Договор дду на что обратить внимание 2023

Договор долевого участия в строительстве в 2024 году

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Отметим, что с июля 2019 года в России при долевом строительстве используются эскроу-счета. Если в классическом ДДУ дольщики сами финансируют постройку дома, то в эскроу-схеме этим занимается банк. Деньги застройщик получает после сдачи дома.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации.

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• строительный адрес дома;
• кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
• этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
• общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
• дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

На заметку

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли подписать ДДУ удаленно?

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ. Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома. Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

На что обратить внимание в ДДУ?

— В первую очередь на правильность написания своих личных и паспортных данных, — перечисляет коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов. – В ДДУ должны быть прописаны параметры строящегося дома: разрешение на строительство, документы, подтверждающие право использовать земельный участок именно для строительства. Обязательно обратите внимание, в какие сроки вам должны будут передать ключи, а также на параметры квартиры. Кроме того, в ДДУ перечисляют, с каким дополнительным оборудованием вам передадут квартиру, то есть будет ли там, например, газовая плита.

Кто должен подписывать ДДУ со стороны застройщика?

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

На каком этапе нужно передавать деньги застройщику?

— После регистрации ДДУ в Росреестре, — подчеркнул Козлов.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, запретов тут нет. Но при ипотеке самый большой пакет необходимых документов.

Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.

Для пакета документов в каждую кредитную организацию понадобятся:

• анкета-заявление по форме конкретного банка, куда вы отправляете заявку;
• копия паспорта;
• копия свидетельства о браке или его расторжении;
• копия трудовой книжки;
• копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Список документов может меняться в зависимости от требования того или иного банка.

Есть ли альтернативы договора долевого участия при покупке квартиры у застройщика?

— Если застройщик продает квартиры в уже построенном и сданном доме, заключать ДДУ нет смысла, квартиру покупают по обычному договору купли-продажи, — говорит коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов. – Что касается реализации квартир на этапе строительства, то тут лишь 2 законных варианта: ДДУ и договор уступки. Последний заключается не с компанией-застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее заключило ДДУ на этот объект.

Договор долевого участия в строительстве. На что обратить внимание

Приобретение объектов первичного рынка недвижимости – выгодный и рискованный бизнес. Каждый раз передавая денежные средства строительной компании есть риск длительного ожидания готового объекта.

Невозможно заранее убедится в качестве возводимого объекта. Есть риск изменения планировки объекта строительной организацией.

Тем не менее, ДДУ для многих россиян – единственный доступный вариант получения в собственность квартиры. Даже несмотря на введение эскроу-счетов, которые повысили стоимость приобретаемого объекта на фоне повышения безопасности сделки. Все равно, сделка по приобретению возводимого жилья гораздо дешевле для человека. О «подводных камнях» договора долевого участия вам раскажет юрист по долевому строительству .

В чем особенности договора долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.

Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.

Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.

Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.

Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.

Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК?

Итог заключения любого из перечисленных договоров – получение квартиры в собственность. Стоит отдельно рассмотреть каждый из них для появления понимания их отличий, преимуществ и недостатков.

Договор долевого участия в строительстве объекта – это самостоятельная правовая форма договора с отдельным нормативным регулированием со стороны Федерального законодательства. Это Федеральный закон №214. Все основные положения, требования к сторонам закреплены в нормативном документе. Сторонами выступают дольщик и застройщик. Для каждой из сторон предусматривается ответственность за не исполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них обязанностей. Прописаны необходимые условия для заключения договора и порядок передачи законченного объекта в собственность дольщика.

Договор купли-продажи недвижимости предполагает приобретение уже законченного и в установленном порядке зарегистрированного объекта. Документ предполагает обязательную регистрацию в органах Росреестра.

Только после внесения изменений в данные о владельце переход права собственности состоится официально. Из представленного перечня правовой механизм применения норм о ДКП – самый простой с наибольшим объемом судебной практики.

Договор с ЖСК составляет примерно 30 процентов от всего объема сделок по приобретению в собственность недвижимости. Это одна из самых сложных правовых конструкций. Физические и юридические лица на принципе добровольного волеизъявления объединяют ресурсы и усилия для возведения жилого объекта. Стоимость квартиры становится итоговым размером пая. Она достигается путем регулярного внесения членских взносов. Основным объединяющим с ДДУ моментом является тот факт, что недвижимость приобретается на стадии строительства. Отличает отсутствие строгой регламентации со стороны Федерального законодательства. Стороны определяют особенности взаимоотношений в рамках добровольного волеизъявления и сами определяют ключевые положения соглашения. Основными положениями договора должны быть прописаны:

• алгоритмы повышения стоимости квадратного метра жилого пространства;
• порядок внесения членских взносов пайщиков;
• сведения о земельном участке, на котором строится объект;
• порядок передачи квартиры в собственность пайщика;
• содержание и порядок коммунальных платежей на этапе возведения.

