Что такое реконструкция жилого дома

Что считается реконструкцией дома?

Реконструкция — вид ремонтно-строительных работ, который подразумевает изменение габаритов, этажности, технических параметров здания, количества, площади комнат и нежилых помещений. Другими словами, это перестройка несущих элементов, фасада, крыши, входных групп. Также в ходе реконструкции дома осуществляется перепланировка перегородок, несущих стен.

Особенности реконструкционных работ

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью обеспечения безопасности жильцов, улучшения условий проживания.

Строительные работы предусматривают вмешательство в несущие и ограждающие конструкции здания, изменение его геометрических форм, а также сооружение хозяйственных построек.

Реконструкция старого дома может заключаться в полном преображении его внешнего вида:

• надстройке верхних этажей или мансарды;
• пристройке дополнительных комнат;
• выполнении новых дверных/оконных проемов.

Дополнительно вносятся изменения в инженерные коммуникации — расположение трубопроводов водоснабжения и канализации или вентиляционных шахт.

Для проведения любой из перечисленных работ требуется разрешительная документация на строительство, так как меняются форма и площадь дома.

В каких ситуациях нужна реконструкция:

• необходимость расширить внутреннее пространство — пристроить новое помещение к основной части здания или достроить этаж;
• выявление ошибок проектирования или строительных дефектов;
• изменение назначения — сооружение из старого дома современной студии или офисного здания;
• модернизация инженерных систем с восстановлением или частичной заменой некоторых элементов конструкций — перенос мокрых зон ванны, санузла, кухни;
• потеря несущей способности конструкции — гниение древесины, окисление металлов, деформация стен;
• модернизация фасада — воплощение современных трендов дизайна и архитектуры.

С чего начинается реконструкция

Для любого изменения габаритов дома важно провести полноценное инженерное обследование фундамента и несущих элементов. Это позволит определить техническое состояние и степень износа основания, стен, перекрытий, перегородок, лестниц и кровельных конструкций. В дальнейшем при проектировании необходимо учесть новые нагрузки и сверить их с несущей способностью действующих конструктивных элементов здания.

Выполнение работ

Для проведения реконструкции дома по всем нормам и требованиям, а также получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо пройти следующие этапы:

• техническая экспертиза с составлением перечня необходимых мероприятий по перестройке;
• оформление проектной документации со всеми разделами;
• укрепление фундамента и перестройка помещений;
• обновление инженерных сетей;
• ремонт и утепление фасадной части;
• надстройка и восстановление крыши;
• наружная и внутренняя отделка.

Реконструкция многоквартирного дома

Чтобы провести реконструкцию многоквартирного дома, следует решить важные технические задачи и получить разрешение на выполнение работ. Переоформление необязательно в случае, если технические параметры и размеры строения остаются прежними. В остальных ситуациях соблюдаются общие нормы реконструкции зданий:

• обеспечение мер безопасного выполнения работ и перестройки несущих элементов;
• выполнение требований пожарной безопасности;
• учет имущественных прав и интересов соседей, общественности.

Реконструкция дома — это возможность повысить уровень комфорта и качества жизни за счет переоборудования жилья. Потому что в старых постройках внутренняя планировка и отдельные части коммуникаций не соответствуют современным строительным нормам и требованиям. Реконструкция длится от одной недели до нескольких месяцев, ее сроки зависят от сложности проводимых работ.

Как правильно реконструировать свой жилой дом?

Лето – традиционная пора не только отпусков, но и массового оформления земельных участков и строений на них. Кому-то удаётся быстро и без особых хлопот зарегистрировать свою недвижимость, а для кого-то процесс оформления становится настоящим «хождением по мукам».

