Как купить квартиру с торгов
Купить квартиру у банка в 2024 году – один из способов приобрести жилое имущество по оптимальной стоимости. Можно купить квартиру с торгов, которые проводит финансовая организация или государство: это жилье должников, в том числе, тех граждан, которых признали банкротом. Какие нюансы имеет покупка квартиры с аукциона – рассказываем в этом материале.
Главное о торгах
- гражданам, признанным банкротом;
- гражданам, оформившим кредит под залог недвижимости, и не справившихся с долговой нагрузкой;
- гражданам, которые не смогли платить ипотеку — по общему правилу.
Каждый из вариантов имеет свои нюансы. К примеру, банкротом признается гражданин, размер долгов которого превышает 500 тыс. рублей, и который не имеет возможности их выплачивать, обладающий признаками неплатежеспособности и недостаточности имущества. Его признают банкротом через суд, на основании заявления от кредитора, или по его собственному желанию. Для погашения задолженности привлекается его имущество, в том числе, недвижимость.
Есть ли у вас опыт покупки квартиры с торгов?
Проголосовало: 0
Есть ли у вас опыт покупки квартиры с торгов?
| Да | 74 |
| Нет | 58 |
Проголосовало: 0
Торги, связанные с банкротством, проводятся финансовым управляющим, которого назначили должнику, и/или через организатора торгов.
Аукцион квартир от банков также проводится с целью реализации имущества граждан, которые не платят ипотеку, кредиты под залог жилья. Суд на основании заявления от банка проводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.
В соответствии с Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, финансовая организация сразу не может перевести жилье в собственность, так что после завершения судебного дела квартира уходит на торги.
Как и где проводятся торги
Суд фиксирует стоимость, информация об объекте размещается на специальной электронной площадке для торгов – ЭТП.
ЭТП – веб-ресурсы, прошедшие государственную аккредитацию. На них публикуется вся информация о выставленных на запланированные торги лотах, а также проводится процедура торгов.
Изначально информацию об электронной площадке, где будут проводить торги, можно получить у арбитражного управляющего либо на сайте ЕФРСБ, где, помимо прочего, размещается и информация о подаче задатка для участия в торгах.
Если недвижимость реализуется с аукциона по планируемой продаже в рамках процедуры банкротства, для нее фиксируется стартовая цена , участники делают ставки, и цена повышается. Победителем признается тот, кто предложит максимальную стоимость. Арбитражный управляющий обязан представить в арбитражный суд с указанием начальной цены продажи имущества.
Это положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве.
Как принять участие в торгах
Первый этап – получение КЭП – квалифицированной электронной подписи. Речь идет об уникальном спецкоде, который разрабатывается с целью подтверждения личности на ряде интернет-площадках. КЭП обязательна для участия в торгах.
Электронная подпись
Электронная подпись оформляется в УЦ – удостоверяющем центре. Это частные предприятия, у которых обязательно должна быть аккредитация в Министерстве цифрового развития. Чтобы получить электронную подпись, нужно будет заполнить соответствующее заявление и подать комплект документов (скан-копии):
- гражданский паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС.
Стоимость оформления электронной подписи варьируется и составляет в среднем 4-5 тыс. рублей. Оплата осуществляется на веб-ресурсе УЦ. На изготовление подписи уходит в среднем 1-2 суток, срок ее действия – 1 год.
Обратите внимание! Чтобы пользоваться электронной подписью, нужно установить специальный плагин. Скачать его можно на том же сайте, где оформлялась электронная подпись.
Аккредитация
Аккредитация – не что иное, как допуск, дающий право на участие в торгах. Оформить и получить ее можно на тех площадках, где проводятся торги. Чтобы получить аккредитацию, понадобятся конкретные документы.
Документы для аккредитации с целью участия в торгах
сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля
СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН (копии)
сканировать нужно с двух сторон
для внесения задатка
Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.
Внесение задатка и заявка
Первый шаг участия в торгах – внесение задатка. Без этого действия участника к торгам не допустят. Оптимальное решение – направлять задаток в период от 3 до 5 дней: в этом случае средства гарантированно будут зачислены на счет организатора аукциона (квартира продается через аукцион) до того момента, как прием заявок остановится.
