Как улучшить качество технической эксплуатации зданий

Системы технической эксплуатации, ремонта и реконструкции зданий и сооружений

В настоящее время применяются две системы технической эксплуатации зданий и сооружений как совокупность взаимосвязанных организационных и технических мероприятии по установлению технического состояния зданий и сооружений, проведению профилактических мер и ремонтов конструкций и оборудования, осуществляемых в строго установленные сроки, для обеспечения сохранности и эксплуатационной пригодности, предупреждения преждевременного износа и предотвращения аварийных ситуации:

система технического обслуживания и ремонта жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения в соответствии с ВСН 58-88(р) Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения;
система планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений производственного назначения.

Обе системы сходны по содержанию и обязательны для всех министерств и ведомств, которые могут их дополнять в соответствии со спецификой объектов. Таким образом, задачи эксплуатации зданий и сооружений представляют собой комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование их помещений, элементов и систем для определенных целей со-гласно их предназначения в течение нормативного срока службы.
Данный комплекс мероприятий подразделяется на технологическую эксплуатацию (обслуживание зданий и сооружений согласно их предназначения) и техническую (поддержание их в исправном состоянии) (рис. 1).

Технологическая эксплуатация (обслуживание) конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы всех элементов зданий и сооружений.

Техническая эксплуатация — это комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем зданий и сооружений в течение нормативного срока их службы.

К мероприятиям технической эксплуатации относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и доводке оборудования и систем здания и благоустройство территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких повреждений. Комплекс указанных мероприятий охватывает проведения следующих осмотров и ремонтов:

общий осмотр;
частичный осмотр;
внеочередной осмотр;
текущий профилактический ремонт;
текущий непредвиденный ремонт;
выборочный и комплексный капитальный ремонты.

Главная цель проведения осмотров и ремонтов в зданиях и сооружениях — частичное и полное восстановление износа отдельных конструктивных элементов. инженерного оборудования и отделка. Они должны проводиться периодически в плановом порядке и в строго установленные сроки.
В процессе проведения осмотров и выявления дефектов, повреждений конструктивных элементов или их защитных покрытий необходимо установить главную причину возникновения этих дефектов, устранить ее и только после этого приступить к выполнению ремонтно-восстановительных работ.

Из сущности технической эксплуатации вытекают следующие задачи службы эксплуатации:

во-первых, уход, т.е. постоянное поддерживание конструкций и конструктивных элементов в исправном состоянии, соблюдение требуемого температурно-влажностного режима в помещениях, своевременное обслуживание инженерного оборудования и технических систем;
во-вторых, контроль параметров, характеризующих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений, проводимый с помощью специальных приборов и инструментов по утвержденным методикам;
в-третьих, плановое проведение осмотров, текущих и капитальных ремонтов зданий и сооружении.

Общий осмотр проводится два раза в год (весной и осенью). При этом здания и сооружения обследуются в целом, включая конструкции, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.
Весенний общий осмотр проводится после таяния снега. При этом уточняются объемы работ по капитальному ремонту с целью включения их в план на следующий год.
Осенний общий осмотр проводится перед началом отопительного сезона с целью установления готовности зданий и сооружении к зиме и определения объемов работ, которые необходимо будет выполнить в будущем году при текущем ремонте.

Частичный осмотр зданий и сооружений проводится при появлении деформаций в конструкциях, а также периодически при эксплуатации инженерного оборудования и технических систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.

Внеочередной осмотр зданий и сооружений проводится после стихийных бедствий (ливней, снегопадов, сильных ветров, ураганов и т.д.). Срок проведения — в течение 1-2 суток после стихийного бедствия.

Текущий ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению частей зданий и сооружений, а также оборудования от преждевременного износа и устранения мелких повреждений и неисправностей. Главная задача текущего ремонта — это восстановление защитных покрытий конструкций и их элементов, а также устранение мелких повреждений. Работы по текущему ремонту подразделяется на плановые (профилактические) и непредвиденные.
Плановый текущий ремонт проводится один раз в 3 года. В зданиях и сооружениях, которые находятся в ветхом состоянии или подлежащих сносу, текущий ремонт проводится ежегодно с целью обеспечения нормальных условий проживания и работы в них людей до наступления срока капитального ремонта или сноса.
Необходимость проведения непредвиденного текущего ремонта выявляется в процессе эксплуатации зданий и сооружений. При этом выполняются работы. отсрочка которых может принести значительный ущерб сохранности и нормальной эксплуатации здания или сооружения.

