство в установленный срок, однако участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома увеличена с 18% до 41%. Кроме того, администрация не заявила требования об изъятии у нее объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия договора аренды. Тем не менее суд признал отказ законным, указав, что возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была использована ранее. Поскольку апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений, Эльвира Ямбаева обратилась в Верховный Суд.

Изучив материалы дела, ВС отметил, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. При этом должно соблюдаться условие, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ВС указал: Земельный кодекс устанавливает, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11). В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В силу п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Данные законоположения, подчеркнул Суд, направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Кроме того, ВС заметил, что из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК. Эта норма, отметил Суд, корреспондирует ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, принимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

«В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства», – указывается в определении. ВС заметил, что данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК.

Верховный Суд указал, что с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего Эльвире Ямбаевой, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Суд отметил, что поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК, то у Ямбаевой имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта.

ВС также указал, что административный истец ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела закончить строительство жилого дома. Указывала, что объект был приобретен для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей, а в отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома.

«С учетом установленных по делу обстоятельств отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок три года препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов», – резюмировал ВС. Суд признал незаконным отказ комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.

В комментарии «АГ» адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что суды не учли сложившуюся практику, наделяющую собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, правом на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Читайте также
ВС опубликовал второй обзор за 2020 год
Больше всего правовых позиций представила Судебная коллегия по экономическим спорам
24 июля 2020 Новости

По ее мнению, решение Верховного Суда соответствует принципу единства судьбы земельного участка и объекта капитального строительства закрепленного участка, а также ранее высказанной им позиции в Определении от 16 апреля 2020 г. № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018 и разъяснениям норм земельного законодательства, отраженным в п. 24 Обзора судебной практики ВС № 2 (2020), утвержденных Президиумом Верховного Суда 22 июля 2020 г. «Аналогичной практики придерживаются и органы местного самоуправления – зачастую в схожих случаях они без судебных споров продлевают договор аренды, и только в случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченные органы обращаются в суд в порядке ст. 239.1 ГК с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов», – указала Валентина Ященко.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев считает, что определение имеет важное значение для практики, поскольку, несмотря на то, что оно фактически основано на вполне очевидных нормах действующего законодательства, в нем содержатся важные правовые позиции относительно необходимости защиты жилищных прав граждан.

«Верховный Суд подробно проанализировал материалы и фактические обстоятельства дела и пришел к верному выводу о том, что сам по себе факт того, что истец не завершил строительство объекта, расположенного на спорном земельном участке, не может являться основанием для отказа ему в продлении договора аренды, поскольку это было обусловлено объективными причинами и трудностями истца. Данная правовая позиция должна послужить для судов руководством к более полному и всестороннему рассмотрению дел этой категории и тщательному изучению обстоятельств, послуживших причиной того, что арендатор испрашиваемого земельного участка не смог завершить строительство на нем в установленный срок», – указал Илья Прокофьев.