Ремонт многоквартирного дома: как добиться
Зимой в квартире было холодно. Собственница установила, что тепло уходит из-за недостатков в утеплении фасада и потребовала обязать ТСЖ провести ремонт. Но две инстанции ей отказали, поскольку температура внутри жилья не опускалась за пределы нормы. А в кассации стороны вдруг решили заключить мировое, по условиям которого товарищество все же обязалось устроить ремонтные работы. Суд соглашение утвердил, не увидев никаких нарушений. Впрочем, Верховный суд оказался иного мнения.
В отопительный сезон 2017–2018 годов в московской квартире Лады Хитровой* было холодно. Чтобы установить причину, собственница обратилась в научно-технический центр «Энергобезопасность». Обследование жилья показало, что утечка тепла вызвана дефектами утепления фасада и негерметичностью монтажных швов.
Получив заключение технического центра, Хитрова обратилась в ТСЖ «Амбассадор» с заявлением о ремонте фасада. От ТСЖ ответа не последовало. Тогда собственница продублировала свои требования уже в форме претензии. Вновь не получив ответа, женщина обратилась в Дорогомиловский районный суд Москвы.
Она потребовала обязать «Амбассадор» отремонтировать фасад дома по периметру ее квартиры (текущие работы выполнить за счет фонда благоустройства ТСЖ, капитальные — за счет фонда капитального ремонта), а также взыскать с ТСЖ неустойку 1,8 млн руб., 150 000 руб. в качестве компенсации морального вреда и потребительский штраф. Уже в процессе Хитрова уточнила свои требования, попросив привлечь в качестве соответчика ООО «Первая профессиональная сервисная компания», которое оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Два отказа и одно мировое
Райсуд просьбу истицы о привлечении соответчика выполнил, но в самом иске Хитровой отказал. Первая инстанция не увидела нарушений прав собственницы: при замере показатели температуры в квартире женщины были в пределах допустимых. К тому же починка фасада относится к капитальному ремонту. Такие работы затрагивают интересы всех жильцов, поэтому решение об их проведении собственники должны принимать вместе. В настоящем случае такого решения не было, дополнительно отметил райсуд. Его выводы подтвердила апелляция.
В кассации стороны неожиданно решили пойти на мировую. Они попросили суд утвердить соглашение, по которому ТСЖ обязался в течение трех месяцев отремонтировать фасад дома по периметру квартиры Хитровой, а в случае нарушения — выплатить собственнице 1,8 млн руб. неустойки, 150 000 руб. компенсации морального вреда и 904 933 руб. штрафа. Эти договоренности не противоречат закону, не нарушают права и интересы других лиц, посчитал Второй кассационный СОЮ. Он отменил акты нижестоящих судов и утвердил мировое соглашение. Тогда пять граждан, по всей видимости соседи Хитровой, подали жалобу в Верховный суд.
Без согласия общего собрания
Суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В настоящем деле кассация лишь формально указала, что такие обстоятельства отсутствуют, но на практике их не проверила, обратила внимание тройка судей под председательством Юрий Москаленко.
Так, капитальный ремонт многоквартирного дома по закону проводится на основании решения общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 189 ЖК «Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»). Второй кассационный СОЮ не проверил, было ли такое решение или нет.
В то же время удовлетворение требования, которое связано с единоличным распоряжением общим имуществом многоквартирного дома без согласия других собственников, противоречит закону, подчеркнул Верховый суд.
Кроме того, работы предполагалось произвести за счет средств фонда капитального ремонта. Для операций с этими деньгами тоже нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Наличие или отсутствие такого решения суд опять же не проверил, указала гражданская коллегия. Она отменила акт Второго кассационного СОЮ и вернула ему дело для нового рассмотрения (№ 5-КГ21-155-К2).
Несправедливая ситуация
«Главный вывод из определения ВС: если собственник хочет, чтобы его дом прошел капитальный ремонт, ему нужно пройти через процедуру общего собрания. В многоквартирных домах много жильцов, и собрать их на общее собрание по какому-то локальному вопросу, который не затрагивает весь дом, довольно сложно. Но закон таков и ВС просто обратил на это внимание», — комментирует партнер юрфирмы Ru.Courts Алексей Агеев.
С другой стороны, ситуация, когда один из жильцов дома страдает от строительных дефектов, а де-факто сделать с этим ничего не может, крайне несправедлива. Поэтому гражданской коллегии стоило бы на примере конкретного дела разъяснить, как собственники, столкнувшиеся с подобными проблемами, могут защитить свои права, считает Агеев.
Памятка для жильцов
✅ Чтобы добиться капитального ремонта дома, владельцу недвижимости нужно инициировать общее собрание, на котором собственники должны принять два решения: о проведении ремонта и расходовании на это средств соответствующего фонда. В обычных условиях это единственный способ, замечает Агеев.