Главной задачей капитального ремонта является проведение работ по замене и усилению конструкций. При этом производится замена изношенных конструкций и их элементов на более прочные, долговечные и экономичные, что позволяет улучшить эксплуатационные параметры зданий и сооружении. Существуют два вида капитального ремонта: комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта зданий и сооружений и предусматривает одновременную замену изношенных конструкции и инженерного оборудования.
Выборочный капитальный ремонт предусматривает полную или частичную замену или усиление отдельных изношенных конструкции и элементов инженерного оборудования.

ОСОБЕННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

ОБЪЕКТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ / ЭКСПЛУАТАЦИЯ / ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ / КАЧЕСТВО / СВОЕВРЕМЕННОСТЬ / ВЛИЯНИЕ / СОХРАННОСТЬ / ДЕФЕКТ / РЕМОНТ / РАЦИОНАЛЬНОСТЬ / МЕРОПРИЯТИЯ / РАБОЧЕЕ СОСТОЯНИЕ / OBJECT OF CULTURAL HERITAGE / OPERATION / OPERATING COSTS / QUALITY / TIMELINESS / IMPACT / SAFETY / DEFECT / REPAIR / RATIONALITY / ACTIVITIES / WORKING CONDITION

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Петров К.С., Зоренко Е.А., Слепанев Т.Р., Пупков В.А., Глубоков Д.И.

В данной статье рассматриваются особенности технической эксплуатации объектов культурного наследия . Руководствуясь методическими рекомендациями по эксплуатации объектов культурного наследия народов Российской Федерации собственник, либо иной законный владелец объекта культуры должен соблюдать требования нормативных документов по сохранению объекта с целью увеличения его срока эксплуатации . Благодаря комплексному подходу к сохранению надлежащего технического состояния объектов культурного наследия можно продлить эксплуатационный срок службы объекту и повысить туристический интерес к местам с архитектурно ценными сооружениями.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

FEATURES OF TECHNICAL OPERATION OF CULTURAL HERITAGE OBJECTS

This article discusses the features of technical operation of cultural heritage objects. The relevance of the topic is that cultural heritage objects, like any real estate objects, need constant measures to maintain the working condition , as well as to preserve consumer properties, and this action requires special attention and rational approaches. Guided by the guidelines for the operation of cultural heritage objects of the peoples of the Russian Federation, the owner or other legal owner of the cultural object must comply with the requirements of regulatory documents for the preservation of the object in order to increase its service life. Thanks to a comprehensive approach to improving the method of restoration of objects of historical and architectural significance, it is possible to increase the interest of tourists to cultural objects and ensure their safety .

Текст научной работы на тему «ОСОБЕННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ»

Особенности технической эксплуатации объектов культурного наследия.

К.С. Петров, Е.А. Зоренко, Т. Р. Слепанев, В. А. Пупков, Д.И. Глубоков Донской государственный технический университет, Ростов-на-Дону

Аннотация: В данной статье рассматриваются особенности технической эксплуатации объектов культурного наследия. Руководствуясь методическими рекомендациями по эксплуатации объектов культурного наследия народов Российской Федерации, собственник, либо иной законный владелец объекта культуры должен соблюдать требования нормативных документов по сохранению объекта с целью увеличения его срока эксплуатации. Благодаря комплексному подходу к сохранению надлежащего технического состояния объектов культурного наследия, можно продлить эксплуатационный срок службы объекта и повысить туристический интерес к местам с архитектурно ценными сооружениями.

Ключевые слова: объект культурного наследия, эксплуатация, эксплуатационные расходы, качество, своевременность, влияние, сохранность, дефект, ремонт, рациональность, мероприятия, рабочее состояние.

Строительство в нашей стране ведется огромными масштабами. Количеством и качеством построенных зданий и сооружений определяется уровень цивилизации, развитие культуры и науки. Качество объектов недвижимости во многом зависит от поддержания их в технически исправном и работоспособном состоянии [1]. Система технической эксплуатации объектов недвижимости позволяет решить эти вопросы. Итак, техническая эксплуатация здания означает постоянное выполнение определенного комплекса организационных и технических мер по надзору, уходу и ремонту для его поддержки в надлежащем состоянии в течение заданного срока службы. (Методические рекомендации по эксплуатации объектов культурного наследия народов Российской Федерации). Эксплуатация объекта культурного наследия — совокупность работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания, относящегося к объектам культурного наследия [2]. Объекты недвижимого имущества, образовавшиеся в процессе исторических событий, представляющие ценность в области истории, археологии, архитектуры и являющиеся

доказательством эпох и цивилизаций, являются объектами культурного наследия.

