Как определить стоимость права аренды земельного участка

Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками Текст научной статьи по специальности «Право»

В статье рассматриваются вопросы аренды, в том числе условия договора аренды земельного участка в городе Москве. Анализируется Методика определения стоимости права аренды земельных участков. С целью совершенствования Методики автором предложены расчеты стоимости права аренды земельных участков, рыночной стоимости права аренды земельных участков и арендной платы в случае рассрочки в оплате.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Валиев Джаваншир Сарыевич

Уступка права аренды земельного участка сельхозназначения
К вопросу эффективного землепользования
Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка

Алгоритм расчета стоимости арендных платежей за земельные участки промназначения с использованием метода рыночной экстракции

Особенности оценки земельных участков в условиях ограниченной информации о сделках с правами собственности в Москве

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

DEFINITION OF TENANT RIGHT PRICE AND RENT CHARGE FOR THE USAGE OF LAND PARCELS

The paper considers the improvement of methods for defining tenant right price of land parcels. It gives the definition of tenant right price of land parcels, market price of tenant right and rent charge for payment by installments.

Текст научной работы на тему «Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками»

Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками

старший преподаватель кафедры землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству (г. Москва)

Джаваншир Сарыевич Валиев, Valiev@guz.ru

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах деятельности, включая бытовую.

Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Такой договор является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества. Однако, к нашему удивлению, основы арендных отношений тех лет имеют много общего с тем, что на первый взгляд кажется нам новшеством сегодня.

Никто в мире не знает точной даты, когда состоялась первая арендная сделка в истории человечества. Тем не менее первые вещественные свидетельства о подобного рода деятельности относятся приблизительно к 2000 году до нашей эры. В ходе раскопок, проходивших в 1984 году на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды — глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т. д. Глиняные таблички рассказали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур.

В условиях рыночной экономики, в связи с повышением концентрации капитала в Москве и непрерывным развитием деловой активности остроактуальной бизнес-темой была и по-прежнему остается тема приобретения прав землепользования в нашей столице.

Проведение экономических реформ и развитие рыночных отношений существенно повысили экономическую и социальную значимость земельных отношений, при этом четко прослеживается особая значимость регулирования этих отношений в городах. Земля в Москве всегда представляла собой один из важнейших ресурсов развития и функционирования города, являлась одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.

Аренда земельных участков в городе, а также роль государственного кадастра недвижимости при предоставлении земельных участков в аренду является актуальной темой, так как в настоящее время в Москве самым распространенным видом землепользования остается аренда. По данным Департамента земельных ресурсов города Москвы, в аренду предоставлено 24 378,33 гектара земли. Приобретая на конкурсах права аренды участков, инвесторы получают реальную возможность освоения земли. На ней строятся новые жилые дома, возникают предприятия общественного питания, торговые центры, административные здания, автостоянки, центры техобслуживания, автозаправочные станции.

В подсистемах учета и оценки земель государственного кадастра недвижимости содержатся экономические параметры земельного участка (площадь, вид использования, цена и т. д.). В случае если они не определены, становится невозможным заключение сделок и их дальнейшая регистрация. Именно эти параметры являются необходимыми, а в некоторых случаях и существенными условиями договоров.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения об объекте аренды, то есть договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. По этой причине государственный кадастр недвижимости играет наиболее важную роль при сдаче земли в аренду.

Одна из основных задач государственного кадастра недвижимости — оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Таким образом, вторым существенным условием договора аренды земельного участка является согласование стоимости права аренды, которая при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, рассчитывается на основании нормативных правовых актов города Москвы.

В последнее время в России арендные отношения интенсивно развиваются. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле. Вместе с тем сохраняются прежние отношения собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве.

Право аренды — это вещное право на чужую собственность. По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок во временное владение или временное пользование

По окончании срока аренды земельный участок возвращается к сдатчику со всеми улучшениями, произведенными съемщиком, неотделимыми от земли без ущерба для хозяйственной годности участка, причем взаимные расчеты по аренде, в том числе и за неиспользованные съемщиком улучшения, производится на основании договора или дополнительных соглашений.

