Пять главных рисков при продаже квартиры
Традиционно при сделках купли-продажи недвижимости говорят о рисках для покупателей, считая, что у них более уязвимое положение. Однако и продавцы рискуют в не меньшей степени: ведь, если что-то пойдет не по плану, они могут оказаться и без денег, и без недвижимости. Как уберечься от опасностей и заключить договор на выгодных для себя условиях, рассказала специалист отдела продаж вторичной недвижимости и Trade-in (Трейд Ин) ГК «Первый Трест» Аида Галяутдинова.
Составление документов по сделке
По словам Аиды Галяутдиновой, часто встречаются случаи, когда при составлении договора покупателем или его представителем ущемляются права продавца или создаются условия для последующей отмены сделки.
«Например, владельца недвижимости могут обязать выписаться из квартиры за один день, что не всегда возможно, так как по регламенту это занимает от трех до 10 дней в зависимости от выбранного способа выписки. При невыполнении этого условия продавцу придется не только вернуть задаток, но еще и заплатить штраф. Свести к нулю основные риски при сделке с недвижимостью, в том числе проблемной, поможет профессиональный юрист. Эксперты нашей компании сами составляют договоры купли-продажи или внимательно анализируют каждый пункт предложенного покупателем документа, убеждаясь, что никаких негативных последствий для продавца не будет», — отметила Аида Галяутдинова.
Взаиморасчеты сторон
Наилучший вариант для продавца — когда оплата за объект передается сразу после подписания договора. Например, если это наличные, деньги пересчитываются и отдаются бывшему собственнику, а нотариус или сам покупатель затем регистрирует сделку в ЕГРН.
Однако покупатели не всегда соглашаются с такими условиями. Тогда возникают риски при продаже квартиры: например, покупатель ограничивает доступ продавца к банковской ячейке или по каким-то причинам затягивает перевод средств.
«Есть три распространенных варианта передачи денег: при помощи аккредитива, банковского перевода или наличными. При правильно составленном договоре и организации сделки риски для продавца минимальны. Чаще всего используется вариант передачи средств через аккредитив. Тогда заключается дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, которое регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Банк выступает гарантом безопасности. Как только продавец предъявляет сотрудникам банка документы о регистрации перехода права собственности на квартиру, он получает возможность забрать деньги», — рассказала Аида Галяутдинова.
Написание расписки о получении средств дважды
«Еще одна опасность при продаже квартиры, о которой обычно не задумываются продавцы — написание нескольких расписок о получении средств. Часто покупатели настаивают, чтобы продавец сначала подписал передаточный акт и договор, а затем — расписку о получении средств. В этом случае создается прецедент, когда у покупателя оказываются два документа о передаче денег, и в случае обращения в суд продавца могут обязать вернуть обе суммы», —предупредила Аида Галяутдинова.
Признание сделки незаключенной или недействительной
«Если по каким-то причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам», —подчеркнула Аида Галяутдинова.
Опасности для продавца при продаже квартиры:
Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные). Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и так далее. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным.
Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре. Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.
Риски продавца недвижимости при ипотечных сделках
С одной стороны, привлечение банка структурирует процедуру и минимизирует вероятность ошибок в документах или признания сделки недействительной. С другой стороны, в связи с ипотекой появляется ряд операций, которые могут повлиять на сроки оплаты недвижимости.
«Квартира переходит в залог банка сразу после подписания договора, а деньги продавцу выплачиваются только после подтверждения фактического перехода имущественных прав», — отметила Аида Галяутдинова.
Несмотря на то, что продажа или покупка квартиры может стать главной сделкой в жизни человека, многие почему-то предпочитают подходить к ней без сопровождения профессионалов. В случае, когда вы хотите продать свою старую квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке, целесообразно воспользоваться услугой Trade-in от застройщика.
«Во-первых, это совершенно бесплатно*, а во-вторых безопасно, ведь в штате ГК «Первый Трест» есть как профессиональные менеджеры по продажам вторичной недвижимости, так и опытные юристы. Мы сопровождаем сделку в режиме одного окна, не отказываем в «сложных» случаях: если жилье в ипотеке, если среди собственников — дети, если используется маткапитал. Продаем квартиру в максимально короткие сроки и по максимально выгодной цене. К тому же, мы берем на себя все расходы на рекламу вашей старой квартиры и сами коммуницируем с потенциальными покупателями, не отвлекая вас от важных дел. Вы экономите свое время. А стоимость понравившейся вам квартиры фиксируется на 28 дней. Кроме того, если для покупки новой квартиры денег от продажи старой вам не хватает, вы можете воспользоваться услугами ипотечного брокера, который подберет вам оптимальные условия по ипотеке», — подытожила Аида Галяутдинова.