✅ Что еще можно сделать? Можно писать жалобы в органы жилищного надзора, дает совет Дмитрий Томко из Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) × По результатам проверок такой орган может возбудить в отношении ТСЖ дело об административном правонарушении (например, по ст. 7.22 КоАП — за ненадлежащее содержание общего имущества), вынести предписание и затем добиваться его исполнения, в том числе в судебном порядке. «В итоге собственник будет избавлен от необходимости хождения по судам и сбора доказательств. Если же он все же захочет получить компенсацию за нарушение прав потребителя, то материалы проверок и судебные акты о понуждении к исполнению предписаний значительно упростят доказывание», — поясняет Томко.
✅ Еще один вариант — предъявить требования к застройщику. Но здесь все зависит от природы недостатков и того, когда собственник их обнаружил, замечает Агеев. Чаще все же жильцы выявляют подобные проблемы, когда уже истекли сроки исковой давности или когда дела застройщика идут настолько плохо, что ему уже нет дела до устранения недостатков своих работ, делится своими наблюдениями юрист.
✅ Также, по словам Агеева, не стоит забывать о региональных программах капитального ремонта. Если все усилия не дали результата, то собственнику остается надеяться именно на них и ждать, когда подойдет срок капитального ремонта его дома.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Как ускорить капитальный ремонт своего дома
Почему в одном доме капремонт уже провели, а в другом его планируют сделать через пару десятилетий? Как приблизить эти работы? Кто гарантирует их качество? И что вообще ремонтировать в первую очередь? На эти и другие вопросы читателей и журналистов «РГ» ответили исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Анна Мамонова и исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам ОП РФ Светлана Разворотнева.
Артем Геодакян/ТАСС
РГ: Татьяна Масленникова из Крыма спрашивает: «Мне приходит квитанция об оплате капитального ремонта. Договора с нами никто не заключал. Обязана ли я платить?»
Анна Мамонова: Да. Я думаю, этот вопрос спровоцирован первыми формулировками, которые были в Жилищном кодексе до 2014 года. Там была обязанность регионального оператора заключить со всеми договор. Эта норма недолго существовала, ее исключили. Как только регион принял региональную программу, включил туда дом, у собственника возникает обязанность платить в силу закона. И никакого договора с ним не заключается.
РГ: Много вопросов про очередность ремонта домов. Дмитрий Валентинович живет в Екатеринбурге в доме 1932 года постройки, памятнике архитектуры регионального значения. Капремонт запланирован на 2039-2041 годы. Тогда как в домах более поздней постройки эти работы либо уже проведены, либо будут проведены в ближайшие 5 лет. От чего зависит место в очереди?
Светлана Разворотнева: Многие региональные программы, особенно в первые годы, формировались довольно произвольно. В лучшем случае за точку отсчета брался год постройки. Паспорта домов сплошь и рядом не делались. Поэтому как-то примерно разбросали очередность. А некоторые даже с умыслом. Они думали, что раз денег сейчас мало — давайте мы основные, самые дорогие работы перенесем на более поздний срок. Или в первые годы будем по 4 дома ремонтировать, а потом с 2025-го по 2030-й отремонтируем все, что осталось. С учетом того, что либо нас уже не будет, либо что-то переменится.
Конечно, пытаются сейчас поправить эту историю. Существует обязанность региональных властей ежегодно делать актуализацию региональных программ. Тут все зависит от регионов, от их желания и возможностей. И от активности жителей. Если жители звонят во все колокола, пишут письма и требуют переноса сроков, то, как правило, власти на основании обследований (но когда старый дом — наверняка там не все в порядке) переносят капремонт на более ранние сроки.
Анна Мамонова: Критерии, по которым выстраивается очередность, — это ответственность субъекта РФ. Но есть «Методические рекомендации о необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирных домах» минстроя, которые все четко обозначают. В рекомендациях есть ссылка на строительные нормы, по которым определяется в том числе износ. Есть четкая рекомендация создать в субъекте комиссию о необходимости проведения капитального ремонта. Практически во всех регионах она создана. Где-то работает очень хорошо, где-то носит формальный характер. Но она есть.
Предполагается, что собственники, которые недовольны сроком проведения ремонта, обращаются в эту комиссию и говорят: «Мы считаем, что нам сейчас нужен ремонт крыши». Комиссия устанавливает необходимость, направляет документы в органы власти. Многие жители так сдвинули свой дом вперед.
И еще я бы хотела добавить, что есть очень серьезная нерешенная проблема по капремонту объектов культурного наследия. На такие здания необходимо потратить гораздо больше денег, времени, сил из-за особенностей законодательства, чем на обычный дом. У нас есть общая кубышка, куда все сложили деньги. И почему мы на один дом должны потратить больше, чем на другой, рядом стоящий? Многие говорят: «Он живет в центре города, практически во дворце. Почему я, живя на окраине, должен вкладываться в эту лепнину?»