Этот вариант имеет самую минимальную и противоречивую судебную практику.

Основные моменты в договоре долевого участия

При заключении договора долевого участия в строительстве рекомендуется предварительно получить консультацию независимого от строительной компании юриста с целью проверить текст заключаемого договора на соответствие требованиям Федерального закона №214. При проверке обязательно будут проверены следующие показатели и условия.

Характеристики объекта. Есть ли детальное описание квартиры

Детальное описание приобретаемого объекта позволяет дольщику понимать, на что конкретно тратятся вносимые им средства. Самое важное – конечный метраж. В рамках определенной пропорции он может быть скорректирован при финальном обмере объекта. В случае увеличения итоговой площади дольщик вынужден будет совершить доплату за лишние метры. В случае, если квартира меньше приобретенной по проекту, денежные средства должен вернуть приобретателю застройщик. Хотя этот вариант крайне редко происходит. В основном квартиры передают с большей площадью.

Стоимость объекта

Стоимость объекта зависит от стадии строительства, ключевых факторов расположения, удаленности от центра, наличия или отсутствия ключевых объектов инфраструктуры. В конечном счете, без наличия условий о стоимости объект договор будет считаться не заключенным и не действительным.

Срок сдачи объекта

Не менее важный раздел, как и стоимость. Расчетное время окончания строительства позволит в дальнейшем рассчитать все неустойки и компенсации.

Какой гарантийный срок на объект установлен и на отдельные части объекта (инженерные конструкции и т.д.)

Все те неприятности, которые случились не по вине жильцов должны быть устранены за счет застройщика. Это и повреждение общих канализационных систем, и неправильная установка окон, проблемы с которыми вскрылись в период их начальной эксплуатации. Для исправления недочетов нужно время. И этому способствует гарантийная обязанность застройщика исправлять за свой счет, то, что сделано плохо.

Обычно, длительность гарантии застройщика на весь объект строительства – 5 лет. Если речь идет о инженерно-технических коммуникациях – 3 года. Также стоит отметить, что дом за несколько лет просядет. Это может привести к существенным нарушениям структурных и иных характеристик дома. Важно, чтобы пункт о гарантийных обязательствах присутствовал в договоре. Иначе от подписания лучше отказаться.

Ответственность застройщика

Каждая сторона имеет не только права, но и обязанности. За нарушение обязанностей предусматривается ответственность. Во многом, положения о санкциях в отношении застройщика установлены нормативами закона.

Однако, как сторона, которая непосредственно составляет проект договора, девелопер старается минимизировать вероятные санкции.

Полномочия подписывающих договор от застройщика

Лицо, которое имеет право подписывать соглашения от имени организации без доверенности указано в уставных документах. Если документ подписан иным лицом, то у него обязательно должна быть доверенность от руководителя с указанием права подписи. Копия доверенности прикладывается к договору. Если такой доверенности нет, а подпись стоит, то в суде договор долевого участия может быть признан недействительным.

Обязательная государственная регистрация договора

Все договора, результатом которого является получение в собственность недвижимости подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра и вступают в силу непосредственно с момента такой регистрации. Если договор не прошел государственную регистрацию, он считается не действительным и не порождает правовых последствий.

Условие о доплате, которую дольщик обязан внести, если фактическая площадь превысит площадь по договору долевого участия в строительстве

Это условие содержится в непосредственном тексте закона. По окончании строительства производится итоговый замер, который может содержать сведения о том, что итоговый объект не соответствует проектному метражу в большей или меньшей степени. Дольщик должен быть готов к тому, что за лишние метры он будет доплачивать после получения в собственность квартиры. Вопрос лишь состоит в том, на сколько больше будет итоговая площадь. При минимальном превышении застройщик доплату не требует. Размер минимального превышения устанавливается непосредственно в договоре.

Условие о компенсации застройщику расходов по содержанию квартиры

Это один из самых неудобных вопросов к судебной практике, так как нет однозначного регулирования вопроса. По сути, это означает, что строительная компания требует от дольщика денежные средства с момента сдачи объекта в эксплуатацию и до момента реального появления права собственности после подписания передаточного акта.

Многие девелоперы включают это условие в пункт о цене договора. Однако, на фоне коллизии между Законом о защите прав потребителей, Гражданским кодексом, Федеральным законом №214, Жилищным кодексом практика часто признает такие требования необоснованными и решением суда исключает эти требования из документа.

