Укажите те позиции которые соответствуют определению понятия особо охраняемые территории

Что такое особо охраняемые природные территории и как их защищают

Рассказываем, какие изменения были внесены в законодательство, что такое особо охраняемые природные территории, как они защищены и почему принятый Государственной Думой соответствующий закон важен для коренных малочисленных народов Сибири, Крайнего Севера и Дальнего Востока

10.08.2018, 16:00
Дата и время
Время чтения
Просмотров
Поделились

Смотрите также

Защиту особо охраняемых природных территорий усилят

25 июля Государственная Дума приняла в третьем, окончательном чтении поправки в ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты РФ. Документ прошел первое чтение в 2015 году, однако был принят только этим летом после того, как был донастроен депутатскими поправками. Президент РФ Владимир Путин подписал этот закон 3 августа.

Особо охраняемые природные территории – что это?

В соответствии с ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», это «участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение». Эти участки полностью или частично изъяты по решению властей из хозяйственного использования и относятся к объектам общенационального достояния. Кроме того, для этих участков установлен режим особой охраны.

Какие бывают особо охраняемые природные территории?

В зависимости от особенностей режима особо охраняемых природных территорий выделяются следующие их разновидности:

• государственные природные, в том числе биосферные, заповедники (например, Алтайский природный биосферный заповедник);
• национальные парки (например, Валдайский национальный парк);
• природные парки (например, «Ленские столбы»);
• государственные природные заказники (например, «Ярославский»);
• памятники природы (например, Долгая коса в Краснодарском крае);
• дендрологические парки и ботанические сады (например, Хабаровский дендрологический парк).

Как отмечал Председатель Комитета по экологии и охране окружающей среды Владимир Бурматов

Какие правила посещения особо охраняемых природных территорий?

В соответствии с принятыми поправками, посещать особо охраняемые природные территории можно по установленным для таких зон правилам особой охраны. Так, люди, не проживающие в населенных пунктах в границах особо охраняемых природных территорий, могут посетить эту зону либо за плату, либо бесплатно. Порядок определения этой платы или освобождения от нее устанавливается Правительством РФ.

Важным моментом в нововведениях станет то, что теперь в законодательстве прописано, что плата за посещение таких территорий не будет взиматься с людей, проживающих на территории, в том числе с представителей коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока – тех, кто живут на этих территориях исторически.

«Доходило раньше до маразма. Людей, которые там по триста лет живут, у которых там все родственники живут, — их заставляли платить за вход на эту территорию. Но этот закон это снимает», — отмечал Владимир Бурматов.

В чьей собственности находятся эти территории и как их защищают?

Как указывается в принятом законе, земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах особо охраняемых природных зон, находятся в федеральной собственности.

Особо отмечается, что эти земельные участки не подлежат отчуждению из федеральной собственности. Также теперь строго запрещен перевод земель, находящихся в границах особо охраняемых природных зон, из одной категории в другую. Это позволит защитить эти земли от застройки отелями, гостиницами, спортивными сооружениями и т. п. Как отмечал Владимир Бурматов, так часто делали «нечистые на руку бизнесмены» — переводили земли охраняемых зон в лесной фонд, а после постепенно начинали застройку.

Кроме того, теперь в законе прописано, что на территориях национальных парков запрещается строительство объектов спорта, являющихся объектами капстроительства, связанных с ними инженерной и транспортной инфраструктур, размещение скотомогильников, а также свалок.

Физические и юридические лица, арендующие земельные участки на территориях национальных парков, должны ежегодно проводить мероприятия по предотвращению нанесения вреда животным, растениям и окружающей среде, а также направленные на соблюдение режима особой охраны территорий национальных парков. Эти мероприятия должны быть согласованы с ФГБУ, осуществляющим управление национальным парком. Перечень таких мероприятий утверждается ФОИВом, в ведении которого находятся национальные парки.

Какие дополнительные полномочия появились у госинспекторов в области охраны окружающей среды?

Теперь государственные инспекторы в области охраны окружающей среды при исполнении служебных обязанностей пользуются теми же правами, что и должностные лица, осуществляющие федеральный лесной надзор, охотничий надзор, надзор в области охраны, воспроизводства и использования объектов животного мира и среды их обитания. Также в соответствии с законом госинспекторам в области охраны окружающей среды разрешили носить охотничье оружие. Кроме того, госинспекторы получат служебные удостоверения и форменную одежду установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти образца.

Какие государственные природные заповедники преобразуются в национальные парки?

Законом предусматривается преобразование в национальные парки следующих государственных природных заповедников:

• Тебердинский государственный природный биосферный заповедник;
• государственный природный заповедник «Столбы»;
• государственный природный биосферный заповедник «Командорский»;
• государственный природный заповедник «Гыданский».

Также устанавливается порядок такого преобразования и запрет на изменение границ указанных заповедников в процессе их преобразования.

1.4. Зоны с особыми условиями использования территорий

1.4.1.Общие положения о зонах с особыми условиями использования территорий

Общее регулирование правового статуса зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) появилось с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ). До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам.

В целях установления единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков [1] ЗК РФ был дополнен новой главой 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий».

Кроме того, были внесены изменения в ЗК РФ в части регулирования вопросов возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ), а также в иные нормативно-правовые акты.

Большинство новых норм ЗК РФ в отношении ЗОУИТ вступило в силу со дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2018).

Вместе с тем сроки вступления новых норм в силу уже несколько раз переносились.

Так, в конце 2019 года были внесены первые значительные изменения в переходные положения закона № 342-ФЗ, которые фактически предусматривали отложение начала действия нового регулирования на несколько лет – на 2022 и 2025 гг. (закон № 455-ФЗ [2] , изменения вступили в силу 31.12.2019).

В конце 2021 г. сроки начала действия новых норм были перенесены повторно [3] – на 2025 и 2028 гг., что свидетельствует о неготовности системы функционировать по новым правилам и в целом ставит под сомнение переход к новым правилам установления ЗОУИТ.

Указанные изменения во многом приводят к тому, что нормы гл. 19 и ст. 57.1 ЗК РФ становятся некой декларацией, которая начнёт в полном объёме действовать только с 2025 г., а по некоторым вопросам даже с 2028 г. (если не состоится очередной перенос срока).

При этом внесение анализируемых изменений в 2019 и 2021 гг. имеет ряд недостатков с точки зрения юридической техники. Так, сложности в применении норм создаёт то, что сами положения ЗК РФ не претерпели изменений, и, чтобы понять, действует ли конкретная норма или нет, нужно разобраться в большом количестве переходных положений (ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Понятие и виды ЗОУИТ

Необходимо отметить, что, несмотря на большой объём нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так и не были сформулированы законодателем. В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему даётся лишь путём перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ.

На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:

1) наличие пространственных границ;

2) существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;

3) установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;

4) установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории, в границах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в ст. 105 ЗК РФ, введённой в 2018 году. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

За время существования данной статьи её содержание в части видов ЗОУИТ практически не претерпело изменений (так, например, в 2021 г. единственным изменением является упразднение такого вида ЗОУИТ, как рыбоохранная зона, а также замена рыбоохранной зоны озера Байкал на рыбохозяйственную заповедную зону озера Байкал).

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативных правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Введение закрытого перечня ЗОУИТ, безусловно, необходимо приветствовать. Такой закрытый перечень существенно снижает риски для правообладателя участка, так как в настоящее время даже профессионалы не могут с уверенностью утверждать, что выявили все ограничения в отношении участка, так как количество вариаций возможных ограничений стремится к бесконечности.

Вместе с тем по вопросу закрытого перечня видов ЗОУИТ необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, при возникновении соответствующего спора суды, руководствуясь правилами действия закона во времени, будут исходить из того, что ЗОУИТ, установленные до 04.08.2018, существуют вне зависимости от попадания в перечень ст. 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ не был установлен.

Во-вторых, не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ.

Так, например, суды признавали подлежащими включению в ЕГРН в качестве ЗОУИТ лесопарковые зоны [4] и лесопарковые зелёные пояса [5] , несмотря на доводы Росреестра о том, что в числе ЗОУИТ, установленных в ст. 105 ЗК РФ, отсутствуют виды, к которым могут быть отнесены лесопарковые зоны и лесопарковый зелёный пояс.

В соответствии с предписаниями п. 1 ст. 106 ЗК РФ Правительством РФ должны быть утверждены новые положения в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, которые возникают в силу закона, например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы).

Новые положения о ЗОУИТ среди прочего должны определять порядок подготовки и принятия решений об установлении (изменении, прекращении) существования указанных зон, исчерпывающий перечень объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, требования к предельным размерам указанных зон, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, основания для изменения таких зон и прекращения их существования.

При этом законом № 342-ФЗ не установлен срок, в течение которого соответствующие постановления должны быть приняты Правительством РФ, ввиду чего можно предположить, что переходный период регулирования статуса ЗОУИТ растянется на достаточно длительный срок.

Так, с 04.08.2018 до настоящего времени было принято всего три соответствующих акта: Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 [6] (по государственной геодезической сети, нивелирной сети и гравиметрической сети), Постановление Правительства РФ от 31.08.2019 № 1132 [7] (по зоне охраняемого объекта) и Постановление Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 (по охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды) [8] .

При этом важно учитывать, что только с принятием Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ начнут применяться следующие нормы, введённые законом № 342-ФЗ:

1) способы определения ограничений использования земельных участков в границах ЗОУИТ

Законом предусмотрено, что должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается/запрещается в границах ЗОУИТ. В отношении же строительства ОКС ограничения могут определяться тремя способами:

а) установление исчерпывающего перечня видов объектов, их разрешённого использования;

б) установление требований к параметрам объектов, размещение которых допускается/запрещается в границах указанной зоны;

в) установление требований к объектам, размещение которых допускается, исходя из оценки влияния (размещаемого объекта на объект (территорию), в целях охраны которых установлена ЗОУИТ / таких объектов (территории) на размещаемые ОКС), при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации (Федеральным законом от 02.08.2019 № 283-ФЗ отменена норма об обязательности государственной экспертизы проектной документации в указанном случае) [9] .

2) запрет требовать согласования размещения объектов капитального строительства или осуществления иных видов деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением придорожных полос) [10]

В настоящее время согласование определённых действий с уполномоченными органами/организациями является часто встречающимся способом установления ограничений, например, согласование часто предусмотрено режимом охранных зон линейных объектов. Новое регулирование предполагает, что ограничения использования участков в границах ЗОУИТ должны будут чётко следовать из законодательства, в т. ч. новых положений о ЗОУИТ, а не определяться уполномоченными органами/организациями применительно к конкретному случаю. Вместе с тем до утверждения новых положений о ЗОУИТ с чётким определением перечня ограничений простое неприменение норм о необходимости получения согласований (формально п. 3 ст. 106 ЗК РФ о запрете согласований вступил в силу с 04.08.2018) приведёт к пробелам в правовом регулировании и необеспеченности режима ЗОУИТ, что не должно допускаться.

Именно об этом и попытался высказаться Конституционный суд в Постановлении от 13.10.2022 № 43-П [11] . Согласно фабуле дела гражданин К. направил в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве садового дома на принадлежащем ему участке, расположенном в границах охранной зоны линии электропередачи. По результатам рассмотрения обращения администрацией вынесено уведомление о недопустимости размещения объекта в связи с отсутствием согласования собственником линии электропередачи (пп. «а» п. 10 Правил установления охраны зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон [12] ). Электросетевая организация в согласовании планируемого строительства отказала.

В судах трёх инстанций гражданину К. в удовлетворении требований о признании уведомления администрации незаконным было отказано. Рассмотрев жалобу гражданина К., который ссылался на несоответствие пп. «а» п. 10 Правил требованиям п. 3 ст. 106 ЗК РФ, Конституционный суд указал следующее:

• установление в п. 3 ст. 106 ЗК РФ общего запрета требовать согласования размещения зданий/сооружений в границах ЗОУИТ само по себе объективно направлено на исключение произвола и повышение открытости и предсказуемости при принятии уполномоченными органами градостроительных решений;
• вместе с тем отказ от института предварительного согласования строительства/реконструкции на земельных участках в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства несёт в себе конституционно неприемлемый риск нарушения надёжной и безопасной работы этих объектов, ставящих под угрозу жизнь и здоровье граждан;
• в связи с этим механизм согласования строительства/реконструкции зданий и сооружений с собственником объектов электросетевого хозяйства должен быть максимально приближен к модели регулирования, которая с 2018 года установлена применительно к ЗОУИТ в ЗК РФ и согласуется с закреплёнными в ГрК РФ порядками выдачи разрешений на строительство и уведомления о планируемых строительстве/реконструкции объекта ИЖС. При этом произвольный отказ электросетевых организаций в согласовании планируемого строительства недопустим.

Правительству РФ предписано внести изменения в действующее правовое регулирование, установив порядок, исключающий получение согласования строительства в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства. В 2023 году Правительством РФ принято постановление от 18.02.2023 №270 [13] (вступит в силу с 01.09.2023), в рамках которого требование о получении согласования было заменено на установление минимальных расстояний объектов строительства от линий электропередачи и сохранению доступа к объектам электроэнергетики, т. е. рекомендации КС РФ были исполнены.

3) необходимость внесения изменений в ранее принятые решения об установлении ЗОУИТ (см. далее)

Установление, изменение и прекращение существования ЗОУИТ

А. Новое регулирование

В соответствии со ст. 106 ЗК РФ, по общему правилу, установление и изменение ЗОУИТ осуществляется на основании решения уполномоченного органа государственной власти (местного самоуправления).

В п. 7 ст. 106 ЗК РФ закреплены требования к решению об установлении ЗОУИТ. Такое решение должно содержать наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о ЗОУИТ соответствующего вида, сведения о подзонах и т. д.

Требования к решению об изменении ЗОУИТ закреплены в п. 9 ст. 106 ЗК РФ. Так, в соответствующем решении должны быть указаны сведения об изменении границы ЗОУИТ (её подзоны), ограничения использования земельных участков, которые отличаются от ранее установленных.

Обязательным приложением к решению об установлении/изменении ЗОУИТ (если изменяются границы ЗОУИТ) являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат для ведения ЕГРН (п. 10 ст. 106 ЗК РФ) [14] , т. е. одновременно с принятием решения об установлении/изменении ЗОУИТ должны быть выполнены межевые работы в целях осуществления кадастрового учёта такой зоны.

ЗОУИТ может также возникать в силу федерального закона (например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны ОКН и т. п.). В этом случае принятие решения об установлении, а также изменении ЗОУИТ не требуется, однако уполномоченными в соответствии с федеральными законами органами в данном случае также осуществляется подготовка сведений о границах такой зоны (п. 19 ст. 106 ЗК РФ).

По общему правилу обязанность по подготовке сведений о границах ЗОУИТ возлагается на собственников ОКС (иных правообладателей, концессионеров, частных партнёров, застройщиков), в связи с размещением которых устанавливаются/изменяются соответствующие зоны. Только при отсутствии указанных лиц или в случае установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением ОКС, соответствующая обязанность возлагается на органы государственной власти (местного самоуправления), уполномоченные на принятие решений в отношении ЗОУИТ / установление границ ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона.

Новым регулированием также предусмотрен особый порядок установления/изменения ЗОУИТ в случае строительства/реконструкции ОКС, в результате которого подлежит установлению ЗОУИТ, или ранее установленная зона подлежит изменению (например, в случае строительства трубопровода, требующего установления охранной зоны).

Так, с 01.01.2025 застройщик до дня обращения с заявлением на выдачу разрешения на строительство обязан обратиться в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы с заявлением об установлении/изменении ЗОУИТ с приложением необходимых документов. Копия решения об установлении/изменении ЗОУИТ является обязательным документом, без которого в выдаче разрешения на строительство будет отказано (пп. 9 п. 7, п. 13 ст. 51 ГрК РФ), однако данное решение может быть получено уполномоченным органом и в порядке межведомственного взаимодействия (п. 7.1 ст. 51 ГрК РФ).

В случае, если строительство ОКС, в отношении которых подлежит установлению или изменению ЗОУИТ, начато после 04.08.2018, но до 01.01.2025, правообладатели таких ОКС в срок не позднее чем через три месяца со дня возникновения прав на такие объекты обязаны обратиться с заявлением об установлении ЗОУИТ в соответствии со ст. 26 закона № 342-ФЗ.

В случае, если для строительства, реконструкции ОКС, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, не требуется выдача разрешения на строительство, застройщик обязан обратиться с заявлением об установлении/изменении ЗОУИТ в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации.

Однако если в течение одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство объект не будет введён в эксплуатацию либо не будут внесены изменения в разрешение в части продления срока, уполномоченный орган в течение трёх месяцев должен принять решение о прекращении существования ЗОУИТ или об отмене решения об изменении такой зоны (п.п. 13–16, 18 ст. 106 ЗК РФ).

Соответственно, новый механизм установления ЗОУИТ в случае строительства ОКС, в результате которого подлежат установлению ЗОУИТ, сводится к тому, что появление соответствующих зон предшествует созданию самих объектов, в связи с размещением которых такие зоны должны устанавливаться. Однако если такие ОКС так и не будут созданы, то указанные ЗОУИТ должны прекратить существование ввиду отсутствия объектов, требующих их установления [15] .

ЗОУИТ, в т. ч. возникающие в силу закона, и ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о ЗОУИТ, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ).

Ранее, несмотря на предписания п.п. 2 и 6 ст. 56 ЗК РФ, в соответствии с которыми ЗОУИТ являются обременением земельного участка и подлежат регистрации, у государственных органов и судов сформировалась позиция, в соответствии с которой ЗОУИТ существует вне зависимости от государственной регистрации. Например, в отношении охранных зон суды указывали, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны [16] . Однако данный подход грубым образом нарушает права правообладателей участков/ОКС на них, которые, действуя разумно и осмотрительно, например, заказав выписку ЕГРН, не могли получить информацию о попадании объектов недвижимости в ЗОУИТ.

Механизм внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН следующий:

• органы, принявшие решения об установлении (изменении или о прекращении существования) ЗОУИТ, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты принятия указанных решений;
• в случае установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству или реконструкции ОКС, для которых требуется выдача разрешения на строительство, указанные в предыдущем пункте органы направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней со дня поступления в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы разрешения на строительство указанного объекта;
• органы, установившие границы ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты установления их границ.

Согласно пп. 5 п. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ [17] сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН. Также в соответствии с п. 1 ст. 10 закона № 218-ФЗ в реестр границ в составе ЕГРН вносятся сведения о самих ЗОУИТ, в т. ч. индивидуальные обозначения таких зон и описание местоположения их границ, реквизиты решений органов государственной власти (местного самоуправления) об установлении/изменении таких зон, содержание ограничений использования объектов недвижимости.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне в ЕГРН / изменении таких сведений в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. В соответствии с п. 5.1 ст. 34 закона № 218-ФЗ уведомление осуществляется в электронной форме через личный кабинет, если правообладатели зарегистрированы с использованием единой системы идентификации и аутентификации на едином портале или официальном сайте, либо по адресам электронной почты указанных правообладателей, содержащимся в ЕГРН.

Прекращение существования ЗОУИТ

ЗОУИТ может прекратить существование в следующих случаях:

1) по истечении срока, на который она установлена;

2) одновременно с прекращением существования объекта, в связи с размещением которого она установлена (если это предусмотрено положением о ЗОУИТ соответствующего вида) (например, в силу прямого указания п. 22 ст. 106 ЗК РФ защитная зона ОКН, зона охраны ОКН прекращают существование в случае исключения ОКН из реестра ОКН);

3) на основании решения уполномоченного органа, в котором указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны [18] .

При этом в первых двух случаях принятие решения о прекращении существования ЗОУИТ не требуется [19] .

По общему правилу ЗОУИТ считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о ЗОУИТ из ЕГРН. Иное может быть предусмотрено законом, и в таком случае ЗОУИТ прекратит существование и в случае сохранения сведений о ней в ЕГРН, при этом важно ещё раз подчеркнуть, что данное правило не является зеркальным со случаями установления/изменения ЗОУИТ, которые всегда связаны с внесением сведений в ЕГРН.

Б. Переходные положения

Законом № 342-ФЗ (в ред. 2021 г.) предусмотрен ряд весьма существенных переходных положений в отношении ЗОУИТ:

1) до 01.01.2028 ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН [20] , если такие зоны установлены до 01.01.2025 одним из следующих способов:

• решением исполнительного органа государственной власти (местного самоуправления);
• согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ;
• нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения об установлении таких зон / согласования границ;
• решением суда (п. 8 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Соответственно, в качестве общего правила переходные положения предполагают, что до 01.01.2025 внесение сведений о вновь устанавливаемых ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным, а возникшие до указанной даты соответствующим образом (без внесения сведений в ЕГРН) ЗОУИТ считаются установленными до 01.01.2028 в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН.

Данное регулирование направлено на то, чтобы не только ЗОУИТ, устанавливаемые после 01.01.2025, были внесены в ЕГРН, но и на то, чтобы со временем стали общедоступными и сведения о ЗОУИТ, установленных до указанной даты. Такое решение крайне важно, поскольку само количество ЗОУИТ является очень большим, а риски, связанные с попаданием в ЗОУИТ в отсутствие возможности получить соответствующую информацию, должны быть сняты с правообладателей участков полностью. Однако перенос с 2022-го на 2028 год срока внесения всех ЗОУИТ в ЕГРН отрицательно влияет на возможности девелопмента участков.

В результате указанных ранее изменений с 2021 г. на 2025 г., а по ряду вопросов даже на 2028 г. перенесено начало действия и целого ряда иных норм (кроме требований о внесении в ЕГРН), составляющих важную часть нового режима ЗОУИТ, в т. ч.:

а) до 01.01.2025 не требуется соблюдение новых требований к решениям об установлении ЗОУИТ, само установление ЗОУИТ осуществляется в старом порядке.

В отношении таких решений изменения (в части предельных размеров, перечня ограничений) в тех случаях, когда они являются обязательными (п. 11 ст. 26 закона № 342-ФЗ), в соответствии с новым законодательством должны быть внесены только к 01.01.2028;

б) новое требование об установлении ЗОУИТ до выдачи разрешения на строительство применяется только с 01.01.2025.

Последствия установления, изменения ЗОУИТ

А. Новое регулирование

В соответствии с ЗК РФ последствия установления/изменения ЗОУИТ следующие:

• со дня установления (изменения) ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускается как строительство новых, так и использование существующих ОКС, разрешённое использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков в ЗОУИТ, а также любое иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. Реконструкция таких ОКС может осуществляться только путём их приведения в соответствие с ограничениями использования участков, установленными в границах ЗОУИТ (п. 1 ст. 107 ЗК РФ);
• правообладатели в течение 3 (трёх) лет со дня установления соответствующей зоны обязаны привести разрешённое использование или параметры ОКС / разрешённое использование земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков в границах ЗОУИТ либо снести такие ОКС (п. 4 ст. 107 ЗК РФ).

Снос ОКС / его приведение в соответствие с ограничениями, установленными в границах ЗОУИТ, осуществляется на основании самостоятельного решения собственника такого объекта, либо соглашения о возмещении убытков, либо решения суда (в случае отсутствия указанного ранее соглашения) [21] . Соответственно, последствием неосуществления действий по приведению в соответствие или сносу объектов недвижимого имущества в срок является возможность принудительного осуществления таких действий на основании решения суда.

Отметим, что ст. 107 ЗК РФ предусмотрены особенности для случаев установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству, реконструкции ОКС. Со дня установления/изменения ЗОУИТ до дня ввода объектов, в связи с которыми устанавливается/изменяется ЗОУИТ, в эксплуатацию независимо от ограничений использования участков допускается:

• использование участков в соответствии с ранее установленным ВРИ для целей, не связанных со строительством/реконструкцией ОКС;
• использование участков для строительства/реконструкции ОКС на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления/изменения ЗОУИТ, либо в случае начала строительства/реконструкции до указанного момента (если не требуется выдача разрешения на строительство);
• использование ОКС в соответствии с их ВРИ.

В случае же ввода в эксплуатацию ОКС, в связи с размещением которых были установлены/изменены ЗОУИТ, срок на приведение разрешённого использования или параметров ОКС / разрешённого использования земельных участков либо снос ОКС составляет два года [22] .

Такой «промежуточный» статус для правообладателей с момента установления/изменения ЗОУИТ до момента ввода ОКС, в связи с которым устанавливается ЗОУИТ, в эксплуатацию обусловлен тем обстоятельством, что соответствующие ОКС в итоге могут быть так и не введены в эксплуатацию, что повлечёт за собой отмену ЗОУИТ, а потому возложение на правообладателей сразу же с момента установления ЗОУИТ обязанности по приведению в соответствие / сносу было бы преждевременным.

Б. Переходные положения

Применительно к ЗОУИТ, которые устанавливаются до 01.01.2025, вопрос о том, подлежат ли ОКС приведению в соответствие или сносу, решается в т. ч. в зависимости от того, какие цели преследовало установление той или иной ЗОУИТ.

Если такой целью являлась охрана жизни граждан, обеспечение безопасности полётов воздушных судов, обеспечение безопасной эксплуатации объектов, для охраны которых установлена указанная зона, то на основании полученного уведомления (порядок утверждён Постановлением Правительства РФ от 13.05.2019 № 588 [23] ) такие объекты (а также разрешённое использование участков по смыслу данной нормы) необходимо привести в соответствие или снести (применительно к ОКС) [24] . Из буквального текста данной нормы следует, что в отсутствие уведомления совершение соответствующих действий не является обязательным для правообладателей.

При этом применение данного положения существенным образом ограничено, поскольку буквально в соответствии с п. 27 ст. 26 закона № 342-ФЗ для направления такого уведомления и сноса / приведения в соответствие одновременно необходимо, чтобы:

– сведения о границах ЗОУИТ были внесены в ЕГРН;

– было утверждено положение о ЗОУИТ Правительством РФ, и ОКС не соответствовал ограничениям, установленным согласно данному положению для соответствующей ЗОУИТ (однако соблюдение данных условий является затруднительным, поскольку до 01.01.2025 внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным, а большинство новых положений о ЗОУИТ в настоящее время не принято).

В иных случаях обязанность по приведению в соответствие / сносу отсутствует, и правообладатели независимо от установленных ограничений вправе:

• использовать земельные участки в соответствии с ранее установленным ВРИ для целей, не связанных со строительством;
• осуществлять строительство ОКС на основании выданных до 01.01.2025 разрешений / начатое до 01.01.2025 (если не требуется выдача разрешения на строительство);
• использовать ОКС, права на которые возникли до 01.01.2025, которые построены в соответствии с предыдущим пунктом. Вместе с тем изменение ВРИ указанных объектов недвижимого имущества допускается только с учётом ограничений в границах ЗОУИТ при условии, что сведения о такой зоне внесены в ЕГРН [25] .

При этом системное толкование п.п. 27 и 33 ст. 26 закона № 342-ФЗ не должно приводить к абсурдному толкованию. Например, при наличии той или иной ЗОУИТ в Генплане, ПЗЗ (например, СЗЗ) нельзя признавать допустимым строительство ОКС (например, жилого объекта) в данной ЗОУИТ независимо от установленных в СЗЗ ограничений ввиду отсутствия условий из п. 27 ст. 26 закона № 342-ФЗ (невнесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН и отсутствие нового положения, утв. Правительством РФ). Другой подход в т. ч. противоречил бы иным переходным положениям, в соответствии с которыми до 01.01.2025 ЗОУИТ могут устанавливаться без внесения сведений в ЕГРН и в ранее установленном порядке.

Выкуп объектов недвижимого имущества, возмещение убытков в связи с ограничением прав ввиду попадания таких объектов в ЗОУИТ

Учитывая, что установление (изменение) ЗОУИТ накладывает серьёзные ограничения на правообладателей участков и ОКС, попадающих в соответствующие зоны (обязанность по приведению в соответствие, сносу), естественной является потребность предоставления имущественной компенсации соответствующим лицам.

С принятием закона № 342-ФЗ установлено два способа такой компенсации: предоставление возмещения при выкупе участков или ОКС (ранее данный способ не был предусмотрен законодательством) и возмещение убытков. При этом если правообладателю доступны оба способа компенсации, то он вправе выбрать только один из них [26] .

А. Новое регулирование

Основные новые положения, посвящённые выкупу, сводятся к следующему. Выкуп возможен в отношении участка, объекта капитального строительства, а также права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности (в соответствии с терминологией ст. 107 ЗК РФ в последнем случае речь идёт о «возмещении за прекращение права») [27] .

Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлён только в том случае, если установление (изменение) ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка, расположенного на нём объекта (не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте) в соответствии с их разрешённым использованием.

Выкуп осуществляется только по требованию гражданина или юридического лица – собственника участка (объекта капитального строительства) либо гражданина или юридического лица, которому участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, принадлежит на указанном ранее праве. Причём данное требование должно быть направлено правообладателем в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда такое лицо узнало или должно было узнать об установлении, изменении ЗОУИТ [28] .

Размер возмещения при выкупе определяется по правилам, предусмотренным нормами ЗК РФ в отношении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом определение размера возмещения производится исходя из ВРИ участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении (изменении) ЗОУИТ (п. 9 ст. 107 ЗК РФ).

Отметим, что идею введения механизма выкупа объектов недвижимого имущества необходимо приветствовать. Приведение разрешённого использования объектов недвижимого имущества в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями может являться экономически нецелесообразным для правообладателей и исключает заинтересованность в дальнейшем обладании объектами, что делает получение возмещения за объекты более предпочтительным.

Б. Переходные положения

Применительно к ЗОУИТ, устанавливаемым до 01.01.2025, возможность для правообладателей требовать выкупа объектов недвижимого имущества также существует (при этом из системного толкования п.п. 22.1 и 25 ст. 26 закона № 342-ФЗ может следовать, что выкуп всегда может осуществляться только после 01.01.2025, даже если ЗОУИТ установлена, например, в 2020 г.). Однако такой выкуп возможен только в том случае, если правообладатели обязаны привести объекты в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями / снести объекты капитального строительства (см. ранее).

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• в отношении объектов капитального строительства не должны быть приняты решения о сносе самовольной постройки (за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте);
• земельный участок должен быть приобретён (предоставлен), иной объект недвижимого имущества создан до дня установления ЗОУИТ и её границ либо после дня установления такой зоны при условии, что в правоустанавливающих документах на указанные объекты отсутствовала информация об установленных в ЗОУИТ ограничениях;
• правообладателям соответствующих объектов ранее не должны были возмещаться убытки, причинённые ограничением их прав в связи с установлением такой зоны (п. 25 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Отметим, что прежней редакцией ст. 57 ЗК РФ была предусмотрена возможность возмещения убытков в связи с ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Однако судебные акты по взысканию такого рода убытков были единичны, а общий подход к разрешению соответствующих споров так и не был выработан. При этом отдельные позиции, которые были сформированы судебной практикой, существенно затрудняют взыскание убытков в случае попадания участков в ЗОУИТ.

Так, была сформирована позиция о том, что если лицо не было собственником участка на момент, когда была установлена ЗОУИТ, то его защищаемые законом интересы не нарушены, и право на возмещение убытков отсутствует [29] .

Подход судов прост: если не был собственником, когда была введена, например, СЗЗ, то нарушены не твои защищаемые законом интересы. При этом предыдущий собственник право на компенсацию убытков утратил (объект отчуждён), а новый это право не приобрёл.

В качестве отдельных позиций судов на примере СЗЗ можно указать следующие.

Так, при рассмотрении дела № А41-20317/11 удовлетворено требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).

Смоленским областным судом было отменено решение суда первой инстанции по делу № 33-2445 об удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению в связи с нахождением в СЗЗ кладбища и наличием захоронений. Суд сделал вывод, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, т. к. согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права истца не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу № 33-2445).

По результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нём дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ в связи с включением земельного участка в СЗЗ объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского городского суда от 21.12.2010 по делу № 33-4114).

Как видно из приведённой судебной практики, в случаях, когда убытки, причинённые ограничением прав на землю СЗЗ, всё же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков.

Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды вообще не применяется судами. Хотя главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев ЗУ установлением СЗЗ чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешённым использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению, но упущенная выгода очевидно существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.

Также суды исходили из того, что возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, ввиду чего лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать в т. ч. наличие вины причинителя вреда [30] .

Отметим, что в настоящее время данная позиция применяться не должна, поскольку законом № 467-ФЗ [31] внесены изменения в ст. 57 ЗК РФ о разграничении нормативной базы для случаев компенсации убытков, причинённых правомерными действиями уполномоченных органов, и убытков, причинённых неправомерными действиями.

Так, закреплено, что:

— убытки, причинённые правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникли ограничения прав правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов, подлежат возмещению в соответствии со ст. ст. 57 и 57.1 ЗК РФ;

— возмещение убытков, причинённых в результате не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам действий органов государственной власти или местного самоуправления осуществляется в соответствии со ст. 61 ЗК РФ (в которой, в свою очередь, сделана отсылка к нормам гражданского законодательства – ст. 1069 ГК РФ).

Соответственно, дальнейшие выводы судов о том, что в случае возмещения убытков в связи с ЗОУИТ речь идёт о гражданско-правовой ответственности и необходимо доказывание в т. ч. наличие вины публичного субъекта, будут неправомерными.

А. Новое регулирование правил о возмещении убытков

Законом № 342-ФЗ были внесены изменения в ст. 57 ЗК РФ, в т. ч. была предусмотрена возможность возмещения убытков в связи с ограничением прав собственников объектов капитального строительства лицам, с которыми заключены договоры социального найма, в связи с установлением, изменением ЗОУИТ.

Также ЗК РФ был дополнен новой ст. 57.1, посвящённой особенностям возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ.

Основные новые положения сводятся к следующему.

Прежде всего, определён круг лиц, которым могут быть возмещены убытки в связи с установлением (изменением) ЗОУИТ, который несколько шире круга лиц, которые вправе требовать выкупа принадлежащих им объектов. Так, возмещения убытков вправе требовать:

• собственники участков (в т. ч. публично-правовые образования);
• арендаторы (землепользователи, землевладельцы), которым предоставлены участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности;
• публично-правовые образования, если в границы зоны ЗОУИТ включены земли или земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• собственники объектов капитального строительства, помещений в них [32] ;
• граждане – наниматели жилых помещений по договорам социального найма [33] (п. 2 ст. 57.1 ЗК РФ).

Также определены лица, которые должны возмещать убытки в указанных случаях, которыми могут быть:

а) правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых принято решение об установлении (изменении) ЗОУИТ;

б) орган государственной власти (местного самоуправления), принявший решение об установлении (изменении) ЗОУИТ или установивший её границы, в случае отсутствия указанных в п. «а» лиц или установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением таких объектов;

в) уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления в случае установления зон охраны ОКН, границ защитных зон ОКН;

г) в определённых случаях органы государственной власти (местного самоуправления), которые приняли решение об установлении (изменении) ЗОУИТ либо подготовили сведения о границах зоны, возникающей в силу закона, и по вине которых сведения о зоне не были внесены в установленный срок в ЕГРН (п.п. 8, 9 ст. 57.1 ЗК РФ).

Отметим, что лица, от которых правообладатели объектов недвижимого имущества вправе требовать выкупа в указанных ранее случаях, совпадают с перечисленными лицами, обязанными возмещать убытки.

Касательно объёма возмещения убытков в п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ прямо указывается на то, что убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются в полном объёме. Из п.п. 3–6 ст. 57.1 ЗК РФ следует, что при определении размера убытков могут учитываться в т. ч. уменьшение рыночной стоимости имущества, расходы, связанные со сносом объектов капитального строительства или приведением их параметров (разрешённого использования), разрешённого использования земельных участков в соответствие с установленными в границах ЗОУИТ ограничениями, убытки, возникающие в связи с расторжением договоров, заключённых в отношении объектов недвижимого имущества, невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами.

Учитывая, что убытки должны возмещаться в полном объёме, необходимо исходить из того, что при определении их размера, помимо перечисленных в ст. 57.1 ЗК РФ, должны учитываться и все иные расходы, а также неполученные доходы правообладателей объектов недвижимого имущества. Также отметим, что п. 10 ст. 57.1 ЗК РФ установлены особенности возмещения убытков в случае установления ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству ОКС.

Возмещение убытков осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. При этом соглашение должно предусматривать условие о сносе объекта недвижимого имущества, приведении его параметров (разрешённого использования) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ (при наличии такого объекта) (п. 12 ст. 57.1 ЗК РФ).

Требование о возмещении убытков может быть направлено в срок не более пяти лет со дня установления (изменения) ЗОУИТ либо со дня, когда соответствующие лица узнали или должны были узнать об этом [34] (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

При этом в новых положениях, как и ранее, не решён вопрос о том, должно ли лицо быть правообладателем объекта недвижимого имущества в момент установления (изменения) ЗОУИТ для того, чтобы ему могли быть возмещены убытки в связи с попаданием объекта в ЗОУИТ. На наш взгляд, если правопредшественнику правообладателя объекта недвижимого имущества убытки были возмещены, то действующий правообладатель не вправе требовать их повторного возмещения, и его интерес в ряде случаев может быть удовлетворён за счёт предъявления соответствующего требования к правопредшественнику (например, контрагенту по договору). Напротив, если правопредшественнику такого лица убытки не возмещались, то действующий правообладатель объекта должен иметь право на их возмещение при соблюдении условия о сроке предъявления соответствующего требования, даже если он не являлся обладателем объекта на момент установления (изменения) ЗОУИТ.

Отметим, что Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 утверждено новое Положение о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

В целом Положение является достаточно «прогрессивным», включает в себя в том числе перечень возможных убытков (включая упущенную выгоду, вызванную невозможностью осуществления правообладателем земельного участка своей деятельности в связи с наступлением причин, повлекших возникновение убытков [35] ), который, что важно, является открытым (возмещению подлежат в т. ч. «иные убытки, причинённые ограничением прав или иными причинами, повлекшими возникновение убытков»).

Закрепляется, что размер убытков может быть определён на основании соглашений, бухгалтерской отчётности и других документов без проведения рыночной оценки (если это возможно) либо на основании отчёта об оценке [36] .

Положение регулирует также вопросы заключения соглашения о возмещении убытков [37] , а также выкупе земельного участка, иного объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования в соответствии с ранее установленным разрешённым использованием в результате установления или изменения ЗОУИТ.

Отметим, что главной сложностью применения Положения могут быть признаны переходные положения закона № 342-ФЗ, которые предполагают перенос срока действия многих новых норм о ЗОУИТ на 2025 и 2028 гг. (см. далее).

Б. Переходные положения

В соответствии с положениями ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2021 г.):

а) отношения, возникающие в связи с возмещением убытков, причинённых в связи с установлением ЗОУИТ до 01.01.2025, до указанной даты (01.01.2025) регулируются ст. 57 ЗК РФ (в ред. до вступления в силу закона № 342-ФЗ) с учётом переходных положений ст. 26 закона № 342-ФЗ [38] ;

б) если убытки в отношении установленных до 01.01.2025 ЗОУИТ не были возмещены до 01.01.2025 в порядке п. «а», такие убытки возмещаются в соответствии со ст.ст. 57 и 57.1 ЗК РФ (в ред. закона № 342-ФЗ) с учётом особенностей, установленных ст. 26 закона № 342-ФЗ [39] .

В частности, убытки возмещаются только тем правообладателям объектов недвижимого имущества, которые на основании уведомления обязаны привести объекты в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями либо снести объекты капитального строительства (см. ранее) (п.п. 29, 35 ст. 26 закона № 342-ФЗ). Соответственно, если правообладатели вправе в порядке п. 33 ст. 26 закона № 342-ФЗ использовать участки и объекты капитального строительства в соответствии с их видами разрешённого использования независимо от ограничений в ЗОУИТ, то они не могут требовать возмещения убытков по новым правилам ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ, хотя такие убытки у них могут возникать (за пределами расходов на снос и приведение в соответствие).

Также в отношении ЗОУИТ, устанавливаемых до 01.01.2025, п. 29 ст. 26 закона № 342-ФЗ установлен несколько иной перечень лиц, обязанных возмещать убытки, а также предусмотрены дополнительные условия для возмещения убытков.

Так, правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, органы государственной власти (местного самоуправления) обязаны возместить убытки правообладателям объектов капитального строительства, попадающих в ЗОУИТ, только в том случае, если такие объекты возведены до дня установления ЗОУИТ и её границ, либо после дня установления такой зоны, если отсутствовал публичный доступ к сведениям о такой зоне, либо было получено согласование размещения объектов от правообладателя объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ.

В отдельных случаях убытки могут возмещаться также органами, которые выдали необходимые согласования и разрешения на возведение объектов либо предоставили участок, вид разрешённого использования которого допускает строительство. Таким образом, при применении после 01.01.2025 норм ст. 57.1 ЗК РФ в отношении ЗОУИТ, установленных до 01.01.2025, необходимо учитывать специальные положения ст. 26 закона № 342-ФЗ.

в) отношения по возмещению убытков в связи с ограничениями в ЗОУИТ, устанавливаемых после 01.01.2025, в полном объеме регулируются ст.ст. 57 и 57.1 ЗК РФ.

1.4.2. Санитарно-защитные зоны

Санитарно-защитные зоны (далее – СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, и обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Порядок их установления регулируется положениями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – закон № 52-ФЗ), Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 (далее в настоящем подразделе – Правила), и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее – СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) [40] .

Отметим, что Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 является одним из наиболее поздних нормативно-правовых актов, регулирующих статус конкретного вида ЗОУИТ (СЗЗ), и в значительной части соответствует новому общему регулированию о ЗОУИТ, рассмотренному ранее. Тем не менее, поскольку оно не учитывает всех особенностей, предусмотренных ст. 106 ЗК РФ, регулирование правового статуса СЗЗ также должно быть изменено Правительством РФ в рамках концепции утверждения новых положений в отношении всех видов ЗОУИТ.

СЗЗ устанавливаются в отношении объектов, соответствующих одновременно следующим критериям:

• действующие, планируемые к строительству, реконструируемые объекты капитального строительства;
• указанные объекты являются источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека;
• за контурами таких объектов формируется химическое, физическое и (или) биологическое воздействие, превышающее санитарно-эпидемиологические требования.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека являются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ [41] .

По своей сути установление СЗЗ – это планировочное решение, направленное на соблюдение обязанности обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. СЗЗ призвана обеспечивать уменьшение воздействия загрязнения по большей части на атмосферный воздух, по своему функциональному назначению она является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме и не может рассматриваться как резервная территория объекта, в связи с которым она установлена, и не должна использоваться для расширения промышленной территории без соответствующей корректировки границ СЗЗ.

Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов (ст. 12 закона № 52-ФЗ), а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях (ст. 20 закона № 52-ФЗ).

Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в Генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в Генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Но как дополнительный источник информации о наличии СЗЗ в условиях переходного периода в части внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН информация из документов территориального планирования (градостроительного зонирования) может являться полезной.

Размеры санитарно-защитной зоны

Законодательством было предусмотрено два способа определения размера СЗЗ: в соответствии с указанными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 нормативными размерами для различного рода объектов (по степени вредности для человека) (нормативная или ориентировочная СЗЗ) либо на основании проекта СЗЗ, разрабатываемого правообладателем объекта, в связи с которым подлежит установлению СЗЗ. При этом в последнем случае изначально на основании проекта СЗЗ устанавливалась расчётная (предварительная) СЗЗ, а в дальнейшем по результатам наблюдений и измерений утверждалась установленная (окончательная) СЗЗ. Разработка проекта СЗЗ для объектов I–III классов опасности являлась обязательной.

До утверждения Правил существующая система норм не обеспечивала нормального функционирования режима ограничений, особенно в части доступности сведений об установленных зонах. Как и в отношении многих других ЗОУИТ, сведения о СЗЗ в ЕГРН часто отсутствуют. Например, в Санкт-Петербурге в 2018 году были внесены сведения только об одной (первой в Санкт-Петербурге) санитарно-защитной зоне. В последующем установление СЗЗ существенно ускорилось, но цифры по-прежнему незначительные. При этом в соответствии со сформированной ранее судебной практикой отсутствие сведений в ЕГРН не означает, что данная зона не была установлена [42] . Это приводит к легализации существования СЗЗ даже при неуведомлении или неосведомлённости собственника участка о наличии обременения.

С утверждением Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 Правил регулирование в данной части существенно изменилось [43] . Однако ввиду наличия переходного периода вступления в силу новых норм о ЗОУИТ гарантии в настоящее время не действуют в полном объёме, и до 2025 г. могут продолжать существовать нормативные и расчётные СЗЗ, введённые просто по классификации СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 без проекта (см. далее).

Установление после вступления в силу Правил нормативных (ориентировочных) СЗЗ в соответствии с размерами, указанными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, без разработки проекта СЗЗ не предусмотрено. Процедура установления «новых» СЗЗ (после вступления в силу Правил 15.03.2018) / изменения СЗЗ в соответствии с Правилами выглядит следующим образом [44] :

1) при планировании строительства/реконструкции объекта застройщик не позднее чем за 30 дней до дня направления заявления о выдаче разрешения на строительство представляет в уполномоченный орган заявление об установлении/изменении СЗЗ с приложением проекта СЗЗ, содержащего в т. ч. сведения о размерах и границах СЗЗ с перечнем координат характерных точек, обоснование таких размеров и границ, а также заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы;

2) в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение об установлении/изменении СЗЗ [45] , к которому прилагаются сведения о границах такой зоны (либо направляет заявителю уведомление об отказе в принятии соответствующего решения с мотивированным обоснованием);

3) в срок не более одного года со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта, в отношении которого установлена/изменена СЗЗ, правообладатель такого объекта обязан обеспечить проведение исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта и в случае, если выявится необходимость изменения СЗЗ, установленной или изменённой исходя из расчётных показателей уровня химического, физического и (или) биологического воздействия объекта на среду обитания человека, представить в уполномоченный орган заявление об изменении СЗЗ.