А если выстраивать очередь по дате строительства дома, то они все сейчас попадут в программу первым пунктом. Что делать? Потратить все накопленные деньги на лепнину? Вопрос сложный. Поэтому житель Екатеринбурга может обратиться в комиссию, но в связи с тем, что у него дом — объект культурного наследия, у него очень сложный вопрос. Пока этот вопрос на федеральном уровне достаточного внимания не получит, мы не сможем такой большой массе домов-объектов культурного наследия помочь.
Инфографика «РГ»/ Александр Чистов/ Марина Трубилина
РГ: Александр Кравцов, житель поселка Яблоновский Республики Адыгея не может добиться нормального ремонта крыши. Две квартиры заливает. Управляющая компания считает, что это капремонт, а Фонд капремонта согласен проводить ремонт только всего дома целиком и тоже ничего не делает. Кто должен отремонтировать крышу?
Светлана Разворотнева: Пока, к сожалению, нет четких законодательных границ между текущим и капитальным ремонтом, и много таких коллизий возникает. Но путь для этих жителей ровно такой, какой уже обозначила Анна Ивановна. Если они считают, что крышу надо ремонтировать, и, очевидно, целиком, они должны добиваться через муниципальные или региональные комиссии пересмотра программы. Здесь все средства хороши. Надо обращаться в государственную жилищную инспекцию. В прокуратуру можно обращаться. Если финансы позволяют, можно скинуться, провести экспертизу. Чем больше будет обращений, тем больше будет мотивации у органов власти эту программу пересмотреть.
РГ: Правильно ли, что Фонд капремонта хочет проводить капремонт всего дома целиком?
Светлана Разворотнева: Вообще-то у нас проводятся работы по отдельным видам: отдельно крыша, отдельно фасад, инженерные системы. Большая проблема как раз в том, что нигде не делают капремонт дома целиком. Но если нужно только заплатку поставить — это точно не капремонт.
Анна Мамонова: Региональный оператор, конечно, никогда не делает частично работы. Если один элемент — крыша, фасад, инженерия — вошел в программу, то он должен быть сделан полностью, улучшены все его технические характеристики. И они должны отремонтировать так, чтобы этот конструктив до следующего ремонта по плану надежно служил гражданам.
Регионы, когда актуализируют программы, комбинируют работы: в один блок включают все наружные работы. Иначе получается, что ты отремонтировал фасад, а крыша течет, и следующий ремонт фасада придется делать раньше срока. Дальше переходят к внутреннему контуру. И третье — это лифты.
РГ: Алексей из Мурома жалуется, что в одной из комнат опасно провис потолок, сыплется шлак, штукатурка. Но фонд капремонта отказывает в реконструкции перекрытий и печной трубы, это в капремонт не входит. Что делать?
Светлана Разворотнева: На самом деле, фонд прав. Когда уже есть проблемы с перекрытиями, то речь идет, в первую очередь, о реконструкции. Здесь должны работать какие-то другие механизмы. Какие, сейчас активно обсуждает правительство. Есть большое количество домов, которые бессмысленно ремонтировать. Их надо либо сносить, либо реконструировать. На это направлен закон о комплексном развитии территорий, который недавно Госдума приняла в первом чтении. Наверное, единственный механизм, который поможет гражданам решить эту проблему не за счет своих средств, — привлечь инвестора, если это какой-то привлекательный участок. Построить на этом месте другой дом и переселить людей. Пока такой инвестор не найден, у граждан есть право самим скидываться и что-то ремонтировать. Но, к сожалению, большинству такая возможность недоступна.
Анна Мамонова: Жители должны обратиться в местные органы власти, чтобы определить, аварийный дом или нет. Либо могут сами провести экспертизу и с этими документами опять же обратиться в муниципалитет.
РГ: Жители 14-квартирного дома хотят как раз не капремонт, а хотят найти строительную компанию, которая снесет их дом в центре города и построит многоэтажку. Но 12 квартир за это, а две против. Председатель ТСЖ Темирсултан спрашивает: как решить проблему, чтобы были все довольны?
Светлана Разворотнева: Такое решение должны принять 100% собственников. Когда в 2019 году вносились изменения в Жилищный кодекс, в одной из редакций была норма, которая упрощала принятие решений и стимулировала такое саморасселение. Но предложение не было поддержано депутатами. А мне кажется, что это очень правильная история. И я не теряю надежды, что, возможно, она все-таки вернется в законодательство. Но сейчас, к сожалению, все рычаги по привлечению инвесторов находятся в руках местных органов власти.
РГ: Микрорайон трехэтажных домов в подмосковных Люберцах по договору 2014 года между администрацией города и застройщиком подлежит сносу. Но застройщик не выполнил обязательств по застройке территории. Анатолий Потехин спрашивает: правильно ли, что с жителей сейчас взимают взносы на капремонт?
