С какого момента квартира считается в собственности при ипотеке

Как рассчитать налоговый период на продажу квартиры?

Квартира куплена в ипотеку. Первое свидетельство о собственности с обременением в виде ипотеки получено в марте 2015 года. Повторное без обременения от 2016 года. Как в этом случае рассчитать налоговый период для продажи квартиры (три года или пять лет)?

Евгения Яковлева
Консультаций: 83

Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, полученные от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, если имущество приобретено до 1 января 2016 г., и на момент продажи имущество находится в вашей собственности три года и более.

Налоговое законодательство не содержит отдельных требований о том, что минимальный срок владения исчисляется исключительно с даты оформления права собственности на недвижимость без обременения.

Согласно положениям гражданского законодательства РФ (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ) срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем.

Пункт 1 ст. 235 ГК РФ предусматривает закрытый перечень оснований для прекращения права собственности на недвижимое имущество. При этом действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для прекращения права собственности на квартиру, приобретенной в ипотеку, погашение суммы заемных средств и снятие обременения с квартиры с получением нового свидетельства на данную квартиру, но уже без обременения.

Таким образом, право собственности на квартиру независимо от наличия и последующего снятия обременения на квартиру возникает с момента первоначальной государственной регистрации данного права. В вашем случае минимальный срок владения данной квартирой исчисляется с марта 2015 года и составляет три года.

Как выгоднее продать ипотечную квартиру в новостройке и сэкономить на НДФЛ?

Купил квартиру в новостройке в 2020 году в ипотеку. Вычет по расходам на жилье получал раньше при покупке другой квартиры. В собственности есть еще жилье.

Как лучше продавать: до или после оформления собственности? Или это уже не важно? Ипотеку лучше погасить или нет? Сколько можно не оформлять квартиру в собственность и потянуть с этим? С какого момента будет считаться НДФЛ и от какой стоимости?

Налог не придется платить, если вы оформите квартиру в собственность и пройдет пять лет. Не получится избавиться от налога через продажу до оформления, например, по договору переуступки.

Однако налог можно уменьшить. Расскажу, как лучше продать квартиру в вашей ситуации.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Стоит ли погашать ипотеку

По закону ипотека не будет препятствием для продажи квартиры. Но сделать это будет сложнее. Так как жилье в залоге у банка, сделку понадобится согласовывать с ним.

Покупателей это может отпугнуть, и придется снижать цену. Поэтому лучше погасить кредит до продажи квартиры. Для этого используют свои деньги или берут потребительский кредит. Ипотеку гасят и снимают обременение в Росреестре. Теперь можно продавать.

Плюс такой схемы: не нужно ничего согласовывать с банком — вы просто делаете досрочное погашение ипотеки.

Если своих денег не хватает, а потребкредит брать не хочется или не дают, вот еще варианты:

1. попросить у покупателя аванс в размере остатка по ипотеке и закрыть ее за счет этих денег. Но остаток должен быть относительно небольшим: вряд ли кто-то из покупателей захочет давать так миллион;
2. найти покупателя, который погасит вашу ипотеку, внеся деньги в банк;
3. если покупатель тоже берет ипотеку, сделать зачет — наложение ипотеки на ипотеку: частью его кредита погасить ваш. В этом случае обременение с квартиры не снимут, но после продажи Росреестр внесет запись о смене залогодателя — это называется переходом залога.

Любой из трех вариантов лучше согласовать с банком. Он может не согласиться или предложить свою схему.

Как продать квартиру до сдачи дома

Так как квартиры еще нет, вы продаете не ее, а право на нее. Это называется уступкой: в любой момент дольщик может переуступить права на квартиру другому человеку.

Когда договор цессии зарегистрируют в Росреестре, нужно уведомить застройщика. В результате сделки одного дольщика заменит другой. В народе весь этот процесс называют просто переуступкой.

Полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если будете продавать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог будет всегда — неважно, сколько лет прошло. Предположим, застройщик задержит сдачу дома на шесть лет — даже спустя это время, если продавать жилье по договору уступки, придется подавать декларацию и платить налог 13%.

Если дом сдан, продать квартиру по договору уступки права требования уже нельзя. Придется оформлять собственность и продавать по обычной схеме купли-продажи — о ней дальше.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При расчете НДФЛ берут цену продажи, указанную в договоре. Велик соблазн договориться с покупателем и составить договор так, что продавец вроде бы и не получил никакого дохода — уступил права на квартиру по той же цене, по которой приобрел. А разницу покупатель отдаст продавцу так, без оформления.

Теоретически налоговики могут оценить, насколько стоимость сделки соответствует рынку. Но на практике это маловероятно: обычная налоговая инспекция делать это не вправе — она должна привлечь Федеральную налоговую службу.

А поскольку квартира не готова и кадастровой стоимости у нее нет, не действует и норма о том, что цену в договоре можно сравнить с кадастровой стоимостью, — об этом ниже.

Но занижение стоимости опасно само по себе: если что-то пойдет не так, продавец может заявить, что ничего не знает о реальной стоимости, и вернет только ту, что была указана в договоре. Читатели Т⁠—⁠Ж обсуждали подобные схемы и их последствия.

Как уменьшить налог, если продавать по переуступке

Доход от уступки прав на квартиру можно уменьшить на сумму, которую вы перечисляли застройщику, а также на проценты по ипотеке, которые уплачены к дате регистрации уступки в Росреестре. Минфин это разрешает.

Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес в году уступки.

• Например, человек купил в ипотеку квартиру в новостройке за 4 100 000 ₽. Есть документы, которые подтверждают расходы. Спустя два года он уступил права на квартиру за 5 000 000 ₽. К моменту уступки заплатил банку по ипотечному кредиту 400 000 ₽ процентов. Если их не учитывать, то НДФЛ с дохода от уступки — 117 000 ₽, то есть 13% от разницы цен. А если учесть проценты, то НДФЛ уменьшится до 65 000 ₽: 13% от разницы цен минус 400 000 ₽.

Чтобы подтвердить уплату процентов, достаточно справки из банка.

Как продать квартиру после сдачи дома и регистрации права собственности

Это обычная сделка: дольщик сначала оформляет в Росреестре право собственности на квартиру, а потом продает ее, и собственником становится покупатель.

В законе нет нормы о том, когда именно после сдачи дома дольщик должен зарегистрировать право собственности, но в случае с ипотекой банки обычно указывают этот срок в договоре. Если его нарушить, ставка по ипотеке вырастет или будет штраф.

Платить налог не надо, только если продать готовую квартиру через пять лет владения.

Этот срок сокращается до трех лет, если квартира:

1. перешла по наследству;
2. получена в дар от близкого родственника;
3. приватизирована;
4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи была единственным жильем.

Кроме того, не нужно платить НДФЛ, если в семье двое детей или больше и такая семья после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года. Но здесь нужно соблюсти определенные условия: например, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем проданного.

Судя по всему, на вашу квартиру распространяется общее правило о пятилетнем сроке владения.

В случае с новостройкой срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Если позднее оплачивали дополнительную площадь, это не учитывается.

Так как ваша квартира в ипотеке, окончательно с застройщиком расплачивался банк: он перечислил деньги — и вы стали дольщиком. С даты этого перечисления и отсчитывается срок владения. Неважно, что вы еще платите ипотеку.

Получается, что если квартиру оплатили в 2020 году, то продать ее без уплаты НДФЛ можно не раньше 2025 года.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При обычной сделке купли-продажи налоговая проверит, как соотносится доход от продажи квартиры и ее кадастровая стоимость. Если продать квартиру менее чем за 70% кадастровой стоимости на 1 января того же года, то для расчета налога возьмут кадастровую стоимость.

