Апартаменты и квартира в чем разница юридическая

Апартаменты и квартиры: в чем разница?

Сегодня апартаменты занимают около 25% предложения на рынке новостроек Москвы, но их статус всё ещё остается спорным. Рассказываем, чем такая недвижимость отличается от стандартных квартир и какие юридические нюансы стоит учитывать.

Главное отличие – назначение помещений

Правовой статус апартаментов стоит на повестке Минстроя России и скоро может измениться, однако пока мы видим следующую картину:

Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, как, например, торговые помещения или офисы.

Это значит, что сегодня в них нельзя оформить постоянную регистрацию. На апартаменты также не распространяются санитарные нормы для жилых помещений, что может негативно сказаться на освещении или шумоизоляции.

Кто в доме хозяин?

Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:

• При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
• Застройщик оставляет права собственности за собой.

При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.

Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.

Отношения с соседями

Сравнивая стандартные квартиры и апартаменты, мы должны упомянуть ещё одну важную юридическую деталь:

В апартаментах не действует так называемый «Закон о тишине».

Следовательно, если один из ваших соседей решил заняться игрой на трубе, а другой – посверлить стену дрелью в два часа ночи, у вас не получится вызвать участкового, который наведет порядок.

Изъятие за долги

В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.

Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.

Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.

Налоговый вычет и материнский капитал

Другой важный нюанс, вытекающий из статуса апартаментов – невозможность получить налоговый вычет при их покупке. До тех пор, пока государство не приравняло их к жилым помещениям, вы не сможете вернуть часть потраченных на покупку средств или выплаченных по ипотеке процентов.

Это же правило распространяется на материнский капитал: государство не выдает средства молодым семьям на покупку апартаментов в отличие от квартир.

Регистрация в апартаментах

Все тот же правовой статус апартаментов, не позволяющий считать их жилыми помещениями, делает невозможной в них постоянную регистрацию по месту жительства. Однако выход есть. Владельцы апартаментов могут оформлять временную прописку. Её максимальный срок действия – 5 лет, но по их истечению жилец может прописаться заново неограниченное количество раз. Временная регистрация даёт абсолютно те же права, что и постоянная, её обладатель может спокойно отдавать ребенка в государственный детский сад или завести полис медицинского страхования.

Коммунальные платежи и налоги

Апартаменты отличаются от квартир и размером коммунальных платежей. Тарифы на услуги в первых, как правило, выше. Причина всё та же – формально нежилое помещение облагается дополнительным 20%-м НДС. Если мы сравним оба типа жилья одинаковой площади, то увидим, что ежемесячная переплата за коммуналку в апартаментах составит около 15%. Однако некоторые застройщики передают апартаменты в ведомость своих управляющих организаций. В таких случаях оплата ремонта и содержания дома может быть равна плате в квартире.

История с налогами в этом типе недвижимости сложнее. Если квартиры облагаются имущественным налогом, составляющим 0,1% от кадастровой стоимости, то для владельцев апартаментов налог будет колебаться от 0,5 до 2 процентов. Так, владельцы элитного жилья (яркий пример – апартаменты в «Москва-Сити») могут отдавать больше 100 тыс. рублей в год в качестве налогов.

Здесь нужно учитывать другую важную особенность – сама кадастровая стоимость, на основе которой рассчитывается налог, в нежилых помещениях более низкая, чем в квартирах. При чем разница может быть и в два, и в три раза. Этот нюанс позволяет найти апартаменты, за которые не придется ежегодно отдавать большую сумму.

Капитальный ремонт

Владельцев апартаментов, в отличие от жителей квартир, закон не обязывает оплачивать ежемесячные взносы на капремонт всего здания. Но не стоит забывать, что даже идеально построенный дом со временем может прийти в плачевное состояние. Если на такой случай управляющая компания не будет иметь заранее сформированный фонд, оплачивать восстановление здания придется его жильцам, при чем сумма будет разовой и большой.

Социальная инфраструктура в апартаментах

Инфраструктура в таких домах может быть очень разной: от максимально комфортных условий, которые трудно отыскать в обычных квартирах, до полного её отсутствия.

Так, элитные апартаменты часто имеют при себе ресепшен, клининговый сервис, охранную организацию и многое другое. Но и в них привычные многим формы инфраструктуры не сильно распространены: жителям, как правило, сложнее найти поблизости медицинские и образовательные учреждения или супермаркеты.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Законодательство допускает перевод нежилых помещений в квартиры. Для этого объект должен не противоречить требованиям СанПиН. В Москве такой перевод можно осуществить через Департамент жилищной политики и жилищного фонда. При этом вы должны являться собственником, а если жильё взято в ипотеку, кредит должен быть погашен.