Анна Мамонова: Пока дома в региональной программе капитального ремонта, они обязаны платить. Как только их из программы исключат, включат в программу аварийного жилья — накопленные на капремонт деньги будут возвращены. Они никуда не пропадут.
РГ: Типичная ситуация: в доме был запланирован ремонт на 2018-2019 годы, а его не провели, часто жители даже не знают, почему. Как быть?
Светлана Разворотнева: За выполнение региональных программ несет субсидиарную ответственность субъект РФ. К сожалению, невыполнение региональных программ характерно для многих регионов. Только в этом году в 49 субъектах ремонтируют дома по программам прошлых лет. В первую очередь, надо жаловаться в Фонд капремонта. Достаточно активно следит за этим прокуратура. Но все равно из года в год проблемы повторяются.
Инфографика «РГ»/ Антон Переплетчиков/ Марина Трубилина
РГ: Вячеслав Владимирович из Самары жалуется, что жителям дома не дают перейти на спецсчет, поскольку сборы по капремонту у них ниже 97%. А они хотят сами распоряжаться деньгами. Что делать?
Анна Мамонова: Это прямое нарушение. Во-первых, надо оформить свое желание протоколом собственников. В течение 5 дней они должны представить протокол регоператору и указать, в течение какого срока он должен перечислить деньги на спецсчет. В Самарской области, насколько я знаю, срок перехода один год. Ни о каких взносах, ни о какой платежной дисциплине здесь речи быть не может.
Светлана Разворотнева: Единственное исключение в том, что если им уже сделали какой-то ремонт за счет оператора капремонта, то они должны набрать и вернуть те деньги, которые фактически занимали у других домов. Давайте попробуем вместе разобраться. Я думаю, наши региональные центры подключатся. Если там препятствия чинят вопреки закону, поправим чиновников.
РГ: Владимир говорит, что жители его дома подумывают о переводе средств на спецсчет. Но не понимают, как, не будучи специалистами, смогут понять, что именно и когда надо ремонтировать?
Анна Мамонова: Есть управляющая компания, ее обязанность следить за домом и вовремя сообщать, какой капремонт требуется. Выбирайте хорошую управляющую компанию и доверяйте ей.
Светлана Разворотнева: Даже собственники спецсчета не совсем свободны в выборе последовательности работ. Есть региональные программы, которые распространяются и на дома, выбравшие спецсчет. В этих программах написано, когда надо делать крышу, когда «инженерку», когда остальные элементы. Собственники могут это сделать раньше. Но не позже, это будет нарушением и даже основанием для возвращения их в «общий котел».
РГ: Как проходит капремонт в год пандемии?
Анна Мамонова: Для нас пандемия не стала такой критичной, как изначально прогнозировали. Собираемость платежей упала в целом по году всего на пару процентов. Заключение договоров с подрядными организациями осталось на уровне прошлого года. Единственное, с чем мы столкнулись, — нельзя было зайти в дома. В первую очередь пострадали работы, связанные с отоплением, потому что у них очень короткий сезон, они выполняются летом. Невозможно было поменять стояки: все в доме, никто не должен контактировать, рабочих никто не пустит. Поэтому работы, связанные с внутренними инженерными коммуникациями, в основном перенесены на следующий год.
Вопрос от партнера
Газета «Гатчинская правда» из Ленинградской области: «Собственники жилья и управляющие компании считают, что проводить гарантийный ремонт нужно сразу же после возникновения дефекта. Но некоторые подрядчики считают, что нужно ремонтировать все, что накопилось, уже после истечения пятилетнего гарантийного срока. Какая трактовка правильная? И как быть, если подрядчик уже через год после ремонта прекратил свое существование?»
Анна Мамонова: В Жилищном кодексе четко обозначено, что перед собственниками, которые вносят свои деньги в Фонд капитального ремонта, 5-летнюю гарантию несет региональный оператор. Регоператор никогда никуда не денется. И банкротом не может быть признан. Людям, которые выявили какие-то нарушения в течение 5 лет, нужно идти к регоператору. А вот он уже будет разбираться с подрядчиками. Если даже подрядчик исчез, все равно несет ответственность регоператор. Поэтому никакого «ждать», «исчез» — нет. Жители должны требовать устранения нарушений.
Звонок читателя
Пенсионерам 80 лет и старше положена компенсация по оплате капремонта 100%. Мой знакомый живет в Псковской области в отдаленном поселке, имеет статус ветерана войны, инвалид, житель блокадного Ленинграда, ему далеко за 80 лет. Живет он один, собственник квартиры в многоэтажном доме. И оплачивает взносы за капремонт в размере 50%. Потому что существует такой региональный закон. Почему так происходит?
