Выкуп незначительной доли в квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Выкуп незначительной доли в квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа жилья:
- 3 ндфл при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Показать все
- Купля-продажа жилья:
- 3 ндфл при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Показать все
- Общая собственность:
- Аренда общей долевой собственности
- Военная ипотека при разводе
- Выдел доли в натуре
- Выдел доли в натуре в квартире
- Выделение долей по материнскому капиталу
- Показать все
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Правомерно ли требование о принудительном выкупе доли в праве собственности на жилое помещение, если эта доля незначительна или не может быть реально выделена?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023) Вопрос о выкупе доли в праве общей долевой собственности в договорном (добровольном) порядке решается сторонами по своему усмотрению, в том числе по вопросам выбора договора, размера и способа оплаты, при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ.
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) 4. Вопрос о принудительной выплате денежной компенсации за незначительную долю в праве собственности на жилое помещение разрешается судом исходя из баланса интересов сособственников этого помещения с учетом фактических обстоятельств конкретного дела.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Признание доли незначительной
В юридической практике довольно часто встречаются ситуации, когда на один объект (например, квартиру) имеется несколько собственников, причем у каждого их собственников разные доли в праве собственности на жилое помещение. Часто такие ситуации встречаются в связи с наследованием: один из родственников может стать собственником, например, совсем небольшой доли (1/20, а то и меньше) в однокомнатной квартире. Хорошо, когда у родственников неплохие отношения и они могут договориться о том, как им распорядиться имуществом, кто будет проживать в квартире, кто и как оплачивать расходы, связанные с содержанием жилья и коммунальным услугами, а также по другим существенным вопросам. К сожалению, бывает и так, что родственники не могут найти общий язык и решить все эти вопросы. И в этом случае встает вопрос – а как должны решаться такие вопросы, как, например, проживание в квартире – вроде бы собственник наряду с другими вправе использовать жилое помещение в своих целях и даже сдавать его в аренду, но как реализовать это право, если его доля в квартире в метрах настолько незначительная, что ему хватит лишь на то, чтобы поставить кровать?
В этом случае есть право признать такую долю незначительной. Разберемся с этим вопросом.
Если квартира находится в общей долевой собственности, то каждый из собственников вправе требовать выдела доли из общего имущества в натуре. Если это невозможно или не допускается законом, собственник может рассчитывать на компенсацию своей доли. В идеале этот вариант должен способствовать удовлетворению интересов всех собственников жилого помещения.
К сожалению, так бывает не всегда: собственники могут не договориться. В этом случае возможен и другой вариант – выкуп незначительной доли без согласия собственника. Конечно, это можно сделать не всегда. Для того чтобы в отсутствии согласия собственника выплатить ему стоимость его доли, необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:
— доля по размеру незначительна;
— выдел ее в натуре невозможен;
— собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Что такое незначительный размер доли
Законодательством не установлен размер доли, при котором она признается незначительной. Суд, при рассмотрении вопроса, будет учитывать соразмерность доли общей площади помещения, будет рассмотрен вопрос о том, можно ли определить порядок пользования долей в жилом помещении.Что такое невозможность выдела доли в натуре
Так, если размер доли составляет 2 квадратных метра, понятно, что эту площадь невозможно использовать для полноценного проживания (а именно проживание является назначением квартиры). Соответственно, суд не сможет выделить эти квадратные метры в натуре и закрепить их за собственником.Что значит отсутствие существенного интереса
Судом будут изучены обстоятельства пользования жилым помещением – зарегистрирован ли собственник в квартире, поддерживает ли отношения с другими собственниками, проживает ли он в данном помещении.
Судом будут приняты во внимание такие факты, как отсутствие иного жилого помещения, но сам факт отсутствия другого жилья не будет являться основанием для отказа в иске.
Суд также оценит возможные неудобства, которые может доставить другим собственником участие собственника незначительной доли.Отметим, что требование о признании доли незначительной и выплате за указанную долю денежной компенсации может быть заявлено любым участником общей долевой собственности на квартиру.