Процесс перевода апартаментов в квартиру не имеет четко установленного времени, все зависит от особенностей здания. Сложнее в этом случае придется владельцам жилья в многофункциональных объектах, которые изначально проектировались нежилыми.

Плюсы апартаментов

Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.

Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.

Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.

Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.

Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать

Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами. Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.

Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей. Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.

Апарт-комплекс Balchug Viewpoint на Садовнической набережной (Фото: Алексей Зотов/ТАСС )

«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.

Позиция правительства

Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Цена вопроса

Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%. Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский. «В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Что дорожает быстрее

Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства. По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.

Что дорожает быстрее? (Фото: ImageFlow/shutterstock)

«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.

Особенности покупки и перепродажи

При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы. «Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина. Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир. Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются. При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса. «Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.

Апартаменты «Звезды Арбата» (Фото: Ведомости/ТАСС)

Аренда: что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки. При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план. «При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова. По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%. Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы. Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора. Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству. Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги). Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу

Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Куда инвестировать? (Фото: G-Stock Studio/shutterstock)

Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности. В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.

В чем разница между квартирой и апартаментами

Разберемся, чем отличаются апартаменты от квартиры в 2024 году. В поисках дешевого жилья россияне часто обращают внимание на варианты, которые не совсем предназначены для постоянного проживания. К таким объектам относят апартаменты. Они более дешевые, зачастую расположены в удобных районах. Но главное отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что на такой площади нельзя зарегистрироваться.

Апартаменты и их виды

В чем разница между апартаментами и квартирой, оценив эти объекты визуально, сказать достаточно сложно. Это помещения, которые оборудованы коммуникациями. Их располагают в многоэтажных зданиях, ничем не отличающихся от жилых многоэтажных домов. Но различие между квартирой и апартаментами значительные, главное из которых заключается в правовом статусе.

Отличительные особенности

С юридической точки зрения апартаментами считают коммерческую нежилую недвижимость. То есть, если на практике человек может постоянно жить в апартаментах, то, по сути, это невозможно.

Власти планировали предусмотреть возможность преобразования такого типа недвижимости в полноценное жилье и даже уже рассматривали соответствующий законопроект, зарегистрированный под номером 1162929-7.

После его отправки на доработку члены Госдумы перенесли дату обсуждения на осень 2021 г., а позже, вообще отложили на неопределенное время.

В России апартаменты делят на 2 вида: гостиничные и здания многофункционального назначения. Первые характеризуются тем, что они практически ничем не отличаются от обычных квартир. Они хорошо обустроены, имеет ванну, мебель. Обычно такие объекты арендуют на короткое время. Они полюбились туристам за то, что зачастую в домах, где расположены апартаменты, организован сервис: доставка еды, уборка помещений, прачечная и др.

Важно! Апартаменты многофункционального назначения чаще всего используют для постоянного проживания. В таких зданиях обычно располагают коммерческие объекты, например фотостудию, салон красоты, магазин и др.

Основные отличия апартаментов от квартиры

Чтоб понять, чем отличаются апартаменты от квартиры, необходимо провести сравнительную характеристику. Как правило, владелец рассматриваемого вида недвижимости, не может получить постоянную регистрацию. У него есть возможность лишь временно прописаться на площади, и то не всегда. Например, если здание находится в деловом центре, то такие помещения считаются офисными. Здесь невозможно зарегистрироваться даже временно.

Чем отличаются апартаменты от квартиры и что выбрать: объясняет юрист

Выбор собственного жилья ― задача волнительная и ответственная. В количестве вариантов легко растеряться, тем более рынок предлагает не только квартиры ― в объявлениях всё чаще встречаются апартаменты. Обычно они на 10-30% дешевле. Разбираемся, чем отличается квартира от апартаментов, можно ли перевести апартаменты в квартиру и что лучше выбрать для жизни.

Содержание

• В чём разница между апартаментами и квартирой
• Переводим апартаменты в квартиру
• Апартаменты или квартира: что выбираем

В чём разница между апартаментами и квартирой

Детально рассмотрим каждое отличие квартиры и апартаментов.

Правовой статус

Обратимся к Жилищному кодексу РФ. В статье 16 указано, что считают жилой недвижимостью:

• квартиру и её часть;
• жилой дом и его часть;
• комнату.

Апартаментов в списке нет. Их не относят к жилой недвижимости, хотя в них можно жить и здание с апартаментами внешне похоже на многоквартирный дом.