Среди последних часто оказываются владельцы домов, которые в попытках улучшить своё жильё пристроили к нему веранду или мансарду. Как правило, от официальных лиц эти горе-владельцы слышат, что они нарушили уведомительный порядок при реконструкции, поэтому оформление такой постройки возможно только через суд.
Как не оказаться в подобной ситуации, рассказывают специалисты Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Саратовской области.
Для начала проясним, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, любое изменение параметров объекта капитального строительства или его частей — высоты, количества этажей, площади, объема -считается реконструкцией. А для осуществления реконструкции жилого дома законом предусмотрен, так называемый, уведомительный порядок, который действует с 4 августа 2018 года. Таким образом, если Вы решили надстроить этаж или же соорудить пристройку к жилому дому, то все это будет считаться реконструкцией, влекущей за собой изменение основных характеристик объекта недвижимости. Как её осуществить законным способом, рассказывают эксперты Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Саратовской области.
Итак, во-первых, убедитесь, что реконструируемый Вами жилой дом находится на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Для этого закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Если права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН, то Вам придется приложить к уведомлению о планируемой реконструкции правоустанавливающий документ, но об этом чуть позже.
Теперь непосредственно об уведомительном порядке реконструкции жилого дома. Суть этого порядка заключается в том, что перед началом работ по реконструкции Вы обязаны уведомить о своих намерениях муниципальную администрацию, а та, в свою очередь, должна признать заявленные Вами параметры реконструкции соответствующими или несоответствующими установленным требованиям.
Расскажем, как это выглядит на практике.
Для начала в сети Интернет необходимо найти, скачать и заполнить бланк уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (его форма утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 сентября 2018 № 591/пр).
Кроме сведений о заявителе (застройщике) и о земельном участке, в уведомлении нужно указать сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС, в целях реконструкции которого подано уведомление, в том числе об отступах от границ земельного участка. В обязательном порядке в уведомление включается информация о том, что объект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, а также о последующем способе связи муниципалитета с заявителем.
Данное уведомление подается лично, по почте, через МФЦ или через представителя.
К уведомлению о планируемой реконструкции в зависимости от ситуации прилагаются дополнительные документы. Про правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН, мы уже упоминали. Помимо этого могут потребоваться нотариальная доверенность для представителя, в случае, если уведомление подаётся через представителя; описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если реконструкция планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения (описание внешнего облика включает в себя текстовую и графическую части) и др.
В течение 7 рабочих дней муниципальная администрация проверит указанные в Вашем уведомлении параметры реконструкции ИЖС на соответствие установленным нормам и направит в ответ выбранным Вами способом либо уведомление об их соответствии, либо об их несоответствии и (или) недопустимости размещения такого объекта на земельном участке.
Обратите внимание, приступать к реконструкции жилого дома можно только после получения от администрации уведомления о соответствии. Если в установленные сроки Вы не получили от муниципальной администрации уведомление о несоответствии, то это считается согласованием реконструкции и также дает Вам право осуществлять работы в соответствии с указанными параметрами в течение 10 лет.
После окончания работ пригласите кадастрового инженера для подготовки технического плана реконструированного дома. Этот документ следует приложить к уведомлению об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, которое необходимо подать в муниципальную администрацию. Форма этого уведомления утверждена тем же приказом Минстроя и её легко найти в интернете. Теми же будут и способы подачи данного уведомления. На его подачу законом отводится срок в один месяц (со дня окончания работ). Особенность уведомления об окончании строительства в том, что кроме сведений о параметрах реконструированного объекта ИЖС, в нём необходимо указать сведения об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав (в случае строительства нового жилого дома).
Муниципальная администрация в течение 7 рабочих дней со дня поступления Вашего уведомления проведет проверку соответствия указанных в нём параметров нормам и требованиям. После проверки она со своей стороны направит Вам уведомление о соответствии либо о несоответствии реконструированного Вами объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Если Вы получили от муниципальной администрации уведомление о соответствии, это значит, что Вам осталось только обратиться в любое подразделение МФЦ для подачи заявления о государственном кадастровом учете изменений сведений о реконструированном жилом доме с приложением вышеуказанного уведомления и технического плана.
Если после прочтения данного материала, у Вас остались вопросы относительно оформления реконструкции частного дома, обратитесь за помощью к специалистам Контакт-центра при Управлении Росреестра и Кадастровой палаты по Саратовской области по телефонам: (8452) 372860 и (8452) 748777.

Росреестр (Межмуниципальный отдел по Балаковскому и Духовницкому районам)

Реконструкция дома

Реконструкция дома: что следует знать
Чтобы улучшить комфорт в жилом помещении, чаще всего прибегают к реконструкции дома, а не только проводя капитальный ремонт. Подавляющее большинство жилых зданий в Украине старого образца, планирование и разводка систем в которых давно не соответствует современным нормам и стандартам строительства. Ознакомившись со статьей, вы узнаете, что такое реконструкция жилых домов, как ее осуществить быстро и правильно, и сколько на это придется потратить времени, сил и средств.

С чего начать

Если вы запланировали реконструировать частный дом, предварительно необходимо составить проект и смету, чтобы оценить будущие расходы. Составление подробного расчета поможет исключить ненужные покупки или наоборот, определить, чем можно эффективно дополнить проект.

Что такое реконструкция здания?

Реконструкция жилого дома — это комплекс строительных работ, предусматривающий демонтаж или монтаж конструкций с целью расширения площади или перепланировки жилья с учетом индивидуальных потребностей владельцев. Такие работы могут предполагать снос хозяйственных построек, летней кухни, полное изменение внешнего вида дома, достройку мансард, монтаж дополнительных оконных, дверных проемов и сокрытие ненужных, достройку новых комнат и сооружений. Дополнительно могут устанавливаться новые системы и коммуникации, трубопровод, электропроводка, газоснабжение, вентиляция.

