Как снять квартиру с торгов

Как снять с торгов арестованное имущество

Но не повесток в суд, не решения суда, не исполнительный лист , ни постановленийя не получала.

Квартира находится в залоге у ГПК.

Что делать ? Как приостановить торги?

14 ноября 2013, 10:22 , Наталья Николаевна, г. Волгоград
Ответы юристов
Иветта Архипова
Юрист, г. Челябинск
Общаться в чате

Наталья Николаевна! В первую очередь необходимо обратиться к залогодержателю. Существует внесудебный порядок проведения торгов. Начинать необходимо с этой конторы.

14 ноября 2013, 10:35
Иветта Архипова
Юрист, г. Челябинск
Общаться в чате

102 ФЗ 1998г. определяет.

1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

В связи с этим нужно смотреть условия Вашего договора.

14 ноября 2013, 10:57
Наталья Николаевна
Клиент, г. Волгоград

на сайте росимущества написано, что передано судебным приставом-исполнителем

14 ноября 2013, 11:04
Показать еще 3
Виктор Котов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

Здравствуйте!

Да для начала обратитесь к залогодержателю за разъяснением ситуации. Если квартира была выставлена на торги в рамках исполнительного производства, то конечно до этого должно было быть судебное решение, надлежащее извещение Вас об этом, а также соблюдение процедур при исполнительных действиях, в частности должен был быть предоставлен срок для добровольного исполнение решение. Пока ничего не ясно, нужно видеть и изучить документы, согласно которым квартира участвует в торгах.

14 ноября 2013, 10:39
Виктор Котов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

Да, значит решение суда было и вступило в законную силу. Сейчас надо связаться с судебным приставом, чтобы написать заявление об отсрочке исполнения решения суда. Одновременно нужно договариваться с кредитором о снятии по его заявлению ареста с имущества и мировом соглашении об уплате долга с прекращением по заявлению взыскателя испол. производства и соответственно торгов. Обжаловать судебное решение малоперспективно, так как уведомлять суд может ответчика любым способом, а возврат повестки с заказным письмом отправителю — суду с почтовой отметкой о том, что адресат отсутствует или не проживает подтверждает факт надлежащего извещения и по этому основанию изменить или отменить решение суда не получится. Такова позиция Верховного суда РФ.

14 ноября 2013, 11:19
Игорь Матюхин
Юридическая компания «ООО «Юридическая фирма «Легатим»», г. Березники
Общаться в чате

А суд вообще был? Если да, то вам нужно обжаловать его решение. В жалобе попросите о приостановлении торгов. Основание для обжалования все которые вы перечислили: «Но не повесток в суд, не решения суда, не исполнительный лист, ни постановленийя не получала.»

Если его не было, значит торги проводит залогодержатель во внесудебном порядке. Надо смотреть соглашение о залоге, предусмотрен ли им внесудебный порядок реализации.

14 ноября 2013, 10:45
Игорь Матюхин
Юридическая компания «ООО «Юридическая фирма «Легатим»», г. Березники
Общаться в чате

Сейчас приостановить торги поможет только обжалование решения суда. Вам нужно ознакомиться с материалами дела, (посмотреть какие данные есть в деле о вашем уведомлении), ищите основания для обжалования. Может договор можно признать недействительным и т.д.

Узнавайте какой суд вынес решение, подавайте ходатайство о восстановлении срока и одновременно жалобу.

14 ноября 2013, 11:14
Дмитрий Беляев
Адвокат, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Здравствуйте. Скорее всего состоялось решение суда, где, очевидно с Вас взыскали долг по ипотечному кредиту и обратили взыскание на заложенное имущество — квартиру.

На основании п/п.3 ч.1 ст.349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залогакредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.1,3 ст.348 ГК РФвзыскание на заложенное
имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть
обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должникомобеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения
обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об
обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Неучастие Вас в рассмотрении дела является нарушением Ваших прав. Но нужно знать причину, по которой Вы не присутствовали. Если Вы действительно не извещались о судебных заседаниях, Вы были лишены возможности возражать по иску, приводить свои доводы по нему.

В настоящее время алгоритм Ваших действий таков:

1.Обратитесь в службу судебных приставов, ознакомьтесь с исполнительным производством. Выясните, каким судом, когда вынесено решение.

2.Ознакомьтесь в суде с материалами дела, получите копию решения суда.

3. Подавайте апелляционную жалобу на решение с изложением Вашей позиции, почему Вы не согласны с решением. Поскольку срок пропущен, то сразу же нужно заявлять ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока.