В городе Москве стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основе Методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве1 и постановлений правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП, от 8 мая 2007 года № 339-ПП и от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Для определения стоимости права аренды земельного участка учитывается следующее:

• площадь земельного участка, в том числе под благоустройство;

• общая площадь наземной и подземной частей имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

• удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;

• выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;

• вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.

Расчет стоимости права аренды земельного участка осуществляется по следующей формуле: С = С Х К х К х К х К

уч !Хд ср.а гхоп ‘V

где С — стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.;

Суч — площадь земельного участка, кв. м;

1 Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка».

Кд — базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (р./кв. м), вычисляемый по формуле:

где УД — удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования, р./кв. м2. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования при строительстве (реконструкции) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов принимается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель под объектами коммунального хозяйства;

Кпр — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (см. табл. 1);

Значение коэффициента корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (Кпр)3

Вид деятельности Значение коэффициента Кпр

Строительство (реконструкция) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов 0,5

Строительство (реконструкция) объектов шаговой (пешеходной) доступности, реализация которых осуществляется на конкурсной основе, при условии заключения с заказчиками-инвесторами, победителями конкурса договоров социального заказа, предусматривающих обязательства организаций по сохранению типа и специализации предприятия в течение срока действия договора 0,5

Иной вид деятельности 1,0

Кц — безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (до утверждения правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).

В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное использование и (или) предназначены для различных видов деятельности, то значение коэффициента Кд определяется по следующей формуле:

2 Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования утвержден постановлением правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год» в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.

3 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП.

По1 — общая площадь объектов, соответствующая /-му функциональному использованию и виду деятельности, кв. м;

По — общая площадь объектов, кв. м;

Ксра — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 2);

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)4

Вид аренды Срок аренды Значение коэффициентаКср а

До 6 месяцев включительно 0,054

От 6 до 12 месяцев включительно 0,108

От 12 до 18 месяцев включительно 0,153

От 18 до 24 месяцев включительно 0,204

Краткосрочная От 24 до 30 месяцев включительно 0,241

От 30 до 36 месяцев включительно 0,289

От 36 до 42 месяцев включительно 0,320

От 42 до 48 месяцев включительно 0,366

От 48 до 54 месяцев включительно 0,391

От 54 до 60 месяцев 0,434

От 5 до 15 лет включительно 0,820

Долгосрочная От 15 до 25 лет включительно 0,945

Свыше 25 лет 1,000

Коп — безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (в кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м), для определения которого используется выражение:

Коп = Р, если значение Р < 1, то Коп = 1,0,

где Р — плотность застройки.

Значение Р определяется по следующей формуле:

Р = (Пон + Поп х 0,5) / Суч,

где Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения, кв. м;

Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения, кв. м;

Суч — площадь земельного участка, кв. м;

Ку — безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (см. табл. 3 и примечание к ней).

В таблице 2 Ксра имеет приблизительные различия до 5 лет, а после 5 лет изменения в сроках аренды не учитывается.

При одинаковой стоимости права аренды на земельный участок сроком на 25 и 49 лет арендатор выбирает аренду на 49 лет, даже если в его бизнес-плане срок аренды предусмотрен менее чем на 49 лет. А это приводит к нерациональному использованию земельных участков в населенных пунктах, где их количество всегда ограничено.

Значения коэффициента корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)5

Месторасположение земельного участка Значение коэффициента Ку

При выходе границ земельного участка, предназначенного под жилищное строительство, на лесопарковую или парковую зоны согласно утвержденному правительством Москвы перечню территорий природного комплекса Москвы 1,1

При месторасположении земельного участка от железнодорожной станции, вокзала или от наземных вестибюлей станции метро в радиусе до 100 метров включительно 1,1

В остальных случаях 1,0

Примечание. Значение коэффициента Ку увеличивается в 1,1 раза по отношению к значению, указанному в таблице 4 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Академика Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, дорожная развязка 3-го кольца Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога, дорожная развязка МКАД (правая сторона при выезде из Москвы).

