Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Когда можно переуступить право аренды на земельный участок? Росреестр отвечает

В 2020 году житель краевого центра на аукционе приобрел право аренды на земельный участок под личное подсобное хозяйство у администрации Пермского муниципального района.

В 2021 году арендатор земли решил продать свои права, заключил с покупателем договор уступки права аренды земельного участка и подал документы в Многофункциональный центр «Мои документы». Однако стороны сделки не учли, что переуступка прав аренды земельного участка возможна, если нет ограничений в законе и договоре.

Светлана Ильиных, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю, разъясняет, что нужно учитывать при оформлении переуступки арендованной земли:

«В первую очередь, нужно исходить из особенностей основной сделки договора аренды земельного участка:

— кому принадлежит земельный участок,

— на каких условиях и на какой срок заключили основной договор,

— есть ли обременение в отношении объекта аренды или права на аренду.

«Государственная регистрация уступки права аренды земли невозможна:

1) если основной договор заключили по итогам торгов;

2) если основной договор заключили с лицами, имеющими право на первоочередное получение земельных участков, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

3) если срок договора аренды истек;

4) если в отношении земельного участка имеется запись о запрете (об аресте)».

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка в 2024 году, по сути, это процедура при которой меняется арендатор недвижимого имущества. Особенностью процесса является то, что заключать повторный договор нет необходимости. Новый участник отношения наделяется теми же правами и обязанностями, что и прежний.

Переуступка пользования арендованным ЗУ: понятие

• срок действия соглашения;
• стоимость временного пользования и порядок внесения платежей;
• целевое назначение участка;
• категория земель;
• другие условия договора.

Например, если прежний арендатор заключил договор на срок 40 лет и платил за пользование землей 10 тыс. руб. в год, а через 5 лет переуступил право аренды другому лицу, то новый арендатор будет обязан уплачивать точно такую же сумму в год, а иметь возможность использовать участок еще 35 лет.

Пример из практики:

Ляпина Р.Д. заключила с муниципалитетом договор аренды земельного участка сроком на 45 лет и арендной платой 15 тыс. рублей в год. Согласно соглашению, земля может быть использована для сельскохозяйственных нужд. Женщина вела крестьянско-фермерскую деятельность и использовала участок для выращивания овощных культур. Спустя 20 лет после заключения договора женщина ликвидировала хозяйство. Ляпина Р.Д. заключила с Новиковым Д.Д. договор цессии земельного участка. Новый арендатор получил землю во временное пользование на прежних условиях на 25 лет с ежегодной арендной платой 15 тыс. рублей. Отмечается то, что Новиков не может использовать землю в иных целях, кроме как для ведения сельского хозяйства.

Надо отметить, что переуступка прав пользования участком не влечет за собой смену собственника. Владельцем имущества остается прежний арендодатель. Например, если землю выдал муниципалитет, то она так и будет находиться в собственности администрации.

На протяжении всего действия соглашения, арендатор обязан вносить арендные платежи в сумме и в срок, обозначенный документом. Он освобождается от этой обязанности сразу после того, как договор переуступки права аренды земельного участка вступил в законную силу.

Насколько сложна процедура переуступки права аренды земли?
Очень сложная
Не сложная
Могла быть и легче
Проголосовало: 0
Насколько сложна процедура переуступки права аренды земли?

Очень сложная	92
Не сложная	89
Могла быть и легче	48

Проголосовало: 0

Пошаговый алгоритм процедуры

Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.

«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».

Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:

• находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
• получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
• направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
• составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
• заключаем договор;
• регистрируем сделку в Росреестре.

Процедуру по переуступке можно провести лишь в том случае, если такая возможность предусмотрена первоначальным договором. Иногда в соглашении значится, что передача участка третьим лицам возможна только с разрешения арендодателя или невозможна вообще.

Согласие от арендодателя необходимо получать и в том случае, если срок действия основного договора составляет 5 лет и менее. Если же земля передана во временное пользование более чем на 5 лет, то письменное соглашение от владельца имущества не потребуется. Достаточно направить уведомление о намерении заключить сделку.