На что обратить внимание при заключении договора ДДУ

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.

Разрешительная документация

Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.

Наличие счета эскроу

Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.

Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок

Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.

Страхование ответственности застройщика

Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.

Как проверить застройщика?

Проверка застройщика – обязательный этап перед заключением договора долевого участия в строительстве.

Деятельность девелоперов открыта и прослеживается через официальные порталы Федеральных служб, средств массовой информации и форумы дольщиков. Рассмотрим каждый способ отдельно.

Реестр застройщиков

Эта база данных начала работать с 2017 года. В ней компаниям-застройщикам присваивают рейтинг на основе анализа сроков сданных объектов. Значения рейтинга находятся в диапазоне от 0,5 до 1. Чем ближе к единице, тем меньше риск переноса сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Если рейтинг 0,5, то девелопер допустил просрочки. Стоит хорошо подумать прежде, чем заключать договор с такой компанией.

Кроме того, на портале есть информация о владельцах земли и организациях, которые оформили аренду на эту территорию с указанием сроков и характеристик.

Сайт Федеральной налоговой службы

На этом ресурсе можно запросить подробную выписку, введя в поисковую строку ИНН организации и выбрав регион нахождения. Исходя из данных выписки можно сделать вывод о вероятности скорого закрытия организации.

Сайт Федеральной службы судебных приставов

На этом портале стоит войти во вкладку «проверка судебной задолженности». В поисковой строке ввести название организации или ИНН. Если в отношении компании есть непогашенные исполнительные производства, то значит, что обязательства организация исполняет безответственно. Конечно, все зависит от конкретных дел, но в большинстве случаев стоит задуматься над тем, чтобы заключать с ней договор.

Картотека Арбитражных дел

Ссылки на этот ресурс можно найти на любом официальном сайте арбитражного суда. В строке поиска вводится ИНН организации. Исходя из наличия дел, в которых застройщик выступает ответчиком, можно сделать вывод о том, как четко он относится к выполнению принятых на себя обязательств перед кредиторами и подрядными организациями. Также, можно найти информацию о прохождении компанией процедуры банкротства.

Государственная Автоматизированная система «Правосудие»

Дает информацию о судебных спорах с физическими лицами. Если споров действительно много, значит обязательства перед дольщиками выполняются плохо. Это прямой сигнал о нежелательности заключения договора ДДУ с такой организацией.

Аккредитация в крупных кредитных организациях

Если застройщик работает только со структурами, которые входят в топ-10 банков России, то это свидетельствует о наличии финансовой стабильности предприятия. Есть возможность получения ипотечного кредитования на выгодных условиях. Как правило, аккредитация становится доступна тем девелоперам, которые себя хорошо зарекомендовали, а строящийся объект уже приближается к окончательному этапу.

Сайт Банка России

На этом ресурсе размещен реестр страховых компаний, с которыми разрешено сотрудничать строительным компаниям. В зависимости от того, какая компания страхует деятельность застройщика, можно сделать вывод о стабильности готовящегося проекта.

Форумы дольщиков

Сами граждане, которые уже инвестировали свои средства в деятельность строителей активно стараются оставлять свои отзывы о деятельности того или иного застройщика. Мониторинг прямых отзывов позволяет получить наиболее объективную информацию о контрагенте.

Запрос документов

При начале строительных работ организация подготавливает значительный пакет документов, копии которых стоит запросить у организации. Сюда включаются:

• уставные документы компании, а именно ИНН, устав, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
• действующая лицензия застройщика;
• полная проектная документация;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• финансовую отчетность и годовой баланс.

Все эти документы девелопер обязан предоставить для ознакомления в оригинале. Покупатель имеет право снять с них копии. Также, стоит для детального ознакомления запросить проект договора.

Как видно, вариантов проверки строительной компании очень много. Однако, выбирать какой-то один вариант не стоит. Информация будет полной только в случае полноценного анализа ситуации с применением целого ряда проверок.

Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить

Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.

Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.

Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.

Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.

Никакие дополнительные правомочия по цессии не передаются. Может быть передан только первоначальный объем прав. Для оформления потребуются следующие документы:

1. Первоначальный договор долевого участия в строительстве.
2. Договор цессии.
3. Согласие супругов сторон, оформленное в нотариальном порядке.
4. Документы, подтверждающие выполнение сторонами финансовых обязательств.
5. Согласие органов опеки и попечительства, если участником сделки выступает несовершеннолетний или не дееспособный гражданин.
6. Согласие застройщика в необходимых случаях.
7. Согласие залогодержателя, если оформлялся залог.

Могут быть и иные документы запрошены в зависимости от каждой конкретной сделки.