А если квартиру продают в том же году, когда построили дом, то для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость на дату постановки квартиры на кадастровый учет.

• Предположим, по документам квартиру продали за 900 000 ₽, а кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 ₽, то есть 70% от кадастровой стоимости. Придется доплатить налог. А еще инспекция может начислить штраф за занижение налоговой базы.

Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость квартиры.

Как уменьшить налог, если оформлять обычную сделку купли-продажи

Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.

Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке — как описано выше для сделки по переуступке.

Использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 ₽.

• Например, квартира куплена за 800 000 ₽, а спустя год продана за 1 100 000 ₽. Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 ₽. Разница будет 100 000 ₽, а налог — всего 13 000 ₽.

Вычет в размере 1 000 000 ₽ дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.

Если продадите квартиру не дороже 1 000 000 ₽, то в декларации доход от ее продажи можно не отражать. Он перекроется вычетом, поэтому НДФЛ не будет. Можно совсем не подавать декларацию, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ.

Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру. Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 ₽, то есть вернуть 260 000 ₽ НДФЛ — 13% от двух миллионов.

Если раньше вычет использован не полностью, его остаток можно зачесть в счет налога с продажи.

• Если при покупке одной квартиры вы использовали вычет 1 500 000 ₽, то на покупку второй квартиры в новостройке можете заявить вычет 500 000 ₽.
• Предположим, что при таком остатке вычета вы купили квартиру в новостройке за 3 000 000 ₽ и через два года продали ее за 3 400 000 ₽. НДФЛ 13% от разницы цен — 52 000 ₽. Но у вас есть остаток вычета по расходам на жилье — 500 000 ₽. Таким образом, вы не должны платить налог, а государство обязано вернуть вам 13 000 ₽, удержанных в том же году из других доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, например из зарплаты.
• Расчет такой: (3 400 000 ₽ − 3 000 000 ₽ − 500 000 ₽) × 13%.

Использовать вычет по ипотечным процентам. Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.

Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.

Использовать другие вычеты, например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.

Когда платить налог

Продавец должен заплатить НДФЛ по итогам того года, в котором получил деньги по сделке. Неважно, когда подписан договор и зарегистрирован переход права.

Чтобы отчитаться перед налоговой, надо до 30 апреля подать декларацию по форме 3-НДФЛ. А срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.

• Например, продавец получил деньги в декабре 2022 года, а договор прошел регистрацию в Росреестре уже в 2023 году. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 3 мая 2023 года и уплатить НДФЛ до 17 июля 2023 года.
• Другой пример. Договор о продаже квартиры зарегистрировали в декабре 2022 года, а деньги поступили на счет продавца в январе 2023 года. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2024 года, а НДФЛ уплатить не позднее 15 июля 2024 года.

Что в итоге

Способ продажи — через договор уступки или договор купли-продажи — не имеет значения, если продаете квартиру в течение первых пяти лет. Если продаете позже, то по договору купли-продажи платить НДФЛ не придется. А по договору уступки налог будет независимо от срока владения.

При переуступке доход можно уменьшить на расходы по приобретению прав на квартиру, а также на проценты по ипотеке. Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес.

При продаже готовой квартиры доход можно уменьшить, если включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке либо использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Также можно использовать остаток вычета за предыдущую квартиру и вычет по ипотечным процентам. Кроме того, доход от продажи можно уменьшить с помощью других вычетов, например по расходам на платное лечение или обучение детей.