Для того чтобы защитить себя от срыва сделки из-за ожидания получения согласия от муниципалитета или другого органа, владеющего имуществом, с будущим арендатором можно заключить предварительный договор переуступки права аренды. Составлять соглашение нужно внимательно. Например, не рекомендуется включать в него обязанность внесения задатка, так как в случае невозможности заключить основной договор переуступающая сторона, обязана вернуть его в двойном размере. Подготовить документ помогут наши юристы. Специалист учтет все нюансы и составит соглашение таким образом, чтобы снизить риск материальных потерь до минимума.

Когда арендатор муниципальной земли может уступить свои права — мнение ВС

Долгосрочный арендатор муниципальной земли может передать свои права на участок другому человеку. При этом не нужно получать согласие у администрации. Но дело усложняется, если договор аренды запрещает уступку прав. В таком деле пришлось разбираться ВС. Администрация района передала местной жительнице земельный участок в аренду на 10 лет. Та решила уступить свои права по договору. Росреестр отказался регистрировать такое соглашение, поэтому дело дошло до суда.

В 2012 году администрация Абинского района Краснодарского края передала Ольге Рыковой* земельный участок площадью 2285 м² по договору аренды. Документ действует до 29 октября 2022 года, а землю можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства.

В 2020-м Рыкова уступила свои права на участок Льву Щекочихину*. Он обратился в Росреестр, чтобы зарегистрировать этот договор. К обращению Щекочихин приложил уведомление, которое направил администрации, сообщая о передаче прав и обязанностей. Росреестр отказал в регистрации и отметил, что муниципалитет не соглашался на переуступку прав на участок третьему лицу. Щекочихин обратился в суд.

Муниципалитет не дал разрешения

В Ленинском райсуде Краснодара истец требовал признать отказ Росреестра незаконным и обязать его зарегистрировать договор уступки прав на участок (дело № 2а-4122/2021). Щекочихин указал, что по ч. 9 ст. 22 ЗК («Аренда земельных участков») при аренде муниципального участка на длительный срок (больше пяти лет) арендатор имеет право передать участок другому человеку без согласия арендодателя — его нужно только уведомить.

Судья Марина Шипунова согласилась с такими доводами и отметила, что по закону Щекочихин не должен был представлять Росреестру согласие муниципалитета на передачу прав на участок. Суд удовлетворил иск.

Росреестр обжаловал решение в Краснодарском краевом суде (дело № 33а-35189/2021). Он указал, что в договоре аренды между Рыковой и районной администрацией есть условие, которое запрещает передачу права аренды земельного участка без письменного согласия муниципалитета. Но нижестоящий суд не учел эти обстоятельства.

Судья Юрий Онохов отметил, что по ч. 5 ст. 22 ЗК («Аренда земельных участков») передавать права на участок третьему лицу без согласия муниципалитета можно, только если договором не предусмотрены другие условия. Но договор между муниципалитетом и Рыковой запрещает это делать. Поэтому суд отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.

Щекочихин написал жалобу в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, но тот согласился с выводами нижестоящей инстанции. Тогда истец написал жалобу в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

Тройка судей под председательством Валентина Александрова отметила, что Рыкова, как арендатор земли на длительный срок, имеет широкий объем прав, которые нельзя ограничивать (дело № 18-КАД22-28-К4).

В п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 указано, что если договор аренды земельного участка заключается на срок больше пяти лет, то арендатор может передать свои права третьему лицу без согласия арендодателя. Причем в договоре нельзя предусмотреть условие, которое запрещает это делать. Поэтому ВС отменил решения апелляционного и кассационных судов, а решение первой инстанции оставил в силе.

Юрист Delcredere Delcredere Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Антимонопольное право группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании × Елизавета Зотова отмечает, что этим решением ВС подтвердил свою уже устоявшуюся позицию.

Наличие устойчивой позиции по этому вопросу благоприятно для арендаторов, которые занимают слабую позицию в спорах с госорганами. Особенно если спор затрагивает интересы муниципального образования.

Эксперт отмечает, что изначально Рыкова получила участок для ведения личного подсобного хозяйства. А это значит, что договор аренды заключили без проведения торгов абз. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК («Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»). Поэтому уступка прав на участок не затрагивает публичные интересы.

Зотова добавляет: утвержденная ВС возможность уступки прав на участок может стать способом снизить финансовое бремя и восстановить платежеспособность для человека, который находится на грани банкротства.

* Имя и фамилия изменены редакцией.