Это главное отличие. С точки зрения закона, квартира ― жилая недвижимость, а апартаменты ― коммерческая (нежилая). Они предназначены для временного пребывания, а не постоянного проживания. Поэтому законы, требования и нормы для апартаментов и для жилых помещений отличаются.

Возможность регистрации по месту жительства или пребывания

В квартире вы зарегистрируетесь по месту жительства на постоянной основе. Получите статус жителя города ― иногда жильё покупают с этой целью. Возможно, вы хотите стать москвичом и получить социальные льготы или пособия, которые действуют для жителей Москвы.

В апартаментах вы не получите постоянную регистрацию. Можете временно зарегистрироваться на срок до 5 лет, но только в апартаментах с гостиничным статусом, и то не всегда. В регионах практика отличается ― даже собственников гостиничных апартаментов иногда не регистрируют.

Временная регистрация по месту пребывания не влияет на медицинское обслуживание ― вы прикрепитесь к поликлинике, сможете вызвать врача. Но с ней обычно труднее записать ребёнка в школу или детский сад. Часто в приоритете ― жители с постоянной регистрацией.

Если хотите зарегистрироваться в апартаментах, сначала запросите у застройщика проектную декларацию. В ней должно быть указано, что у здания статус гостиницы. В противном случае вы не зарегистрируетесь даже временно.

Апартаменты выигрывают ― обычно они на 10–30% дешевле аналогичных квартир. Порой разница достигает десятков миллионов рублей.

Инфраструктура и окружение

Апартаменты обычно строят в центре (редко ― в промзонах, где нельзя возводить жилые дома). Рядом ― торговые центры, офисы, спортзалы, салоны красоты, рестораны, крупные транспортные развязки. Но, скорее всего, нет социальной инфраструктуры ― школ, детских садов, поликлиник. Поэтому многие семьи покупают квартиры в спокойных удалённых районах, где в шаговой доступности всё, что нужно детям и взрослым.

Также территория рядом с жилыми домами обычно благоустроена. Во дворе наверняка будут детская или спортивная площадки, цветы, зелень, скамейки.

В случае с апартаментами всё остаётся на усмотрение застройщика. Вместо детской площадки и скамеек может оказаться масштабная парковка. Вместо цветов и деревьев ― пара невысоких саженцев с «вкраплениями» газона. Вместо мягкого покрытия ― плитка и асфальт. Такая территория не подойдёт для прогулок с детьми.

Не факт, что будет именно так. Порой над территорией апарт-комплекса трудятся ландшафтные дизайнеры. Рядом со зданием могут быть детская/спортивная площадка, бассейн и прочее. Но возможен и такой вариант.

Требования к строительству и эксплуатации

Квартира рассчитана на постоянное проживание людей. Многоквартирный дом строят и обслуживают по строгим техническим и санитарным нормам для жилых объектов. Застройщик соблюдает требования к освещению, уровню шума в помещении и прочему.

Апартаменты соответствуют требованиям к коммерческой, а не к жилой недвижимости. Они менее жёсткие. Например, стены в апарт-комплексе могут быть тоньше, чем в жилом доме.

• Соседи по зданию. В случае с квартирой всё просто. Государство контролирует, какие организации размещены в доме. Жильцы тоже влияют на это. Если собственник переводит квартиру в нежилое помещение ― например, открывает маникюрный салон, — он получает письменное согласие всех соседей. Большинство жильцов дома также должно быть за. Первый этаж часто задействуют под продуктовые магазины, кондитерские, кафе и прочее. Их деятельность не должна мешать жильцам или создавать угрозу для их жизни и здоровья. Например, «удачное» соседство с шумной танцевальной студией или магазином пожароопасных автомасел исключено. Список запрещённых видов деятельности указан в законодательных актах. Ограничения касаются и квартир. Обратимся к статье 17 Жилищного кодекса. Собственник ведёт бизнес в квартире, только если соблюдает экологические, пожарные, санитарно-гигиенические требования и не мешает соседям. Вы можете программировать, писать статьи, вести уроки в частном порядке. Но не можете оборудовать столярную мастерскую ― будет слишком шумно, вы нарушите права соседей. На апартаменты эти требования не распространяются, поскольку речь идёт о коммерческом помещении, а не о жилье. Среди соседей могут оказаться танцевальная студия, тренажёрный зал, круглосуточный караоке-бар, прачечная, химчистка, баня, частный детский сад.
• Уровень шума. В жилых домах нельзя шуметь ночью. Точное время указано в местных «законах о тишине» ― региональных законодательных актах. В некоторых регионах «тихий час» бывает и днём. Работать дрелью или перфоратором тоже можно только в определённое время. Оно отличается для каждого региона. Если на часах полночь, а соседи поют в караоке, играют на барабанах или штрабят стены под проводку, можете вызвать полицию. И закон на вашей стороне ― нарушителей могут оштрафовать. В апартаментах требования к уровню шума снижены. Если соседи ночью сверлят стены или «оттягиваются» в домашнем караоке ― это не нарушение. Кстати, если соседи превратят хобби в бизнес, караоке может стать не домашним, а профессиональным и круглосуточным.