Размер задатка может составлять от 1 до 10% от стоимости лота, однако он всегда фиксируется организатором мероприятия.
Перевести задаток можно по реквизитам, которые напечатаны в извещении о начале такого процесса, как выкуп квартир с торгов. После этого участник аукциона получает уведомление по электронной почте о времени проведение мероприятия и дате.
Следующий этап – заполнение заявки. Для этого на площадке можно перейти в соответствующий раздел и заполнить появившуюся на экране форму. В ней указывается адрес, по которому расположен лот, и дату торгов. Заявку необходимо распечатать, поставить на ней свою подпись, отсканировать и документ загрузить в личный кабинет участника на площадке.
Обратите внимание! К торгам допускают только тех участников, которые корректно заполнили заявление и внесли требуемый задаток.
Как проходят торги
Как правило, старт торгов планируется на 9 утра (московское время). Стоимость повышается поэтапно, и каждый этап – величина роста стоимости. Организаторы устанавливают его заранее и прописывают в блоке информации о лоте. Как правило, один этап – это 5%, однако размер может варьироваться.
На странице объекта недвижимости можно в режиме реального времени видеть количество этапов и повышение динамики стоимости. В случае, если с момента последнего повышения стоимости шаг не делается в течение 10 минут, торги официально завершаются, становится известен победитель – им назначается тот, кто направил финальное предложение и озвучил максимальную стоимость.
Участники, которые не одержали победу на торгах, могут получить свой задаток обратно. Возврат осуществляется в срок, равный пяти рабочим дням. Средства переводятся на тот же самый расчетный счет, откуда участник отправлял задаток.
Важно! Площадки, на которых проводятся торги, устанавливают комиссию – она составляет от 0,1 до 10% от финальной стоимости лота. Комиссию должен оплачивать только победитель торгов, и в цену лота она не включается.
После выигрыша
Участник, ставший победителем торгов, заключает договор купли-продажи конфискованной или арестованной квартиры. Организатор в течение 5 рабочих дней составляет два документа:
- протокол победителя;
- договор купли-продажи недвижимости.
В течение этого же срока победитель торгов должен перевести оставшуюся сумму стоимости лота по реквизитам – тем же самым, по каким вносился задаток.
После того, как документы подготавливаются организатором, он направляет их победителю по электронной почте. Также высылается и специальное приглашение на подписание договора купли-продажи. Предварительно записываться для визита в Росимущества победители торгов не нужно – специалисты сами назначают время визита. Все, что нужно – захватить с собой паспорт.
Что делать после выигрыша на торгах и получения права на покупку квартиры, как ее регистрировать в собственность — по этим и другим вопросам готовы проконсультировать специалисты Европейской Юридической Службы.
Работаем
по всей России
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации
Оформление договора купли-продажи
На те квартиры, которые продаются с торгов, в основном, уже наложен арест судебными приставами. Зарегистрировать право собственности на жилье, пока оно находится под арестом, невозможно. Так что, имея на руках договор купли-продажи недвижимости, находящейся под арестом, нужно оперативно обращаться в ФССП.
Обратиться в ФССП можно через сайт службы – в режиме онлайн заполняется соответствующее заявление, к которому прикладывается протокол о проведенных торгах, договор купли-продажи, копии паспорта.
Важно! Как правило, с квартиры снимается арест в течение 30 дней, соответствующее уведомление направляется на адрес электронной почты, который был зафиксирован в заявлении.
Регистрация права собственности
Только после того, как арест с квартиры будет снят, ее можно будет зарегистрировать в собственность. Для этого нужно предоставить документы:
- договор купли-продажи.
- протокол определения победителя торгов.
Также предоставляется заявление залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Для получения заявления потребуется обратиться в финансовую организацию, которая является держателем залога. Все вместе направляется в Росреестр, проще всего сделать это через МФЦ.
Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности можно скачать ниже.
Образец заявления
Заявление о регистрации права собствености в Росреестре в 2024 году
Судебная практика: покупка недвижимости с торгов
Анна Петрова приобрела конфискованную банком квартиру и начала в ней жить, однако через некоторое время к ней домой пришли люди, заявившие, что являются собственниками квартиры, так как купили ее с торгов. Выяснилось, что спустя полтора года после совершения сделки продавца квартиры признали банкротом. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние годы и решил, что квартиру продали специально, с целью скрыть имущество от кредиторов. Управляющий посчитал, что покупатель внес меньшую сумму, чем фактическая стоимость жилья, а в договоре была прописана сумма больше.