Записаться на консультацию

На что обратить внимание в договоре ДДУ

На что обратить внимание в договоре ДДУ при его подписании? Договор долевого участия в строительстве является документом, заключаем между двумя сторонами – покупателем и компанией застройщиком. Первый обязуется передать указанную в договоре сумму денег в виде оплаты за будущую квартиру. Второй обязуется завершить в срок строительство и передать покупателю квартиру с определенными характеристиками.

Особенностью договора долевого участия является то, что объектом продаж выступает еще не существующая недвижимость, то есть квартира в строящемся доме. В соответствии с нормами федерального закона такие сделки контролируются все договора подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Но это не исключает проверки не только объекта недвижимости или застройщика, но и положений самого ДДУ. Перед тем, как подписывать бумаги, необходимо внимательно ознакомиться со всеми его положениями. Это касается цены договора, сроков сдачи и ввода дома в эксплуатацию, условия передачи квартиры по ДДУ. Подобное отношение поможет избежать многих неприятностей после сдачи дома, в том числе, связанных с задержками строительства.

Зачем нужен ДДУ?

Перед тем, как решить вопросы, на что обратить внимание при заключении ДДУ, надо понять, при каких условиях требуется именно такой документ. Необходимо понимать, что при заключении сделки фактически осуществляется не покупка квартиры, а оформляется соглашение между застройщиком и покупателем. Первый принимает на себя обязательство по выполнению и завершению строительства. Вторая сторона договора обязуется выплатить установленную сумму денег, после сдачи дома – принять квартиру в определенные сроки.

Если вы покупаете квартиру по ДДУ, надо соблюсти шесть базовых этапов:

• подготовить пакет документации;
• подписать договор с указанием участников долевого строительства;
• пройти процедуру регистрации договора в Росреестре;
• перечислить стоимости квартиры (доступна покупка по разным схемам, включая ипотеку);
• после завершения строительства многоквартирного дома надо принять квартиру, получить ключи и подписать акт приемки;
• зарегистрировать право собственности на жилье.

Но перед тем, как подписать ДДУ, надо тщательно изучить все условия договора. На этом этапе возможно привлечение юриста, в том числе, для проверки застройщика. Информацию о девелопере можно получить на сайте, посмотреть, какое количество объектов уже сдано, соблюдаются ли сроки сдачи, по всем домам имеются разрешения на ввод в эксплуатацию.

Преимущества подписания договора долевого участия:

• юридическая и государственная защита, деньги по ДДУ передаются застройщику исключительно после сдачи объекта, до этого они находятся на специальном счете банка;
• стоимость «с котлована» или на любом этапе строительства будет ниже, чем в уже сданной новостройке;
• контроль соблюдения строительных норм, квартира передается покупателю только после получения домом разрешения на ввод;
• защита и по ДДУ и застройщика, и покупателя, в том числе, от мошенничества;
• при продаже покупатель получает защиту от нарушения сроков сдачи – если они затягиваются, человек может получить компенсацию (ее размеры обычно указываются в ДДУ);
• при нарушении прав одной из сторон сделку можно расторгнуть договор с возвратом всех средств, находящихся на специальном счете в банке;
• установлен гарантийный сроки сдачи и ввода дома в эксплуатацию, кроме того, не позже пятого года после сдачи застройщик обязан устранить все недостатки объекта, если они были выявлены;
• доступна переуступка прав, то есть квартиру можно продать другому лицу.

Но у системы продажи квартир по ДДУ имеются и некоторые недостатки:

• сроки строительства обычно составляют не меньше года-двух, все зависит от того, на какой стадии находится объект, то есть получить квартиру сразу в день сделки не получится;
• проектная декларация на этапе строительства может быть изменена в одностороннем порядке, главное, чтобы соблюдались все технические нормы и правила безопасности;
• акт приемки-передачи необходимо подписать в строго установленные сроки;
• при расторжении договора покупатель получает ту сумму, которая находится на счету, но из-за наблюдающейся инфляции за эти средства уже не всегда можно будет купить равноценную квартиру.

Имеется ряд факторов, на которые надо обязательно обратить внимание при приобретении недвижимости на условия долевого участия.