При продаже квартиры, если она стоит на кадастровом учете, налоговая сравнит продажную стоимость с 70% кадастровой стоимости. За доход для НДФЛ примут наибольшую из сумм. Занижать цену квартиры в договоре опасно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Вопрос был задан 13.10.2022 и дополнен ответом эксперта 16.11.2022
Надежда Шорохова
Приходилось продавать жилье в новостройке? Расскажите, как все прошло:

Поделюсь своим опытом продажи инвест квартиры. Вводные к меня такие же: на руках был дду, и риэлторы уверяли что продать дду изи. Опишу мои выводы:
1. Сначала узнайте у застройщика сколько они берут за переоформление дду. В Питере есть застройщики кто берет 50тыс за это, есть 100тыс, а есть 2% от суммы сделки. Первые 2 условия ещё адекватно, а вот 2% может быть уже существенная сумма.
2. Не многие люди понимают что такое переуступка. Сама пыталась продавать переуступку, люди звонят по объявлению и упорно спрашивают «а когда можно прийти посмотреть».
3. Из моего опыта: переуступку можно продать, если на рынке нет предложения похожего на ваше, либо цена приятная, либо нет подобных квартир. У моем случае конкуренции было много. Я подождала пару месяцев и оформила собственность. Это не заняло много времени.
5. Насчёт продажи ипотечной квартиры. Мне риэлторы говорили, что реализовать можно любой объект. По моему опыту, проще продать если нет обременения. Это как один из «за» именно вашего объекта по сравнению с конкурентами. Но и при наличии обременения есть варианты. Можно взять кредит, закрыть ипотеку, после продажи квартиры закрыть кредит. А ещё можно найти покупателей, у которых ипотека будет в том же банке, что и у вас. Слышала, что сбер делают такое штуки очень быстро и просто.
6. Я обращалась к риэлтору, чтобы он помог мне с занижение цена продажи, чтобы платить меньше налога. Не прямо избавиться от налога, но платить поменьше. Банки эту схему знают, им на это без разницы.

Напоследок хочу от себя добавить. После продажи пожалела, что продала квартиру. Лучше бы сдавала ее. Район квартиры хороший, там мало новостроек и район обжитой. Квартиры в доме были проданы быстро, а в аренду предлагалось мало. Теперь жалею. При цене покупки и стоимости аренды квартир в том районе, моя квартира окупилась бы за 10 лет.

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение : продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя.

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется ( ГК РФ, ст. 346 п. 3 ).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Читайте также: Как сдать в аренду ипотечную квартиру

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 30 ). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 29 ). Это уже касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка.

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка ( ГК РФ, ст. 346 ). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Сбербанк может дать согласие на продажу квартиры с последующим обременением — если другой клиент берёт ипотеку в Сбере на залоговый объект. При этом банк должен одобрить нового собственника.

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований.

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании ( ЖК РФ, ст. 31 ). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет. Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать.

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3 ). Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание ( ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания ). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту. Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотечного кредита бесплатно и без поездок в банк вы можете на Домклик в разделе «Обслуживание полученной ипотеки» .

Право собственности на квартиру в ипотеке

Права на ипотечную квартиру практически не отличаются от прав собственности на недвижимость без обременения. Узнайте подробности о правах и возможностях собственников ипотечного жилья.

Поделиться
В закладки
20 января 2023 г.

• Ипотека

Права на квартиру, купленную в ипотеку, мало чем отличаются от прав собственности на недвижимость без обременения. Вы можете сделать в ней узаконенную перепланировку, выполнить любую отделку, сдать жилье в аренду, включить в завещание и даже продать с согласия банка.

Собственником ипотечной квартиры является ее покупатель. Его право собственности вступает в силу с момента регистрации статуса в Росреестре. При этом квартира находится в залоге у кредитора до тех пор, пока вы полностью не погасите ипотечный кредит.

Документы и порядок действий для оформления собственности

Если вы приобрели в ипотеку квартиру в новостройке, то сперва необходимо дождаться, пока жилой дом введут в эксплуатацию и присвоят ему почтовый адрес. Если вы взяли жилищный кредит, а дом еще не сдан, то и регистрировать, по сути, пока нечего.

