Охранная зона ЛЭП: как собственнику защитить свою недвижимость от сноса
Сетевые организации и собственники недвижимости часто спорят из-за построек, которые расположены в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства. Одни настаивают на сносе объектов недвижимости, другие пытаются защитить свою собственность. Разберемся, какие объекты находятся в зоне риска, почему их могут снести и как на это смотрят суды.
Что такое охранная зона?
Охранные зоны объектов электроэнергетики, т.е. объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 3 ст. 105 Земельного кодекса РФ).
Их устанавливают для того, чтобы определить правила пользования земельными участками, где расположены объекты электроэнергетики, если эти участки не изымают у собственников. Такие участки должны использоваться с соблюдением особого правового режима, который ограничивает или запрещает виды деятельности, несовместимые с целями установления охранных зон.
Как регулируется установление охранных зон и использование участков в их границах?
Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (далее – охранные зоны) и особые условия использования участков в границах таких зон закрепляет Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 (далее – Постановление № 160).
Если строение возвели до введения в действие Постановления № 160, нужно было соблюдать Правила, утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 26 марта 1984 г. № 255. Они действовали до введения Постановления № 160.
Как определяют границы охранных зон?
Границы охранных зон определяет организация, которая владеет электросетями на праве собственности или ином законном основании (далее – сетевая организация). При этом организация руководствуется Постановлением № 160.
Охранная зона устанавливается вокруг объекта электросетевого хозяйства. Ее расстояние определяется напряжением этого объекта. Например, для воздушной линии электропередачи 110 кВ расстояние охранной зоны составит 20 метров, а для ЛЭП 150/220 кВ – 25 метров.
Для объектов с напряжением до 1 кВ охранные зоны не устанавливаются, например для ЛЭП 0,4 кВ (подключение жилых домов).
Охранная зона считается установленной с даты, когда сведения о ее границах внесли в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Как узнать, попал ли участок в границы охранной зоны ЛЭП?
Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости – для этого достаточно знать адрес и площадь земельного участка или его кадастровый номер. И изучите Публичную кадастровую карту, чтобы получить информацию об охранной зоне.
В ЕГРН не всегда есть сведения об ограничениях и о запретах в отношении земельного участка, поскольку раньше охранные зоны ЛЭП устанавливали не с даты внесения сведений о них в реестр, а с момента ввода объекта электросетевого хозяйства в эксплуатацию. Если охранной зоны в выписке из ЕГРН не оказалось, попробуйте запросить градостроительный план земельного участка в местной администрации (например, в Москве – Москомархитектура).
Когда есть риск сноса объекта недвижимости?
Если рядом с вашей недвижимостью расположены ЛЭП, подстанции и иные объекты электросетевого хозяйства, есть риск получить требование о сносе постройки. Снос возможен, если на участке в границах охранной зоны ЛЭП нарушаются запреты, установленные Постановлением № 160.
Так, в охранной зоне нельзя:
- совершать действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе:
- повредить или уничтожить эти объекты;
- причинить вред жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц;
- нанести экологический ущерб, спровоцировать возникновение пожаров;
Как суды решают вопрос о сносе объекта недвижимости?
Сегодня в судебной практике нет единого подхода – суды рассматривают каждый случай индивидуально. Разберем ситуации, когда суды отказывали в удовлетворении требований сетевой организации о сносе объекта недвижимости и когда их поддерживали.
1. Суд не удовлетворил требования о сносе (демонтаже).
Основания для отказа:
- здание, строение или сооружение возведено и зарегистрировано до внесения сведений об охранной зоне в ЕГРН (до ввода ЛЭП в эксплуатацию);
- не доказано, что размещение объекта недвижимости в границах охранной зоны нарушило права собственника объекта электросетевого хозяйства, создало угрозу жизни и здоровью граждан, затруднило доступ к электросетям;
- не доказан факт размещения в границах охранной зоны построек, подлежащих сносу (демонтажу).
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2020 г. по делу № А40-17753/2020.
Суд установил, что гараж возвели до создания ЛЭП 110 кВ. Следовательно, ответчик не мог согласовать его строительство с сетевой организацией. Также истец не доказал, что гараж представляет угрозу для жизни или здоровья граждан и затрудняет доступ к ЛЭП.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2021 г. по делу № А40-217659/2020.