Делаем выводы. Кроме долгого и энергозатратного процесса поиска покупателей, сбора необходимого пакета документов и выхода на сделку, продажа квартиры также сопряжена с рядом рисков. Поэтому не стоит полагаться только на себя — лучше доверить такой ответственный процесс профессионалам. Сэкономив при этом деньги, время и нервы.
Справка о компании: ГК «Первый Трест» является системообразующим предприятием РФ, входит в Топ-3 застройщиков Башкирии. Уточнить подробности о строящихся жилых комплексах, оставить заявку на услугу Trade-in и задать интересующие вопросы вы можете по телефону 8 (347) 222-0-111 или на сайте 1trest.ru. Адреса офисов продаж ГК «Первый Трест»: г. Уфа, ул. Коммунистическая, д. 78 и ул. 50-летия Октября, 15 к. 1.
* Услуга предоставляется бесплатно при покупке квартиры от застройщика в жилых комплексах ГК «Первый Трест».
Риски продавца и покупателя недвижимости
При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий
Минимизируем риски продавца
Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.
Берегитесь мошенников
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.
Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.
Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.
Заранее подумайте о расчетах по сделке
Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?
На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.
Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.
Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества
Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.
Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.
Минимизируем риски покупателя
Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.
С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться
Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.
Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов
Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.
Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить
Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.
Обратите внимание: архивная выписка должна содержать сведения о тех, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в жилом помещении и выехал или был выселен из него. Выписка, содержащая лишь информацию о том, что в квартире никто не зарегистрирован, может оказаться бесполезной.
В моей практике был такой случай: по заочному (без личного участия) решению суда из жилого помещения был «выписан» несовершеннолетний. Выписка из домовой книги, представленная продавцом – бабушкой выписанного внука, содержала указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован. Сведений о том, что ребенок был выселен по заочному решению суда, в ней не было. Мать ребенка сначала оспорила судебное решение, а потом и сделку купли-продажи. Ей удалось доказать, что приватизация квартиры, которая предшествовала продаже, была незаконна, поскольку ребенок также имел право на участие в приватизации жилого помещения. После череды судебных процессов покупатель лишился недвижимости. Это стало возможно, поскольку он не проявил должной осмотрительности – не запросил архивную выписку, которая показала бы наличие решения о выселении ребенка.
Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки
В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.
Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, т.е. в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них. Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов.
К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.
Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.
В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.
Рекомендации покупателю
Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.
В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.
При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.
Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры
При купле-продаже квартиры рисков у продавца, вопреки расхожему мнению, не меньше, чем у покупателя. Поэтому продавец также должен подойти к сделке ответственно и быть очень внимательным. Вместе с экспертами разбираемся, что должно насторожить продавца недвижимости в покупателях.
Аванс и задаток
Один из первых вопросов, которые начинают обсуждать продавец и потенциальный покупатель, это оформление договора передачи аванса или задатка. Последний отличается повышенной ответственностью, а следовательно, и повышенным риском для продавца. Если продавец по какой-либо причине не выйдет на сделку в оговоренные сроки, то должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. Размер задатка может доходить до 500 тыс. руб., рассказывает адвокат Олег Сухов.
Возвращение задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса) справедливо, когда продавец, пообещавший заключить с покупателем договор на конкретных условиях, вдруг передумал. Но недобросовестные покупатели могут попытаться добиться выплаты им двойного задатка, введя продавца в заблуждение, говорит советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов.
Читайте также: Как правильно оценить квартиру при продаже
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, но планировал заработать на продавце. Он может, например, устно перенести дату подписания договора купли-продажи на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца от своевременного оформления сделки в оговоренное в соглашении о задатке время, добавляет старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. И суд может обязать продавца вернуть больше денег, чем он получил в качестве аванса. По словам Ивана Суворова, избежать таких выплат просто. Достаточно придерживаться следующего правила: устанавливать задаток в договоре только в том случае, когда продавец точно уверен, что сделка состоится с конкретным покупателем и на установленных условиях. Если есть сомнения, лучше указывать в договоре не задаток, а аванс. Его возвращать в двойном размере не нужно, поясняет эксперт.
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, а имел намерение заработать на продавце (Фото: shutterstock.com)
Владимир Колганов, юрист юридической компании «Генезис»: — Необходимо различать задаток и аванс. По своему значению термины совершенно разные, хотя в повседневной жизни их считают одинаковыми. Аванс — это предоплата, которая возвращается. Задаток — это залог выполнения договора. Чаще всего недобросовестные покупатели используют схему, пытаются вынудить продавца отказаться от сделки. Ведь в таком случае покупателю возвращается задаток в двойном размере.
