Какой взаиморасчет недопустим при расчетах с застройщиком

Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства

Специалисты центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе сопровождение взыскания неустойки.

Законом № 214-ФЗ за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику устанавливается неустойка, подлежащая уплате застройщиком за каждый день просрочки.

Срок передачи объекта долевого строительства

Срок передачи объекта долевого строительства является обязательным условием договора участия в долевом строительстве. Как правило, в договоре долевого участия фигурируют два основных срока: срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (определяется датой выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Передача дольщику объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта и недопустима до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома или иного построенного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре различными способами:

• конкретной датой (например, «в срок не позднее 31.12.2016»).
• обозначением периода (например, «в III квартале 2016 года»);
• поставлен в зависимость от определенной в договоре даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (наиболее часто встречающийся на практике вариант).

Начало просрочки застройщика, соответственно, определяется днем, следующим после окончания согласованного в договоре срока передачи объекта долевого строительства дольщику. Законом об участии в долевом строительстве закреплена обязанность застройщика в случае, если он не укладывается в предусмотренные договором сроки, письменно проинформировать об этом дольщика (не менее чем за два месяца до истечения сроков). На практике застройщики обычно навязывают дольщикам подписание дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого строительства.

В случае, если просрочка передачи объекта застройщиком допущена, и дольщик не получил уведомление о переносе сроков завершения строительства, целесообразно подготовить и направить в адрес застройщика аргументированную претензию о неисполнении обязательств по договору с требованием об уплате неустойки, а также возмещении причиненных убытков. Неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика применением дополнительных мер ответственности, в частности, штрафа в размере 50 % от присужденной в пользу дольщика суммы.

Расчет неустойки за просрочку передачи объекта

За просрочку передачи дольщику объекта долевого строительства установлена законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — физическое лицо, неустойка подлежит уплате в двойном размере. Например, при просрочке 180 дней и стоимости квартиры 8 000 000 рублей, размер неустойки составит примерно 960 000 рублей.

Однако, в большинстве случаев, неустойка снижается судами на основании нормы об уменьшении неустойки по заявлению застройщиков, которые ссылаются на якобы не зависящие от них причины, не позволившие вовремя ввести объект в эксплуатацию, а также на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Опровержение доводов застройщика и итоговая сумма присужденной неустойки, в конечном счете, зависит от аргументированности позиции юриста дольщика о серьезности последствий нарушения застройщиком своего обязательства, недобросовестности застройщика, а также скрупулезности в части составления правильных расчетов и надлежащего оформления доказательств.

Помимо взыскания неустойки Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ предусматривает и иные способы защиты прав и интересов дольщиков в случае просрочки застройщиком передачи объекта, в частности, расторжение договора долевого участия в одностороннем или судебном порядке с применением к застройщику соответствующих мер имущественной ответственности. В некоторых случаях дольщику гораздо выгоднее расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги + проценты + штраф + убытки + компенсацию морального вреда, нежели ждать передачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Такой вариант является рациональным, когда интерес в получении объекта долевого строительства потерян (к примеру, был запланирован переезд в другой город), а застройщик представляет успешную компанию с реальными активами.

Бывают случаи, когда застройщик готов удовлетворить финансовые претензии дольщика в досудебном порядке, но в размере меньше истребованного, или предлагает заключить мировое соглашение на стадии судебного разбирательства. Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.

Какой взаиморасчет недопустим при расчетах с застройщиком

4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

12 февраля 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Между физическим лицом и организацией-застройщиком заключен договор долевого участия. По договору застройщик обязался передать квартиру во втором квартале 2021 года. Застройщик дом не ввел в эксплуатацию, квартиру в срок не передал. Может ли физическое лицо подать в суд иск о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства до передачи квартиры и введения дома в эксплуатацию? Должен ли истец предварительно направить претензию? Сколько ждать ответа от застройщика? Договором предусмотрена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. До какого размера вправе снизить неустойку суд? Вправе ли дольщик требовать уплатить штраф в размере 5% от присужденной суммы неустойки? Облагаются ли данные иски госпошлиной? Договором предусмотрена подача в суд дольщиком в соответствии с законодательством, то есть без указания конкретного суда. В какой суд должен обратиться дольщик, если застройщик зарегистрирован по адресу: г. Москва, проспект Андропова? Может ли дольщик обратиться в суд по адресу своей регистрации (Якутский городской суд)?