По мнению автора, коэффициент Ксра можно определить следующим образом:

где к — срок аренды;

/ — процентная ставка дисконта;

п — максимальный срок аренды (49 лет).

С помощью приведенной формулы рассчитываются значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 4).

В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152 в составе факторов стоимости удаленность земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станцией метро или железнодорожной станции рассматривается. В связи с этим при определении стоимости права аренды корректирующий коэффициент Ку можно не учитывать.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

5 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года №1075-ПП.

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1 0,038071 0,045055 0,052419 0,06006 0,067886476 0,075819975 0,056551843

2 0,075033 0,088377 0,102341 0,11672 0,131331781 0,146023656 0,109971193

3 0,110919 0,130033 0,149887 0,170173 0,190626458 0,211027064 0,160444184

4 0,145759 0,170086 0,195168 0,220601 0,246042044 0,271215404 0,208145303

5 0,179585 0,2086 0,238293 0,268174 0,297832312 0,32694535 0,253238148

6 0,212425 0,245631 0,279364 0,313054 0,346234431 0,378547151 0,295876131

7 0,244309 0,281239 0,31848 0,355394 0,391470057 0,426326596 0,336203141

8 0,275264 0,315477 0,355733 0,395338 0,433746342 0,470566823 0,374354153

9 0,305318 0,348398 0,391212 0,43302 0,473256889 0,511529997 0,410455808

10 0,334496 0,380053 0,425002 0,468569 0,510182634 0,549458861 0,444626946

11 0,362824 0,410491 0,457182 0,502107 0,544692676 0,58457818 0,476979108

12 0,390328 0,439758 0,48783 0,533745 0,576945052 0,617096067 0,507617002

13 0,41703 0,467899 0,517019 0,563593 0,607087459 0,647205223 0,536638942

14 0,442954 0,494958 0,544818 0,591752 0,635257933 0,67508407 0,564137252

15 0,468124 0,520976 0,571293 0,618316 0,661585479 0,700897818 0,590198653

16 0,49256 0,545993 0,596507 0,643377 0,686190662 0,724799436 0,614904612

17 0,516285 0,570048 0,620521 0,66702 0,70918616 0,746930564 0,63833168

18 0,539318 0,593178 0,643391 0,689324 0,73067728 0,767422349 0,660551802

19 0,561681 0,615419 0,665172 0,710365 0,750762439 0,786396224 0,681632603

20 0,583392 0,636804 0,685916 0,730216 0,769533615 0,803964627 0,701637668

21 0,604471 0,657366 0,705672 0,748943 0,787076771 0,820231667 0,720626786

22 0,624937 0,677138 0,724487 0,76661 0,803472243 0,835293741 0,738656197

23 0,644805 0,696149 0,742406 0,783277 0,818795114 0,849240105 0,755778806

24 0,664096 0,714429 0,759472 0,799 0,833115555 0,862153406 0,772044395

25 0,682824 0,732006 0,775726 0,813834 0,846499144 0,874110166 0,787499819

26 0,701007 0,748907 0,791205 0,827828 0,859007172 0,88518124 0,80218918

27 0,71866 0,765157 0,805947 0,84103 0,870696917 0,895432234 0,816154005

28 0,7358 0,780783 0,819988 0,853484 0,881621912 0,904923896 0,829433401

29 0,75244 0,795808 0,833359 0,865234 0,891832189 0,913712471 0,842064206

30 0,768595 0,810255 0,846094 0,876318 0,901374503 0,921850041 0,854081124

31 0,78428 0,824146 0,858223 0,886775 0,910292553 0,929384828 0,86551686

32 0,799507 0,837503 0,869774 0,89664 0,91862718 0,936361482 0,876402242

33 0,814292 0,850346 0,880775 0,905947 0,926416551 0,942821348 0,886766331

34 0,828646 0,862696 0,891252 0,914727 0,933696337 0,948802704 0,896636531