При заключении договора у компании-застройщика должны быть:

1. Наличие специального разрешения на проведение строительства многоквартирного дома. Кроме этого, должна быть в наличии проектная декларация, полный пакет документов на аренду или право собственности на участок, где проводятся работы. Такой проект строительных работ должен быть согласован с местной администрацией. В самом договоре необходимо упоминание о доме и его расположении, этаже, строительном номере квартиры, ее площади, указание, сколько она стоит на момент подписания ДДУ.
2. Средства по продаже договора долевого участия поступают на эскроу-счет в банке, где они блокируются до момента, пока дом не сдан. Некоторые девелоперы работают по старой схеме, то есть имеют право на продажу без размещения денег на счетах указанного типа. В этом случае покупатель обязан обзнакомиться с ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
3. Надежный застройщик имеет аккредитацию в крупных кредитных организациях и надежных больших банках. Перед подписанием рекомендуется проверить данные об инвесторах.
4. На сайте Единой информационной системы можно проверить информацию о застройщике. Она доступна в электронном виде, включает в себя сведения о дате регистрации, всех объектах, в том числе завершенных. Также можно воспользоваться едиными информационными порталами, где собраны данные о застройщиках, например, Наш.Дом.рф.

При подписании ДДУ дольщик должен обратить внимание на следующие моменты:

• наличие адреса объекта, где проводится строительство;
• номер участка, где строится дом;
• этажность строения, наличие разрешения на возведение дома с конкретным количеством этажей;
• наличие полной информации о компании, выполняющей работы;
• предоставление дольщику такой информации, как этаж, номер квартиры, планировочные решения, высота потолков, наличие лоджии или балкона, общая площадь (последний параметр при сдаче может быть изменен);
• особенности сделки (покупка в ипотеку, за счет средств маткапитала и иное);
• цена за один квадратный метр и общая стоимость квартиры;
• сроки гарантии;
• сроки приемки после сдачи дома;
• специальные условия (при их наличии).

Дольщики при подписании ДДУ должны получить представление о том, где точно находится дом, каким является его расположение на участке, кто занимается прокладкой коммуникаций и будет ответственным за их дальнейшее функционирование.

Какие документы нужны при подписании договора

Для подписания ДДУ необходимо соблюсти ряд требований, среди них подготовка пакета документов. Самым простым вариантом является тот случай, когда квартира покупается для себя и сразу оплачивается. В этом случае при заключении договора от покупателя требуется только паспорт. При наличии супруга нужно предоставить его согласие на покупку, добавить к пакету свидетельство о браке.

При покупке в ипотеку схема сложнее, необходимо получить одобрение на кредит, подготовить документы для банка. В каждом конкретном случае условия могут изменяться, что требует предварительного ознакомления с ними.

Некоторые застройщики предлагают рассрочку. Пакет дополнительных документов и условия такой сделки различаются, они зависят от компании-девелопера, его требований к покупателям и многих других факторов.

Особенности проверки ДДУ

Как провести проверку ДДУ и на что обращать внимание? Внешне такой договор выглядит, как обычный, но с указанием того, что квартира покупается на условиях долевого участия. Надо тщательно проверить все экземпляры, обратить внимание на то, что они должны иметь одинаковые пункты. Если нет уверенности, лучше проконсультироваться у юриста. Он укажет, на что обращать внимание, проверит все бумаги перед тем, как дольщик их подписывает.

В ДДУ, заключаемом с надежным, проверенным застройщиком, должно содержаться:

• общая стоимость жилья на момент подписания;
• дата сдачи (обычно указывает не месяц и год, а год и квартал, тот есть у девелопера имеется запас в три месяца);
• строительный адрес;
• номер участка по кадастру;
• этаж, поэтажные планы, строительный номер квартиры;
• планировочные решения с указанием высоты потолков, расположением окон, дверных проемов, жилых комнат и мокрых зон, балконов.

Также при заключении в договоре должны быть указаны такие данные:

• гарантия – на квартиру пят лет, на инженерные коммуникации – три года;
• страхование ответственности перед дольщиком;
• полные реквизиты компании-девелопера;
• паспортные данные покупателя.

Обязательно указываются размеры компенсации, если площадь жилья изменилась, были нарушены сроки сдачи в эксплуатацию. Некоторые девелоперы указывают, в какие сроки можно получить ключи. У надежной компании это происходит максимально быстро, обычно дольщикам предлагается удобный график посещения объекта, проверки и подписания акта приемки-передачи. Но некоторые предусматривают, что после сдачи дома до получения ключей может пройти год-полтора. На этот момент следует обязательно обратит внимание.

Еще одним моментом, имеющим значение для заключения ДДУ, является площадь жилья. Из-за особенностей технологии строительств вероятны небольшие расхождения в площади, указанной в планах, и реальной. Обычно разница малая, при уменьшении покупатель имеет право на компенсацию, если размеры квартиры стали больше – надо доплатить сумму по цене, указанной в договоре. Редко такие значения разницы большие, чаще всего подобные условия сразу отражаются в договоре и не являются предметом дальнейших споров. Хотя полностью исключить все проблемы нельзя, поэтому перед подписанием следует внимательно прочитать договор, сразу обсудить все спорные моменты.

