Новостройка сколько лет считается новостройкой

Когда квартира в новом ЖК становится вторичкой?

Обычно считается, что новостройка – это любой дом, построенный недавно. При этом даже в объявлениях по продаже недвижимости таким зданиям может быть уже несколько лет. А когда новостройка становится вторичкой, мало кто задумывается из неспециалистов.

При этом первичное жильё имеет несколько важных преимуществ. И основное из них – это более низкие цены. При одинаковом бюджете в новостройке можно приобрести более просторное жильё, с эргономичной планировкой, чем во вторичном жилом фонде. Кроме того, на рынке новостроек представлен огромный выбор квартир, а в подъездах оборудованы грузовые лифты и работают консьерж-сервис.

ЖК «Апарт-комплекс INSIDER (Инсайдер)»

Сколько лет дом считается новостройкой

Обычно считается, что новостройка – это дом, построенный и введенный в эксплуатацию 3-4 года назад. Но на самом деле это понятие не определяется возрастом здания, и с юридической точки зрения ответ на вопрос “сколько лет дом считается новым?” звучит по-другому.

Новостройки – это дома, которые были только что достроены девелопером, а продажа квартир в них только что стартовала. Жилые помещения находятся в собственности застройщика. Их ещё никто не покупал, и в них не жили люди.

Получается, что квартира в новостройке – это тот объект, который покупатель приобретает у застройщика на основании ДДУ или договора купли-продажи. Или же это может быть квартира в ещё недостроенном здании, которую владелец перепродаёт, не оформив право собственности до этого.

Важно обратить внимание на то, что в одном здании могут быть квартиры, которые считаются и новостройками, и вторичкой.

В каком случае жилье считается вторичным?

Покупателей перед выбором жилья и оформлением сделки часто волнует вопрос, “когда же квартир становится вторичкой?”.

Как только жилое помещение переходит от строительной компании в собственность третьего лица, она становится вторичкой. При этом не важно, жил в ней кто-то или нет.

Важный момент – стоимость новостройки чаще всего меньше вторичного жилья. Поэтому покупать такие квартиры выгоднее. Дешевле всего первичка на стадии разработки проекта или старте строительства. Когда корпус почти завершен, цена квартир почти такая же, как и в сданном доме.

На первичное жилье ниже не только цены, но и ставки по ипотеке. Но при этом нужно учитывать, что потребуются затраты на ремонт, если только это не покупка в новостройке с чистовой отделкой. Также может быть ещё не полностью налажена социнфраструктура, доделано благоустройство и хорошо работать транспорт.

Что же лучше и выгоднее покупать, клиенты решают сами. Каждый из вариантов, и первичка, и вторичка, имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Выбрать жильё, подходящее по всем параметрам, вы сможете в каталоге квартир в ЖК Инсайдер. А наши менеджеры более подробно расскажут об условиях покупки, сроках сдачи, расположении комплекса и транспортной доступности.

Разница между новостройкой и вторичным жильем

ВторичкаvsНовостройка

Первичный и вторичный рынок жилья отличаются не только состоянием квартир. Существенной разницей является порядок оформления сделки при покупке новостройки и вторичного жилья.

Что такое новостройка

Новостройкой называют жилое здание на этапе строительства или ввода в эксплуатацию. Под этим термином понимают новый дом, в котором никто не жил. Покупатель квартиры становится первым её собственником. Это здание необязательно построено недавно, некоторым сооружениям уже несколько лет.

Риелторы подразумевают под этим понятием дом, построенный недавно, не более 5 лет назад. Что значит новостройка с юридической точки зрения? Возведённый дом, квартиры в котором находятся в собственности у застройщика. Как только квартира куплена, переходит в собственность третьего лица, она становится вторичным жильём независимо от того, жил ли кто-то в ней.

