Основные преимущества аренды складов
Выбрать складское помещение потребуется каждой компании, деятельность которой связана с торговлей, перевозками, поставками. В таком случае возникает необходимость хранить товары. Купить склад для этой цели зачастую финансово невыгодно. Арендовать складское помещение временно или на длительный срок предпочтительно для многих предпринимателей.
Аренда склада позволяет получить хорошо обустроенные помещения с удобными транспортными подъездами. Обслуживанием территории занимается владелец, арендатор может полностью сосредоточиться на решении своих бизнес-задач.
Арендовать склад – это выбор в пользу таких весомых преимуществ, как:
• Большой выбор вариантов. Складские площадки представлены сейчас в большом разнообразии, благодаря чему можно найти варианты для хранения товаров различных групп.
• Различные температурные режимы. Скоропортящиеся продукты, медикаменты и взрывоопасные вещества требуют особых условий хранения, большое значение имеет температура.
• Договор аренды на интересующий срок. Аренда может быть кратковременной, на определенный период, например, в течение одного сезона, или же долгосрочной, на год и более.
• Удобный график работы. Доставка грузов и разгрузка зачастую должна осуществляется круглосуточно, поэтому очень важно подобрать соответствующий склад.
• Финансовая доступность. Арендовать недвижимость более выгодно, чем сделать покупку. Такую сделку может позволить себе даже начинающая компания.
Взять в аренду склад выгодно еще за счет наличия различных дополнительных сервисов. Это могут быть услуги по сортировке и перевозке товаров, а также охрана объекта в круглосуточном режиме.
Виды складских помещений
Одна из основных классификаций складов – это по назначению. На территории предприятия обычно располагаются производственные хранилища. Для снабжения торговых точек требуются оптовые или розничные складские помещения. Для временного хранения предназначены сезонные, таможенные и таможенно-перевалочные склады. На случай чрезвычайных ситуаций создаются резервные хранилища.
По типу конструкции склады могут быть открытыми и закрытыми, располагаться на специально оборудованных площадках или в отдельных помещениях. По условиям хранения складские помещения могут быть специализированными и общего назначения, резервуары и сейфы.
Договор аренды. На какие требования обратить внимание?
Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.
Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения
Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.
Потенциальные риски арендодателя:
· помещение может быть использовано не по назначению;
· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;
· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;
· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.
Потенциальные риски арендатора:
· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;
· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);
· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;
· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;
· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.
В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.
Проверка документов и осмотр помещения
Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:
1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);
3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;
4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);
5) Паспорт БТИ на помещение.
После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.
Проверка договора аренды
Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.
В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.
В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».
Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.
В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.
Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.
Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:
1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;
2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;
3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;
4) порядок передачи права аренды в залог;
5) порядок доступа в помещение;
6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.
Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.
Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:
· после государственной регистрации договора аренды;
· после поступления авансового платежа;
· в момент подписания договора аренды;
· после окончания ремонтных работ.
В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.
Договор аренды складского помещения между юридическими и физическими лицами: что это такое, образец документа
Образец договора аренды склада под хранение имущества между юридическими и физическими лицами может пригодиться каждому третьему российскому бизнесмену. Представленная разновидность заключаемых соглашений в предпринимательском деле используется как крупными компаниями, так и ИП. Позаботиться о поиске проверенного унифицированного бланка стоит в первую очередь из-за того, что у такого рода договоренности нет четко прописанной и утвержденной законодательными регламентами формы, поэтому у многих людей, ведущих коммерческую деятельность, в нужный момент, как правило, образца оформления соответствующего документа не оказывается.
Договор аренды недвижимости
Суть сделки, подтверждаемой письменными договоренностями, заключается в передаче прав на пользование определенным помещением физическому или юридическому лицу, становящемуся арендатором. Многие индивидуальные предприниматели и организации не желают выкупать недвижимое имущество полностью из-за высокой рыночной стоимости подобных объектов. Они заботятся о получении временного решения — своеобразном лизинге зданий и ангаров, на удобных и выгодных для себя условиях. Правомерность рассматриваемого типа правовых отношений обусловлена нормативами, перечисленными в п. 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Именно там прописаны определенные требования к тому, как именно должен заполняться документ (несмотря на то, что строгой типовой формы у него не существует). По утвержденному правительством регламенту в бланк обязательно включаются сведения о реквизитах сторон, сдаваемом участке, оплате за использование и вторичных положениях.
Договор аренды склада между юридическими и физическими лицами — важные детали
- ФИО представителей, названия организаций, а также наборы платежных реквизитов.
- Описание объекта — конфигурация, коммуникации, прилегающие территории и прочие важные параметры.
- Детально расписанный процесс адресации прав на пользование складскими зонами, желательно, в пошаговом виде.
- Способы произведения оплаты, размеры первоначального взноса, учет всевозможных скидок, дата адресации ключей.
- Взаимные обязанности по поддержанию порядка на участке, а также проведения коммунальных платежей.
Действительность бумаги подтверждается приложениями — правоустанавливающим бланком, кадастровым паспортом, перечнем арендаторов и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Является договор аренды склада для поставщика обязательным?
У меня ИП торгующая организация. Хочу заключить договор на 100% предоплату с поставщиком и закупать товар с целью перепродажи. Поставщик запрашивает договор аренды, но складских помещений у меня нет. Является ли договор аренды обязательным или есть какой-то вариант обойтись без него? Предоставляет ли поставщик договор аренды в налоговую? Почему он им так необходим? Спасибо!
Ответы:
Опубликовано 2 октября 2020 в 11:07
Опубликовано 2 октября 2020 в 11:07
Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?
Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.
Опубликовано 20 декабря 2018 в 16:47
Опубликовано 20 декабря 2018 в 16:47
Нет, не является. Скорее всего ваш поставщик боится, что вы слишком долго будете забирать свой предоплаченый товар с его территории, то есть фактически он будет вам оказывать складские услуги. Попытайтесь вписать в договор, что оплаченный товар будет вами забираться в течении определенного времени (день, два) и в полном объеме.
Опубликовано 20 декабря 2018 в 17:16
Опубликовано 20 декабря 2018 в 17:16
Скорее всего , поставщик хочет удостоверится в Вашей благонадежности. так как юридических оснований для предоставления договора аренды в целях заключения договора поставки у него нет.
Конечно, поставщик будучи юр.лицом обязательно предоставляется сведения о заключенных сделках в целях возмещения НДС. Зачастую налоговый орган отказывает в возмещении. если сомневается в реальности сделок, скорее всего, с этой целью поставщик и запрашивает договор.
Для того, чтобы у налогового органа не возникало сомнений и НДС был бы возмещен без проблем.