Социальные льготы, маткапитал и налоговые вычеты

Ещё одно важное отличие квартиры от апартаментов ― при покупке апартаментов вы не примените социальные льготы. Например, на них не действует льготная ипотека. Все государственные программы рассчитаны на жилую недвижимость. Апартаменты к ней не относятся.

При покупке апартаментов вы не реализуете материнский капитал. Он действует на покупку или строительство жилья (квартиры, комнаты, дома), а апартаменты ― не жильё.

Также после приобретения апартаментов вы не получите налоговый вычет с покупки ― до 260 тысяч рублей на человека ― и вычет с процентов по ипотеке.

Коммунальные платежи

В среднем, собственники апартаментов платят примерно на 15―20% больше, чем владельцы квартир. Они оплачивают воду, газ, отопление и электричество по тарифам для коммерческих объектов.

Собственники квартир оплачивают коммунальные услуги по тарифам для жилых объектов. Это выгоднее.

Налог на имущество

Имущественный налог зависит от кадастровой стоимости помещения и ставки налогообложения.

Для квартир ставка ниже ― от 0,1% до 0,3% от кадастровой цены. Ставка для апартаментов с гостиничным статусом ― 0,5%, для других апартаментов ― 2%.

Разница между налогом на квартиру и на апартаменты может быть небольшой. У апартаментов кадастровая стоимость ниже, поэтому вы платите больший процент, но с меньшей суммы.

Переводим апартаменты в квартиру

Апартаменты можно перевести в жилую недвижимость (квартиру). Обязательные требования:

1. Заявитель ― собственник апартаментов.
2. Апартаменты не в ипотеке, не в залоге и не под арестом.
3. Апартаменты и здание, в котором они расположены, соответствуют требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям. Требования указаны в статье 22 Жилищного кодекса и в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006.

Комиссарова Мария Автор цитаты

Обычно третий пункт вызывает сложности. Жилые и нежилые здания строят по разным стандартам. В них разный уровень шума, естественного освещения, разная толщина стен и прочее. И требования к нежилым помещениям ниже.

Рассмотрим, как перевести апартаменты в квартиру.

1. Соберите пакет документов:
   • заявление;
   • правоустанавливающие документы (подлинники либо копии, засвидетельствованные нотариусом);
   • выписку из ЕГРН;
   • план апартаментов с техническим описанием (его получают в БТИ);
   • поэтажный план здания;
   • проект перепланировки (если была или будет).
2. Подайте документы лично, через МФЦ или Госуслуги в орган местного самоуправления, который занимается переводом помещений. Например, в Санкт-Петербурге это Жилищный комитет, в Москве ― Департамент городского имущества.
3. Получите расписку, что заявление приняли.
   В течение 45 календарных дней с момента подачи заявления специалисты органа местного самоуправления создадут комиссию. Эксперты определят, соответствуют ли апартаменты требованиям к жилой недвижимости: проведут экспертизу проектной документации, санитарно-эпидемиологическую экспертизу и прочее.
4. Дождитесь ответа. Эксперты составят заключение и примут решение. В течение трёх рабочих дней вы получите письменный ответ.
5. Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите новый технический план, если вам разрешили перевести апартаменты в квартиру.
6. Отправьте новый технический план в Росреестр. Данные о смене статуса обновят в течение 15 рабочих дней.
7. Получите обновлённую выписку из ЕГРН.

Если вам отказали в переводе, можете обжаловать решение в суде. Но, на практике, апартаменты редко получают статус квартиры.

Апартаменты или квартира: что выбираем

Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.

Выбирайте апартаменты, если:

• хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
• вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
• будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
• уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
• не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
• готовы переплатить за коммунальные услуги;
• вас не пугает повышенный налог на имущество;
• вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
• не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.

Покупайте квартиру, если:

• хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
• выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
• хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
• выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
• у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
• стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
• не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.