4. Одновременно подавайте заявление о приостановлении исполнительного производства (это разные процессы) в связи с тем, что Вы обжалуете само решение, на основании которого и Выдан исполнительный лист. Оно рассматривается в десятидневный срок.

В соответствии со ст.437 ГПК РФ суд вправе
приостановить исполнительное производство полностью или частично в случаях,
предусмотренных Федеральным законом
«Об исполнительном производстве».

В соответствии с п.1 ч.2 ст.39
ФЗ от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве»
исполнительное производство может быть приостановлено судом в случае
оспаривания исполнительного документа или судебного акта, на основании которого
выдан исполнительный документ.

Все указанные заявления подаются в суд, который вынес решение.

Как купить квартиру через аукцион

Купить квартиру на аукционе может быть очень выгодно — стартовая цена иногда существенно ниже рыночной. Однако неопытный покупатель может допустить ошибки, которые сведут к нулю все преимущества приобретения недвижимости с молотка. Что такое торги по банкротству и как купить квартиру через аукцион, рассказываем в нашей инструкции.

Что такое аукцион недвижимости

Аукцион — это форма торгов, при которой выигравшим их признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Так могут продавать имущество обанкротившихся людей и фирм, имущество в рамках исполнительного производства, а также предметы залога. На аукционе можно продавать объекты искусства, коллекционирования и недвижимость в том числе. Перед началом торгов имущество оценивается и каждый лот получает стартовую стоимость ( ст. 8 закона «Об оценочной деятельности» , ч. 2 ст. 89 закона «Об исполнительном производстве» ). Торги проходят пошагово: с каждым этапом цена повышается или понижается, если это торги на понижение (редукцион или «обратный аукцион», «голландский аукцион»). Редукцион в этом материале рассматривать не будем.

Особенность аукциона (и аукциона по продаже квартир тоже) в том, что стартовая цена назначается таким образом, чтобы ей было куда расти. То есть квартиры, оказавшиеся на аукционе, стоят дешевле, чем те, которые продаются на открытом рынке: у застройщиков по ДДУ, по переуступке или на сервисах по покупке/продаже недвижимости, так называемых классифайдах.

Аукционы по продаже объектов недвижимости проходят на специальных сайтах — электронных торговых площадках. Так, например, можно купить квартиру на аукционе Сбербанка: его электронная площадка называется «Сбербанк-АСТ» . Подходящий аукцион в Москве можно найти по соответствующему запросу в поисковике. Площадок много, выбор квартир есть. Главное — внимательно изучить отзывы, чтобы не стать участником сомнительной сделки.

Как квартиры оказываются на аукционе

Есть несколько источников появления квартир на аукционе:

• банки;
• компании-должники, в отношении которых введена процедура банкротства или ведется исполнительное производство;
• департамент или управление городского имущества.

Банки

Банки как залогодатели могут передать на торги квартиры, которые служили залогом (то есть средством обеспечения обязательства) по кредитам. Это могут быть залоговые квартиры должников по ипотеке, квартиры должников по потребительским кредитам и кредитам для юридических лиц. Если заемщик допускает просрочку платежей , не идет на реструктуризацию долга и, например, скрывается от кредитора, высока вероятность того, что залоговое имущество выставят на продажу.

Так банк возвращает деньги, которые одалживал. Купить такую квартиру можно на тех же электронных площадках: не все кредитные организации занимаются продажей залогов, предпочитая отдавать это профессиональным организаторам торгов.

Компании-должники

Если компания не способна удовлетворять требования своих кредиторов, в отношении нее может быть введена процедура банкротства. Имущество получает оценку аккредитованным оценщиком и передается на реализацию на аукцион после прохождения соответствующих этапов банкротства.

В случае же с исполнительным производством пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию. После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации. И такую недвижимость также продают в рамках аукциона.

Купить квартиру на аукционе по банкротству или в рамках исполнительного производства может каждый, порядок действий такой же, как и при продаже залогового имущества.

Подробная информация будет далее в тексте.

Департамент городского имущества

У города есть своя недвижимость — как жилая, так и нежилая. Такое имущество называется муниципальным. К нему относятся квартиры, комнаты, коммерческие помещения. Жилье может быть из фонда, предназначенного для социального найма , или построенное по специальной программе — часть город продает, чтобы компенсировать расходы на строительство. Так, например, можно купить квартиру по реновации на аукционе.