Светлана Разворотнева: Норма об освобождении от взносов людей пожилого возраста, действительно, была не прямой. Регионы принимали самостоятельное решение. И, конечно, там много безобразий, которые мы сейчас видим. Кто-то, например, говорит о том, что пожилой человек, если он является инвалидом или ветераном, должен выбирать одну из льгот. Для многих это превращается в хождение по всем кругам ада. Если бы были контакты этого человека, можно было бы разобраться.
Анна Мамонова: Нужно только дополнить, что выплата производится из расчета социальной нормы жилья. Если он один проживает в трехкомнатной квартире, ему весь платеж не будут компенсировать.
Я проживаю в Кемеровской области. Под домом была шахта, выемка угля из пяти пластов. В Кемерове и области существует программа переселения людей с отработанных территорий. Но я борюсь с чиновниками 10 лет. В суде мне сказали, что нужно экспертное заключение, акт комиссии, ее стоимость 42 тысячи. И выезжают только по договору с угольным предприятием.
Светлана Разворотнева: Давайте наши юристы вам перезвонят, и мы разберемся. Я направлю документы в адрес предприятия, в адрес главы региона, прокуратуры. И, может быть, вместе с «Российской газетой» разберемся. Не обещаем, что все решим, но мы попытаемся.
Портрет эксперта
Анна Мамонова
Эксперт в области капремонта общего имущества многоквартирных домов. В период работы в минстрое участвовала в разработке системы капремонта. С 2016 года возглавляет Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). Член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
Портрет эксперта
Светлана Разворотнева
С марта 2013 года — исполнительный директор НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль». Председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, зампредседателя Общественного совета при минстрое, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации.
Коротко о главном: все, что нужно знать каждому жильцу о капремонте дома
Это своеобразная общая «копилка», в которой накапливаются деньги для последующего осуществления обстоятельного ремонта здания. Каждый месяц все собственники как квартир, так и нежилых помещений перечисляют в эту копилку свои взносы. Жильцы также могут принять решение о зачислении сюда же и любых других общедомовых доходов. Например, от сдачи внаём подвалов, крыш и т.д. Такое решение должно быть официально оформлено на общем собрании.
Как копить деньги на капремонт?
Законодательно закреплены два способа. Первый: вы накапливаете средства на общем для всех домов счете, открытом уполномоченным региональным оператором. Второй: вы принимаете решение на общем собрании собственников и сами открываете в банке специальный счет для одного конкретного дома.
Имеют ли право жильцы передумать и изменить способ накопления средств?
Да, согласно статье 173 Жилищного кодекса РФ, это можно сделать когда угодно. Нужно лишь решение собственников, принятое большинством голосов на общем собрании.
В каких банках можно открывать специальный счет?
Спецсчет можно открывать исключительно в тех российских банках, у которых объем собственных средств не ниже 20 млрд руб.
Как и кем устанавливаются тарифы?
В статье 167 ЖК РФ сказано, что минимальный размер тарифов устанавливают региональные власти. При этом максимальный размер государство не ограничивает. Величина взноса рассчитывается в пределах каждого региона. На нее влияют объем требующихся работ по капремонту, кредитоспособность жителей и уровень возможной финансовой поддержки из федерального и местного бюджетов.
Таким образом, во всех субъектах России приняты соответствующие законодательные акты, а контролирует деятельность местных властей в этом вопросе Министерство строительства и ЖКХ РФ.
Как начисляются и оплачиваются взносы?
Формула начисления взносов на капитальный ремонт проста: площадь помещения х тариф = сумма к оплате
Для удобства жильцов суммы за капитальный ремонт включены в общие ежемесячные квитанции по оплате содержания жилых помещений и коммунальных услуг. Соответственно, и уплачиваются они в те же сроки, что и коммуналка. Об этом говорится в п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ.
Все ли жильцы дома имеют обязанность отчислять взносы?
Нет, не все. Взносы уплачивают только собственники. При этом взносы начисляются с того периода, когда возникло право собственности.
Кто имеет право получить льготы?
1). Малообеспеченные граждане вправе оформить субсидию. Если коммунальные платежи превышают установленную законом долю их семейного дохода, то и коммуналка, и взносы на капремонт частично будут субсидироваться муниципальным либо региональным бюджетами.
2). Многодетные семьи.
3). Инвалиды I и II групп, дети-инвалиды, а также лица, имеющие на попечении детей-инвалидов, платят только 50% от начисленной суммы, остальное компенсирует государство.
4). Ветераны и участники ВОВ.
5). Ветераны труда.
6). Граждане, которые подверглись радиационному облучению.
7). Одинокие пенсионеры, которые являются собственниками жилья и при этом не работают. Собственники, достигшие 70-ти лет, уплачивают 50% от суммы взносов, а перешагнувшие 80-летний рубеж от уплаты освобождаются полностью.