Перед тем, как обратиться в суд, собственникам необходимо уведомить владельца незначительной доли о желании выкупить его долю, предложить заключить сделку и указать сумму сделки. Оценить незначительную долю можно либо исходя из кадастровой стоимости всего объекта, либо воспользовавшись услугами оценщика. Собственники может согласиться с предложением, отказаться от него или направить адресату встречное предложение, например, по стоимости сделки. В любом случае, вопрос может быть решен путем переговоров. В такой ситуации выкуп доли может быть оформлен договором купли-продажи, заверенным нотариально.
В ситуации, если собственник откажется от сделки, у других собственников есть право обратиться в суд. Иск о признании доли незначительной, прекращении права собственности ответчика на долю, возложении на истца обязанности по выплате ответчику компенсации и признании за истцом права собственности на долю рассматривается районным судом по месту нахождения спорной квартиры.
Если суд примет решение о признании доли незначительной, прекращении права собственности ответчика на долю, возложении на истца обязанности по выплате ответчику компенсации и признании за истцом права собственности на долю, после вступления решения суда в законную силу собственнику выплачивается компенсация, после получения денежной компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.Таким образом, законодательством предусмотрена возможность решения вопроса пользования жилым помещением при наличии нескольких собственников, если они не могут договориться об использовании квартиры. Признание доли незначительной – это один из вариантов, позволяющих учитывать интересы собственников, владеющих большей частью жилого помещения.
Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья
Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.
Как делить жилье?
Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.
Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.
Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.
Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.
Выкупить нельзя, оставить
Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.
Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.
Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).
Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.
Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).
Принудительный выкуп возможен, считает ВС
Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.
По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.
Что говорят эксперты
Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.
Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».
«Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике», – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры». Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. «Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», – констатирует Чернобель.
- Коллегия ВС по гражданским спорам
- Недвижимость, Суды и судьи
- Верховный суд РФ
Как выкупить через суд незначительную долю в квартире
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает редкие судебные решения о выкупе доли без согласия собственника
Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной доли без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?
Что такое незначительная доля
Незначительная доля – это доля, которая должна быть меньше 1/4 части площади квартиры и не превышать размеры самой маленькой комнаты в помещении, чтобы такую собственность нельзя было обособить для проживания.Допустим, владелец обладает 5,5 кв. м в квартире из трех комнат общей площадью 75 кв. метров, где размер самой маленькой комнаты составляет 14 квадратных метров. В этом случае доля в 5,5 кв. м является незначительной.
Статья 252 ГК РФ: проблемы недосказанности
Законодательная база по судебному выкупу микродоли фактически ограничивается статьей 252 ГК РФ. Она декларирует, что собственник может потребовать выделить долю через суд, а при невозможности такого выдела – заявить о выплате ее стоимости, безусловно, с его согласия. С другой стороны, часть 4 этой же статьи предполагает денежную компенсацию и без согласия собственника, если его доля опять же мала, не может быть выделена, а владелец никак её не использует и не собирается этого делать. В таком случае суд обязывает сособственников выплатить ему стоимость доли.Однако в ст. 254 Гражданского Кодекса имеется серьезное противоречие, которое послужило источником многочисленных споров между юристами. Абзац 2 части 3 говорит о том, что право на выкуп имеет только «выделяющийся» собственник. Иными словами – это гражданин, который сам и по своему желанию хочет выдела. Далее, абзац 2 части 4 констатирует, что сособственники выплачивают компенсацию владельцу микродоли «вместо ее выдела» с его же согласия. А вот если он не согласен, то может произойти и судебный выкуп.
В результате буквального чтения статьи получается, что право на компенсацию имеет только собственник, который с самого начала потребовал выдела. Но что тогда делать лицам, желающим просто получить компенсацию или тем же основным собственникам, стремящимся освободить жилье от нежелательного хозяина микродоли? Ситуации бывают разные.
К сожалению, судебная практика не отличается единообразием.