Финансовый управляющий направил в суд иск и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Анна Петрова в судебном процессе не принимала участия, так как о нем не была осведомлена. Суд, изучив материалы дела, признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу, однако Анна Петрова о нем тоже ничего не знала.
Финансовый управляющий выставил квартиру на запланированные торги, и вырученными средствами он собирался погасить часть долга. Квартиру купил Дмитрий Иванов. Вместе с финансовым управляющим Иванов пробовал попасть в квартиру, однако родственники Петровой их не пустили и вызвали сотрудников правоохранительных органов.
Иванов и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира на проведенных торгах стала официально собственностью Иванова. Когда Петрова узнала о то, что случилось, она подала апелляционную жалобу на решение суда, в соответствии с которым ее договор купли-продажи признали недействительным.
Квартиры должников 1792 аукциона
Здесь опубликованы аукционы по продаже Квартир с торгов со всех электронных торговых площадок России. Конфискованное имущество должников представлено одним списком, для работы с поиском и сортировкой используйте фильтры поиска.
Смотрите также:
Категории торгов
Сортировать по:
Лот №899156, торги №631649
10 просмотров
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
- АУКЦИОН
- БАНКРОТСТВО
Квартира 2-комнатная, площадью 42,6 кв.м., расположенная по адресу г. Пермь, ул. Крупской, дом 78А, кв. 18, кадастровый номер 59:01:4311906:4281.
Начальная цена
2 780 104,50 ₽
Прием заявок с
05.02.2024 09:00
Прием заявок до
12.03.2024 18:00
Город / регион
Пермский край
Лот №899085, торги №631321
22 просмотра
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
- АУКЦИОН
- БАНКРОТСТВО
Квартира — 43,6 кв. м, адрес: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Тимирязева, д. 20. кв. 67, 2-комнатная, 3 этаж, кадастровый номер 24:53:0110373:1005, ограничения и обременения: имеются зарегистрированные и/или проживающие, в том числе, несовершеннолетние
Начальная цена
1 147 500,00 ₽
Прием заявок с
06.02.2024 00:00
Прием заявок до
14.03.2024 14:00
Город / регион
Красноярский край
Лот №899084, торги №631320
23 просмотра
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
- АУКЦИОН
- БАНКРОТСТВО
Квартира — 34,9 кв. м, адрес: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Карла Маркса, д. 44, кв. 54, 3 этаж, кадастровый номер 15:09:0030627:64, ограничения и обременения: имеются зарегистрированные и проживающие лица, препятствующие доступу в квартиру
Начальная цена
1 766 300,00 ₽
Прием заявок с
06.02.2024 00:00
Прием заявок до
14.03.2024 14:00
Лот №898953, торги №630957
15 просмотров
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
1/4 доли в праве собственности на квартиру, КН 53:11:2400109:1651, площадью 51,8 кв. м, этаж № 1, местоположение: Новгородская обл., Новгородский р-н, д. Чечулино, ул. Воцкая, д. 14, кв. 23, судебный пристав Рябова А.Н., должник Баленко В.З., взыскатель ПАО Сбербанк, начальная цена 535 500 руб, шаг аукциона 6 300 руб., задаток 80 325 руб. Местонахождение: обл Новгородская, м.р-н Новгородский, с.п. Трубичинское, д Чечулино, ул Воцкая, дом 14. Вид жилого помещения: Квартира. Кадастровый номер: 53:11:2400109:1651 Основание продажи: Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги Собственник имущества: Баленко В.З.