Между физическим лицом и организацией-застройщиком заключен договор долевого участия. По договору застройщик обязался передать квартиру во втором квартале 2021 года. Застройщик дом не ввел в эксплуатацию, квартиру в срок не передал. Может ли физическое лицо подать в суд иск о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства до передачи квартиры и введения дома в эксплуатацию? Должен ли истец предварительно направить претензию? Сколько ждать ответа от застройщика? Договором предусмотрена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. До какого размера вправе снизить неустойку суд? Вправе ли дольщик требовать уплатить штраф в размере 5% от присужденной суммы неустойки? Облагаются ли данные иски госпошлиной? Договором предусмотрена подача в суд дольщиком в соответствии с законодательством, то есть без указания конкретного суда. В какой суд должен обратиться дольщик, если застройщик зарегистрирован по адресу: г. Москва, проспект Андропова? Может ли дольщик обратиться в суд по адресу своей регистрации (Якутский городской суд)?

23 ноября 2021

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Участник строительства вправе предъявить требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.
2. Неустойка может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по заявлению ответчика и при представлении последним соответствующих доказательств такой несоразмерности. Окончательное решение по данному вопросу всегда может принять только суд.
3. Обязательный претензионный порядок для данной категории споров не предусмотрен. Вместе с тем для целей взыскания штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя желательно предъявить застройщику досудебное требование (претензию) о выплате неустойки.
4. Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.
5. Участник долевого строительства вправе предъявить иск к застройщику о взыскании неустойки по месту своего жительства.

Обоснование вывода:

Предъявление требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее — Постановление N 7), по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Из приведенных норм следует, что застройщик в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивает гражданину — участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно.
Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки и до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и, как следствие, до передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2020 N 305-ЭС19-26182 по делу N А41-48615/2019, определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2021 по делу N 8Г-4769/2021[88-6549/2021], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.07.2021 по делу N 33-20373/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.07.2020 по делу N 33-12147/2020, определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2020 по делу N 8Г-16920/2020[88-17261/2020], апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06.12.2018 по делу N 33-19200/2018).
В рассматриваемой ситуации в исковом заявлении о взыскании неустойки просительную часть, по нашему мнению, можно сформулировать следующим образом: «Взыскать с ответчика неустойку (указать размер неустойки) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период (указать период просрочки: с даты передачи объекта долевого строительства, определенной договором долевого участия, до даты предъявления искового заявления в суд) с продолжением начисления до фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства».

Снижение судом размера неустойки

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (п. 69 Постановления N 7).
При этом, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то в части снижения неустойки суд не обладает абсолютной инициативой, будучи вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (определения от 25.01.2018 N 71-О, от 27.03.2018 N 654-О, от 26.11.2018 N 2956-О, от 18.07.2019 N 2072-О, от 28.11.2019 N 3031-О). Вместе с тем суд не может решить вопрос о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании (определение от 25.04.2019 N 948-О). При оценке соразмерности неустойки, подлежащей взысканию с лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, последствиям нарушения обязательства, а также при определении возможности уменьшения ее размера суд должен учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения и что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования; доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (определения от 29.05.2018 N 1186-О, от 25.04.2019 N 947-О, от 26.03.2020 N 697-О).
Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, п. 75 Постановления N 7, п. 34 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2019 N 5-КГ19-149).
Таким образом, независимо от того, установлена ли неустойка договором или законом, она может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При этом в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10 суд указал, что установленный законом размер неустойки представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами, поэтому уменьшение неустойки ниже этого уровня возможно только в особых случаях и по общему правилу допускаться не должно.
В свою очередь, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. Очевидно, что установленный законом размер неустойки не учитывает обстоятельств каждого конкретного дела. В связи с этим размер неустойки в зависимости от конкретных обстоятельств дела может быть снижен судом в случае ее явной несоразмерности до того размера, который по оценке суда является соразмерным для последствий нарушения кредитором обязательства. Суд оценивает такие обстоятельства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ). Таким образом, окончательное решение по данному вопросу всегда может вынести только суд.
Отметим, что по вопросу о том, допустимо ли снижение размера неустойки, взыскиваемой с застройщика на будущее время, по правилам ст. 333 ГК РФ, суды разошлись во мнении. Так, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в одном из своих решений пришла к выводу, что размер присужденной на будущее время неустойки не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ, поскольку на момент ее взыскания не представляется возможным оценить все обстоятельства продолжающегося нарушения обязательства (определение от 11.09.2018 N 11-КГ18-21). В то время как в определении ВС РФ от 19.05.2020 N 305-ЭС19-26182 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что суд, определяя порядок расчета неустойки на будущее время, не лишен возможности учесть требования ст. 333 ГК РФ.