Конституционный и Верховный Суды РФ: различие позиций
В 2008 году Конституционный Суд России вынес Определение (№ 242-О-О от 07.02.2008 года), в котором недвусмысленно указал, что суд может обязать сособственников выкупить малозначительную долю, только если ее хозяин сам потребовал выделить её. Кроме того, эта доля должна являться незначительной, выделить ее нельзя, и владелец не заинтересован в ее использовании.Позиция же Верховного Суда РФ является совершенно противоположной.
В своих Определениях (№ 56-В06-17 от 24.10.2006 года и Определение ВС РФ № 5-В11-134 от 03.04.2012 года) ВС России поддержал владельцев больших долей и декларировал, что можно применить судебный выкуп незначительной собственности и без предварительного требования о выделе. При этом Верховный Суд исходил из принципа справедливости, а также защиты прав и законных интересов главных владельцев. Это относится к тем случаям, когда хозяин микродоли явно злоупотребляет своим положением. Например, он пытается зарегистрировать в квартире третьих лиц, препятствует основным владельцам использовать жилое помещение.
Исходя из вышеизложенного, следует особо подчеркнуть, что дела о судебном/ принудительном выкупе незначительной доли разрешаются судами, только исходя из конкретных обстоятельств, присущих рассматриваемому спору. Каждый такой случай уникален и не может служить примером при рассмотрении похожих ситуаций.
Владелец незначительной доли хочет получить деньги за нее
Лучший вариант – договориться с основными собственниками. Если стороны не смогут решить данный вопрос полюбовно, то необходимо идти в суд. Но владелец незначительной доли не может сразу же подать иск о принудительном выкупе. Это будет противоречить ГК РФ. Истец вправе подать заявление о выделе доли. Некоторые юристы советуют еще на досудебном этапе заказать экспертизу, которая покажет нереальность перепланировки (выдела). Можно, конечно, и так, но лучше дождаться суда, так как судья, скорее всего, назначит ее сам. А зачем платить дважды? Далее иск будет рассматриваться с учетом всех факторов.Основные собственники хотят выкупить долю, а владелец микродоли не соглашается
В этой ситуации готовых рецептов нет. Опять же все решается индивидуально. Одни юристы, опираясь на позицию Верховного Суда РФ, сразу же советуют подавать заявление о принудительном выкупе малозначительной доли. Другие – предлагают основным собственникам самим потребовать выдела.Но в обоих случаях придется представлять в суд серьезные доказательства. Скорее всего, будет проводиться экспертиза о невозможности перепланировки (выдела). Понадобится также заключение оценщика о стоимости доли. Затем истец станет собирать доказательства того, что хозяин микродоли никогда не жил в квартире и не пользовался ею, не оплачивал налоги и коммунальные услуги.
Суд затребует все счета, квитанции, вызовет свидетелей и соседей, которые смогут подтвердить, что ответчик не имел интереса в использовании помещения. В ходе разбирательства существенную роль сыграют даже документы, свидетельствующие о том, что владелец незначительной доли не состоит в родстве с остальными содольщиками. На решение могут повлиять самые различные факторы, которые просто невозможно перечислить и предусмотреть.
Несколько интересных споров было и в моей практике, например, в одном из аналогичных процессов в конце 2014 года Московский городской суд поставил, наконец, точку в деле, длившемся несколько лет. Результатом стало решение о выплате трем собственникам, обладающим по 1/5 доли в трехкомнатной квартире в самом центре столицы, компенсации в размере чуть менее двух миллионов рублей на всех, а их доли суд передал основному владельцу квартиры. Что особенно интересно, лишенные своего имущества сособственники несколько лет проживали в спорном помещении, но это обстоятельство суд не остановило.
Краткие выводы
Итак, дела о принудительном выкупе незначительной доли считаются одними из самых трудных и непредсказуемых в юридической практике. Положение осложняется еще и тем, что по данному вопросу существует серьезное противоречие в позициях Верховного и Конституционного Судов России. В результате в нашей стране пока отсутствует единообразная судебная практика по принудительному выкупу доли.