Торги городским имуществом проводят казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГУП «Моссоцгарантия» (продает жилье, которое было раньше в социальном найме), Центр управления городским имуществом (ГУП «ЦУГИ»).

Аукционы по продаже квартир пользуются высоким спросом, на один лот могут одновременно претендовать более 10 покупателей. Интерес понятен: на торгах выставляются квартиры, которые, возможно, никогда не оказались бы на рынке, если бы не обстоятельства собственников, которые к этому привели. Жилье расположено как в спальных районах, так и в центре.

Недвижимость может быть и в новостройке, и в давно введенном в эксплуатацию доме, разной комнатности и в разном состоянии — одним квартирам нужен масштабный ремонт, другие абсолютно пригодны для заселения.

Кто и как может участвовать в аукционе

Участником аукциона может быть любое физическое и юридическое лицо, у которого есть электронная цифровая подпись. Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог рукописной подписи. Документ, заверенный такой подписью, имеет ту же юридическую силу, что и бумажный. Подпись можно сформировать в приложении «Госключ» или в удостоверяющих центрах, получивших аккредитацию Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России (Минкомсвязи).

Для формирования подписи, по общему правилу, вам понадобятся заявление, паспорт, СНИЛС, но иногда удостоверяющие центры запрашивают дополнительные документы (какие именно — лучше уточнять в УЦ), также нужно будет оплатить услугу. В приложении «Госключ» для формирования подписи вам достаточно иметь подтвержденную учетную запись на портале госуслуг РФ, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC, а создание и использование электронной подписи в приложении бесплатное.

Порядок действий участников аукциона, желающих приобрести недвижимость:

• Сначала необходимо подобрать подходящую квартиру. Для этого нужно определиться, для чего она — собственного проживания или инвестиций, а может быть, для дальнейшей продажи. Объекты недвижимости будут различаться, потому что то, с чем может жить один собственник, не подойдет другому, то есть в инвестиционной квартире практически не должно быть недостатков.
• Выбрав квартиру, следует зарегистрироваться на электронной торговой площадке. По-другому это действие называется аккредитацией участника. Платформа, где будут проходить торги, обычно указывается в лотовой документации вместе с подробным описанием квартиры и фотографиями.
• Следующий шаг — внесение обеспечительного платежа (задатка). Он может отличаться от площадки к площадке. По данным из открытых источников, для задатка может потребоваться сумма от 2% до 10% стартовой стоимости лота.
• Затем нужно подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на электронной площадке.
• Принять участие в аукционе. Уведомление о допуске к аукциону придет на электронную почту, указанную при аккредитации на площадке. В нем же будет информация о дате и времени начала торгов. Также сроки аукциона стоит смотреть на самой платформе.

Как проводятся торги

В дату проведения торгов в указанное в уведомлении время следует зайти в личный кабинет на электронной площадке. Там можно увидеть окно торгов — в нем указывают свою цену за объект.

Уведомление о победе придет на электронный адрес, оставленный в контактных данных. О проигрыше организаторы не сообщают, участник может увидеть это в личном кабинете, когда торги завершатся. После сообщения об успешном окончании торгов покупку нужно будет оплатить. Срок, в течение которого нужно внести деньги на специальный счет, как и реквизиты счета, указываются в документах к торгам. Обычно это не более 20 календарных дней.

Из суммы, которую нужно перевести, вычитается задаток. Когда оплата пройдет, согласовываются дата и время подписания договора купли-продажи. Затем переход права собственности можно будет зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). После этого квартира считается принадлежащей новому собственнику.

Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры

Закон разрешает купить квартиру в ипотеку с аукциона, никаких нормативных препятствий для этого нет. Но на практике такая сделка может оказаться сложнее, чем покупка за собственные средства.

Это связано с тем, что квартиры, которые выставляются на аукцион, обычно с разными обременениями, потому что это имущество должников. Именно наличие обременения влияет на снижение стартовой цены. Обременения указывают в лотовой документации. Это могут быть зарегистрированные несовершеннолетние дети, которых нельзя выселить в никуда, долги за коммунальные услуги, неузаконенная перепланировка и тому подобное. Для банка это риск, потому что в качестве залога по ипотеке он получает низколиквидную недвижимость.

Эксперты отмечают, что шансы на получение ипотеки на покупку квартиры с торгов могут повыситься, если обратиться за кредитом в тот банк, которому уже принадлежит эта квартира.