8). Реабилитированные лица.
В каких случаях можно не платить?
В соответствии с п. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ платить за капитальный ремонт не надо в следующих случаях:
— ваш дом не является многоквартирным (в нем меньше трех квартир);
— дом официально признан аварийным и будет снесен;
— все квартиры и земля под зданием будут подвергнуты изъятию в связи с государственной или муниципальной необходимостью.
Чем грозит отказ от перечисления взносов?
Дополнительными затратами, так как за каждый день просрочки платежей на всю сумму накопившейся задолженности вам будет начислена пеня 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Санкции за неуплату взносов определены в статье 255 Жилищного кодекса РФ.
Если просрочка становится существенной, то организация, являющаяся владельцем счета, имеет полное право обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности. В этом случае удержания могут производиться судебными приставами на основании исполнительного листа.
Кем и на каком основании выносится решение о начале капремонта в конкретном доме?
1). Собственниками.
2). Органами местной власти.
Период осуществления капитального ремонта высчитывается и утверждается программой того региона, где находится строение. Если время уже подходит, а собственники не торопятся собраться и определиться, чего они хотят, то соответствующее решение принимают за них местные власти. В любом случае все действия координируются с региональным оператором.
Где можно узнать точные сроки проведения капремонта?
1). В своей управляющей компании.
2). В администрации населенного пункта.
3). На «горячей линии» ЖКХ по телефону 8 (800) 700-89-89.
4) На специализированном интернет-портале www.reformagkh.ru.
Указанные в региональной программе сроки не устраивают жильцов. Могут ли они ускорить начало капремонта в своем доме?
Да. Они могут созвать общее собрание, внести в протокол соответствующее решение и инициировать ремонт. Если работы будут проведены без привлечения финансирования от регионального оператора или из местного бюджета, то вся сумма, эквивалентная стоимости ремонта, будет засчитана как уплаченная собственниками в фонд капитального ремонта.
Какие работы выполняются в ходе капремонта?
1). Воссоздание целостности кровли.
2). Весь комплекс фасадных работ.
3). Полная или частичная замена либо восстановление инженерных коммуникаций. Сюда входят отопительная система, электросети, газопровод, водоснабжение, канализация.
4). Восстановление работы лифтового оборудования.
5). Восстановление целостности фундамента.
6). Обеспечение нормального технического состояния подвала.
Более подробно список работ можно изучить в ст. 166 Федерального закона №188
Как изменились требования к подрядным организациям?
Стали намного жестче. Теперь в соответствии с постановлением Правительства РФ № 615 допуск к осуществлению капитального ремонта вправе получить только компании, прошедшие промежуточный отбор и внесенные в реестр добросовестных подрядчиков. Изменения в этот реестр поступают каждый квартал, так что работать над репутацией подрядчикам придется постоянно. И только после того, как организацию включат в указанный реестр, она получит возможность участвовать в электронном аукционе.
Верно ли мнение, что контролировать расходование накопленных на капремонт денег намного проще, если они хранятся на спецсчете, а не в общей для всех копилке регионального оператора?
Нет, не верно. Целевое использование аккумулированных средств одинаково строго контролируется вне зависимости от того, на каком счете они хранятся и кто является владельцем этого счета.
Любой собственник вправе запросить интересующую его информацию обо всех финансовых операциях либо у банка, в котором открыт спецсчет, либо непосредственно у его держателя. То же касается и регионального оператора, который обязан по первому же требованию предоставить исчерпывающие сведения. Все средства, поступившие от каждого собственника, учитываются (ч.2 ст.182 ЖК РФ), и на оператора возложена полная ответственность за них.
Собственник квартиры много лет делал отчисления в фонд капитального ремонта, но потом переехал. Накопленная им сумма переоформляется на новое жильё?
Нет, не переоформляется. Согласно ст. 36.1 Жилищного кодекса РФ, право на эти деньги передается вместе с правом на квартиру следующему собственнику.
Дом официально признан аварийным. Вернут ли собственникам деньги, которые они уже накопили на капремонт за предыдущие годы?
Нет, не вернут. Эти средства будут потрачены на мероприятия, связанные с реконструкцией или сносом аварийного дома (ст. 184 ЖК РФ).
Кто имеет право подать судебный иск о взыскании, если собственник отказывается перечислять взносы на капремонт?
Согласно российскому законодательству, ежемесячные платежи в фонд капитального ремонта – это не прихоть, а обязанность каждого собственника. Неплательщики, не выполняющие данное требование, в первую очередь наносят ущерб свои соседям, которые тоже являются собственникам общего имущества дома. Соответственно, соседи имеют полное право обратиться с заявлением в суд и потребовать принудительного взыскания взносов с должника.
Кто будет отвечать за качество проведенного капремонта?