Актуальность темы состоит в том, что объекты культурного наследия, как и любые объекты недвижимости, нуждаются в постоянном проведении мероприятий по поддержанию рабочего состояния, а также сохранению потребительских свойств, а это действие требует особого внимания и рациональных подходов.

Абсолютно каждое здание имеет свое предназначение и должно обладать заданными эксплуатационными качествами [3]. В советское время были разработаны стандартные нормативные методы эксплуатации зданий и сооружений, главной задачей которых было проведение ремонтов. Благодаря вовремя проведенному какому-либо виду ремонта восстанавливались проектные параметры объектов недвижимости. Вследствие чего происходило снижение воздействующих факторов на конструктивные элементы и инженерные системы здания с течением времени. Параметры эксплуатационных качеств (ПЭК) позволяют определить степень влияния внутренних и внешних факторов на элементы здания, а также установить их допустимое значение в период эксплуатации объектов культуры. В процессе проектирования эти параметры получили широкое распространение [4]. В настоящее время в городах России, а именно: в Москве, Липецке, Ростове-на-Дону нашли широкое применение методы организации эксплуатации объектов культуры. Главным показателем этих методов является мониторинг, позволяющий обнаружить дефекты, образовавшиеся в результате воздействия различных факторов [5].

Здания современного мира должны соответствовать высоким нормативным требованиям и техническому оснащению. Всё чаще применяют сетевые технологии, средства коммуникации и интернет. Поэтому главной целью при проектировании зданий является снижение

эксплуатационных расходов. В связи с тем, что этап эксплуатации является самым длительным, воздействие на здание оказывает решающее влияние на характеристики здания. На длительность эксплуатационного периода, в первую очередь, оказывает влияние качество и актуальность проведения работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий [6].

Сохранность объектов культурного наследия зависит от влияния внешних и внутренних факторов. Для того, чтобы увеличить срок эксплуатации объекта культуры, необходимо соблюдать требования нормативных документов по сохранению объекта; сократить источники загрязнения и вибрации; применять рекомендованные материалы для реставрации, консервации и ремонта; проводить противопожарные мероприятия. Вышеуказанный список требований обязан выполнять либо собственник, либо иной законный владелец объекта культуры [7]. Одной из главных особенностей при эксплуатации объекта культурного наследия является исключение из списка работ, изменяющих конструктивные и объемно-планировочные решения и фасад здания, а также поддержка состояния самого здания и территории объекта в благоустроенном состоянии. В отличие от рассмотренного метода сохранения объектов культурного наследия также разрабатывают методы укрепления конструктивных элементов [8].

Важным этапом при сохранении объектов культурного наследия является целесообразное распределение денежных средств. Поэтому, в первую очередь, необходимы комплексные мероприятия по рациональному использованию государственных средств [9].

Важной проблемой также является то, что многие объекты культуры оказываются во владении недобросовестных собственников, которые не желают выполнять своевременные эффективные мероприятия по их

сохранению. Для рационального использования при управлении сферой сохранения и использования объектов культурного наследия уже разрабатывают систему маркетинговой стратегии, с помощью которой объекты объединены в единую систему [10]. Но кроме того необходимо будет сначала выполнить анализ состояния объектов культуры, а также создать базу заинтересованных лиц-инвесторов, готовых участвовать в процессе сохранения памятников истории и культуры.

Благодаря комплексному подходу по улучшению метода восстановления объектов, имеющих историко-архитектурную значимость, можно повысить интерес туристов к объектам культуры и обеспечить их сохранность [11].

Таким образом, самой трудоемкой частью организации эксплуатации является техническое обслуживание здания. Для поддержания объектов культурного наследия в надлежащем состоянии, необходимо, в первую очередь, выбирать профессионально подготовленных лиц, осуществляющих техническое обследование. Лицам, в чьей собственности находятся объекты культуры, нужно с ответственностью подходить к выполнению комплекса мероприятий по поддержанию устранению выявленных недостатков, руководствуясь методическими рекомендациями по эксплуатации объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

1. Дмирюков М.С. Прогнозирование развития объектов культурного наследия. Символ науки. 2016. № 3. С.50 — 52.

2. Бурмистрова Е.А. Современное законодательство об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации. 2013. №1. С.81- 84.