Приказом Роспотребнадзора от 05.12.2018 № 1000 утверждены формы заявлений об установлении, изменении, прекращении существования СЗЗ. Также Приказом Роспотребнадзора от 05.11.2020 № 747 утверждён административный регламент Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по предоставлению государственной услуги по выдаче санитарно-эпидемиологических заключений, в т. ч. на проект санитарно-защитной зоны.

Как можно видеть, новое законодательство не использует применительно к СЗЗ, устанавливаемой на основании проекта, термины «расчётная (предварительная)» СЗЗ и «установленная (окончательная)» СЗЗ. При этом сам принцип установления СЗЗ на основании проекта остаётся неизменным: сначала СЗЗ устанавливается на основании расчётов, а потом корректируется по результатам измерений, просто действующее законодательство предусматривает, что в последнем случае речь идёт не об окончательном установлении СЗЗ, а об изменении СЗЗ.

Вместе с тем в части нового регулирования установления СЗЗ нужно учитывать следующие переходные положения ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. от 30.12.2021):

1) До 01.01.2025 в целях установления, изменения, прекращения существования СЗЗ не требуются:

а) представление застройщиком в орган, уполномоченный на принятие решения об установлении или изменении СЗЗ, заявления об установлении или изменении такой зоны до дня направления заявления о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи со строительством, реконструкцией которого подлежит установлению или изменению СЗЗ;

б) внесение сведений о таких зонах в ЕГРН. В этом случае СЗЗ считается установленной, изменённой или прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования СЗЗ органом, уполномоченным на принятие данного решения.

2) Прекращение существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ отложено до 01.01.2025, а до 01.10.2024 собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчётные (предварительные) СЗЗ, обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении СЗЗ, с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ с приложением документов, предусмотренных положением о СЗЗ [46] .

Таким образом, «старые» нормативные, а также расчётные (предварительные) СЗЗ должны быть заменены СЗЗ, устанавливаемыми в соответствии с новым регулированием. Установленные же ранее окончательные СЗЗ признаются действительными, но сведения о них должны быть внесены в ЕГРН до 01.01.2028 (если это не было сделано ранее).

Соответственно, предусмотренная Правилами процедура, состоящая из трёх этапов, которая была описана ранее, начнёт действовать только с 01.01.2025.

До указанного времени момент установления СЗЗ может быть определён по общим переходным положениям по ЗОУИТ: если строительство объекта начато в период с 04.08.2018 до 01.01.2025, правообладатели таких объектов обязаны обратиться с заявлением об установлении СЗЗ в срок не позднее чем через 3 месяца со дня возникновения прав на эти объекты (п. 18 ст. 26 закона № 342-ФЗ). При этом, учитывая, что СЗЗ устанавливается уже после создания объекта, очевидно, она должна устанавливаться сразу по результатам измерений, а не расчётов.

Также открытым остаётся вопрос о последствиях нарушения предусмотренной обязанности об обращении за установлением СЗЗ в отношении возводимого до 01.01.2025 объекта в 3-месячный срок с момента его создания: на первый взгляд, кроме возможности привлечения к административной ответственности, иные «стимулы» для установления СЗЗ отсутствуют. В указанном случае до 2025 года будет действовать нормативная СЗЗ в отношении объекта в соответствии с классификацией по СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Также Правилами предусмотрен ряд иных достаточно важных положений:

1) Правообладатель обязан провести необходимые исследования и при выявлении превышения установленных гигиенических нормативов либо изменения воздействия на среду обитания человека по сравнению с уровнем воздействия, исходя из которого была установлена СЗЗ, представить в уполномоченный орган заявление об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ в срок не более 1 года со дня наступления следующих обстоятельств:

• технического перевооружения объекта;
• изменения применяемых на объекте технологий производства продукции;
• изменения вида разрешённого использования или назначения объекта;
• прекращения эксплуатации или ликвидации (в том числе сноса) объекта, являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде.

2) Правообладатель обязан представить в уполномоченный орган заявление о прекращении существования СЗЗ в срок не более 1 месяца со дня наступления следующих обстоятельств:

• прекращения эксплуатации, ликвидации (в том числе сноса) объекта, не являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде;
• изменения вида разрешённого использования или назначения такого объекта, предусматривающего осуществление деятельности, в результате которой за контурами объекта его химическое, физическое и (или) биологическое воздействие на среду обитания человека не превышает установленных гигиенических нормативов.

3) Предусмотрено право лиц, не являющихся правообладателями объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, самостоятельно провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и обратиться в уполномоченный орган (Роспотребнадзор или его территориальные органы) с заявлением об изменении СЗЗ, прекращении существования СЗЗ. Необходимость такого регулирования назрела уже давно, и его появление может помочь множеству собственников объектов и участков, затронутых СЗЗ, т. к. собственник объекта, в отношении которого устанавливается СЗЗ, не всегда владеет земельным участком в этой зоне. Такой участок может принадлежать другому лицу, и если собственники объектов не стремятся разрабатывать проекты СЗЗ, то в более оперативном порядке это могут сделать иные заинтересованные лица, например, правообладатели участков в границах СЗЗ. Тем самым исключена зависимость собственников участков, попавших в СЗЗ, от злоупотреблений владельца источника загрязнения.

Стоит отметить, что данная норма пока практически не работает, так как, по мнению Роспотребнадзора, такое «инициативное» исключение возможно только в отношении СЗЗ, у которой есть разработанный проект СЗЗ, т. е. для нормативной СЗЗ такое исключение невозможно. Полагаем, что эта позиция Роспотребнадзора не соответствует закону, но судебной практики, подтверждающей это, пока не сложилось.

Вместе с тем в п. 13 ст. 26 закона № 342-ФЗ прямо подчёркивается, что заинтересованные лица вправе обратиться в органы, уполномоченные на принятие решений об установлении СЗЗ, с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ, если они являются правообладателями объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах таких ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ.

Соответственно, в настоящее время законодательство прямо допускает «инициативное» исключение из нормативных и расчётных СЗЗ, и практика Роспотребнадзора не должна быть поддержана.

Также Правила предусматривают, что СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в её границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН (п. 25 Правил). Вместе с тем, как было уже указано, в силу пп. 2 п. 16.1 ст. 26 закона № 342-ФЗ до 01.01.2025 в целях установления, изменения, прекращения существования СЗЗ не требуется внесение сведений о таких зонах в ЕГРН, а СЗЗ считается установленной, изменённой или прекращённой со дня принятия уполномоченным органом данного решения.

Таким образом, и эта предусмотренная Правилами гарантия, направленная на придание публичности сведениям о СЗЗ, начнёт действовать только при установлении СЗЗ с 01.01.2025.

Несмотря на все нововведения, в т. ч. учитывая изменение переходных положений о ЗОУИТ, на сегодняшний день проблема с неосведомлённостью о наличии СЗЗ всё ещё не исчерпана, т. к. сведения о многих СЗЗ до сих пор не внесены в ЕГРН. По-прежнему в целях устранения рисков попадания земельного участка в СЗЗ целесообразным является самостоятельный сбор всей доступной информации. Значительную помощь здесь может оказать внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена СЗЗ. Информацию о наличии на согласовании проектов обоснования размеров раcчётных СЗЗ и установлении окончательных СЗЗ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp.crc.ru. Более надёжно определить, попадает ли участок в СЗЗ, можно письменно обратившись в территориальный орган Роспотребнадзора и получив информацию о наличии установленных СЗЗ в отношении выявленных при самостоятельном осмотре, а также каких-либо иных объектов.

Правовой режим территории санитарно-защитной зоны

В санитарно-защитной зоне не могут быть размещены:

• жилая застройка;
• объекты образовательного и медицинского назначения;
• спортивные сооружения открытого типа;
• организации отдыха детей и их оздоровления;
• зоны рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Также в СЗЗ не допускается размещение указанных ниже объектов / использование земельных участков в следующих целях:

• объекты для производства и хранения лекарственных средств;
• объекты пищевых отраслей промышленности;
• оптовые склады продовольственного сырья и пищевой продукции;
• комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды;
• использование участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, приведёт к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

1.4.3. Зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства

В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ, устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.

Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают предельно допустимые уровни (ПДУ) по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).

Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.

Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.

Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.

1.4.4. Охранные зоны

При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.

Таблица 7. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОХРАННЫХ ЗОН

№ п/п	Вид охранной зоны	Нормативный акт
1	Охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)	Правила охраны газораспределительных сетей, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, Правила охраны магистральных газопроводов, утверждённые Постановлением Правительства от 08.09.2017 № 1083, Правила охраны магистральных трубопроводов, утверждённые Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9
2	Охранная зона тепловых сетей	Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утверждённые Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197
3	Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии)	Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160,

Правила установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033,

Размеры и режим охранных зон газопроводов

Таблица 8. РАЗМЕР ОХРАННОЙ ЗОНЫ ГАЗОПРОВОДОВ

В границах охранной зоны газопроводов запрещается:

1. Строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
2. Сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями.
3. Разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений.
4. Перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей.
5. Устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ.
6. Огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.
7. Разводить огонь и размещать источники огня.
8. Рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.
9. Открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики.
10. Набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них.
11. Самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Иные ограничения в охранной зоне см. в табл. 9.

Таблица 9. ОГРАНИЧЕНИЯ В ОХРАННОЙ ЗОНЕ ГАЗОПРОВОДОВ

№ п/п	Виды действий	Ограничения
1	Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под ограничения, указанные выше, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра	Требуется предварительное письменное уведомление эксплуатирующей организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ
2	Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более 0,3 метра	Требуется письменное разрешение

Охранные зоны магистральных газопроводов

Таблица 10. РАЗМЕР ОХРАННОЙ ЗОНЫ МАГИСТРАЛЬНЫХ ГАЗОПРОВОДОВ

№ п/п	Описание охранной зоны	Размер
1	Вдоль линейной части магистрального

В охранных зонах магистральных газопроводов запрещается:

1. перемещать, засыпать, повреждать и разрушать контрольно-измерительные и контрольно-диагностические пункты, предупредительные надписи, опознавательные и сигнальные знаки местонахождения магистральных газопроводов;
2. открывать двери и люки необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи, калитки ограждений узлов линейной арматуры, двери установок электрохимической защиты, люки линейных и смотровых колодцев, открывать и закрывать краны, задвижки, отключать и включать средства связи, энергоснабжения, устройства телемеханики магистральных газопроводов;
3. устраивать свалки, осуществлять сброс и слив едких и коррозионно-агрессивных веществ и горюче-смазочных материалов;
4. складировать любые материалы, в том числе горюче-смазочные, или размещать хранилища любых материалов;
5. повреждать берегозащитные, водовыпускные сооружения, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие магистральный газопровод от разрушения;
6. проводить работы с использованием ударно-импульсных устройств и вспомогательных механизмов, сбрасывать грузы;
7. осуществлять рекреационную деятельность, кроме деятельности по размещению туристских стоянок, разводить костры и размещать источники огня;
8. огораживать и перегораживать охранные зоны;
9. размещать какие-либо здания, строения, сооружения, не относящиеся к объектам магистрального газопровода, за исключением прямо указанных объектов (например, гаражей, стоянок и парковок транспортных средств, причалов для судов и пляжей – с письменного разрешения собственника магистрального газопровода);
10. осуществлять несанкционированное подключение (присоединение) к магистральному газопроводу и т. д.

Также в Постановлении Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083 приведён перечень действий, которые допускается совершать в охранных зонах магистральных газопроводов только с письменного разрешения собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод. К таким действиям относится, например:

1. проведение горных, взрывных, строительных, монтажных, мелиоративных работ, в том числе работ, связанных с затоплением земель;
2. осуществление посадки и вырубки деревьев и кустарников;
3. проведение земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировка грунта;
4. прокладка инженерных коммуникаций;
5. проведение инженерных изысканий, связанных с бурением скважин и устройством шурфов.

Размеры и режим охранных зон магистральных трубопроводов

Таблица 11. РАЗМЕРЫ ОХРАННЫХ ЗОН МАГИСТРАЛЬНЫХ ТРУБОПРОВОДОВ

№ п/п	Описание охранной зоны	Размер
1	Вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы	25 метров от оси трубопровода с каждой стороны
2	Вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих сжиженные углеводородные газы, нестабильные бензин и конденсат	100 метров от оси трубопровода с каждой стороны
3	Вдоль трасс многониточных трубопроводов	На указанных выше расстояниях от осей крайних трубопроводов
4	Вдоль подводных переходов	От осей крайних ниток переходов на 100 метров с каждой стороны
5	Вокруг ёмкостей для хранения и разгазирования конденсата, земляных амбаров для аварийного выпуска продукции	От границ территорий указанных объектов 50 метров во все стороны
6	Вокруг технологических установок подготовки продукции к транспорту, головных и промежуточных перекачивающих и наливных насосных станций, резервуарных парков, компрессорных и газораспределительных станций, узлов измерения продукции, наливных и сливных эстакад, станций подземного хранения газа, пунктов подогрева нефти, нефтепродуктов	От границ территорий указанных объектов на 100 метров во все стороны

В охранной зоне магистральных трубопроводов запрещается:

1. Перемещать, засыпать и ломать опознавательные и сигнальные знаки, контрольно-измерительные пункты.
2. Открывать люки, калитки и двери необслуживаемых усилительных пунктов кабельной связи, ограждений узлов линейной арматуры, станций катодной и дренажной защиты, линейных и смотровых колодцев и других линейных устройств, открывать и закрывать краны и задвижки, отключать или включать средства связи, энергоснабжения и телемеханики трубопроводов.
3. Устраивать всякого рода свалки, выливать растворы кислот, солей и щелочей.
4. Разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие трубопроводы от разрушения, а прилегающую территорию и окружающую местность – от аварийного разлива транспортируемой продукции.
5. Бросать якоря, проходить с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами, производить дноуглубительные и землечерпальные работы.
6. Разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня.

В охранной зоне допускается по согласованию с эксплуатирующей организацией:

1. Возводить любые постройки и сооружения.
2. Высаживать деревья и кустарники всех видов, складировать корма, удобрения, материалы, сено и солому, располагать коновязи, содержать скот, выделять рыбопромысловые участки, производить добычу рыбы, а также водных животных и растений, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда.
3. Сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта, тракторов и механизмов, размещать сады и огороды.
4. Производить мелиоративные земляные работы, сооружать оросительные и осушительные системы.
5. Производить всякого рода открытые и подземные, горные, строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта.
6. Производить геолого-съёмочные, геолого-разведочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы, связанные с устройством скважин, шурфов и взятием проб грунта (кроме почвенных образцов).

Предприятию трубопроводного транспорта разрешается:

1. Подъезд в соответствии со схемой проездов, согласованной с землепользователем, автомобильного транспорта и других средств к трубопроводу и его объектам для обслуживания и проведения ремонтных работ.

В аварийных ситуациях разрешается подъезд к трубопроводу и сооружениям на нём по маршруту, обеспечивающему доставку техники и материалов для устранения аварий с последующим оформлением и оплатой нанесённых убытков землевладельцам.

Если трубопроводы проходят по территории запретных зон и специальных объектов, то соответствующие организации должны выдавать работникам, обслуживающим эти трубопроводы, пропуска для проведения осмотров и ремонтных работ в любое время суток.

1. Устройство в пределах охранной зоны шурфов для проверки качества изоляции трубопроводов и состояния средств их электрохимической защиты от коррозии и производство других земляных работ, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации трубопроводов, с предварительным (не менее чем за 5 суток до начала работ) уведомлением об этом землепользователя.
2. Вырубка деревьев при авариях на трубопроводах, проходящих через лесные угодья, с последующим оформлением в установленном порядке лесорубочных билетов и с очисткой мест от порубочных остатков.

В случае необходимости предприятия трубопроводного транспорта могут осуществлять в процессе текущего содержания трубопроводов рубку леса в их охранных зонах с оформлением лесорубочных билетов на общих основаниях. Полученная при этом древесина используется указанными предприятиями.

Основные правила производства работ в охранной зоне:

1. Любые работы и действия, производимые в охранных зонах трубопроводов, кроме ремонтно-восстановительных и сельскохозяйственных работ, могут выполняться только по получении разрешения на производство работ в охранной зоне магистрального трубопровода от предприятия трубопроводного транспорта.

Разрешение на производство работ может быть выдано только при условии наличия у производителя работ проектной и исполнительной документации, на которой нанесены действующие трубопроводы.

1. До выдачи разрешения на производство работ в охранных зонах трубопровода производственное подразделение предприятия трубопроводного транспорта, эксплуатирующее участок трубопровода, пролегающий в зоне этих работ, выполняет обследование этого участка с целью определения его технического состояния и безопасности, а также уточнения положения трубопровода и всех его сооружений. В случае, когда установлено, что техническое состояние участка трубопровода требует выполнения ремонтных работ для предотвращения возможного его разрушения или утечки транспортируемой продукции, предприятие трубопроводного транспорта имеет право временно (до окончания ремонта) запретить проведение любых, в том числе сельскохозяйственных работ, кроме работ, связанных с ремонтом.
2. Предприятия, организации или отдельные граждане, имеющие намерение производить работы в охранных зонах, обязаны не позднее чем за 5 суток до начала работ, требующих присутствия представителя предприятия трубопроводного транспорта, пригласить этого представителя на место производства работ.
3. При обнаружении на месте производства работ подземных коммуникаций и сооружений, не указанных в проектной документации, работы должны быть немедленно остановлены, приняты меры по обеспечению сохранности этих коммуникаций и сооружений, установлению их принадлежности и вызову представителя эксплуатационной организации.

Размеры и режим охранных зон тепловых сетей

На федеральном уровне размер и режим охранной зоны тепловых сетей регулируется Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утверждёнными Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197. Однако этот документ не устанавливает конкретных ограничений. В каждом населённом пункте на основе указанных типовых правил могут устанавливаться местные правила охраны тепловых сетей с учётом конкретных условий, однако без снижения требований, установленных типовыми правилами.

Охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

Расстояние от конструкций тепловой сети до зданий, строений, сооружений устанавливается Приложением А к «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003», утверждённого Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 280.

В границах охранной зоны тепловых сетей запрещается:

1. Размещать автозаправочные станции, хранилища горюче-смазочных материалов, складировать агрессивные химические материалы.
2. Загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжёлые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы.
3. Устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т. п.
4. Устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы.
5. Производить работы ударными механизмами, производить сброс и слив едких и коррозионно-активных веществ и горюче-смазочных материалов.
6. Проникать в помещения павильонов, центральных и индивидуальных тепловых пунктов посторонним лицам.
7. Снимать покровный металлический слой тепловой изоляции.
8. Занимать подвалы зданий, особенно имеющих опасность затопления, в которых проложены тепловые сети или оборудованы тепловые вводы под мастерские, склады, для иных целей.

Разрешается с письменного согласия сетевой организации:

1. Производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений.
2. Производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы.
3. Производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий.
4. Сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей.

Основные правила производства работ в охранной зоне:

1. Проведение перечисленных работ должно согласовываться с владельцами тепловых сетей не менее чем за 3 дня до начала работ. Присутствие представителя владельца тепловых сетей необязательно, если это предусмотрено согласованием.
2. При обнаружении утечки пара или воды из-за повреждений трубопроводов тепловой сети, при обнаружении теплопроводов, не указанных в документации, производитель работ обязан прекратить проведение работ и немедленно поставить в известность предприятие, в ведении которого находятся данные тепловые сети.

Охранная зона объектов электроэнергетики

Таблица 12. РАЗМЕРЫ ОХРАННЫХ ЗОН ОБЪЕКТОВ ЭЛЕКТРОСЕТЕВОГО ХОЗЯЙСТВА

№ п/п	Вид зоны	Размер зоны
1	Вдоль воздушных линий

напряжением до 1 киловольта в городах под тротуарами

на 0,6 метра в сторону зданий и сооружений и на 1 метр

Таблица 13. РАЗМЕРЫ ОХРАННЫХ ЗОН ВДОЛЬ ВОЗДУШНЫХ ЛИНИЙ ЭЛЕКТРОПЕРЕДАЧИ

№ п/п	Проектный номинальный класс напряжения, кВ	Расстояние, м
1	До 1	2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т. д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий)
2	1–20	10 (5 – для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещённых в границах населённых пунктов)
3	35	15
4	110	20
5	150, 220	25
6	300, 500, +/–400	30
7	750, +/– 750	40
8	1150	55

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

1. Набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи.
2. Размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.
3. Находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешённых в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи.
4. Размещать свалки.
5. Производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).
6. Убирать, уничтожать, перемещать, засыпать и повреждать предупреждающие и информационные знаки (либо предупреждающие и информационные надписи, нанесённые на объекты электроэнергетики).
7. Производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешённых в установленном порядке работ).
8. Осуществлять использование земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов.

Помимо указанных выше действий, в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается:

1. Складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов.
2. Размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешённых в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
3. Использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
4. Бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).
5. Осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Запрещается без письменного разрешения сетевой организации:

1. Горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель.
2. Посадка и вырубка деревьев и кустарников.
3. Дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).
4. Проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоёмы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учётом максимального уровня подъёма воды при паводке.
5. Проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
6. Земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).
7. Полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
8. Полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо указанных выше действий, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается:

1. Размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
2. Складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов.
3. Устраивать причалы для стоянки судов, барж и плавучих кранов, бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).

С 01.09.2023 вступит в силу Постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства», которое было принято по результату сформулированной ВС РФ и КС РФ позиции о необходимости замены процедуры согласия электросетевой организации на строительство ОКС на иной способ регулирования, а именно – установление минимально допустимых расстояний до линий электропередачи как по вертикали, так и по горизонтали. В рамках этого регулирования прямо предусмотрено, что размещение ОКС (а также автомобильных дорог и мостов, железных дорог и т. п.) допускается, если соблюдаются требования к минимальным расстояниям, которые зависят от параметров соответствующей сети.

Требования к установлению границ охранных зон объектов по производству электрической энергии [47]

Охранная зона устанавливается вдоль границы земельного участка, предоставленного для размещения объекта по производству электрической энергии, в виде части поверхности участка земли, ограниченной линией, параллельной границе земельного участка:

а) на расстоянии 50 м от указанной границы – для объектов высокой категории опасности;

б) на расстоянии 30 м от указанной границы – для объектов средней категории опасности;

в) на расстоянии 10 м от указанной границы – для объектов низкой категории опасности и объектов, категория опасности которых не определена в установленном законодательством порядке.

Также охранная зона устанавливается в отношении таких объектов вспомогательного назначения, задействованных в едином технологическом цикле производства электрической энергии, размещённых за границами земельного участка, предоставленного для размещения объекта по производству электрической энергии, как подземные линейные гидротехнические сооружения (напорные деривационные туннели и др.) и резервуары для хранения топлива, береговые насосные станции, объекты промышленных стоков.

В охранных зонах запрещается осуществлять действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов, в том числе привести к их повреждению или уничтожению и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также нанесение вреда окружающей среде и возникновение пожаров и чрезвычайных ситуаций, например:

1. убирать, перемещать, засыпать и повреждать предупреждающие знаки;
2. размещать кладбища, скотомогильники, захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
3. проводить работы, размещать объекты и предметы, возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;
4. складировать любые материалы, в том числе взрывоопасные, пожароопасные и горюче-смазочные.

В пределах охранных зон без письменного согласования владельцев объектов запрещается:

1. размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов;
2. проводить любые мероприятия, связанные с пребыванием людей, не занятых выполнением работ, разрешённых в установленном порядке;
3. осуществлять горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель.

Охранная зона железных дорог

Границы охранных зон железных дорог могут устанавливаться в случае прохождения железнодорожных путей:

• в местах, подверженных снежным обвалам (лавинам), оползням, размывам, селевым потокам, оврагообразованию, карстообразованию и другим опасным геологическим воздействиям;
• в районах подвижных песков;
• по лесам, выполняющим функции защитных лесонасаждений, в том числе по лесам в поймах рек и вдоль поверхностных водных объектов;
• по лесам, где сплошная вырубка древостоя может отразиться на устойчивости склонов гор и холмов и привести к образованию оползней, осыпей, оврагов или вызвать появление селевых потоков и снежных обвалов (лавин), повлиять на сохранность, устойчивость и прочность железнодорожных путей.

В границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление следующих видов деятельности:

1. строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубка древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услугами железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений;
2. распашка земель;
3. выпас скота;
4. выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод.

Следует помнить, что, помимо охранной зоны железных дорог, законодательство оперирует ещё таким термином, как «полоса отвода железных дорог» [48] , имеющим самостоятельное правовое содержание.

Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением

Охранная зона устанавливается для стационарных пунктов наблюдений, расположенных на земельных участках, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании организаций, подведомственных Федеральной службе по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (организации наблюдательной сети), или на части акватории водного объекта.

Охранная зона устанавливается на срок существования стационарного пункта наблюдений.

Основанием прекращения существования охранной зоны является прекращение деятельности стационарного пункта наблюдений.

Границы охранной зоны не изменяются после их установления.

Решение об установлении охранной зоны принимается территориальным органом Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды по месту нахождения стационарного пункта наблюдений, для которого устанавливается охранная зона.

Предельные размеры охранной зоны составляют:

а) 100 метров во все стороны от места расположения приборов и оборудования стационарного пункта наблюдений – для стационарных пунктов наблюдений, на которых осуществляются гидрологические наблюдения или наблюдения за загрязнением атмосферного воздуха;

б) 200 метров – для стационарных пунктов наблюдений в случаях, не указанных в подпункте «а».

В границах охранной зоны запрещается:

1) строительство объектов капитального строительства, возведение некапитальных строений и сооружений, размещение предметов и материалов, посадка деревьев и кустарников на расстоянии менее или равном 10-кратной высоте препятствия вокруг стационарного пункта наблюдений, а для препятствий, образующих непрерывную полосу с общей угловой шириной более 10 градусов, – на расстоянии менее или равном 20-кратной максимальной высоте препятствия вокруг стационарного пункта наблюдений;

2) размещение источников искажения температурно-влажностного режима атмосферного воздуха (теплотрассы, котельные, трубопроводы, бетонные, асфальтовые и иные искусственные площадки, искусственные водные объекты, оросительные и осушительные системы, открытые источники огня, дыма);

3) проведение горных, геолого-разведочных и взрывных работ, а также земляных работ;

4) организация стоянки автомобильного и (или) водного транспорта, других механизмов, сооружение причалов и пристаней;

5) размещение источников электромагнитного и (или) иного излучения, создающего помехи для получения достоверной информации о состоянии окружающей среды, её загрязнении, а также стационарные и передвижные источники загрязнения атмосферного воздуха;

6) складирование удобрений, отходов производства и потребления.

Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена

В настоящее время на федеральном уровне вопросы установления и режима охранных зон метрополитена урегулированы в СП 120.13330.2012 «Метрополитены».

В соответствии с обязательными положениями данного СП охранные зоны следует предусматривать над:

• подземными станциями независимо от глубины их заложения и подуличными переходами;
• стволами вентиляционных и демонтажных шахт, устьями скважин и колодцами водоотливных и канализационных установок;
• участками примыкания водопроводных, тепловых и кабельных вводов к сооружениям метрополитена.

Границы охранных зон следует определять с учётом градостроительной и транспортной обстановки.

Проведение каких-либо работ и новое строительство в пределах охранных зон допускается только по согласованию с организациями, проектирующими и эксплуатирующими метрополитен.

Также СП 120.13330.2012 предусматривает установление технических зон метрополитена, например, у наземных вестибюлей станций, с наружной стороны ограждений наземных участков линий метрополитена, соединительных веток, электродепо и других сооружений. Так же как и в охранных зонах, проведение каких-либо работ и новое строительство в пределах технических зон допускается по согласованию с организациями, проектирующими и эксплуатирующими метрополитен.

1.4.5.Зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)

В настоящее время минимальные расстояния от объектов капитального строительства различных категорий до трубопроводов устанавливаются нормативно-правовыми актами в области технического регулирования (например, СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы», СП 125.13330.2012 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населённых пунктов»).

Так, в СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» предусмотрено, что расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 14 [49] .

В качестве примера объектов и минимальных расстояний из таблицы 4 данного СП можно привести следующее:

Таблица 14. МИНИМАЛЬНЫЕ РАССТОЯНИЯ ОТ ОСИ ГАЗОПРОВОДОВ (ПРИМЕРЫ)

Подход к регулированию минимальных расстояний изменился в рамках реформирования законодательства о ЗОУИТ. Так, в пояснительной записке к закону № 342-ФЗ указывается на то, что поскольку технический регламент устанавливает требования исключительно к зданию, сооружению и связанным с ними процессам проектирования (строительства, монтажа и т. д.) и не может устанавливать ограничения в использовании земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах территории, прилегающей к объектам, в связи с размещением которых возникают такие ограничения, минимальные расстояния необходимо относить к самостоятельному виду ЗОУИТ – зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) [50] .

При этом законом № 342-ФЗ предусмотрена этапность во внесении сведений о минимальных расстояниях до трубопроводов в ЕГРН:

1. до 01.01.2025 в ЕГРН должны быть внесены сведения о границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов

Для этого до 01.01.2024 собственники магистральных или промышленных трубопроводов, в целях предупреждения негативного воздействия которых до 04.08.2018 установлены минимальные расстояния до данных трубопроводов, если в отношении данных трубопроводов не установлены зоны минимальных расстояний, обеспечивают подготовку:

• графического описания местоположения границ указанных минимальных расстояний, устанавливаемых исходя из наибольшего из минимальных расстояний до соответствующего трубопровода, ближе которых не допускается размещать объекты капитального строительства различного назначения;
• графического описания местоположения границ территорий в пределах таких минимальных расстояний, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков;
• перечня координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

После этого указанные лица направляют соответствующие документы в уполномоченный орган, который проверяет документы, утверждает описание и перечень координат и направляет их в Росреестр [51] .

1. до 01.01.2026 в отношении магистральных или промышленных трубопроводов должны быть приняты решения об установлении полноценных зон минимальных расстояний в соответствии со ст. 106 ЗК РФ и с утверждённым Правительством РФ положением о такой зоне

При этом со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН решения об утверждении описания местоположения границ минимальных расстояний до данных трубопроводов, перечня координат характерных точек этих границ (п. 1) утрачивают силу, а в отношении земельных участков, зданий, сооружений не применяются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, предусмотренные в пределах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов сводами правил.

Орган регистрации прав одновременно с внесением сведений о такой зоне исключает из ЕГРН сведения о границах минимальных расстояний до данных трубопроводов, внесённые в ЕГРН в соответствии с п. 1 (п. 20 ст. 26 закона № 342-ФЗ, ст. 71.1 закона № 218-ФЗ).

Режим деятельности в границах минимальных расстояний

Режим деятельности и перечень ограничений использования земельных участков в границах зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов должны быть определены Правительством РФ в положении о данном виде ЗОУИТ.

До дня установления зоны минимальных расстояний до трубопроводов строительство, реконструкция ОКС в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с собственником трубопровода или уполномоченной ей организацией (п. 21 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

При этом введение зоны минимальных расстояний до трубопроводов влечёт возникновение вопроса о соотношении данной ЗОУИТ и охранных зон трубопроводов (другой вид ЗОУИТ).

Из действующих актов можно сделать вывод о том, что размер охранной зоны обычно меньше, но в ней предусмотрен более строгий режим хозяйственной деятельности, направленный на обеспечение нормального функционирования трубопровода. Напротив, размер минимальных расстояний, как правило, больше, но в их границах существует только ограничение по строительству зданий, направленное на обеспечение безопасности самих строящихся объектов.

Однако, учитывая, что из ранее приведённых норм следует, что зоны минимальных расстояний должны предусматривать не только непосредственно расстояния, ближе которых не допускается размещать ОКС различного назначения, но и ограничения использования земельных участков в различных территориях в пределах минимальных расстояний, указанный вопрос остаётся актуальным и, вероятно, будет прояснён уже после принятия Правительством РФ положений о данных видах ЗОУИТ.

Также достаточно важной является норма, в соответствии с которой до внесения в ЕГРН сведений о самих границах минимальных расстояний до трубопроводов ОКС (за исключением признанных самовольными постройками) сносу и (или) приведению в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков в связи с нахождением в пределах указанных минимальных расстояний не подлежат (п. 38 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Напротив, после внесения сведений о границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов в ЕГРН, ОКС, расположенные в границах минимальных расстояний, подлежат сносу или их параметры и (или) разрешённое использование (назначение) подлежат приведению в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков, за исключением следующих случаев:

1) ОКС возведены при наличии согласования с организацией – собственником трубопровода либо уполномоченной ей организацией и в соответствии с условиями такого согласования, за исключением случаев, если указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи;

2) ОКС возведены до дня ввода в эксплуатацию трубопровода, и получено согласование организации – собственника трубопровода либо уполномоченной ей организации о размещении ОКС в границах минимальных расстояний, за исключением случаев, если указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи;

3) применительно к ОКС или к трубопроводам реализованы технические и (или) технологические решения, в результате которых отсутствует угроза жизни и здоровью граждан и (или) безопасной эксплуатации трубопроводов;

4) применительно к объектам трубопроводного транспорта в предусмотренном законодательством порядке разработаны обоснования безопасности с реализацией технических и (или) технологических решений, в результате которых обеспечиваются достижение допустимого риска нахождения зданий и сооружений с нарушениями минимальных расстояний от опасных производственных объектов трубопроводного транспорта и безопасная эксплуатация самих объектов трубопроводного транспорта (п. 39 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Снос / приведение в соответствие ОКС (за исключением признанных самовольными постройками) осуществляется на основании соглашений, заключаемых собственниками трубопроводов, органами государственной власти, местного самоуправления с собственниками таких ОКС, а при отсутствии согласия собственников ОКС – на основании решения суда (п. 40 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Особенности выкупа участков и ОКС, возмещения убытков в связи с попаданием в границы минимальных расстояний

Новые положения о выкупе участков, ОКС на них, а также о предоставлении возмещения за прекращение права, если использование земельного участка и (или) расположенного на нём ОКС в соответствии с их разрешённым использованием невозможно в связи с их нахождением в границах минимальных расстояний до трубопроводов, применяются при соблюдении следующих условий:

1) в отношении ОКС не принято решение о сносе самовольной постройки (за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте);

2) земельный участок приобретён или предоставлен / ОКС создан до дня ввода в эксплуатацию трубопровода, в целях предупреждения негативного воздействия которого установлены минимальные расстояния, либо после дня ввода в эксплуатацию трубопровода при условии, что в правоустанавливающих документах на участок и (или) ОКС отсутствовала информация об ограничениях, установленных в границах минимальных расстояний.

Убытки собственниками ОКС возмещаются в случае сноса ОКС, возведённых в границах минимальных расстояний до трубопроводов (за исключением признанных самовольными постройками), или приведения их параметров и (или) разрешённого использования в соответствие с установленными ограничениями. Возмещению подлежит как реальный ущерб (в т. ч. рыночная стоимость ОКС, иные убытки, связанные со сносом ОКС / приведением их параметров или разрешённого использования в соответствие с установленными ограничениями), так и упущенная выгода.

1) собственниками трубопроводов, в целях предупреждения негативного воздействия которых устанавливаются минимальные расстояния, если земельные участки были приобретены или предоставлены и (или) ОКС созданы до дня ввода в эксплуатацию соответствующего трубопровода либо после дня его ввода в эксплуатацию при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

а) непредставление сведений о месте нахождения трубопровода в уполномоченные органы государственной власти или орган местного самоуправления;

б) наличие согласования с организацией – собственником трубопровода или уполномоченными ей организациями, если будет установлено, что указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи;

2) уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления в случаях, если ОКС возведены на основании необходимых для этого согласований (разрешений), выданных этими органами, и в соответствии с ними (за исключением случаев, предусмотренных п. 1);

3) уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления, предоставившими земельный участок, ВРИ которого допускает строительство ОКС, или принявшими решение об изменении ВРИ земельного участка на ВРИ, предусматривающий такое строительство, если не требуется получение разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 1 и 2) [52] .

1.4.11.Зоны охраны, защитные зоны, территория объектов культурного наследия

В соответствии с п. 4 ст. 99 ЗК РФ в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны ОКН. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населённых пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесённых к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется ПЗЗ в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

При этом следует отличать зону охраны ОКН, защитную зону ОКН и территорию ОКН. Предварительно отметим, что зона охраны ОКН и защитная зона ОКН входят в перечень ЗОУИТ, в то время как территория ОКН не относится к ЗОУИТ.

Зоны охраны объектов культурного наследия

Ст. 34 закона № 73-ФЗ определяет правовой режим зон охраны ОКН.

Так, в целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде на сопряжённой с ним территории устанавливаются следующие зоны охраны ОКН:

1. Охранная зона объекта культурного наследия (далее – ОЗ) – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности ОКН в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН.
2. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (далее – ЗРЗ) – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
3. Зона охраняемого природного ландшафта (далее – ЗОЛ) – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН.

В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных ОКН единой ОЗ, единой ЗРЗ и единой ЗОЛ (объединённая зона охраны объектов культурного наследия). К примеру, такие объединённые зоны охраны ОКН действуют в Санкт-Петербурге [53] .

Необходимый состав зон охраны ОКН, а также объединённой зоны охраны ОКН определяется соответственно проектом зон охраны ОКН или проектом объединённой зоны ОКН. Порядок разработки, согласования и утверждения таких проектов, а также требования к режимам использования земель, земельных участков и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий указанных зон установлены Положением о зонах охраны объектов культурного наследия, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 [54] .

Решения об установлении, изменении зон охраны ОКН, в том числе границы объединённой зоны охраны ОКН (за исключением отнесённых к особо ценным ОКН народов РФ, а также включённых в Список всемирного наследия), принимаются, а требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются (1) на основании проектов зон охраны ОКН в отношении ОКН федерального значения либо проекта объединённой зоны охраны ОКН – органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны ОКН, а (2) в отношении ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения – в порядке, установленном законами субъектов РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 34 закона № 73-ФЗ зоны охраны ОКН должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения такого ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ. Соответственно, зоны охраны ОКН не устанавливаются для ОКН, не включённых в реестр таких объектов.

Одновременно в п. 15 ст. 26 закона № 342-ФЗ предусмотрено, что зоны охраны ОКН, в отношении которых до дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2018) установлены защитные зоны ОКН (т. е. такие объекты культурного наследия включены в реестр ОКН до этой даты), должны быть установлены в срок не позднее 01.01.2025.

Решение о прекращении существования зон охраны ОКН (за исключением отнесённых к особо ценным ОКН народов РФ, а также включённых в Список всемирного наследия) принимается органом государственной власти субъекта РФ. При этом зоны охраны ОКН прекращают существование без принятия решения о прекращении существования таких зон в случае исключения ОКН из Единого государственного реестра ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ.

Границы зон охраны ОКН могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков [55] .

Процедура установления зон охраны объектов культурного наследия

1. Разработка проектов зон охраны ОКН, проекта объединённой зоны охраны ОКН.

Осуществляется физическими или юридическими лицами на основе материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований (далее – историко-культурные исследования), а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии.

Разработка проектов, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны ОКН, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране ОКН.

Разработка проектов может также осуществляться по инициативе и за счёт средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей ОКН, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны ОКН.

Разработку проектов организуют Минкультуры России, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

1. Проведение государственной историко-культурной экспертизы проекта зон охраны ОКН и проекта объединённой зоны охраны ОКН [56] .
2. Представление проекта зон охраны ОКН, проекта объединённой зоны охраны ОКН вместе с обосновывающими материалами, положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы и результатами общественного обсуждения (проводится при проведении государственной историко-культурной экспертизы) в соответствующий орган государственной власти.
3. Утверждение границ зон охраны ОКН, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон:

• в отношении зон охраны (объединённой зоны охраны) ОКН федерального значения, признанного особо ценным ОКН народов РФ или включённого в Список всемирного наследия, осуществляется Минкультуры России по согласованию с Минстроем России при наличии положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы и заключения соответствующего органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области государственной охраны ОКН;
• в отношении зон охраны (объединённых зон охраны) ОКН федерального значения (за исключением особо ценного ОКН народов РФ или включённого в Список всемирного наследия) осуществляется органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с Минкультуры России;
• в отношении зон охраны ОКН регионального значения или местного значения осуществляется органом государственной власти субъекта РФ в порядке, установленном законом субъекта РФ, на территории которого расположен данный ОКН.

1. Направление органом государственной власти, утвердившим сведения о зоне охраны ОКН (объединённой зоне охраны), указанные выше в п. 4, копии решения об установлении зон охраны ОКН в соответствующий орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположены указанные зоны, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Направление копии акта органа государственной власти субъекта РФ об утверждении зон охраны ОКН федерального значения, объединённой зоны охраны ОКН, включая текстовое и графическое приложения к ним, в Минкультуры России.

1. Внесение сведений о наличии зон охраны объекта культурного наследия в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ, размещение сведений в федеральной государственной информационной системе территориального планирования и представление сведений в установленном порядке в орган кадастрового учёта для внесения в государственный кадастр недвижимости (применительно к зонам охраны ОКН, устанавливаемым после 04.08.2018, важно помнить о том, что такие зоны будут считаться установленными только со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН в соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ – с учётом переходного периода до 2025 г.). Утверждённые границы зон охраны ОКН (объединённой зоны охраны), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон обязательно учитываются и отображаются в документах территориального планирования, ПЗЗ, документации по планировке территории (в случае необходимости в указанные документы вносятся изменения в установленном порядке).

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ОЗ, в том числе единой ОЗ:

• запрещение строительства объектов капитального строительства, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной и (или) природной среды объекта культурного наследия (восстановление, воссоздание, восполнение частично или полностью утраченных элементов и (или) характеристик историко-градостроительной и (или) природной среды);
• ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений, особенностей деталей и малых архитектурных форм;
• ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение на размещение рекламы, вывесок, временных построек и объектов (автостоянок, киосков, навесов);
• сохранение градостроительных (планировочных, типологических, масштабных) характеристик историко-градостроительной и природной среды, в том числе всех исторически ценных градоформирующих объектов;
• обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде, в том числе сохранение и восстановление сложившегося в природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств;
• соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также сохранности охраняемого природного ландшафта;
• иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении.

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ЗРЗ, в том числе единой ЗРЗ:

• ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
• ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
• обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
• иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ЗОЛ, в том числе единой ЗОЛ:

• запрещение строительства объектов капитального строительства, ограничение хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, включая долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства (за исключением работ по благоустройству территории и размещению малых архитектурных форм);
• сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта;
• сохранение сложившегося в охраняемом природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
• иные требования, необходимые для сохранения и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта.

Защитные зоны объектов культурного наследия

От зоны охраны ОКН следует отличать защитную зону ОКН.

Согласно ст. 34.1 закона № 73-ФЗ защитными зонами ОКН являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитная зона ОКН прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого ОКН.

Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены специальные требования и ограничения в соответствии со ст. 56.4 закона № 73-ФЗ.

Защитные зоны устанавливаются только для ОКН, включённых в реестр таких объектов А это значит, что в отношении «вновь выявленных объектов культурного наследия», выявленных ОКН, объектов, обладающих признаками ОКН (т. е. ещё не включённых в реестр объектов, где не определён предмет охраны), защитные зоны не устанавливаются.

Границы защитной зоны ОКН устанавливаются:

1) для памятника, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника; для памятника, расположенного вне границ населённого пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;

2) для ансамбля, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля; для ансамбля, расположенного вне границ населённого пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

В случае отсутствия утверждённых границ территории ОКН, расположенного в границах населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утверждённых границ территории ОКН, расположенного вне границ населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Региональный орган охраны ОКН вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от вышеуказанных расстояний, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учётом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством РФ [57] .

Также важно помнить о том, что в соответствии с п.п. 1, 19 ст. 106 ЗК РФ защитная зона ОКН возникает в силу закона, т. е. принятия специального решения об её установлении не требуется, однако необходимы подготовка сведений о границах такой зоны и их внесение в ЕГРН.

Защитные зоны ОКН, включённых в реестр ОКН после 04.08.2018, будут считаться установленными со дня внесения сведений о таких зонах в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ) – с учётом переходного периода до 2025 и 2028 гг., при этом, как было указано ранее, в отношении ОКН должны быть установлены зоны охраны с включением сведений о них в ЕГРН (до 01.01.2025) (п.п. 8, 15 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Территория объектов культурного наследия

Согласно ст. 3.1 закона № 73-ФЗ под территорией ОКН понимается территория, непосредственно занятая данным ОКН и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с законом № 73-ФЗ.

Территория ОКН устанавливается для ОКН, включённых в реестр, и для выявленных ОКН.

В территорию ОКН могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории ОКН могут не совпадать с границами земельных участков. В границах территории ОКН могут находиться земли, в отношении которых не проведён государственный кадастровый учёт.

Границы территории ОКН, за исключением границ территории объекта археологического наследия [58] , определяются проектом границ территории ОКН на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учётом особенностей каждого ОКН, включая степень его сохранности и этапы развития.

Требования к составлению проектов границ территорий ОКН установлены Приказом Минкультуры России от 04.06.2015 № 1745 «Об утверждении требований к составлению проектов границ территорий объектов культурного наследия».

Границы территории ОКН утверждаются:

• в составе акта Минкультуры России о включении соответствующего ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации – для ОКН федерального значения;
• в составе акта органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, о включении соответствующего ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ – для ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения;
• актом органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, – для выявленных ОКН.

Сведения о границах территории ОКН, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории ОКН, вносятся в ЕГРН. Отсутствие в ЕГРН указанных сведений не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, установленных земельным законодательством РФ и ст. 5.1 закона № 73-ФЗ.