За всё отвечает региональный оператор фонда капитального ремонта. Следовательно, если по вине подрядчика после недобросовестно проведенных ремонтных работ у жильцов протекла крыша, то оплачивать повторный ремонт, штраф и моральный вред, нанесенный жильцам, будет не подрядчик, а региональный оператор (п. 6 ст. 182 ЖК РФ).
Фонд капитального ремонта обанкротился. Существуют ли гарантии сохранности средств, накопленных жильцами?
Все средства, полученные в качестве взносов на капремонт, хранятся либо на спецсчетах, либо на счетах региональных операторов. На них не распространяется взыскание по обязательствам владельцев этих счетов (ст. 175 и ст.179 ЖК РФ). Как исключение, могут рассматриваться только обязательства по договорам, которые были заключены на основании решений общего собрания собственников. В случае, если держателя спецсчета либо регионального оператора официально признают банкротами, то деньги жителей, хранящиеся на их счетах, в конкурсную массу включены не будут.
Cannot find ‘articles’ template with page »
Образец заявления на капитальный ремонт дома. Куда идти с заявлением? Как добиться капитального ремонта дома: советы и инструкции.
Обращайтесь в УК либо в ТСЖ с заявлением о необходимости проведения Вам кап. ремонта.
Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта.
Образец заявления на капитальный ремонт. Как написать заявление?
Живя на верхнем этаже многоквартирного дома, нужно всегда быть готовыми к тому, что могут начаться проблемы с крышей здания. Вода, проникающая через кровельный пирог, оставляет на потолке квартиры несимпатичные пятна. Кроме того, возрастает влажность в помещениях, может появиться грибок – ухудшается внешний вид и атмосфера жилья.
Встает вопрос о срочном ремонте квартиры и устранении первопричины неприятностей. Зная, как заполнить образец заявления на ремонт крыши, можно максимально ускорить этот процесс.
К примеру, у Вас протекает крыша. С этим пора что-то делать!
К кому и как обращаться
Первое, что испытывает человек, увидев потоп в собственной квартире, это паника. Однако эмоциями вопрос решить не получится. Только грамотный подход поможет устранить проблему.
За состояние крыш любого многоквартирного дома отвечает его управляющая компания – РЭУ, ЖЭК, РЭМП и подобные организации. Поэтому первым делом стоит уточнить местонахождение и часы работы необходимого вам филиала. Кроме того, стоит сразу узнать ФИО начальника, на которого будет оформляться претензия.
Ежемесячно в коммунальных счетах фигурирует графа «капитальный ремонт» или иная строчка с подобным названием. То есть финансирование на содержание дома снимается с жильцов регулярно, а это значит, что вся ответственность лежит на тех, кто отвечает за здание.
Советуем прочитать: Ст. 39 ГПК РФ. Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
Уточнив все координаты, можно приступать к заполнению документа. Тут возможны два варианта:
Заявление пишется самостоятельно в произвольной форме.
Документ составляется по общепринятому образцу.
Важно! Заполнение заявления в свободном стиле не должно являться причиной для отказа в его приеме.
Ремонт крыши
Собственники жилья регулярно оплачивают содержание дома и вправе требовать быстрого проведения ремонтных работ
Пишется претензия в двух экземплярах, один из которых остается на руках у собственника, от чьего имени составлен документ. Это будет являться подтверждением факта того, что заявка была озвучена, а также будут зафиксированы дата и время обращения.
Документ необходимо вручить под подпись любому представителю управляющей компании. Это может быть секретарь, представитель канцелярии, инженер или юрист. Важно, чтобы на экземпляре собственника жилья стояла подпись принимающей стороны с указанием следующей информации;
Существует возможность оставить заявку на ремонт крыши по телефону, но делать это нежелательно. Устный разговор стоит все-таки совместить с документальным обращением. Если используется устный метод уведомления, то текст должен быть оформлен по принципу телефонограммы – все четко, конкретно и по существу, с обязательным уточнением сведений: кто принял и кто отправил заявку.
Важно! Озвучьте время и дату телефонной заявки и потребуйте, чтобы эта информация фигурировала в устном заявлении.
масштаб происшествия
В заявлении необходимо подробно описать масштаб происшествия
После того как заявление написано и отдано, начинается процесс ожидания. Чтобы он не затянулся, стоит периодически созваниваться с представителями ЖКХ, чтобы узнавать о предпринятых ими шагах.
В процессе решения вопроса о ремонте крыши квартиру заявителя должен посетить технический работник. Он определит точное место, где требуется ремонт кровли, оценит объем работ и составит акт о неисправностях. Иногда последний пункт опускается, но лишь в случае быстрой организации ремонтных работ.
Мероприятия по устранению дефекта кровли проводят мастера управляющей организации или специально нанятый ими подрядчик.