ДДУ: что это такое и на что обратить внимание при заключении договора с девелопером

В новой статье рассказываем что такое договор долевого участия, какими нормами права он регулируется и что обязательно должно быть в нем прописано. Также разбираем преимущества и недостатки покупки жилья по ДДУ.

Поделиться:
Ссылка скопирована

• Договор долевого участия по ФЗ-214
• Что изменилось в работе с ДДУ к 2023 году
• Покупка квартиры по ДДУ
• На что обратить внимание в договоре ДДУ
• Преимущества и недостатки ДДУ
• Переуступка прав по ДДУ в новостройке – что это значит
• Цессия ДДУ – что это такое простыми словами
• Несколько важных вопросов
• Делаем выводы

Покупка строящегося жилья — одна из популярных форм приобретения недвижимости в России. Ее основное преимущество — строящееся жилье можно купить дешевле, чем уже построенное. Более низкая цена – своеобразная компенсация времени ожидания покупателем момента получения ключей от своей квартиры и рисков, что застройщик не сможет достроить дом. Покупая именно строящееся жилье, есть возможность выбрать, а иногда и повлиять, на планировку квартиры и на то, какие материалы будут использоваться при отделке жилья, если оно сдается с ремонтом от застройщика. Покупка строящегося жилья происходит не по классическому договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве или ДДУ. Разберемся, на что обратить внимание при заключении такого договора.

Договор долевого участия по ФЗ-214

ДДУ — это договор, по которому девелопер обязуется в определенный договором срок построить многоквартирный дом и передать дольщику квартиру в этом доме, а дольщик обязуется внести за будущую квартиру деньги. Регулируется ДДУ федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», принятом в 2004 году.

ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре, только с этого момента он вступает в силу. Чтобы сделать это, девелопер и покупатель-дольщик подают документы в территориальное отделение этой организации по месту нахождения строящегося дома или же обращаются в МФЦ.

Что изменилось в работе с ДДУ к 2023 году

Раньше девелоперы строили дома, привлекая и используя деньги покупателей, но с 2019 года все изменилось и ДДУ стал лучше защищать покупателя от возможных неприятностей. Так, для обеспечения безопасности денег покупателей и борьбы с недобросовестными застройщиками, в июне 2019 года был принят федеральный закон № 151 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»» Он вывел на рынок новую модель взаимодействия между девелоперами и покупателями строящегося жилья — эскроу-счета.

Что это значит? Теперь покупатель не передает деньги за купленную по ДДУ квартиру непосредственно девелоперу. Они поступают на особый банковский счет, который называется эскроу-счетом. Средства, перечисленные на него, блокируются и хранятся в банке до завершения строительства.

Девелопер может распоряжаться этими деньгами только после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Это обеспечивает дополнительную защиту интересов покупателей, ведь если застройщик обанкротился или разорвал договор с покупателем, то покупатель гарантированно получит свои деньги обратно. Таким образом, использование эскроу-счетов при покупке жилья по ДДУ снижает риски появления долгостроев. Надежные и добросовестные застройщики, заботящиеся о репутации, сами заинтересованы завершить строительство в срок.

Хотите купить современную квартиру в новостройке Москвы или Московской области у надежного и добросовестного застройщика? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте.

Покупка квартиры по ДДУ

Покупка жилья по ДДУ включает несколько этапов. Коротко поговорим о каждом из них:

1. Выбор застройщика. От грамотного выбора застройщика во многом зависит спокойствие покупателя-дольщика. Важно изучить репутацию застройщика, поинтересоваться его предыдущими проектами и отзывами от других покупателей.
2. Получение от банка одобрения выдачи ипотечного кредита. Такое принципиальное одобрение выдается еще до того, как человек найдет подходящий объект.
3. Выбор объекта. Кроме местоположения жилого дома или жилого комплекса рекомендуем изучить проектную документацию и убедиться, что есть разрешение на строительство объекта. Если разрешения на строительство нет, то зарегистрировать договор в Росреестре будет невозможно, а значит, он не будет иметь юридической силы. Важно убедиться, что срок аренды земли (если она взята в аренду застройщиком) не закончится до момента планового завершения строительства, а также проверить договоры на подключение жилого комплекса или жилого дома к коммуникациям с ресурсоснабжающими организациями.
4. Предоставление документов банку и получение одобрения при привлечении ипотечных средств. Если покупатель планирует использовать ипотеку для покупки квартиры, то необходимо предоставить банку все документы по объекту, которые он запросит и получить одобрение именно этого объекта.
5. Изучение ДДУ и согласование условий сделки. Перед подписанием покупатель должен тщательно изучить содержание документа. Необходимо обратить внимание на такие значимые моменты как описание объекта, сроки строительства, стоимость и условия оплаты, ответственность сторон и другие детали.
6. Бронирование квартиры – договоренность между застройщиком и покупателем о том, что конкретная квартира в новостройке на время до подписания ДДУ забронирована, а цена на нее зафиксирована.
7. Подписание договора с застройщиком. Когда все условия согласованы, покупатель и застройщик подписывают ДДУ. Важно проверить каждый пункт и убедиться, что все условия договора полностью соответствуют ожиданиям покупателя и тем договоренностям, к которым они пришли вместе с застройщиком.
8. Государственная регистрация ДДУ в Росреестре. Чтобы договор получил юридическую силу, он должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
9. Оплата полной суммы по ДДУ собственными или кредитными средствами. Деньги поступают на эскроу-счет, открытый девелопером в банке.