Новостройка

Преимущества и недостатки нового жилья

Рынок недвижимости широк. В новостройках покупателей привлекают:

возможность выбора района, этажа, вида из окна;
надёжные инженерные коммуникации, отсутствие необходимости в ремонте;
планировка, просторные кухни, коридоры, санитарные узлы;
использование в процессе строительства энергосберегающих технологий, снижающих стоимость коммунальных услуг;
наличие приборов учёта;
достаточное количество парковок;
в новых зданиях есть противопожарная защита, видеонаблюдение, сигнализация;
инфраструктура, при возведении нового района предусмотрены школы, детские сады, больницы, торговые центры.

При покупке новостройки можно быть уверенным в юридической чистоте сделки, так как вы будете первым хозяином. Новое жилье – выгодная инвестиция, его стоимость постоянно увеличивается, продажа не станет проблемой.

Самый выгодный вариант – заключить договор на стадии котлована, но часто это делает невозможным быстрое заселение. Новые районы строят на окраине, необходимо продумать возможность добираться до работы. Если квартира сдаётся с черновой отделкой, придется потратить время и деньги на ремонт. Соседи также будут заниматься ремонтом, поэтому в течение первого года придётся мириться с шумом.

Особенности вторичного жилья

Под определение «вторичное жильё» подходит не только старый жилой фонд. Недвижимость, купленная на первичном рынке, автоматически считается вторичкой, даже если она не была заселена, но право собственности перешло к покупателю. В одном жилом комплексе могут быть варианты, продаваемые застройщиком и собственниками, которые купили квартиры на ранних стадиях строительства объекта. При покупке необходимо обратить внимание на состояние сооружения, этаж, инфраструктуру, наличие парковки, близость транспортных магистралей.

Квартира на вторичном рынке

Преимущества и недостатки вторички

Вторичное жильё занимает солидное место на рынке недвижимости, особенно в небольших населённых пунктах. На сайтах объявлений можно выбрать квартиру в нужном районе по доступной цене.

Плюсы вторичной недвижимости:

Развитая инфраструктура. В обжитом районе налажен транспорт, есть школы, больницы, аптеки, зоны отдыха.
Быстрое заселение, въезжать можно в день оформления сделки. Это не относится к варианту под капитальный ремонт.
Отсутствие дополнительных расходов на охрану и консьержа.

Покупатель имеет возможность оценить условия проживания, соседей, возможные проблемы. Основные недостатки:

завышенная цена;
устаревшие планировки;
отсутствие грузового лифта;
необходимость ремонта;
тесная придомовая территория, проблема с парковками;
отсутствие видеонаблюдения и охраны.

Необходимо убедиться в отсутствии скрытых недостатков, неузаконенной перепланировки, юридических проблем с собственниками.

Как сделать выбор

Вторичка или новостройка

Покупатель недвижимости должен учесть массу нюансов. У новостройки и вторички есть свои преимущества и недостатки, необходимо исходить из личных предпочтений.

Новый дом означает возможность выбрать планировку, этаж, наличие приборов учёта, парковки.
Вторичное жилье расположено в обжитых районах с налаженной инфраструктурой, транспортом
Сделки по новому жилью оформляются проще, покупатель является первым собственником. Проблема обманутых дольщиков решена на законодательном уровне, купить квартиру в новостройке стало безопаснее.
Вторичное жилье необходимо проверить на отсутствие ограничений: залог, долевая собственность, прописка несовершеннолетних детей. При оформлении сделки стоит воспользоваться услугами юриста.

Важную роль играет финансовый вопрос. Первичка обойдётся дешевле, чем квартира того же класса на вторичном рынке недвижимости. До 30% можно сэкономить, если вложиться на этапе строительства. Первичное жильё взять в ипотеку проще, банки выдают деньги охотнее, так как отсутствуют юридические риски при заключении сделки. Ипотека на вторичное жильё по льготной ставке действует только в сельской местности или на Дальнем Востоке.

Особенности новостроек и их плюсы и минусы

Для начала давайте разберемся, какие дома считаются новостройками. Обычно понятие «новостройка» используют, когда хотят рассказать о доме, который был построен не более пяти лет назад. К нам приходят клиенты, которые хотят купить квартиру в новостройке, мы видим объявления о продаже жилья в новостройке. Но есть один важный нюанс, на которые многие не обращают внимания.