Начальная цена
Прием заявок с
05.02.2024 00:00
Прием заявок до
05.03.2024 17:00
Город / регион
Новгородская область
Лот №898805, торги №630805
14 просмотров
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
- АУКЦИОН
- БАНКРОТСТВО
Московская область, город Балашиха, улица Майкла Лунна, дом 3, квартира 35, кадастровый номер 50:15:0000000:45507
Начальная цена
8 100 000,00 ₽
Прием заявок с
05.02.2024 00:02
Прием заявок до
15.03.2024 10:00
Город / регион
Московская область
Лот №898802, торги №630772
15 просмотров
- Жилая недвижимость
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
Квартира 2-комнатная, площадь 42.80 кв. м, кадастровый № 51:05:0010203:2140, адрес: Мурманская область, р-н Ковдорский, г. Ковдор, ул. Кошица, д. 14, кв. 7, этаж 2. Вид права: собственность. Ограничение (обременение) права: запрещение регистрации. Информация о прописанных, задолженности должника по взносам на капитальный ремонт отсутствует (не предоставлена судебным приставом-исполнителем). Должник Каргашин А.В. Местонахождение: обл Мурманская Мурманская область, р-н Ковдорский, г. Ковдор, ул. Кошица, д. 14, кв. 7, этаж 2. Вид жилого помещения: жилое. Кадастровый номер: 51:05:0010203:2140 Основание продажи: Постановление судебного пристава — исполнителя ОСП Ковдорского района Мурманской области Собственник имущества: должник
Начальная цена
1 169 260,00 ₽
Прием заявок с
05.02.2024 00:00
Прием заявок до
01.03.2024 10:00
Город / регион
Мурманская область
Лот №898800, торги №630772
13 просмотров
- Жилая недвижимость
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
Квартира, площадь 29.60 кв. м, кадастровый № 51:05:0010202:307, адрес: Мурманская обл., р-н Ковдорский, г. Ковдор, ул. Баштыркова, д. 3, корп. 2, кв. 18, этаж 2. Вид права: собственность. Ограничение (обременение) права: запрещение регистрации. Информация о прописанных, задолженности должника по взносам на капитальный ремонт отсутствует (не предоставлена судебным приставом-исполнителем). Должник Куклин К.П. Местонахождение: обл Мурманская Мурманская обл., р-н Ковдорский, г. Ковдор, ул. Баштыркова, д. 3, корп. 2, кв. 18, этаж 2. Вид жилого помещения: жилое. Кадастровый номер: 51:05:0010202:307 Основание продажи: Постановление судебного пристава — исполнителя ОСП Ковдорского района Мурманской области Собственник имущества: должник
Начальная цена
Прием заявок с
05.02.2024 00:00
Прием заявок до
01.03.2024 10:00
Город / регион
Мурманская область
Лот №898797, торги №630772
14 просмотров
- Жилая недвижимость
- Квартиры
- Ценные бумаги
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
1/3 доли в праве общей долевой собственности в квартире, площадь 49.10 кв. м, кадастровый № 51:20:0001320:363, адрес: г. Мурманск, ул. Генерала Щербакова, д. 6, кв. 3, этаж 1. Ограничение (обременение) права: запрещение регистрации. Информация о прописанных, задолженности должника по взносам на капитальный ремонт отсутствует (не предоставлена судебным приставом-исполнителем). Должник Свешникова Е.А. Местонахождение: обл Мурманская г. Мурманск, ул. Генерала Щербакова, д. 6, кв. 3, этаж 1. Вид жилого помещения: жилое. Кадастровый номер: 51:20:0001320:363 Основание продажи: Постановление судебного пристава — исполнителя ОСП Первомайского округа г. Мурманска Собственник имущества: должник
Начальная цена
1 512 700,00 ₽
Прием заявок с
05.02.2024 00:00
Прием заявок до
01.03.2024 10:00
Город / регион
Мурманская область
Лот №898697, торги №630461
14 просмотров
- Жилая недвижимость
- Квартиры
ПРИЁМ ЗАЯВОК
- АУКЦИОН
- БАНКРОТСТВО
Помещение, площадь 13,7 кв.м., назначение: жилое, адрес (местонахождение): Россия, обл Волгоградская, г Камышин, ул Некрасова, дом 35, квартира 47, кадастровый (условный) номер: 34:36:000008:2791 Находится в долевой собственности, размер доли: 1/4
Начальная цена
Прием заявок с
03.02.2024 09:00
Прием заявок до
03.03.2024 09:00
Город / регион
Волгоградская область
Лот №898665, торги №630371
35 просмотров
- Квартиры
ТОРГИ ОБЪЯВЛЕНЫ
С-к: Киреева Н.Д. (информация о зарегистрированных отсутствует, долг за кап.ремонт 2 т.р на 07.12.2023), н/ц: 1303200 р, з-к: 1303 р, шаг: 13032 р, код:0014 Местонахождение: АО Ханты-Мансийский Автономный округ — Югра, м.р-н Советский, г.п. Советский, г Советский, ул Макаренко, дом 4, кв. 11. . Вид жилого помещения: Квартира. Кадастровый номер: 86:09:0101004:2502 Основание продажи: Поручение МТУ Росимущества в ХМАО, ЯНАО, Тюменской области, Постановление СПИ о передаче арестованного имущества на торги Собственник имущества: Киреева Н.Д.