Соблюдение претензионного порядка

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.
Согласно ст. 3 ГПК РФ исковое заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.
В свою очередь, ни Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей), ни Закон N 214-ФЗ не возлагают на потребителя обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.01.2019 по делу N 33-2368/2019). Более того, включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязательном соблюдении такого порядка до подачи искового заявления в суд квалифицируются судами как ущемляющее права потребителей (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 N 08АП-14053/14).
Однако это не препятствует потребителю направить соответствующую претензию застройщику. Ну а поскольку обязательность досудебного порядка разрешения споров в рассматриваемом случае не предусмотрена, то и сроки рассмотрения претензии участника долевого строительства должны быть кратчайшими (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 N 13АП-16363/15), то есть срок может определяться самим участником долевого строительства с учетом времени, необходимого для доставки корреспонденции.
Отметим, что согласно ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Доказательством отказа добровольного удовлетворения требований потребителя может являться бездействие застройщика по рассмотрению претензии потребителя в установленный им срок или письменное ее отклонение (апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 N 33-29188/15). Таким образом, для целей взыскания судом с застройщика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя целесообразно предъявить досудебное требование (претензию) о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Государственная пошлина

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ).
Пунктом 1 ст. 333.19 НК РФ установлены размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями.
При этом на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, с учетом положений п. 3 ст. 333.36 НК РФ освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Как указано в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.07.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), с учетом положений ст. 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие гл. III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (ст. 8-12), об ответственности за нарушение прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (п. 2 ст. 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17) в соответствии с пп. 2 и 3 ст. 333.36 НК РФ.
Таким образом, при определении размера госпошлины, уплачиваемой при подаче данного искового заявления, необходимо руководствоваться положениями пп. 2-3 ст. 333.36 НК РФ.
Согласно п. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 данной статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Территориальная подсудность

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Из разъяснений, данных в пп. 1, 2, 22 Постановления N 17, следует, что к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с участием гражданина, применяются общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности, об альтернативной подсудности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013, иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей (смотрите также апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2017 N 33-25621/17, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.04.2019 по делу N 33-14615/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2019 по делу N 33-10758/2019, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.02.2016 по делу N 33-174/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.09.2019 по делу N 33-38596/2019, апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 N 33-44875/16).
Таким образом, участник долевого строительства вправе обратиться с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в суд по месту своего жительства (в рассматриваемой ситуации в Якутский городской суд) (смотрите также абзац 2 п. 26 Постановления N 17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена

Ответ прошел контроль качества

8 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Что нужно знать о расчетах по ДДУ?

Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке. Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира. На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья. Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор. Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.

Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:

• договор инвестирования;
• договор предварительной купли-продажи.

В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе. Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.

Но даже если у вас с застройщиком был заключен один из вышеназванных договоров, не нужно паниковать раньше времени. Велика вероятность, что суд переквалифицирует такой договор в ДДУ. Конечно, это происходит далеко не всегда, судья обязательно проанализирует содержание договора, и, исходя из него, примет решение. В любом случае вы сможете увеличить вероятность положительного исхода, если обратитесь за помощью в нашу юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Контактная информация указана на нашем сайте.

Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Способы расчета с застройщиком

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

• открытие аккредитива;
• перевод средств на счет застройщика;
• оплата наличными по ДДУ;
• ипотечный кредит под ДДУ.

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета. Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

В чем суть эскроу-счетов?

Что это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора. С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены. С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.

Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера. Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, производя оплату договора долевого участия до регистрации в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Может возникнуть ситуация, что регистрирующий орган откажет застройщику в регистрации, соответственно, договор будет считаться незаключенным. Если в такой ситуации при расчетах с девелопером использовать эскроу счета, то озвученных выше проблем можно будет избежать. В этом случае участник долевого строительства напрямую застройщику ничего не передает, таким образом, он гарантированно защищен от мошеннических действий девелопера.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам по недвижимости. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?

В данном случае возможно два варианта развития событий:

1. Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
2. Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.