С юридической стороны, новостройка перестаёт быть новостройкой в тот момент, когда застройщик завершает строительство и передает ключи собственникам. Т.е. если кто-то до вас жил в квартире хотя бы один день, то юридически эта квартира

уже считается вторичным жильем.

Новостройка – это дом, который реализуется непосредственно от застройщика.

ТРИ ПРИЗНАКА НОВОСТРОЙКИ

1) C момента сдачи дома в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет.

2) В доме есть приличное число непроданных застройщиком квартир (незаселенных реальными жильцами).

3) Дому не более 3-5 лет, а вы будете первым жильцом в покупаемой квартире.

ВАЖНО! В одном доме могут быть квартиры, которые считаются новостройками и вторичкой. Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме, но у бывшего дольщика – это вторичное жилье. А если в этом же доме в собственности застройщика остались непроданные метры — их будут продавать как первичную жилплощадь.

С терминологией разобрались. Если у вас остались вопросы, то можете обратиться к сотрудникам АН «Монолит» используя наши средства коммуникации – телефон, сайт и социальные сети.

СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ?

На этот вопрос мы не можем ответить — решать только вам. Но в следующей статье мы опубликуем список плюс и минусов новостроек, который поможет определиться с покупкой.

Что считать новостройкой?

По каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку?

Казалось бы, что за вопрос? Новостройка – есть новостройка. Однако дискуссия, состоявшаяся в рамках заседания Клуба главных редакторов, наглядно продемонстрировала – единства во мнениях на эту тему нет даже у самих девелоперов, не говоря уже об аналитиках. Попробуем разобраться в данной проблеме.

Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.

Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее. Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?

Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?

Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.

Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.

В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.

Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов. Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.

Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.

Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир. Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.

У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании. И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению. Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются.

Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще. Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле. А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom

Комментарии экспертов

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

Прежде чем относить объект редевелопмента к новострою необходимо понять какой объем работ проводится в рамках реконструкции объекта. Например, если говорить о нашем проекте Apartville, то в рамках его реновации осуществляются работы по полной замене всех инженерных сетей как внутри комплекса, так и всех наружных подводящих сетей, проводится полное внутренне перепланирование пространства, замена лифтов, создается система центральной вентиляции и кондиционирования, у здания появляются новые современные фасады, абсолютно новые качественные места общего пользования с отделкой из натуральных материалов. Также полностью преображается и прилегающая к комплексу территория: появятся газоны, тротуары из брусчатки, детские площадки, скамейки, деревья и кустарники.

То есть, по сути, объект полностью обновляется, неизменным остается только конструктив здания, который выполнен из железобетона и имеет огромный запас прочности, так как строился с расчетом использования здания как фабрики, нагрузка на перекрытия вдвое больше чем в современных жилых комплексах. Разумеется, при таком объеме работ объект ничем не уступает новостройкам, а в некоторых аспектах даже превосходит их. Но, как вы понимаете, реконструкция бывает разной, поэтому далеко не все реконструируемые здания можно отнести к новостройкам.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО « ОПИН »

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

На рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает пул квартир в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.

В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, переуступаются другим физическим лицам. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.

Также на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где оспариваемые сделки не редкость.

В случае с апартаментами есть два основных вида недвижимости, которую можно относить к первичному рынку. Первый – когда все происходит по аналогии с квартирами в новостройках, т.е. комплекс апартаментов возводится с котлована (с нуля), и в этом случае продажи идут по 214 ФЗ. Второй – когда в бывших промышленных или административных зданиях (нежилые помещение), которые уже существуют, застройщик меняет планировку, концепцию, инженерию, отделку и прочее. В этом случае апартаменты реализуются по уже существующему плану этажей. Застройщик, который уже имеет право собственности на помещения, в свою очередь, переуступает их конечному покупателю при продаже.

Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок. Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+