В отношении территории ОКН устанавливается правовой режим, не связанный с режимом использования земель зон охраны ОКН, защитных зон ОКН, о которых речь шла ранее (территории ОКН не признаются видом ЗОУИТ в ст. 105 ЗК РФ, однако в границах таких территорий предусматриваются крайне серьёзные ограничения осуществления деятельности, подлежащие обязательному соблюдению).

В границах территории ОКН – памятника или ансамбля – запрещается:

• строительство объектов капитального строительства и увеличение объёмно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства;
• проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению ОКН или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды ОКН.

В границах территории ОКН – достопримечательного места – разрешаются:

• работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и подлежащих обязательному сохранению;
• строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды;
• осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и подлежащих обязательному сохранению.

На территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности ОКН и позволяющей обеспечить функционирование ОКН в современных условиях.

Как видно из приведённых положений закона, наиболее строгие ограничения установлены в отношении памятников и ансамблей.

Требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, а также требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места устанавливаются:

1. Минкультуры России – для достопримечательного места федерального значения;
2. органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, – для достопримечательного места регионального значения;
3. органом местного самоуправления, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, – для достопримечательного места местного (муниципального) значения.

Орган, установивший требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, в течение пяти дней со дня вступления в силу акта об установлении таких требований направляет копию указанного акта в Росреестр.

1.4.6. Придорожные полосы автомобильных дорог

Для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населённых пунктов, устанавливаются придорожные полосы.

Порядок установления и правовой режим придорожных полос автомобильных дорог урегулированы в настоящее время в ст. 26 закона № 257-ФЗ [59] , и Указом Президента РФ от 27.06.1998 №727 [60] применительно к придорожным полосам автомобильных дорог федерального значения.

Придорожными полосами автомобильной дороги являются территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, её сохранности с учётом перспектив развития автомобильной дороги.

Таблица 15. ШИРИНА ПРИДОРОЖНОЙ ПОЛОСЫ

Класс и (или) категория автомобильной дороги	Ширина каждой придорожной полосы (в каждую сторону), м
Автомобильные дороги первой и второй категорий	75
Автомобильные дороги третьей и четвёртой категорий	50
Автомобильные дороги пятой категории	25
Подъездные дороги, соединяющие административные центры (столицы) субъектов РФ, города федерального значения с другими населёнными

Решение об установлении/изменении придорожных полос автомобильных дорог принимается:

• в отношении автомобильных дорог федерального значения – Федеральным дорожным агентством (Росавтодор);
• в отношении автомобильных дорог регионального значения – уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ;
• в отношении автомобильных дорог местного значения – органом местного самоуправления.

Режим деятельности в границах придорожных полос автомобильных дорог

В границах придорожных полос устанавливаются следующие ограничения:

1. строительство, реконструкция в границах придорожных полос объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги. Такое согласие должно содержать технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению [61] ;
2. если для размещения объекта капитального строительства требуется подготовка документации по планировке территории, документация по планировке, предусматривающая размещение такого объекта в границах придорожной полосы автомобильной дороги, до её утверждения согласовывается с владельцем автомобильной дороги. В данном случае получение согласия на строительство, реконструкцию объекта в границах придорожной полосы автомобильной дороги не будет требоваться [62] ;
3. размещение инженерных коммуникаций допускается при наличии согласия владельца автомобильной дороги в письменной форме и разрешения на строительство.

При этом отказ в согласовании строительства, реконструкции объекта в границах придорожных полос допускается только по следующим основаниям:

1. строительство, реконструкция объекта приведут к ухудшению видимости на автомобильной дороге и других условий безопасности дорожного движения;
2. строительство, реконструкция объекта приведут к невозможности выполнения работ по содержанию и ремонту автомобильной дороги и входящих в её состав дорожных сооружений [63] ;
3. строительство, реконструкция объекта приведут к невозможности реконструкции автомобильной дороги в случае, если такая реконструкция предусмотрена утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории.

Более строгий режим установлен для придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования (ширина полосы составляет не менее 50 м от границы полосы отвода в каждую сторону). В придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением:

• объектов дорожной службы;
• зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания владельцев и пассажиров автотранспортных средств (объектов дорожного сервиса).

Такое ограничение на распространяется на здания и сооружения, которые были введены в эксплуатацию или строительство которых было начато до 29.06.1998.

1.4.7. Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса

Определение понятия водоохранной зоны и особенности её правового режима закреплены в ст. 65 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ). Согласно п. 1 указанной статьи водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Из данного определения следует, что к водоохранным зонам относятся территории по факту их примыкания к водным объектам (т. е. это ЗОУИТ, возникающая в силу закона). В связи с этим на них устанавливается особый правовой режим хозяйственной деятельности, и специального акта об отнесении такой территории к водоохранной зоне не требуется, однако необходимо определение границ такой зоны и внесение их в ЕГРН (с учётом переходного положения в отношении «старых» ЗОУИТ). В 2019 году [64] неожиданно спустя всего 3 года после его введения утратило силу положение п. 5(1) Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов [65] , в соответствии с которым границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос водных объектов считались установленными с даты внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Нахождение на земельном участке береговой линии водного объекта (даже в отсутствие сведений о таком водном объекте в Государственном водном реестре [66] ) является безусловным подтверждением расположения земельного участка в водоохранной зоне [67] .

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

За пределами территорий городов и других населённых пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы – от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

Ширина водоохранной зоны составляет:

1) для рек или ручьёв протяжённостью от их истока:

до 10 км – 50 м (совпадает с прибрежной защитной полосой);

от 10 до 50 км – 100 м;

от 50 км и более – 200 м;

2) для озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв. км – 50 м;

3) для водохранилища, расположенного на водотоке, – равна ширине водоохранной зоны этого водотока;

4) для моря – 500 м;

5) для магистральных или межхозяйственных каналов – совпадает по ширине с полосами отводов таких каналов;

6) для рек, их частей, помещённых в закрытые коллекторы, – не устанавливается.

Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются законом РФ от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».

Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья – 50 м.

Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет от 30 до 50 метров.

Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, являющихся средой обитания, местами воспроизводства, нереста, нагула, миграционными путями особо ценных водных биологических ресурсов (при наличии одного из показателей) и (или) используемых для добычи (вылова), сохранения таких видов водных биологических ресурсов и среды их обитания, устанавливается в размере 200 метров независимо от уклона берега.

Для расположенных в границах болот проточных и сточных озёр и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 метров.

На территориях населённых пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от береговой линии (границы водного объекта).

Установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначения на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в настоящее время в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 10.01.2009 № 17 (в ред. 2019 года).

Уполномоченные органы государственной власти в течение 5 рабочих дней со дня подготовки сведений о границах направляют такие сведения:

а) в Федеральное агентство водных ресурсов для внесения в Государственный водный реестр;

б) в орган местного самоуправления муниципального, городского округа, поселения, применительно к территориям которых устанавливаются границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос (в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия);

в) в Росреестр (его территориальные органы) для внесения в ЕГРН [68] .

Собственники земель, землевладельцы и землепользователи земельных участков, на землях которых находятся водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов, обеспечивают беспрепятственный доступ представителей органов государственной власти в целях осуществления размещения на соответствующих земельных участках специальных информационных знаков и поддержания их в надлежащем состоянии.

Правовой режим водоохранных зон и прибрежной защитной полосы

В границах водоохранных зон запрещается (п. 15 ст. 65 ВК РФ):

1) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия [69] ;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов, а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твёрдое покрытие;

5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств.

6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территории морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;

7) сброс сточных, в том числе дренажных вод;

8) разведка и добыча общераспространённых полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространённых полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах, предоставленных им в соответствии с законодательством РФ о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утверждённого технического проекта в соответствии со ст. 19.1 закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»).

Согласно п. 16 ст. 65 ВК РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учётом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приёма таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку, исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и ВК РФ;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приёмники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;

5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

Строительство, реконструкция и эксплуатация специализированных хранилищ агрохимикатов также допускаются при условии оборудования таких хранилищ сооружениями и системами, предотвращающими загрязнение водных объектов.

В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными ограничениями запрещается (п. 17 ст. 65 ВК РФ):

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Помимо указанных ограничений, на территориях, расположенных в границах водоохранных зон и занятых защитными лесами, особо защитными участками лесов, действуют ограничения, предусмотренные установленными лесным законодательством правовым режимом защитных лесов, правовым режимом особо защитных участков лесов. Так, в соответствии со ст. 113 Лесного кодекса РФ в лесах, расположенных в водоохранных зонах, запрещается:

1) использование токсичных химических препаратов;

2) ведение сельского хозяйства, за исключением сенокошения, пчеловодства и товарной аквакультуры (товарного рыбоводства);

3) создание и эксплуатация лесных плантаций;

4) строительство и эксплуатация объектов капитального строительства, за исключением велосипедных и беговых дорожек, линейных объектов, гидротехнических сооружений и объектов, необходимых для геологического изучения, разведки и добычи нефти и природного газа.

Важным является вопрос оборотоспособности земельных участков, находящихся в пределах водоохранных зон. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ ограничения оборотоспособности таких участков не установлены. Судебной практикой также подтверждается, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление земельных участков, которые расположены в пределах водоохранной зоны. Следует учитывать лишь установленные ст. 65 ВК РФ ограничения хозяйственной и иной деятельности [70] . Аналогичной является ситуация с предоставлением в собственность земельных участков, расположенных в прибрежных защитных полосах [71] .

При этом нужно иметь в виду, что п. 6 ст. 6 ВК РФ установлено также понятие береговой полосы – полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования – 20 метров. Исключение составляют каналы, реки и ручьи протяжённостью от истока до устья не более 10 километров, ширина береговой полосы которых составляет 5 метров.

Использование береговой полосы для осуществления хозяйственной и иной деятельности, если такая деятельность несовместима с обеспечением безопасности судоходства, недопустимо [72] .

В соответствии с п. 8 ст. 27 ЗК РФ приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещена, соответственно, такие участки не могут находиться в частной собственности.

Кроме того, установлен запрет на ограничение публичного доступа на береговую полосу (п. 8 ст. 6 ВК РФ). Постановлением № 377 [73] установлены периодичность определения местоположения береговой линии (в качестве общего правила предусмотрено, что установление береговой линии должно осуществляться не реже одного раза в 25 лет), порядок определения местоположения береговой линии и особенности определения местоположения береговой линии применительно к различным водным объектам.

1.4.8.Зоны затопления и подтопления

В соответствии с п. 16 ст. 1 ВК РФ затопление и подтопление являются одними из возможных форм негативного воздействия вод на определённые территории и объекты. Исходя из положений ст. 67.1 ВК РФ, установление зон затопления и подтопления является водохозяйственным мероприятием [74] и осуществляется для предотвращения негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.

Согласно п. 2 ст. 67.1 ВК РФ (в ред. 12.05.2022) зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты (например, искусственным повышением поверхности территорий, устройством свайных фундаментов), Федеральным агентством водных ресурсов с участием органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Подробный порядок установления зон затопления, подтопления и определения их границ установлены Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления» (вместе с «Положением о зонах затопления, подтопления») (далее – Постановление Правительства РФ № 360).

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта РФ, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления (далее – предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Форма графического описания местоположения границ зон затопления, подтопления, а также требования к точности определения координат характерных точек границ ЗОУИТ, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зон затопления, подтопления, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Решение об установлении зон затопления, подтопления оформляется актом Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) [75] .

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в ЕГРН. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившимися со дня исключения сведений о них из ЕГРН.

Сведения о таких зонах также включаются в государственный водный реестр (п. 3, пп. 8 п. 4 ст. 31 ВК РФ).

Границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. На практике даже до реформирования законодательства о ЗОУИТ это означало, что в отсутствие сведений в ЕГРН и указанных документах данная зона не может считаться установленной, а значит, государственные и муниципальные органы не вправе ссылаться на имеющиеся в её границах ограничения, например, отказывая в выдаче разрешения на строительство. Такой подход нашёл отражение и в судебной практике [76] . Налицо явное различие с СЗЗ, отсутствие сведений в ЕГРН о которой, как было изложено ранее, не является для судов препятствием к признанию её существования.

Приложение к Постановлению Правительства РФ № 360 содержит требования к территориям, входящим в границы зон затопления, подтопления.

Так, зоны затопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к:

• незарегулированным водотокам, когда территории затапливаются при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с учётом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений;
• устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчётной обеспеченности;
• естественным водоёмам, затапливаемым при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;
• водохранилищам, затапливаемым при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища;
• зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемым при пропуске гидроузлами паводков расчётной обеспеченности.

Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления, повышение уровня грунтовых вод которых обуславливается подпором грунтовых вод уровнями высоких вод водных объектов.

В границах зон подтопления определяются:

а) территории сильного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 м;

б) территории умеренного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 0,3–0,7 до 1,2–2 м от поверхности;

в) территории слабого подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 м.

Правовой режим зон затопления, подтопления

Согласно п. 3 ст. 67.1 ВК РФ (в ред. 2022 г.) в границах зон затопления, подтопления запрещаются:

1. Строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Стоит отметить, что указанная норма не содержит безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления. В ней указано лишь на невозможность такого строительства без проведения водохозяйственных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон Вывод о том, что само по себе отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления не препятствует осуществлению на нём строительства, также содержится в судебной практике [77] . Таким образом, единственным условием запрета осуществления строительства в зоне подтопления/затопления является отсутствие инженерной защиты объекта капитального строительства.

Обязанность обеспечить территорию затопления, подтопления инженерной защитой возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, а также на юридических и физических лиц – правообладателей земельных участков, в отношении которых осуществляется такая защита.

В законодательстве не содержится каких-либо требований к способу доказывания наличия обеспечения инженерной защитой планируемого к строительству объекта. В связи с этим примечательной видится позиция судов, в соответствии с которой, например, договор подряда на строительство дренажа (иных объектов инженерной защиты) не является подтверждением обеспечения объекта инженерной защитой, поскольку инженерная защита должна быть увязана с генеральными планами поселений и территориальными комплексными схемами планирования, а также учтена в Схемах комплексного использования и охраны водных объектов, утверждаемых территориальным органом Федерального агентства водных ресурсов [78] .

Видится, что позиция судов в этом случае основана на ошибочном применении закона [79] и фактически означает объективную невозможность любого частного субъекта разместить на своём земельном участке в зоне подтопления/затопления объект капитального строительства, поскольку для его обеспечения инженерной защитой потребуется немало ресурсов [80] (финансовые, временные и т. д.).

1. Использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия.
2. Размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов.
3. Осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

2. Также необходимо отметить, что в силу указания п. 5 ст. 67.1 ЗК РФ (в ред. 2022 г.) допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства сооружений инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

1.4.9.Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения

Исходя из п. 2 ст. 43 ВК РФ, в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны, в которых запрещаются или ограничиваются осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения.

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (далее – ЗСО) устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. При этом решения об установлении, изменении ЗСО принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам. Положение о ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждается Правительством РФ [81] .

ЗСО организуются вне зависимости от ведомственной принадлежности на всех водопроводах, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников.

Требования к организации и эксплуатации ЗСО в настоящее время определяются в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» (далее – СанПиН 2.1.4.1110-02) [82] . Указанный СанПиН действует до 01.01.2025 в связи с изданием Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3, которым утверждены новые требования.

Организации ЗСО предшествует разработка её проекта, а именно:

• определение границ зоны и составляющих её поясов;
• составление плана мероприятий по улучшению санитарного состояния территории ЗСО и предупреждению загрязнения источника;
• утверждение правил и режима хозяйственного использования территорий трёх поясов ЗСО.

Принципиальное решение о возможности организации ЗСО принимается на стадии схемы территориального планирования или Генерального плана при выборе источника водоснабжения. В генеральных планах застройки населённых мест ЗСО указываются на схеме планировочных ограничений.

Установленные границы ЗСО и составляющих её поясов могут быть пересмотрены в случае возникших или предстоящих изменений эксплуатации источников водоснабжения (в том числе производительности водозаборов подземных вод) или местных санитарных условий по заключению центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора и иных заинтересованных организаций. Проектирование и утверждение новых границ ЗСО должны производиться в том же порядке, что и первоначальных.

В соответствии с п. 1.17 СанПиН 2.1.4.1110-02 отсутствие утверждённого проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых настоящими СанПиН, при этом данное положение не соответствует новому регулированию статуса ЗОУИТ.

Правовой режим ЗСО

Основной целью создания и обеспечения режима в ЗСО является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

ЗСО организуются в составе трёх поясов, в каждом из которых устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды. Режим охранной зоны предполагает ограничения и в использовании земель в границах поясов ЗСО.

В соответствии с пп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения [83] .

В пределах первого пояса ЗСО необходимые санитарные мероприятия должны выполняться органами коммунального хозяйства или другими владельцами водопроводов, в пределах второго и третьего – владельцами объектов, оказывающих (или могущих оказать) отрицательное влияние на качество воды источников водоснабжения.

Мероприятия предусматриваются для каждого пояса ЗСО в соответствии с его назначением. Они могут быть единовременными, осуществляемыми до начала эксплуатации водозабора, либо постоянными, режимного характера.

Так, в соответствии с разделами 3.2, 3.3 СанПиН 2.1.4.1110-02 на территории первого пояса СЗО запрещается:

• посадка высокоствольных деревьев;
• все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений;
• прокладка трубопроводов различного назначения;
• размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий;
• проживание людей;
  • применение ядохимикатов и удобрений;
• спуск любых сточных вод, в том числе сточных вод водного транспорта (в отношении ЗСО поверхностных источников водоснабжения);
• купание, стирка белья, водопой скота и другие виды водопользования, оказывающие влияние на качество воды (в отношении ЗСО поверхностных источников водоснабжения).

На территории второго и третьего поясов запрещается (в отношении ЗСО подземных источников водоснабжения):

• выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов;
• закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твёрдых отходов и разработка недр земли;
• размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод (размещение таких объектов допускается в пределах третьего пояса ЗСО только при использовании защищённых подземных вод, при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно-эпидемиологического заключения центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, выданного с учётом заключения органов геологического контроля).

На территории второго и третьего поясов ЗСО новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с Роспотребнадзором.

В пределах второго и третьего поясов ЗСО поверхностных источников водоснабжения вводятся следующие ограничения:

• регулирование отведения территории для нового строительства жилых, промышленных и сельскохозяйственных объектов, а также согласование изменений технологий действующих предприятий, связанных с повышением степени опасности загрязнения сточными водами источника водоснабжения;
• недопущение отведения сточных вод в зоне водосбора источника водоснабжения, включая его притоки, не отвечающих гигиеническим требованиям к охране поверхностных вод;
• все работы, в том числе добыча песка, гравия, донноуглубительные, в пределах акватории ЗСО допускаются по согласованию с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора лишь при обосновании гидрологическими расчётами отсутствия ухудшения качества воды в створе водозабора;
• использование химических методов борьбы с эвтрофикацией водоёмов допускается при условии применения препаратов, имеющих положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.

На территории второго пояса дополнительно запрещается:

• размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод;
• применение удобрений и ядохимикатов;
• рубка леса главного пользования и реконструкции;
• расположение стойбищ и выпаса скота, а также всякое другое использование водоёма и земельных участков, лесных угодий в пределах прибрежной полосы шириной не менее 500 м, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества воды источника водоснабжения (в отношении ЗСО поверхностных источников водоснабжения);
• сброс промышленных, сельскохозяйственных, городских и ливневых сточных вод, содержание в которых химических веществ и микроорганизмов превышает установленные санитарными правилами гигиенические нормативы качества воды (в отношении ЗСО поверхностных источников водоснабжения).

Регулирование зон ЗСО также может содержаться в отдельных нормативных актах ещё советского периода. Так, например, в Москве и Московской области был принят целый ряд нормативных правовых актов разного периода – постановление СНК РСФСР от 04.09.1940 № 696 «О санитарной охране канала Москва – Волга как источника водоснабжения г. Москвы», постановление СНК РСФСР от 23.05.1941 № 355 «О санитарной охране Московского водопровода и источников его водоснабжения» и пр.), которые устанавливали отдельные особенности определения границ поясов и ограничения деятельности в таких поясах.

С принятием Постановления Правительства Москвы и Правительства Московской области № 1705-пп/970/44 [84] указанные выше нормативные правовые акты органов государственной власти РСФСР не подлежат применению. До разработки нового проекта границ ЗСО для определения границ и режимов ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории Москвы и Московской области необходимо руководствоваться положениями решения Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143 [85] . Вместе с тем в других регионах продолжают действовать нормативные акты советского периода, которые могут содержать отдельные особенности правового регулирования ЗСО. В связи с этим необходимо в каждом случае анализировать проект территории ЗСО и конкретные ограничения, предусмотренные им, не полагаясь на общее регулирование.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ВК РФ запрещается сброс сточных, в том числе дренажных вод в водные объекты, расположенные в границах ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Также в соответствии с п. 1 ст. 34 ВК РФ в целях обеспечения граждан питьевой водой в случае возникновения чрезвычайной ситуации осуществляется резервирование источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на основе защищённых от загрязнения и засорения подземных водных объектов. Для таких источников устанавливаются зоны специальной охраны, режим которых соответствует режиму зон санитарной охраны подземных источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Зоны специальной охраны подземных водных объектов указаны в перечне видов ЗОУИТ в ст. 105 ЗК РФ.

1.4.10.Зоны охраняемых объектов

Целями установления зон охраняемых объектов являются обеспечение безопасности объектов государственной охраны и защита охраняемых объектов. Не следует путать этот вид зон с зонированием в рамках законодательства об охране памятников.

Градостроительная деятельность на их территории должна согласовываться с требованиями закона РФ от 27.05.1996 № 57ФЗ «О государственной охране» и Положением о зоне охраняемого объекта (далее в настоящем подразделе – Положение) [86] .

Размер зоны охраняемых объектов и её границы определяются с учётом размера земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, застройки земельного участка и застройки вокруг него, рельефа местности, а также иных условий, обеспечивающих безопасность объектов государственной охраны и охраняемых объектов. Расстояние от границ земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, до границ указанной зоны не должно превышать один километр, а в горной местности – три километра.

Порядок установления зон охраняемых объектов:

1. Правовой акт об установлении зоны охраняемого объекта принимается Федеральной службой охраны РФ (далее – ФСО).

В акте об установлении зоны охраняемого объекта указываются:

• ограничения использования;
• сведения о правообладателе здания, сооружения, застройщике или об органе государственной власти, которые обязаны возместить убытки, причинённые в связи с установлением зоны охраняемого объекта;
• срок наступления обязанности по возмещению убытков при ограничении прав в связи с установлением зоны охраняемого объекта.

Приложением к правовому акту об установлении зоны охраняемого объекта являются сведения о границах зоны охраняемого объекта, которые содержат графическое описание местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

1. ФСО в течение 5 рабочих дней после издания указанного акта направляет сведения об установлении зоны охраняемого объекта, в том числе сведения об ограничениях использования:

• в Росреестр (его территориальные органы или подведомственное ему государственное бюджетное учреждение, наделённое соответствующими полномочиями) для целей внесения таких сведений в ЕГРН, в том числе сведения об ограничениях использования;
• в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположены охраняемые объекты (в случае перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ – в уполномоченный орган), сведения об установлении зоны охраняемого объекта, в том числе сведения об ограничениях использования в случае установления или изменения существования зоны охраняемого объекта, в целях включения соответствующих сведений об указанной зоне в ПЗЗ соответствующего муниципального образования.

В случае, если ПЗЗ соответствующего муниципального образования были утверждены до поступления соответствующих документов, эти правила подлежат изменению в порядке, установленном ГрК РФ.

1. Обозначение границы зоны охраняемого объекта и (или) местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона охраняемого объекта, на местности определяется в соответствии с решением ФСО.

Правовой режим зон охраняемых объектов

Согласно абз. 2 п. 3 Положения ограничения использования для каждой зоны охраняемого объекта формируются из перечня ограничений использования земельных участков и ограничений хозяйственной и иной деятельности согласно приложению к Положению.

Так, согласно указанному перечню в границах зоны охраняемого объекта может устанавливаться запрет на:

• строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства, торгово-развлекательных центров, вертодромов, вертолётных площадок, аэродромов, подземных сооружений (метрополитен, транспортные туннели, пешеходные переходы, парковки, коллекторы, бомбоубежища), гостиниц и иных средств размещения;
• размещение и эксплуатацию любых объектов недвижимого имущества;
• размещение и эксплуатацию любых некапитальных строений, сооружений, в том числе временных;
• расположение посадочных площадок и площадок десантирования (приземления);
• использование земельных участков для строительства, а также для ведения садоводства, огородничества, крестьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства и животноводства;
• строительство новых дорог (в том числе велодорожек и путепроводов) для движения наземного транспорта;
• строительство сооружений связи;
• устройство якорных стоянок в акватории водного объекта или её части;
• размещение надземных и наземных инженерных коммуникаций (теплотрассы, водопроводы, газопроводы, водостоки, канализации, электрические кабели и иные кабельные линии);
• установку и эксплуатацию всех типов и видов рекламных конструкций и «транспарантов-перетяжек»;
• устройство свалок, создание мест погребения, мест, отведённых для захоронения биологических отходов, и иных объектов, оказывающих негативное воздействие на состояние подземных вод;
• размещение на фасадах зданий (строений, сооружений) информационных досок, надписей и обозначений с площадью информационного поля более 0,3 кв. м, вывесок и указателей высотой более 0,6 м с размещением выше отметки нижнего края оконных проёмов 2-го этажа здания (строения, сооружения) в виде объёмных букв и знаков;
• посадку древесных насаждений и кустарников, нарушающих исторически сложившуюся систему озеленения и благоустройства;
• размещение инженерно-технического оборудования на главных фасадах зданий, строений, сооружений;
• установку произведений монументально-декоративного искусства (фонтаны, малые архитектурные формы) высотой более 3,5 м;
• использование акватории водных объектов в целях любительского рыболовства, прогулок, в том числе лыжных прогулок, занятий буерным спортом и сноукайтингом;
• осуществление полётов беспилотных воздушных судов любой максимальной взлётной массы;
• использование беспилотных аппаратов, перемещающихся по земле, на воде и под водой;
• организацию и функционирование тиров, стрелково-стендовых комплексов и стрельбищ, а также пейнтбольных, страйкбольных клубов и иных учебных, спортивных и досуговых организаций, использующих изделия, имеющие внешнее и (или) конструктивное сходство с оружием;
• осуществление деятельности всех видов промышленных и сельскохозяйственных предприятий, создающих в том числе повышенные транспортные потоки;
• эксплуатацию химически опасных, взрывопожароопасных и иных опасных производственных объектов;
• использование морского и внутреннего водного транспорта;
• организацию зон массового отдыха и пляжей водных объектов;
• осуществление деятельности по накоплению, обработке, утилизации, обезвреживанию и размещению отходов производства и потребления;
• организацию аэроклубов, а также запуск аэростатов, шаров-зондов и других беспилотных воздушных судов;
• проведение массовых общественно-политических, спортивных, культурных, зрелищно-развлекательных или иных мероприятий;
• осуществление оптовой и розничной торговли, в том числе всех действий, связанных с продажей и ремонтом автомобилей и мотоциклов;
• использование для осуществления рекреационной деятельности лесов, а также земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий;
• туристскую деятельность и деятельность по разработке месторождений полезных ископаемых и природных лечебных ресурсов, а также деятельность по санаторно-курортному лечению и профилактике заболеваний, медицинской реабилитации, организации отдыха граждан.

1.4.12.Охранная зона особо охраняемой природной территории

Статус особо охраняемых природных территорий регулируется Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – закон № 33-ФЗ). При этом необходимо различать:

1) сами особо охраняемые природные территории;

2) охранные зоны таких особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ относятся только охранные зоны особо охраняемых природных территорий (вероятно, по логике законодателя, в данном случае ЗОУИТ является территория, устанавливаемая в связи с существованием определённого объекта, но не сама территория такого объекта, что не отменяет необходимость соблюдения специального режима в границах самого объекта). Правовой режим самих особо охраняемых природных территорий устанавливается путём т. н. зонирования (п. 14 ст. 2 закона № 33-ФЗ в ред. законов № 342-ФЗ и № 505-ФЗ):

1. основные (а также при необходимости вспомогательные) виды разрешённого использования земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяются положением об особо охраняемой природной территории; в случае зонирования особо охраняемой природной территории основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков предусматриваются положением об особо охраняемой природной территории применительно к каждой функциональной зоне особо охраняемой природной территории;
2. в случаях, если разрешённое использование земельных участков в границах особо охраняемой природной территории допускает строительство на них, в положении об особо охраняемой природной территории устанавливаются предельные (максимальные и/или минимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов;
3. положения об особо охраняемых природных территориях, которые утверждены до 01.09.2018, должны были быть приведены в соответствие с требованиями закона до 01.07.2020 [87] ;
4. до установления в положении об особо охраняемой природной территории видов разрешённого использования земельных участков, предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но не позднее 01.07.2020 указанные виды разрешённого использования, параметры определяются органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, в ведении которых находится особо охраняемая природная территория (п. 6 ст. 26 закона № 342-ФЗ);
5. в случае включения населённых пунктов в состав особо охраняемых природных территорий в соответствии со ст. 3.1 закона № 33-ФЗ виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются ПЗЗ.

Такое определение ограничений в границах особо охраняемых природных территорий путём установления видов разрешённого использования и предельных параметров не следует путать с градостроительным зонированием (в силу п. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов)). В данном случае речь идёт просто о способе установления ограничений деятельности в границах особо охраняемой природной территории.

Правовой режим особо охраняемых территорий

Особо охраняемые природные территории – участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Информация об особо охраняемых природных территориях дополнительно фиксируется в государственном кадастре особо охраняемых природных территорий [88] . В соответствии с п. 12 ст. 2 закона № 33-ФЗ (в ред. закона № 342-ФЗ) обязательным приложением к решению о создании особо охраняемой природной территории являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ такой территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

С 30.12.2020 в состав особо охраняемых природных территорий могут включаться территории населённых пунктов, сведения о границах которых внесены в ЕГРН [89] . Включение населённых пунктов в такую ЗОУИТ происходит без изъятия расположенных на их территориях земельных участков и иной недвижимости у правообладателей (за исключением государственных природных заповедников), если это не противоречит режиму особой охраны соответствующей категории особо охраняемых природных территорий. В случае зонирования особо охраняемой природной территории населённые пункты включаются в состав функциональных зон, режим которых допускает осуществление хозяйственной деятельности.

При этом оборот земельных участков населённого пункта в составе особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения не ограничивается. Такие земельные участки могут находиться в собственности Российской Федерации, её субъектов, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Использование земельных участков на территории населённого пункта, включённого в состав такой ЗОУИТ, должно осуществляться с учётом режима особой охраны этой особо охраняемой природной территории.

Стоит особо отметить, что указанное регулирование не распространяется в отношении особо охраняемых природных территорий, полностью расположенных на территории населённого пункта. Если особо охраняемая природная территория расположена на территории населённого пункта частично, регулирование распространяется в отношении той её части, которая расположена за границами населённого пункта.

Категории особо охраняемых природных территорий предусмотрены ст. 2 закона № 33-ФЗ.

Такие территории могут иметь федеральное, региональное и местное значение. Отнесение к одной из таких категорий показывает, органы власти какого уровня имеют полномочия по управлению соответствующей особо охраняемой природной территорией.

Кроме того, такие территории делятся на несколько категорий в зависимости от особенностей правового режима и предмета охраны.

Основные особенности предусмотренных законом категорий описаны в таблице 16.

Таблица 16.
ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КАТЕГОРИЙ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Наименование	Уровень	Чем определяется режим	Предусмотренные законом ограничения
Государственный природный заповедник, в т. ч. биосферные заповедники [90] (раздел II закона № 33-ФЗ)	Федеральное значение	Положение [91] о заповеднике, утверждаемое Минприроды РФ,

В частности, запрещено строительство любых объектов, за исключением объектов, связанных с функционированием национальных парков и с обеспечением функционирования расположенных в их границах населённых пунктов.

Земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах национальных парков, находятся в федеральной собственности и не подлежат отчуждению, за исключением земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов, включённых в состав национальных парков(1).

Однако допускается их предоставление в аренду для осуществления рекреационной деятельности в пределах соответствующих зон национального парка.

В границах населённых пунктов, включённых в состав национальных парков, допускается предоставление земельных участков для ведения садоводства и огородничества, строительства гаражей для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, строительство объектов спорта [92] , являющихся объектами капитального строительства, а также связанных с ними объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Кроме того, в границах населённых пунктов в составе национальных парков допускается разведка и добыча подземных вод для целей питьевого и технического водоснабжения, заготовка гражданами пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений и недревесных лесных ресурсов для собственных нужд, а также движение и стоянка механизированных транспортных средств, не связанных с функционированием национальных парков, прогона домашних животных вне дорог и водных путей общего пользования и вне специально предусмотренных для этого мест.

Все физические и юридические лица обязаны согласовывать вопросы социально-экономической деятельности (далее – СЭД) с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся национальные парки [93] .

Для принятия решения о согласовании СЭД на территории национального парка (его охранной зоны) необходимо представить в Минприроды России [94] :

1) информацию о видах предполагаемой (осуществляемой) на нём деятельности;

2) копии документов и выписку из ЕГРН на земельный участок и объекты капитального строительства, расположенные на нём;

3) материалы оценки воздействия на окружающую среду (за исключением размещения объектов индивидуального жилищного строительства).

Конкретные особенности определяются в паспорте / охранном обязательстве. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы; расходы на обеспечение установленного режима возмещаются за счёт средств федерального бюджета или бюджета субъекта, а также из средств внебюджетных фондов.

Конкретные особенности определяются положением о дендрологическом парке или ботаническом саде.

(1)Пункт 2 ст. 12 закона № 33-ФЗ в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ.

Охранные зоны особо охраняемых природных территорий

Для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки и памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах устанавливаются охранные зоны. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий.

Решения об установлении, изменении, о прекращении существования охранных зон особо охраняемых природных территорий принимаются в отношении:

1) охранных зон государственных природных заповедников, национальных парков и памятников природы федерального значения – федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находятся указанные особо охраняемые природные территории;

2) охранных зон природных парков и памятников природы регионального значения – высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации).

Постановлением Правительства РФ от 19.02.2015 № 138 утверждены Правила создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон.

Правилами предусматривается, что решения о создании охранных зон государственных природных заповедников, национальных парков и памятников природы федерального значения и об установлении их границ принимаются Минприроды России. Также предусмотрено согласование проекта решения о создании охранной зоны с уполномоченными органами.

Минимальная ширина охранной зоны государственного природного заповедника или национального парка – один километр.

В п. 28 указанного постановления предусмотрено, что режим охранной зоны, т. е. конкретные ограничения на использование участков, устанавливается положением об охранной зоне конкретного государственного природного заповедника, национального парка, природного парка или памятника природы, утверждаемым органом государственной власти, принимающим решение о её создании.

1.4.13.Округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов

Округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека (п. 2 ст. 96 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 16 закона РФ от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – закон № 26-ФЗ) охрана природных лечебных ресурсов [96] , лечебно-оздоровительных местностей [97] и курортов [98] осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны.

Понятие «округ санитарной (горно-санитарной) охраны» содержится в ст. 1 закона № 26-ФЗ. В соответствии с указанной статьёй округом санитарной (горно-санитарной) охраны признаётся особо охраняемая территория с установленным в соответствии с законодательством режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения.

При этом для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам (минеральные воды, лечебные грязи и др.), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны.

Границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны

В силу ст. 1 закона № 26-ФЗ внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района), т. е. округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются по границам лечебно-оздоровительной местности / курорта, а не вокруг соответствующих территорий.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством РФ, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения – исполнительными органами государственной власти субъектов РФ (п. 2 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

Соответственно, одно лишь приобретение конкретной территорией статуса лечебно-оздоровительной местности / курорта не влечёт автоматического возникновения округа санитарной (горно-санитарной) охраны. О возникновении округов санитарной (горно-санитарной) охраны можно говорить только в случае утверждения границ и режима округов уполномоченным органом [99] .

Так, границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения утверждаются Правительством РФ по совместному представлению органа исполнительной власти субъекта РФ и Министерства здравоохранения РФ (п. 18 Постановления Правительства РФ № 1425 [100] ).

Проект округа санитарной (горно-санитарной) охраны подлежит согласованию с Росприроднадзором и органом исполнительной власти субъекта РФ, а проект округа горно-санитарной охраны – также с Ростехнадзором. Также требуется получение санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора о соответствии проекта требованиям санитарного законодательства (п. 9 Постановления Правительства РФ № 1425).

При этом необходимо отметить, что существует большое количество нормативных актов, устанавливающих границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые были приняты до вступления в силу закона № 26-ФЗ [101] . Данные нормативно-правовые акты не могут считаться принятыми с соблюдением установленной в настоящее время процедуры, однако сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что суды признают, что утверждённые до вступления в силу закона № 26-ФЗ округа санитарной (горно-санитарной) охраны не утрачивают правового значения [102] .

Более того, судебной практикой признаётся допустимым включение описания границ округов санитарной (горно-санитарной) охраны, утверждённых до вступления в силу закона № 26-ФЗ, в нормативный акт, принятый после вступления в силу закона № 26-ФЗ (как правило, о признании определённой территории лечебно-оздоровительной местностью / курортом). Такой «перенос границ» округа санитарной (горно-санитарной) охраны в новый нормативно-правовой акт, по мнению судов, означает описание границ округа в новой системе координат, что не противоречит нормам законодательства, регулирующим вопросы установления границ округов санитарной (горно-санитарной) охраны, и не свидетельствует о необходимости разработки нового проекта округа санитарной (горно-санитарной) охраны [103] .

В соответствии с п. 21 Постановления Правительства РФ № 1425 вынесение на местность установленных границ округа санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляет орган местного самоуправления не позднее чем через 6 месяцев после утверждения округа. Оповещение физических и юридических лиц об установленных границах и о режиме, действующем в каждой из зон округа санитарной или горно-санитарной охраны, производится в установленном порядке. В то же время в судебных актах признаётся, что бездействие уполномоченных органов по определению на местности установленных границ округов санитарной (горно-санитарной) охраны не влияет на придание особого правового режима землям в границах лечебно-оздоровительной местности / курорта федерального значения [104] .

Правовой режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны

В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трёх зон, для которых предусмотрен самостоятельный режим хозяйственной деятельности (п. 3 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

Применительно к лечебно-оздоровительным местностям и курортам федерального значения устанавливается, что для местностей/курортов, не имеющих на своей территории гидроминеральной базы, месторождений лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов, требующих строгой охраны, количество зон может быть сокращено до двух (второй и третьей), а для лечебно-оздоровительных местностей, которые представляют собой незаселённые и неосвоенные территории, – до одной (второй) зоны. Округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, имеющие в своём составе одну (вторую) зону, по мере освоения территории в курортных целях корректируются с выделением в их пределах третьей зоны. Для отдельно расположенных природных объектов (высокодебитных восходящих источников, скважин, грязевых сопок и других), имеющих высокую степень естественной защищённости, может быть организована одна (первая) зона (п. 11 Постановления Правительства РФ № 1425).

А. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельные участки, располагающиеся в границах второй и третьей зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны, не изымаются для государственных или муниципальных нужд у правообладателей.

Земельные участки, располагающиеся в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны, не изымаются и не выкупаются для государственных или муниципальных нужд у правообладателей, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (п. 3 ст. 96 ЗК РФ).

Б. Ограничение режима хозяйственной деятельности

1. На территории первой зоны запрещается:

• проживание;
• все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий.

1. На территории второй зоны запрещается:

• размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха;
• проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

1. На территории третьей зоны вводятся ограничения на:

• размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений;
• осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением (п. 3 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

Обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне – пользователями, во второй и третьей зонах – правообладателями земельных участков и проживающими в этих зонах гражданами (п. 4 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

В. Особенности режима хозяйственной деятельности в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения

П.п. 12–14 Постановления Правительства РФ № 1425 предусматривают особенности режима хозяйственной деятельности в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

Так, конкретизируется, что на территории первой зоны округов санитарной (горно-санитарной) охраны разрешается:

• осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ;
• строительство сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров);
• размещение питьевых галерей и бюветов (и их посещение в лечебных целях), эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ;
• строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам.

В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации.

Раскрывается понятие «работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов», запрещённых на территории второй зоны округов санитарной (горно-санитарной) охраны. К таким работам, в частности, относятся:

• строительство новых и расширение действующих промышленных объектов;
• производство горных и других работ, не связанных непосредственно с освоением лечебно-оздоровительной местности, а также с развитием и благоустройством курорта;
• строительство животноводческих и птицеводческих комплексов и ферм, устройство навозохранилищ;
• размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов;
• строительство транзитных автомобильных дорог;
• размещение коллективных стоянок автотранспорта без соответствующей системы очистки от твёрдых отходов, отработанных масел и сточных вод;
• строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации;
• размещение кладбищ и скотомогильников;
• устройство поглощающих колодцев, полей орошения, подземной фильтрации и накопителей сточных вод;
• складирование и захоронение промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов;
• массовый прогон и выпас скота (кроме пастбищ, обеспечивающих организацию кумысолечения);
• использование минеральных удобрений и навозных стоков, применение ядохимикатов при борьбе с вредителями, болезнями растений и сорняками, использование химических методов борьбы с эвтрофикацией водоёмов;
• сброс сточных и дренажных вод в водные объекты (за исключением сброса очищенных вод через специальные глубоководные выпуски), а также другие виды водопользования, отрицательно влияющие на санитарное и экологическое состояние этих объектов;
• вырубка зелёных насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоёмов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно-оздоровительной местности и курорта федерального значения.

На территории третьей зоны допускаются только те виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.

Также Постановлением Правительства РФ № 1425 определены особенности правового режима зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленных для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающих конкретными лечебными ресурсами.

1.4.14. Приаэродромная территория

Значительные изменения в регулировании порядка установления приаэродромной территории и режима хозяйственной деятельности на ней связаны с принятием законов № 135-ФЗ [105] и закона № 191-ФЗ [106] .

Ранее особенностью режима этой зоны являлась необходимость согласования капитального строительства одновременно:

• со старшим авиационным начальником аэродрома;
• с собственником аэродрома (ст. 46 Воздушного кодекса РФ, далее в настоящем подразделе – ВК РФ, п. 58 Постановления № 138 [107] в предыдущей редакции).

При этом признавалось, что при отсутствии таких согласований, если объект строится в пределах приаэродромной территории, в выдаче разрешения на строительство должно быть отказано [108] . Если объект уже построен без получения соответствующих согласований, он может быть признан самовольной постройкой [109] .

В соответствии с изменениями 2017 г. необходимость согласования размещения объектов капитального строительства в пределах приаэродромной территории заменяется необходимостью соблюдать особый режим хозяйственной деятельности в границах подзон приаэродромной территории, что проверяется в рамках процедуры выдачи (а также прекращения действия) разрешения на строительство. Предусмотрена детальная процедура установления приаэродромной территории, введены общие ограничения деятельности на приаэродромной территории, конкретизируемые в решении об установлении конкретной приаэродромной территории, введены новые правила в части выдачи разрешений на строительство в границах приаэродромной территории.

Также было исключено отдельное регулирование ограничений хозяйственной деятельности в районе аэродрома и в зоне посадки (ст. 47 ВК РФ, п.п. 59 и 60 Постановления № 138 в предыдущей редакции).

В соответствии со ст. 47 ВК РФ приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полётов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полётов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду. Указанным решением на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности.

Правила установления приаэродромной территории, выделения подзон на приаэродромной территории и определения границ седьмой подзоны приаэродромной территории (далее в настоящем разделе – Правила) утверждены Постановлением № 1460 [110] .

Проект решения (акта) об установлении приаэродромной территории (далее – проект) подготавливается:

а) застройщиком, который осуществляет строительство и реконструкцию сооружения аэродрома, – при архитектурно-строительном проектировании в целях строительства, реконструкции сооружений аэродрома;

б) оператором аэродрома – в отношении аэродромов, введённых в эксплуатацию до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ (01.07.2017) (под оператором аэродрома понимается оператор аэродрома гражданской авиации, организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, или организация, уполномоченная указанным федеральным органом исполнительной власти).

Проект утверждается уполномоченным органом при наличии положительного санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора.

Принятию решения уполномоченным органом предшествует согласование проекта высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах территории которого полностью или частично расположена приаэродромная территория, в отношении которой подготовлен проект, осуществляемое с учётом заключений уполномоченных органов местного самоуправления муниципальных образований, в границах территорий которых полностью или частично расположена приаэродромная территория.

В случае наличия разногласий в отношении проекта высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в соответствующий уполномоченный федеральный орган направляется отказ в согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории с приложением перечня замечаний, послуживших основаниями для такого отказа, а также с обоснованием позиции по существу каждого из замечаний, подписанный высшим должностным лицом субъекта РФ (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ), его заместителем или уполномоченным им должностным лицом.

Уполномоченный федеральный орган в течение 10 рабочих дней со дня получения от органов государственной власти субъектов РФ отказа в согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории направляет в указанные органы таблицу разногласий с указанием позиции по представленным замечаниям для урегулирования разногласий.

Органы государственной власти субъектов РФ в течение 10 рабочих дней рассматривают представленную таблицу разногласий и направляют в уполномоченный федеральный орган в случае урегулирования разногласий письмо о согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории, подписанное уполномоченным должностным лицом, а в случае, если разногласия не урегулированы, – таблицу разногласий, подписанную уполномоченным должностным лицом.