35 0,842581 0,87457 0,90123 0,92301 0,940499875 0,954340998 0,906038692

36 0,856111 0,885988 0,910733 0,930824 0,946858322 0,959469047 0,914997198

37 0,869247 0,896966 0,919783 0,938196 0,952800796 0,964217241 0,923535058

38 0,882 0,907522 0,928403 0,94515 0,958354509 0,968613717 0,93167399

39 0,894382 0,917673 0,936612 0,951711 0,963544896 0,972684527 0,939434496

40 0,906403 0,927432 0,94443 0,957901 0,968395725 0,976453797 0,946835935

41 0,918074 0,936817 0,951876 0,96374 0,972929209 0,979943861 0,953896591

42 0,929405 0,94584 0,958967 0,969249 0,977166111 0,983175402 0,960633738

43 0,940406 0,954517 0,965721 0,974445 0,981125832 0,98616757 0,967063695

44 0,951086 0,96286 0,972153 0,979348 0,984826506 0,988938095 0,97320189

45 0,961456 0,970881 0,978278 0,983973 0,98828508 0,991503396 0,979062906

46 0,971523 0,978595 0,984113 0,988337 0,991517392 0,993878675 0,98466053

47 0,981297 0,986011 0,989669 0,992453 0,994538244 0,996078008 0,990007806

48 0,990787 0,993143 0,99496 0,996336 0,997361471 0,998114427 0,995117071

49 1 1 1 1 1 1 1

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, с учетом следующих особенностей. Рыночная стоимость земельного участка в зависимости от наличия информации на рынке определяется с помощью следующих методов:

• метод сравнения продаж;

• метод капитализации ренты;

• метод предполагаемого использования.

Право аренды от права собственности отличается тем, что за время срока аренды сумма, выплаченная за право аренды, должна полностью амортизироваться.

Таким образом, в случае аренды коэффициент капитализации, кроме процентной ставки, должен содержать возврат капитала (1/п).

Используя информацию о рынке, можно определить доход от земельного участка. Методом «рыночной выжимки» рассчитываем коэффициенты капитализации Кк у) для земельного участка:

где О — доход от земельного участка;

РСзу — рыночная стоимость земельного участка.

В этом процессе подразумевается, что земля вечная, и в содержании коэффициента капитализации составляющая часть (возврат капитала) не рассматривается.

При определении стоимости права аренды на определенный срок в кумулятивном составе коэффициента капитализации необходимо учитывать возврат капитала:

К . ) = К, ) + 1/п = (О / РС + 1/п),

к (при аренде) к(зу) ‘ зу п

где п — срок аренды.

Таким образом, стоимость права аренды РСпа можно определить с помощью формулы:

РСпа = О / Кк (зу) + 1/П) = О / О / РСзу + 1/П). па

Размер арендной платы АП определяется следующим образом:

АП = РСпа /(/ + 1)п / [(1 + 1)п — 1)] или

АП = С /(/ + 1)п / [(1 + /)п — 1)],

где / — процентная ставка, по которой можно получить кредит в банке;

С — стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.

Минимальный размер арендной платы должен определяться как сумма выплат за кредит (Стоимость права аренды * /) и затрат на содержание объекта (налог на недвижимость и т. п.). При этом подразумевается, что стоимость объекта остается без изменений.

При введении рассрочки на выкуп арендных прав на земельный участок можно использовать функцию сложных процентов (взносы на амортизацию) по теории оценки денег во времени:

АП = (РСпа — Р) ( + 1)п / [(1 + ) — 1)] или

АП = (С — Р) /(/ + 1)п / [(1 + /)п — 1)], где Р — единовременный платеж; п — срок аренды;

/ — возможная процентная ставка на получения кредита.