Если ипотека получена и торги выиграны, то порядок оплаты покупки будет другим. Нужно будет предоставить кредитный договор с банком, внести на счет продавца соответствующий процент от стоимости квартиры с учетом задатка и потом согласовать детали подписания договора.

Плюсы и минусы покупки квартир на торгах

Главный плюс приобретения квартиры на аукционе — привлекательная цена. Среди преимуществ сделки и то, что она проходит в электронном виде: участвовать в торгах можно из любой точки мира.

Но торги требуют подготовки: знания рынка недвижимости в целом, чтобы ориентироваться в ценах, и ситуации в конкретном районе — только так можно оценить, насколько выгодной будет покупка. Особенно если речь идет о приобретении недвижимости с целью инвестиций.

Помимо этого, новички нередко забывают о том, что стартовая цена далеко не конечная. Если квартира выставлена за 5 млн рублей (при средней стоимости сопоставимых объектов в 8-9 млн рублей), это не значит, что она достанется победителю по стартовой цене. Не говоря уже о том, что участие в торгах — лотерея: другие участники могут оказаться проворнее вас, могут иметь более внушительный бюджет. Экспертное мнение гласит: в ходе торгов цена может вырасти на 20-30%.

С учетом того, что стартовая стоимость может быть существенно ниже рынка, выгода сохраняется. Но возникает необходимость учитывать вес обременений. Есть покупатели, у которых в наличии ресурс (например, юридическая поддержка), чтобы «очистить квартиру» (то есть судиться, выселять жильцов). Для обычного гражданина приведение документов на квартиру в порядок будет означать новые расходы на то же судебное разбирательство.

Дополнительный риск участия в торгах связан с имеющейся мошеннической схемой, в которой вместо счета продавца участник аукциона отправляет деньги мошенникам. Избежать этого можно, тщательно изучив всех участников и площадки или же обратившись к профессиональному посреднику.

Как не потерять квартиру | Юридическая консультация

Если еще совсем недавно большинство трудоспособных граждан искали способ взять ипотеку, то сейчас они решают, как сократить платежи и не потерять купленную квартиру. У заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию, есть несколько возможных вариантов — от банковских программ до государственной реструктуризации долга. Но ни те, ни другие не предлагают помощь даром.

Могли ли заемщики, еще год назад бравшие ипотечные кредиты, представить, что когда нибудь окажутся в ситуации, когда их доходы упадут, цена находящейся у банка в залоге квартиры уменьшится, а платежи по кредиту станут неподъемными? Сейчас в той или иной мере проблемы с выплатой ипотечных кредитов существуют во всех российских регионах. В мае в Красноярске за долги арестованы 16 квартир. Теперь это жилье будет продаваться на открытом аукционе, как определяется федеральным законом.

Формально процедура выглядит так. Судебные приставы налагают арест на имущество должника, после чего неплательщику предоставляется пятидневный срок для исполнения судебного решения. Если заемщик выполняет судебное решение и выплачивает сумму долга, квартира будет с торгов снята. Так было с одной из шестнадцати арестованных квартир — заемщик, до этого не плативший больше года и за это время накопивший долг в 1, 2 млн рублей, нашел средства на его погашение.

Если же заемщику не удается погасить долг, квартира выставляется на торги. Реализацией такого жилья занимаются компании, аккредитованные при Росимуществе. Продажа заложенной квартиры с молотка для должника — дело невыгодное, потому что она выставляется на аукцион по цене, значительно ниже среднерыночной. Стоимость квартиры ограничена суммой залога, указанной в договоре. Если в свое время заемщик взял у банка в долг 1 млн. 300 тысяч, то с этой цифры и будут начинаться торги. Если в результате торгов квартира была бы продана не за миллион рублей, а скажем, за три, то от этого должник выиграет. Тогда у него останутся деньги, после того, как полностью расплатиться с банком. Однако это скорее идеальный вариант развития событий. На деле может получиться по другому.

Первый аукцион, на котором должна была продаваться квартира в Дивногорске, признан несостоявшимся из за отсутствия желающих купить ипотечное жилье. Не помогла и рекордно низкая для трехкомнатной квартиры в пригороде Красноярска цена — 1 миллион рублей. Дело в том, что продаются эти квартиры вместе с живущими в них должниками. По закону, судебные приставы не имеют права заниматься их выселением. Эту заботу придется взять на себя новым владельцам. Покупатель честно предупреждается, что приобретает квартиру с обременением.

