Эскроу-счета для застройщика
Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.
Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.
Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.
Как открыть эскроу-счет
1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.
Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик
2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.
ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.
3. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность.
4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.
Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.
Что, если банк станет банкротом
Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.
Плюсы эскроу-счета
Стабильное финансирование
Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.
Банковский контроль
Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.
Доверие покупателей
Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.
Минусы эскроу-счета
Повышение стоимости строительства
Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.
Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.
Сложные условия для небольших застройщиков
Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.
Эскроу-счет в 2023 году — что это такое и как его открыть
Механизм эскроу-счетов был создан для того, чтобы обезопасить проведение крупных сделок между покупателем и продавцом. С 2019 года в России его можно использовать при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). О том, что такое эскроу-счет и как его открыть, читайте в материале «Известий».
Эскроу-счет в 2023 году — что это такое
Счет эскроу — это особый банковский счет, на котором деньги покупателя хранятся до того момента, как продавец выполнит свою часть сделки. При этом ни одна из сторон не может снять средства и свободно ими распоряжаться, так как банк их замораживает. Если сделка проходит без нарушений, деньги достаются продавцу, в противном случае — возвращаются покупателю. Так, при покупке недвижимости в еще не введенном в эксплуатацию доме застройщик получит деньги дольщиков с эскроу-счетов, только когда сдаст объект. Если сроки сдачи будут нарушены или застройщик не сможет завершить строительство, средства останутся у покупателей квартир. Поэтому эскроу-счета используются как один из инструментов борьбы с проблемой обманутых дольщиков.
Пока не все с домом: ставку льготной ипотеки сохранят, несмотря на рост ключевой
Сколько субсидирование программ может стоить бюджету
Согласно закону, до момента исполнения условий договора деньги на счете эскроу принадлежат покупателю. После они становятся собственностью продавца. Банк выступает как посредник между сторонами сделки и следит за порядком ее исполнения. Кроме того, счет будет автоматически застрахован Агентством по страхованию вкладов. Поэтому, если кредитная организация обанкротится, покупатель получит обратно все свои деньги или их часть. Так, если предметом договора была недвижимость, вернется до 10 млн рублей.
Эскроу-счет в 2023 году — как открыть
Открыть эскроу-счет можно в том банке, который кредитует строительство. Если объект возводится на средства застройщика, он может самостоятельно выбрать эскроу-агента из списка Банка России или на свое усмотрение. Из документов нужны паспорт и договор долевого участия. Если недвижимость покупается в ипотеку, могут потребоваться и другие документы. После выбора жилья и подписания ДДУ покупатель должен составить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета. В нем детально указываются условия сделки, требования к сторонам и доказательства исполнения обязательств. Затем нужно просто дождаться открытия счета и положить на него деньги. Когда дом введут в эксплуатацию, средства уйдут застройщику. В случае с ипотекой перед созданием эскроу-счета нужно получить соответствующий кредит. Его необязательно брать в том же банке, в котором будет открыт счет. Дальнейший алгоритм будет таким же, только деньги на эскроу-счет будет переводить банк, выдавший ипотеку.
Эскроу-счет также можно использовать для покупки вторичного жилья, однако далеко не все банки готовы сопровождать такую сделку. В этом случае продавец получит деньги только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю. Подтвердить это можно выпиской из ЕГРН.
Эскроу-счет в 2023 году — стоимость
За открытие эскроу-счета большинство банков взимает комиссию. Обычно она составляет 1–2% от стоимости перевода. Однако если покупатель открывает счет в той же кредитной организации, в которой берет ипотеку, эта услуга может стать для него бесплатной в зависимости от условий банка.
Эскроу-счет в 2023 году — плюсы и минусы
Как у любого финансового инструмента, у эскроу-счета есть свои плюсы и минусы. В число его преимуществ входит обеспечение финансовой безопасности покупателя. Средства, положенные на счет, будут либо использованы по назначению, либо вернутся дольщику. Помимо этого, эскроу-счет нельзя арестовать, даже если у человека есть долги. При этом заключение договора об оплате через эскроу-счет мотивирует застройщика довести проект до конца и сдать его в срок, чтобы не потерять деньги. К минусам эскроу-счета можно отнести сравнительно небольшую сумму страхования. Если кредитная организация, в которой он открыт, обанкротится, покупатель сможет вернуть только 10 млн рублей. Эта сумма может оказаться гораздо меньше стоимости квартиры, особенно если речь идет о Москве и Московской области.
Жаль площадь: ипотека в России подорожала до 14%
15 из топ-30 банков уже подняли ставки
Кроме того, эскроу-счет невозможно пополнить, так как он заморожен. Однако цены на недвижимость всё время растут, а срок возведения многоэтажного дома обычно составляет 1,5–5 лет. Если за это время застройщик не выполнит свои обязательства, суммы, которую дольщик получит обратно, может не хватить на покупку такого же жилья по новым ценам. Кроме того, если недвижимость приобреталась в ипотеку, проценты, которые покупатель заплатил банку за время строительства, не вернутся. Ранее «Известия» рассказали, кому положены жилищные сертификаты, а также на какие суммы и сроки они выдаются.
Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться
В последние годы эскроу-счета часто используются при покупке недвижимости. Они позволяют сохранить деньги, если застройщик обанкротится или не сдаст дом, и помогают дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье. Разбираемся, как это работает.
Как устроен эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета вернутся покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не может — только если застройщик не выполнил условия договора, заключенного при открытии счета.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Вы можете открыть его только в том банке, на деньги которого строится дом. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.
Газпромбанк финансирует 161 объект. Посмотреть перечень застройщиков, которые сотрудничают с Газпромбанком, можно на странице аккредитованных объектов.
Какие документы потребуются для открытия эскроу-счета
Для открытия счета понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. При оформлении ипотеки банк может запросить дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень нужно уточнять в самом банке.
Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета
1) Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита.
2) После одобрения подписывает кредитный договор с банком.
3) Заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
4) Бесплатно открывает эскроу-счет.
5) Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.
6) Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит деньги (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.
7) После введения новостройки в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу-счета застройщику.
Если застройщик выбрал Газпромбанк как партнера, вы можете открыть в этом же банке эскроу-счет и платить ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе «Льготная ипотека».
Как открыть эскроу-счет без ипотеки в несколько шагов
1) Выбрать подходящее жилье в строящемся доме.
2) Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве.
3) Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия.
4) Внести деньги на эскроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры).
5) Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.
6) Оформить квартиру в собственность.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья
Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках, но с их помощью можно проводить и сделки с жильем на вторичном рынке.
При использовании эскроу-счета это прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они вместе обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете
До передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю. Как только банк получает документы, подтверждающие выполнение условий договора долевого участия (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), деньги переводят застройщику.
Важно: деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации их компенсируют в полном объеме, но не более 10 млн ₽.
Коротко, что нужно знать об эскроу-счете
Это безопасно
Застройщик или продавец получает деньги, только когда выполнит условия договора — до этого они принадлежат покупателю. При банкротстве застройщика или затянувшейся стройке покупатель гарантированно получит деньги обратно.
Нет дополнительных платежей
За открытие и обслуживание эскроу-счета не нужно платить, если вы взяли ипотечный кредит в том же банке, где открыли счет.
Деньги на счете застрахованы
Если банк, в котором вы открыли эскроу-счет, обанкротится, можно будет вернуть до 10 млн ₽.
Обновлено: 31 января 2023
Похожие статьи раздела
Как использовать материнский капитал при покупке квартиры
В каких случаях стоит выбрать дифференцированный платеж по ипотеке
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Что нужно для открытия эскроу счета
Откройте в банке, утверждённом для вашего корпуса — он есть в пункте 4.3 договора. Если там нет информации про эскроу, открывать его не нужно
Возьмите с собой реквизиты обычного счёта в банке, который одобрил ипотеку — они нужны на случай, если деньги понадобится вернуть. Если банк для эскроу и банк с ипотекой совпадают, пункты 3–7 можно сделать за один визит в отделение
В каждом банке свой процесс открытия эскроу — ниже есть памятки для каждого, с кем мы работаем
В банке выдадут заявление или договор на открытие эскроу
Не убирайте документ далеко — мы попросим загрузить его на экране покупки
Передайте реквизиты в ваш ипотечный банк, если он отличается от банка эскроу. Если они совпадают, передавать информацию не нужно
Подпишите кредитный договор и откройте аккредитив в том же банке.
Переведите первый взнос на аккредитив
Ежемесячные платежи по ипотеке вы будете переводить напрямую банку, не на аккредитив или эскроу
Памятки по банкам
PDF, 0,26 Мб
Россельхозбанк
PDF, 0,26 Мб
PDF, 0,26 Мб
Газпромбанк
PDF, 0,25 Мб
PDF, 1,04 Мб
Альфа банк
PDF, 0,26 Мб
PDF, 0,26 Мб
PDF, 0,25 Мб
PDF, 0,28 Мб
Промсвязьбанк
PDF, 0,26 Мб
Новые проекты ПИК
Узнать больше
Перезвоните мне
Есть жалобы или предложения?
Обращение в ПИК
Все права на публикуемые на сайте pik.ru материалы принадлежат П © 2000 — 2024.
Пользователь уведомлен, что любые материалы, размещенные на сайте, являются объектами интеллектуальной собственности П (правообладателя). Пользователь не вправе без предварительного письменного разрешения правообладателя осуществлять действия с объектами интеллектуальной собственности, в противном случае, правообладатель оставляет за собой право на взыскание штрафов, предусмотренных законодательством РФ, а также на обращение в компетентные органы за защитой своих прав и законных интересов.
Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.
Раскрытие информации П также доступно в сети Интернет на странице информационного агентства, аккредитованного ЦБ РФ на раскрытие информации —
Раскрытие информации (подконтрольная организация П) доступно в сети Интернет на странице информационного агентства, аккредитованного ЦБ РФ на раскрытие информации —
ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481
от
Защита от спама reCAPTCHA. Конфиденциальность и условия использования.