3. Петров К.С., Ефисько Д.Е., Нагорный В.С. Современные подходы к модернизации процессов организации строительства. Инженерный вестник Дона, 2017, №1. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n1y2017/405.

4. Хоренков С.В. Основы технической эксплуатации объектов недвижимости. Ростов-на-Дону. 2017. 47 с.

5. Эбзеев М. Б. Анализ современной концепции эксплуатации объектов недвижимости. Молодой ученый. 2011. 66 с.

6. Чернышов Л.Н., Бородина Е.А. Методические основы организации эксплуатации объектов недвижимости на основе мониторинга. Недвижимость: экономика, управление. 2010. №3-4. 4 с.

7. Абрамов В.С. Техническая эксплуатация, обследование и усиление строительных конструкций. М.: 2005. 13 с.

8. Комков В.А., Рощина С.И. Техническая эксплуатация зданий и сооружений. М.: 2008. 64 с.

9. Jenkins D. J. Concept of the cultural heritage in Britain//Europe. Heritage (Council of Europe). 2005. №.3. 10 p.

10. Housing Finance: Key Concepts and Terms. United Nations, New York and Geneva, 2008. 106 p.

11. Рыбальченко М.Б. Повышение эффективности управления городским хозяйством в условиях перехода на рыночные методы хозяйствования. М.: изд-во «Юго-Восток сервис», 2006. 38 с.

1. Dmiryukov M.S. Prognozirovanie razvitiya obektov kulturnogo naslediya. [Forecasting the development of cultural heritage sites]. Simvol nauki. 2016. № 3. pp. 50 — 52.

2. Burmistrova E.A. Sovremennoe zakonodatelstvo ob okhrane obektov kulturnogo naslediya narodov Rossiyskoy Federatsii. 2013. №1. Pp.81- 84.

3. Petrov K.S., Efisko D.E., Nagornyy V.S. Inzhenernyj vestnik Dona. Sovremennye podkhody k modernizatsii protsessov organizatsii stroitelstva. 2017, №1. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n1y2017/405

4. Khorenkov S.V. Osnovy tekhnicheskoy ekspluatatsii obektov nedvizhimosti. [Basics of technical operation of real estate objects]. Rostov-na-Donu. 2017. 47 p.

5. Ebzeev M. B. Analiz sovremennoy kontseptsii ekspluatatsii obektov nedvizhimosti [Analysis of the modern concept of real estate operation]. Molodoy uchenyy. 2011. 66 p.

6. Chernyshov L.N., Borodina E.A. Metodicheskie osnovy organizatsii ekspluatatsii obektov nedvizhimosti na osnove monitoringa. Nedvizhimost: ekonomika, upravlenie. 2010. №3-4. 4 p.

7. Abramov V.S. Tekhnicheskaya ekspluatatsiya, obsledovanie i usilenie stroitelnykh konstruktsiy [Technical operation, inspection and reinforcement of building structures]. M., 2005. 13 p.

8. Komkov V.A., Roshchina S.I. Tekhnicheskaya ekspluatatsiya zdaniy i sooruzheniy [Technical operation of buildings and structures]. M., 2008. 64 p.

9. Jenkins D. J. Europe. Heritage (Council of Europe). 2005. №.3. 10 p.

10. Housing Finance: Key Concepts and Terms. United Nations, New York and Geneva, 2008. 106 p.

11. Rybalchenko M.B. Povyshenie effektivnosti upravleniya gorodskim khozyaystvom v usloviyakh perekhoda na rynochnye metody khozyaystvovaniya [Improving the efficiency of urban management in the transition to market-based management methods]. M.: izd-vo «Yugo-Vostok servis», 2006. 38 p.

Особенности и основные задачи технической эксплуатации зданий и сооружений

инженерное обслуживание

Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий и сооружений направлена на поддержание бесперебойной работы объекта, включая внутренние инженерные системы, в течение нормативного срока использования. Проводятся следующие виды работ по поддержанию бесперебойной работы объекта:

техническое обслуживание;
планово-предупредительные и ремонтные мероприятия;
санитарное содержание.

Перечень работ по регламенту предполагает визуальный осмотр, проверку инженерного оборудования на обслуживаемом объекте. При выявлении несоответствия нормативам проводятся ремонтные работы текущего ремонта. Также в рамках услуги осуществляется санитарное содержание, предполагающее уборку общественных помещений и прилегающих открыты территорий.