Зарегистрировать квартиру в собственности можно несколькими способами:

• Силами застройщика. Это возможно, если вы купили жилье по договору долевого участия.
• Лично через МФЦ. Для подачи заявки нужно собрать пакет документов, указанный ниже в статье. Сотрудник тщательно проверит каждый документ на предмет ошибок и отправит вместе с заявкой в Росреестр. Срок ожидания с момента подачи обращения – 10 рабочих дней. Далее сотрудник МФЦ выдаст собственнику результат оказания услуги – выписку из ЕГРН.
• Через портал “Госуслуги” или сайт Росреестра. На “Госуслугах” вы можете оплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Электронную квитанцию об оплате пошлины вместе с копиями остальных документов собственник направляет в Росреестр. После проверки вас пригласят подойти в отделение Росреестра лично и принести оригиналы необходимых документов. Заявление также можно подать напрямую на сайте Росреестра, минуя портал госуслуг.
• С помощью услуг риелтора, действующего по доверенности. Риелтор, при наличии доверенности от собственника жилья, может подать заявление на регистрацию права любым путем из тех, которые описаны выше.

Список документов, необходимых для оформления квартиры от застройщика в собственность:

• Паспорт гражданина РФ.
• Свидетельство о рождении, если имеются собственники младше 14 лет.
• Договор купли-продажи квартиры или ДДУ.
• Акт приема-передачи жилья.
• Кадастровый паспорт на ипотечную недвижимость.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
• Ипотечный договор с банком и закладная.
• Доверенность (если право собственности оформляется другим человеком).

Что вы можете делать с ипотечной квартирой

Делать ремонт. Владелец ипотечного жилья вправе делать ремонт по своему усмотрению – выбрать любые отделочные материалы, сантехнику, мебель. Согласовывать с кредитором он обязан только те действия, которые ведут к изменению технического паспорта квартиры, то есть перепланировку. К ней относятся: объединение санузлов внутри квартиры, присоединение балкона или лоджии к жилой комнате и т. д.

Такие действия нужно согласовывать не только с банком, но и со специальными государственными организациями.

В Санкт-Петербурге, если не прибегать к услугам частных компаний, узаконить перепланировку необходимо в МВК – межведомственной комиссии при администрации того района, где находится квартира.

Сдавать в аренду. Кредитор не препятствует сдаче ипотечного жилья в аренду. Но перед тем, как приступить к поиску жильцов, рекомендуется перечитать договор с банком. В договоре может быть указано, что наем нужно сперва согласовать с кредитором. Если вы нарушите это условие, а банку каким-либо образом станет известно, что залоговое жилье предоставляется для временного проживания третьим лицам, то он будет вправе разорвать с вами ипотечный договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Прописать в квартиру других людей. Речь идет о регистрации места жительства – временной или постоянной. Собственник ипотечного жилья имеет право прописывать в нем членов семьи по своему усмотрению. Кредитор не может запретить регистрацию в залоговой квартире родственников заемщика, это противоречит Жилищному кодексу РФ.

Продать или подарить квартиру. Продавать и совершать иные сделки с залоговым жильем заемщик вправе только с согласия банка.

Если требуется переоформить квартиру на другого человека, то оптимальный вариант – сперва погасить весь остаток ипотечного долга досрочно. С квартиры официально будет снято обременение, а владелец сможет совершать с ней любые сделки без уведомления банка.

Если погасить ипотеку досрочно не представляется возможным, то квартиру можно продать вместе с ипотекой. То есть переоформить ипотечный кредит на того человека, кому вы продаете или дарите жилье. Здесь существует риск, что банк не одобрит покупателю вашего жилья выдачу ипотечного кредита.

В таком случае вы можете подыскать покупателя, которому не требуется ипотека для покупки квартиры. Он погасит за вас ипотеку, и далее вы продадите ему свою недвижимость уже без обременений. Такая сделка вполне безопасна для покупателя, так как гарантом получения денег выступает банк-кредитор. Но учтите, что поиск покупателя может затянуться. Не все хотят связываться с залоговым жильем и ждать окончания сделки, которая может длиться несколько недель из-за снятия обременения в Росреестре.