Естественно, если РСпа = Р, тогда АП = 0. Иначе говоря, при выкупе арендных прав на земельный участок без введении рассрочки арендная плата равна 0.

1. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год : постановление правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП : в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.

2. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 29 июня 2007 года № П /0152. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2004.

7. Гольцблат А. А. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М. : Альпина Бизнес Букс, 2007.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М. : Дело, 2007.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки.

Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно?

Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой из этих способов будет эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Рыночная стоимость права аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Показать все

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Показать все

• Земля:
• 15 и более лет
• Административное обследование объектов земельных отношений
• Акт выбора земельного участка
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Амортизация земельных участков
• Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 14 «Уставный капитал общества. Доли в уставном капитале общества» Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» «В рассматриваемом случае, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 14 Закона об ООО, а также Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28.08.2014 N 84н, проанализировав материалы дела, в том числе экспертные заключения по первичной и дополнительной экспертизам, заслушав позиции сторон, приняв во внимание конкретные фактические обстоятельства, в частности, то, что Абдуршин И.В., выходя из состава общества «Соль-Илецк-курорт», имел разумные ожидания рассчитывать на компенсацию стоимости принадлежащей ему доли исходя из действительной стоимости чистых активов общества «Соль-Илецк-курорт» по состоянию на последний отчетный период, предшествующий выходу из общества, то есть на 31.03.2017 (дата составления промежуточной бухгалтерской отчетности), и то, что по результатам исследования предоставленных для производства первичной и дополнительной экспертиз документов, экспертами установлена стоимость чистых активов общества «Соль-Илецк-курорт» по состоянию на 31.03.2017 — 43 295 000 руб. с учетом имущества, отраженного на бухгалтерском балансе общества «Соль-Илецк-курорт» по состоянию на 31.03.2017, в том числе объектов недвижимости, перечисленных в договорах об ипотеке (залоге недвижимости) N 46160/01 от 03.02.2016, N 45895/01 от 15.02.2016, и рыночной стоимостью имущества, отраженного на балансе созданного в процессе исполнения концессионного соглашения N 8 по реконструкции городского парка им. Персиянова от 20.02.2014 в общей сумме 337 334 624 руб., при этом отраженное на балансе общества «Соль-Илецк-курорт» имущество, переданное либо созданное по концессионному соглашению, не принято экспертами при расчете чистых активов, поскольку не принадлежит обществу на праве собственности, за исключением рыночной стоимости прав по концессионному соглашению на сумму 1 681 741 руб., а также имущество, находящееся на забалансовых счетах, стоимость арендованных земельных участков, стоимость прав по договорам аренды, суды обеих инстанций правомерно заключили, что действительная стоимость доли участника общества «Соль-Илецк-курорт» Абдуршина И.В. в уставном капитале с учетом рыночной стоимости имущества, числящегося на балансе общества по состоянию на 31.03.2017, составила 13 456 086 руб., исходя из расчета чистых активов в сумме 43 295 000 руб. * 31,08%.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Способы определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(Габучева С.А.)
(«Хозяйство и право», 2023, N 6) В связи с этим в нормативных правовых актах, посвященных определению размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стал применяться подход, в соответствии с которым в отношении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, размер арендной платы должен рассчитываться по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не чаще одного раза в пять лет. Соответственно, ежегодный размер арендной платы за земельные участки определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

«Цена гражданско-правового договора: монография»
(Томтосов А.А.)
(«Юстицинформ», 2023) — на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Нормативные акты

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 10.02.2023)
«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» 2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать

Если при аренде земли у частного лица размер арендной платы устанавливается участниками правоотношений по своему усмотрению, то с государственными и муниципальными наделами все иначе. Стоимость аренды земельного участка в 2024 году, собственником которого является государство или муниципалитет, определяется в соответствии с законодательством. Разбираемся, как правильно рассчитать ренту, что влияет на размер арендной платы и кто вправе претендовать на льготные условия.