Для информации! Если специалист ремонтной компании пришел по заявлению и произвел осмотр, то скоро начнутся и сами ремонтные мероприятия.
Советуем прочитать: Кто и как может попасть в государственный детский сад без очереди /
Со стороны ЖКХ должно поступить предложение о проведении ремонта в квартире. Тут каждый решает самостоятельно, но стоит помнить, что никто не будет ориентироваться на дорогие качественные материалы. Будет сделана дешевая «косметика», и единственный плюс для жильцов в том, что работы проводятся бесплатно.
Для информации! Соглашаться на ремонт квартиры мастерами управляющей компании стоит только в случае серьезных повреждений. В других же случаях рекомендуется отказаться от предложенной возможности.
Ремонтные работы
Работы по ремонту крыши ведет строительная компания-подрядчик
Если ЖКХ тянет с принятием решения, то можно продолжить отстаивать свои права через суд. Обычно такие дела рассматриваются в пользу жильцов, и даже назначают некоторые суммы для покрытия морального ущерба
Если на потолке квартиры появились некрасивые мокрые пятна, то принимайте меры незамедлительно. Не думайте, что ситуация исправится самостоятельно – такое бывает очень редко.
Правильно и своевременно написанное заявление позволит оперативно решить проблему. А после того как кровля будет приведена в порядок, можно жить несколько лет спокойно – даже локального ремонта хватает на достаточно долгое время.
Как добиться капитального ремонта в доме
Многие, исправно и ежемесячно оплачивая коммунальные услуги, десятилетиями ждут капитального ремонта дома, и зачастую безуспешно, а все потому, что нормам жилищно-коммунального хозяйства присуща своего рода расплывчатость и противоречивость. Нередко, услышав обращение граждан по поводу капитального ремонта, ЖЭКи просто отмалчиваются или переправляют жильцов от одного к другому государственному органу. Как добиться капремонта в доме, и возможно.
Инструкция
В соответствии с законодательством, капитальный ремонт дома должен проводиться один раз в 10-15 лет. Отвечает за ремонт дома ЖЭК или компании, выбранные им, а так же ТСЖ, если жильцами дома был заключен соответствующий договор и выбрана такая форма управления. Однако, какую бы форму управления вы не выбрали, в большей степени за капитальный ремонт дома отвечает государство, так как оно выделяет 95% средств из бюджета.
Именно поэтому задача жильцов при требовании осуществить капитальный ремонт – это получение, прежде всего, денег от государства.
Соберите всех собственников жилья и проведите собрание, обсудите, сколько денег вы готовы собрать, и кто будет ответственным за сбор и обращение в соответствующие органы.
Советуем прочитать: Регистрация выпуска ценных бумаг
Обратитесь в ЖЭК (управляющую компанию) лично или по телефону. Если вы обращаетесь по телефону, вам необходимо сделать заявку на капитальный ремонт, указав номер дома, свои паспортные данные и обосновать свое заявление. При этом не забудьте записать личные данные (ФИО, должность, телефон) того, кто принял вашу заявку.
Если вы оформляете письменную заявку, то ее необходимо составить на начальника ЖЭК и зарегистрировать (зафиксировать) передачу в соответствующем журнале секретаря.
Дождитесь мастера участка, который обязан в день подачи вашей заявки прийти и составить акт осмотра дома. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается вам, а другой забирается.
Если техник участка не явился для составления акта в течение нескольких дней, необходимо написать претензию в двух экземплярах на имя начальника ЖЭКа с указанием своего адреса и телефона, отнести одну копию лично под расписку указанному лицу, а вторую подать в жилищно-коммунальный отдел. Как предусматривает Закон, в течение 30 дней после подачи такого заявления должностные лица, которым было подано оно, обязаны дать вам своей ответ в письменной форме.
Обратитесь с гражданским иском к мировому судье (суд первой инстанции) в том случае, если в установленные сроки не последовало ответа, и ваша заявка не рассмотрена.
В случае, если ЖЭК требует с жильцов дома немалую сумму денег на капитальный ремонт (к сожалению, точных расценок на данный вид работ нигде не зафиксировано), требуйте квитанции и проводите все оплаты только через банк. Если качество работ, произведенных ЖЭКом, вас не устраивает и, более того, является отвратительным, необходимо провести специальную экспертизу и обратиться с ней в суд первой инстанции для того, чтобы последний обязал ЖЭК устранить все неполадки за свой счет.
Это интересно:
- Образец Искового заявления о взыскании неосновательного обогащения
- Банкротство юридических и физических лиц в Москве
- Трудовые споры
- ТОВАРНЫЙ ШТРИХ-КОД ПРОИЗВОДИТЕЛЯ стран и его расшифровка (Таблица)
- Приборы учёта и ремонт общедомового имущества: отвечаем на вопросы
- Вступление в наследство без завещания после смерти: инструкция по шагам