Цена по договору
Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену. Ведь в случае аннулирования сделки и признания ее недействительной вы сможете вернуть только сумму, указанную в договоре, разъясняет юрист юридической компании «Генезис» Владимир Колганов. Однако стоимость в договорах нередко намеренно занижают для уменьшения налога, который необходимо заплатить с продажи недвижимости. При этом может возникнуть такая ситуация, когда покупатель предложит сначала зарегистрировать право собственности, а уже потом заплатить деньги. «Иногда покупатель предлагает занизить покупную цену в договоре, например, в целях экономии продавца при уплате налогов. Но после заключения договора и регистрации права собственности покупатель может отказаться платить всю реально оговоренную стоимость объекта, а у продавца не будет юридической возможности взыскать ее», — объясняет Светлана Макарова.
Читайте также: Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Зачастую используется схема, когда покупатель может предложить заплатить большую сумму за квартиру, а потом через суд попытается снизить стоимость и вернуть себе деньги, в итоге купив недвижимость по более низкой цене. Поэтому при продаже нужно опираться на стандартный договор и не соглашаться на предложения покупателей изменить их, говорит Владимир Колганов. Лучше всего производить регистрацию, пользуясь специальными банковскими сервисами, когда деньги от покупки квартиры собственник получит только после государственной регистрации, добавляет Иван Суворов.
Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену (Фото: shutterstock.com)
Расчет за квартиру
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов. Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье. Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов. Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.
Чем может обернуться сделка с недобросовестным покупателем
Одна из угроз — признание сделки недействительной. Обычно именно покупатель запрашивает у продавца справку из психоневрологического диспансера, чтобы удостовериться в отсутствии препятствий к совершению сделки, объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но не стоит забывать, что нужно удостовериться в нормальном состоянии обеих сторон. То есть и покупателя тоже. Ведь сделка может быть признана судом недействительной, если гражданин в момент совершения находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177.1 ГК), говорит эксперт.
Читайте также: Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Случаи из практики
Олег Сухов, адвокат: — Непоправимые последствия возникают, когда покупатель обзаводится документами об оплате договора без его фактической оплаты. В этом случае продавец остается и без квартиры, и без денег. Приведу несколько примеров из собственной судебной практики. Первый пример. За бабушкой долгое время ухаживал и помогал ей молодой человек, которому она решила продать свою квартиру подешевле. Полностью доверяя ему, она пошла с ним к нотариусу, где, не глядя, подписала подготовленный нотариусом договор. В договоре было сказано, что денежные средства получены бабушкой до подписания договора и претензий на сей счет она не имеет никаких. Когда после сделки старушка попросила оплату, то последовал ответ, что денежные средства ей уже были переданы и она сама подтвердила это собственноручной подписью в договоре. Второй пример. Покупатель при оформлении договора положил денежные средства в банковскую ячейку и передал от нее ключ продавцу. В этот же день стороны составили акт приема-передачи квартиры, в котором указали, что расчеты между ними произведены полностью и претензий друг к другу они не имеют. Регистрация перехода права собственности в Росреестре по заявлению покупателя была приостановлена и вовремя не состоялась. По истечении срока договора банковской ячейки покупатель обратился в банк с заявлением об утере ключа и, заплатив штраф, получил дубликат и забрал все содержимое, предназначавшееся продавцу. Так покупатель приобрел квартиру бесплатно, а продавец остался без жилья и полагавшихся за него денег.
Оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам и возвращать свою недвижимость (Фото: shutterstock.com)
Что должно насторожить продавца
Насторожить должна поспешность покупателя в заключении предварительного договора (договора задатка) сразу после осмотра и без проверки объекта. Тревожным знаком может быть настойчивое предложение различных непрозрачных схем оплаты якобы в интересах продавца и для упрощения регистрации права собственности — занижение цены, выведение условий оплаты в отдельный договор, предупреждает Светлана Макарова. Избежать таких рисков поможет сбор информации о покупателе в доступных источниках, а также тщательная проработка сделки и использование механизмов расчетов, защищающих обе стороны.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Иногда встречаются покупатели, которые на самом деле не намерены совершать сделку. Покупка квартиры для них — это своего рода возможность скрасить досуг, пообщаться, выйти в люди. В последний момент они отказываются от сделки под разными предлогами. Например, «я передумал». У них изначально не было цели для совершить покупку и, возможно, даже не было на нее средств. Опытные агенты хорошо знакомы с такой категорией псевдопокупателей и знают, как выявить их на начальном этапе, чтобы сэкономить время, как свое, так и реальных покупателей. Это не уловка в прямом смысле слова, нельзя сказать, что такие «туристы» имеют злой умысел — это такое общепринятое профессиональное название данной группы граждан. Но чужое время и силы они, тем не менее, тратят.
- Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов
- Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке
- Морг, тюрьма и ресторан: как соседние здания влияют на цену квартир
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
Продажа квартиры — что нужно знать продавцу
Когда человек сталкивается с необходимостью продать принадлежащую ему квартиру (или другое жилье), первое, что он делает — собирает информацию о том, на какую сумму он может рассчитывать от продажи, какие моменты следует учесть для того, чтобы не быть обманутым и насколько быстро можно совершить сделку.
Также встает вопрос и о том, будете ли привлекать к продаже посредника — риэлтора. Недвижимость без посредников продается сегодня редко, агенты хорошо знают технологию сделки и берут на себя решения многих проблем. В рамках данной статьи мы рассмотрим случай, когда собственник решил продавать квартиру самостоятельно. Работе с агентством недвижимости будет посвящен отдельный материал.
Алгоритм действий будет выглядеть примерно так: подготовка объекта к продаже, оценка стоимости квартиры, размещение привлекательного для потенциального покупателя объявления, демонстрация квартиры откликнувшимся на объявление, предварительная договоренность о сделке (в некоторых случаях — с получением задатка), подготовка пакета документов на квартиру, составление договора купли-продажи, его подписание, регистрация и получение денег. Рассмотрим все эти этапы более подробно.
Подготовка квартиры к продаже
Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление). В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: желательно освободить квартиру от мебели и проверить, чтобы мощность электрических лампочек позволяла производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.
Вариант второй: квартира требует ремонта. Здесь следует учесть два момента. С одной стороны, ремонт придаст квартире более хороший внешний вид, а это — дополнительное преимущество при продаже. С другой стороны, его влияние на цену продажи может быть незначительным: многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя». Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.
Важно иметь в виду и то, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него. Так что решение о том, продавать квартиру «как есть» или заниматься ремонтом, продавцу лучше всего принимать с калькулятором в руках.
Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества, если они есть). Также стоит заранее выписать людей из квартиры, если есть такая возможность. Квартира, в которой никто не прописан, снижает риски покупателя и повышает ее стоимость.
Оценка стоимости квартиры
Перед продавцом квартиры всегда стоит дилемма: очень хочется получить за свою квартиру максимально возможную сумму и, при этом, как можно скорее. Связано это с тем, что, как правило, квартиру продают ради того, чтобы на вырученные от сделки деньги приобрести другую квартиру. Однако дорого и быстро продать квартиру удается крайне редко, если у вас планируется альтернативная сделка, необходимо здраво взвесить все факторы, в том числе ценовые — квартиры меняют стоимость не одинаково, быть может требуемая вам жилплощадь будет дорожать, в то время как продаваемая — дешеветь или не меняться в цене. Тогда время работает против вас.
Чаще всего продавец и сам не знает, во сколько может быть оценена его квартира. Выяснить приблизительную стоимость можно несколькими способами. Например, побродить по доскам объявлений в интернете и посмотреть, по какой цене выставляются на продажу аналогичные его квартире варианты. Производя эти исследования запрашиваемых цен, необходимо понимать, что указанная в объявлениях стоимость — желаемая, фактическая — значительно ниже. Можно также пригласить профессионального оценщика или риэлтора. Этот способ предпочтительнее, так как специалист в процессе работы даст дополнительные рекомендации, выполнение которых позволит запрашивать за квартиру более высокую цену.
Цена вторичного жилья зависит от множества факторов. К основным из них следует отнести техническое состояние квартиры, дома и местоположение. Кроме того, к примеру, недвижимость в Москве оценивается еще и в зависимости от близости к метро, транспортным развязкам и т.д. Большую роль играет окружающая инфраструктура и близость к центру города.
Пользователи Интернета могут оценить недвижимость при помощи бесплатного онлайн-калькулятора. Подобный сервис предлагают на своих сайтах большинство крупных агентств и порталов недвижимости. Там все просто: клиент вводит данные (заполняет предложенную форму) и получает результат. Как правило, основными параметрами квартиры для оценки, помимо адреса, являются количество комнат, общая, жилая и кухонная площади, этаж и этажность, материал стен, наличие балкона или лоджии, тип санузла. Конечно, результат такой оценки не является абсолютно точным. Погрешность составляет 5-10%. Впрочем, эту же погрешность дают и профессиональные оценщики (только им придется заплатить за работу).