Суд установил, что здание возведено в 2000 г., тогда как ЛЭП введена в эксплуатацию в 2009 г. При этом собственник здания представил заключение о том, что оно не расположено в границах зоны ЛЭП, там размещена автобусная остановка. К тому же экспертиза пришла к выводу, что здание отвечает требованиям нормативно-технической документации и находится в исправном техническом состоянии, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2022 г. по делу № 8Г-5025/2022 [88-7752/2022].
Сетевая организация настаивала на сносе садового дома 1994 г. постройки, в то время как охранная зона была установлена в 2009 г. При этом не было доказательств угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, повреждения имущества физических или юридических лиц. Кроме того, суд посчитал незначительным нарушение охранной зоны – 11 метров при допустимых 15 метрах. Также суд учел, что ЛЭП находится вблизи дороги, а садовый дом – по другую сторону ЛЭП. Такое расположение дома не препятствует обслуживанию ЛЭП со стороны дороги.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. по делу № А40-17747/2020.
Истец не доказал, что объекты недвижимости нужно демонтировать из-за нарушения ответчиком правил использования территории с особым режимом. Истец представил акт обследования и приложил к нему фотографии. Однако они не указывали на то, что на участке в охранной зоне расположены гаражи и стоянки, подлежащие демонтажу. Суд решил, что уместнее будет не их демонтаж, а привлечение ответчика к административной ответственности. Причем к такому выводу он пришел без экспертизы, исходя лишь из представленной истцом документации.
2. Суд поддержал требования о сносе (демонтаже).
Основания для сноса:
- объект недвижимости размещен в границах охранной зоны;
- строительство объекта недвижимости не согласовано с сетевой организацией (это необходимо согласно Постановлению № 160).
Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-22959.
Суды удовлетворили требования о сносе автомойки, поскольку ее строительство не было согласовано с собственником ЛЭП 220 кВ. Они пришли к выводу, что автомойка размещена незаконно.
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. № 10АП-13609/21 по делу № А41-60672/2020.
Суд удовлетворил требования о сносе складов, опираясь на результаты судебной экспертизы. Было установлено, что постройки возвели в охранной зоне с нарушением противопожарных норм и их расположение создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Решение Арбитражного суда Московской области от 5 сентября 2022 г. по делу № А41-31486/22.
Суд принял решение о сносе модульной автомойки, так как она была построена в 2014 г., а ЛЭП 220кВ – в 1965 г. Значит, ответчик не мог не знать о нахождении ЛЭП на участке. К тому же он и не оспаривал факт размещения автомойки в охранной зоне. Суд пришел к выводу о нарушении требований эксплуатации объектов недвижимости в охранных зонах ЛЭП.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 июня 2021 г. по делу № 8Г-9277/2021[88-12690/2021].
Суд принял решение о сносе крытой парковки, поскольку ее расположение в охранной зоне:
- нарушало права и интересы истца – организации, эксплуатирующей ЛЭП;
- могло причинить вред жизни и здоровью граждан, находящихся в охранной зоне;
- могло спровоцировать аварийную ситуацию и создать угрозу безопасности эксплуатации ЛЭП.
ЛЭП введена в эксплуатацию в 1944 г., и земельный участок был ограничен в использовании еще до появления на нем парковки. Ее возведение в охранной зоне ответчик с сетевой организацией не согласовал. При этом, если бы произошел несчастный случай, например человека поразило электрическим током, именно сетевая организация несла бы ответственность за вред как владелец ЛЭП – источника повышенной опасности.
Как защитить свои интересы в суде?
Суды нередко выносят решения в пользу собственников недвижимости, чтобы защитить их права. Так что шансы на спасение построек от сноса высоки.
Чтобы убедить суд в том, что объект недвижимости не стоит сносить:
- установите, расположен ли объект недвижимости в охранной зоне;
- инициируйте проведение технической или строительно-технической экспертизы, чтобы узнать, создает ли объект недвижимости в охранной зоне угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан;
- установите дату ввода в эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства, дату постройки или государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
- обоснуйте, что снос – крайняя и несоразмерная нарушению мера.
Помните, что выход можно найти даже из безнадежной ситуации. Например, объекты электросетевого хозяйства нередко строятся с нарушением проектной документации. Это обстоятельство может повлиять на судьбу охранной зоны и, следовательно, на решение вопроса о сносе спорной постройки.
Фото: фотобанк Freepik/@macrovector
Строительство домов рядом с ЛЭП больше не нужно согласовывать с энергетиками напрямую
Выяснять, можно ли строить рядом с ЛЭП, теперь должны местные власти.