Уполномоченный федеральный орган в течение 10 рабочих дней со дня поступления подписанной таблицы разногласий проводит согласительное совещание по рассмотрению разногласий по проекту акта об установлении приаэродромной территории. В случае, если замечания не будут устранены по итогам проведения согласительного совещания, уполномоченный федеральный орган направляет таблицу разногласий, отказ в согласовании проекта акта, а также проект акта об установлении приаэродромной территории в Правительственную комиссию по транспорту для принятия решения по разногласиям в отношении указанного проекта акта.

Правительственная комиссия по транспорту в течение 60 дней со дня поступления документов по разногласиям в отношении проекта акта об установлении приаэродромной территории принимает решение об установлении приаэродромной территории уполномоченным федеральным органом исполнительной власти либо о необходимости доработки проекта акта об установлении приаэродромной территории или проекта акта об установлении седьмой подзоны приаэродромной территории указанного территориального органа.

Подготовка проекта осуществляется на основе результатов проведённых исследований, в том числе научно-исследовательских работ в части, касающейся обеспечения безопасности полётов воздушных судов, перспективного развития аэродрома и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полётов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду, и в части, касающейся несоответствия эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Решение (акт) об установлении приаэродромной территории (далее – решение) принимается:

а) в отношении аэродромов государственной авиации – федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации;

б) в отношении аэродромов экспериментальной авиации – Министерством промышленности и торговли РФ;

в) в отношении аэродромов гражданской авиации – Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация).

Решение об установлении приаэродромной территории включает в себя:

а) текстовое и графическое описания местоположения границ приаэродромной территории и выделенных на ней 7 подзон и зон (секторов) внутри указанных подзон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН;

б) перечень ограничений использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности.

В отношении аэродрома совместного базирования или аэродрома совместного использования решение об установлении приаэродромной территории утверждается федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром, по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, которым разрешено совместное базирование на аэродроме или которые осуществляют совместное использование аэродрома.

После принятия решения об установлении приаэродромной территории соответствующий орган направляет его копию в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня вступления в силу решения об установлении приаэродромной территории, в Росреестр, а также в органы местного самоуправления муниципальных образований, в границах территорий которых полностью или частично расположена приаэродромная территория.

Исключение аэродрома из Государственного реестра аэродромов и вертодромов гражданской авиации РФ, или Государственного реестра аэродромов и вертодромов государственной авиации РФ, или Государственного реестра аэродромов и вертодромов экспериментальной авиации РФ является основанием для прекращения существования приаэродромной территории в отношении такого аэродрома.

Приаэродромная территория устанавливается бессрочно.

На приаэродромной территории могут выделяться следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.

Таблица 17. Подзоны приаэродромной территории

перечень ограничений использования земельных участков устанавливается в соответствии с земельным законодательством с учётом положений ст. 47 ВК РФ [114]

Приаэродромная территория устанавливается с выделением с первой по седьмую подзон в соответствии с п. 5 ст. 47 ВК РФ или в случае, предусмотренном п. 5.2 ст. 47 ВК, с выделением с первой по шестую подзон с последующим установлением седьмой подзоны в соответствии с пунктом 5.3 ст. 47 ВК РФ. Особенности разрешения разногласий между уполномоченными органами и Роспотребнадзором при определении границ седьмой подзоны приаэродромной территории определены в п.п. 6–10 Правил разрешения разногласий [115] .

В случае, если до 01.07.2021 седьмая подзона приаэродромной территории аэродромов, введённых в эксплуатацию до указанной даты, не была установлена, седьмая подзона приаэродромной территории таких аэродромов подлежит установлению до 01.01.2025 в соответствии с требованиями ст. 47 ВК РФ.

Так, например, Приказом Росавиации от 23.12.2021 № 985-П [116] в отношении аэродрома Санкт-Петербург (Пулково) была установлена приаэродромная территория в составе с 1-й по 6-ю подзоны. Соответственно, до 01.01.2025 в установленном законом порядке должна быть установлена также 7-я подзона.

В случае, если до 01.07.2021 приаэродромная территория установлена с выделением с первой по седьмую подзон приаэродромной территории или с выделением с первой по шестую подзон приаэродромной территории, такая приаэродромная территория признаётся установленной.

До установления седьмой подзоны приаэродромной территории в соответствии с требованиями ВК РФ использование земельных участков в целях, предусмотренных ограничениями, определёнными в соответствии с пп. 7 п. 3 ст. 47 ВК РФ, в границах приаэродромных территорий или в границах полос воздушных подходов, установленных до 01.01.2021, осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, если иное не предусмотрено п.п. 10, 12 и 13 ст. 4 закона № 135-ФЗ.

До определения в соответствии с пп. 7 п. 3 ст. 47 ВК РФ ограничений использования земельных участков в седьмой подзоне приаэродромной территории использование земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов капитального строительства, для которых установлены санитарно-эпидемиологические требования к уровням шума, осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, если иное не предусмотрено п.п. 12 и 13 ст. 4 закона № 135-ФЗ [117] .

Стоит отметить, что до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном ВК РФ, получение согласования для размещения объекта, а также санитарно-эпидемиологического заключения не требуется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд. После установления приаэродромных территорий в установленном законом порядке использование таких земельных участков и созданных на них объектов недвижимости, строительство новых объектов недвижимости осуществляются в соответствии с ограничениями, установленными в границах таких территорий, с учётом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 № 138 [118] при строительстве, реконструкции, сносе объекта капитального строительства вне границ приаэродромной территории застройщик (технический заказчик работ по сносу объекта) в срок не более 30 дней обязан проинформировать территориальный орган Федерального агентства воздушного транспорта любым из способов, предусмотренных в абз. 1 п. 61 такого Постановления:

• о достижении объектом капитального строительства высоты 50 метров над уровнем поверхности земли с указанием геодезических координат такого объекта и его проектной высоты;
• о завершении строительства, реконструкции объекта капитального строительства высотой 50 метров и более над уровнем поверхности земли с указанием его геодезических координат и высоты над уровнем поверхности земли – в случае соответствия фактической высоты такого объекта его проектной высоте;
• о завершении строительства, реконструкции объекта капитального строительства высотой 50 метров и более над уровнем поверхности земли с указанием его геодезических координат и высоты над уровнем поверхности земли – в случае соответствия фактической высоты такого объекта его проектной высоте;
• о сносе объекта капитального строительства высотой 50 метров и более с указанием его геодезических координат.

Это требование распространяется на всю территорию муниципального образования за пределами района аэродрома и связано с необходимостью обеспечения безопасности полётов. Законами № 135-ФЗ и № 264-ФЗ были также внесены существенные изменения в ГрК РФ в связи с совершенствованием законодательной базы в области установления и использования приаэродромной территории:

1. В части приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями, установленными на приаэродромной территории

Так, в п.п. 7–8 ст. 30 ГрК РФ закреплено, что утверждённые ПЗЗ не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с ВК РФ.

Срок приведения утверждённых ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать 6 месяцев. При этом в случае приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, проект о внесении соответствующих изменений в ПЗЗ не подлежит рассмотрению комиссией по подготовке проекта Правил землепользования и застройки.

1. В части подготовки проекта ПЗЗ

Исключён п. 8.2 ст. 31 ГрК, в соответствии с которым проект ПЗЗ, подготовленный применительно к территории муниципального образования, в границах которого полностью или частично расположена приаэродромная территория, подлежал направлению в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти на согласование.

1. В части процедуры выдачи разрешений на строительство

а) не допускается выдача разрешений на строительство в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (п. 3 ст. 51 ГрК РФ);

б) действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае поступления предписания уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (пп. 1.1 п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ).

1. В части предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (п. 8 ст. 40 ГрК РФ).

Необходимо отметить, что законом № 135-ФЗ предусмотрены важные переходные положения, действующие до установления приаэродромных территорий в соответствии с новым порядком (ст. 4 закона № 135-ФЗ):

а) уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти по согласованию с высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ обязаны утвердить имеющиеся карты (схемы), на которых отображены границы полос воздушных подходов на аэродромах экспериментальной авиации, аэродромах государственной авиации, аэродромах гражданской авиации, границы СЗЗ аэродромов, а также разместить указанные карты (схемы) на своём сайте (если сведения о границах приаэродромных территорий внесены в ГКН до 01.01.2016, то уполномоченные органы обязаны разместить на своих сайтах описание местоположения таких границ).

Указанная информация в настоящее время размещена на официальных сайтах соответствующих органов: на сайте Росавиации [119] (аэродромы гражданской авиации), Минобороны [120] (аэродромы государственной авиации; как правило, применительно к конкретному аэродрому указываются войсковая часть/организация, которые базируются на аэродроме и которые при подтверждении соответствующих полномочий могут давать согласования – см. далее), Минпромторга [121] (аэродромы экспериментальной авиации; применительно к конкретному аэродрому указывается организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации).

Также схемы ПВП (ранее утверждённых приаэродромных территорий) размещены в некоторых ГИС в области градостроительства, например, на Геопортале Подмосковья [122] , документах градостроительного зонирования (например, ПЗЗ Санкт-Петербурга в ред. 2020 г.). Однако при использовании соответствующих дополнительных ресурсов информацию всегда нужно сравнивать со схемами на сайтах указанных ранее органов.

б) до установления с первой по шестую подзон приаэродромной территории архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция ОКС, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полётов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полётов воздушных судов, в границах приаэродромных территорий, полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов (п. «а») должны осуществляться при условии согласования размещения [123] этих объектов в срок не более чем 30 дней:

• с организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, – для аэродрома экспериментальной авиации;
• с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, – для аэродрома государственной авиации;
• с Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация) – для аэродрома гражданской авиации.

Указанное согласование осуществляется при наличии положительного санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора о соответствии размещения указанных объектов требованиям законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не предусмотрено ст. 4 закона № 135-ФЗ.

В случае непредставления согласования размещения объектов или непредставления отказа в согласовании их размещения в установленный срок размещение объекта считается согласованным.

Необходимо отметить, что по смыслу закона № 135-ФЗ приаэродромные территории должны быть установлены по новым правилам в течение 360 дней со дня официального опубликования данного закона (п.п. 5 и 6 ст. 4 закона № 135-ФЗ), и сам переходный период согласования строительства в ПВП (СЗЗ, ранее установленных приаэродромных территориях) должен являться непродолжительным.

Однако со дня официального опубликования закона № 135-ФЗ прошло уже более трёх лет, вместе с тем из открытых источников следует, что приаэродромные территории по новым правилам длительное время не устанавливались. Только в 2020–2021 гг. началось заметное изменение указанной тенденции [124] .

в) в отношении аэродромов, введённых в эксплуатацию до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ, предусмотрено в т. ч. следующее:

• до установления приаэродромных территорий в новом порядке ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ, а также ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в границах указанных в п. «а» приаэродромных территорий, полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов не применяются:

– в отношении ОКС, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция которых согласованы до вступления в силу новых правил собственником соответствующего аэродрома и (или) уполномоченным органом государственной власти, осуществляющим полномочия собственника соответствующего аэродрома;

– в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ, за исключением случаев, если эти ограничения установлены в целях обеспечения безопасности полётов воздушных судов;

• ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные в седьмой подзоне приаэродромной территории, не применяются в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня установления седьмой подзоны приаэродромной территории, а также в отношении объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до установления этой подзоны, или в случаях, если для строительства, реконструкции указанных объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство в отношении объектов недвижимости, строительство которых начато до установления этой подзоны.

1.4.15. Рыбохозяйственные заповедные зоны

Правовой режим этой зоны с особыми условиями использования устанавливается Федеральным законом от 20.12.2004 № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» (далее – закон № 166-ФЗ).

Стоит отметить, что ранее законом № 166-ФЗ также была предусмотрена рыбоохранная зона – территория, прилегающая к акватории водного объекта рыбохозяйственного значения (ст. 48 закона № 166-ФЗ). Однако с 01.01.2022 такая зона была отменена ввиду принятия Федерального закона от 30.12.2021 № 445-ФЗ [125] , которым ст. 48 закона № 166-ФЗ была признана утратившей силу. В продолжение указанных изменений Постановлением Правительства РФ от 20.05.2022 № 923 были признаны утратившими силу и иные акты, регулирующие вопросы рыбоохранной зоны [126] . Вместе с тем ст. 56 закона № 166-ФЗ (в ред. от 30.12.2021 № 445-ФЗ) установлено, что рыбоохранные зоны, установленные в период до 01.01.2022, и водный объект или часть водного объекта, к которым прилегают такие зоны, в целях сохранения водных биоресурсов признаются на период до 01.01.2025 рыбохозяйственными заповедными зонами в случае и порядке, предусмотренными федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства.

Рыбохозяйственной заповедной зоной является водный объект или его часть с прилегающей к такому объекту или его части территорией, на которых устанавливается особый режим хозяйственной и иной деятельности в целях сохранения водных биоресурсов, в том числе сохранения условий для их воспроизводства, и создания условий для развития аквакультуры и рыболовства (п.п. 1–2 ст. 49 закона № 166-ФЗ).

Такие зоны устанавливаются Министерством сельского хозяйства РФ по согласованию с Минприроды, органами исполнительной власти субъектов РФ, на территории которых предполагается образование рыбохозяйственных заповедных зон, а также в прямо предусмотренных случаях с иными федеральными органами. Порядок их образования урегулирован Правилами образования рыбохозяйственных заповедных зон [127] .

При установлении размера, границ рыбохозяйственных заповедных зон, а также видов хозяйственной и иной деятельности, которые запрещены или ограничены в рыбохозяйственных заповедных зонах, учитываются:

• ценность и состав водных биологических ресурсов;
• рыбопромысловое значение водных биологических ресурсов;
• социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется образование рыбохозяйственной заповедной зоны;
• результаты проведения государственного мониторинга водных биологических ресурсов;
• биологическое обоснование создания рыбохозяйственной заповедной зоны, критерии и порядок подготовки которого устанавливаются Министерством сельского хозяйства Российской Федерации [128] .

Информация об установлении рыбохозяйственной заповедной зоны должна быть опубликована на сайте Министерства сельского хозяйства РФ и в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

В соответствии с п. 3 ст. 49 закона № 166-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 05.10.2016 № 1005 в рыбохозяйственных заповедных зонах могут быть запрещены полностью или частично, постоянно или временно либо ограничены следующие виды деятельности:

• разведка и добыча полезных ископаемых;
• судоходство;
• транспортировка углеводородов и продукции из них трубопроводным транспортом;
• сплав древесины (лесоматериалов);
• деятельность, влекущая за собой изменения гидрологического режима, за исключением осуществления мероприятий по рыбохозяйственной мелиорации;
• сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водный объект;
• строительство гидроэлектростанций;
• рубка лесных насаждений;
• строительство промышленных объектов;
• использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
• размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
• осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
• движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
• строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
• хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;
• распашка земель;
• размещение отвалов размываемых грунтов;

выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн. Особенности пользования землёй в пределах рыбохозяйственных заповедных зон установлены ст. 50 закона № 166-ФЗ.

Предусмотрено, что территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт и иная деятельность осуществляются:

• только по согласованию с Федеральным агентством по рыболовству;
• при условии применения мер по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания.

Правовой режим рыбохозяйственной заповедной зоны озера Байкал устанавливается в соответствии с законом № 166-ФЗ и Федеральным законом от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал». Порядок согласования с агентством по рыболовству отдельных видов работ регулируется Правилами согласования, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 30.04.2013 № 384 [129] .

Указанными правилами предусмотрено, что лицо, намеревающееся осуществить капитальное строительство или реконструкцию во внутренних морских водах РФ, в территориальном море РФ, на континентальном шельфе РФ, в исключительной экономической зоне РФ, а также строительство и реконструкцию объектов капитального строительства на территории двух и более субъектов РФ [130] , обязано предварительно направить в Федеральное агентство по рыболовству, а в случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства на территории одного субъекта РФ – в территориальные органы Федерального агентства по рыболовству заявление с приложением отдельных разделов проектной документации. В течение 30 дней (15 дней в случае согласования деятельности, направленной на предупреждение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера при прогнозировании угрозы возникновения таких ситуаций) документы должны быть рассмотрены и согласованы, если они соответствуют требованиям природоохранного законодательства. Если нарушения обнаружены, то заявитель вправе после устранения недостатков направить документы на рассмотрение повторно. Применение мер по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания регулируется Положением о мерах по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания (далее в настоящем подразделе – Положение) [131] .

Одной из таких мер является оценка воздействия планируемой деятельности на биоресурсы. Такая оценка должна проводиться при осуществлении архитектурно-строительного проектирования на основании правил, установленных Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». По результатам проведения оценки проектировщик должен обеспечить включение в документацию перечня мер по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания из предусмотренных пп.пп. «в»–«з» п. 2 Положения (установка рыбозащитных сооружений и т. п.).

Отсутствие соответствующей информации в проектной документации является основанием для отказа в согласовании капитальных работ Федеральным агентством по рыболовству.

В рамках полномочий Правительства РФ в 2022–2023 годах, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 12 закона РФ № 124-ФЗ [132] , Правительством РФ установлены [133] случаи, когда не требуется получение согласования Федерального агентства по рыболовству для строительства ОКС. В целом указанные в данном постановлении случаи объединяют следующие требования:

— проектная документация создаваемого ОКС не должна быть предметом государственной экологической экспертизы;

— проектная документация не предусматривает осуществление хозяйственной деятельности с проведением строительных работ на акватории водного объекта, забор воды из водного объекта или сброс сточных вод в водный объект.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 504-ФЗ КоАП РФ был дополнен ст. 8.48, в которой предусмотрена административная ответственность за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, внедрение новых технологических процессов или осуществление иной деятельности, оказывающей неблагоприятное воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания, без применения мер по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания, предусмотренных Положением (п. 1 ст. 8.48 КоАП РФ). За указанное правонарушение установлен административный штраф – на граждан в размере от 3 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц – от 10 тысяч до 15 тысяч рублей; на юридических лиц – от 100 тысяч до 200 тысяч рублей.

В п. 2 ст. 8.48 КоАП РФ запрещается территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, внедрение новых технологических процессов или осуществление иной деятельности, оказывающей неблагоприятное воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания, без согласования с Росрыболовством. Соответствующее правонарушение влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц – от 8 тысяч до 10 тысяч рублей; на юридических лиц – от 50 тысяч до 100 тысяч рублей.

1.4.16.Охранные зоны пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравометрической сети

В целях обеспечения сохранности пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети могут устанавливаться охранные зоны.

В настоящее время положение, определяющее порядок установления, изменения, прекращения существования охранных зон государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети, утверждено Постановлением Правительства от 21.08.2019 № 1080 (далее – Положение) [134] .

Статус каждой из вышеназванных сетей установлен законом № 431-ФЗ [135] .

Так, под геодезической сетью понимается совокупность геодезических пунктов, используемых в целях установления и (или) распространения предусмотренных законом систем координат. Указанная сеть создаётся и используется в целях установления государственных систем координат, их распространения на территорию РФ и обеспечения возможности создания геодезических сетей специального назначения (п. 12 ст. 3, п. 2 ст. 8 закона № 431-ФЗ).

Государственная нивелирная сеть представляет совокупность нивелирных пунктов, используемых в целях установления или распространения государственной системы высот на территорию РФ (п. 13 ст. 3, п. 5 ст. 8 закона № 431-ФЗ).

В свою очередь, государственная гравиметрическая сеть создаётся и используется в целях распространения государственной гравиметрической системы на территорию РФ и состоит из совокупности гравиметрических пунктов, имеющих значения, определённые в результате гравиметрических измерений (п. 14 ст. 3, п. 6 ст. 8 закона № 431-ФЗ).

Создание государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети, в т. ч. создание пунктов указанных сетей, развитие и поддержание в надлежащем состоянии указанных сетей, включая соблюдение установленных норм плотности размещения на территории РФ пунктов указанных сетей, организуются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на оказание государственных услуг в сфере геодезии и картографии, или на основании акта Правительства Российской Федерации публично-правовой компанией «Роскадастр» [136] .

Местоположение каждого из пунктов сети на местности обозначается центрами пунктов (реперами, марками) и (или) наружными опознавательными знаками.

Границы охранных зон пунктов

Охранные зоны пунктов устанавливаются для всех пунктов, и их границы определяются как квадрат, стороны которого равны 4 м, ориентированы по сторонам света и имеют центральную точку (точку пересечения диагоналей – центр пункта), в случае если:

• центр пункта размещается на местности;
• центр пункта размещён в конструктивных элементах линейных сооружений и в конструктивных элементах большой протяжённости (набережные, причалы);
• центр пункта государственной геодезической сети и государственной нивелирной сети размещён в конструктивных элементах зданий (строений, сооружений), информация о контурах которых отсутствует в ЕГРН;
• центр пункта государственной гравиметрической сети размещён в подвалах зданий (строений, сооружений), информация о контурах которых отсутствует в ЕГРН. Однако Положением предусмотрено, что границы охранных зон пунктов определяются размерами, совпадающими с контуром указанных зданий (строений, сооружений):
• центр пункта государственной геодезической сети и государственной нивелирной сети размещён в конструктивных элементах зданий (строений, сооружений), информация о контурах которых содержится в ЕГРН;
• центр пункта государственной гравиметрической сети размещён в подвалах зданий (строений, сооружений), информация о контурах которых содержится в ЕГРН.

Решение об установлении, изменении, прекращении охранных зон пунктов

Решение об установлении, изменении или о прекращении существования охранных зон пунктов принимается:

• в отношении охранных зон пунктов фундаментальной астрономо-геодезической сети, Кронштадтского футштока, являющегося исходным нивелирным пунктом государственной нивелирной сети, исходных (главных) гравиметрических пунктов, расположенных в г. Москве и г. Новосибирске, – Росреестром;
• в отношении охранных зон пунктов высокоточной геодезической сети, спутниковой геодезической сети 1-го класса, астрономо-геодезической сети 1–2-го классов, геодезической сети сгущения 3–4-го классов, нивелирной сети I–IV классов, государственной фундаментальной гравиметрической сети, государственной гравиметрической сети 1-го класса – территориальными органами Росреестра по месту нахождения указанных пунктов.

Решение об установлении охранных зон новых пунктов принимается в случае включения информации о новых пунктах в федеральный фонд пространственных данных.

Охранные зоны пунктов считаются установленными, изменёнными или прекращёнными со дня внесения в установленном порядке в ЕГРН соответствующих сведений об их границах (п. 14 Положения).

Стоит отметить, что решение об изменении охранных зон пунктов принимается в исключительных случаях и только после включения в федеральный фонд пространственных данных изменённых сведений о местоположении пунктов либо после изменения сведений, содержащихся в ЕГРН о контурах зданий (строений, сооружений), если произошло:

• изменение местоположения пунктов;
• изменение контуров зданий (строений, сооружений), в конструктивных элементах которых размещены центры пунктов государственной геодезической сети и государственной нивелирной сети, в подвалах которых размещены пункты государственной гравиметрической сети.

Решение о прекращении существования охранной зоны пункта может быть принято только в связи с утратой пункта сети (в том числе ликвидации) путём исключения информации о пункте из федерального фонда пространственных данных.

Положение определяет, что с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования охранной зоны пункта могут обратиться:

• правообладатели зданий (строений, сооружений), в конструктивных элементах которых размещены центры пунктов;
• фондодержатель федерального фонда пространственных данных.

Иные лица, не являющиеся правообладателями указанных зданий (строений, сооружений), не вправе обращаться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования охранных зон пунктов.

Таким образом, прекращение существования или изменение охранных зон пунктов возможно только в случаях, прямо предусмотренных Положением (п.п. 5, 8 и 9 Положения). Произвольная ликвидация пунктов в целях дальнейшего прекращения охранных зон пунктов недопустима и может повлечь административную ответственность (п. 3 ст. 7.2 КоАП РФ). Вместе с тем стоит отметить, что для привлечения к административной ответственности необходимо доказать, что лицо, которое произвело ликвидацию пунктов, знало о существовании таких пунктов (например, было уведомлено о нахождении пункта в границах проводимых им работ) [137] .

Также Положение значительно ограничивает круг субъектов, которые могут обратиться с заявлением об изменении или о прекращении охранных зон пунктов. Положение не учитывает интересы правообладателей земельных участков, на которые могут распространяться ограничения хозяйственной деятельности в границах охранных зон.

Согласно п. 13 ст. 8 закона № 431-ФЗ правообладатели объектов недвижимости, на которых находятся пункты государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети или части указанных пунктов, обязаны уведомлять публично-правовую компанию «Роскадастр» обо всех случаях повреждения или уничтожения указанных пунктов, предоставлять возможность подъезда (подхода) к ним при выполнении геодезических и картографических работ, а также при проведении ремонта и восстановления указанных пунктов. Нарушение указанной нормы влечёт привлечение к административной ответственности по п. 4 ст. 7.2 КоАП РФ.

Режим деятельности в границах охранных зон пунктов

В соответствии с п. 20 Положения в границах охранных зон пунктов запрещается использование земельных участков для осуществления видов деятельности, приводящих:

1. к повреждению или уничтожению наружных опознавательных знаков пунктов;
2. к нарушению неизменности местоположения их центров;
3. к уничтожению, перемещению, засыпке или повреждению составных частей пунктов.

Кроме указанных ограничений, на земельных участках в границах охранных зон пунктов запрещается проведение работ, размещение объектов и предметов, которые могут препятствовать доступу к пунктам.

Указанные ограничения использования земельных участков в охранных зонах пунктов устанавливаются для охранных зон всех пунктов и не зависят от характеристик пунктов и их территориального расположения.

Отдельные ограничения использования земельных участков при установлении охранных зон пунктов в зависимости от характеристик пунктов или их территориального расположения не устанавливаются.

Несмотря на то, что с заявлением о прекращении существования пунктов или об изменении пунктов не могут обратиться правообладатели земельных участков, в случае необходимости осуществления видов деятельности и работ, указанных в п. 20 Положения, по заявлению может быть проведена ликвидация пунктов с одновременным созданием новых пунктов лицом, выполняющим указанные работы. Ликвидация пунктов проводится на основании решения Росреестра или его территориальных органов, уполномоченных принимать решения об установлении, изменении или о прекращении существования охранных зон пунктов.

[1] С текстом пояснительной записки к законопроекту № 302180-7 можно ознакомиться по электронному адресу http://sozd.parliament.gov.ru/bill/302180-7

[2] Федеральный закон от 27.12.2019 № 455-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 30.12.2021 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[4] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.09.2020 по делу № А33-27101/2019.

[5] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.2021 по делу № А46-5423/2021.

[6] Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети».

[7] Постановление Правительства РФ от 31.08.2019 № 1132 «Об утверждении Положения о зоне охраняемого объекта».

[8] Постановление Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 «Об утверждении Положения об охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением, о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 августа 1999 г. № 972 и признании не действующим на территории Российской Федерации постановления Совета Министров СССР от 6 января 1983 г. № 19».

[9] П. 2 ст. 106 ЗК РФ.

[10] С учётом переходных положений закона № 342-ФЗ согласование допустимо и в ряде иных случаев. Например, до дня установления зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов строительство/реконструкция ОКС в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с организацией – собственником трубопровода или уполномоченной ей организацией (п. 21 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Также до установления приаэродромных территорий архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция ОКС и осуществление ряда иных действий в границах приаэродромных территорий или полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов требуют согласования с предусмотренными законодательством лицами (п. 46 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

[11] Постановление Конституционного суда РФ от 13.10.2022 № 43-П «По делу о проверке конституционности подпункта «а» пункта 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в связи с жалобой гражданина В. Б. Колобаева».

[12] Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).

[13] Постановление Правительства РФ от 18.02.2023 №270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства».

[14] Приказом Росреестра от 26.07.2022 № П/0292 утверждены в т. ч. форма графического описания местоположения границ ЗОУИТ, требования к точности определения координат характерных точек границ ЗОУИТ. ОН будет действовать до 01.03.2029.

[15] Напомним, что ранее пп. 13 п. 3, п. 10.2 ст. 55 ГрК (с изменениями, внесёнными Федеральным законом от 13.07.2015 № 252-ФЗ, вступившими в силу с 01.01.2018) предусматривался иной механизм установления охранных зон объектов электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи: к заявлению на получение разрешения на ввод в эксплуатацию должны были быть приложены подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, а само разрешение на ввод одновременно являлось и решением об установлении охранной зоны.

[16] Определение ВАС РФ от 04.06.2013 № ВАС6464/13 по делу № А65-30854/2011, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу № 33-15312/2014.

Однако определённые предпосылки для отхода от приведённой судебной практики также существуют. Так, ВС РФ не поддержал доводы нижестоящих судов о признании построек самовольными ввиду их возведения с нарушением минимального расстояния до газопровода, построенного в 1973 г., поскольку информация о наличии газопровода отсутствовала на картах землепользователей в исполкомах районных (городских) Советов народных депутатов, а именно это обстоятельство имело юридическое значение для решения вопроса о том, являлись ли действия правообладателя по возведению на земельном участке садового дома противоправными (см. Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2017 № 9-КГ17-11).

[17] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1.3. Градостроительный регламент

1.3.1. Виды разрешённого использования

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид разрешённого использования, определяющий назначение объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на земельном участке. Как правило, виды разрешённого использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определённой категории земель.

Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утверждён только в отношении земель определённых категорий.

Таблица 3. Применимость градостроительных регламентов к землям различных категорий

Категории земель, в отношении которых может быть утверждён градрегламент

Категории земель, в отношении которых градрегламент не устанавливается

• земли населённых пунктов • земли сельскохозяйственного назначения за исключением сельскохозяйственных угодий • земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов в составе земель особо охраняемых территорий и объектов • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

• сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения • земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов • земли лесного фонда • земли запаса • земли, покрытые поверхностными водами • земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития

На следующие земельные участки действие градрегламента не распространяется:

• участки в границах территорий памятников и ансамблей, включённых в реестр, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными ОКН;
• участки в границах территорий общего пользования;
• участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
• участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых (п. 4 ст. 36 ГрК РФ).

А.Определение и изменение видов разрешённого использования в отношении

земельного участка, на который распространяется утверждённый градрегламент

В случае утверждения градрегламента он включает в себя информацию о трёх категориях видов разрешённого использования (далее – ВРИ):

• основные
• вспомогательные
• условно разрешённые

Основные виды разрешённого использования отражают то назначение объектов капитального строительства, которое, по мнению разработчиков ПЗЗ, предпочтительно в рамках конкретной территориальной зоны. Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешённого использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).

В судебной практике сложился подход о том, что выбор ВРИ должен не просто осуществляться собственником путём формирования воли, а должен выражаться в форме конкретного обращения правообладателя участка в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ и внесением соответствующих изменений.

В 2021 г. в соответствии с позициями КС РФ и ВС РФ [1] на законодательном уровне были конкретизированы правила выбора ВРИ участков.

Поправки внесены Федеральным законом от 30.12.2021 № 493-ФЗ[2] (далее – закон № 493-ФЗ), вступили в силу 10.01.2022. Согласно изменениям:

— основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем ВРИ в ЕГРН;

— внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ (см. далее) земельного участка не требуется.

Следует помнить, что законодательство не запрещает правообладателю участка выбрать несколько основных ВРИ, что осуществляется путём внесения в ЕГРН соответствующих сведений о нескольких ВРИ на основании заявления правообладателя.

При этом в соответствии с поправками, внесёнными законом № 493-ФЗ, в п. 2 ст. 7 ЗК РФ теперь также прямо закреплено, что в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ[3].

Также отметим, что суды исходят из того, что если изменение основного ВРИ по сравнению с данными кадастра произошло, но в ЕГРН не было внесено соответствующих изменений, то собственник может быть привлечён к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ [4] .

В судебных актах указывается на то, что наличие в соответствии с градостроительным регламентом права использования участка в соответствии с новым ВРИ не отменяет следующей из системного толкования законодательства обязанности оформить в установленном порядке свой выбор ВРИ (путём внесения в ЕГРН сведений об изменении ВРИ). Соответственно, позиция судов сводится к тому, что фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешённому использованию, предусмотренному градостроительным регламентом (очевидно, за изъятиями, предусмотренными п.п. 8, 9 ст. 36 ГрК РФ и ст. 85 ЗК РФ в части права в определённых случаях использовать участок без приведения ВРИ в соответствие с градрегламентом), и совпадать со сведениями, внесёнными в ЕГРН.

В п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 (далее в настоящем подразделе – Обзор), также указывается на то, что при наличии утверждённых ПЗЗ применительно к участку, находящемуся в частной собственности, изменение сведений о разрешённом использовании (основные и вспомогательные ВРИ) производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учёта документов с использованием процедуры кадастрового учёта изменений объекта недвижимости.

Аналогичные положения, введённые ещё до поправок 2021 г. в ЗК РФ, предусматриваются некоторыми ПЗЗ, например, в ПЗЗ СПб, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, закреплено, что ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства считается изменённым со дня внесения в ЕГРН сведений о таком ВРИ в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 3.1.5 приложения № 1).

Отметим, что ранее в правоприменительной практике был сформирован иной подход, в соответствии с которым изменение ВРИ, отражённого в кадастре, на новый возможно только при условии уже состоявшегося изменения фактического использования земельного участка с соблюдением установленных требований [5] . При этом данный подход судебной практики с неизбежностью ставит вопрос о критериях разграничения изменения фактического использования земельного участка для целей изменения ВРИ и внесения соответствующих сведений в кадастр и использования земельного участка не в соответствии с ВРИ, указанным в кадастре, влекущего риск привлечения правообладателя участка к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Более того, в соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает в т. ч. допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого участка. Соответственно, изменение фактического использования участка, предполагающее необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию), невозможно до изменения ВРИ, а потому основания для применения приведённой судебной позиции в настоящее время отсутствуют.

Необходимо учитывать, что в соответствии с позицией, приведённой в п. 9 Обзора, ВРИ участка не может быть изменён в случае, если для запрашиваемого ВРИ градостроительным регламентом установлены предельные размеры или параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким ВРИ (например, площадь принадлежащего лицу участка меньше предусмотренного градрегламентом минимального размера участка для запрашиваемого ВРИ).

Также отметим, что в конце 2020 г. в ст. 37 ГрК РФ был введён п. 4.1[6], в соответствии с которым со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, изменение ВРИ земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.

Данная поправка объясняется спецификой КРТ и необходимостью определения разрешённого использования в отношении соответствующей территории в документации по планировке.

Вспомогательные виды разрешённого использования также разрешены к выбору правообладателями участков (за исключением указанных ранее лиц) без дополнительных разрешений и согласований, но только в качестве дополнительных по отношению к основным или условно разрешённым ВРИ в силу прямого указания п. 1 ст. 37 ГрК РФ. Выбор вспомогательного вида разрешённого использования без выбора основного вида разрешённого использования противоречит ГрК РФ [7] . Например, на земельном участке может быть установлен основной ВРИ «сельское хозяйство» и вспомогательный – «природно-познавательный туризм» [8] или «для индивидуального жилищного строительства» и «торговые объекты площадью не более 100 кв. м» [9] .

Данные положения подтверждаются и в п. 5 Обзора. В указанном пункте подчёркивается, что выбор вспомогательного ВРИ в качестве дополнительного к основному ВРИ может осуществляться применительно к одному участку. Если лицу принадлежат два соседних участка (лицо планирует приобрести второй участок), то осуществление деятельности только в соответствии со вспомогательным ВРИ на одном участке (при одновременном осуществлении деятельности в соответствии с основным ВРИ на другом) будет противоречить ГрК РФ.

Устанавливать в градостроительном регламенте только вспомогательные ВРИ (не предусматривая основных) либо застраивать земельный участок исключительно объектами, соответствующими вспомогательному ВРИ, недопустимо. Такие объекты должны строиться совместно с объектами, соответствующими основным или условно разрешённым ВРИ, для использования или обслуживания таких объектов. При этом в ПЗЗ обычно предусматриваются ограничения по использованию участка в соответствии со вспомогательными видами его использования.

Так, например, в ПЗЗ Санкт-Петербурга в качестве общего правила закреплён следующий подход: вспомогательные ВРИ выбираются при соблюдении строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов из числа:

а) основных ВРИ, установленных градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, в случае, если площадь помещений зданий, строений и сооружений, занимаемых объектами вспомогательных ВРИ, не превышает 700 кв. м;

б) условно разрешённых видов использования (далее – УРВИ), установленных градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны (за исключением прямо предусмотренных ВРИ видов), при соблюдении одного из следующих условий:

– суммарная доля площади помещений зданий, строений и сооружений, занимаемых объектами вспомогательных ВРИ, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 30% общей площади помещений зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть;

– часть площади земельного участка, занимаемая отдельно стоящими объектами вспомогательных ВРИ с относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными параметрами разрешённого строительства, необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерного обеспечения и благоустройства, не должна превышать 15% общей площади соответствующего земельного участка.

В отличие от основных и вспомогательных УРВИ не могут быть выбраны собственником по своему усмотрению. Если он планирует осуществить строительство в соответствии с условно разрешённым ВРИ, то ему необходимо пройти специальную процедуру согласования (получить разрешение на УРВИ), предусмотренную ст. 39 ГрК РФ.

В общем виде указанная процедура выглядит следующим образом.

Схема 1. Процедура согласования условно разрешённого ВРИ

Для требования об обязательном проведении общественных обсуждений / публичных слушаний есть одно исключение: если УРВИ участка включён в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в ПЗЗ порядке после проведения общественных обсуждений / публичных слушаний по инициативе заинтересованного в предоставлении разрешения на УРВИ лица, решение о предоставлении разрешения на УРВИ такому лицу принимается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

После принятия соответствующего решения и внесения ВРИ в ЕГРН собственник земельного участка вправе осуществлять строительство в соответствии с УРВИ.

При этом возникает вопрос о сохранении права на УРВИ при переходе права собственности на участок или образовании из него самостоятельных участков, например, в результате раздела.

На наш взгляд, учитывая, что УРВИ предоставляется в отношении участка/ОКС без какой-либо привязки к правообладателю (ст.ст. 37, 39 ГрК РФ), при отчуждении участка разрешение на УРВИ сохраняется, и новый собственник участка, в отношении которого получено разрешение на УРВИ, вправе осуществить строительство в соответствии с таким УРВИ.

Равным образом, учитывая, что в соответствии с ЗК РФ ВРИ образуемого участка должен соответствовать ВРИ исходного участка и в том случае, если речь идёт об УРВИ, разрешение на УРВИ при разделе участка также должно сохраняться, и собственник образованного участка вправе осуществлять строительство в соответствии с УРВИ на основании разрешения, выданного в отношении исходного участка, при условии соблюдения предельных размеров участка (при их несоблюдении в соответствии с п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ участок вообще не должен быть поставлен на кадастровый учёт) и установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешённого строительства.

Следует отметить, что в большинстве случаев УРВИ даже после получения разрешения на их применение дают собственнику земельного участка меньше возможностей для его использования по сравнению с аналогичным ВРИ, если он является основным.

В соответствии с изменениями 2018 г., внесёнными в ст. 39 ГрК РФ и связанными с серьёзным изменением регулирования в отношении самовольных построек, со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки не допускается предоставление разрешения на УРВИ в отношении участка, на котором расположена такая постройка, или в отношении такой постройки до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями (за исключением случаев, если по результатам рассмотрения такого уведомления наличие признаков самовольной постройки не усматривается органом местного самоуправления).

В данном случае приведение самовольной постройки в соответствие с градостроительным регламентом понимается законодателем как приведение именно самой постройки в соответствие с имеющимися ограничениями, а не как попытка изменить ВРИ под самовольную постройку.

Порядок выбора основных или вспомогательных ВРИ земельных участков такими их правообладателями, как органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, унитарные предприятия, в настоящее время законодательством не определён.

По данному вопросу государственными органами были выработаны две основные позиции:

1) До изменения порядка выбора ВРИ в отношении земельных участков и ОКС, занимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, указанные правообладатели уполномочены использовать земельные участки в соответствии с любым из установленных ВРИ.

При этом в указанном случае закрепление выбора ВРИ земельного участка в государственном кадастре недвижимости не осуществляется, а достигается путём установления целевой правоспособности организации – правообладателя земельного участка [10] .

2) Органами государственной власти и органами местного самоуправления ВРИ не выбираются, а утверждаются, и основанием для осуществления государственного кадастрового учёта изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на соответствующем праве у названных государственных и муниципальных органов и организаций, в связи с изменением ВРИ наряду с соответствующим заявлением является распорядительный акт уполномоченного органа [11] .

Похожая позиция отражена в п. 56 Информации Минэкономразвития России [12] : по мнению Департамента недвижимости, изменение ВРИ участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования органу государственной власти или органу местного самоуправления, возможно путём принятия уполномоченным органом решения об установлении ВРИ участка в соответствии с ПЗЗ и направления его в орган кадастрового учёта в рамках информационного взаимодействия [13] .

Стоит отметить, что первая позиция плохо согласуется с общими правилами действующего в настоящее время закона № 218-ФЗ, в соответствии с которым сведения о ВРИ относятся к категории дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, указываемых в кадастре недвижимости (пп. 4 п. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ). Действие данной нормы не должно ставиться в зависимость от правообладателя участка и его правоспособности.

Также применительно к теме изменения ВРИ в отношении земельного участка, на который распространяется утверждённый градрегламент, необходимо затронуть вопрос о допустимости изменения ВРИ арендатором земельного участка.

Даже при наличии градрегламента арендатор должен ориентироваться на положения договора, регулирующие пределы разрешённого использования земельного участка. Арендатор не вправе по своему усмотрению на основании положений ГрК РФ менять ВРИ земельного участка, а у арендодателя отсутствует обязанность изменять ВРИ земельного участка по требованию арендатора [14] .

Также ряд интересных позиций по поводу изменения ВРИ арендатором в случае, если ему предоставлен участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, приведён в п.п. 2 и 3 Обзора:

а) арендатор не вправе требовать изменения ВРИ участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключённый по результатам торгов, поскольку это противоречит прямому предписанию п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, а само требование об изменении ВРИ направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов;

б) самостоятельное изменение арендатором ВРИ участка на иной из числа ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлен в аренду для определённого вида использования, в зависимости от которого определяется процедура предоставления участка – на торгах или без торгов (т. е. если участок предоставлен без проведения торгов для использования в определённых целях, изменение ВРИ на ВРИ, который предполагает проведение торгов при предоставлении участка, недопустимо).

Б.Определение и изменение видов разрешённого использования земельного

участка, в отношении которого должен быть утверждён градрегламент

Если земельный участок входит в состав земель, в отношении которых градрегламент ещё должен быть утверждён, то необходимо учитывать следующее.

Во-первых, в этом случае нельзя говорить о наличии основных, вспомогательных и условно разрешённых ВРИ, которые вводятся только градрегламентом.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 51 ГрК РФ при отсутствии ПЗЗ не допускается выдача разрешений на строительство в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства, за исключением случаев строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градрегламентов или для которых не устанавливаются градрегламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Соответственно, получается, что в случае отсутствия утверждённых ПЗЗ, составной частью которых является градрегламент, выбор правообладателями земельных участков, попадающих в соответствующую территорию ВРИ, и осуществление строительства в соответствии с выбранными ВРИ фактически невозможны, что является серьёзным ограничением в использовании земельных участков.

Ранее действовал переходный период, допускающий выбор ВРИ и осуществление строительства на земельных участках, в отношении которых должен быть утверждён градрегламент, до его утверждения.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – закон №191-ФЗ) до 31.12.2017 разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства определялось в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.

Также пп. 2 п. 1 ст. 4 закона №191-ФЗ предусмотрено, что уполномоченные органы власти в этом случае были обязаны указывать ВРИ в составе ГПЗУ. На практике, опираясь на указанные нормы, уполномоченные органы заполняли ГПЗУ в отсутствие утверждённого проекта планировки территории, внося, например, вид разрешённого использования на основании данных ЕГРН. Обоснованность таких действий подтверждалась судебной практикой [15] .

Отдельно пп. 3 п. 1 ст. 4 закона №191-ФЗ регулируются вопросы изменения ВРИ таких земельных участков. До 31.12.2017 решение об изменении одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой ВРИ принималось главой местной администрации с учётом результатов публичных слушаний или общественных обсуждений.

Без проведения публичных слушаний принималось решение об изменении ВРИ при условии, что выбранный ВРИ не противоречит целевому назначению земельного участка:

• если заявителем запрашивалось изменение ВРИ на другой, предусматривающий жилищное строительство;
• если до введения в действие ГрК РФ ВРИ объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, уже был изменён на другой по действовавшим тогда правилам.

Отдельно в ст.ст. 17.1, 17.2 закона №191-ФЗ подчёркивалось, что до 01.07.2017 допускается выдача разрешений на строительство в отсутствие утверждённых ПЗЗ в Москве, до 31.12.2017 – в Московской области и других муниципальных образованиях.

Cрок «переходного периода» неоднократно продлевался. Однако с 2017 г. изменения законодательства в части продления сроков «переходного периода» не происходили, ввиду чего в настоящее время отсутствует процедура выбора ВРИ собственниками соответствующих земельных участков и имеются все формальные основания для применения п. 3 ст. 51 ГрК РФ, не допускающего выдачу разрешений на строительство до утверждения ПЗЗ применительно к территории, в отношении которой ПЗЗ должны быть утверждены.

В.Определение вида разрешённого использования земельных участков,

на которые действие градостроительных регламентов не распространяется

или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются

В отношении сформированных земельных участков на землях таких категорий ВРИ должен определяться на основании данных кадастра недвижимости.

Если участок ещё не образован, то ВРИ будет внесён в кадастр недвижимости с учётом содержания схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ст. 11.10 ЗК РФ). Как предусмотрено пп. 4 п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ, в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается в том числе ВРИ, если на образуемый земельный участок действие градрегламента не распространяется.