На что обратить внимание в договоре ДДУ

Договор долевого участия — сложный и объемный документ, который необходимо обязательно изучить до момента подписания. Вот какие сведения должен включать этот документ:

• Кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться жилой дом. Это гарантия того, что участок зарегистрирован и известны его четкие границы.
• Адрес дома. В ДДУ должен быть указан строительный адрес дома (почтовый появляется только после сдачи дома в эксплуатацию). То есть человек должен точно понимать где будет расположено его жилье. Еще в договоре должно быть указано количество этажей и общая площадь дома, а также предполагаемый номер квартиры. Это необходимо для избежания путаницы, чтобы человек после постройки дома мог осмотреть и принять именно свою квартиру.
• Наименование и характеристики объекта долевого строительства, например, квартиры. Должны быть указаны количество комнат, общая площадь помещения и высота потолков, наличие балкона или лоджии.
• Отделка и ее особенности, включая материалы. Особенно это существенно если квартира сдается уже с ремонтом от застройщика.
• Стоимость. Договор должен содержать и полную стоимость квартиры, и цену за один квадратный метр.
• Срок сдачи в эксплуатацию. Это крайне важная информация для покупателя, которая помогает ему планировать свое будущее проживание в период ожидания окончания строительства.
• Графический план объекта долевого строительства, в котором будет отображено расположение комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также местоположение объекта на этаже.

А вот гарантийные сроки на жилье и сроки устранения строительных недостатков в договоре могут быть и не указаны — застройщики не имеют права сокращать их относительно того, что указано в федеральном законе № 214-ФЗ, а это 5 лет на объект и 3 года – на внутренние инженерные сети объекта и оборудование.

У нас вы можете подобрать подходящую квартиру в новостройке или на вторичном рынке

Преимущества и недостатки ДДУ

Какие преимущества предоставляет ДДУ:

• Экономия. Квартиры в строящихся домах практически всегда дешевле уже готового и введенного в эксплуатацию жилья.
• Защита денег. Деньги, перечисленные на эскроу-счет, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В соответствии с действующим законом № 177 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», деньги застрахованы в пределах 10 миллионов рублей. Это дает дополнительную гарантию что форс-мажор, например, банкротство застройщика, не приведет к потере средств покупателя-дольщика.
• Возможность вернуть все деньги, если застройщик не выполняет обязательства. В случае нарушений условий договора, покупатель имеет право на возврат уплаченных денежных средств.
• Выплата неустойки. Если сроки строительства затягиваются, то в соответствии с законом № 214-ФЗ девелопер обязан выплатить дольщикам неустойку.
• Государственная регистрация договора в Росреестре. Это исключает возможность двойных сделок и обеспечивает защиту прав покупателя.
• Гарантия. После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, в соответствии с законом № 214-ФЗ (статья 7), действует гарантия сроком 5 лет на устранение строительных недостатков самого объекта. И 3 года — на устранение недостатков инженерных систем и оборудования.
• Невозможность изменить проектную декларацию в процессе строительства. Начиная с 2022 года девелоперам запрещено это делать после заключения ДДУ с первым дольщиком объекта. Это значит, что этажность дома не изменится, как и другие значимые параметры.