Конституционный суд указал, что желающим возвести или реконструировать дом около ЛЭП достаточно подать стандартное уведомление о начале строительства в администрацию.
Отдельно согласовывать работы с энергетиками теперь не надо — это задача чиновников, которые должны разобраться и дать ответ. Расскажу подробнее, как это будет работать.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальностиВ чем проблема соседства ЛЭП и домов
Вокруг ЛЭП, трансформаторов, подстанций и других подобных объектов установлены охранные зоны. Это территории, на которых без письменного согласия энергетиков нельзя строить, пахать землю, устраивать склады, сваливать мусор или сажать деревья.
Размеры охранных зон для ЛЭП зависят от ее напряжения: чем больше напряжение, тем больше охранная зона. Так, для обычных «деревенских» линий 0,4 кВ охранная зона всего 2 м, а для высоковольтных ЛЭП 110 кВ — 20 м.
Часто высоковольтные ЛЭП проходят по территории деревень или дачных поселков. Иногда энергетики строят линии совсем рядом с жилыми домами, а то и на чужих участках. А бывает, что сами дачники ставят дома в охранной зоне уже существующей ЛЭП. Из-за этого возникают конфликты.
Споры усугубляются противоречиями в законах. Согласно порядку установления охранных зон, без письменного согласия энергосетевых компаний в охранной зоне вообще ничего нельзя делать: ни строить, ни сносить уже построенное, ни ремонтировать или реконструировать что-либо.
Законность этого пункта уже оценивал Верховный суд, но нарушений не нашел. Суд сказал, что в норме нет неопределенных, трудновыполнимых или обременительных требований, а значит, она правомочна.
Решение коллегии по административным делам Верховного суда № АКПИ21-745
При этом в земельном кодексе прямо сказано, что на землях с особыми условиями использования никаких согласований для стройки или хозяйственной деятельности не нужно. То есть по земельному кодексу строить все-таки можно без всяких разрешений. Исключение — только участки в придорожных полосах автодорог общего пользования.
Опоры ЛЭП, которые стоят прямо на частных землях, — это законно, если энергетики смогут наложить на землю публичный сервитут, то есть право ограниченного использования
Как согласовывали строительство в охранных зонах до сих пор
Сейчас для строительства индивидуального жилого дома не надо получать разрешение. Но перед началом работ в местную администрацию подают уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Это касается любого дома — не важно, для постоянного проживания или сезонного.
Администрация же в ответ выдает другое уведомление — о соответствии объекта установленным параметрам. Потом с этим уведомлением дом можно зарегистрировать.
В первом уведомлении собственник будущего дома указывает, что собирается построить и где. Но профессиональный проект для частных домов не обязателен, также не требуется прикладывать вместе с уведомлением о начале строительства градостроительный план земельного участка, где и отмечены охранные зоны, если они есть.
У администрации, как правило, есть возможность проверить, находится ли рядом с будущим домом ЛЭП и нужно ли отдельное согласование с энергетиками. Но до сих пор обязанности проводить такую проверку у местной власти не было — за это отвечал хозяин участка. Он должен был сам измерить допустимые расстояния и обратиться в энергетическую компанию за согласованием, если понял, что дом в охранной зоне.
На практике у многих владельцев домов нет градостроительного плана, другие просто не знают, какие расстояния от ЛЭП допустимы, или вовсе не в курсе, что требуется что-то согласовывать.
Но по закону письменное заявление в сетевую организацию надо было направить не позднее чем за 15 рабочих дней до начала работ. Энергетики в течение максимум двух дней с даты поступления заявления обязаны были согласовать строительство или отказать. Отказ можно было оспорить в суде. Суды чаще вставали на сторону сетевых компаний. Решения выносили просто со ссылкой на правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, не разбираясь, мешает дом на самом деле работе ЛЭП или нет.
Например, жительница Новосибирской области обратилась в суд, чтобы узаконить постройку дома, который возвели еще в 1981 году. В 1993 году рядом появилась ЛЭП. По мнению хозяйки, это энергосбытовая компания должна была планировать размещение сети с учетом расположения дома, а не наоборот.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.10.2020 № 88-15480/2020
Суд первой инстанции признал право собственности на дом, но не признал незаконным отказ администрации в согласовании строительства. Два вышестоящих суда установили, что доказательств постройки дома раньше ЛЭП нет, а в охранной зоне строить нельзя, поэтому в иске надо отказать полностью. Суды отметили, что расстояние от крайних проводов ЛЭП до жилого дома составляет менее 10 м и это представляет «реальную угрозу нормальному функционированию электрических сетей».