Документация, регламентирующая предоставление услуг по обслуживанию зданий и сооружений, включает в себя такие документы как:

журнал технической эксплуатации;
регламент проведения работ.

В соответствии с этими документами определяется нормативный срок безотказной эксплуатации инженерных систем, номинальные показатели влажности, освещения, температуры для каждого отдельного типа зданий.

Системы планово-предупредительных ремонтов

Система планово-предупредительных работ включает в себя большой комплекс мероприятий, направленных на предупреждение и сокращение материальных трат на ремонт. При отсутствии планово-предупредительных ремонтов расходы на капремонт могут увеличиться в 3–4 раза.

Инструкция по технической эксплуатации зданий включает в себя перечень основных видов работ, включая системы планово-предупредительных ремонтов.

Состав системы планово-предупредительных ремонтов:

диагностическое обследование конструкции сооружения в целом;
диагностика и наладка инженерно-коммуникационных сетей, оборудования;
текущий предупредительный ремонт.

При проведении планово-предупредительных ремонтов вначале определяется тип и характер предполагаемых мероприятий, затем осуществляется их планирование, рассчитывается длительность межремонтных периодов. На основании установленного плана организуются сами ремонтные мероприятия, заполняется сметная документация.

Мероприятия по обслуживанию зданий и сооружений выполняются в плановом порядке для максимального увеличения ресурса использования инженерно-коммуникационных систем и оборудования, а также для улучшения благоустройства объекта.

Опыт компании «Энергостар»

Компания «Энергостар» выполняет любые задачи технической эксплуатации зданий. С нами на постоянной основе сотрудничают такие компании, как ФИПС (комплекс из 7 зданий общей обслуживаемой площадью 65310 кв. м), «ГБУ Автохозяйство» Мэрии Москвы (площадь обслуживаемых территорий превышает более 21 000 кв. м), Конструкторское бюро им. Туполева (общая площадь обслуживаемых объектов составляет более 103 тыс. кв. м.) и другие.

Многие здания и проложенные в них инженерные системы находились в упадочном состоянии и требовали ремонта. Организация работ по технической эксплуатации зданий сотрудниками компании «Энергостар» была выполнена в соответствии с техническим заданием и по заданному регламенту.

Полезная рассылка по технической эксплуатации зданий

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Организация эксплуатации и технического обслуживания зданий

Организовать качественную службы эксплуатации и технического обслуживания непросто — уж слишком много мероприятий, нюансов и задач приходится учитывать еще на этапе составления технического руководства.

В статье мы объясняем, как превратить техническое руководство, различные регламенты, должностные инструкции и другие сухие документы в реально работающую систему, которая приносит пользу собственнику недвижимости. Самое важное — отказаться от описательного формализма и посмотреть на ситуацию с узко-практической точки зрения.

Основные термины и определения

Для начала разберемся с основными понятиями, которые относятся к сфере технического обслуживания и ремонта зданий:

эксплуатация — комплекс мероприятий по сохранению главных свойств здания на протяжении всего эксплуатационного периода.

ремонт — приведение инженерного оборудования и конструкционных элементов здания в рабочее/нормальное состояние. В свою очередь ремонты бывают двух типов:

капитальный ремонт — полная замена изношенного оборудования, а также изношенных конструкций и деталей сооружения;
текущий ремонт — частичная замена или восстановление изношенных элементов оборудования и сооружения.

Соотношение приведенных выше понятий представлено по следующей схеме (см. рисунок)

На схеме выше не нашлось места общим и ежедневным осмотрам. Приведем чуть подробную схему структуры ТО и ППР.

Посмотрим подробнее, как строится программа обслуживаний зданий.

3 главных фактора, которые определяют эффективность программ обслуживания зданий

Периодичность проведения работ

Регулярные осмотры и техническое обслуживание — два наиболее дешевых способа уменьшения капитальных затрат.

Осмотры выявляют дефекты до того, как оборудование выйдет из строя или случится крупная авария.
Регулярное ТО обеспечивает исправную работу оборудования на более длительный срок, сокращая тем самым стоимость ремонта.

Есть еще более эффективная с точки зрения затрат предиктивная стратегия обслуживания, но рассматривать ее серьезно применительно к российским реалиям пока рано.

Текущие ремонты всегда дешевле капитальных, однако невозможно поддерживать здание в нормальном состояние только за счет них — приходится выстраивать смешанную модель. Если говорить о профилактических мерах, то большинство собственников не может выделить персонал, чтобы тот следил за каждой единицей оборудования и соблюдением правил нормальной эксплуатации.