Правовое регулирование

Правоотношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем, регламентируются рядом правовых актов. Среди них ключевая роль принадлежит ЗК РФ, ГК РФ и Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, которым определяются принципы и правила определения стоимости аренды з/у, принадлежащих государству и муниципалитетам. Если интересует рыночная цена, стоит ознакомиться с Законом об оценочной деятельности в РФ. При этом следует учитывать, что частные собственники вправе назначать цены вне зависимости от колебаний рынка и кадастровой стоимости участка.

Нужно ли изменить стоимость аренды земли у государства?
Нет, средняя цена вполне приемлема
Стоимость необходимо снизить
Проголосовало: 0
Нужно ли изменить стоимость аренды земли у государства?

Нет, средняя цена вполне приемлема	60
Стоимость необходимо снизить	109

Проголосовало: 0

• местной администрацией;
• правительством РФ;
• органом государственного земельного надзора.

Условия и правила аренды земельного участка содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Так, величина арендной платы признается существенным условием договора. Если ее не указать, считается, что такая сделка не заключена.

Как формируется цена аренды

Стоимость временного пользования государственными и муниципальными землями строго регламентируется нормативно-правовыми актами. В целом размер арендной платы зависит от совокупности ряда показателей: кадастровая оценка, категория земли, рыночная стоимость участка, цели землепользования, расположение надела, результаты проведенного аукциона и т.д.

В большинстве случаев арендовать земли у государства или муниципалитета выгоднее, чем у частных собственников. В каждом регионе устанавливаются различные цены, но в среднем 1 кв. м. стоит от 0,10 до 70 рублей. Такой большой диапазон обуславливается разнообразием категорий земель, их предназначений и разрешенными видами использования.

Пример из практики:

Администрация Каргапольского района выставила на торги на получение права заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства. Кадастровая стоимость земли составляет 300 тыс. рублей, а первоначальная цена аренды — 4500 руб. Аукцион выиграл участник, предложивший 5500 руб. Договор заключен по последней стоимости.

Сколько стоит аренда земли у государства или муниципалитета, зависит в первую очередь от того, на каком основании арендатор получил участок во временное пользование. Земельные наделы арендуются посредством участия в торгах или обращения напрямую к владельцу объекта. Однако в большинстве случаев все же необходимо участвовать в аукционах. Без проведения торгов на земельный участок зачастую могут претендовать лишь предприятия, занимающиеся строительством объектов федерального значения, социально-культурной направленности.

Величина арендной платы за земельный надел, выставленный на торги, зависит от его кадастровой оценки. В основном аренда назначается в размере 1,5% от кадастровой стоимости объекта. Если оценка не проводилась, то в таком случае при определении ренты учитывают рыночную цену. Начальная ставка за земельный участок будет зависеть от расположения земли, наличия поблизости инфраструктуры, исторической и социально-экономической ценности и т.д. Так, для ведения сельского хозяйства зачастую аренда наделов обходится дешевле, чем для ИЖС.

Если вас интересует, в каких случаях при предоставлении государственных и муниципальных земельных участков во временное пользование требуется участие в аукционе, а в каких не является обязательным, ознакомьтесь со ст.39.6 ЗК РФ. В данной правовой норме перечислены все возможные обстоятельства.

Работаем
по всей России
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Цена аренды земли при проведении торгов

В большинстве случаев аренда земли у государства не обходится без участия в публичном аукционе. Итоговая годовая арендная плата за муниципальный или государственный земельный участок устанавливается в размере ставки лица, победившего в торгах.

Первоначальная цена, с которой начинается публичный аукцион, определяется уполномоченным органом в соответствии с требованиями, содержащимися в п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ. Так, согласно данной правовой норме, у организатора торгов есть два варианта:

1. Назначить стартовую цену в размере не менее 1,5% от кадастровой стоимости з/у. При этом результаты оценки должны быть свежими и актуальными. Таковой считается кадастровая стоимость, определенная менее пяти лет назад.
2. Установить стартовую цену за годовалую аренду. Она определяется в размере ежегодной арендной платы, определяемой по результатам рыночной оценки.