Во всех трех инстанциях изучали, можно ли строить дом по документам, но ни разу не подняли вопрос, а чем именно он мешает электросети.
В уведомлении о начале строительства дают только схематичное изображение, где будет стоять дом. Владелец участка может забыть про ЛЭП или просто не знать, что требуется отдельное согласование. Источник: geomng.com
Что сказал Конституционный суд
Конституционный суд дал разъяснения по двум спорным вопросам.
Согласованием с энергетиками теперь должны заниматься администрации. То есть собственнику больше не нужно отдельно обращаться в энергокомпанию, достаточно подать в местную администрацию уведомление о начале строительства. Как правило, приемом таких заявлений занимаются управления архитектуры или департаменты строительства.
Постановление Конституционного суда РФ от 13.10.2022 № 43-П
Чиновники должны сами разобраться, что там с охранными зонами, и согласовать строительство с энергетиками, если это нужно.
Энергетики должны обосновать отказ. Энергетические компании больше не могут отказывать просто так, ссылаясь на непонятный риск и пункт в правилах об установлении охранных зон. Если они считают, что дома в охранной зоне быть не должно, им потребуется объяснить, чем именно он мешает.
1 сентября 2023 года вступили в силу изменения в пункт 10 правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства. Они закрепили решение Конституционного суда. В правилах больше нет нормы о согласовании в сетевой организации строительства зданий и сооружений.
Росреестр подтвердил, что больше не нужно согласовывать строительство в охранных зонах ЛЭП. Также ведомство проинструктировало сотрудников, что если к ним поступят документы на регистрацию объекта в охранной зоне, то они должны сами сделать запрос энергетикам.
Новая редакция правил уточняет минимальные расстояния от линий электропередач до зданий. И указывает, что как бы владелец ни расположил дом и постройки, у сетевой организации должен быть доступ к ЛЭП. То есть в случае спора прежде всего разбираться будут с тем, могут ли электрики и нужная им техника доехать до линии.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Истрариел — агентство недвижимости в Московской области
Оказание юридических услуг по оформлению и регистрации недвижимости
Получить консультацию
- Договор аренды
- Договор дарения
- Кадастровая оценка
- Сопровождение сделки
- Аренда лесных участков
- Внесение изменений в ЕГРН
- Газификация
- Приватизация квартиры
- Присвоение адреса
- Проекты домов
- Регистрация дома
- Регистрация квартиры
- Межевание земельного участка
- Топографическая съёмка
- Проект здания
- Разрешение на реконструкцию
- Разрешение на строительство
- Согласование облика здания
- Строительная экспертиза
Агентство недвижимости выполняет:
Оформление квартиры
Юрист перед сделкой проводит проверку контрагентов и недвижимости. Сверяет данные полученные из Росреестра. Заказывает выписки ЕГРН.
Регистрация квартиры в собственность
- Оформление перепланировок
- Первичная регистрация и переход права собственности
- Проверка юридической чистоты
- Сопровождение сделок купли-продажи, дарения, мены и др.
- Признание прав собственности через суд
Оформление частного дома
Юристы составляют уведомления о начале и окончании строительства частных домов и направляют в органы местного самоуправления.
Регистрация частного дома в собственность
- Подача уведомления о начале и об окончании строительства
- Формирование технического плана строения
- Проверка параметров дома на соответствие строительным нормам
- Сбор и подача документов в органы местного самоуправления
Оформление земельного участка
Юрист Истрариел перед сделкой проводит проверку контрагентов и важно отметить юридическую чистоту сделок, совершаемых с недвижимостью.
Регистрация земельного участка в собственность
- Обмер и определение границ участков
- Геодезия, геология и экология
- Установка сервитута ограниченного пользования
- Определение границ участков, оформление межевого дела, помощь при выделении, перераспределении участков
- Постановка на кадастровый учет
Получить консультацию
Почему с нами хорошо работать?
С 2011 года мы оказываем юридическую помощь в оформлении недвижимости. Представляем интересы заказчиков в суде, государственных службах, кадастре, Росреестре по услугам регистрации строительства. Агентство работает с проблемными сделками и выполняет риелторские услуги.