Наиболее проблемным является вопрос о возможности изменения ВРИ земельных участков, в отношении которых градрегламент не устанавливается. Федеральным законодательством такая процедура не предусмотрена, несмотря на прямое указание необходимости этого в п. 5 ст. 37 ГрК РФ.

В 2011 году Минэкономразвития предложило в таких ситуациях руководствоваться пп. 3 п. 1 ст. 4 закона №191-ФЗ (изменение ВРИ актом главы местной администрации с учётом результатов публичных слушаний до 31.12.2017) [16] . Однако суды такую позицию, как правило, не поддерживали, полагая, что до момента закрепления соответствующей процедуры в законе изменение ВРИ невозможно [17] .

В 2015 году Минэкономразвития свою позицию изменило. В письме от 26.06.2015 №Д23и-2963 оно отметило, что порядок изменения ВРИ земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до принятия федерального закона может быть определён законодательством субъекта Российской Федерации.

Эта позиция не в полной мере соответствует п. 5 ст. 37 ГрК РФ, который предусматривает, что порядок изменения ВРИ для рассматриваемых земельных участков должен быть определён федеральным законом. До принятия этого закона Министерство предложило руководствоваться региональным законодательством.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за четвёртый квартал 2013 г. [18] применительно к землям сельскохозяйственного назначения указал на то, что градостроительное зонирование в отношении таких земель не осуществляется, ВРИ участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Порядок принятия решений об изменении ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 4 закона №191-ФЗ, не применяется. До принятия специального законодательства изменение ВРИ для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию[19].

Таким образом, до принятия специального федерального закона, регулирующего данный вопрос, изменение ВРИ сопряжено с существенными рисками последующего отзыва градостроительного плана и разрешения на строительство, а также признания постройки самовольной (ст. 222 ГК РФ).

В таких условиях единственным безопасным способом изменения ВРИ является изменение категории земельного участка на ту категорию, которая предполагает утверждение градостроительного регламента. Порядок и условия такого перевода предусмотрены Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Также отметим, что применительно к землям лесного фонда Федеральным законом от 02.07.2021 № 301-ФЗ принята новая редакция ст. 21 Лесного кодекса РФ, регулирующей вопросы строительства, реконструкции, капитального ремонта, ввода в эксплуатацию и вывода из эксплуатации объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, на землях лесного фонда.

В частности, предусматривается, что такие действия допустимы при использовании лесов в строго определённых целях, например:

— строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, создания и расширения территорий морских и речных портов, строительства, реконструкции и эксплуатации гидротехнических сооружений;

— строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;

— создания и эксплуатации объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры;

— осуществления рекреационной деятельности.

Предельные (максимальные и/или минимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства и определённые с учётом видов использования лесов требования к таким объектам, за исключением линейных объектов, утверждаются Правительством РФ.

Распоряжением Правительства РФ от 30.04.2022 № 1083-р утверждены следующие предельные параметры разрешённого строительства на землях лесного фонда. Например, для целей рекреационной деятельности установлены следующие предельные параметры:

— количество надземных этажей – не более 3;

— высота – не более 15 метров.

Г. Определение вида разрешённого использования участка при наличии утверждённого ППТиПМ

Как правило, градрегламент конкретной территориальной зоны содержит целый список основных и условно разрешённых ВРИ, которые могут выбираться правообладателями участков либо самостоятельно без дополнительных согласований (применительно к основным ВРИ), либо с соблюдением процедуры получения разрешения на УРВИ.

Вместе с тем достаточно часто в положении о характеристиках планируемого развития территории в составе ППТиПМ предусматривается так называемое функциональное назначение объекта капитального строительства на конкретном участке, границы которого определены в ПМТ. Например, в ППТиПМ функциональное назначение объекта капитального строительства на определённом участке может быть определено как «крытый спортивный комплекс».

Такое установление функционального назначения объектов в ППТиПМ влечёт ограничение как возможности выбора ВРИ, предусмотренных градрегламентом конкретной зоны (вместо выбора любого ВРИ из списка правообладатель участка может изменить ВРИ участка только на ВРИ, соотносящийся с функциональным назначением объекта в ППТиПМ, т. е. говорить о какой-либо свободе определения ВРИ не приходится), так и конкретного назначения и характеристик объекта (например, не любые объекты, соответствующие ВРИ «спорт», а только «крытый спортивный комплекс»). В силу положений п. 1 ст. 51 ГрК РФ правообладатель участка не сможет получить разрешение на строительство объекта, не соответствующего функциональному назначению объекта капитального строительства, предусмотренному в ППТиПМ [20] .

Соответственно, при наличии утверждённого ППТиПМ изменение ВРИ и строительство объекта капитального строительства с иным функциональным назначением возможно только после отмены ППТиПМ либо внесения изменений в ППТиПМ, которое может осуществляться по инициативе заинтересованного лица (п. 8 ст. 45, п. 1 ст. 46 ГрК РФ).

Интересным является вопрос о том, ограничивается ли возможное использование участка указанным в ППТиПМ разрешённым использованием, если по ППТиПМ участок является застроенным (часто в ППТиПМ участки подразделяются на две категории: «формируемые / с планируемым развитием» и «застроенные»).

В действительности указание разрешённого использования застроенного участка является только отражением его текущего на момент утверждения ППТиПМ использования и, с нашей точки зрения, не является «характеристикой планируемого развития», соответственно, правообладатель участка не должен быть ограничен в выборе ВРИ в соответствии с градрегламентом в составе ПЗЗ. Данная позиция находит подтверждение и в некоторых актах арбитражных судов [21] .

Однако существует и иная позиция государственных органов, которые исходят из того, что и будущее использование таких участков возможно только определённым ППТиПМ способом, что приводит к тому, что правообладатели участков вынуждены корректировать/оспаривать в судебном порядке ППТиПМ как противоречащий актуальным документам территориального планирования и градостроительного зонирования[22].

Также дополнительные вопросы способна вызвать ситуация, когда ВРИ определён в ППТиПМ, однако фактические границы участка не совпадают с границами участка в ПМТ. Возможны разные подходы к решению этого вопроса, но нам представляется, что если участок не соответствует ППТиПМ по своим границам, то он во всех случаях не выполняет заложенную в ППТиПМ расчётную функцию, а следовательно, отсутствуют основания говорить об ограничениях собственника такого участка в части выбора ВРИ.

В завершение настоящего подраздела отметим, что в 2018 г. в Государственную Думу РФ был внесён законопроект № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешённого использования земельных участков)» (принят в первом чтении, но какие-либо дальнейшие движения по проекту практически не осуществляются с 09.10.2018, что ставит под сомнение итоговое принятие) [23] , которым предлагается дополнить ЗК РФ главой, предусматривающей регулирование на комплексной основе вопросов, связанных с установлением, определением и изменением ВРИ участков.

В качестве лишь некоторых нововведений, предлагаемых законопроектом, можно привести следующие:

• по общему правилу ВРИ устанавливаются регламентами использования земель (градостроительным, лесохозяйственным, положением об особо охраняемой природной территории);
• разрешённое использование участков в ряде случаев устанавливается в соответствии с утверждённым ПМТ (например, в отношении участков для размещения линейных объектов, участков, предназначенных для использования в качестве земель общего пользования);
• прямо закреплено, что разрешённое использование участка считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о ВРИ;
• государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) учреждение вправе выбрать ВРИ участков из числа ВРИ, предусмотренных регламентом использования земель, при наличии согласия в письменной форме органов, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение. При этом соответствующие органы обязаны отказать в согласовании ВРИ участка в случае, если выбираемые ВРИ не соответствуют видам деятельности, указанным в учредительных документах таких предприятий или учреждений.

1.3.2.Федеральный классификатор видов разрешённого использования и его применение

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ ВРИ земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (далее – Классификатор).

Ранее действовавший Классификатор был утверждён Приказом №540 [24] , им с 24 декабря 2014 года для использования на будущий период введён закрытый перечень возможных видов разрешённого использования [25] и коды к ним, подлежащие применению во всех регионах РФ. Классификатор содержал пояснения по допустимой деятельности по каждому ВРИ, включая ограничения по высотности объектов жилой застройки.

В 2020 г. полномочия по утверждению Классификатора ВРИ были закреплены за Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Во исполнение этого положения принят Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 [26] , которым утверждён новый Классификатор, вступивший в силу с 05.04.2021.

Отметим, что, несмотря на принятие нового нормативного акта, которым утверждён новый Классификатор, содержание Приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 в изначальной редакции дублировало актуальную на тот момент редакцию приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, т. е. изменений с содержательной точки зрения не произошло, изменились только уполномоченный орган на утверждение Классификатора и сам нормативно-правовой акт, которым он утверждён.

Однако в 2021 г. в новый Классификатор были внесены изменения Приказами Росреестра от 20.04.2021 № П/0166, от 30.07.2021 № П/0326, от 16.09.2021 № П/0414, от 23.06.2022 № П/0246. Данными актами было скорректировано описание некоторых ВРИ[27], а также введены некоторые новые ВРИ (например, «Виноградарство» с кодом 1.5.1, «Размещение гаражей для собственных нужд» с кодом 2.7.2, «Электронная промышленность» с кодом 6.3.3).

Согласно п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ[28] (далее – закон № 171-ФЗ) разрешённое использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признаётся действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору. Таким образом, в отношении земельных участков, сформированных до вступления в силу Приказа №540, изменять разрешённое использование не требуется.

При этом при образовании земельного участка по правилам п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ возможно руководствоваться ранее установленными ВРИ независимо от соответствия такого вида Классификатору. Согласно положениям п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами [29] .

Вместе с тем в судебной практике по земельным спорам положения Классификатора применяются [30] в том числе и в делах относительно земельных участков, расположенных на территориях, где формально применяться Классификатор не должен [31] . Так, суд при рассмотрении вопроса обоснованности привлечения к ответственности за использование земельного участка не в соответствии с разрешённым использованием руководствовался Приказом №540, а не утверждёнными ПЗЗ.

П. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

До 1 января 2021 года орган местного самоуправления муниципального образования (в федеральных городах – высший исполнительный орган региона) был обязан внести изменения в ПЗЗ в части приведения ВРИ земельных участков, установленных градрегламентом, в соответствие с ВРИ земельных участков, предусмотренными Классификатором (п. 12 ст. 34 закона №171ФЗ). При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, в этой части не требуется.

Полагаем, что при неисполнении указанной обязанности публичным субъектом возможны выбор и использование ВРИ, предусмотренных Классификатором, которые соотносятся с теми ВРИ, которые предусмотрены неактуализированными ПЗЗ, а также оспаривание в судебном порядке бездействия уполномоченного органа в части неприведения ПЗЗ в соответствие с Классификатором.

В отношении участков с ранее установленными ВРИ, которые не предусмотрены Классификатором, законодательство также предусматривает возможность для правообладателя обратиться в уполномоченный орган (государственной власти или МСУ) с заявлением об установлении соответствия разрешённого использования участка Классификатору ВРИ, решение по которому должно быть принято в течение 1 месяца (п. 13 ст. 34 закона №171-ФЗ). Принятое решение об установлении соответствия является основанием для внесения изменений в кадастр недвижимости. Отказ или бездействие уполномоченного органа по результатам рассмотрения заявления могут быть обжалованы в суде [32] .

Основные группы ВРИ

Перечень видов разрешённого использования, установленного в Классификаторе, можно разделить на следующие основные группы.

Таблица 4. Группы наиболее распространённых ВРИ

Наряду с указанными группами Классификатор содержит такие группы ВРИ, как транспорт (7.0), обеспечение обороны и безопасности (8.0), деятельность по особой охране и изучению природы (9.0), использование лесов (10.0), водные объекты (11.0), земельные участки (территории) общего пользования (12.0), земельные участки общего назначения (13.0) и земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе (14.0).

Отметим, что текстовое наименование ВРИ земельного участка и его код (числовое обозначение) являются равнозначными.

Также в соответствии с примечанием № 2 к Классификатору содержание ВРИ, перечисленных в нём, допускает (если федеральным законом не установлено иное) без отдельного указания в Классификаторе размещение и эксплуатацию следующих объектов:

• линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения);
• защитных сооружений (насаждений);
• объектов мелиорации;
• антенно-мачтовых сооружений;
• информационных и геодезических знаков;
• элементов благоустройства.

В правоприменительных актах [33] отмечается, что данное положение следует понимать как дополнение к любому из видов разрешённого использования, указанному в Классификаторе, если иное прямо не запрещено федеральным законом, и размещение соответствующих объектов, например АМС, допускается на земельных участках с любым видом разрешённого использования.

Предельное количество этажей для жилой застройки

Споры о предельном количестве этажей/этажности в отношении жилых домов в настоящее время на регулярной основе встречаются в практике загородного строительства в связи с нечёткостью формулировок, что должно быть устранено в связи с внесёнными в Классификатор изменениями.

Таблица 5. Сравнительная таблица отдельных параметров жилой застройки

Наименование	Количество этажей
	подземных	надземных
ИЖС	без ограничений	не более 3 этажей
Малоэтажное строительство	не более 4 этажей, включая мансардный
Блокированная жилая застройка	не более 3 этажей
Садовые дома	без ограничений	не более 3 этажей
Среднеэтажная жилая застройка	без ограничений	не выше 8 этажей
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)	без ограничений	9 этажей и выше

Отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» параметры садового дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК, то есть в т. ч. ограничению количества надземных этажей (не более чем три), высоты (не более двадцати метров).

Учитывая, что допустимое количество этажей играет решающую роль при определении вида жилой застройки, нельзя не остановиться на проблеме соотношения понятий «количество этажей» и «этажность».

В соответствии с законодательством и разъяснениями органов государственной власти [34] традиционно признавалось, что данные понятия различаются:

• этажность: количествовсех надземных этажей, в том числе мансардный, а также цокольный этаж;
• количество (число) этажей:все планировочные уровни, определяемые как этаж, включая все надземные этажи, в том числе мансардный, все подземные этажи, а также цокольный этаж.

При этом необходимо отметить, что в целом регулирование количества этажей/этажности является достаточно противоречивым и несистематизированным, например, неясно, почему в соответствии с Классификатором в отношении объектов ИЖС, среднеэтажных и многоэтажных домов регламентируется только количество надземных этажей (где-то используется термин «этажность», где-то «надземный этаж»), а в отношении малоэтажных домов – всех этажей (используется просто термин «этаж»).

1.3.3.Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции

Как следует из п. 9 ст. 1 ГрК РФ, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее – предельные параметры) являются частью градостроительного регламента.

Регулированию предельных параметров посвящена ст. 38 ГрК РФ. Они могут включать в себя:

1) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков;

3) предельное количество этажей или предельную высоту ОКС;

4) максимальный процент застройки.

Законодатель прямо указывает на открытый характер приведённого выше перечня (п. 1.2 ст. 38 ГрК РФ). Таким образом, при разработке ПЗЗ местные власти могут учесть особенности той или иной территории путём установления дополнительных параметров.

Cледует обратить внимание на п. 3 ст. 38 ГрК РФ, согласно которому в одной территориальной зоне могут быть установлены различные подзоны. При этом в границах территориальной зоны во всех подзонах должны быть одинаковые виды разрешённого использования, но могут отличаться предельные параметры. В качестве примера можно указать две подзоны (ТД1-1_1 и ТД1-1_2), установленные в Санкт-Петербурге в рамках одной территориальной зоны – ТД1-1. При этом виды разрешённого использования для обеих подзон одинаковы (установлены п. 2.9 Приложения 7 к ПЗЗ СПб [35] ), а предельные параметры различны. Так, например, в данных подзонах отличается минимальная площадь озеленения земельных участков.

Теперь рассмотрим каждый вид предельных параметров более подробно.

Предельные размеры земельных участков

С учётом того, что территориальные зоны подразумевают только определённые виды разрешённого использования, для осуществления этих видов использования участок объективно должен быть не меньше / не больше определённого размера, иначе использование участка может привести к негативным последствиям (неэффективное использование земли, нарушение права соседей на благоприятную окружающую среду или благоприятные условия жизнедеятельности).

То есть предельные размеры участков являются необходимым минимумом (максимумом) для соблюдения публичных интересов и прав третьих лиц при использовании участка в определённой территориальной зоне. Так, привычные всем дачные «6 соток» попали во многие градостроительные регламенты в виде минимально допустимого размера земельных участков в территориальной зоне, предназначенной для размещения садоводств [36] . Установление данного параметра в меньшем размере могло повлечь появление в соответствующей территориальной зоне участков, фактически не пригодных для садоводства, чрезмерную нагрузку на инфраструктуру садоводств и прочие негативные последствия.

Наравне с минимальными размерами могут устанавливаться и максимальные размеры земельных участков. Так, ПЗЗ Хабаровска в отдельных зонах для целей осуществления гражданами индивидуального жилищного строительства устанавливают максимальный размер земельного участка 2000 квадратных метров [37] . Представляется, что подобные ограничения могут быть вполне эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, которые возводят на землях для ИЖС многоквартирные дома.

Предельные размеры земельных участков, в первую очередь, необходимо учитывать при формировании земельных участков. Как следует из п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Таким образом, закон запрещает формировать земельные участки меньше либо больше по площади, чем установлено градостроительным регламентом в качестве пределов площади.

При этом необходимо учитывать, что, исходя из п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ, целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Т. е. если правообладатель земельного участка производит раздел земельного участка с видом разрешённого использования «для размещения многоквартирного дома» в территориальной зоне, где минимальный размер участка для данного вида использования установлен 1000 кв. м, получившиеся земельные участки будут иметь такой же вид разрешённого использования и, соответственно, не должны быть меньше 1000 кв. м.

Участок, который будет сформирован с нарушением предельных размеров, не может быть поставлен на кадастровый учёт. Этот вывод следует как из пп. 28 п. 1 ст. 26 закона 218-ФЗ, так и из правоприменительной практики государственных органов [38] .

Также необходимо помнить, что предельные размеры земельных участков устанавливаются для всех участков, отнесённых к соответствующей территориальной зоне. Форма собственности или иные права на земельный участок не имеют значения. Даже если все участки после раздела останутся в собственности одного лица, орган кадастрового учёта должен отказать в постановке на учёт земельного участка с площадью меньше (больше) предельного параметра, установленного градостроительным регламентом [39] .

Если участок находится в долевой собственности и при его разделе возникнет два (или более) участка, площадь которых менее установленной в качестве предельного параметра, то такой выдел доли в праве на земельный участок не допускается законом (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Необходимо также отметить, что установление предельных размеров участков не повлечёт необходимость приводить в соответствие с новыми параметрами участки, которые уже существовали к моменту утверждения таких параметров. Как следует из п. 8 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако в силу п. 9 ст. 36 ГрК РФ реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путём приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции.

Минимальные отступы от границ земельных участков

Минимальные отступы от границ земельного участка устанавливаются градостроительным регламентом в целях определения мест допустимого размещения строений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Объект капитального строительства, который будет возведён на земельном участке с нарушением указанного параметра, может быть признан самовольной постройкой, и к застройщику, допустившему подобное нарушение, может быть предъявлено требование о сносе данной постройки.

Исходя из формулировок ст. 38 ГрК РФ, установление минимальных отступов не является обязательным. Однако в соответствии с п. 1.1 ст. 38 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определённой территориальной зоне не устанавливаются предельные параметры, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные параметры не подлежат установлению. Напомним, что ранее в правоприменительной практике был сформирован подход, согласно которому в случае, если в градостроительном регламенте отсутствуют минимальные отступы от границ участка (без указания на то, что соответствующий предельный параметр не подлежит установлению), то такие отступы установлены равными нулю [40] .

В то же время проектировщики и застройщики должны понимать, что отсутствие в градостроительном регламенте минимальных отступов не позволяет проектировать и строить здания без учёта отступов, установленных техническими регламентами. К примеру, жилое здание должно располагаться на расстоянии не менее 25 метров от автозаправочной станции с подземными резервуарами, даже если градостроительным регламентом установлен нулевой отступ от границы земельного участка [41] .

Минимальные отступы от границ участка в обязательном порядке указываются в градостроительном плане земельного участка [42] , на основании которого, в свою очередь, выполняется проектирование. Если установлены нулевые отступы, то весь земельный участок в чертеже градостроительного плана заштриховывается как место допустимого размещения объекта.

Раньше государственные и муниципальные органы зачастую допускали ошибку, толкуя указанные выше нормы таким образом, что если весь участок в чертеже ГПЗУ заштрихован как допустимое место размещения объекта, то застройщик может застроить весь участок без соблюдения иных нормативов.

Между тем минимальные отступы предназначены только для определения допустимого места размещения строения на участке. Они не определяют максимальный процент застройки участка или площадь допустимого к размещению объекта. Минимальные отступы должны определяться вне зависимости от остальных предельных параметров, таких как озеленение или обеспечение парковочными местами. Застройщик волен сам решать, где в пределах допустимого места размещения строений на участке ему возвести объект, а какую часть участка отвести под озеленение или парковочные места.

Предельное количество этажей, предельная высота строений

Данный параметр, пожалуй, как ни один другой важен для соблюдения однородности территориальных зон. Например, возникновение небоскрёба посреди трёхэтажной застройки XIX века, очевидно, приводит к ухудшению эстетических качеств зоны в целом.

Так же как и с прочими предельными параметрами, необходимо помнить, что помимо ограничений, предусмотренных градостроительными регламентами, застройщик должен соблюдать ограничения технических регламентов. В отношении высот строящихся зданий, помимо градостроительных ограничений, застройщик должен, к примеру, учитывать необходимость обеспечения инсоляции в соседних строениях, ограничения, связанные с сейсмической опасностью, и т. п.

Исходя из того, как данный параметр сформулирован, ясно, что предельная высота должна определяться единым значением, а не диапазоном значений. Между тем органы государственной власти не всегда согласны с указанной позицией. Так, к примеру, исходя из Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – ПЗЗ СПб), высота может определяться тремя значениями, первое из которых («А») представляет обычный максимальный параметр, второе («А/А1») – обычный максимальный параметр и высоту до наивысшей отметки элемента здания для размещения инженерного оборудования в капитальных конструкциях, а третье («Б/Б1/В») – обычный максимальный параметр, от которого допустимо отклонение, максимальную высоту применительно к инженерному оборудованию в капитальных конструкциях, а также предельную величину, до которой возможно отклонение при строительстве. Между тем отклонение от предельных параметров является отдельной процедурой и не должно использоваться при определении самого предельного параметра. Величину возможного отклонения градостроительный регламент предусматривать не должен, поскольку она зависит от особенностей конкретного участка и устанавливается по итогам публичных слушаний [43] .

Верховным Судом РФ при рассмотрении дела [44] по оспариванию нормы о предельной высоте в ПЗЗ СПб (в предыдущей редакции) был сформулирован подход со ссылкой на СП 118.13330.2012 [45] о том, что предельная высота – это максимальная высота от уровня земли до максимальной высотной отметки любых элементов здания, за исключением крышных антенн, молниеотводов и других инженерных устройств, которые не учитываются при определении архитектурной высоты здания. Ввиду этого исключение определённых конструктивных элементов при определении максимальной высоты в ПЗЗ влечёт риски в части оспаривания ПЗЗ и выданных в соответствии с ними разрешений на строительство.

Кроме того, требования к высоте строений могут определяться не только предельными параметрами градостроительного регламента и технических регламентов, но и режимами использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия. При этом такие режимы могут содержать куда более замысловатые требования к высоте зданий. К примеру, может быть установлена отдельная высота для лицевой и дворовой застройки квартала, высота конька кровли может определяться с учётом максимального угла наклона крыши. Также в отдельных зонах может быть установлено требование о недопустимости превышения по высоте примыкающих зданий.

Отдельное внимание следует уделить требованиям к высоте, которые совсем не связаны с конкретным застраиваемым участком. Так, например, может быть установлено требование к сохранению композиционных принципов, присущих определённой эпохе, в границах территориальной зоны или требование к охране сочетания компонентов исторического городского ландшафта с акцентами и доминантами на фоне неба в пределах видимости [46] .

Максимальный процент застройки

Исходя из содержания ст. 38 ГрК РФ, максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Принципиально важно отличать этот параметр от коэффициента плотности застройки, который определяется как отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала) [47] , а также иных предельных параметров, которые могут устанавливаться в ПЗЗ. Например, ПЗЗ СПб предусматривают такой параметр, как коэффициент использования территории (КИТ), который определяется как отношение общей площади квартир (номеров/апартаментов в ряде случаев), которые можно разместить на земельном участке, к площади земельного участка (п. 1.5 Приложения № 7).

Максимальный процент застройки земельного участка может быть установлен в размере 0%, например, для зон рекреации. Такой параметр означает, что строительство на земельном участке невозможно.

Данный параметр не отражает существующую на момент составления градостроительного плана земельного участка ситуацию, а призван установить предельно допустимый процент застройки участка. То есть данный параметр не отражает площадь существующей застройки относительно площади участка и не может изменяться в зависимости от площади существующей застройки. Данный вывод подтверждается судебной практикой [48] .

Иные показатели

В силу п. 1.2 ст. 38 ГрК РФ наряду с прямо указанными в п. 1 данной статьи предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры. На практике, помимо указанных выше параметров, местный законодатель часто устанавливает требования к минимальной доле озеленения территории земельных участков, минимальному количеству парковочных мест для хранения индивидуального автотранспорта и т. п. В принципе, количество предельных параметров, а также объём регулирования зависят только от фантазии местного законодателя (в качестве иллюстрации различных подходов можно привести ПЗЗ Москвы [49] , которыми предусмотрено только три предельных параметра: предельная плотность застройки земельного участка, предельная высота зданий и максимальный процент застройки в границах земельного участка, и ПЗЗ СПб, в которых градрегламенты предусматривают более 10 различных предельных параметров).

Несмотря на то, что за счёт введения дополнительных предельных параметров можно решить часть градостроительных проблем, излишнее регулирование или постоянные изменения таких параметров или их показателей существенно увеличивают риски признания построек самовольными, т. е. необоснованно затрудняют девелопмент участков и объектов.

1.3.4.Особенности использования территории в границах красных линий

Градостроительным кодексом РФ предусмотрен ещё один вид градостроительных ограничений – красные линии. Согласно п. 11 ст. 1 ГрК РФ (в ред. Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ) это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Исходя из п. 12 указанной статьи, территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Смысл красных линий заключается в том, что формирование земельных участков не должно приводить к уменьшению существующей (или планируемой) территории общего пользования. Устанавливая красную линию, орган власти публично заявляет, например, что в этих границах будет проложена дорога. Главной особенностью территорий общего пользования является невозможность приватизации земельных участков в границах такой территории.

Помимо этого, красные линии используются в градостроительном законодательстве в ряде случаев в качестве точки отсчёта для различного рода ограничений (например, отступов и т. п.).

В соответствии с п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – закон о приватизации) отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Также запрет на приватизацию земельных участков в границах территории общего пользования предусмотрен п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Данная норма сформулирована следующим образом: «Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации».

Необходимо обратить внимание, что ни закон о приватизации, ни ЗК РФ не упоминают в указанных запретах о красных линиях, оперируя лишь понятием территории общего пользования и перечислением конкретных видов таких территорий. Более того, норма ЗК РФ прямо указывает, что запрет установлен только в отношении участков, непосредственно занятых соответствующими объектами.

Как ранее было указано в ГрК РФ и в целом может следовать из смысла новой редакции нормы, красные линии могут обозначать не только существующую, но и планируемую (изменяемую, вновь образуемую) территорию общего пользования. Другими словами, красные линии не всегда подтверждают существование территории общего пользования. В некоторых случаях они обозначают только намерение в будущем организовать на территории в границах красных линий территорию общего пользования (проектные красные линии). Такое толкование соответствует позиции Верховного Суда РФ [50] .

Государственные (муниципальные) органы зачастую толкуют наличие красных линий как безусловное основание для отказа в приватизации земельного участка. При этом прочие обстоятельства ими не учитываются. К примеру, в одном судебном деле орган власти полагал, что красная линия обозначает существующую (а не планируемую) территорию общего пользования, и отказывал в приватизации участка, несмотря на то что красная линия проходила через здание, находящееся в частной собственности [51] . Между тем наличие здания, находящегося в частной собственности, исключает беспрепятственное использование участка под зданием неограниченным кругом лиц и позволяет однозначно установить, что спорные красные линии обозначают лишь планируемые, а не существующие границы территории общего пользования.

Подобное понимание нормы со стороны государственных органов основано на неверном толковании закона и смешении понятий «резервирование земель» и «установление красных линий», которые существенно отличаются.

Исходя из сравнения двух редакций ст. 28 закона о приватизации, отметим, что ранее в законе содержалась норма, согласно которой не подлежали приватизации участки, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

В актуальной редакции данного закона указанная норма отсутствует. Вместо этой нормы законодатель ввёл запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

В случае необходимости реализации публичных интересов земельное законодательство содержит такие институты, как резервирование (ст. 70.1 ЗК РФ) и изъятие земельных участков (ст. 49 ЗК РФ). В соответствии со ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель допускается, по общему правилу, в случаях, когда в соответствии с ЗК РФ допустимо изъятие в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Исходя из п. 3 Постановления Правительства РФ от 22.07.2008 №561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд», решение о резервировании земель принимается, по общему правилу, на основании документации по планировке территории.

Таким образом, при необходимости установления запрета на приватизацию земельного участка в границах проектных красных линий государственным органам следует принимать решение о резервировании земель. То есть документация по планировке территории, которой устанавливаются проектные красные линии, является основанием для принятия решения о резервировании, а не заменяет его.

Кроме того, ст. 70.1 ЗК РФ предусматривает максимальный срок резервирования земель для государственных и муниципальных нужд – по общему правилу не более трёх лет. Между тем установленные документацией по планировке территории проектные красные линии не имеют срока.

Таким образом, если предположить, что закон запрещает приватизацию участка в границах проектных красных линий, установление таких линий полностью заменяло бы собой институт резервирования земель, при этом ограничивая права владельцев не на три года, а бессрочно.

Исходя из изложенного, установление проектной красной линии (утверждение проекта планировки территории) даёт органам государственной власти возможность принять решение о резервировании земель, но само по себе не влечёт ограничение права на приватизацию земельного участка.

Отметим, что установление проектных красных линий в отношении участка в целях создания в будущем территории общего пользования (с последующим резервированием, изъятием по правилам ЗК РФ) необходимо отличать от незаконного установления красных линий. Например, на практике встречаются случаи, когда участок попадает в красные линии не из-за наличия у публичного субъекта конкретного плана по созданию территории общего пользования в данном месте, а просто ввиду неучёта разработчиками ППТ сведений о «ранее возникших» и не требующих обязательной регистрации правах частных лиц на объекты капитального строительства на участке. Такое установление красных линий не будет соответствовать законодательству, не может препятствовать выкупу участка собственником зданий, а сам ППТ в части установления красных линий может быть оспорен в судебном порядке [52] .

Ещё одной проблемой зачастую является давность установления красных линий. Поскольку данный институт возник ещё в Российской империи и активно применялся в Советском Союзе, на данный момент существует множество красных линий, установленных советскими актами, которые были приняты задолго до вступления в силу ГрК РФ.

Для регулирования переходного периода законодатель ввёл не вполне ясную норму. Согласно ст. 2 закона №191-ФЗ, утверждённая до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие ГрК РФ Правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований), действует в части, не противоречащей ГрК РФ.

Во-первых, указанная выше норма отсылает к понятию «градостроительная документация», которое отсутствует в действующем ГрК РФ 2004 года. Оно содержалось в предыдущем ГрК РФ 1998 года, и к такой документации относились:

• территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);
• генеральные планы городских и сельских поселений;
• проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:

1. a) проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее – проект планировки);
2. b) проекты межевания территорий;
3. c) проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Кроме того, данный перечень оставался открытым. Субъекты РФ и муниципальные образования могли устанавливать иные виды градостроительной документации.

Таким образом, красная линия может на данный момент устанавливать какие-либо ограничения, только если она установлена документом, который отнесён к градостроительной документации старым Градостроительным кодексом, нормативным актом субъекта или муниципального образования.

Во-вторых, указанная выше норма закона №191-ФЗ указывает, что принятая до вступления в силу ГрК РФ 2004 года градостроительная документация действует только в той части, в которой не противоречит актуальному ГрК РФ.

Между тем, исходя из п. 3 ст. 42 ГрК РФ, красные линии устанавливаются проектом планировки территории (в некоторых случаях проектом межевания территории). Установление красных линий иными документами ГрК РФ не предусматривается. Также в актуальной редакции ст. 1 ГрК РФ прямо предусмотрено, что красные линии подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории, видами которой в соответствии с п. 4 ст. 41 ГрК РФ являются проект планировки территории и проект межевания территории.

В соответствии с п. 10 ст. 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования с учётом границ территорий объектов культурного наследия, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

То есть, чтобы не противоречить ГрК РФ, документ, который устанавливал красные линии до вступления в силу ГрК РФ, должен быть разработан в соответствии с Генеральным планом, ПЗЗ, нормативами градостроительного проектирования и другими нормативными актами.

Представляется, что если хотя бы один из таких актов был принят уже после документа, устанавливающего красные линии, то нельзя считать, что такой документ разработан в соответствии с п. 10 ст. 45 ГрК РФ, а соответственно, в силу ст. 2 закона №191-ФЗ не должен подлежать применению. Указанный вывод сделан и в некоторых судебных актах [53] .

Таким образом, из систематического толкования норм действующей редакции ГрК РФ можно сделать вывод, что различные красные линии, установленные советскими актами, которые были приняты до вступления в силу ГрК РФ, не подлежат применению.

На основании изложенного при обнаружении красной линии на планируемом к приобретению (или уже приобретённом) участке застройщику необходимо проанализировать:

1) каким актом она установлена и не противоречит ли данный акт ГрК РФ (принят ли он после вступления в силу ГрК РФ);

2) обозначает ли данная линия существующую или планируемую территорию общего пользования либо она включена в ППТ необоснованно, без намерения создать территорию общего пользования.

Однако стоит учитывать риск того, что даже в случае, если будет установлено, что красная линия установлена актом, принятым задолго до актуального Генплана и ПЗЗ, и отображает лишь планируемую территорию общего пользования, приобретение права аренды земельного участка в границах красных линий чревато судебным спором с государственными органами при попытке его приватизировать в последующем.

Также не стоит забывать, что, хотя проектная красная линия и не устанавливает запрет на приватизацию участка, она даёт возможность государственным органам зарезервировать или изъять земельный участок под цели, ради которых данная линия устанавливалась.

В заключение отметим, что с 1 июля 2017 года норма о регулировании требований к градостроительному плану (пп. 17 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ) указывает на необходимость отражения красных линий в градостроительном плане. С учётом того, что перечень п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ сформулирован неудачно (в ряде пунктов указывается в скобках «при его наличии», а в остальных пунктах такое указание отсутствует), ещё до вступления в силу этой нормы представители государственных органов начали говорить о том, что теперь разработка ППТиПМ должна быть обязательным предварительным этапом до выдачи градостроительного плана. Представляется, что данные доводы не имеют под собой никакого юридического основания, так как если следовать такой логике, то на всех участках должны присутствовать «зоны публичных сервитутов» и т. п. параметры, в отношении которых также не указано на сакраментальное «при их наличии».

Более того, в силу п. 4 ст. 57.3 ГрК РФ выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения ППТиПМ в случае, если в соответствии с ГрК РФ, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии ППТиПМ. Однако подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной только в случаях, установленных п. 3 ст. 41 ГрК РФ (например, если планируется осуществление комплексного развития территории, необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, планируются строительство, реконструкция линейного объекта).

С учётом вышеизложенного красные линии в градостроительный план вносятся только при их наличии, а их отсутствие/неустановление не может являться основанием для отказа выдачи градостроительного плана или возложения обязанности выполнить работы по разработке ППТиПМ.

1.3.5.Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

ГрК РФ предусматривает возможность получения разрешения на отклонение от предельных параметров, описанных в разделе 1.3.3 настоящего справочника. Порядок предоставления такого разрешения содержится в ст. 40 ГрК РФ.

В качестве общего правила в ст. 40 ГрК РФ закреплено, что правом получить разрешение на отклонение от предельных параметров обладают только правообладатели земельных участков:

• размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельного участка;
• конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки.

При этом указанные выше обстоятельства являются лишь основанием для обращения заинтересованного лица за получением разрешения на отклонение, но не влекут обязанность муниципального образования выдать соответствующее согласование в случае подтверждения данных обстоятельств [54] . В то же время отсутствие указанных выше оснований, по общему правилу, должно вести к принятию отрицательного решения.

В 2019 г. подход к основаниям для отклонения от предельных параметров был несколько изменён, и ст. 40 ГрК РФ была дополнена пунктом 1.1, который предусматривает возможность для правообладателей земельных участков немотивированно (вне зависимости от размеров и конфигурации участков) обращаться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства при одновременном соблюдении следующих условий:

– отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны;

– отклонение от параметров планируется не более чем на 10%.

Особенностью такого упрощённого порядка является отсутствие необходимости проходить процедуру публичных слушаний. В то же время само принятие решения по-прежнему осуществляется уполномоченным органом, так что данные изменения не сильно облегчили процедуры получения разрешения на отклонение.

Процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров очень похожа на получение разрешения на условно разрешённый вид разрешённого использования земельного участка и осуществляется по следующей схеме.

Схема 2. Процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров

Также в отношении описанной выше процедуры необходимо отметить два момента:

1) организация публичных слушаний / общественных обсуждений проводится за счёт заинтересованного лица;

2) результат публичных слушаний / общественных обсуждений не обязывает главу администрации вынести соответствующее решение.

Так, если граждане высказали своё согласие на отклонение от предельных параметров, глава администрации может в любом случае вынести решение об отказе, если придёт к выводу, допустим, что такое отклонение будет нарушать нормативы градостроительного проектирования или технические регламенты.

Как положительное, так и отрицательное решение главы местной администрации должно быть мотивировано. Это следует как из ст. 40 ГрК РФ, так и из положений закона № 131-ФЗ. Отсутствие в решении причин его принятия является основанием для признания его недействительным [55] .

Если же глава администрации уклоняется от принятия какого-либо решения, его можно к этому понудить в судебном порядке [56] .

Решение главы местной администрации о предоставлении разрешения на отклонение или об отказе в таком предоставлении является ненормативным правовым актом, в связи с чем обжалование таких решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления должно быть осуществлено в трёхмесячный срок. В противном случае в удовлетворении требования может быть отказано по причине пропуска срока исковой давности без рассмотрения требований по существу.

Стоит отметить, что процедура публичных слушаний / общественных обсуждений направлена на учёт мнения местного населения. Соответственно, если это мнение не будет учтено на последующих этапах процедуры согласования отклонения, граждане, проживающие на соответствующей территории, смогут также обжаловать решение о предоставлении права на отклонение. При этом все последующие градостроительные согласования, к примеру, разрешение на строительство, могут быть также признаны недействительными. Однако учёт мнения граждан не означает, что решение главы администрации должно совпадать с заключением по итогам публичных слушаний. В то же время если публичные слушания проведены с нарушениями и отдельные лица, проживающие на данной территории, не получили возможности выразить своё мнение, это будет являться основанием для оспаривания разрешения на отклонение.

Поскольку возможность отклонения от предельных параметров установлена федеральным законом, региональный или местный законодатель не может исключить такую возможность для правообладателей земельных участков в тех или иных территориальных зонах. Так, к примеру, как уже было указано, были признаны недействующими изменения в ПЗЗ г.Хабаровска, в которых вводился полный запрет на отклонение от максимального процента застройки земельных участков для одних территориальных зон и предел увеличения максимального процента застройки (не более чем на 10%) для других территориальных зон [57] .

Иначе обстоит дело с возможностью отклонения от предельных параметров на территории исторических поселений. Как следует из п. 2 ст. 40 ГрК РФ, отклонение от предельных параметров в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается. Таким образом, правообладатели земельных участков в границах исторических поселений лишены возможности получить разрешение на отклонение от указанных предельных параметров, даже если параметры участка являются неблагоприятными для застройки.

Отметим, что с 01.07.2017 вступили в силу изменения в ст. 40 ГрК РФ [58] , в соответствии с которыми предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (п. 8 ст. 40 ГрК РФ).

Также в 2018 году ст. 40 ГрК РФ была дополнена п. 6.1, которым, как уже ранее указывалось, в рамках реформирования регулирования статуса самовольных построек введён запрет на предоставление разрешения на отклонение со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления от уполномоченного органа о выявлении самовольной постройки. Запрет действует до момента сноса самовольной постройки / приведения её в соответствие с установленными требованиями и не распространяется только на случаи, когда по результатам рассмотрения уведомления органом местного самоуправления не выявлены признаки самовольной постройки либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки.

Полученное разрешение на отклонение от предельных параметров должно учитываться при проектировании (п. 11 ст. 48 ГрК РФ) и в обязательном порядке прилагается к заявлению о выдаче разрешения на строительство (пп. 5 п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Между тем в форме градостроительного плана земельного участка [59] отсутствует специальная графа для указания информации о наличии разрешения на отклонение, данная информация также не указана в ст. 57.3 ГрК РФ как подлежащая включению в ГПЗУ. В ст.ст. 48 и 51 ГрК РФ разрешение на отклонение представляется для проектирования или выдачи разрешения на строительство в качестве отдельного документа, а не в составе градплана. Таким образом, в градостроительном плане земельного участка указываются все параметры в соответствии с градостроительным регламентом, а решение об отклонении всегда представляется в качестве дополнительного документа, дающего право на исключение для возведения определённого объекта. В то же время представляется допустимым указывать в ГПЗУ ссылку на разрешение на отклонение для более полного отражения дозволенного использования участка.

Во многих субъектах РФ в отношении разрешения на отклонение от предельных параметров установлены сроки его действия — при неполучении в этот срок разрешения придется получать право на отклонение заново.

В завершение отметим, что данный институт (отклонение от предельных параметров) введён законодателем для соблюдения баланса частных и публичных интересов. С одной стороны, отклонение от предельных параметров позволяет застройщику более эффективно использовать участок, в т. ч. с неблагоприятными для застройки параметрами, с другой стороны, контроль общественности и органов местного самоуправления за отклонением от предельных параметров призван обеспечить благоприятные условия жизнедеятельности и недопустимость злоупотребления таким правом со стороны застройщика.

1.3.6.Публичные слушания и общественные обсуждения по градостроительным вопросам

В 2017 году в ГрК РФ введена ст. 5.1 [60] , предусматривающая детальное регулирование ранее существующего института публичных слушаний, а также введение нового института общественных обсуждений.

Интересующие положения ГрК РФ в ред. закона № 455-ФЗ подлежат применению со дня вступления в силу нормативных правовых актов представительных органов муниципальных образований, нормативных правовых актов субъектов РФ – городов федерального значения [61] , необходимых для проведения публичных слушаний / общественных обсуждений [62] .

Таблица 6. УЧАСТНИКИ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБСУЖДЕНИЙ

По проектам генпланов, ПЗЗ, ППТиПМ, правил благоустройства территорий (а также изменений в указанные документы)	По проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешённый ВРИ, разрешения на отклонение от предельных параметров
а) граждане, постоянно проживающие на территории, в отношении которой подготовлены данные проекты;

б) правообладатели находящихся в границах этой территориальной зоны земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства;

в) граждане, постоянно проживающие в границах земельных участков, прилегающих к земельному участку, в отношении которого подготовлены данные проекты;

г) правообладатели таких (прилегающих) земельных участков или расположенных на них объектов капитального строительства;

д) правообладатели помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, в отношении которого подготовлены данные проекты;

Если решение о проведении публичных слушаний принято до вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов муниципальных образований / субъектов РФ, публичные слушания по проектам проводятся в соответствии с ГрК РФ в ранее действующей редакции (п.п. 2–4 ст. 19 закона № 455-ФЗ).

Отметим, что изменение ГрК РФ в соответствующей части явилось следствием исполнения поручений Президента РФ по итогам заседания Государственного совета, состоявшегося 17.05.2016 [63] , по совершенствованию процедуры публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности, включая повышение доступности для граждан информации о такой деятельности, учёт всех поступивших предложений граждан, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также размещение указанной информации в публичных информационных ресурсах.

В соответствии с пояснительной запиской к соответствующему законопроекту [64] его разработчики преследовали две цели:

• совершенствование процедуры публичных слушаний, предусматривающей проведение только личных собраний участников, в целях вовлечения всех категорий граждан в обсуждение градостроительных вопросов с минимальными затратами времени и материальных ресурсов;
• введение порядка фиксирования сведений о регистрации участников слушаний по месту жительства или месту пребывания для целей оценки законности проведения слушаний.

В соответствии с новым регулированием публичные слушания и общественные обсуждения являются альтернативными способами (используемыми в соответствии с нормами регионального/местного законодательства) выявления общественного мнения по следующим градостроительным вопросам/документам [65] :

1. проектам генпланов (и проектам изменений в них);
2. проектам ПЗЗ (и проектам изменений в них);
3. проектам ППТ, ПМТ (и проектам изменений в них);
4. проектам правил благоустройства территорий (и проектам изменений в них);
5. проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешённый ВРИ;
6. проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров (далее также «Проекты», некоторые из указанных процедур проведения публичных слушаний / общественных обсуждений уже были подробно рассмотрены ранее).

Как можно видеть на приведённой ниже схеме, главной особенностью общественных обсуждений является способ выявления мнения населения: не путём очного собрания граждан, а с использованием электронной площадки для обсуждений / регионального портала государственных и муниципальных услуг.