Завещать ипотечную квартиру. Собственник квартиры может завещать ее другим людям по своему желанию, даже если квартира в ипотеке. Согласие банка на составление завещания не потребуется.

Но есть важный нюанс. Если завещание вступит в силу, а долг по ипотеке еще не будет выплачен, то он перейдет к наследнику или наследникам вместе с жильем. Если наследников это не устроит, они вправе отказаться от оформления наследства.

Как снизить платеж по ипотеке или взять перерыв

В 2022 году существует несколько законных способов, как снизить платежи по ипотеке или какое-то время не платить их вовсе.

Материнский капитал. Субсидия от государства, которая выдается Пенсионным фондом РФ женщине в виде сертификата за рождение или усыновление ребенка. Отец тоже может получить маткапитал, но только в том случае, если матери ребенка нет в живых или она лишена родительских прав.

В 2023 году сумма сертификата составляет 587 тыс. ₽ на первого ребенка. 775,6 тыс. ₽— на второго. Маткапитал можно использовать на различные нужды матери или всей семьи, среди них – улучшение жилищных условий.

Материнский капитал разрешается потратить на первый взнос по ипотеке и другим видам жилищного кредитования. Либо погасить сертификатом любой жилищный кредит – полностью или частично.

Главное условие от государства – впоследствии выделить доли детям и обоим родителям в приобретенном с участием маткапитала жилье.

Рефинансирование ипотеки. Это перевод ипотечного кредита на более выгодные условия. Чаще их предлагают в другом банке, чтобы привлечь новых клиентов, так как переход к другому кредитору законом не запрещен. После одобрения нового кредита, банк самостоятельно погасит вашу ипотеку в прежней кредитной организации.

Допустим, нынешнему кредитору вы платите за ипотеку 11% годовых, а в новом банке вам предложат ставку 7,5%. Ежемесячный платеж снизится, и благодаря этому вы сможете быстрее погасить ипотеку или улучшить свое материальное положение за счет остающихся свободных средств.

Кредитные каникулы. Один раз за весь период погашения ипотеки вы вправе оформить ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев. Для этого у вас должны быть веские причины, которые придется подтвердить. К ним относятся: потеря места постоянной работы, снижение дохода, не позволяющее погашать ежемесячные платежи, а также нетрудоспособность из-за проблем со здоровьем длительностью не менее 1 месяца.

Второй повод для оформления ипотечных каникул – попадание под частичную мобилизацию, начавшуюся осенью 2022 года. Отсрочкой платежей разрешается воспользоваться всем мобилизованным, участникам СВО, а также их близким родственникам.

Срок действия кредитных каникул для мобилизованных никак не ограничен законом. Они действуют весь период участия гражданина в СВО и будут продлены, если он попадет в госпиталь в результате получения травмы или ранения.

Снижение процента по ипотеке при рождении ребенка. Если в семье родился ребенок после 1 января 2018 года или уже есть ребенок-инвалид, не достигший 18 лет, заемщик вправе рефинансировать ипотеку, переведя ее на льготные условия. Такую ипотеку называют “семейной”. Годовая ставка по ней равна 6% на весь срок кредитования.

Для переоформления ипотеки не придется менять банк. После представления подтверждающих документов текущий кредитор обязан одобрить вам сниженную ставку. По программе “Семейная ипотека” разрешается купить квартиру только от застройщика. Сумма ипотеки не должна превышать:

• 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти.
• 6 млн рублей – для остальных регионов России.

Программа по поддержке многодетных семей. При рождении или усыновлении третьего ребенка или последующего после 1 января 2019 года семья получит 450 тысяч рублей для погашения ипотеки. Погасить можно жилищный кредит, оформленный для приобретения дома, квартиры или земельного участка. Субсидия выдается только один раз.