Теперь дивногорская «трешка» будет выставлена на аукционе повторно через тридцать дней с момента первых торгов. Но на этот раз с дисконтом в 15%, за 850 тысяч рублей. Если покупателей снова не объявятся, на следующих торгах квартира снова подешевеет на 15%, и так до тех пор, пока она не будет продана. Для заемщика несостоявшиеся торги означают, что даже если квартира будет продана на повторных торгах, он останется должен банку. Если он должен банку миллион рублей, а арестованная квартира потеряла в стоимости и была продана за 850 тысяч, то оставшиеся 150 тысяч рублей банк кредитор будет взыскивать с должника. Поэтому должник заинтересован, чтобы как можно больше потенциальных покупателей пришло на торги. Первый аукцион в Красноярске назначен на 29 июня. На нем выставят двухкомнатную квартиру в Солнечном за 1 миллион 100 тысяч и «однушку» в Северном за 1 миллион 300 тысяч рублей.

Наталья Потапова, управляющий филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Красноярске

Попытка договориться

Была ли у заемщиков возможность решить вопрос мирным путем? Ведь продажа квартиры по соглашению с банком оказалась бы для каждого из них более выгодна, чем ее реализация на судебном аукционе, потому что тогда они у них бы появилась возможность продать квартиру дороже. Эксперты утверждают, что шанс был. «Возможность решить проблему в досудебном порядке заемщику предоставлена, — объясняет пресс секретарь службы Андрей Кабиров. — По закону, если досудебный порядок разрешения спора не пройден, в суде заявление банка просто не будет рассматриваться. Квартиры были арестованы, значит, должник никаких попыток мирно договориться с банком за то время, что ему на это давалось, не предпринял».

Если нужно вносить очередной платеж по кредиту, а денег нет, остается договариваться с банком о реструктуризации кредита. Тем более, что он не меньше клиента заинтересован в мирном решении проблемы. «Ни один банк не ставит себе задачу загнать заемщика в долговую яму, банки заинтересованы лишь в том, чтобы заемщик вовремя и в полном объеме погашал выданный ему кредит, — объясняет Управляющий Филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Красноярске Наталья Потапова. — Поэтому банки идут навстречу заемщикам, но только при условии, что сам заемщик идет на контакт с банком, понимает, что его трудности временные и сам имеет твердое намерение продолжать рассчитываться с банком по своим задолженностям».

«Процедура реализации квартиры по решению суда не является выгодной ни для банка, ни для заемщика, — добавляет руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Красноярске Татьяна Коротцева. — Поскольку цена продажи в результате публичных торгов часто бывает ниже рыночной. Да и по времени это достаточно длительный процесс (как минимум 2 3 месяца, а то и полгода). Для заемщика это означает дополнительные пени за просрочку, а для банка — ухудшение качества кредитного портфеля, затраты на судебные процедуры и прямые убытки».

Важные условия

Чтобы получить поддержку банка, заемщик должен обратиться с просьбой о реструктуризации еще до наступления сложностей с оплатой кредита. Если до этого момента он всегда расплачивался в срок, большинство банков, скорее всего, пойдет ему навстречу. На помощь может рассчитывать клиент, которому удастся убедить банк, что его финансовые трудности связаны с объективными причинами. «В первую очередь, рассматриваются обращения от заемщиков, потерявших основной источник дохода и не имеющих дополнительных источников погашения кредита, — говорит Наталья Потапова. — В банк нужно будет предоставить документы, подтверждающие факт снижения платежеспособности или потери источника дохода».

Вопрос, одобрить или нет реструктуризацию кредита, в каждом случае решается индивидуально. «Прежде всего, с заемщиком, претендующим на реструктуризацию долга, проводится беседа, в ходе которой выявляется, действительно ли у заемщика нет другого выхода, кроме реструктуризации долга, — говорит Татьяна Коротцева. — Практика показывает, что немало клиентов пишут заявление на реструктуризацию «на всякий случай», опасаясь уменьшения дохода в ближайшее время или недооценивая имеющиеся активы. Например, другую квартиру, которую он может сдавать в аренду, земельный участок, который он может продать. Кроме того, предпочтение, конечно, отдается заемщикам с хорошей кредитной историей, которые до этого не допускали просрочек платежей. Очень редко бывает, что рыночная стоимость квартиры на сегодня оказывается меньше суммы задолженности по кредиту. Ведь банки даже в «хорошие» времена выдавали кредиты с первоначальным взносом 15 20%. Если средств от продажи квартиры оказывается недостаточно для погашения задолженности, то взыскание накладывается на все имущество должника».