Победителем торгов считается лицо, предложившее наиболее высокую ставку за пользование землей.

Важно! Победитель аукциона в случае уклонения от заключения договора аренды будет занесен в реестр недобросовестных участников аукциона. В дальнейшем это может стать серьезным препятствием для получения земельного участка во временное пользование.

Без аукциона

Зная, как рассчитывается арендная плата за государственный или муниципальный земельный участок, полученный на торгах, несложно разобраться с порядком расчета без их проведения.

Чтобы получить землю таким способом, необходимо направить заявление в местную администрацию. Вы можете скачать на нашем сайте образец, чтобы не допустить ошибок при подготовке документа:

Образец заявления
Пример заявления о предоставлении земельного участка в аренду в 2024 году

Если земля арендуется вне аукциона, арендная плата зависит от кадастровой стоимости объекта. Стоимость арендной платы земельного участка в таком случае рассчитывается по следующей формуле:

КС – кадастровая стоимость;

К – коэффициент, размер которого зависит от целей использования земли и статуса арендатора;

А – размер арендной платы.

Так, арендная плата на земельный участок зависит от его кадастровой стоимости, назначения и статуса арендатора. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, цена аренды вне аукциона определяется на основании кадастровой стоимости объекта и рассчитывается в размере:

• Земли изъяты из оборота, но при этом предоставляются во временное пользование в соответствии с ч. 11 ст. 22 ЗК РФ. Это выгодно государству, поскольку оно может передать земельный участок, применение которому не смогло найти. Частные лица, в свою очередь, получают надел по цене намного ниже рыночной. Они могут изменить изначальное предназначение участка или восстановить его.
• Лицо относится к одной из льготных категорий, имеющих право на особые условия аренды земли.
• Лицо принимает участие в программе по комплексному развитию территории жилой застройки и др.

Цель землепользования – ведение сельского хозяйства или личного подсобного хозяйства. Сюда же относится организация разных кооперативов.

Надел планируется использовать в целях разработки недр (поиск полезных ископаемых). Повышенная ставка обуславливается важностью природных ресурсов и их невосполняемости.

По приведенной выше формуле рассчитывается плата за годовалую аренду земли. Соответственно, при изменении кадастровой стоимости следует пересчитать и ренту. Об этом следует указать в заключаемом договоре.

Важно! Как показывает практика, существуют земельные участки без установленной кадастровой стоимости. В таких случаях расчет арендной платы осуществляется после принятия решения местной администрацией или государственным органом о передаче надела во временное пользование. Они самостоятельно предлагают размер ренты.

Примеры расчета цены

Для наглядности применим на практике указанную ранее формулу (КС * К = А), чтобы выяснить, сколько арендатору необходимо платить за аренду земельного участка при различных обстоятельствах.

Пример 1. По результатам кадастровой оценки стоимость надела составляет 180000 руб. Гражданин К. планирует арендовать этот земельный участок в целях выращивания зерновых культур. Согласно таблице, размер коэффициента в конкретном случае будет равен 0,6%, поскольку цель землепользования – ведение сельского хозяйства. Подставляем данные в формулу и получаем: 180000 * 0,006 = 1080 руб. в год.

Пример 2. Кадастровая стоимость участка составляет 5000000 рублей. ООО «Поиск» арендует земельный участок для добычи полезных ископаемых. Размер коэффициента для разработки недр устанавливается законом в 2%. Соответственно, стоимость аренды земли составит: 5000000 * 0,02 = 100000 руб. в год.

Можно ли арендовать землю бесплатно

Некоторые категории лиц вправе получить землю во временное пользование на безвозмездной основе, то есть бесплатно. К таким лицам относятся:

• герои труда, в том числе социалистического;
• герои России и СССР;
• кавалеры ордена Славы.