Если долг по ипотеке меньше 450 тысяч, то после погашения остаток субсидии сгорает. Одно из главных достоинств этой меры поддержки в том, что субсидию можно потратить не только на квартиру в новостройке, но и на вторичку. При этом выделять доли в жилье всем членам семьи не требуется.

Отказ от необязательных видов ипотечного страхования. Закон требует от заемщика приобрести только один вид полиса – страхование ипотечной недвижимости. Оно защищает залоговое жилье от рисков повреждения из-за пожара, обрушения дома и т. д..

Банк не имеет права требовать от вас покупку других полисов: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование от потери работы и заработка, титульное страхование.

Если при оформлении кредита вы согласились приобрести добровольные ипотечные страховки, банк, скорее всего, снизит для вас годовую ставку на 0,3%–1%.

Вы вправе сэкономить на добровольном страховании и не продлевать в дальнейшем эти виды полисов. Второй способ сделать страхование дешевле – приобрести полис комплексного страхования залоговой недвижимости.

Отказываясь от дополнительных видов ипотечного страхования, вы должны понимать, что лишаете себя инструмента защиты на случай потери работы или здоровья.

Погасить кредит досрочно. Плательщик вправе внести сумму остатка долга по ипотеке в любое время с момента подписания договора. Если у вас нет свободной суммы для досрочной выплаты по ипотеке целиком, вы можете производить частичное досрочное погашение.

Банк не имеет права ограничивать вас в количестве и частоте внесения дополнительных сумм на ипотечный кредит. Вы можете выбрать два варианта досрочного погашения: уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.

Если вам необходимо освободить часть денежных средств после оплаты ипотеки, то, возможно, для вас станет наиболее выгодным уменьшать сумму обязательного платежа.

Какие у вас права, если дом еще не построен

Вы можете приобрести квартиру в доме, который еще не сдан, по ДДУ – договору долевого участия. В этом случае права собственности у вас еще нет, поскольку официально не существует объекта этого права.

Интересы дольщика защищены законом “Об участии в долевом строительстве”. Вот перечень прав, соблюдение которых может требовать владелец квартиры от застройщика по ДДУ:

• У дольщика есть право одностороннего расторжения договора долевого участия. Оно наступает в случае:
  • Задержки передачи ключей на 60 дней и более.
  • Если стройка была приостановлена.
  • Техническое состояние переданного жилья не отвечает требованиям проектной документации, градостроительным регламентам и т. д. То есть жилой дом построен с грубыми нарушениями строительных стандартов.
  • Фактическая площадь квартиры отличается от указанной в договоре.
  • Застройщик не выполняет обязанности, зафиксированные в ДДУ.

  Если вам необходима помощь в получении ипотечных каникул или рефинансировании жилищного кредита, вы всегда можете обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию и недвижимости INFULL. Эксперты проконсультируют вас по вопросам ипотеки, страхования недвижимости и подробно расскажут о нюансах права собственности на ипотечное жилье.

  Также INFULL предлагает своим клиентам услугу полного сопровождения ипотеки – от подбора квартиры до оформления страхования на купленную недвижимость.

  

  Поделитесь с друзьями
  Выберите лучший вариант ипотеки

  Подзаголовок если нужен

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 0.75 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

  Дальневосточная

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

  

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 9 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

  Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

  Загрузка, пожалуйста подождите.

  Обсуждаемое

  Полезная и интересная статья! Спасибо, Павел! А то вроде работаем в аспро.agile, но до сих пор не знала отличия agile подхода. А это всего то сбор правил. А мы думали, что раз работаем по спринтам и оцениваем задачки в системе то все — работаем по гибкой методологии 🙂

  27 декабря 2023 г.