При этом для целей участия в общественных обсуждениях / публичных слушаниях необходимо пройти процедуру идентификации путём предоставления следующей информации:

1. сведений о себе, включая Ф.И.О., дату рождения, место жительства / наименование, ОГРН, место нахождения с приложением подтверждающих документов;
2. сведений о земельных участках, объектах капитального строительства, помещениях в них из ЕГРН / иных документов, удостоверяющих права на такие объекты.

По результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний последовательно оформляются следующие документы:

1) протокол общественных обсуждений или публичных слушаний, содержащий в т. ч. все предложения и замечания участников, перечень принявших участие в рассмотрении проекта участников;

2) заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний, подготовляемое организатором на основании протокола, которое содержит в т. ч. обобщение внесённых предложений и замечаний, аргументированные рекомендации о целесообразности или нецелесообразности учёта внесённых участниками предложений и замечаний, выводы.

Отметим, что законодательством могут быть предусмотрены особенности проведения публичных слушаний / общественных обсуждений по конкретным градостроительным вопросам, например, в части продолжительности таких слушаний или обсуждений.

Как уже указывалось ранее в подразделах по получению разрешений на условно разрешённый ВРИ и отклонению от предельных параметров, протокол и заключение только учитываются уполномоченным органом при принятии соответствующих решений (например, о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров), т. е. не являются обязательными для него. Так, в ГрК РФ [66] прямо указывается на право уполномоченного органа направить проект на доработку в соответствии с протоколом и заключением о результатах публичных слушаний / общественных обсуждений.

Схема 3. Этапы публичных слушаний и общественных обсуждений

Вместе с тем само непроведение обсуждений/слушаний или их проведение с нарушением установленной процедуры является основанием для оспаривания соответствующего нормативного (ненормативного) правового акта.

Соответственно, по существу публичные слушания и общественные обсуждения призваны, с одной стороны, обеспечить возможность гражданам высказать своё мнение по ряду градостроительных вопросов, с другой стороны, обратить внимание публичного субъекта на допущенные в проекте нарушения (например, несоблюдение требований технических регламентов в результате отклонения от предельных параметров либо несоответствие ППТ документам территориального планирования, ПЗЗ) и предотвратить принятие заведомо незаконного нормативного правового акта (ненормативного правового акта). Выбор же рассмотренных форм выявления общественного мнения по градостроительным вопросам (публичные слушания или общественные обсуждения) по смыслу п.п. 1 и 24 ст. 5.1 ГрК РФ осуществляется муниципальным образованием / субъектом РФ – городом федерального значения путём издания соответствующих нормативных правовых актов.

Отметим также, что Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 58-ФЗ) были предусмотрены некоторые особенности проведения общественных обсуждений и публичных слушаний в 2022 году, которые затем были продлены на 2023 год[67].

Так, согласно п. 2 ст. 7 закона № 58-ФЗ, Правительству РФ и высшим исполнительным органам государственной власти субъектов РФ предоставили полномочие устанавливать случаи утверждения проектов генпланов, ПЗЗ, ППТ, ПМТ и проектов о внесении изменений в такие документы без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (наряду со случаями, предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности).

Соответствующие акты, в частности, были приняты в Москве, Московской области[68], Санкт-Петербурге и Ленинградской области[69].

Так, в Москве согласно Постановлению Правительства Москвы от 22.03.2022 № 438-ПП[70] было вовсе отменено (без указания конкретных случаев) проведение общественных обсуждений или публичных слушаний для принятия правовых актов, предусматривающих утверждение Генерального плана города Москвы, ПЗЗ Москвы, ППТ, ПМТ, а также внесение изменений в один из указанных документов. Единственное исключение было предусмотрено для случаев, если на день вступления в силу указанного постановления уже были опубликованы оповещения о проведении обсуждений/слушаний по проектам соответствующих документов.

Менее строго реализовали п. 2 ст. 7 закона № 58-ФЗ в Санкт-Петербурге. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2022 № 623[71] были определены конкретные случаи, не требующие проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Например, изменения в ПЗЗ СПб не требуют проведения обсуждений/слушаний, если такие изменения подготовлены в целях устранения неопределённости правовой нормы, установленной вступившим в законную силу решением суда.

[1] Постановление КС РФ от 16.10.2020 № 42-П, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 305-ЭС20-15622 от 08.02.2021.

Укажите те позиции которые соответствуют определению понятия особо охраняемые территории

Постатейный комментарий к Градостроительному кодексу

Комментарий к статье 1

Статья 1 Градостроительного Кодекса содержит в себе основополагающие понятия. Нужно понимать, что Градостроительный Кодекс имеет приоритет перед всеми остальными федеральными законами и подзаконными нормативными правовыми актами. Соответственно, вся терминология, которая содержится в комментируемой статье, точно также имеет приоритет перед аналогичной терминологией, содержащейся в других федеральных законах и подзаконных нормативных правовых актах. В лучшем случае, терминология, содержащаяся в других законах и подзаконных правовых актах, дополняет терминологию, содержащуюся в статье 1 Градостроительного Кодекса. В части, в которой терминология в других нормативных правовых актах противоречит данной статье, данная терминология не действует.

Пункт 1 статьи дает определение, что такое градостроительная деятельность. Данное определение является одним из базовых, поскольку сам Градостроительный кодекс, в целом, посвящен градостроительной деятельности, кроме того, исходя из данного определения в дальнейшем можно установить, кто является субъектами градостроительной деятельности, какие права и обязанности свойственны для данного субъекта.

Пункт 2 комментируемой статьи дает определение, что такое территориальное планирование. Собственно, вся градостроительная деятельность начинается с территориального планирования. Без учета документов территориального планирования невозможно в дальнейшем ни осуществление проектирования, ни, соответственно, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пункт 3 комментируемой статьи даёт определение, что такое устойчивое развитие территорий. Это один из основополагающих принципов территориального планирования, о котором говорилось выше. В целях обеспечения устойчивого развития территорий определяется, сколько машиномест необходимо на квартал, сколько объектов социальной инфраструктуры необходимо на квартал, сколько озеленения необходимо на квартал, в каком микрорайоне какие объекты по своему назначению будут располагаться, дабы не получилось так, что промышленное предприятие 1 класса опасности вдруг оказалось в жилой застройке.

Пункт 4 комментируемой статьи дает определение, что такое зоны с особыми условиями использования территорий. Данные зоны обозначаются в документах территориального планирования, начиная от правил землепользования и застройки и заканчивая проектами планировки и межевания территории, а также градостроительными планами земельных участков. Размещение объектов на территории данных зон связано с ограничениями. Ограничения разного характера могут быть наложены в соответствующих законах, и эти ограничения направлены как на обеспечение благоприятной среды обитания, например, детские дошкольные учреждения не могут располагаться в санитарно-защитных зонах предприятий, так и на обеспечение сохранности объектов культурного наследия. В качестве примера соответствующих территорий можно перечислить зоны регулирования застройки, например, на территории Санкт-Петербурга, или так называемые достопримечательные места, которые могут быть разбросаны по территории всей Российской Федерации. Статус данных зон регулируется не только Градостроительным кодексом, но и иными федеральными законами. Например, федеральным законом N 33-ФЗ от 14.03.95 «Об особо охраняемых природных территориях» или, в качестве примера можно привезти федеральный закон от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ «О связи». Также к числу подобных зон относятся приаэродромные территории. В данном случае законодатель заботится о безопасности авиаперевозок.

Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает определение, что такое функциональные зоны. Их обозначения можно найти в законах «О правилах землепользования и застройки», «О генеральном плане», а также описательная часть в режимах данных зон содержится в указанных законах.

Пункт 6 комментируемой статьи отсылает нас пункту 5. Пункт 6 посвящен градостроительному зонированию. В целом, градостроительное зонирование — это деятельность по определению функциональных зон.

Понятие территориальные зоны, содержащиеся в пункте 7 комментируемой статьи, дополняет собой те понятия, которые содержатся, соответственно, в пунктах 5 и 6. В качестве примера территориальных зон можно привести жилую застройку, которая, в свою очередь, может подразделяться на индивидуальную, малоэтажную, среднеэтажную, многоэтажную. Также в качестве примера можно привести промышленные зоны, которые, в свою очередь, тоже будут иметь деления, например, пищевая промышленность, высокотехнологичная промышленность, нефтеперерабатывающая и так далее. Территориальные зоны выделяются для того, чтобы в одной подзоне не оказались плохо совместимые между собой объекты, например, пищевая промышленность и нефтеперерабатывающая промышленность.

В пункте 8 комментируемой статьи дается определение, что такое правила землепользования и застройки. Собственно говоря, именно этот документ устанавливает основную массу предельно допустимых параметров объектов капитального строительства. Начиная от назначения и заканчивая предельно допустимыми параметрами тех объектов, которые в соответствующей территориальной зоне могут находиться. В дальнейшем, когда речь пойдет о градостроительном плане земельного участка, хотелось бы обратить ваше внимание, что значительная часть информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка, воспроизводит те нормы, которые установлены в правилах землепользования и застройки.

Пункт 9 комментируемой статьи дает определение, что такое градостроительный регламент. Сразу хочу оговориться, что не на все территории распространяется градостроительный регламент, и в отношении не всех территорий он устанавливается. Например, в отношении территории объекта культурного наследия, где действуют режимы использования земельных участков, устанавливающие более жесткие требования, градостроительный регламент не устанавливается, также градостроительный регламент не распространяется на линейные объекты. В остальном правила землепользования и застройки как раз и устанавливают градостроительный регламент для тех территорий, в отношении которых данное понятие применимо. Для проектов комплексного освоения территорий в состав градостроительного регламента входит обеспеченность элементами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (например, обязательность обеспечения определенным числом мест в ДДУ), в т.ч. их территориальная доступность (например, радиус пешеходной доступности автомобильных стоянок, ДДУ и т.д.). При этом следует обратить внимание, что законодатель не устанавливает условия эксплуатации данных объектов, т.е. возможно, что ДДУ или поликлиника будут частными, а стоянка платной.

Пункт 10 комментируемой статьи дает определение, что такое объект капитального строительства. Из числа объектов капитального строительства комментируемый пункт исключает некапитальные строения и сооружения и называет часть их разновидностей: киоски, навесы и другие подобные постройки. Далее законодатель дает определение этому виду построек. Также из числа объектов капитального строительства исключены неотделимые улучшения (замощение и т.д.). В данном случае законодатель ввел в комментируемый кодекс ранее сложившуюся судебную практику.

Также нужно понимать, что судебная практика, основываясь на комментируемом пункте и статье 222 Гражданского Кодекса РФ, разделяет понятия объектов самовольного строительства и объектов капитального строительства. В качестве примера можно привести дело N А56-57840/2013; предметом спора являлась обязанность Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдать разрешение на строительство объекта, который по факту был уже построен. Истцом в данном случае являлась ООО «Териоки», ответчиком являлась Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа 29 июля 2014 года четко указал, что в отношении объектов самовольного строительства такая процедура, как выдача разрешения на строительство, предусмотренная статьёй 51 Градостроительного Кодекса РФ, не действует по той причине, что статус объектов самовольного строительства регламентируется статьей 222 Гражданского Кодекса РФ, и выдача разрешения на строительство уже построенных объектов или начатых строительством объектов действующим законодательством не предусмотрено. 25 ноября 2014 года данное определение оставлено без изменения Верховным Судом Российской Федерации.

Пункт 10.1 данной статьи содержит определение понятия «линейный объект». Однако, определение не лишено недостатков: оно содержит открытый перечень подобных объектов. Кроме того, нет четкой грани между объектом капитального строительства с сетями инженерно-технического обеспечения и линейным объектом по образу и подобию письма Минрегиона России от 20.05.2011 N 13137-ИП/08 «О государственной экспертизе проектной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сетей инженерно-технического обеспечения».

Пункт 10.2 данной статьи дает определение некапитальные строения, сооружения. По сути данная статья связана со ст.130 ГК РФ, которая дает определение объекта недвижимости.

Пункт 10.3 комментируемой статьи вводит в оборото термин информационной модели капитального строительства (BIM-модель). Это модель, которая отражает весь жизненный цикл объекта — от изысканий до вывода объекта в эксплуатацию и последующего его сноса. Состав информационной модели был определен постановлением Правительства РФ N 1431 от 15.09.2020. На данный момент единого документа, регламентирующего данный вопрос, нет, однако есть целая плеяда нормативных документов, которые регламентируют данный вопрос, например, «ГОСТ Р 10.00.00.00-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Единая система информационного моделирования. Основные положения», СП 333.1325800.2020, СП 328.1325800.2020 и т.д. Кроме того, субъекты РФ до урегулирования данного вопроса на федеральном уровне могут издавать свои НПА (такие разъяснения содержит Письмо Минстроя России от 27.03.2023 N 16218-НП/14 «О порядке формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства после 1 марта 2023 года»).

Случаи ее использования установлены постановлением Правительства РФ от 05.03.2021 N 331 «Об установлении случая, при котором застройщиком, техническим заказчиком, лицом, обеспечивающим или осуществляющим подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, обеспечиваются формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства» — в случае если договор о подготовке проектной документации для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, заключен после 1 января 2022 г., за исключением объектов капитального строительства, которые создаются в интересах обороны и безопасности государства.

Пункт 11 комментируемой статьи содержит определение, что такое красные линии. Данное определение в дальнейшем нам потребуется, когда речь будет идти о разработке документации по планировке территории, а конкретно — о проектах планировки и проектах межевания территории, так как именно красные линии определяют границы планировочной единицы. Для нас наиболее привычной планировочной единицей является квартал. Однако, это не единственный вид планировочной единицы. Их виды установлены приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 738/пр «Об утверждении видов элементов планировочной структуры».

Формирование планировочных единиц, т.е. установление их границ в дальнейшем будет играть немаловажную роль при разрешении спорных ситуаций о том, является ли конкретный трубопровод или конкретный кабель сетью инженерно-технического обеспечения к какому-либо объекту капитального строительства или данный объект является самодостаточным линейным объектом. От этого будет зависеть необходимость получения отдельного разрешения на строительство.

Порядок установления красных линий определен приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 742/пр «О Порядке установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов».

Пункт 12 комментируемой статьи содержит определение, что такое территория общего пользования. Данное определение необходимо при разработке документации по планировке территории, поскольку в категорию территорий общего пользования входят дороги, внутриквартальные проезды, скверы, бульвары, и тому подобные объекты. Также статус территории общего пользования регламентируется Земельным кодексом РФ. Например, часть 8 статьи 27 Земельного Кодекса РФ говорит о том, что запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры в границах территорий общего пользования. Часть 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ говорит о том, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами могут включаться в состав территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пункт 13 комментируемой статьи содержит определение, что такое строительство. Хотелось бы обратить внимание: к строительству относятся в том числе работы по сносу, при условии создания в дальнейшем на месте снесённых объектов новых зданий, строений и сооружений. Сами по себе работы по сносу без целей дальнейшего строительства к строительству не относятся. Это важно, поскольку частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ установлена ответственность за строительство или реконструкцию в отсутствие разрешения на строительство. Судебная практика поддерживает позицию, говорящую о том, что снос без цели дальнейшего строительства к строительству не относится. В качестве примера можно привести дело N А56-55952/2012. Суть дела выглядит следующим образом: Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга привлекла к ответственности ООО «Вектор» по части 1 статьи 9.5 Кодекса об Административных правонарушениях Российской Федерации за строительство без разрешения. Обстоятельства дела выглядели следующим образом: собственник объекта недвижимости, находящегося в аварийном состоянии, произвел его снос. Доказательств, свидетельствующих о том, что на месте данного объекта в дальнейшем будет осуществляться строительство, в материалах дела не имелось. 17 декабря 2012 года Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал данное постановление недействительным.

13 мая 2013 года 13 Арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения. 27.08.2013 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа также оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. 22 октября 2013 года Высший арбитражный суд РФ, существовавший на тот момент, подтвердил законность указанных выше судебных актов.

Пункт 14 комментируемой статьи содержит определение реконструкции объектов капитального строительства. Хотелось бы остановиться на ряде признаков, характеризующих данный вид работ. Обращаю внимание, что достаточно хотя бы одного признака, для того, чтобы указанные работы можно было бы классифицировать как работы по реконструкции. Напоминаю, что работы по реконструкции в отсутствие разрешения на строительство, если таковое требуется, влекут за собой ответственность по части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Ответственность для юридических лиц установлена в виде штрафа от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей или в виде административного приостановления деятельности сроком до 90 суток. Одним из характеризующих признаков реконструкции является изменение этажности объекта, то есть количества этажей в данном случае. Часть объемов здания не всегда является этажом, например, чердак этажом не является, а вот мансарда является. В соответствии с ситуацией, если Вы в существующем чердачном пространстве оборудуете мансарду, изменяется количество этажей, становится на 1 этаж больше. В то же самое время, не любая реконструкция требует безусловного разрешения на строительство. Часть 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ говорит о том, что разрешение на строительство не требуется, если не затронуты конструктивные элементы, а также при производстве работ не превышены предельно допустимые параметры. Таким образом, в ситуации, если Вы в чердачном пространстве без изменения конфигурации кровли переоборудуете мансарду, то по общему правилу разрешение на строительство не требуется. Если Вы хоть чуть-чуть изменяете угол наклона кровли, помимо того, что у Вас появляется этаж, формально-юридически у Вас увеличивается строительный объем. Изменение строительного объема также является одним из признаков реконструкции. И вот в таком случае, поскольку Вы затрагиваете конструктивную надежность, меняете часть несущих конструкций, в таком случае реконструкция будет требовать разрешение на строительство. Также обратите внимание, что реконструкцией является, в том числе, замена и/или восстановление несущих строительных конструкций за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановление указанных элементов. Таким образом, нужно понимать, если Вы оставили хотя бы один кирпич в здании, то в дальнейшем работы, которые Вы будете производить в отношении данного задания, связанные с изменением его высоты, объемов, площади и количества этажей, будут квалифицироваться как реконструкция, поскольку речь идет о том, что всё-таки часть объекта недвижимости сохранена. Причем процентное соотношение, какая часть и какие конструкции законодательством регламентируется. Точно также речь будет идти о реконструкции, если Вы полностью снесли здание, т.е. уничтожили все конструкции и воссоздали здание в тех же самых параметрах, в тех же самых технико-экономических показателях, в которых существовало ранее здание. Если Вы снесли здание полностью и при этом строите здание отличное, от того, которое существовало на данном месте ранее до сноса, — это новое строительство. Где проходит граница между реконструкцией объектов капитального строительства и их капитальным ремонтом? Ответ на этот вопрос пункт 14.2 комментируемой статьи. К 14.1 я вернусь несколько позже, поскольку в пункте 14.1 речь идет о реконструкции линейных объектов. А пункт 14.2 как раз-таки посвящён капитальному ремонту объектов капитального строительства. Грань между капитальным ремонтом или реконструкцией проходит по количеству заменяемых элементов конструкций. В частности, капитальным ремонтом объекта капитального строительства является замена части конструкций, отдельных элементов несущих конструкций. При этом процентного соотношения, в каких случаях замена отдельных элементов будет являться реконструкцией, а в каких случаях капитальным ремонтом, на данный момент законодательством не установлено. Таким образом, формально-юридически при замене 99% балок, Вы имеете полное право сказать, что данные виды работ являются капитальным ремонтом, главное, чтобы у Вас данный вид работ надлежащим образом был оформлен в рамках проектной документации. Это важно потому, что капитальный ремонт объектов капитального строительства, во-первых, не требует полной проектной документации согласно Постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2008 года N 87 «О составе и содержании разделов проектной документации», во-вторых, капитальный ремонт объектов капитального строительства не требует получения разрешения на строительство.

Ответ на вопросы реконструкции линейных объектов и, соответственно, капитальный ремонт линейных объектов — что это такое и где грань между данными видами работ, — соответственно, в пунктах 14.1 и 14.3 комментируемой статьи. Опять-таки, эта грань очень важна, потому что по общему правилу капитальный ремонт линейных объектов не требует проведения экспертизы, за исключением экспертизы проектной документации на капитальный ремонт автомобильных дорог, а также в дальнейшем не требуется получения разрешения на строительство и разрешения на ввод линейных объектов после капитального ремонта в эксплуатацию. Грань между капитальным ремонтом и реконструкцией линейных объектов проходит по следующим признакам (опять-таки подчёркиваю, достаточно хотя бы одного признака для того, чтобы работы квалифицировались как реконструкция; ответственность, в данном случае, точно такая же, как за реконструкцию без разрешения объектов капитального строительства). Так вот, критериями, определяющими грань между реконструкцией и капитальным ремонтом линейных объектов, являются следующие: это изменения класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования таких объектов, изменение границ полосы отвода или охранных зон таких объектов. Если происходит изменение хотя бы одного из указанных критериев, то речь будет идти о реконструкции линейного объекта. Если изменения данных критериев не происходит, то речь будет идти о капитальном ремонте линейных объектов. Правда, не всегда такая трактовка удобна: например, автомобильные дороги. Если Вам необходимо сделать полосу разгона, полосу торможения, въезд или съезд с автомобильной дороги к Вашему объекту, Вы можете столкнуться с тем, что формально-юридически, помимо строительства своего объекта, Вам придется реконструировать автомобильную дорогу. Однако при осуществлении капитального ремонта автомобильных дорог (за исключением защитных дорожных сооружений, искусственных дорожных сооружений, производственных объектов, элементов обустройства автомобильных дорог и иных дорожных сооружений) допускается изменение первоначально установленных показателей их функционирования (в том числе количества полос движения, изменение ширины проезжей части, увеличение пропускной способности), если такие изменения не влекут за собой изменение класса, категории и (или) границ полос отвода.

Обратите внимание, что терминология, приведенная в иных документах, особенно, в части терминов «строительство», «реконструкция» и т.д. может применяться только в части, не противоречащей ГрК РФ. Кроме того, в целях минимизации неоднозначного толкования базовой терминологии, а также порождения разнонаправленной практики, в рамках «регуляторной гильотины» началась отмена устаревшей терминологии, так, приказом Минстроя России от 18.01.2021 N 11/пр «О признании не действующими на территории Российской Федерации некоторых документов, изданных совместно несколькими органами центрального государственного управления СССР в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства» отменено письмо Государственного планового комитета СССР, Государственного комитета СССР по делам строительства, Всесоюзного банка финансирования капитальных вложений, Центрального статистического управления СССР от 8 мая 1984 г. N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий», содержащее в себе соответствующие термины.

Пункт 14.4 вводит еще одно понятие — снос объекта капитального строительства. Термин введен в связи с тем, что сам снос введен в область отношений, регулируемых ГрК РФ, и в перечень функций застройщика, техзаказчика, а также для сноса требуется членство в СРО.

Пункт 15 комментируемой статьи даёт определение, что такое инженерные изыскания. Помимо данного пункта, статус инженерных изысканий, их состав, содержание определяются Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года N 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» также, безусловно, необходимо учитывать положение СП 47.13330.2016 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96. Обращаю Ваше внимание, что разработка проектной документации без проведения инженерных изысканий запрещается.

Пункт 16 комментируемой статьи даёт определение, кто такой застройщик. Застройщики разделяются на два вида. Условно назовём их коммерческие и бюджетные. Разница между ними заключается в отношении к земельному участку. Коммерческий застройщик — это тот, которому принадлежит на некоем праве земельный участок. При этом нужно понимать, что речь идет о праве строительства на том или ином земельном участке и строительстве именно объектов капитального строительства, о которых говорилось ранее. Что является правоустанавливающими документами на землю? Безусловно, свидетельство о праве собственности, такие экзотические права как пожизненно наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование также являются правоустанавливающими документами на землю. Договор аренды земельного участка будет являться правоустанавливающим документом на землю в контексте комментируемого пункта только при условии возможности возведения на нём объекта капитального строительства или реконструкции того объекта капитального строительства, который находится на данном земельном участке. Формулировки «использование земельного участка под производство», как пример, или их аналоги не наделяют арендатора правом застройки. Обратите внимание, что краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации в Росреестре, то есть договор аренды до года, если в нём будет указано право возведения объекта капитального строительства, точно так же является правоустанавливающим документом на землю в контексте комментируемого пункта. Не являются правоустанавливающими документами на земельный участок право хозяйственного ведения или право оперативного управления, поскольку данные права относятся к объектам недвижимости, находящимся на земельном участке, и данными правами наделяются государственными учреждениями различных организационно-правовых форм. Таким образом, если государственное учреждение хочет реконструировать объект, который принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, всё равно данному лицу необходимо оформить права на земельный участок с возможностью реконструкции данного объекта недвижимости. Само по себе право хозяйственного ведения или оперативного управления не порождает за собой автоматического формирования земельного участка даже под границы данных объектов недвижимости и, тем более, не порождает автоматического возникновения прав на земельный участок. Является видом правоустанавливающего документа на землю и сервитут. Также не являются правоустанавливающими документами на земельный участок сервитуты, по той причине, что сервитут устанавливается в отношении чужого (подчёркиваю) земельного участка. В виде сервитута устанавливается право прохода, проезда, но не право возведения объектов капитального строительства или линейных объектов. Статус сервитута определяет статья 274 Гражданского Кодекса и для строителей линейных объектов, в дальнейшем, сервитут возможно потребуется, например, для того, чтобы обслуживать газораспределительный пункт, находящийся на поверхности земельного участка, в то время как сам газопровод может находиться под земельным участком. Обратите внимание, что для строительства объекта иногда нужны другие границы земельного участка, чем, в дальнейшем, под эксплуатацию. Например, если мы говорим о прокладке линейного объекта, то речь может идти о траншейном методе прокладки, в таком случае необходимо будет оформить не некоем праве, дающем возможность возведения данного линейного объекта всю траншею. Или можно говорить о методе горизонтально направленного бурения, в таком случае для хранения техники, для установки оборудования, для хранения строительных материалов и так далее, нужен земельный участок несколько других границ, чем при траншейной прокладке. Тем не менее, зачастую возникает необходимость использования дополнительных земельных участков при строительстве и объектов капитального строительства. Например, для дальнейшего благоустройства или на период строительства на размещение бытовок, строительных материалов и так далее. Соответственно, на данные земельные участки точно также необходимо будет оформлять права с указанием целевого назначения данных земельных участков. Бюджетным застройщикам может являться или правообладатель земельного участка, что далеко не всегда встречается, или лицо, которому переданы по соглашению функции государственного заказчика. Форма соответствующего соглашения и его содержание законодательством не установлены. Однако, такой бюджетный застройщик, не владеющий земельным участком, в дальнейшем не получит оформления прав на построенный или реконструированный объект недвижимости. Данными правами будет наделён государственный заказчик.

Еще один вид «государственного застройщика» — ПАО «Фонд развития территорий», созданный в рамках Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Тем не менее, данные разновидности застройщиков роднит один общий признак: основная функция застройщика, в любом случае, — это обеспечение строительства. К сожалению, законодатель не расшифровывает термин, что же такое обеспечение строительства, соответственно застройщики, зачастую, сталкиваются с проблемами при взаимоотношениях с организациями, проводящими экспертизу, с органами власти, осуществляющими государственный строительный надзор. Проблемы эти зачастую связаны с тем, что застройщики могут не разбираться в строительстве. Представим себе простую ситуацию: застройщик — ВУЗ, который всю жизнь выпускает экономистов. Разумеется, что такой застройщик в строительстве мало что понимает. В таком случае для того, чтобы отгородиться от проблем и взаимоотношений с организациями, проводящими экспертизу, и с органами государственного строительного надзора, часть функций по организации строительства, а именно по проведению экспертизы, по поиску организации, которая будет осуществлять изыскания, проектирование, непосредственно, строительно-монтажные работы — все эти функции, безусловно связанные с обеспечением строительства, есть смысл возложить на Технического Заказчика, благо это законодательство позволяет. В таком случае, на Застройщика останется или функция владения земельного участка или переданная функция Государственного Заказчика. Членом СРО в таком случае заcтройщик быть не должен.

Пункт 17. Данный пункт содержит определение, что такое саморегулируемая организация, и перечисление их разновидностей. На данный момент лицензирование в строительной сфере заменено саморегулированием. Саморегулируемые организации бывают трёх видов: изыскательские, проектировщиков и, непосредственно, строителей. Помимо Градостроительного Кодекса положение о саморегулируемых организациях определяется Федеральным Законом от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Пункты 18, 19 и 20 статьи 1 Градостроительного Кодекса посвящены трём разновидностям объектов: объекты федерального значения, объекты регионального значения и объекты местного значения. Данные 3 определения важны для разработки документов территориального планирования соответствующих уровней, так как данные объекты в указанных документах находят отражение.

Пункт 21 комментируемой статьи дает определение, что такое парковка или парковочное место. Бытует заблуждение, что при строительстве жилья или других объектов должно быть обеспечение бесплатными машиноместами. Это не так, как раз-таки именно комментируемый пункт говорит о том, что парковочное место может предоставляться или безвозмездно, или за плату по решению того лица, которому принадлежит данное парковочное место. Таким образом, парковочные места, предоставляемые за плату, в дальнейшем, наряду с бесплатными парковочными местами учитываются при проектировании и строительстве объекта.

Пункт 22 комментируемой статьи содержит определение, что такое технический заказчик. Нужно понимать, что термина застройщик-заказчик на данный момент в законодательстве не существует. Это связано с тем, что Градостроительный Кодекс РФ, как было указано ранее, имеет приоритет перед всеми остальными законами и подзаконными актами в градостроительной сфере. Таким образом, термин «заказчик», фигурирующий, например, в Законе «Об архитектурной деятельности», в данном случае не действует: приоритет имеет термин «технический заказчик». Что удивительно: что указанный пункт говорит об организационных функциях технического заказчика, то есть это поиск контрагентов для проведения инженерных изысканий, дальнейшее проектирование и, соответственно на дальнейшее строительство. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. Парадокс ситуации заключается в том, что формально-юридически на технического заказчика не возложены функции строительного контроля. При этом с 01.07.2017 технический заказчик наделен полномочиями по подписанию документов для ввод объекта в эксплуатацию. С 01.07.2017 технический заказчик должен быть членом СРО, исключение сделано для бюджетных технических заказчиков.

Пункты 23 и 24 комментируемой статьи направлены на обеспечение строящихся объектов ресурсами в виде тепла, электричества и тому подобными. Связано это с тем, что зачастую монополисты не исполняют свои собственные инвестиционные программы. В качестве ярчайших примеров срывов сроков можно привести два крупных торговых центра «Мега» в городе Санкт-Петербурге, которые длительное время питались электричеством от дизель-генераторов ввиду того, что монополист элементарно не успел построить подстанции. Во избежание подобных ситуаций на данный момент в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки учитываются объекты, которые будут строиться в рамках программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры. Также программы систем комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры могу помочь потенциальным инвесторам просчитать свои риски по подключению к сетям инженерно-технического обеспечения.

Пункт 26 комментируемой статьи даёт определение, что такое нормативы градостроительного проектирования. Данные нормативы необходимо учитывать при разработке генпланов, правил землепользования и застройки проектов планировки и проектов межевания территорий и при выдаче градостроительных планов земельных участков. Более того, с 1 января 2015 года данные документы имеют приоритет перед всеми остальными документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Ввиду этого обстоятельства в 2015 году предполагается принять значительный объём региональных нормативов градостроительного проектирования. Данные нормативы утверждаются на уровне субъектов Российской Федерации и направлены на создание комфортной среды обитания как в маленьких деревушках, так и в многомиллионных мегаполисах.

Пункты 27 и 28 комментируемой статьи направлены на решение острых проблем нехватки объектов транспортной инфраструктуры и объектов социально инфраструктуры. Связано это с тем, что последние годы зачастую практиковалась, так называемая, точечная или уплотнительная застройка, когда застройщики из небольших земельных участков пожимали по максимуму прибыль, забывая при этом про необходимость строительства дорог и социальных объектов. Данные программы будут находить своё отражение в документах территориального планирования и градостроительного зонирования.

Пункт 29 комментируемой статьи содержит определение термина «машино-место». Необходимость в этом термине возникла давно, с момента начала массового строительства многоэтажных паркингов, особенно встроенных в многоквартирные дома. До появления этого термина подобные объекты могли оформляться в общую долевую собственность. Сейчас это индивидуализированный объект недвижимости по образу и подобию квартиры или нежилого помещения. Он вводится с 01.01.2017.

Пункты 30-33.1 посвящены терминологии, связанной со сметным нормированием (сметные нормы, сметные нормативы и т.д.). Введение данных терминов вводит сметное нормирование уже на уровень нормативно правовых актов, а не документов, имеющих непонятную правовую природу, поскольку до появления этих терминов различные ГЭСНм, ГЭСНр, ГЭСН, ЕНИРы и МДС в бюджетной сфере и им подобные документы не имели четкого правового статуса. Вроде и надо ими руководствоваться, но как обязать их выполнять — не очень понятно. Теперь законодатель пытается охватить всю сферу сметного нормирования — новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и проведение работ по сохранению ОКН. Введено новое понятие — укрупненный норматив цены строительства, необходимый для обоснования инвестиций.

Пункт 34 комментируемой статьи дает определение термина «деятельность по комплексному и устойчивому развитию». Фактически этот термин обобщает сложившуюся на данный момент правоприменительную практику норм по реновации застроенных территорий, новому строительству в рамках освоения новых территорий и т.д. Он вводится с 01.01.2017.

Пункт 35 комментируемой статьи посвящен понятию «элемент планировочной структуры». Введение данного понятия связано с тем, что постепенно приходит осознание, что хаотичная застройка жильем, в т.ч. и точечная застройка, приводит к возрастанию нагрузки на уже существующие сети, дороги и объекты социальной инфраструктуры, которые нерезиновые, т.е. давно назрела необходимость вернуться к планированию кварталов, микрорайонов, районов в целом, а не смотреть только на границы конкретного участка. Тем более, что официальных определений этих понятий попросту нет, хотя есть связанные с ними, например, квартальные тепловые сети в «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003». Он вводится с 01.01.2017.

Пункт 36 комментируемой статьи посвящен понятию «благоустройство территории». Это понятие новое, ранее Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относившееся исключительно к вопросам местного значения. Поэтому и соответствующие термины в разных муниципальных образованиях варьировались.

Пункт 39 вводит понятие ИЖС. Оно существенно отличается от ранее существовавшего в законодательстве, во-первых, помимо ограничения количества этажей вводится ограничение высоты — 20 м и невозможность разделения данного объекта на самостоятельные объекты недвижимости. Это означает невозможность появления «двухквартирных, блокированных ИЖС» и прочих правовых несуразиц.

Пункт 40 вводит понятие «дом блокированной застройки». Это — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. По сути все таун-хаузы приравнены к ИЖС (один блок — равен одному дому).

Комментарий к статье 2

Статья 2 посвящена основным принципам законодательства о Градостроительной деятельности.

Среди таких принципов пункт 1 комментируемой статьи называет обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Это означает необходимость разработки законов о генеральных планах, правил землепользования застройки и, в дальнейшем, необходимость подготовки проектов планировки и межевания территории и градостроительных планов земельного участка. Сделано это для того, чтобы, например, жилая застройка не оказалась в санитарно-защитной зоне какого-нибудь промышленного предприятия.

Пункт 2 комментируемой статьи говорит об обеспечении сбалансированного учёта экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. Это означает необходимость баланса интересов бизнеса и общества при строительстве тех или иных объектов. Разумеется, Застройщик, получив земельный участок под застройку жильём, будет заинтересован получить максимальную прибыль. Однако, это не означает, что этот Застройщик получит право 100% застройки предоставленной территории и исключительно жильём. Зачастую в рамках инвестиционных условий или в рамках документации по территориальному планированию или градостроительному зонированию на Застройщика будет возложена обязанность по строительству объектов социальной инфраструктуры. Если мы говорим о комплексном освоении территорий, то зачастую это и строительство дорог, строительство внутриквартальных объектов, обустройство скверов и им подобных объектов.

Пункт 3 говорит об обеспечении инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения. Это положение получает развитие в других нормативных правовых актах, начиная от Федерального Закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», также этому положению посвящены ряд норм Технического Регламента «О безопасности зданий и сооружений» и, соответственно, строительные нормы и правила, предусматривающие необходимость обеспечения доступа инвалидов к определённым объектам, например, посредством обустройства пандусов, подъёмников, определённой ширины проходов и тому подобные мероприятия.

Следующий пункт комментируемой статьи — пункт 4 — говорит об осуществлении строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования, застройки и документации по планировке территории. Этот принцип развивает другой принцип, ранее изложенный, про обеспечение устойчивого развития территорий, то есть выдача разрешений на строительство согласно статье 51 Градостроительного Кодекса производится с учётом требований градостроительных планов земельных участков и проектов планировки, проектов межевания территорий. Соответственно, если разрешение на строительство будет выдано на объект с произвольными параметрами, превышающими соответствующие предельные параметры документации по планировке территорий, безусловно, такое разрешение на строительство подлежит отмене в судебном порядке.

Следующий принцип, изложенный в пункте 5 комментируемой статьи, говорит об участии граждан и их объединений в градостроительной деятельности, обеспечении свободы такого участия. Безусловно, наиболее яркой формой такого участия граждан является общественное обсуждение документации по территориальному планированию, градостроительному зонированию, то есть общественное обсуждение на стадии разработки проектов планировки межевания территории. Однако, это не единственная форма участия граждан, например, когда разрабатывается закон о генеральном плане или правила землепользования и застройки, проекты данных документов также проходят общественное обсуждение. Тем не менее, не на всех стадиях предусмотрено участие граждан, например, при решении выдачи разрешения на строительство такой документ как протокол общественных обсуждений не предусмотрен.

Пункт 6 комментируемой статьи говорит об ответственности органов государственной власти различных уровней за обеспечение приятных условий жизнедеятельности человека. Данный принцип очень тесно связан с гражданским законодательством, а именно с «Общими положениями о возмещении вреда». В принципе, в ситуации, если в результате выдачи, например, произвольного разрешения на строительства, гражданину или юридическому лицу был причинён вред, соответствующее лицо вправе потребовать возмещения ущерба от допустившего подобное нарушение государственного органа.

Пункт 7 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов. В данном случае речь идёт о безопасности объекта. Основополагающим техническим регламентом является технический регламент «О безопасности зданий и сооружений», также не менее важным техническим регламентом является технический регламент «О требованиях пожарной безопасности», также действует ряд специальных технических регламентов, принятых как в виде постановлений Правительства, так и в виде решений комиссий Таможенного союза. Последняя группа технических регламентов стала формироваться в 1 февраля 2014 года по мере вступления в силу соответствующих Технических Регламентов Таможенного Союза. Предметом проверки на стадии проведения экспертизы проектной документации согласно части 5 статьи 49 Градостроительного Кодекса является как раз-таки проверка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и проверка разработанной проектной документации требованиям этих инженерных изысканий и требованиям технических регламентов. Соответственно, 54 статья Градостроительного Кодекса в качестве предмета Государственного строительного надзора называет, в частности, проверку соответствия строящегося, ну или построенного объекта на стадии итоговой проверки, опять-таки, требованиям технических регламентов.

Пункт 8 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, с соблюдением инженерно-технических требований, требований гражданской обороны и требований по противодействию террористическим актам. Это специальные требования, не на все объекты они распространяются, но, тем не менее, действительно ряд объектов требует разработки тех или иных мероприятий, например, при проектировании и строительстве гидротехнических сооружений I и II классов опасности требуется разработка раздела проектной документации по обеспечению безопасности с точки зрения гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. С 1 июля 2015 года стал обязательным приказ Минрегиона от 5 июля 2011 года N 320 «Об утверждении свода правил «Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений», включенный в настоящее время в постановление Правительства РФ от 28.05.2021 N 815.

Пункт 9 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. Данный пункт отчасти перекликается с пунктом 7, где речь идёт о требованиях технических регламентах, поскольку вопросы охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности отчасти находят отражение в техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений». Тем не менее, указанный технический регламент является не единственным документом, который помогает реализовать комментируемый принцип. Также в реализации комментируемого принципа принимают участие Федеральный закон от 10 января 2002 года N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». В ряде случаев помимо экспертизы проектной документации, предусмотренной статьёй 49 комментируемого Кодекса, ещё действует экологическая экспертиза, регламентируемая Федеральным законом от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ, которая так и называется «Об экологической экспертизе». Например, её проведение в обязательном порядке предусмотрено при строительстве или реконструкции объектов проектной документации, по которым подлежит обязательной экспертизе проектной документации на территории Байкальской охраняемой природной территории. Также в реализации комментируемого принципа помогает Федеральный закон от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Все эти вопросы проверяются как на стадии экспертизы проектной документации, так и на стадии осуществления государственного строительного надзора. Также, безусловно, требования данных документов учитываются при разработке документации по территориальному планированию и градостроительному зонированию.

Пункт 10 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. В частности, в реализации данного принципа помогает Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «об объектах культурного наследия, памятниках истории культуры народов Российской Федерации». Обратите внимание, что 73-ФЗ в конце 2014 года претерпел значительные изменения, часть из которых ещё только вступит в силу с 1 января 2016 года. Пункт 10.1 комментируемой статьи говорит о единстве требований к порядку осуществления субъектов градостроительных отношений, отсылая нас к статье 5 комментируемого Кодекса, в которой перечислены субъекты градостроительных отношений. Данный пункт был сформулирован ввиду наличия разношёрстной практики в сфере градостроительной деятельности не только в разных субъектах федерации, но и зачастую в разных муниципальных образованиях, например, на стадии выдачи разрешения на строительство, то есть подразумевается, что Градостроительный Кодекс на всей территории Российской Федерации должен действовать одинаково.

Пункты 11 и 12 комментируемой статьи взаимосвязаны, потому что пункт 11 говорит об ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности, а пункт 12 о возмещении вреда, соответственно, если был причинён какой-то ущерб. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности регулируется как самим Градостроительным Кодексом, так и Кодексом об административных правонарушениях и Уголовным Кодексом, а принцип возмещения вреда получил более детальное освещение в рамках Гражданского Кодекса. При этом нужно помнить, чтобы потребовать возмещение вреда, например, от государственного органа, сначала необходимо признать действия данного государственного органа незаконными и нарушающими права конкретного лица, только после этого можно говорить о возмещении вреда. То же самое касается и подхода к спорам о возмещении вреда по отношению к конкретным физическим лицам.

Комментарий к статье 3

Статья 3 Градостроительного Кодекса посвящена законодательству о градостроительной деятельности. Комментируемая статья устанавливает иерархичность законодательства о градостроительной деятельности, говоря о безусловном приоритете Градостроительного Кодекса перед остальными федеральными законами, законами субъектов Федерации и соответственно, перед нормативно-правовыми актами, принимаемыми на местном уровне. Разумеется, подзаконные правовые акты не могут противоречить точно так же Градостроительному Кодексу Российской Федерации. В противном случае, любое заинтересованное лицо или прокуратура, действуя в интересах неопределенного круга лиц, может обратиться в суд с требованием о признании соответствующих положений нормативно-правовых актов недействующими. У прокуратуры есть ещё дополнительные меры, которыми она может воспользоваться: речь идёт о мерах прокурорского реагирования, самой действенной из которых является протест, который может быть вынесен в отношении, в том числе, нормативно-правовых актов. В ряде случаев Градостроительный Кодекс позволяет, например, тем самым субъектам Федерации заняться нормотвочеством в той или иной сфере, например, часть 17 статьи 51 комментируемого Кодекса позволяет субъектам Федерации установить дополнительные случаи, не требующие выдачи разрешения на строительство, помимо тех, которые содержатся в той же самой части 17 статьи 51. В ряде случаев Градостроительный Кодекс говорит об обязанности субъектов Федерации или, соответственно, муниципальных образований издать те или иные нормативно-правовые акты. Например, к таковым относится генплан, правила землепользования и застройки и ряд других документов.

Комментарий к статье 4

Статья 4 посвящена отношениям, регулируемым законодательством о градостроительной деятельности. Нужно понимать, что безусловно Градостроительный Кодекс не в состоянии урегулировать все вопросы, начиная от территориального планирования, включая строительство, а также даже эксплуатацию зданий и сооружений. Безусловно, эти процессы для жилых домов, для атомных электростанций, для гидротехнических сооружений будут иметь свою специфику. И именно об этом и говорит комментируемая статья в части 2, говоря о том, что помимо Градостроительного Кодекса есть узкопрофильные законы, которые устанавливают свою специфику по строительству и дальнейшей эксплуатации тех или иных объектов. Например, часть 2 комментируемой статьи отсылает нас к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», к Федеральному закону от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», к Федеральному закону от 21 ноября 1995 года N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» и к ряду других профильных законов, регламентирующих деятельность соответствующих направлений.

Часть 3 комментируемой статьи говорит о том, что, безусловно, строительство ряда объектов возможно не только в землях в чистом поле, но и во взаимосвязи с лесным, водным, земельным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях и так далее. Тем самым часть 3 комментируемой статьи отсылает нас к Лесному Кодексу, Водному Кодексу, Земельному Кодексу и другим Кодексам и федеральным законам. Учитывая то, что на данный момент лицензирование в сфере строительства по общему правилу не предусмотрено, за исключением узкопрофильных лицензий, например, связанных с охраной памятников, с пожарной безопасностью, то нужно понимать, что вместо лицензий в строительной сфере на данный момент необходимы те или иные допуска. Так вот, основополагающим законом в сфере саморегулирования является федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Учитывая то, что ряд субъектов Федерации непосредственно граничат с большими водными объектами (в качестве примера можно привести Санкт-Петербург) есть периодически у этих субъектов Федерации желание расширить свою территорию, потому, что понятно, что земельных участков, особенно в центре города, особенно инженерно подготовленных, попросту не хватает. Именно поэтому Градостроительный Кодекс отсылает нас к федеральному закону «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности» — это федеральный закон от 19 июля 2011 года. Данный закон в Санкт-Петербурге действительно реально работает. Речь идёт и о уже строящемся намыве в районе Васильевского острова и о предполагаемом намыве в Курортном районе Санкт-Петербурга.