Татьяна Коротцева, руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Красноярске

Возможны варианты

«Наш банк в настоящее время проводит активную политику реструктуризации кредитов и предлагает заемщикам несколько вариантов выхода из ситуации», — говорит Наталья Потапова. Во первых, можно договориться с банком об отмене штрафных санкций. По словам эксперта, эта программа у клиентов «УралСиба» является самой востребованной. Во вторых, долг по ипотеке можно перевести на другого заемщика. Эта схема предполагает наличие покупателя, желающего приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, и готового выплачивать кредит за действующего должника. Фактически, речь идет о добровольной продаже долга. Учитывая то, что банки в последнее время сворачивают свои ипотечные программы, для нового клиента это реальная возможность получить кредит.

Кроме того, заемщику, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, могут предложить перекредитоваться. В рамках этой программы заемщику предоставляется новый кредит для погашения старого. Как правило, эта схема используется в случае наличия залога по кредиту. И, наконец, должник может получить временное уменьшение суммы ежемесячного платежа на срок от 6 месяцев до одного года.

Среди механизмов помощи, которую предлагает ипотечным заемщикам, испытывающих трудности, Городской ипотечный банк — увеличение срока кредита (если позволяет возраст заемщика). При увеличении срока обычно уменьшается ежемесячный платеж.

Как вариант решения проблемы банк готов освободить клиента от штрафных санкций или разрешить выплачивать в течение определенного срока только проценты по кредиту.

Кроме того, для погашения текущих платежей банк может выдать должнику пластиковую карту с определенным лимитом средств на фиксированный срок. Такая карта действует по принципу кредитной, но имеет строго целевое назначение. ГИБ идет на временное изменение графика платежей (уменьшение суммы ежемесячного платежа с последующим его увеличением после восстановления платежеспособности заемщика).

При этом поддержка банка не является бесплатной. По сути, это новый кредит, который придется отдавать. «В любом случае клиенту следует понимать, что реструктуризация — это не «подарок», и долг заемщику банк все равно не простит, его придется возвращать, — говорит Татьяна Коротцева. — В ряде случаев после окончания срока реструктуризации и восстановления платежеспособности нагрузка на бюджет клиента станет еще больше, чем до реструктуризации».

Татьяна Игнатович, руководитель Ипотечного центра
«На Перенсона»

Реструктуризация от АРИЖК

С 1 января этого года начала действовать программа помощи потерявшим работу заемщикам от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Теперь у ипотечных должников есть выбор, договариваться с банком или воспользоваться поддержкой государства. Для этой цели АИЖК создало дочернюю структуру «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных займов» (АРИЖК), которая будет выдавать стабилизационные займы для осуществления платежей по кредиту заемщикам, лишившимся работы или существенной части доходов. Помощь государства тоже не является безвозмездной. Кредит по программам АРИЖК выдается на максимальный срок 1 год, по ставке, равной той, что была по основному (ипотечному) кредиту. И в результате вместо одного банка кредитора человек получит два: исходный, выдавший ему ипотеку, и АРИЖК.

На госреструктуризацию кредита могут рассчитывать клиенты банков, заключивших с АРИЖК соглашение о сотрудничестве. Сегодня это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ГИБ, МБРР, банк «Возрождение».

Круг возможных получателей государственной помощи первоначально был достаточно ограничен. Агентство собиралось помогать только тем заемщикам, у которых не было другой возможности погасить долги, например, продав машину. Чтобы получить заем АРИЖК, ни у клиента, ни у членов его семьи не должно было быть ни другой собственности, ни вкладов, ни ценных бумаг. А поскольку люди, у которых нет ни машины, ни счета в банке в свое время ипотеку просто не давали, то количество заемщиков, способных получить государственную реструктуризацию было невелико. С этими требованиями было связано большинство отказов АРИЖК. «По данным Красноярского фонда жилищного строительства, являющегося нашим партнером, отказы случаются редко, — говорит руководитель Ипотечного центра «На Перенсона» Татьяна Игнатович. — Наиболее распространенной причиной для отказа является наличие другого жилья у заемщика. На втором месте — превышение стоимости одного квадратного метра объекта более чем на 50% по отношению к среднему рыночному уровню».