  Цифровой рубль. Да идея от регулятора такова, чтобы не пустить извне любую крипту в страну. Ибо появится финансовая свобода если у денег ищезнут границы их применения. Вы можете со мной поспорить, но к 25 году будут разработаны кошельки и платформа, где бужет видно, куда и какой токен ушел, поскольку и сам автор подтверждает, что каждый рубль будет иметь свой код. Эмиссия этого рубля в стандартах существующего блокчейна не возможна. Поскольку развернув контракт однажды на бирже, ты только можешь влиять на стоимость долей сущьности этого контракта повышая или понижая курс, но не самостоятельно, а при помощи созданной ценности. И никто не знает, какая ценность будет у цифрового рубля. Следует ли завести всем гражданам электронные кошельки и прочие вопросы. А знаете, почему в тестировании стремятся принять участие топ 20 банков, а других не пускают? потому что при развертывании контракта в классическом понимании блокчейна банки, в их сегодняшнем виде, платежами за эквайринг, выдачу наличных, инкасацию и прочее дерьмо, будут не нужны. Выдача кредитов невозможна в цифровом эквиваленте, поскольку в сущность контракта нельзя вплести растовщический процент. Началась паника. Единственная возможность для банковской системы остаться наплаву и отсрочить введение цифрового рубля по необходимости или в угоду времени это навыдавать кредитов на максимально долгий срок с выплатой тела долга поокончании контракта между банком и клиентом. И ЦБ это понимает. Все дело в закрытом режиме сейчас еще и потому, что никто не желает упускать рычаги влияния на население с помощью уплаты налогов. Налог платится однажды, ну или должен платится однажды на прибавленую стоимость, на созданный продукт в виде подоходного налога. Но у нас как? налоговая, выполняя поручение государства по сбору налогов, берет с каждой транзакции налог. И от начала создания продукта до конечного потребителя чем больше плечей взаимодействия, считай контрагентов, тем выше колличество собранных налогов, поскольку в эту цепочку вплепается не только сам продукт, но и услуги по его созданию и транспортировки до заказчика хранения и утилизации. С цифровой валютой на блокчейне этого ничего не будет. Поэтому создается цифровой рубль, чтобы там присутствовал монитарный регулятор, центробанк, который нафиг не нужен в этой цепочке. ВООБЩЕМ: негодованию нет предела. Вывод один: создаются криптобанки, которые обеспечивают взаимодействие цифровых денег и денег в нынешнем формате через конвертацию за определенный процент. Поскольку цифровая валюта это договоренность всего общества о взаимодействии его членов между собой, то туда свой нос ни государство, ни его налоговые органы уже не заглянут и не проконтролируют. Для государства остается одно: добывать полезные ископаемые, продавать их и продавать бесчисленное множество своих услуг, а так-же покупать бесчисленное множество компетенций граждан, у которых, у каждого есть свой собственный токен-коин (различия потом расскажу) который, этот коин или егочасть согласится кто-нибудь купить (потребить услугу) за определенные, стандартные валюты, тот же цифровой рубль, биткоин, эфир и подобное. Вопрос в связи с вышеизложенным: Вы видите здесь место дляя налоговых структур, для судебных приставов, для структур, замораживающих ваши расчетные счета и не дающие Вам работать на свое благо. Нет этого места и нет их. Это будет революция это точно.

  28 ноября 2023 г.

  

  Не знаю что за номер такой «Минздрава», но там мне сказали, что я не туда позвонил.

  27 ноября 2023 г.

  

  Активы «СберСтрахования жизни» на конец периода, то есть на 30 сентября 2023 года, составили 684,6 млрд рублей, а резервы по договорам страхования жизни — 477,1 млрд рублей. Эти цифры отражают финансовую стабильность и обеспеченность компании на рынке страхования.

  Похожие публикации:

  1. Какой документ является основанием для открытия заказа
  2. Какой код таможенной процедуры выпуска для внутреннего потребления
  3. Какой момент отделяет реестровые и текущие платежи
  4. Что писать в ходатайстве о восстановлении срока ампп