Как правильно оформить реконструкцию.

Реконструкция частного дома площадью до 500 кв.м включает следующий порядок действий:

1. Топографическая съемка (Львов) или выкопировки из генерального плана местности, если работы предусматриваются во Львовской области.
2. Подготовка эскиза планируемых работ.
3. Получение паспорта на строительство.
4. Регистрация уведомления о начале строительства или демонтажа.
5. Подготовка техпаспорта.
6. Регистрация декларации и введении строения в эксплуатацию.
7. Регистрация прав собственности на объект.

Аналогично для объектов площадью более 500 кв.м:

1. Топографическая съемка.
2. Разработка передпроектних внедрений.
3. Получение условий и ограничений от градостроительной службы.
4. Проектирование реконструкции части или всего объекта.
5. Получение авторского и технического надзора.
6. Регистрация уведомления о начале работ.
7. Разработка технического паспорта на дом.
8. Регистрация документа, подтверждающего узаконивание и готовность ввода дома в эксплуатацию.

В общем, процесс оформления документации о реконструкции частного дома идентичен процедуре получения разрешения на строительство нового строительного объекта.

Документы и разрешения
Для того, чтобы начать работы, предварительно подготовьте следующий перечень документов:

• Оригиналы паспортов, идентификационных кодов и заявления на разрешение перепланировки всех жильцов (собственников);
• Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• Техпаспорт на дом;

Если частным домом владеет несколько человек, для его реконструкции необходимо получить согласие, подтвержденную нотариально, от всех совладельцев. Если по какой-либо причине один из хозяев против проведения таких работ или от него невозможно получить разрешение, ситуацию можно решить в судебном порядке.

Сколько может стоить реконструкция

Проведение реконструкции объекта жилого назначения будет стоить в зависимости от:

• Места расположения квартиры;
• общей площади строения к проведению реконструкции и планируемая площадь после;
• Соответствие работ по реконструкции жилого дома строительным нормам и стандартам;
• самовольная перепланировка;

Согласно украинскому законодательству, самовольное планировка и перепланировка частных зданий влечет за собой административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность.

Административном правонарушении предусматривает штраф от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан Украины, составляет 17-51 грн.

Исходя из статьи 270 1 Уголовного кодекса, за умышленное и самовольное повреждение или уничтожение конструкций частных сооружений или помещений многоквартирных здания предусматривается:

• Штраф в размере от 100 до 250 необлагаемых минимумов;
• Исправительные работы на срок до 2 лет;
• Ограничение или лишение свободы до 3 лет;

Советы
Если реконструкция жилого дома неизбежна, и вы хотите, чтобы эта процедура прошла как можно быстрее, а главное, законно, тогда стоит обратиться в профессиональную проектную организацию. Специалисты таких бюро имеют достаточный опыт и квалификацию для того, чтобы подготовить документацию, и вы как можно скорее начали запланированные работы.

Автор: Проектно-строительная компания РОМБ
Подробно об авторе

Реконструкция частного дома

Собственники частных домов часто стремятся улучшить свое жилье. Увеличивают площадь за счет того, что пристраивают дополнительную комнату, надстраивают второй этаж, меняют геометрию кровли и др. Что означает термин «реконструкция». Чем она отличается от капитального ремонта. Как провести обновление и оформить документы правильно, нужно ли разрешение, что входит в перечень необходимых бумаг — расскажем в статье.

Что такое реконструкция жилого дома

Под реконструкцией по закону считается любое изменение параметров частного дома: числа этажей, высоты, жилой площади. Сюда относятся надстройка, перестройка, расширение или уменьшение старого строения, перенос оконных проемов, замена несущих конструкций, конфигурации крыши и др.

Отличие от капремонта и перепланировки

Реконструкцию не стоит путать с такими понятиями, как капитальный ремонт и перепланировка. При капремонте производится замена вышедших из строя или ветхих элементов строения на более прочные. Мероприятие не требует внесения корректировок в технический план и получения разрешения.

Перепланировка предполагает изменение только внутренней части помещения (оборудование дополнительных санузлов, перенос перегородок, дверных проемов и т. д.).

При реконструкции меняется сущность объекта, у него появляются новые характеристики. Сделать работу можно своими руками или наняв подрядчиков.

Какие виды работ нужно согласовывать

До 2018 года необходимо было получать разрешение на реконструкцию жилого дома или его части. Еще до начала проведения работ застройщик должен был уведомить местную администрацию о планируемых действиях, направив проектную документацию с описанием характеристик обновляемого строения, планом его расположения на участке. Одобрение происходило в случае, если это не противоречило правилам застройки, параметрам разрешенного строительства и другим требованиям ст. 51.1 ГрК.