Квартира на аукционе: в чем выгода, как купить и можно ли использовать ипотеку
Цены на аукционные квартиры зачастую ниже рыночных. На первый взгляд кажется, что это выгодная покупка. Так ли это и как принять участие в торгах, разбираемся.
Как квартиры оказываются на аукционе
На аукционы по продаже недвижимости попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках.
«Если заемщик не можете погасить свои обязательства, не вовремя выплачивает ипотечные взносы, то приставы могут арестовать квартиру. Далее ее оценивают, и она попадает на аукцион», — говорит Юлия Кузнецова, член экспертного совета Центробанка по защите прав розничных инвесторов.
Вырученная сумма уходит на оплату долга, а остаток возвращают заемщику.
Могут ли забрать единственное жилье за долги
Если жилье приобретено с использованием ипотеки и находится в залоге или является залогом по потребительскому кредиту, то его можно забрать в счет долга. Даже если оно единственное у семьи и в нем зарегистрированы и проживают дети. Но есть исключения. Забирать ипотечную квартиру не нужно в случае, если просрочка не превышает трех месяцев, а сумма задолженности меньше 5%.
Кто и как может участвовать в аукционе
Принять участие в торгах могут все, у кого есть паспорт, ИНН и СНИЛС. Кроме того, нужно оформить цифровую подпись — она дает право участвовать в электронных сделках.
«Нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке торгов. Затем подать заявку на объект и внести депозит в размере примерно 10% от стартовой цены», — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ».
Задаток включат в счет оплаты недвижимости, если участник победит, или вернут в случае проигрыша. Победитель заключает договор купли-продажи и регистрирует право собственности.
21.12.2022 17:45
Узнать о торгах можно на специальных сервисах. Например, на Единой торговой электронной площадке. Информация публикуется также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Кроме того, на сайтах с объявлениями о продаже квартир можно увидеть такие предложения от агентов или посредников, которые предлагают свои услуги по представлению покупателя на аукционе.
Как проводятся торги
Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг. Появляются претенденты и назначают свою цену.
«Торги проходят в режиме онлайн. Побеждает тот покупатель, который дает лучшую цену на данную квартиру», — говорит Юлия Кузнецова.
Плюсы и минусы покупки квартир на торгах
Как правило, итоговая цена такой квартиры ниже, чем в среднем по рынку, говорит Юлия Кузнецова. Но и рисков много:
«Для покупателя это очень выгодный способ приобрести квартиру. Но иногда даже после проведения аукциона приходится настаивать на том, чтобы предыдущие владельцы освободили квартиру. То есть сама сделка может быть трудной именно в психологическом плане».
«В качестве «бонуса» к жилью могут прилагаться долги за коммунальные услуги и прописанные в квартире предыдущие жильцы, которые могут попробовать оспорить сделку в суде», — говорит Евгений Лашков.
Также участились случаи, когда мошенники обманывают участников аукциона, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании «ПФО Холдинг»:
«Например, вместо специального счета, на который нужно перевести задаток, люди переводят деньги на счета мошенников. Советую тем, кто хочет принять участие в данных торгах, найти компанию, которая специализируется на этом, проверить ее кейсы и воспользоваться услугами».
23.06.2023 14:30
Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры
У историй с аукционными квартирами много подводных камней, поэтому банки неохотно дают ипотеку на покупку таких объектов.