Комментарий к статье 5

Статья 5 посвящена субъектам градостроительных отношений. В круг субъектов градостроительных отношений включены и Российская Федерация, и субъекты, и муниципальные образования, а также физические и юридические лица. Это не значит, что все данные участники градостроительных отношений задействованы в каждом конкретном эпизоде их реализации, но тем не менее весь Градостроительный Кодекс, а также документы, изданные в его развитие, безусловно, регламентируют права и обязанности субъектов градостроительных отношений. Данная статья на самом деле очень плотно завязана с Гражданским процессуальным Кодексом и с Арбитражным процессуальным Кодексом, когда речь идёт об оспаривании действий или бездействия государственных органов или должностных лиц в судах.

Одним из ключевых вопросов, который подлежит исследованию судами при возникновении таких споров, является заинтересованность конкретных заявителей в том или ином действии или, соответственно, бездействии. Споры по обжалованию действия или бездействия государственных должностных лиц обладают одной особенностью: там нет состязательности процесса, которая есть в обычном исковом производстве. В обычном исковом производстве каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. В спорах, вытекающих из публичных правоотношений, государственный орган должен доказать законность своих действий. Безусловно, когда речь идет об оспаривании, например, разрешения на строительство, то заинтересованным лицом является не только государственный орган, но и тот застройщик, в отношении которого оспариваемое разрешение на строительство было выдано. Данный застройщик фактически помогает государственному органу доказать законность тех действий, которые государственный орган совершил в отношении застройщика. Гражданам же достаточно просто указать на то, какие конкретно права были нарушены тем или иным действие государственного органа. Часть 2 комментируемой статьи посвящена тому, кто действует от имени, соответственно, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Понятно, что речь идёт о тех или иных органах государственной власти, которые посредством соответствующих положений наделяются специальной правоспособностью и, соответственно, наделяются правами и обязанностями по совершению тех или иных юридически значимых действий.

Комментарий к статье 5.1

Комментируемая статья посвящена порядку проведения общественных обсуждений и публичных слушаний по всем документам, регламентирующим градостроительную деятельность — от проектов генеральных планов до проектов планировки и межевания территории, в т.ч. правил благоустройства.

Статья устанавливает рамочные положения проведения данных процедур. Более детальное регулирование остается на местном уровне — на уровне уставов муниципальных образований и решений Советов депутатов.

Устанавливаются ограничения по кругу участников данных процедур — жители соответствующей территории, собственники участков, зданий, сооружений или помещений, находящихся в границах соответствующей территории. Предложения (замечания) от иных лиц или лиц, не подтвердивших данные обстоятельства, не рассматриваются.

Устанавливаются единые сроки каждого шага каждой процедуры, например, за какое время размещается в различных СМИ оповещение о начале общественных обсуждений или публичных слушаний.

Регламентируется порядок направления замечаний, предложений, содержание протокола и заключения по результатам соответствующих процедур, в т.ч. возможность использования электронного документооборота.

В рамках антисанкционных мер поддержки (Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ) сокращен срок публичных обсуждений до 1 мес. Сокращена территория обсуждения с границы муниципального образования до границы населенного пункта (или в ближайшем, если проект разработан за границами населенного пункта).

Комментарий к статье 5.2

Законодатель пытается в очередной раз упорядочить процедуру строительства всех видов объектов, разделив всю стройку на крупные блоки процедур — от приобретения прав на участок до регистрации прав на построенный объект.

Всего таких процедур 5, внутри которых законодатель пытает описать все необходимые действия.

Правительство РФ наделено полномочиями по установлению единого перечня таких процедур и действий. С 01.03.2022 вступает в силу постановление Правительства РФ от 25.12.2021 N 2490 «Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3-7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации», которое заменяет все ранее действовавшие аналогичные перечни по видам объектов (например, постановление Правительства РФ от 30.04.2014 N 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2017 г. N 346 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и о Правилах ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения»…). С 01.09.2023 этот перечень также будет отменен в связи с очередными изменениями полномочий Правительства РФ по изданию похожих перечней.

В очередной раз вводится запрет на дополнительные согласования, документы и т.д. со стороны органов власти различных уровней и органов местного самоуправления, кроме тех, которые установлены указанным выше перечнем.

Учитывая принципы «открытого Правительства», необходимые документы, согласования и т.д. будут в открытом доступе, в системе Стройкомплекс.РФ. Т.е., любой желающий сможет проверить, а правомерно ли с него что-то требуют, хоть до уровня самых мелких сельских поселений. На Правительство РФ возлагается обязанность по установлению правил ведения указанного реестра процедур. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 21.07.2023 N 1180 «О реестре документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых застройщику, техническому заказчику для выполнения предусмотренных частями 3-7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

В отношении оставшихся процедур Правительством РФ могут быть установлены единые стандарты, обязательные для всех уровней власти, кроме того, Правительство РФ вправе любые процедуры перевести в электронный вид.

Любопытно, что постановление Правительства РФ N 2490 не позволяет субъектам РФ или ОМСУ устанавливать дополнительные процедуры, предусмотренные отменяемыми перечнями. В связи с этим, может измениться и правоприменительная практика по возможности их установления.

Комментарий к статье 6

Учитывая то, что Российская Федерация является федеративным государством, соответственно, у нас существует 3 уровня органов власти: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Соответственно и полномочия разделены между данными тремя уровнями власти.

Статья 6 посвящена государственным органам власти Российской Федерации.

Остановлюсь на основных полномочиях органов государственной власти Российской Федерации. Безусловно, это вопросы территориального планирования всей Российской Федерации, а также вопросы утверждения документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения. Например, к объектам федерального значения можно отнести железную дорогу, проходящую по территории нескольких и более субъектов Российской Федерации, или аналогичную — автомобильную дорогу.

Также обращает на себя внимание ещё одно полномочие: техническое регулирование в области градостроительной деятельности. К сожалению, на данный момент субъекты Российской Федерации, а тем более органы местного самоуправления лишены каких бы то ни было полномочий в сфере технического регулирования. Это привилегия исключительно Российской Федерации. Техническое регулирование у нас осуществляется посредством утверждения технических регламентов или, соответственно, ратификации технических регламентов принятых решением Комиссии Таможенного Союза, если речь идёт о международном нормативном техническом регулировании. Также техническое регулирование осуществляется посредством изданий сводов правил и национальных стандартов. С учётом того, что субъекты Российской Федерации, а тем более муниципальные образования лишены возможности осуществлять техническое регулирование, любые их документы являются всего лишь документами добровольного применения. Самые распространённые подобные документы — это территориальные строительные нормы, региональные методические документы и им подобные — это, всего лишь, документы добровольного применения.

Ещё одно полномочие, свойственное именно Российской Федерации — это ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, членство в которых позволяет осуществлять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Это та функция, которая заменила собой лицензирование в строительной сфере, которым ранее точно так же занималась Российская Федерация. Соответственно пункты 3.2 части 1 комментируемой статьи, 3.3 и 3.4 очень плотно связаны с вопросами саморегулирования. Это и осуществление государственного надзора за саморегулируемыми организациями, это и обращение в Арбитражный суд с требованием об исключении сведений о саморегулируемой организации из соответствующего реестра.

Отдельным блоком полномочий являются вопросы, связанные с BIM-проектированием. Это установление правил формирования и ведения информационной модели, состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель и установление перечня случаев, при которых формирование и ведение информационной модели являются обязательными.

Ведение государственной информационной системы территориального планирования точно так же находится в компетенции ведения Российской Федерации. Данная система необходима при проведении правовой экспертизы проектов документов территориального планирования. Соответствующие проекты размещаются в данной системе и проходят необходимое согласование в электронном варианте. Установление порядка ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности: более подробно о содержании этого вопроса будет рассмотрено при комментировании статьи 56 Градостроительного Кодекса. Тем не менее, в двух словах: нужно понимать, что это система, в которой содержится максимум информации по любому земельному участку, начиная от того, какие инженерные изыскания и в какие годы проводились и заканчивая выданным разрешением на ввод объектов, находящихся на данном земельном участке, в эксплуатацию, в т.ч. BIM-модели.

Пункт 4.1 части 1 комментируемой статьи говорит о том, что в ведении Российской Федерации находится установление требований к программам комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений и прочих населённых пунктов. Такие требования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июня 2013 года N 502. Требования данного постановления Правительства направлены на минимизацию нехватки соответствующих объектов инфраструктуры как при комплексном освоении территорий так и при, так называемой, точечной или уплотнительной застройке.

Пункт 5.1 части 1 комментируемой статьи относит к компетенции Российской Федерации организацию и проведение Государственной экспертизы ряда объектов. в данном случае речь идёт и о технически сложных, особо опасных и уникальных объектах, указанных в статье 48.1 Градостроительного Кодекса, а также об объектах, находящихся на территории 2-х и более субъектов Российской Федерации, об объектах посольств и консульств, об объектах, находящихся в исключительной экономической зоне и о ряде других объектов и, соответственно, результатов инженерных изысканий, которые проводятся до начала разработки проектной документации по соответствующим объектам. Российская Федерация создала соответствующие учреждения — речь идёт о Главгосэкспертизе. Организационно-правовая форма данного учреждения — Федеральное Автономное Учреждение — имеет филиалы на территории Российской Федерации, а также головную организацию на территории Москвы.

Также к компетенции Российской Федерации относится установление порядка, организации и проведения как государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, соответственно, по остальным объектам, так и данные вопросы, касающиеся негосударственной экспертизы. Соответствующее постановление Правительства Российской Федерации издано: если речь идёт о государственной экспертизе, то вопросы регламентируются постановлением Правительства Российской Федерации N 145 от 5 марта 2007 года, негосударственной экспертизе посвящено постановление Правительства Российской Федерации N 272 от 31 марта 2012 года.

Плюс ко всему необходимо помнить про базовое положение, установленное в статье 49 Градостроительного Кодекса.

Последующие пункты, а именно пункты 5.3 по пункт 5.10 части 1 комментируемой статьи посвящены детализации процедуры и обеспечению процедуры проведения экспертизы проектной документации и содержат отсылки к принятым постановлениям Правительства. Например, к постановлению Правительства РФ от 31.05.2022 N 994 «Об утверждении Правил аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и Правил формирования и ведения государственного реестра юридических лиц, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2020 г. N 2243», или к приказу Минстроя России от 28 февраля 2014 года «Об утверждении положения об аттестационной комиссии Минстрой по аттестации на право подготовки заключения экспертизы проектной документации и/или результатов инженерных изысканий».

К полномочиям РФ также относятся полномочия, связанные с типовой проектной документацией — установление критериев экономической эффективности проектной документации повторного использования (в рамках этого полномочия издано Постановление Правительства РФ от 12.11.2016 N 1159 «О критериях экономической эффективности проектной документации») и установление порядка признания проектной документации повторного использования экономически эффективной.

Пункт 6 части 1 комментируемой статьи говорит о праве Российской Федерации установить порядок осуществления государственного строительного надзора и такой порядок установлен. Базовой является 54 статья Градостроительного Кодекса, а также постановления Правительства РФ N 1087 и 2161.

Пункт 7 части 1 комментируемой статьи напрямую связан с пунктом 6. Поскольку государственный строительный надзор Российской Федерации бывает 2-х уровней: федеральный государственный строительный надзор, осуществляемый в отношении объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного Кодекса, и региональный государственный строительный надзор, осуществляемый в отношении остальных объектов. Разумеется, осуществление Федерального государственного строительного надзора отнесено к компетенции Российской Федерации.

Пункт 7.1 части 1 комментируемой статьи отсылает нас к статье 8.1 данного Кодекса, говоря о контроле за соблюдением органами государственной власти Российской Федерации или органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности. Порядок ее осуществления регламентируется Приказом Минстроя России от 26.04.2022 N 327/пр «Об утверждении Порядка осуществления контроля за эффективностью и качеством осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования), в области государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, в области принятия решений о подготовке документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения на территориях, присоединенных к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве, ее подготовки и утверждения».

Также к компетенции Российской Федерации относится согласование проектов генеральных планов, проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к так называемым историческим поселениям. Перечень соответствующих исторических поселений утверждён Приказом Минкультуры России от 04.04.2023 N 839 «Об утверждении перечня исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации». В данном перечне 45 позиций, и среди городов, поименованных в данном перечне, попадаются как крупные города, в частности, Санкт-Петербург, Севастополь и Ярославль, так и менее крупные города и населённые пункты, но не менее важные с исторической точки зрения. Как то, например, село Крапивна, город Плёс и им подобные.

Пункт 7.3 части 1 комментируемой статьи возвращает нас к проблемам разработки и утверждения программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры и говорит о том, что к компетенции Российской Федерации относится установление порядка осуществления мониторинга. Действительно, такой порядок утверждён приказом Госстроя от 28 октября 2013 года N 397/ГС.

Пункт 7.4 комментируемой части данной статьи напрямую завязан с частями 2 и 3 комментируемой статьи. В рамках реализации поручений, содержащихся в дорожной карте по снижению административных барьеров в строительстве, утверждённой 31 июля 2013 года, были внесены комментируемые положения в Градостроительный Кодекс, а именно пункт 7.4 части 1 и части 2 и 3 статьи 6. Правительство Российской Федерации получило полномочия по установлению порядка формирования и ведения реестра требований, подлежащих применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства (с 01.09.2023) и по установлению формирования и ведения реестра документов, содержащих требования, подлежащие применению при проведении экспертизы проектной документации, и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, а также документов по стандартизации, содержащих требования, подлежащие применению при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства (до 01.09.2023).

Пункты 7.5-7.17 комментируемой статьи посвящены полномочиям РФ в сфере сметного нормирования, ведение соответствующих реестров.

Кроме того, к полномочиям РФ относится утверждение классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства).

Пункты 7.19-7.20 относит к полномочиям РФ установление порядка формирования и ведения реестра требований, содержащих требования, подлежащие применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, а также документов по стандартизации, содержащих требования, подлежащие применению при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства и формирование и ведение реестра документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса (по сути подтверждается право издания нормативных правовых актов).

Пункт 7.21 относит к полномочиям РФ формирование и ведение федерального реестра незавершенных объектов капитального строительства.

Также Правительство РФ определяет порядок формирования и ведения реестра документов и прочие полномочия.

Комментарий к статье 6.1

Ряд полномочий в сфере градостроительной деятельности, принадлежащих Российской Федерации, передан для осуществления на местах. Например, вопросы организации и проведения Государственной экспертизы, кроме объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса , вопросы контроля за соблюдением законодательства органами местного самоуправления — эти вопросы относятся к категории переданных полномочий на уровень регионов.

На уровне Российской Федерации контроль за выполнением переданных полномочий осуществляет Минстрой. Однако ряд документов действует по-прежнему со времён Минрегиона. В частности, Минстрой согласовывает структуру органов исполнительной власти в области государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности. Действует Приказ Минстроя России от 21.11.2022 N 977/пр «Об утверждении содержания и формы представления отчетности об осуществлении органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования), в области организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, об осуществлении органами государственной власти субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы переданных полномочий в области принятия решений о подготовке документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения на территориях, присоединенных к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве, ее подготовки и утверждения».

Переданные полномочия осуществляются органами власти субъектов Федерации в соответствии с постановлениями Правительства соответствующего субъекта Федерации и частично подведомственными им учреждениями. Например, проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий зачастую осуществляют государственные автономные учреждения подведомственные тем же структурам, которые в дальнейшем будут осуществлять государственный строительный надзор. Достаточно часто функции по организации экспертизы совмещены с функциями государственного строительного надзора.

Если по результатам контрольных мероприятий за переданными полномочиями Минстрой выясняет, что полномочия осуществляются ненадлежащим образом, то передача полномочий может быть приостановлена — эти функции будет осуществлять какое-то время Минстрой. Кроме того, Минстрой вправе выдавать обязательные требования об отмене местных или региональных нормативных правовых актов, изданных с нарушением федерального законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Комментарий к статье 7

Статья 7 указывает перечень полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации. В отличие от полномочий Российской Федерации данный перечень имеет исчерпывающий характер и содержит всего 6 полномочий. Все полномочия субъекта федерации я бы разделила на несколько частей.

Первая группа полномочий — это полномочия, связанные с территориальным планированием и градостроительным зонированием. Это и подготовка и утверждение документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, в т.ч. нескольких. Это и утверждение документации по планировке территории для размещения объектов регионального значения. Самое главное — это утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования. Данные документы пока изданы не повсеместно. Но тем не менее, с 1 января 2015 года данные документы являются основополагающими в отношении даже генеральных планов и правил землепользования и застройки. Также субъекты Федерации обладают рядом контрольно-надзорных функций — это осуществление регионального Государственного строительного надзора, кроме тех объектов, в отношении которых осуществляется Федеральный государственный строительный надзор.

Региональный государственный строительный надзор осуществляется органами власти, уполномоченными на уровне постановлений правительства соответствующего субъекта Российской Федерации. С 1 января 2015 года субъекты Российской Федерации могут забрать часть полномочий свойственных изначально органам местного самоуправления, например, такое полномочие как выдача разрешений на строительство. Ленинградская область забрала соответствующее полномочие от органов местного самоуправления по тем объектам, по которым предусмотрено осуществление регионального государственного строительного надзора (Областной закон от 07.07.2014 N 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области»).

Кроме того, субъекты РФ наделены полномочиями по ведению региональных реестров объектов незавершенного строительства.

Комментарий к статье 8

Органы местного самоуправления имеют определённую иерархию — это органы местного самоуправления поселений, органы местного самоуправления муниципальных районов и, соответственно, органы местного самоуправления городских округов. Соответственно, в ряде случаев определёнными полномочиями обладают все 3 соответствующих уровня.

Например, подготовка и утверждение документов территориального планирования — эта функция свойственна и поселениям, и муниципальным районам, и городским округам, а вот, например, проведение осмотра зданий и сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания с точки зрения безопасности и, соответственно, выдача рекомендаций о том, что в дальнейшем необходимо сделать, если были выявлены какие-то нарушения, — это полномочия органов местного самоуправления поселений. Принятие решения о развитии застроенных территорий, заключение соответствующих договоров по инициативе частных правообладателей земельных участков — эта функция свойственна органам местного самоуправления городских округов и органам местного самоуправления поселений. Ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности — эта функция на соответствующих территориях свойственна органам местного самоуправления муниципальных районов и органам местного самоуправления городских округов. Разработка и утверждение программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры и социальной инфраструктуры отнесено к компетенции городских округов, а также органов местного самоуправления поселений.

Интерес представляют полномочия органов местного самоуправления всех уровней в сфере объектов самовольного строительства, напрямую связанные со ст.222 ГК РФ (принятие решений о сносе самовольных построек или приведении их в соответствии с параметрами, установленными в соответствии с законодательством).

Комментарий к статье 8.1

Соответствующие контрольные функции возложены на Минстрой Российской Федерации. В контрольные полномочия входят как вопросы нормотворчества, соответственно, проверка изданных нормативно-правовых актов на соответствие федеральному законодательству и требования об устранении выявленных нарушений, если подобные нарушения имели место быть, а также речь идёт о контроле за соблюдением процедур, установленных законодательством о градостроительной деятельности для подготовки и утверждения документов территориального планирования.

Комментарий к статье 8.2

Данная статья имеет отсылочный характер к федеральному закону от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации». Речь идёт о части 1.2 статьи 17 указанного федерального закона. Перераспределение происходит посредством издания законов на уровне субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее полномочий законодательного органа государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. С учетом того, что исполнение государственных функций требует финансовых затрат, то данные законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года. Не допускается перераспределение полномочий в сферах управления муниципальной собственностью, формированию, утверждению исполнения местного бюджета, осуществление охраны общественного порядка, установления структуры органов местного самоуправления и ряда других.

Комментарий к статье 8.3

Данная статья определяет, в каких случаях обязательно придерживаться требований сметных нормативов. Это требование касается различных схем бюджетного финансирования.

При этом положения ч.1 комментируемой статьи (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 369-ФЗ) в отношении объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, применяются с даты, по состоянию на которую обеспечивается одновременное выполнение следующих условий:

1) включение сметных нормативов, утвержденных, в установленном порядке в федеральный реестр сметных нормативов;

2) введение в действие указанных сметных нормативов;

3) размещение в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве сметных цен строительных ресурсов.

Введена правовая основа обязательности оценки достоверности сметной стоимости при стоимости объекта более 10 млн руб. До указанной суммы необходимость такой процедуры определяется в рамках договора.

Закреплены полномочия Минстроя России в части сметного нормирования.

Введены бланкетные нормы, направленные на формирование федерального реестра сметных нормативов, федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве, на ведение мониторинга цен строительных ресурсов.

Комментарий к статье 8.4

Статья определяет статус федерального реестра сметных нормативов.

Сметные нормативы, содержащиеся в федеральном реестре сметных нормативов, подлежат размещению в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве с 01.03.2017.

Комментарий к статье 9

Часть 1 комментируемой статьи устанавливает цели территориального планирования. Территориальное планирование реализуется с учетом тех принципов, которые заложены в Градостроительном Кодексе. Речь идёт о реализации принципа устойчивого развития территорий. Территориальное планирование направлено на создание комфортных условий проживания граждан. Также целью территориального планирования является баланс частных и публичных интересов.

Часть 2 комментируемой статьи говорит об уровнях территориального планирования. Учитывая то, что Российская Федерация является федеративным государством, соответственно документы территориального планирования бывают 3 уровней: документы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также нескольких субъектов РФ. Разумеется, эти документы должны быть взаимоувязаны.

Часть 3 комментируемой статьи говорит о том, что разработанные документы в сфере территориального планирования являются обязательными и отсылает нас к постановлению Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года N 326 «Об утверждении положения о совместной подготовке документов территориального планирования». В случае противоречий между документами территориального планирования местного или регионального уровня, в т.ч. нескольких субъектов РФ, документам территориального планирования Российской Федерации приоритет отдаётся документам территориального планирования Российской Федерации.

Части 3.1-3.3 комментируемой статьи устанавливают особенности разработки документов территориального планирования 2 и более субъектов РФ, а также их приоритет перед документами территориального планирования одного субъекта РФ в случае, если размещение объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, препятствует размещению объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.

Часть 4 комментируемой статьи устанавливает запрет на произвольное размещение объектов федерального, регионального или местного значения без учёта документов территориального планирования соответствующего уровня. Также вводится запрет на произвольное изменение категорий земельных участков.

Части 4.1 и 4.2 комментируемой статьи устанавливает взаимоувязку документов территориального планирования одного субъекта РФ с аналогичными документами двух и более субъектов и документами территориального планирования двух и более субъектов с документами территориального планирования федерального уровня.

Часть 5 комментируемой статьи говорит об общих принципах подготовки документов территориального планирования. Разумеется, документы территориального планирования должны подготавливаться с учётом программ развития тех или иных отраслей с учётом бюджетного финансирования различного уровня, а также с учётом ранее разработанных документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

Часть 6 комментируемой статьи говорит о необходимости учёта интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления а также необходимости учёта предложений заинтересованных лиц при подготовке документации территориального планирования.

Части 7 и 8 комментируемой статьи говорит о порядке согласования проектов документации территориального планирования. Согласование производится в электронном варианте, поскольку сам проект того или иного документа территориального планирования размещается в информационной системе территориального планирования с использованием официального сайта сети интернет. Все заинтересованные органы власти должны иметь доступ к соответствующему размещённому проекту и, соответственно, иметь возможность высказать свои замечания в пределах своей компетенции. Общий срок подобных согласований составляет минимум 3 месяца.

Часть 8 комментируемой статьи устанавливает положения о том, что принятые документы территориального планирования точно так же должны быть размещены в указанной выше системе. Размещение должно быть произведено в трёхдневный срок с момента их утверждения.

Согласно части 10 комментируемой статьи устанавливается различный срок действия схем территориального планирования и схем размещения линейных объектов. Схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, предусматривающие размещение линейных объектов соответствующего уровня утверждаются на срок не менее 20 лет. В остальных случаях данные схемы утверждаются на срок не менее 10 лет. Однако, это не значит, что в течение данного срока невозможно внесение изменений в указанные схемы. Обратите внимание, что действующее законодательство не устанавливает ни сроков, ни порядка, ни обязанности органа муниципального управления в безусловном порядке направить в представительный орган местного самоуправления предложения заинтересованных лиц о внесении изменений в схему территориального планирования муниципального района. Не установлены аналогичные сроки или порядок в отношении схем территориального планирования субъектов Федерации или Российской Федерации.

Согласно части 11 комментируемой статьи генеральные планы поселений городских округов утверждаются на срок не менее чем 20 лет. Опять-таки законодательство не устанавливает запрета на внесение изменений в данные документы. Также законодательство не содержит запрета на установление иного назначения зоны, отличного от тех видов использования земельного участка, которое существует на момент принятия соответствующего закона. Делается это зачастую сознательно: в качестве примера можно привести вывод промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Согласно части 12 комментируемой статьи утверждение в документах территориального планирования границ и функциональных зон не влечёт за собой изменения правового режима земель, находящегося в соответствующих границах. Тем не менее, при применении комментируемых положений нужно учитывать требования статьи 85 Земельного Кодекса, говорящей о том, что объект недвижимости, в том числе земельный участок или здание, находящееся на земельном участке, не соответствующее требованиям градостроительных регламентов, могут использоваться в соответствии с тем назначением, которое у них было изначально, если данные объекты не представляют угрозу жизни и здоровью. Однако, в случае, если правообладатель данных объектов надумает проводить, например, реконструкцию указанных объектов, то при реконструкции указанные объекты должны быть приведены в соответствие с разрешённым видом использования земельных участков.

В ряде случаев то назначение объекта, которое существовало на момент утверждения соответствующих документов, будет приведено в условно-разрешённый вид. В таком случае для реконструкции в большую сторону, то есть, например, увеличение площади, необходимо будет получить разрешение на условно-разрешённый вид использования земельного участка, что зачастую практически невозможно. Реконструкция в меньшую сторону возможна без получения разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка.

Если же того вида использования земельного участка, по которому фактически используется земельный участок нет ни в числе основных, ни в числе условно-разрешённых, то дальнейшее использование данного участка или объекта, находящегося на нём, по данному виду невозможно. Необходимо будет перепрофилировать объект в соответствии с основными или условно-разрешёнными видами использования земельных участков.

Часть 13 комментируемой статьи говорит об установлении требований к описанию и отображению документов территориального планирования, объектов Федерального, регионального и местного значения. Соответствующие требования установлены Приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 N 10 «Об утверждении Требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. N 793» .

Комментарий к статье 10

Часть 1 статьи 10 устанавливает различные виды схем территориального планирования, отсылая нас к ряду распоряжений Правительства Российской Федерации. Например, речь идёт об изданном в развитие комментируемой части распоряжения Правительства РФ от 06.05.2015 N 816-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области федерального транспорта (в части трубопроводного транспорта)». Также в качестве примера можно привести распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 марта 2013 года N 384-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области Федерального транспорта железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего, водного транспорта и автомобильных дорог федерального значения» и ряд других распоряжений Правительства об утверждении схемы территориального планирования в соответствующих областях.

Часть 2 комментируемой статьи говорит о том, что схемы территориального планирования помимо тех областей, которые указаны в части 1 комментируемой статьи, могут разрабатываться на основании нормативных правовых актов Президента или Правительства Российской Федерации. Речь идёт в первую очередь об объектах обороны и безопасности.

Часть 3 комментируемой статьи позволяет синхронизировать подготовку схем территориального планирования в различных областях, указанных, соответственно, в частях 1 и 2 комментируемой статьи, а также по решению Правительства или Президента Российской Федерации возможна подготовка схем территориального планирования применительно какой-то части территории Российской Федерации.

Часть 4 комментируемой статьи говорит о том, что схемы территориального планирования состоят из графической части, соответственно, это карты территориального планирования, и текстовая часть — это положения о территориальном планировании.

Части 5, 6, 7, 8 и 9 комментируемой статьи описывают, что входит в графическую часть, а что входит в текстовую часть схем территориального планирования. Разумеется, при разработке соответствующих частей необходимо учитывать расположение особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий, объектов культурного наследия их территорий, то есть необходимо учитывать требования тех зон, где установлены более жёсткие требования относительно среднестатистических, а также размещение объектов местного значения в соответствии с документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 11

Статья 11 посвящена процедуре подготовки и утверждением схем территориального планирования. Схемы территориального планирования, по общим правилам, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Что касается схем территориального планирования Российской Федерации в области обороны и безопасности, такие схемы утверждаются Президентом Российской Федерации. Проекты схем территориального планирования подлежат согласованию с заинтересованными органами исполнительной власти субъектов федерации. При этом заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проектам схем территориального планирования Российской Федерации. Это не значит, что все предложения должны быть учтены и если заинтересованные лица считают, что их предложения были неправомерным образом отклонены, они вправе обжаловать соответствующие действия или бездействия в судебном порядке.

В данном случае необходимо помнить про 3-месячный срок на обжалование действий или бездействия государственных органов. 3-месячный срок в данном случае будет учитываться с момента утверждения соответствующих схем территориального планирования Российской Федерации.

Внесение изменений в схемы территориального планирования Российской Федерации производится в том же порядке, как и их разработка, и, безусловно, необходимо учитывать подзаконные правовые акты, регламентирующие порядок подготовки, состав схем территориального планирования, а именно, речь идёт о постановлении Правительства Российской Федерации от 23 марта 2008 года N 198 «О порядке подготовки и согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации», а также постановления Правительства Российской Федерации от 26 ноября 2012 года N 1220 «О составе, порядке подготовки и согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации в области обороны страны и безопасности государства, а также о порядке внесения изменений в указанную схему».

Комментарий к статье 12

Статья 12 посвящена порядку согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации. Первое, что хотелось бы отметить, что согласование происходит в электронном варианте. Бумажные экземпляры никому теперь не рассылаются, а электронный проект размещается в информационной системе территориального планирования. Соответственно, как указанный проект размещён в информационной системе территориального планирования, к нему получают доступ как органы исполнительной власти соответствующего субъекта федерации, так и органы местного самоуправления тех образований, которые находятся в границах соответствующего субъекта федерации. Общий срок согласований не должен превышать 3-х месяцев. Из них месяц отводится на согласования с органами местного самоуправления.

Если в течение месяца органы местного самоуправления представили какие-то замечания, то, соответственно, собирается согласительная комиссия. Срок рассмотрения проекта согласительной комиссии также составляет не более 30 дней, на комиссии, соответственно, может быть принято решение о согласовании проекта или о необходимости корректировки представленного проекта. В случае, если замечания не были сняты, то, соответственно, утверждает проект схемы территориального планирования Российской Федерации Президент Российской Федерации. В случае наличия всех согласований или отсутствия замечаний в указанные сроки, то схему территориального планирования Российской Федерации утверждает Правительство Российской Федерации.

Комментарий к статье 13.1

Комментируемая статья содержит расшифровку понятия «схема территориального планирования двух и более субъектов РФ», а также содержание данного документа.

По содержанию и обосновывающим материалам данная схема похожа на схему территориального планирования одного субъекта РФ.

Особенностью данного документа является учет размещения объектов регионального значения, необходимых для реализации договоров, заключенных между органами государственной власти указанных нескольких субъектов РФ, в том числе объектов регионального значения, размещение которых планируется на территории одного из указанных субъектов.

Комментарий к статье 14

Статья 14 — содержание документов территориального планирования субъектов Российской Федерации. Подготовка схемы территориального планирования может осуществляться или ко всей территории субъектов федерации или к её частям. Таким образом, в отношении одного субъекта Российской Федерации могут быть приняты несколько схем территориального планирования. Главное, чтобы эти схемы были приняты в отношении разных частей одного субъекта федерации. В рамках схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации отображаются карты планируемого размещения объектов регионального значения. Среди них хотелось бы отметить следующие области: здравоохранение, физкультура и спорт, образование, транспорт: железнодорожный, автомобильные дороги различных уровней, обращение с отходами и тому подобное. Учитывая масштаб схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, разумеется, никто не ставит задачу определить четкое местоположение соответствующих объектов. Необходимо указать лишь наименование муниципального района, или поселения, или населённого пункта. А также, в случае необходимости, указываются характеристики зон с особыми условиями использования территорий, если их установление необходимо в связи с размещением данных объектов, например, речь идёт об особо охраняемых природных территориях.

К схемам территориального планирования прикладываются материалы по обоснованию, то есть почему именно, например, по территории данного муниципального образования, по территории данного города или поселения необходимо разместить железную дорогу. То есть речь идёт об оценке возможного влияния планируемых для размещения объектов регионального значения, какие плюсы и, соответственно, какие минусы размещения того или иного объекта будут иметь место. Разумеется, размещение указанных объектов связывают с наличием особых экономических зон, с наличием особо охраняемых природных территорий различных уровней, территорий объектов культурного наследия, исторических поселений, так называемых, достопримечательных мест, с учётом территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций. Например, зоны периодического подтопления, зоны затопления и тому подобные.

Комментарий к статье 15

Статья 15 — подготовка и утверждение схем территориального планирования субъектов Российской Федерации. Механизм похож на механизм подготовки и утверждения схем территориального планирования Российской Федерации, с той лишь разницей, что согласовывать необходимо с органами местного самоуправления чьи территории, соответственно, находятся в границах субъекта Российской Федерации, в отношении которого данная схема территориального планирования разрабатывается, а также с смежными субъектами Российской Федерации. Землепользователи, чьи земли находятся в границах соответствующего субъекта федерации вправе подготовить свои предложения, а в случае, если полагают, что принятая схема территориального планирования нарушает их права, например в сфере предпринимательской деятельности, они вправе в дальнейшем оспорить соответствующую схему территориального планирования в суде.

В данном случае действует общий срок для оспаривания действия или бездействия органов государственной власти равный 3-м месяцам с момента как лицу стало известно о нарушении его прав. В данном случае такой срок начинает исчисляться с момента официальной публикации схемы территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комментируемая статья ввела механизм образования населенных пунктов из поселков лесозаготовителей и военных городков, находящихся на землях лесного фонда.

Комментарий к статье 16

Статья 16 — порядок согласования проекта схемы территориального планирования субъекта (двух и более субъектов) Российской Федерации. Данная статья устанавливает исчерпывающий перечень вопросов, которые необходимо согласовать с заинтересованными органами власти, в т.ч. смежных субъектов РФ, в случае разработки соответствующего документа в отношении территории двух и более субъектов РФ.

Это вопросы безопасности окружающей среды, например, проект схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации подлежит согласованию с Российской Федерацией в случае возможного негативного воздействия планируемого объекта размещения регионального значения на особо охраняемой природной территории федерального значения, если на территории соответствующего субъекта Российской Федерации находится особо охраняемая природная территория. То же самое касается необходимости согласования со смежными субъектами Российской Федерации, если, соответственно, схема территориального планирования субъекта Российской Федерации может негативно сказаться на окружающей среде на территории смежных субъектов Российской Федерации.

То же самое касается согласования с органами местного самоуправления.

Срок согласования аналогичен сроку согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации — 3 месяца. Точно так же речь идёт об электронном согласовании путём размещения в информационной системе территориального планирования. Если в течение 3-х месяцев замечаний не поступило, проект считается согласованным. Если поступили, то, соответственно, собирается согласительная комиссия.

Решение об утверждении или о направлении на доработку принимает высший исполнительной орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Порядок согласования определён постановлением Правительства Российской Федерации от 24 марта 2007 года N 178 «Об утверждении положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации».

Комментарий к статье 18

Статья 18 — документы территориального планирования муниципальных образований. Данная статья перечисляет основные разновидности документов территориального планирования — это схемы территориального планирования, генеральные планы поселений и генеральные планы городских округов. Порядок согласования документов территориального планирования на данный момент определён приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования».

Документы территориального планирования муниципальных образований могут являться основанием для установления или изменения границ муниципальных образований в порядке, установленном статьями 11 и 12 федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Разумеется, при изменении границ муниципальных образований учитывается мнение граждан, то есть посредством, например, сельских сходов или иных форм волеизъявления граждан. В придачу ко всему существуют определённые критерии определения границ соответствующих территорий с учётом плотности населения: низкая или высока, с учётом пешеходной доступности тех или иных населённых пунктов.

По общему правилу, разработка генерального плана и правил землепользования и застройки обязательна. Без наличия соответствующих документов невозможно на данный момент выдача разрешения на строительства. Тем не менее, часть 6 комментируемой статьи содержит декларативную норму об установлении случаев, когда органы местного самоуправления сельского поселения могут принять решение об отсутствии необходимости подготовки генерального плана и правил землепользования и застройки. При этом какое-либо обоснование отсутствия необходимости не требуется.

Упрощенным порядоком (без проведения общественных обсуждений/публичных слушаний) проводятся внесение в документы территориального планирования муниципального образования изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в связи с устранением пересечения границ населенного пункта (населенных пунктов) с границами земельных участков.

В части устранения пересечения границ населенного пункта (населенных пунктов), территориальных зон с границами земельных участков в порядке субъекты РФ могут принять решение, что устранение таких пересечений осуществляется без согласования с указанным органом и органами местного самоуправления муниципальных образований на территории данного субъекта Российской Федерации.

Комментарий к статье 19

Статья 19 — содержание схемы территориального планирования муниципального образования. В составе схемы территориального планирования обязательно наличие карт 3-х разновидностей: планируемое размещение объектов местного значения, границ населённых пунктов, функциональных зон, установленных на межнаселённых зонах, если на них планируется размещение объектов различного уровня значения, а также текстовая часть положения о территориальном планировании. Необходимо отметить широкое использование возможностей интернета. В частности, на сайтах органов местного самоуправления должны быть размещены схемы территориального планирования, генеральные планы поселений и городских округов, а также проекты указанных документов и материалы по их обоснованию. Эта информация должна быть общедоступна.

В графической части, а именно на картах, должно быть отображение планируемых к размещению объектов местного значения, относящихся к ряду категорий: электро- и газоснабжение поселений, автомобильные дороги различных уровней, образование, физкультура и спорт, утилизация и переработка бытовых и промышленных отходов, то есть расположение существующих полигонов и, соответственно, территорий, подлежащих рекультивации, а также иных объектов, которые необходимы для решения вопросов местного значения муниципального района. В текстовой части, а именно в материалах по обоснованию схем территориального планирования муниципального района, содержатся сведения о программах комплексного социально-экономического развития муниципального образования, основание выбранного варианта размещения объектов местного значения на основе анализа использования соответствующей территории оценку возможного влияния для размещения объектов местного значения на комплексное развитие соответствующей территории.

Кроме того, обязательным приложением к схеме территориального планирования муниципального района являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях. Границы обозначаются в той же системе координат, в которой ведется ЕГРН.

Перечень земельных участков, расположенных на межнаселённой территориях, которые будут включены в границы соответствующих населённых пунктов или исключены из границ населённых пунктов с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки и цели их планируемого использования. В данном случае речь идет о некоем механизме резервирования земельных участков для будущего использования в соответствии с тем или иным целевым назначением. Также указывается перечень и характеристика основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций: речь идёт о возможных ЧС природного и техногенного характера, например, наводнения, оползни, сели или возможная техногенная катастрофа на каком бы то ни было промышленном предприятии или, допустим, на трубопроводном транспорте. Необходимо отметить, что если имеет место неполнота материалов по обоснованию схем территориального планирования муниципального района, то есть отсутствие тех или иных сведений, о которых говорилось выше, то речь идёт об отказе утверждения такой схемы представительным органом местного самоуправления соответствующего района.

Комментарий к статье 20

Статья 20 — подготовка и утверждение схемы территориального планирования муниципального района.

Схема территориального планирования, равно как и изменения к ней, утверждаются представительным органом местного самоуправления муниципального района, например, Думой. При подготовке схемы территориального планирования учитываются региональные и местные нормативы градостроительного проектирования. При этом с 1 января 2015 года нужно помнить, что региональные нормативы градостроительного проектирования имеют приоритет даже перед генеральным планом и перед правилами землепользования и застройки, а также при подготовке схемы территориального планирования учитываются предложения заинтересованных лиц. Относительно последнего пункта законодателем не устанавливаются критерии, при которых предложения заинтересованных лиц должны быть учтены, а также критерии заинтересованности данных лиц.

Проект схемы территориального планирования подлежит согласованию в порядке, определённом приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования». Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту схемы территориального планирования. В дальнейшем, если кто-либо полагает, что разработанной или утверждённой схемой территориального планирования нарушены его права, вправе данный документ обжаловать. Необходимо помнить про 3-месячный срок, установленный для обжалования подобных документов, 3-месячный срок начинает исчисляться с момента публикации данных документов.

В упрощенном порядке вносятся изменения, связанные с устранением пересечений границ населенных пунктов с границами участков. Так, в таких случаях не требуется принятия решения о подготовке предложений о внесении изменений в схему территориального планирования муниципального района, обеспечение доступа к проектам таких документов и согласование указанных изменений в стандартом порядке.

В дальнейшем схема территориального планирования муниципального района после устранения указанных нарушений подлежит опубликованию в порядке, установленном для муниципальных правовых актов, а также в информационной системе территориального планирования и на региональном портале государственных и муниципальных услуг в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня утверждения указанных изменений.

Указанные выше положения об упрощенном порядке изменений применяются в том числе в отношении границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях и (или) в границах сельских поселений, указанных на схеме территориального планирования муниципального района, в случае, если представительным органом сельского поселения принято решение об отсутствии необходимости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки.

Комментарий к статье 21

Особенности согласования проекта схемы территориального планирования муниципального района.

Основным документом, помимо данной статьи, регламентирующим процесс согласования схемы территориального планирования, является приказ Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования».

В данной статье рассматриваются вопросы необходимости или, соответственно, отсутствия необходимости согласования схемы с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом со смежными муниципальными образованиями. Установлены исчерпывающие вопросы, которые изучаются при согласовании. В частности, если мы говорим о согласовании с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, конечно, это Минстрой РФ, то с Минстроем РФ данная схема подлежит согласованию в случае, если на населенной территории предполагается разместить какие-либо объекты федерального значения, в случае нахождения в границах земель лесного фонда, в случае, если в границах территории находятся особо охраняемые природные территории федерального значения, или в ситуации, если предполагается разместить какие-то такие объекты, которые могут оказать негативное воздействие на водные объекты, находящиеся в федеральной собственности. Т.е. изучаются вопросы экологии в первую очередь.

Часть вторая комментируемой статьи устанавливает схожие случаи необходимости согласования схемы территориального планирования с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Т.е., если опять-таки размещение на населенной территории объектов регионального значения, если речь идет о том, что в границе населенных пунктов, в т.ч. образуемых населенных пунктов, предполагается включить земли сельхозназначения, или наоборот, предполагается исключить из границ таких населенных пунктов земли, в дальнейшем отнесенные к категории сельхозназначения. И, соответственно, если в границах муниципального района находятся особо охраняемые природные территории регионального значения.

Со смежными муниципальными образованиями необходимо согласовывать только в том случае, если в границах интересующей территории находятся те объекты, которые могут каким-то образом негативно повлиять на социально-экономическое развитие поселений и на окружающую среду.

Срок согласования с указанными выше органами составляет 3 месяца. Если в течение 3-х месяцев никаких замечаний не поступило, то, соответственно, проект считается согласованным. Если поступили, то в таком случае создается согласительная комиссия. Решение принимает глава местной администрации муниципального района. По результатам работы такой комиссии (срок работы не может также превышать 3-х месяцев) глава местной администрации принимает решение или о направлении схемы территориального планирования муниципального образования в представительный орган местного самоуправления, или об отклонении проекта схемы территориального планирования и возврате его на доработку, при этом схема может быть направлена с несогласованными замечаниями.

Комментарий к статье 23

Подготовка генплана осуществляется применительно ко всей территории такого поселения или городского округа, может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, однако в дальнейшем все равно потребуются изменения генерального плана.

Обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных в составе поселения или городского округа. Границы обозначаются в той же системе координат, в которой ведется ЕГРН.

С 01.01.2017 при разработке Генплана надо учитывать результаты инженерных изысканий.

Сам по себе генеральный план не устанавливает предельных характеристик объектов, которые могут размещаться на той или иной территории. Однако он устанавливает функциональные зоны. Например, зона промышленной застройки, зона жилой застройки, зона рекреаций. Также он устанавливает резервируемые зоны для соответствующих целей.

В случае, если мы говорим о том, что интересующая нас территория находится рядом с водным объектом, то речь идет о том, что в дальнейшем могут быть созданы искусственные территории, так называемые намывные территории.

Соответственно, их создание в дальнейшем также будет отображаться на карте генерального плана. Соответственно, те территории, которые предполагается создать на намывных территориях, они точно так же будут зарезервированы под какие-то цели. Разумеется, когда разрабатывается генеральный план, разрабатываются и обосновывающие документы. Тоже графическая, текстовая часть и программа комплексного развития в случае, если подобные программы были разработаны, обоснование выбора вариантов размещения тех или иных объектов, оценка возможного влияния размещаемых объектов в дальнейшем на соответствующей территории, указываются особо охраняемые природные территории с целью недопущения вредного воздействия на данную территорию, указывается территория объектов культурного наследия, сведения об утвержденных предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального значения и исторических поселений регионального значения и территории исторических поселений федерального значения, территории исторических поселений регионального значения, границы которых утверждены в порядке, предусмотренном статьей 59 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Здесь необходимо помнить о том, что объекты культурного наследия бывают местного уровня, регионального или федерального. Также указывается территория, подверженная риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Классическая ситуация — это зона подтопления или затопления, те зоны, где возможен сход селей и тому подобные неблагоприятные явления.

Комментарий к статье 24

По общим правилам разработка генерального плана требует проведения публичных слушаний. Внесение изменений требует также проведение публичных слушаний. Исключение составляет внесение изменений границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определение зон рекреационного назначения или устранение пересечения границ населенного пункта с границами земельных участков.