Есть масса субъективных критериев, влияющих на принятия решений покупателями, и, соответственно, на стоимость. Они не всегда описываются в объявлениях и могут потому не входить в онлайн-оценку. Это — сторона окон и вид из них (двор или улица, перспектива), экология микрорайона, тишина, естественное освещение, высота потолков, ближайшее окружение, наличие и количество лифтов, статус дома и многие другие детали. Чтобы учесть все нюансы необходим большой опыт работы на вторичном рынке и аналитические способности.
Определившись с примерной оценкой своей недвижимости, необходимо учитывать и рыночные факторы: спрос — предложение. Покупатель скорее всего начнет торговаться, и продавец должен быть к этому готов: ему стоит заранее определить для себя минимальную цену, которая его устроит.
Объявление должно работать
Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.
При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи. Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет. Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.
Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например, «Без посредников!», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться. А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание. Так вы напомните о своем варианте тем, кто уже ранее его анализировал, или «зацепите» тех, кто его проигнорировал.
Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.
Показ квартиры покупателю
От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.
О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества. Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.
После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.
Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру. Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.
Подготовка пакета документов
Чтобы сделка купли-продажи не сорвалась в самый неожиданный момент из-за отсутствия или истечения срока действия какого-либо необходимого документа, продавец должен подготовить все заранее. Что это за документы?
В первую очередь, это правоустанавливающие документы на квартиру. Основные — Свидетельство о собственности на жилье или Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если продавец стал владельцем квартиры позднее 1998 года). В зависимости от конкретной ситуации (каким образом продавец стал собственником квартиры) могут также потребоваться документы из следующего списка:
- свидетельство о праве на наследство по закону;
- свидетельство о праве на наследство по завещанию;
- договор дарения;
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор передачи (в результате приватизации);
- справка о выплате пая (в случае с ЖСК);
- другие.
Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста, чтобы заблаговременно подготовить жилье к продаже.
Кроме правоустанавливающих, придется собрать еще ряд документов и справок:
- в БТИ — кадастровый паспорт, план и экспликацию квартиры. Срок действия этих документов 1 год. Если сделка оформляется нотариально (не обязательно) или продажа осуществляется по ипотеке, то дополнительно потребуется справка о стоимости по оценке БТИ, она действительна 1 месяц. Также покупатель может попросить предоставить технический паспорт, формально он бессрочен. На получение документов в БТИ уходит от двух недель до месяца;
- выписка из Домовой книги (действительна 1 месяц);
- копия финансово-лицевого счета — выдает бухгалтерия РЭУ, ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ или другой соответствующей организации (действительна 1 месяц);
- разрешение органов опеки и попечительства — если собственником или одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок.
Сбор всех этих документов обычно возлагается на продавца. Чтобы, в ожидании покупателя, не обновлять справки ежемесячно, краткосрочные рекомендуется получить уже после предварительной договоренности о продаже.
Оформление договора купли-продажи
После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.
Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.
Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег. Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.
Налогообложение
Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц — НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.
Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.
Кроме того, такой договор не выгоден покупателю, и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?
Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход, по его мнению, или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.
Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы нерезидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.
Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:
- если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),
- вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.
Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.
Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например, при альтернативной сделке).
Как обезопасить себя от обмана при получении денег
Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?
Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие». Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель. Такие услуги сегодня оказываются большинством депозитариев. Вся сумма пересчитывается и закладывается в арендованную покупателем ячейку.
Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации. Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.
Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась, и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя, и он деньги забирает.
Помощь агентства недвижимости
Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью. Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.
Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?
Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.
Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.
Советы
Задавшись целью продать недвижимость без посредников, предварительно следует ознакомиться и с рынком недвижимости (что, по какой цене, где?), и с законодательной базой (в том числе с отличием норм для резидентов и не резидентов России).
На рынке вторичного жилья случаются периоды длительного застоя, когда продавец рискует очень долго продавать свою квартиру. Порой, до двух лет и дольше. Причин может быть много: от сильно завышенной стоимости до плохо проводимой рекламной кампании. Выяснить причины и ускорить продажу поможет обращение к специалистам из агентства недвижимости.
Выбор конкретного агентства недвижимости лучше всего делать на основании рекомендаций друзей, родственников или знакомых, у которых есть опыт успешного взаимодействия с этим агентством и конкретным риэлтором.
Не факт, что, продавая квартиру самостоятельно, продавец сможет выручить за нее больше той суммы, которая осталась бы у него на руках после расчета с агентством недвижимости. Необходимо реалистично оценить свои способности успешно выступить в роли продавца и время, которое потребуется для самостоятельной продажи квартиры.