Форма обслуживания

Форм обслуживания по большому счету всего две:

Хозяйственная — ремонт выполняется собственными силами владельца объекта недвижимости.
Подрядная — ремонт выполняется силами сторонней организации за дополнительную плату.
Смешанная — часть ремонтных работ выполняются собственными силами, часть по договору подряда.

Подрядная форма организации работ гораздо дешевле, чем хозяйственная, поскольку не нужно содержать в штате большое число техников. С другой стороны, подрядные работы тяжелее контролировать, поэтому зачастую переход на подряд только увеличивает капитальные затраты собственника.

Состав надзорного органа

Наконец, состав службы ремонта и эксплуатации здания — еще один фактор, который определяет стоимость обслуживания. Как правило состав службы зависит от площади. В Справочнике по системе ТОиР промышленный зданий за авторством А. Ящура приведены следующие рекомендации:

Площадь, тыс. м²	Рекомендуемый состав
До 5,0	Техник или инженер-строитель
До 10,00	Старший инженер-строитель
До 50,00	Старший инженер-строитель и инженер-строитель
До 100,0	Старший инженер-строитель, инженер-строитель, инженер-конструктор и инженер-сметчик
До 300,0	Главный архитектор, старший инженер-строитель — 3 чел., инженер-строитель — 3 чел., инженер-сметчик — 1 чел.
До 500,0	Главный архитектор, зам. главного архитектора, ст. инженер-строитель — 5 чел., ст. инженер-конструктор — 1 чел., инженер-конструктор — 2 чел., ст. инженер-сметчик – 1 чел., инженер-сметчик — 2 чел.

Данные из справочника по системе ТОиР промышленных зданий за авторством А. Ящура

Понятно, что большой штат специалистов содержать дорого, но если говорить о сложных инженерных сооружениях, то иначе никак — в некоторых случаях стоимость недвижимого имущества составляет до 70% стоимости всех активов.

Российская система технического обслуживания и эксплуатации

Принятый в России подход к организации ТОиР в недвижимости предполагает комбинацию ремонтов по состоянию оборудования и планово-предупредительных ремонтов. Для кадрового обеспечения описанной модели хорошо подходит смешанная форма организации ТОиР:

по текущим заявкам работает небольшое количество техников, нанятых в штат организации
ППР или какие-то сложные работы выполняет уже сторонняя сервисная компания.

При этом обходы и осмотры проводятся нерегулярно, просто зачем? Ведь объекте постоянно присутствует какое-то количество техников.

Такая модель имеет право на жизнь, но у нее есть фундаментальный недостаток — если результат работы техников никто не проверяет, то модель полностью неэффективна.

Часто организация пытается усилить трудовую дисциплину, вводя регламенты и руководства. Примеры таких регламентов можно свободно найти в интернете, многие из них даже содержат немало полезных сведений. Проблема в том, что чаще всего такие документы имеют исключительно декларативный характер, то есть ни к чему не обязывают. На основе того же руководства по технической эксплуатации можно написать немало должностных инструкций и составить подробный график ТО, но практическая польза от этого будет минимальной, пока не появится реальная система контроля за исполнением технических регламентов.

Рациональная система эксплуатации и технического обслуживания

Для организации эффективной системы обслуживания и эксплуатация здания его нужно разделить на составные элементы. В качестве примера можно взять крупный технологический узел, например, систему общего электроснабжения.

В его состав системы общего электроснабжения будут входить главный распределительный щит, заземляющие устройства, устройства защиты автоматики и т.д.
Для каждой группы устройств можно составить подробную технологическую карту обслуживания, то есть список элементарных операций, которые нужно проводить с определенной периодичностью.

Мы как бы разбиваем здание на отдельные кубики, с которыми связан изолированный набор задач, людей и данных. Из этих кубиков, прямо как в конструкторе Lego, будет собрана модель эксплуатации и технического обслуживания здания, а если превратить модель в связанные друг с другом данные, то получится полноценный цифровой двойник.

Главный вывод

Организацию эксплуатации и технического обслуживания зданий лучше начинать не с регламентов, а с учета конкретных единиц оборудования, тогда регламенты будут в точности отражать те задачи, которые стоят перед персоналом.

Comindware Моё здание позволяет организовать эффективную систему эксплуатации здания и контролировать выполнение всех пунктов технических регламентов. Это возможно именно за счет модели данных, основанной на учете эксплуатационных единиц.