Тем не менее, покупка квартиры по ДДУ не лишена и недостатков:

• Ожидание готовой квартиры. Покупатель-дольщик может несколько лет ожидать завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию. Особенно, если ДДУ заключен на ранних стадиях строительства, что называется, на этапе котлована.
• Отсрочка оформления в собственность. Если квартира, купленная по ДДУ, еще не построена, в собственность ее оформить невозможно. Покупатель может сделать это только после того, как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры. Получается, что, уже заплатив деньги, человек еще не получает права собственности на жилье — психологически это может вызывать дискомфорт.
• Обесценивание инвестиций. Если застройщик выбран грамотно и жилой дом сдан в срок, покупатель выигрывает в деньгах, его квартира по факту уже может стоить больше, чем он заплатил по ДДУ. Но если строительство задерживается и покупатель расторгает ДДУ, может получиться так, что купить новое жилье располагая только этой суммой, он уже не сможет. Даже с учетом неустойки. Происходит это потому, что цены на недвижимость активно растут, а средства, находившиеся на эскроу-счетах, могут потерять часть покупательной способности из-за инфляции.

Переуступка прав по ДДУ в новостройке – что это значит

Переуступка права требования по договору долевого участия, это процесс уступки права требовать от застройщика передачи построенного объекта, то есть квартиры, от одного лица другому лицу до момента окончательной сдачи жилого дома в эксплуатацию. Одна из главных особенностей переуступки прав — согласие девелопера на такую сделку в том случае, если сумма по договору ДДУ выплачена не полностью. После того, как человек выплатил всю сумму, он может переуступить права требования уже без согласия застройщика.

Переуступка может быть полезна в следующих ситуациях:

• Изменение жизненных обстоятельств. Например, покупатель переезжает по работе в другой город или релоцируется в другую страну и квартира в конкретной локации для него больше не актуальна. Могут также меняться и финансовые обстоятельства.
• Получение дохода. Нередко жилье на этапе котлована приобретают как инвестиционное — не для проживания, а для получения дохода. По мере строительства дома стоимость квартиры растет и в момент, когда дом уже построен, но еще не введен в эксплуатацию, ее можно наиболее выгодно продать по ДДУ. Почему наиболее выгодно, потому что при переуступке прав по ДДУ не нужно платить налог с продажи квартиры для которой не выдержан минимальный срок владения. А это 13 % для резидентов России и целых 30 % для нерезидентов.

Заходите в нашу базу лучших новостроек Москвы и Московской области и выбирайте комфортные квартиры!

Цессия ДДУ – что это такое простыми словами

Сам по себе термин «цессия» означает уступку прав требования, оформленную документально договором или соглашением. После заключения такого договора человек, которому уступили права, может требовать выполнения всех обязательств по договору, который раньше был заключен с другим участником. То есть это фактически продажа долга.

В контексте договора долевого участия цессия может означать уступку прав требования на объект в строящемся доме от одного лица другому. Допустим, у вас есть договор долевого участия на покупку жилья, но по каким-то причинам вы решаете передать свое право требовать выполнения договорных обязательств другому человеку. Это и будет цессией. Важно отметить, что застройщик в этом случае уже не будет стороной договора, документ подписывают бывший и новый участники долевого строительства.

Несколько важных вопросов

Можно ли прописаться в объекте, купленном по ДДУ?

Нет. Квартиры физически еще не существует, она еще строится, соответственно, прописка в ней невозможна.

Когда квартира переходит в собственность по ДДУ?

Право и возможность оформления квартиры, купленной по ДДУ в собственность, появляется после того, как дом сдан и подписан акт приема-передачи квартиры от девелопера покупателю. Непосредственно право собственности возникает после того как оно зарегистрировано Росреестром.

Когда можно продавать квартиру, купленную по ДДУ, без налога?

Это можно сделать через 5 лет с момента полной оплаты денег по ДДУ. То есть срок минимального владения фактически исчисляется еще до момента, когда квартира построена и передана покупателю.

Можно ли получить налоговый вычет по ДДУ?

Да, это возможно. Сумма будет такой же, как и при покупке жилья на вторичном рынке, то есть возврат НДФЛ с 2 миллионов рублей или максимально 260 000 рублей. Но подать заявление в ФНС на получение имущественного вычета можно только после того как дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры.

Делаем выводы

Покупка жилья по договору долевого участия — это хорошая возможность приобрести жилье по более низкой цене, а также отчасти влиять на планировку и отделку квартиры. И при этом получить финансовую защиту за счет «заморозки» денег покупателей-дольщиков на эскроу-счетах банков.

При покупке квартиры по ДДУ важно тщательно изучать условия договора, выбирать надежных застройщиков и регистрировать документ в Росреестре.

Если жизненные обстоятельства или планы изменились, или строящаяся квартира покупалась как инвестиционное жилье, у дольщика есть право продать ее по переуступке требования в любой момент.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,
• продажи недвижимости,
• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;
• капитальный ремонт квартир;
• помощь в переезде;
• меблировка;
• страхование;
• оценка недвижимости;
• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.