Но, начиная с мая этого года, благодаря изменению стандарта реструктуризации кредитов, в дополнение к первоначально названным АРИЖК категориям на реструктуризацию кредита могут теперь рассчитывать, например, и те, кто брал ипотеку под долевое. Нюанс — если заемщик участвует в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214. Также реструктуризация возможна, если на средства ипотечного кредита была куплена комната в коммунальной квартире.

После принятия новых стандартов заемщикам разрешили иметь просрочку оплаты кредита до момента потери дохода. Сейчас клиент банка может подать документы на реструктуризацию, если он не платил кредит в течение 90 дней до ухудшения своего финансового положения. Отменено и одно из основных условий реструктуризации кредита отсутствие у заемщика и членов его семьи другого недвижимого имущества.

Тем же, кто не подпадает и под измененные стандарты АРИЖК, но нуждается в поддержке, должен помочь новый всероссийский проект «Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков» (МАССИЗ). В региональных центрах МАССИЗ, которые в ближайшее время откроются во всех российских городах, будут проходить консультации для заемщиков, где им расскажут, какой из действующих схем реструктуризации те могли бы воспользоваться.

Число вариантов решения проблем ипотечных заемщиков будет продолжает расти, потому что в поисках выхода из сложившейся ситуации заинтересованы все. И заемщики, уже погасившие часть кредита, и не желающие терять купленное жилье. И банки, для которых важно получать процентный доход и которым нужны клиенты, вовремя платящие по кредиту.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: Журнал «Сибирский дом»

Как я покупаю и продаю квартиры с торгов

В 2019 году моя близкая родственница Татьяна начала зарабатывать на недвижимости с торгов.

Она приобретала квартиры, изъятые судом по банкротству или неуплате ипотеки, делала в них ремонт и продавала. Такой метод заработка оказался прибыльным: на торгах продают квартиры по цене в среднем на 30% ниже рыночной, затраты на ремонт обходились Татьяне максимум в 150 000 ₽, а заработать на продаже получалось более миллиона.

Конечно, в купле-продаже квартир с торгов есть сложности. Придется подготовить много документов, процесс участия в торгах новичку может показаться запутанным, а еще иногда приходится иметь дело с жильцами, которые отказываются покидать квартиру и пакостят в ней перед уходом. В одной из таких проблемных квартир, которую купила Татьяна, позже жила и я. Мы вместе ходили в суд, договаривались с предыдущим жильцом и устраняли проблемы, оставленные им в квартире.

Для этой статьи я узнала у Татьяны, на каких площадках искать недвижимость, как участвовать в торгах, выселять проблемных должников и стоят ли все усилия заработанных денег.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Что такое торги недвижимостью

Торги — это процедура, в процессе которой государство, банк, арбитражный или конкурсный управляющий продают имущество должников:

1. того, кого признали банкротом;
2. того, кто взял кредит под залог недвижимого имущества и не смог его погасить;
3. не платил ипотеку.

Торги по продаже имущества банкротов. Если у человека долги от 500 000 ₽ и нет возможности их выплатить, его могут признать банкротом — по собственному заявлению или через суд по заявлению кредитора. В таком случае для погашения задолженности используют имущество банкрота — так на торги попадает его недвижимость.

Торги по банкротству организует финансовый управляющий должника, а арестованное имущество передает на продажу территориальное управление Росимущества. Но многие торги арестованным имуществом проводят организаторы торгов — частные компании, с которыми сотрудничает Росимущество.

На торги по продаже арестованного имущества попадает недвижимость людей, не плативших кредит, который взяли под залог недвижимого имущества, или ипотеку. По заявлению банка суд заводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.

По закону банк не может сразу взять квартиру в собственность, поэтому после судебного решения она уходит на торги.

Где и как проходят торги. Суд устанавливает цену, недвижимость размещают на электронной площадке для торгов — ее сокращенно называют ЭТП. Это специальные сайты, где публикуется информация о лотах и проходит процедура торгов арестованным имуществом или по причине банкротства: АО «Сбербанк-АСТ», ЭТП «ТЭК-Торг» , МЭТС и другие. Подробнее об ЭТП расскажу дальше в статье.

Процедура торгов и набор документов для участия примерно одинаковые и в торгах по банкротству, и по арестованному имуществу. Различаться могут ЭТП, формат торгов и документы, которые придется представить вместе с заявкой.

На торгах арестованным имуществом больше бюрократии: часто приходится распечатывать заявление, заполнять и прикладывать к заявке скан и заявление на возврат задатка.