Эти категории признаны льготными на федеральном уровне и не могут лишиться права на особые условия аренды земли на основании региональных законов. Также льготники вправе перевести участок в частную собственность при соблюдении некоторых требований.

Однако существуют и другие категории лиц, которые могут претендовать на льготные условия временного пользования наделами. Они устанавливаются региональным законодательствам, а потому различаются от одного субъекта РФ к другому. При этом можно выделить некоторые категории, которые признаны льготниками большинством российских регионов. Среди них:

• ветераны ВОВ;
• близкие родственники погибших граждан, удостоенных звания героя России;
• чернобыльцы-ликвидаторы;
• дети-сироты;
• многодетные семьи;
• сотрудники ОВД;
• работники бюджетных учреждений.

При этом стоит отметить, что в регионах с большой численностью населения существуют длинные очереди на аренду земельного участка. После подачи заявления получить земельный участок можно спустя годы. Однако в субъектах РФ, где много свободных земель, и список льготников шире, земли выдаются быстрее.

Обратите внимание! В некоторых регионах предусмотрены компенсации или социальные выплаты взамен предоставляемого земельного участка.

Выкуп арендованной земли

Российское законодательство предусматривает возможность перехода земли, принадлежащей муниципалитету или государству, в частную собственность посредством выкупа недвижимости. Однако далеко не каждый участок можно выкупить. Зачастую для этого нужно соблюсти одно из следующих условий:

• Арендатор получил землю в аренду под ИЖС или ЛПХ, построил на участке жилой дом и ввел его в эксплуатацию.
• На участке, предоставленном для садоводства и огородничества, арендатор возвел баню, гараж или иное сооружение. При этом постройка должна быть оформлена в собственность.

Кроме того, арендатор вправе приватизировать недвижимость в упрощенном порядке.

Чтобы перевести арендуемый земельный надел в частную собственность, требуется выполнить следующие действия:

1. Осуществить межевание земельного участка. Иными словами, определить его границы.
2. Поставить землю на кадастровый учет.
3. Направить в местную администрацию или иной уполномоченный орган заявление с просьбой дать разрешение на отчуждение земельного надела.
4. При вынесении положительного решения направить заявку и пакет документов в Росреестр для регистрации права собственности.

На этом процедура приватизации считается законченной. После внесения соответствующих сведений в Росреестр бывший арендатор признается полноценным собственником.

Кажется, что процедура проста. Однако фактически арендатору требуется собрать много различных документов, а также потратиться на межевание и оплату госпошлины. Также следует помнить, что собственник обязан уплачивать налог на землю.

Частые вопросы

Нужно ли платить земельный налог при найме надела у муниципалитета?

Арендатор не обязан уплачивать земельный налог за арендуемый надел. Эта обязанность собственника надела. Соответственно, при передаче объекта во временное пользование арендодатель должен самостоятельно платить земельный налог.

Как рассчитывается начальная стоимость аренды при проведении аукциона?

В соответствии с п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ, начальная цена предмета торгов на право заключения соглашения о передаче земли во временное пользование определяется по выбору уполномоченного органа в размере ренты за один год. Эта сумма рассчитывается по результатам рыночной оценки либо составляет не менее 1,5% от кадастровой стоимости, если оценка производилась не более пяти лет назад.

Что будет, если заключить договор, но не оплатить аренду?

Правовые последствия неоплаты временного пользования землей зависят от условий договора. Также при неоднократном нарушении обязательств земельный участок может быть изъят собственником и передан во временное пользование другому лицу.

Заключение эксперта

Аренда земли у государства или муниципалитета зачастую обходится выгоднее, чем у частных лиц. Кроме того, такой надел арендатор в дальнейшем вправе выкупить при соблюдении определенных условий. Чтобы рассчитать размер арендной платы за участок, полученный во временное пользование вне торгов, необходимо знать кадастровую стоимость и специальный коэффициент. Если проводится публичный аукцион, ставка определяется по его результатам.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж 16 лет
Консультаций 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.