С августа 2018 года при реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садового дома или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), вместо получения разрешения предусмотрено направление уведомления о планируемых работах.

Документы

Сегодня норма права говорит, что для возведения частного или садового дома в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или ЛПХ, получение разрешения не требуется. Собственник земельного участка должен уведомить о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, а также об окончании работ. Процедура ввода жилья в эксплуатацию также отменена.

Перед началом реконструкции объекта ИЖС или садового домика владелец предоставляет в ответственный орган местного самоуправления (чаще всего — администрацию) уведомление (образец) о работах. Оно должно включать в себя следующий список документов:

• паспортные данные, ФИО и адрес застройщика;
• кадастровый номер участка;
• свидетельство о праве на землю;
• параметры будущего строения;
• документы, подтверждающие права на земельный участок (если они не прошли регистрацию в ЕГРН).

Эти справки органы местного самоуправления могут запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Подают документ одним из удобных способов: лично в МФЦ, через портал Госуслуг или заказным письмом по почте.

Направление уведомления

Эксперты не рекомендуют начинать строительные работы сразу после подачи уведомления. Необходимо дождаться извещения от уполномоченного органа о признании постройки законной.

Срок рассмотрения бумаг составляет 7 рабочих дней с момента поступления уведомления о предполагаемой реконструкции. Ответственные лица проверяют будущую постройку на соответствие регламенту. Если все по закону, застройщику направляется положительный ответ. Только после этого появляется законное право приступить к стройке. Срок действия разрешения — 10 лет.

После этого необходимо вызвать кадастрового инженера. Имеющего лицензию на проведение работ, для составления технического плана.

Не позднее чем через месяц после завершения реконструкции требуется направить в уполномоченный орган уведомление о том, что работы окончены, приложив к документу техплан.

Если земельный участок оформлен на двух хозяев (например, дом с общей стеной) необходимо согласие всех сторон. К уведомлению об окончании реконструкции нужно приложить соглашение, заключенное между всеми владельцами земли. В нем определяются доли в общей долевой собственности на коттедж или садовый домик.

Уполномоченный орган после обследования обновленного здания или вновь созданного объекта ИЖС, по истечении недели направляет собственнику ответ о соответствии здания требованиям законодательства или несоответствия.

Важное значение имеет то, что уведомление подается до начала реконструкции или строительства. Если вам будет отказано в проведении работ, из-за того, что участок находится в санитарной или охранной зоне, например, по причине наличия объектов культурного наследия, вы задумаетесь, а стоит ли начинать здесь строительство? Ведь зарегистрировать недвижимость по закону не получится.

Эксперты рекомендуют, перед тем как делать реконструкцию, заказать Генеральный план застройки земельного участка (ГПЗУ), чтобы понять, каким город видит вашу землю в собственности в перспективе. Картина может резко поменяться, например, из-за строительства новой дороги в границах вашего участка или других значимых для муниципалитета объектов. Своевременный мониторинг генплана является «страховкой» от неприятностей с землей и недвижимостью на ней в будущем.

Оформление по дачной амнистии

Существует также упрощенный порядок оформления вновь построенного жилого дома – по дачной амнистии. В случае выбора этого варианта можно зарегистрировать даже возведенную с нарушениями недвижимость. Согласование документов по дачной амнистии не гарантирует, что строение не будет снесено впоследствии через суд.

Как узаконить реконструкцию

Многие владельцы частных домов интересуются, можно ли легализовать уже сделанную реконструкцию. Закон позволяет владельцу через суд добиться оформления объекта недвижимости, если изначально не подавал уведомления. Условие — все построено по нормам, предусмотренным ст. 51.1 ГрК, и земельный участок находится в собственности. Например, размер жилого дома не должен превышать 20 метров в высоту и не должен иметь более 3 этажей.

Последствиями самовольной реконструкции, не отвечающей правилам, установленным законом, может быть снос строения.

Использование материнского капитала

По закону средства материнского капитала можно направить на строительство или реконструкцию дома (не ремонт). Причем, в результате действия обязательно должно произойти изменение жилищных условий в лучшую сторону, увеличиться жилплощадь. Это может произойти за счет пристройки дополнительной комнаты.

Материнский капитал можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении ряда условий:

• реконструированное помещение имеет статус жилого помещения и предназначено для постоянного проживания;
• у владельца сертификата (супруга) есть право собственности на землю и разрешение на строительство жилья.

Если условия соблюдены, можно подать заявление о распоряжении маткапиталом в Пенсионный фонд РФ.

Заключение

Перед тем, как произвести реконструкцию вашего кирпичного таунхауса или деревянного дома, построенного на собственной земле в населенных пунктах или садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), направьте уведомление о предполагаемых работах в уполномоченный орган. Убедитесь, что параметры участка и строений на нем соответствуют градостроительному регламенту.