Надёжность
«Истрариел» — индивидуальный подход к каждому клиенту. Юридическая чистота сделок и проведение их в строгом соответствии с законодательством. Прежде чем заключить договор досконально изучаем информацию об объекте и предоставляем её клиенту.
Опыт
За 9 лет существования на рынке АН «Истрариел» заработало несколько десятков благодарных отзывов клиентов. Квалификация работников подтверждена соответствующими лицензиями и аттестатами. С практикой наших юристов можно ознакомиться на сайте.
Решение “Под ключ”
Предлагаем полный комплекс услуг: от осмотра участка до присвоения прав собственности. Контроль над всеми этапами работы и предоставление пакета документальных актов, содержащих исчерпывающую информацию об объекте недвижимости.
Куликова Нелли
Руководитель агентства
Профессиональные навыки в оформлении недвижимости и решении юридических проблем в строительстве. Оказываю квалифицированную юридическую помощь и выполняю работу в кратчайшие сроки.
Информация для связи
Номер телефона 8 (495) 649-94-39
Гарантирую результативность своей работы по Вашему делу. Полное сопровождение дела на протяжении всех этапов.
Наши услуги
Сделки с недвижимостью 01.
Регистрация права 02.
Геодезические услуги 03.
Кадастровые инженеры 04.
МинСтрой и МинЖил 05.
Разрешение на строительство 06.Наши услуги
Сделки с недвижимостью
Юристы АН Истрариел оказывают профессиональную помощь в составлении юридически грамотных договоров купли-продажи, обмена, дарения домов, офисных и производственных помещений, квартир, дач, земельных участков и иной частной и коммерческой недвижимости. Также помогают официально зарегистрировать такие сделки или оспорить заключённые раньше договоры по недвижимости в судебном порядке.
- Выкуп участка у государства
- Договор аренды
- Договор дарения
- Договор ипотеки
Регистрация права
Юристы АН «Истрариел» собирают необходимую документацию для постановки на кадастровый учёт и регистрации квартир, домов и участков. Оформляем участки, даже если утеряна документация, подтверждающая право собственности. При регистрации квартир в новостройке проверяем, введён ли дом в эксплуатацию. Права собственности регистрируют на коммерческие объекты, квартиры, земельные участки, дома, сооружения и др.
- Аренда лесных участков
- Внесение изменений в ЕГРН
- Газификация
- Кадастровый учёт
Геодезические услуги
Мы оказываем геодезические услуги как на этапе планирования строительства во время проведения изысканий, так и на этапе строительно-монтажных работ. Проводим топографическую съёмку и определяем особенности рельефа, расположение построек и инженерных сетей. Полученные сведения берутся за основу при составлении проекта. Геодезические мероприятия позволяют определить форму и площадь участка, структуру грунта.
- Выдел участков
- Вынос в натуру границ участков
- Вынос в натуру осей здания
- Геодезическая съёмка
Кадастровые инженеры
Кадастровые инженеры АН Истрариел оказывают услуги собственникам земельных участков, объектов капитального строительства, квартир и другой недвижимости для постановки собственности на кадастровый учёт. Если сведения о недвижимости не содержаться в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то владелец не сможет распоряжаться ей в полной мере и осуществлять нотариальные сделки (продажа, дарение.
- Заключение кадастрового инженера
- Изменение категории земельного участка
- Исправление кадастровых ошибок
- Кадастровые работы
МинСтрой и МинЖил
При возведении коммерческих объектов проводим геодезические, геологические и экологические изыскания, готовим градостроительный план, СПОЗУ и проект. Напрямую взаимодействуем с Минжилом и Стройнадзором при оформлении разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. Инженерные изыскания на учас
- Ввод в эксплуатацию
- Ввод в эксплуатацию части здания
- Геологические изыскания
- Геоподоснова
Разрешение на строительство
Оформляем разрешительную документацию для строительства и реконструкции объектов ИЖС: готовим уведомления, после возведения дома формируем технический план, подаём в ЕГРН и регистрируем строение. Получаем согласование от организаций, наложивших ограничения на использование участка. Частный дом в г. Истра
- Отклонения строительства
- Подключение коммуникаций
- Снятие с учета домов
- Сопровождение строительства
Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?
Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона — на строительство объектов жилого использования.
Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН).
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
- Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
- Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
- Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
- Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
- Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
Специалист по связям с общественностью
Компании «Региональный кадастровый центр»