«В квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, сделана неузаконенная перепланировка. По этим причинам банк может не согласовать объект, — говорит Юлия Кузнецова. — Но теоретически закон не запрещает брать ипотеку на покупку такой квартиры, правда, это может занять много времени. А для того чтобы выписать жильцов и оформить все документы на объект, иногда нужно обращаться в суд. Ведь многие предыдущие владельцы не хотят освобождать свою квартиру, в которой они долгое время жили».
«Один из вариантов — обратиться в банк, в залоге у которого находится выставленная на торги квартира, и подать заявку на ипотеку там», — советует Евгений Лашков.
Если вы выиграете на аукционе, а банк не одобрит ипотеку, то потеряете и квартиру, и задаток — его не возвращают победителю при отказе от покупки. Причины, по которым банк может не дать ипотеку, разные: например, вы не успели провести оценку объекта недвижимости.
Еще один важный момент: льготные программы в случае с аукционом не работают, так как они распространяются только на первичный рынок. Прежде чем решаться на покупку квартиры с торгов, просчитайте все варианты. Возможно, квартира от застройщика с субсидированной ипотекой будет для вас выгоднее.
Подобрать предложения с выгодными условиями и сравнить ставки можно на Банки.ру. Это бесплатно. Нужно лишь заполнить анкету, и специальный сервис подберет банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят вам ипотеку.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Квартира на торгах: с какими рисками может столкнуться покупатель
Под покупкой на торгах обычно подразумевают приобретение квартир у города, а также залоговых, банкротных или арестованных квартир. Например, это может быть ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка и по которой заемщик не может выполнять обязательства. Такая недвижимость выставляется на торги на специальных площадках и продается. В Москве на торги объекты недвижимости (включая квартиры) выставляет Департамент городского имущества. Речь идет о так называемом муниципальном имуществе. Принять участие в квартирных аукционах может практически любой — нужно иметь цифровую подпись и зарегистрироваться на площадке, где будут вестись торги. «Разница таких квартир, как правило, в цене — она ниже рыночной, но и в рисках — они могут быть выше», — отметил руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Рассмотрим некоторые из слабых сторон такой сделки и рисков.
Сложности кроются в самой процедуре
Сложность покупки квартиры с торгов заключается в самой процедуре. Во-первых, процесс иногда занимает длительное время: с момента подачи заявки может пройти не один месяц. Во-вторых, помимо регистрации на площадке, где будет проходить аукцион, и электронной подписи, необходимо внести обеспечительный платеж. Обычно это небольшая возвратная сумма (около 2% от первоначальной стоимости лота). Но на практике возврат может занять долгое время. Кроме того, в ходе торгов стоимость квартиры может приблизиться к рыночной и даже превысить ее.
Сложность покупки квартиры с торгов может заключаться в самой процедуре (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
Риск купить неликвид
На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. «Самый явный риск для любого покупателя — невнимательность при изучении сведений о продаваемом объекте. Существует риск не усмотреть проблемы самого объекта недвижимости», — уточнила эксперт. Важно запросить и проверить все правоустанавливающие документы, наличие споров из-за объекта недвижимости, а также и самого продавца, рекомендовала юрист.
Читайте также: 14 советов, как проверить квартиру перед покупкой
На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым (Фото: Shutterstock)
Внезапные наследники
Нередко на торги попадают квартиры, оставшиеся от пожилых людей: из-за отсутствия наследников они переходят городу. Это так называемое выморочное жилье, отметила соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Но с юридической точки зрения есть нюанс — позднее могут объявиться наследники и через суд оспорить сделку. Например, наследник на момент смерти владельца квартиры был несовершеннолетним, а его родители как законные представители не реализовали право ребенка на получение наследства. «Как правило, у таких наследников есть шансы на положительный исход судебного заседания. Да, покупатель является добросовестным приобретателем, но лишняя головная боль и траты на судебные издержки (как материальные, так и моральные) — это тот риск, на который не каждый готов пойти», — отметила Анастасия Чумак.
Читайте также: Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег
Долги по коммуналке
Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой. «Нередки случаи, когда на таком объекте недвижимости числятся огромные долги за коммунальные услуги. В итоге приобретатель сталкивается с отсутствием электричества, отопления, воды», — рассказывает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». В таком случае предстоит разбирательство с управляющей компанией или тяжба в суде. Есть успешные кейсы, когда суд вставал на сторону приобретателя, но есть и такие случаи, когда суд обязывал покупателя оплатить огромный долг по коммунальным платежам, предупредила юрист.
Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой (Фото: Shutterstock)
Плачевное состояние квартиры
Квартиры, продающиеся на торгах, часто требуют серьезного ремонта. Вдобавок к этому в них могут быть незаконные перепланировки, с последствиями которых приходится разбираться новому владельцу, отмечает Анастасия Чумак. В результате можно получить большой штраф за несогласованную перепланировку, а затем заниматься восстановлением планировки до первоначального вида. Особенно это будет актуально в случае дальнейшей перепродажи жилья, добавила юрист. Бывают случаи, когда покупатель на торгах приобретает квартиру с описанной в ней, например, сантехникой и мебелью, полагая, что в таком же виде она перейдет к нему в собственность, продолжила эксперт. Но это ошибка. «Обанкротившийся собственник может сорвать обои, плинтуса, сломать сантехнику и порезать натяжные потолки. И взыскать с такого «собственника» ничего не получится, потому что продается на торгах только помещение», — предупредила она.
Читайте также: Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция
Квартиры банкротов и арестованные
По мнению юристов, наибольшие риски — при покупке на торгах от банкротных или арестованных квартир. Такие квартиры нередко продаются с прописанными в них людьми (бывшими собственниками), к моменту продажи еще и проживающими в них. С этим придется разбираться новому собственнику, отметил Денис Васильев. В данном случае существует риск признания сделки недействительной, если прошлый собственник будет обращаться в суд и пытаться оспорить реализацию через торги его имущества. «В практике есть дело, где банкротное имущество прошло уже через две сделки купли-продажи, но потом они были оспорены из-за ошибки в изначальных действиях финансового управляющего — он не выполнил некоторые необходимые операции на этапе выхода на торги», — привел пример руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость». «Именно из-за наличия рисков и возможных сложностей цены на этих торгах значительно снижены. Можно назвать это премией за риск», — добавил он. Требования к торгам, проводимым в рамках банкротства, достаточно высоки, и есть риск признания сделки недействительной, подтвердила Мария Спиридонова. «Более того, руководство торгами осуществляет арбитражный управляющий. Такому организатору открывается широкий спектр действий для удовлетворения собственных целей», — добавила она.
Наибольшие риски при покупке на торгах — от банкротных или арестованных квартир (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Жилье на вырост: насколько выгодна покупка квартиры в домах под реновацию
Покупка квартиры по реновации
Спросом у покупателей пользуются квартиры, которые реализует Фонд реновации Москвы. Такую квартиру можно приобрести на торгах и часто по цене ниже рыночной, отмечает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Преимущества такой покупки — никаких наследников, банкротов и всех тех, кто хотел бы оспорить эту сделку. Фактически новая квартира с ремонтом от застройщика. Но есть и свои минусы, отмечает юрист. В отличие от тех, кто получает подобную квартиру по программе реновации, у приобретателя с торгов нет права требовать устранения дефектов ремонта от Фонда. Приобретатель в ДКП подписывает, что отказывается от всех претензий к ремонту и что он заранее был ознакомлен с качеством ремонта и согласен на него.
Как снизить риски: рекомендации экспертов
- Если это имущество банкрота, то нужно досконально проверять, кто именно был прежним владельцем и могут ли у него возникнуть основания для возврата имущества через суд. Базово проверить, банкрот ли собственник, можно через Единый федеральный реестр по банкротству.
- Проверить долги по коммунальным платежам, есть ли в квартире прописанные люди, особенно несовершеннолетние.
- Перед покупкой выморочного имущества необходимо проверить всех возможных наследников. При этом особо опасно так называемое свежее наследство, когда квартира только-только отошла муниципалитету. В этой ситуации и у потенциального наследника шанс оспорить сделку выше, предупредила Анастасия Чумак.
- Нужно участвовать в торгах на аккредитованных площадках: Росэлторг, torgi.gov, Межрегиональная электронная торговая система (МЭТС), Центр дистанционных торгов (ЦДТ), Российский аукционный дом (РАД), Альфалот, Новые информационные сервисы (НИС).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»