В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или непосредственно юридическими услугами по защите ваших интересов в ЮК «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:

• нарушения сроков сдачи объекта по ДДУ;
• необходимости устранения застройщиком недостатков, выявленных после передачи квартиры в собственность покупателя;
• возврата уплаченных покупателем денежных средств при банкротстве девелопера;
• других ситуаций, требующих практической помощи юристов, в том числе и при строительстве зданий по договору подряда.

Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:

• оплата по факту, то есть после успешного завершения дела;
• полная или частичная предоплата, но с гарантией возврата денег в случае проигрыша в суде.

Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Стоит ли дольщику требовать выплаты пени, если дом сдан на месяц позже – отвечает адвокат

Белорусское телеграфное агентство совместно с Белорусской республиканской коллегией адвокатов продолжает цикл материалов на правовую тематику «Право на защиту: советы адвоката». В этот раз предлагаем обсудить вопросы, касающиеся прав дольщиков. В каких случаях стороны могут расторгнуть договор и при каких обстоятельствах разумно требовать компенсации морального вреда, расскажет адвокат Гомельской областной коллегии адвокатов, осуществляющий адвокатскую деятельность индивидуально, Марина Литвинко.

На какие существенные условия и возможные риски, оговоренные в договоре долевого строительства, стоит обратить особое внимание перед его подписанием?

Перед подписанием следует проверить наличие в договоре всех существенных условий. Должен быть определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при ее наличии), подлежащий строительству и передаче дольщику. Чем более подробно будут указаны все особенности строительства и характеристики объекта, в том числе сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ, тем меньше вопросов возникнет на стадии принятия объекта дольщиком. Целесообразно также указывать детальные характеристики не только конкретной квартиры, но и мест общего пользования (лифт, лестничные площадки, технические помещения). С приобретением квартиры дольщик приобретает и права на часть доли в общей собственности, характеристики которой зачастую ему не менее важны.

Желательно, чтобы в договоре указывались не только сроки начала строительства и сдачи объекта, но и промежуточные этапы.

Должна быть прописана как стоимость одного квадратного метра, так и цена объекта долевого строительства (цена договора). Особое внимание следует обратить на указание возможности изменения застройщиком цены объекта строительства. Если такая возможность предусмотрена, целесообразно четко определить правила ее изменения. В договоре должны быть прописаны, в частности, сроки уведомления о планируемых изменениях, алгоритм действий при несогласии дольщика с увеличением стоимости объекта. Кроме того, следует обратить внимание, что если цена объекта долевого строительства установлена в договоре в привязке к иностранной валюте, то она должна быть неизменной до окончания строительства.

Должен быть определен размер и порядок внесения денежных средств. Полная оплата разово на начальных этапах строительства предполагает, что дольщик безусловно доверяет застройщику. Вместе с тем адвокат рекомендует принимать такое решение с большой осторожностью и при условии, что в договоре будет указано на отсутствие дополнительных платежей после ввода дома в эксплуатацию. В договоре должны быть номера специального счета и текущего (расчетного) счета, внесение всех денежных средств на текущий расчетный счет недопустимо. Следует учитывать, что, если в объекте долевого строительства часть квартир строится для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств.

В договоре обязательно должен указываться гарантийный срок на объект долевого строительства. Зачастую гарантийные сроки, предусмотренные договором, не соответствуют действующему законодательству и вводят в заблуждение будущих собственников.

В документе должны быть определены права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. Прописывается порядок приемки-передачи объекта долевого строительства, основания расторжения договора, порядок возврата денежных средств дольщику при неисполнении обязательств или расторжении договора, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Документ может содержать и другие условия в соответствии с Положением о долевом строительстве объектов в Беларуси, утвержденным Указом № 263 от 6 июня 2013 года.

Договор обязательно должен быть зарегистрирован в местных исполнительных и распорядительных органах. Только с этого момента он считается заключенным. Дополнительные соглашения также подлежат регистрации.

В каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?

Изменение цены допускается по соглашению сторон, в том числе при изменении проектной документации в отношении объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Эти изменения оформляются допсоглашением к договору, который содержит обоснованный расчет по изменению цены.

Застройщик может изменить цену договора, в частности, при изменении статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в срок исполнения застройщиком обязательств по договору и в дополнительный срок строительства.

Застройщик в процессе строительства может снизить цену объекта долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли. Такое решение может быть принято для всех дольщиков либо для тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, которые не состоят на таком учете.