На банкротных торгах все проще: заявка и заявление всегда формируются в электронном виде. В другой статье Тинькофф Журнала мы подробно рассказали про основные виды торгов недвижимостью и их особенности.

Я участвовала в торгах, которые проходили в формате аукциона по продаже арестованного имущества. Поэтому в статье рассказываю про особенности торгов по реализации имущества должников. В этом случае на недвижимость устанавливают начальную стоимость, покупатели делают ставки на повышение цены. Побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену.

Бывает так, что на первых торгах на квартиру не находится покупатель — чаще всего такое происходит, потому что начальная цена была завышена. В этом случае организуют вторую процедуру торгов, на которых устанавливают цену на 15% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продается, то в течение 30 дней по заявлению банка имущество передается ему в собственность — тогда сам банк продает квартиру.

Некоторые банки продают недвижимость на «Авито» или «Циане», другие организуют торги на собственных ЭТП. Банку нужно как можно быстрее покрыть убытки, поэтому он делает еще большую скидку. Например, у должника перед банком долг 1 500 000 ₽, изначально на торги квартиру выставляли по цене 2 200 000 ₽. После несостоявшихся торгов банк получает квартиру в собственность и продает ее за 1 800 000 ₽.

Конечно, так квартиру гораздо выгоднее купить, чем на первоначальных торгах. Но у банков выбор квартир меньше, и объявления напрямую от банка встречаются гораздо реже.

Так выглядит лот на собственной ЭТП «Газпромбанка». Источник: gazpromnoncoreassets.ru

Это собственная площадка для торгов банка ВТБ. Источник: komission.vtb.ru

Как я купила первую квартиру на торгах у банка

Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла куда-то инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.

Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».

Пример подобного объявления. В нем банк указывает, что необходимо участвовать в торгах, чтобы приобрести объект. Также банк отмечает характеристики объекта и на какой именно площадке будут проходить торги. Источник: avito.ru

Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.

В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 ₽, я купила ее за 2 400 000 ₽ — по цене ниже рыночной на 30%.

Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке вряд ли будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.

За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 ₽. Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 ₽. С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 ₽ до вычета НДФЛ.

Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.

Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.

За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 ₽. Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения минимальным же доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести из-под налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 ₽:

• 3 700 000 ₽ — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
• 1 900 000 ₽ — начальная стоимость квартиры на торгах;
• 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 ₽.

Налог по ставке НДФЛ — 13%.

1 800 000 × 13% = 234 000 ₽ — размер НДФЛ, который нужно заплатить.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется тем же — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 ₽, НДФЛ — 351 000 ₽.

3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 ₽.

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля того же года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это вряд ли выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Почему стоит зарегистрировать ИП

Четыре года, пять квартир, целенаправленный поиск объектов, регулярное участие в торгах, ремонт ради выгодной сделки, реклама — все это очень похоже на предпринимательскую деятельность по перепродаже недвижимости, но без регистрации ИП.

Поскольку квартиры — дорогая штука, дело может кончиться уголовным наказанием за незаконное предпринимательство, а это 300 000 ₽ штрафа или арест на срок до шести месяцев. А вот налоговых доначислений не будет при условии, что со всех сделок был уплачен НДФЛ.

Если человек зарабатывает на купле-продаже жилья и решил стать ИП, скорее всего, будет выгодна общая система налогообложения — ОСН. С ней будет возможность применить профессиональный вычет, то есть уменьшить доходы на коммерческие расходы. Причем в этом случае последними будут и затраты на ремонт квартир.

ИП на ОСН платят НДС, но продажа жилья этим налогом не облагается — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако ежеквартально подавать электронную декларацию по этому налогу все равно придется.

Есть еще УСН «Доходы минус расходы», но там выше ставка — 15% вместо 13% НДФЛ, который платят ИП на ОСН. Однако у регионов есть право снижать ставку налога при УСН для всех упрощенцев или некоторых категорий. Проверить, действует ли такая в вашем регионе, можно на сайте ФНС. После перехода по ссылке надо промотать страницу до раздела «Информация ниже зависит от вашего региона».

Если пониженная ставка действует, УСН будет выгоднее ОСН, в том числе за счет того, что не придется сдавать декларацию по НДС: упрощенцы не платят этот налог.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — АО «Сбербанк-АСТ» , ЭТП «ТЭК-Торг» и так далее.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и внимательно изучать аукционную документацию.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

• кадастровые данные;
• сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
• извещения о предстоящих торгах;
• на какой площадке они будут проходить и в какое время.

Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.