Следует обратить внимание, что если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Речь может идти, например, о затратах на регистрацию договоров о переходе прав собственности. В договоре должны быть предусмотрены сроки предъявления к оплате указанных затрат.

Может ли застройщик расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму?

Если оплата производится по графику платежей, застройщик может требовать досрочного расторжения договора в том случае, если дольщик не внес в полном объеме платежи в течение двух периодов подряд. Если оплата происходит по справкам застройщика, это возможно, когда дольщик не внес в полном объеме средства в течение двух месяцев подряд. Вместе с тем застройщик может требовать досрочно расторгнуть договор, если дольщик не уплатил всю стоимость в срок, когда такая оплата должна быть единовременной.

Таким образом, застройщик не вправе расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму, но вложился в вышеуказанные периоды времени, если речь идет о договорах с поэтапной оплатой. Однако если по договору уплата цены осуществляется единовременно, то задержка оплаты всей суммы на один день или невнесение суммы в полном объеме дает застройщику право на расторжение договора.

Возможны ли негативные последствия для дольщика, если платеж несвоевременно перечислен по вине банка?

Если речь идет о платежах по государственной поддержке, то в соответствии с п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Беларуси, дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком таких платежей.

Может ли дольщик по своей инициативе расторгнуть договор, если нарушен какой-нибудь, пусть и незначительный, пункт? К примеру, высота потолков в построенной квартире не 2,5 м, а 2,48 м? В целом при каких обстоятельствах и до какого времени можно требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы?

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства.

Иными словами, дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе и без объяснения причин.

Целесообразно ли требовать выплаты пени, если сдача дома затянулась всего на 1-2 месяца?

Целесообразность таких действий каждый для себя решает самостоятельно. При этом следует знать, что застройщик в случае наличия его вины в невыполнении срока исполнения обязан выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта неустойку (пеню) дольщикам, которые выполнили в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства. Размер неустойки составляет 0,01 %, 0,02 % и 0,03 % от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (соответственно до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев, более 6 месяцев).

Вместе с тем в договоре может быть определен больший размер санкций. В зависимости от стоимости объекта строительства сумма даже при задержке на 1-2 месяца может быть весьма внушительной.

В течение какого срока можно обращаться к застройщику за безвозмездным устранением недостатков в новой квартире, если она построена с существенным нарушением качества? Какие недостатки позволяют предъявить претензии застройщику?

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем. Гарантия исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, возместить свои расходы по устранению недостатков, расторгнуть договор и вернуть денежные средства, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества. Под существенным нарушением качества понимается недостаток, который приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что он не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли из-за

• нормального износа объекта или его частей;
• неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
• ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Эти обстоятельства могут служить основанием и для освобождения застройщика от устранения недостатков, если они будут свидетельствовать об их возникновении в результате виновных действий дольщика.

Имеет ли право собственник требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков в квартире?

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик может потребовать от застройщика возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки.

При каких обстоятельствах можно требовать компенсации морального вреда?

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных законом о защите прав потребителей. Указом № 263 отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

С учетом того, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, на основании ст.18 этого закона отступления от установленных норм дают право потребителям товаров (работ, услуг) требовать возмещения морального вреда.

Под моральным вредом следует понимать испытываемые гражданином физические и (или) нравственные страдания. Физические страдания – это физическая боль, функциональное расстройство организма, изменения в эмоционально-волевой сфере, иные отклонения от обычного состояния здоровья, которые являются последствием действий (бездействия), посягающих на нематериальные блага или имущественные права гражданина. Нравственные страдания, как правило, выражаются в ощущениях страха, стыда, унижения, других неблагоприятных для человека в психологическом аспекте переживаниях.

Характер причиненных дольщику физических и нравственных страданий суд оценивает с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потребителя. При решении вопроса о компенсации морального вреда суд будет исходить из общих оснований ответственности за причинение вреда. То есть следует обратить внимание, что моральный вред, причиненный дольщику из-за некачественно выполненных работ по объекту долевого строительства, компенсируется при наличии вины застройщика (заказчика, подрядчика).

В заключение стоит сказать еще об одном существенном моменте, который актуален для состоявших (-щих) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дольщик имеет право на предоставление по месту работы имущественного налогового вычета в отношении всех расходов, понесенных им на строительство объекта долевого строительства.