С одной стороны, комментируемая статья устанавливает необходимость учета результатов публичных обсуждений или общественных слушаний, единственно, не сказано, в какой мере, т.е. не сказано, сколько процентов населения должно высказаться за, сколько процентов населения должно высказаться против. Разумеется, данный протокол прилагается к проекту генерального плана и направляется в представительный орган местного самоуправления поселения или, соответственно, в местный орган самоуправления городского округа, которое в дальнейшем принимает решение об утверждении или об отклонении генерального плана.

Заинтересованные лица вправе представить свои предложения. Однако нигде не указан механизм или критерии, по которым данные предложения должны учитываться или не учитываться при принятии решения об утверждении генерального плана. В дальнейшем указанные лица могут обжаловать утвержденный генеральный план, если полагают, что их права тем или иным образом были нарушены. Срок обжалования — 3 месяца, как для любого действия или бездействия государственного органа или должностного лица. Не забываем, что при разработке проекта генерального плана в случае, если в границах интересующей нас территории находятся объекты культурного наследия, необходимо учитывать требования Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия, памятниках истории культуры народов РФ» и постановление Правительства РФ от 12.09.2015 N 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации».

Комментируемая статья содержит механизм легализации поселков лесозаготовителей, военных городков, находящихся в границах лесов.

Формирование подобных населенных пунктов производится по решению комиссии, состоящей из представителей ОМСУ поселения/городского округа, субъекта РФ, представителя федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в области лесных отношений, а также по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в области лесных отношений, Росреестра, Минобороны (при необходимости).

В случае изменения описания местоположения границ (частей границ) населенных пунктов в связи с устранением пересечения границ населенного пункта (населенных пунктов) с границами земельных участков вносятся изменения в карту границ населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, муниципального округа, городского округа, карту функциональных зон поселения, муниципального округа, городского округа и в сведения о границах населенных пунктов, в части карт границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), карту функциональных зон. Напомню, что обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), которые должны содержать графическое описание местоположения границ населенных пунктов, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Внесение подобных изменений производится в упрощенном порядке (без принятия решений о подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план, без обеспечения доступа к проектам таких документов и согласование указанных изменений в стандартом порядке).

Публикация подобных изменений производится в течение 10 р.д. как любого НПА муниципального уровня, а размещение — на официальном сайте, в информационной системе территориального планирования и на региональном портале государственных и муниципальных услуг.

Эти же положения применимы также в том числе в отношении границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях и (или) в границах сельских поселений, в случае, если представительным органом сельского поселения принято решение об отсутствии необходимости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки.

Комментарий к статье 25

Особенности согласования проекта генерального плана поселения, проекта генерального плана городского округа.

Проект генплана подлежит согласованию с Минстроем РФ в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования». В каких случаях необходимо согласование — перечень исчерпывающий. Речь идет о тех случаях, когда планируется размещение объектов федерального значения на территории поселения или городского округа; в ситуации, если в соответствующие границы будут включены земельные участки из земель лесного фонда, как известно, это земли, находящиеся в собственности РФ, также, если в соответствующих границах находятся особо охраняемые природные территории федерального значения, и в случае, если предусматриваемые объекты могут оказать негативное воздействие на водные объекты, находящиеся в федеральной собственности. То есть речь идет о случаях охраны окружающей среды.

Проект генплана подлежит согласованию в аналогичном же порядке с высшим исполнительным органом государственной власти. Субъект РФ, в границах которого находится поселение или городской округ, в случае, если планируется размещение объекта регионального значения, если речь идет о включении или исключении из границ земель сельскохозяйственного назначения, также, если речь идет о нахождении в границах особо охраняемых природных территорий регионального значения.

В ряде случаев на территории поселения или городского округа могут находиться исторические поселения федерального значения. Соответствующий перечень исторических поселений утвержден Приказом Минкультуры России от 04.04.2023 N 839 «Об утверждении перечня исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации». Туда входит 41 позиция. Среди исторических поселений значатся город Санкт-Петербург, город Ярославль и менее крупные и тем не менее значимые исторические места типа город Плес, например, или село Крапивна. Границы исторического поселения могут не совпадать с границами соответствующего населенного пункта.

Проект генплана подлежит согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления, имеющими общую границу с соответствующей территорией. В целях соблюдения интересов муниципальных образований при установлении на их территории зон с особыми условиями использования территорий в связи с планируемым размещением объектов местного значения, т.е. в том случае, если возможно негативное воздействие на окружающую среду.

Проект генплана поселения подлежит согласованию с органом местного самоуправления и муниципального района, в чьих границах находится поселение, в случае, если мы говорим о размещении объектов местного значения на территории поселения, а также, соответственно, в случаях нахождения в соответствующих границах особо охраняемых природных территорий местного значения.

Перечень указанных выше вопросов является исчерпывающим. Срок согласования составляет 1 месяц. В случае, если замечания не поступили, то проект считается согласованным без замечаний. Если поступили, собирается согласительная комиссия. Максимальный срок работы согласительной комиссии составляет 2 месяца. Соответственно, на основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, может быть принято решение о направлении согласованного или, возможно, несогласованного в той или иной части проекта генплана на утверждение в представительный, т.е. законодательный орган местного самоуправления или об отклонении такого проекта и возврата его на доработку.

Комментарий к статье 26

Реализация документов территориального планирования.

Существует три способа реализации территориального планирования. Это, соответственно, разработка и утверждение документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования, то есть это разработка и утверждение проектов планировки, проектов межевания территории, выдача, градостроительных планов земельного участка, принятие решений о резервировании земель или об изъятии участков для государственных нужд. Соответствующий порядок определяется Земельным кодексом, Гражданским кодексом, то есть в данном случае идет отсылка к смежным отраслям права.

Также к способам реализации территориального планирования относится создание объектов соответствующего уровня (федерального, регионального значения или местного значения), реализация мероприятий, которые предусмотрены договорами, заключенными между органами власти субъектов РФ, в соответствии с той документацией планировки территорий, которая была ранее разработана. Реализация схем территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального района, реализация генпланов поселений городского округа — все это осуществляется путем выполнения тех мероприятий, которые предусмотрены в соответствующих программах, утвержденных надлежащим образом. Реализация указанных программ осуществляется за счет бюджетных средств федерального, регионального или местного уровня.

Необходимо помнить про реализацию программ комплексного развития систем коммунальной и транспортной инфраструктур. Их разработка должна быть произведена не позднее, чем в 6-ти месячный срок с даты утверждения генеральных планов соответствующих уровней. Их разработка производится в соответствии с приказом Госстроя от 01.10.2013 N 359/гс «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов». В данных программах содержатся графики выполнения соответствующих мероприятий.

Возможна и обратная ситуация, в генплане предусмотрено строительство объектов коммунальной, транспортной или социальной инфраструктуры, которые являются объектами местного значения, а в соответствующих программах данные объекты не отражены. В таком случае в указанные программы должны быть внесены изменения, учитывающие данные объекты, в течение трех месяцев с момента внесения соответствующих изменений в генпланы поселений.

Программа является общедоступной. Она должна быть размещена на официальном сайте соответствующих территориальных органов власти в сети интернет. Так же, учитывая, что данные программы утверждаются нормативными правовыми актами органов власти, то нормативные правовые акты подлежат опубликованию в официальных публикаторах. Соответствующие публикации должны быть произведены не позднее, чем за 30 дней до момента утверждения соответствующих программ. В случае, если естественные монополии в дальнейшем принимают решение о строительстве объектов федерального, регионального или, соответственно, местного значения, то соответствующие программы, ранее утвержденные должны быть откорректированы и необходимо это сделать не позднее, чем в 5-ти месячный срок с даты утверждения программ монополистами.

Комментарий к статье 27

Совместная подготовка проектов документов территориального планирования Федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Не всегда требуется совместная подготовка проектов территориального планирования соответствующими органами власти, тем не менее, часть 1 комментируемой статьи устанавливает те случаи, когда такая подготовка документов территориального планирования обязательна. Речь идёт о ситуации, когда необходимо реализовать один из основополагающих принципов градостроительной деятельности — принцип устойчивого развития территорий. Речь идёт о размещении объектов, соответственно, федерального, регионального, местного значения, предусмотренных соответствующими документами территориального планирования на территориях поселений городского округа, межселённых территориях или территориях нескольких муниципальных образований. Конечно в первую очередь речь идёт о размещении линейных объектов, например, автомобильных дорог федерального, регионального или местного значения, о размещении трубопроводного транспорта и тому подобных объектов. Также необходимость совместной подготовки проектов документов территориального планирования может возникнуть в связи с требованиями 73 Федерального закона «Об охране памятников».

С инициативой о совместной разработки документов территориального планирования может выступить любой орган власти от органов местного самоуправления и заканчивая федеральными органами исполнительной власти в зависимости от того, чьи интересы затронуты. В случае принятия решения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования создаётся комиссия. Порядок работы этой комиссии определён постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года N 326 «Об утверждении положения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования». В данную комиссию входит равное число членов тех органов власти, которые были инициаторами создания данной комиссии. В случае недостижения согласия соответствующие вопросы решаются в судебном порядке. Сам порядок совместной подготовки проектов документов территориального планирования соответствующего уровня установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года N 326 «Об утверждении положения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования».

Комментарий к статье 28

Публичные слушания по проектам генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов.

Публичные слушания проводятся в целях информирования населения о тех решениях, которые будут в дальнейшем приняты и, соответственно, целях обеспечения этому самому населению возможности представить свои предложения по проектам генеральных планов соответствующих территорий. В значительной части статья 28 отсылает к местному законодательству с точки зрения порядка проведения общественных слушаний. Например, речь идёт об уставе местного образования или о законах, принятых на местных уровнях, разумеется, с учётом требований комментируемой статьи. Как правило, речь идёт о том, что все граждане одновременно принимают участие в соответствующей процедуре. Однако, в ряде случаев при проведении публичных слушаний, если слишком много граждан и есть риск того, что не все заинтересованные лица будут охвачены, возможно разделение территории на части. Опять-таки, зависит это от местного законодательства. В целях максимального информирования проводится, так называемая, градостроительная экспозиция. это выставка обосновывающих материалов, а также проектов будущего генерального плана поселения, то есть речь идёт о визуализации, соответственно, выставляется как текстовая часть, так и графическая часть, в том числе, посредством 3D макетов. Участники публичных слушаний вправе представить соответствующие предложения и замечания.

Что любопытно, что законодатель не ограничивает круг лиц, которые могут принимать участие в публичных слушаниях. Таким образом, возможно, что на данные публичные слушания придут люди из тех населенных пунктов, которые напрямую к проекту генерального плана не имеют отношения. Это не запрещено законодательством, более того, по умолчанию подпись представителей общественности в протоколе не предусмотрена.

Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, в котором происходит публикация нормативных правовых актов. В частности речь идёт о размещении на официальном сайте поселения или городского округа в зависимости от того, о каком уровне мы говорим. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения до опубликования заключения определяется уставом местного образования, соответственно, законом на уровне местного самоуправления составляет до 1 мес.

Формально, данная статья говорит о том, что глава местной администрации с учётом заключения о результатах публичных слушаний принимает решение или о согласии с проектом генплана и, соответственно, в дальнейшем его направлении с целью утверждения уже в виде закона в представительный орган муниципального образования, или об отклонении проекта генерального плана и, соответственно, его возвращении на доработку. Однако нигде не сказано, сколько процентов и какого, конкретно населения с учётом того, что могут придти и из соседних муниципальных образований должны проголосовать против или сколько замечаний должно быть выставлено. Более того, законодательством, собственно, процедура голосования не предусмотрена. Таким образом, приходится констатировать, что данная процедура в большей степени является клапаном для спуска пара недовольных, чем реальным механизмом защиты интересов общественности.

Комментарий к статье 28.1

Статья посвящена единым документам территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа. Необходимость такого документа возникла в связи с реформой ОМСУ, начинающейся в 2023 году.

Единый документ по своей сути — это нечто среднее между генпланом и ПЗЗ, т.к. включает в себя генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе подготовленные применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, частям населенного пункта, которые наряду с положением о территориальном планировании и картами, подлежащими включению в генеральный план, содержат карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов.

Обязательным приложением к единому документу являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа. Так что работа, которую проводят ОМСУ по окадастриванию границ населенных пунктов, наконец должна быть закончена.

Правительство РФ должно издать постановление, в рамках которого установит состав обосновывающих материалов.

Субъект РФ может оставить полномочия о принятии решения о необходимости разработки единого документа за собой или передать их на уровень главы администрации поселения или городского округа. Также субъект РФ может определить, кем единый документ будет утвержден — администрацией или депутатами местного уровня. Но подготовка проекта — задача местной администрации.

Подготовка осуществляется комиссионно, эта же комиссия отвечает за организацию общественных обсуждений (публичных слушаний).

Комментарий к статье 29.1

Данная статья посвящена разновидностям нормативов градостроительного проектирования. Нормативы градостроительного проектирования разрабатываются для всех уровней территориального планирования. Соответственно, начинается с региональных нормативов градостроительного проектирования, которые утверждаются на уровне субъекта Российской Федерации, и далее речь идёт о местных нормативах градостроительного проектирования, которые, соответственно, подразделяются на 3 уровня в соответствии с органами местного самоуправления, то есть нормативы градостроительного проектирования муниципального района, поселения и городского округа. Также комментируемая статья содержит пока декларативную норму о необходимости систематизации нормативов градостроительного проектирования различных уровней, которую должны вести органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном субъектами Российской Федерации. Учитывая то, что на данный момент региональные нормативы градостроительного проектирования, а уж тем более местные нормативы градостроительного проектирования достаточно редкое явление, соответственно, пока эта норма имеет в большей степени декларативный характер.

Комментарий к статье 29.2

Содержание нормативов градостроительного проектирования.

Региональные нормативы градостроительного проектирования устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального значения, относящиеся к объектам указанным в части 3 статьи 14 данного Кодекса. Соответственно речь идёт об объектах транспорта, предупреждении чрезвычайных ситуаций, образования, здравоохранения, физической культуры и спорта и области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации. Правительство РФ может установить дополнительные показатели.

Региональные нормативы градостроительного проектирования могут устанавливать предельные значения — расчётный показатель, и минимально допустимые уровни обеспеченности объектами местного значения, соответственно, для органов власти местного самоуправления различных уровней. Нормативы градостроительного проектирования местного уровня, разумеется, разрабатываются с учётом региональных нормативов градостроительного проектирования и действуют в части, не противоречащей региональным нормативам градостроительного проектирования.

Для местного уровня, местных нормативов градостроительного проектирования отражаются вопросы расположения, автомобильных дорог местного значения, вопросы тепло-, водо-, электроснабжения, вопросы коммунальной инфраструктуры, вопросы массовой физической культуры и спорта.

В нормативах градостроительного проектирования могут устанавливаться радиусы обслуживания соответствующими учреждениями. Например, радиус обслуживания детскими дошкольными учреждениями, больницами, поликлиниками и другими подобными социально значимыми объектами.

Разумеется, если мы говорим о региональных нормативах градостроительного проектирования, то они учитывают, что требования по доступности соответствующих объектов инфраструктуры будут разниться для различных территорий в зависимости от плотности населения, проживающего в том или ином населённом пункте.

Нормативы градостроительного проектирования включают в себя основную часть, материалы по обоснованию расчётных показателей, в данном случае как раз и учитывается плотность населения, численность населения, возраст населения (тоже отчасти), в состав нормативов градостроительного проектирования также включаются правила и область применения расчётных показателей.

Комментарий к статье 29.3

Подготовка и утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования.

Региональные нормативы градостроительного проектирования утверждаются исполнительным органом гос.власти субъекта Российской Федерации. В данном случае речь может идти, например, о постановлении Правительства.

Расчётные показатели, то есть минимальные и максимальные требования к обеспеченности теми или иными объектами могут быть утверждены как по всем сферам, то есть то, о чём говорилось ранее: спорт, физическая культура, здравоохранение, автомобильные дороги и так далее, — так и по части соответствующих направлений.

Разумеется, при подготовке РНГП учитываются и административно-территориальные условия и социально-демографический состав населения и природно-климатические условия, в частности, вопросы труднодоступных местностей, речь идёт об учёте стратегии социально-экономического развития Российской Федерации регионов, например, в Петербурге есть стратегия 2030, в Ленинградской области есть стратегия 2020. Естественно учитываются программы социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, учитываются прогнозы, сделанные соответствующими уполномоченными органами. Также учитываются предложения органов местного самоуправления и заинтересованных лиц. Однако нигде в законодательстве не сказано, в какой части соответствующие предложения должны учитываться.

Проекты региональных нормативов размещаются на официальном сайте субъекта Российской Федерации не менее, чем за 2 месяца до их утверждения. Это тот срок, в течение которого заинтересованные лица могут представить свои предложения или возражения. Утверждённые региональные нормативы градостроительного проектирования подлежат опубликованию в том же порядке в котором происходит публикация нормативных правовых актов органов государственной власти. Также региональные утверждённые нормативы градостроительного проектирования подлежат размещению в государственной информационной системе территориального планирования в течение максимум 5-ти дней со дня утверждения указанных нормативов.

Отчасти порядок разработки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливается законом субъекта Российской Федерации, разумеется при приоритете комментируемых положения Градостроительного Кодекса.

Комментарий к статье 29.4

Подготовка и утверждение местных нормативов градостроительного проектирования (МНГП). Это понятие новое, оно вступило в силу с 1 января 2015 года. Разрабатываются они на основании тех предельных параметров, которые установлены в региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП) и противоречить им не могут. В МНГП отображаются вопросы физической культуры и спорта, здравоохранения, образования и тому подобных социально-значимых направлений.

МНГП разрабатываются с учетом социально-демографического состава и плотности населения, планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципального образования и предложений органов местного самоуправления и заинтересованных лиц. При всем при этом следует отметить, что порядок учета предложений не установлен.

Проект МНГП размещается на сайте органа местного самоуправления в интернете, и сообщение о разработке МНГП может быть передано через иные СМИ. После утверждения МНГП размещаются в государственной информационной системе территориального планирования в срок, не превышающий 5 дней со дня утверждения. Достаточно много вопросов Градостроительный кодекс (ГрК) оставляет на откуп местному законодательству. Например, порядок подготовки и утверждения МНГП устанавливается муниципальными правовыми актами, разумеется, с учетом положений ГрК.

Комментарий к статье 30

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ являются вторым документом территориального планирования и градостроительного зонирования после генерального плана (генплана), разрабатываются, естественно, с учетом генерального плана. Также в случае необходимости установления охранных зон или зон регулирования застройки в целях обеспечения сохранности памятников — соответствующая часть обозначается на картах ПЗЗ, и разумеется, учитываются положения генплана.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон и для данных территориальных зон на те земельные участки, на которые разрабатываются градостроительные регламенты, указанные параметры устанавливаются. Границы территориальных зон указываются в тех же координатах, которые используются в ЕГРН.

Граница территориальных зон должна отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

К сожалению, на практике данное требование не выдерживается и зачастую земельные участки попадают к границе двух, а то и трех территориальных зон, включая зону регулирования застройки.

Кроме того, на карте градостроительного зонирования отображаются территории, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства. Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

Требования к АГО включают в себя требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Также является исключением — деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории. Она может осуществляться в границах нескольких территориальных зон и территории, подлежащие подобному освоению, с 01.01.2017 также обозначаются на карте.

В ПЗЗ устанавливаются, в частности, предельные параметры строительства, а именно: высота, коэффициенты использования территории, площади застройки, отступы от границ земельных участков, назначение земельных участков, и не общее, что просто жилая застройка, а, например, жилая многоэтажная или жилая среднеэтажная с включением объектов социальной инфраструктуры. Устанавливаются предельные минимальные или максимальные размеры земельных участков для того или иного назначения, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Текстовая часть ПЗЗ содержит описание тех вопросов, о которых говорилось ранее, а также порядок применения ПЗЗ и внесение в них изменений.

Следует обратить внимание, что, если ПЗЗ противоречат ограничениям, действующим в приаэродромной территории, ПЗЗ в этой части не действуют и подлежат корректировке в течение 6 мес.

Комментарий к статье 31

Подготовка ПЗЗ, как правило, производится ко всей территории населенного пункта. Применительно к населенным территориям ПЗЗ разрабатываются в том случае, если предполагается застройка подобных территорий, например, в виде городов-спутников. При подготовке ПЗЗ учитываются требования технических регламентов (ТР), а также, соответственно, обязательных перечней документов, изданных в их развитие, также учитываются результаты публичных слушаний и предложения заинтересованных лиц. Обязательно предусматривается возможность размещения объектов федерального, регионального и местного значения.

Учитывая, что ПЗЗ должны разрабатываться с учетом границ земельных участков, а также, что к 01.01.2025 года ПЗЗ должны будут включать в себя данные о зонах с особыми условиями использования земельных участков, установленных ст.105 Земельного кодекса РФ, обязательным источником информации при подготовке ПЗЗ является ЕГРН, а также данные из государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Над ПЗЗ работают комиссии, создаваемые конкретно под разработку ПЗЗ или, соответственно, в дальнейшем при необходимости внесения в них изменений под сбор предложений от заинтересованных лиц.

Учитываем, если утвержден единый документ, в том числе применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, частям населенного пункта, подготовка и утверждение ПЗЗ применительно к территориям указанных населенных пунктов, их частям не осуществляются, а ранее утвержденные правила землепользования и застройки применительно к территориям указанных населенных пунктов, их частям подлежат признанию утратившими силу.

Парадоксально, но в отличие от генеральных планов, срок действия ПЗЗ не устанавливается.

В случае, если речь идет о территории исторического поселения, то, соответственно, проект ПЗЗ должен отвечать требованиям Федерального закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия». Для этого он проходит согласование в порядке, установленном приказом Минкульта РФ от 31.07.2013 N 1063 «Об утверждении Положения о порядке согласования проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения». Нужно понимать, что в границах одного населенного пункта может находиться и территория исторических поселений и иные территории, т.е. территория исторического поселения далеко не всегда должна совпадать по границам с территорией населенного пункта.

Продолжительность публичных слушаний по проекту ПЗЗ составляет до 1 мес. с момента опубликования такого проекта. По факту зачастую речь идет об организации неких экспозиций, соответственно, с текстовыми, с графическими материалами, с макетами. После завершения публичных слушаний комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний направляет проект ПЗЗ или проект, соответственно, поправок в ПЗЗ главе местной администрации. После этого глава в течение 10-ти календарных дней принимает решение об утверждении правил землепользования и застройки (в случае принятия нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении правил землепользования и застройки местной администрацией), или о направлении ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления, или об отклонении представленного проекта и возврата его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Публичные слушания не проводятся, если в ПЗЗ вносятся изменения, связанные с режимом приаэродромной территории.

Если часть территории/вся территория муниципального образования попадает в приаэродромную территорию, то необходимо согласование с уполномоченным в данной сфере органом власти.

Обратите внимание, что в силу ч.7 ст.47 Воздушного кодекса РФ (несмотря на отмену ч.ч. ч.ч. 8.2 и 8.3 комментируемой статьи) в случае выявления в ПЗЗ нарушений установленных на приаэродромной территории ограничений использования объектов недвижимости и осуществления деятельности оператор аэродрома гражданской авиации либо организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации или уполномоченная федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, обязаны подготовить заключение о нарушении установленных на приаэродромной территории ограничений использования объектов недвижимости и осуществления деятельности и направить его в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти.

Со 2 марта 2019 действует Постановление Правительства РФ от 20.02.2019 N 164 «О федеральных органах исполнительной власти, уполномоченных на осуществление функций, предусмотренных пунктом 7 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации».

Уполномоченными органами являются:

Министерство обороны Российской Федерации — в отношении приаэродромных территорий аэродромов государственной авиации;

Министерство промышленности и торговли Российской Федерации — в отношении приаэродромных территорий аэродромов экспериментальной авиации;

Федеральная служба по надзору в сфере транспорта — в отношении приаэродромных территорий аэродромов гражданской авиации.

Комментарий к статье 32

ПЗЗ по общим правилам, если иное не установлено законодательством субъекта РФ, местной администрацией, утверждаются представительным органом местного самоуправления, например, Городской Думой. Исключение составляют Москва и Санкт-Петербург, где ПЗЗ утверждаются законом Москвы и Санкт-Петербурга соответственно. Аналогичная ситуация в дальнейшем будет с Севастополем, поскольку он также является городом федерального значения. Представительный орган местного самоуправления может или утвердить или вернуть на доработку представленный проект с учетом результатов публичных слушаний. Учитывая, что ПЗЗ являются законом, то, соответственно, подлежат они опубликованию точно так же, как и любые другие законы.

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении ПЗЗ в судебном порядке. При этом при оспаривании необходимо помнить о специфике подобных процессов. Заинтересованные лица должны доказать, какие конкретно их права нарушаются или возлагаются дополнительные обязанности какими конкретно положениями оспариваемого документа. При этом государственные органы, соответственно, должны доказать законность принятых положений, а также соблюдение всех необходимых процедур. Органы государственной власти РФ или субъектов РФ также вправе оспорить принятые ПЗЗ, но только в том случае, если речь идет о противоречии данных документов документам территориального планирования более высокого уровня, например, схемам территориального планирования субъектов РФ, утвержденными до введения в действие ПЗЗ. В случае, если в дальнейшем происходит корректировка документов территориального планирования более высокого уровня, чем ПЗЗ, ПЗЗ, соответственно, необходимо будет привести в порядок в соответствии с данными документами.

ПЗЗ в течение 10 дней после утверждения подлежат размещению во ФГИС ТП.

ПЗЗ в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда, могут быть утверждены не ранее, чем через год, после их включения в границы населенных пунктов, до этого момента они используются с учетом ограничений для земельных участков лесного фонда.

Комментарий к статье 33

Изменения вносятся в таком же порядке, как и утверждаются, соответственно, ПЗЗ. Что является основаниями для внесения главой местной администрации вопроса о необходимости корректировки ПЗЗ? Это его несоответствие документам территориального планирования более высокого уровня, например, в случае, если были внесены изменения в схему территориального планирования субъекта РФ, а также поступление предложения об изменении границы территориальных зон или внесение изменений в градостроительные регламенты, нарушение режима приаэродромной территории или обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований. Также основанием для начала соответствующих процедур является несоответствие сведений о местоположении границ населенных пунктов (в том числе в случае выявления пересечения границ населенного пункта (населенных пунктов) с границами земельных участков), содержащихся в документах территориального планирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных населенных пунктов, которое было изменено в соответствии с федеральным законом при внесении в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов, несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных территориальных зон, которое было изменено в соответствии с федеральным законом при внесении в ЕГРН сведений о границах территориальных зон.

При этом Градостроительный кодекс не «говорит» о том, а сколько этих предложений и за какой период должны поступить. На практике, конечно, речь не идет о том, чтобы корректировать ПЗЗ ежегодно. Обычно речь идет примерно о периодах раз в пять лет. Предложение о внесении изменений ПЗЗ в комиссию направляются теми органами государственной власти, того уровня, чьи права могут быть затронуты. Например, если речь идет о том, что будут созданы препятствия функционирования размещения объектов капитального строительства федерального значения, соответственно, речь идет о направлении соответствующих предложений со стороны федеральных органов государственной власти.

Комиссия в течение 30-ти дней со дня поступления предложений осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменений или, соответственно, об отклонении такого изменения с указанием причин такого отклонения и направляется заключение главе местной администрации. Что любопытно, что законодательством не предусмотрен механизм обжалования отказа во внесении изменений на данной стадии, а не после утверждения уже актуализированной редакции ПЗЗ. Решение о внесении изменений принимается главой местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии. Соответственно, глава может или принять решение о необходимости внесения изменений или отклонить поступившие к нему предложения с указанием причин. Копия решения направляется тому лицу или тем лицам, или тому органу власти, который был инициатором соответствующих поправок.

Есть ряд изменений, которые не требуют публичных обсуждений — это устранение ошибок, ранее допущенных в ПЗЗ или недостатков самого ПЗЗ, — некорректное отображение зон с особыми условиями использования или установления таких зон, внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований. Также законодательством без проведения данной процедуры допускается однократное изменение видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) однократное изменение одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%.

Обратите внимание, что в ПЗЗ должно быть предусмотрено размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района. Если это не сделано, то Минстрой России направляет соответствующее требование главе администрации о внесении изменений в ПЗЗ. Эти изменений вносятся без публичных слушаний. Соответствующие изменения вносятся в течение 30 дней. Эти требования действуют с 01.01.2017.

Нужно учитывать, что наличие объекта самовольного строительства не позволяет внести изменения в ПЗЗ, направленные на его легализацию, например, путем изменения территориальной зоны. Т.е. сначала должна быть легализация или снос данного объекта, а только потом уже изменение ПЗЗ.

Также могут быть внесены изменения в ПЗЗ по требованию Росреестра. Так, в случае изменения описания местоположения границ территориальной зоны (территориальных зон) в связи с устранением пересечения указанных границ с границами земельных участков орган местного самоуправления обеспечивает в упрощенном порядке внесение изменений в правила землепользования и застройки путем приведения их в соответствие со сведениями, указанными в уведомлении, направленном Роесреестром.

Комментарий к статье 34

Нужно учитывать, что данная статья очень плотно связана со статьей 85 Земельного Кодекса РФ в части определения тех объектов, которые могут размещаться в границах тех или иных территориальных зон. Например, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к ряду территориальных зон, а именно: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны транспортных и инженерных инфраструктур, рекреации, сельскохозяйственного использования и ряд других. Эти же положения дублируются в части первой комментируемой статьи. При этом нужно понимать, что, если зона относится к зоне жилой застройки, это не значит, что там размещаются исключительно жилые дома. В составе таких зон предусматриваются объекты, необходимые для обслуживания населения. Таким образом, жилая зона может называться, например, зона среднеэтажной жилой застройки с включением объектов, предназначенных для проживания населения.

В пределах одной территориальной зоны могут сочетаться различные виды как существующего, так и планируемого использования земельных участков. В ряде случаев существующее использование земельных участков может быть отнесено к категории условно разрешенных видов использования. Подобное отнесение происходит в том случае, если есть необходимость, например, выноса промышленной застройки из центральной части города, как в СПб происходит по набережной Обводного канала. В таком случае собственник объекта должен понимать, что в дальнейшем реконструировать свои объекты с изменением параметров в большую сторону, он вряд ли сможет, поскольку для этого необходимо будет получать соответствующее разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков. Шансов, что при подобном раскладе данное разрешение будет получено, немного.

Также при подготовке ПЗЗ учитывается сложившаяся планировка территории и существующее землепользование. Особенно подобные вопросы тщательно изучаются в тех кварталах, которые будут отнесены к зонам регулирования застройки или к охранным зонам памятников истории и культуры.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, по красным линиям, по границам земельных участков, естественным границам природных объектов, например, по береговой линии того или иного водного объекта. При этом нужно понимать, что границы территориальных зон не могут устанавливаться по границам объектов капитального строительства, поскольку последние могут изменяться. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.

Однако по общему правилу границы территориальных зон не могут пересекать границы муниципальных образований, населенных пунктов, земельных участков (за исключением земельного участка, границы которого могут пересекать границы территориальных зон в случаях, предусмотренных земельным законодательством, например, земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, а также строительства водохранилищ, иных искусственных водных объектов).

Комментарий к статье 35

Указанная статья содержит примерный открытый перечень территориальных зон, состав и содержание которых могут быть расширены в связи с особенностями состава зданий и сооружений в границах того или иного населенного пункта. При этом в ряде случаев одни и те же объекты могут располагаться в разных территориальных зонах, просто для них будут установлены разные градостроительные регламенты.

Например, жилые дома могут находиться не только в зонах застройки жилыми домами различной этажности, но и общественно-деловой застройки. Если рассматривать на примере Санкт-Петербурга, то в таком случае для общественно-деловой застройки действуют несколько другие градостроительные регламенты. Например, если для жилой застройки норматив по обеспеченности машиноместами составляет одно машиноместо на 80 квадратных метров жилья, то для общественно-деловой застройки такой норматив составляет одно машиноместо на 150 квадратных метров жилой площади.

В тех же самых жилых домах допускается размещение встроено-пристроенных помещений различного назначения, в том числе для размещения объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, например встроенные детские дошкольные учреждения, кабинеты врачей общей практики и ряд других. Особенности размещения подобных объектов зачастую регламентируются региональными нормативами градостроительного проектирования. Например, ограничивается максимальная численность встроенных детских дошкольных учреждений по количеству детей, которые могут там находиться.

Для чего устанавливается зонирование? Для наиболее комфортной среды жизнедеятельности. Это один из способов реализации принципа устойчивого развития. Например, если речь идет о делении внутрипроизводственных зон, то вряд ли в одной зоне по близости допустят размещение вредной промышленности и производство пищевых продуктов. Это связано с ограничениями, которые налагаются постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 3.

Комментарий к статье 36

Статья 36 посвящена тому, что такое градостроительный регламент, а также определяет те случаи, когда действие градостроительного регламента не распространяется на определенные земельные участки или когда для ряда земельных участков градостроительный регламент не распространяется.

Что входит в градостроительный регламент? Туда включаются все те ограничения, которые действуют в отношении того или иного земельного участка, как-то: площадь застройки или коэффициент использования территории, назначение объекта, причем все виды: основные, условно-разрешенные, вспомогательные виды использования земельного участка, предельная высота, этажность, количество машино-мест, озеленение. Возможно обозначение каких бы то ни было дополнительных ограничений, связанных, например, с нахождением вблизи аэропортов. Разумеется, в градостроительных регламентах учитываются требования охраны объектов культурного наследия, а также требования, связанные с наличием особо охраняемых природных территорий или иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента не распространяется на памятники, в данном случае речь будет идти об установлении определенных режимов. Также действие градостроительных регламентов не распространяется в границах территорий общего пользования, например, если речь идет о дорогах, скверах, площадях и тому подобных территориях общего пользования. Также действие градостроительного регламента не распространяется на участки, предназначенные для размещения линейных объектов или уже занятые линейными объектами, например, речь идет об автомагистралях, трубопроводах и прочих линейных объектах. Также действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых. В отношении таких земельных участков действует в приоритетном порядке законодательство о недрах.

Также градрегламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, ООПТ, для земель запаса, для земель особо охраняемых природных территорий, за исключением лечебно-оздоровительных земель и курортов. До установления градрегламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесов, данные земельные участки могут использоваться только с учетом соответствующих ограничений.

Особое внимание на себя обращают земли, покрытые поверхностными водами. По общим правилам на подобные участки также не распространяется действие градрегламентов и земельные участки в таком случае сформированы быть не могут. Исключение составляют те ситуации, когда речь идет о создании искусственных земельных участков. В таком случае действие градрегламентов на данные земельные участки распространяться будет.

Комментируемая статья также отчасти воспроизводит положение статьи 85 Земельного кодекса, говорящей о том, что, если земельный участок или объект на нем не соответствуют требованиям градрегламентов, то в принципе, если данный объект является безопасным, использовать его можно. Но как только принимается решение, допустим, о его реконструкции, то реконструкция производится только путем приведения данного объекта в соответствие с градрегламентом. Например, путем уменьшения каких бы то ни было его характеристик, допустим, площади застройки, высотности или путем изменения назначения данного объекта, то есть его перепрофилирования.

Комментарий к статье 37

Есть три группы видов разрешенного использования: основные, условно-разрешенные и вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования всегда имеют отношение к основным или к условно-разрешенным. В отношении всех этих трех видов использования могут устанавливаться те или иные ограничения и, зачастую, в зависимости от площади объекта или, допустим, от его местоположения объект будет относиться к основным или к условно-разрешенным видам использования. Например, зачастую, размещение торговых комплексов предусматривается в качестве основного вида использования земельных участков при условии примыкания данного земельного участка к границам красных линий.

Если посмотреть часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, устанавливающей исключения из необходимости получения разрешения на строительство, то в числе таких исключений значатся объекты вспомогательного использования. Речь идет о вспомогательных видах разрешенного использования в контексте комментируемой статьи. При этом это не означает, что объекты вспомогательного использования должны строиться хаотично и с отступлением от требований градостроительных регламентов. Нет. Зачастую устанавливаются ограничения, касающиеся площади, которую данные объекты могут занимать. Речь идет об ограничении площади относительно всего земельного участка или о соотношении площадей между основным видом или условно-разрешенным и, соответственно, вспомогательным к этому зданию или сооружению основного или условно-разрешенного вида использования.

По умолчанию правообладатель земельного участка может выбирать из основных видов разрешенного использования любой, без каких бы то ни было дополнительных ограничений. А, допустим, на условно-разрешенный вид использования уже необходимо будет получить разрешение. Исключение составляют разработанные проекты планировки, проекты межевания территории, потому что при разработке данных документов учитывается квартальная обеспеченность теми или иными необходимыми объектами и при разработанном проекте планировки, проекте межевания территории устанавливается конечный вид использования земельного участка. Объекты с иным назначением в границах данного земельного участка построены уже быть не могут, за исключением объектов вспомогательного использования. Если собственник земельного участка захочет изменить основной вид использования, то в таком случае ему будет необходимо внести изменения в ранее утвержденный проект планировки и проект межевания территории.

Следует отметить, что для исторических поселений в составе градостроительных регламентов дополнительно устанавливаются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства.

Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

Комментарий к статье 38

Статья 38 посвящена предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков по предельным параметрам разрешенного строительства. Необходимо понимать, что для разных видов использования земельных участков существуют разные предельные параметры. Например, если мы говорим о строительстве жилых домов, то для индивидуальных, то есть отдельно стоящих жилых домов будет предусмотрена большая площадь земельных участков, чем для строительства, так называемых таун-хаузов. Для одной секции, разумеется, будет предусмотрен меньший предельный размер земельного участка.

Указанные параметры учитываются при решении возможности, в частности, о разделении земельного участка. Например, если мы говорим о земельном участке, площадь которого составляет 18 соток, то разделить его на 4 земельных участка под индивидуальные жилые дома при минимальной площади в 6 соток, уже будет невозможно. Максимум получится 3 земельных участка. При этом настоятельно рекомендуем при желании разделить земельный участок сначала произвести его раздел, а в последующем уже осуществлять строительство, поскольку зачастую предельный размер не получится соблюсти ввиду того или иного размещения объекта капитального строительства.

Также необходимо учитывать требования статьи 11.9 Земельного кодекса в части требований к образуемым и измененным земельным участкам. Например, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектах недвижимости. То есть речь идет о ситуациях, когда земельный участок может оказаться меньше, чем минимально допустимый. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов. Это требование также необходимо соблюдать при разделении земельных участков. Конечно, при решении вопроса о разделении земельных участков необходимо учитывать рациональность использования земельных участков, то есть не должно быть вклинивания, черезполосицы, вкрапливания, изломанности границ и тому подобных вещей.

Дополнительные требования должны быть установлены при застройке территории исторических поселений. Эти требования могут касаться цветовых, объемно-пространственных решений, материалов и т.д.

Произвольное установление предельных параметров строительства, реконструкции, если они не установлены в градостроительных регламентах, не допускается.

Комментарий к статье 39

Порядок предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Как мы помним, в градостроительных регламентах прописываются основные виды разрешённого использования земельного участка, условно-разрешённые и вспомогательные к основным и условно-разрешённым видам. Зачастую основные виды становятся условно-разрешёнными при наличии определённых обстоятельствах, например, если речь идёт о нахождении участка в глубине квартала, а не при его примыкании к границам красных линий квартала. Или, в случае, если площадь объекта более, чем сколько-то квадратных метров.

Для чего такие ограничения налагаются? Для того, чтобы соблюсти принцип устойчивого развития, чтобы не получилось, допустим, слишком много жилья, не обеспеченного инфраструктурой, или, наоборот, слишком много торговых комплексов.

Иногда существующие объекты оказываются также в категории условно-разрешённых видов использования. В таком случае для их реконструкции в большую сторону, то есть с увеличением площади или объемов необходимо разрешение на условно-разрешённый вид использования. Если речь идёт о реконструкции объектов, относящихся к условно-разрешённому виду использования в меньшую сторону, то разрешения на условно-разрешённый вид использования в таком случае не требуется.

Инициатором процедуры на получение разрешения на условно-разрешённый вид использования объекта или земельного участка является то лицо, которому данный объект принадлежит.

Заявление может быть подано в электронном виде.

Вопросы предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования подлежат обсуждению на публичных слушаниях, срок которых не может превышать месяц с момента соответствующего объявления, которое публикуется в сети интернет на сайте соответствующего муниципального образования. Обратите внимание, что заключение по результатам соответствующей процедуры выдается в виде рекомендаций, то есть прислушиваться, собственно говоря, к данному заключению глава местной администрации не обязан.

Процедура проведения публичных слушаний или общественных обсуждений во многом регламентируется местным законодательством. В частности, какие материалы необходимо предоставлять, как эти материалы должны выглядеть, в каком масштабе материалы должны предоставляться, порядок возмещения расходов, то есть эта процедура может быть платной (размер платы определяется, опять-таки на местном уровне).

Организатором соответствующей процедуры может являться комиссия, которая в течение максимум 7 рабочих дней рассылает соответствующее уведомление тем лицам, чьи права могут быть затронуты при предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования. Заинтересованными лицами являются в первую очередь те лица, границы земельных участков которых примыкают к земельному участку, в отношении которого и спрашивается разрешение на условно-разрешённый вид использования земельного участка, или речь идёт об объекте капитального строительства, находящемся в границах земельного участка, к которому примыкают границы заинтересованных лиц.

Поскольку законодательство не содержит однозначно чётких критериев, в каких случаях предоставляется указанное разрешение, а в каких лицу отказывается в предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка, зачастую возникает достаточно много споров как со стороны тех лиц, которым отказывают в предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка, так и со стороны тех лиц, которые недовольны, что кому-то данное разрешение было предоставлено.

Исключение составляют случаи наличия на земельных участках объектов самовольного строительства — в таком случае до легализации или сноса объекта самовольного строительства разрешение на УРВИ быть не может.

Срок для оспаривания соответствующего действия или бездействия также составляет 3 месяца с момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав. Данную дату узнать достаточно просто, потому, что глава местной администрации в течение 3-х дней со дня поступления рекомендаций от комиссии принимает решение или о представлении разрешения на условно-разрешённый вид использования или, соответственно, об отказе в предоставлении соответствующего разрешения.

В любом случае разрешение публикуется в порядке, установленном для официального опубликования нормативно-правовых актов, или иной официальной информации, размещается на официальном сайте муниципального образования в сети интернет. Самая большая сложность при оспаривании разрешений на условно-разрешённое использование земельных участков — это обосновать нарушение прав в возложении излишних обязанностей в связи с выдачей разрешения на условно-разрешенный вид использования.

Иногда на практике предоставление разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка местные власти увязывают с разработкой проекта планировки проекта межевания территорий.

Комментарий к статье 40

Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Не все земельные участки благоприятны для строительства: это может быть связано как с конфигурацией земельного участка, когда невозможно, например, соблюсти отступы от границ земельных участков или иные предельные параметры застройки, например, площадь застройки, или зачастую это связано с инженерно-геологическими условиями, когда в какой-то части земельного участка здание разместить проблематично ввиду, допустим, слабой несущей способности грунтов. В таком случае правообладатель земельного участка или объекта капитального строительства, который подлежит реконструкции с отклонением от предельных параметров вправе испросить указанное отклонение. Законодатель установил ограничение на однократное отклонение без общественных обсуждений — максимум на 10%.

В дальнейшем при решении вопроса о выдаче разрешения на строительство проверка будет проводиться на соответствие представленной документации не только и не столько требованиям градостроительного плана земельного участка, сколько разрешению на отклонение от предельных параметров в той части, в которой происходит превышение указанных параметров от показателей, установленных в градостроительном плане земельного участка.

Разумеется отклонение от предельных параметров разрешается при соблюдении требований технических регламентов, а также режимов приаэродромных территорий. Данная норма направлена на обеспечение безопасности строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства.

Исключение составляют случаи наличия на земельных участках объектов самовольного строительства — в таком случае до легализации или сноса объекта самовольного строительства разрешение на отклонение от предельных параметров предоставлено быть не может.

Механизм предоставления отклонения от предельных параметров во многом похож на механизм предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка.

Заявление также может быть подано в электронном виде.

Точно так же происходит направление соответствующего заявления в комиссию, которая существует при местной администрации. Точно так же речь идёт о проведении процедуры публичных слушаний, порядок проведения которых определяется в значительной части на уровне местного законодательства. Точно так же по результатам публичных слушаний составляется заключение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров. Точно так же заключение по результатам публичных слушаний носит характер рекомендаций и на его базе глава местной администрации в течение 7 дней принимает решение о предоставлении соответствующего разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Законодательством также не установлены чёткие критерии, в каком случае необходимо предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров или у каком случае указанное разрешение не предоставляется.

Однако четко установлен запрет на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкцию объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений любого уровня.

Судебная практика в данном случае придерживается простой логики: если доказано, что земельный участок имеет, допустим, сложную геологию, то должно быть предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров или в случае, если указанное разрешение пытаются оспорить, то заявителям отказывают в удовлетворении требований об оспаривании разрешения на отклонения от предельных параметров. То есть главным является отчет по результатам инженерных изысканий. Если соответствующие доказательства отсутствуют, то ранее выданное разрешение на отклонение от предельных параметров признаётся незаконным.

Срок для оспаривания составляет 3 месяца и в случае, если оспаривается разрешение, и в случае, если оспаривается отказ на выдачу соответствующего разрешения на отклонение от предельных параметров. Главная сложность для сторонних лиц, то есть для тех кто оспаривает разрешение на отклонение от предельных параметров — это доказать свою заинтересованность, доказать нарушение своих прав.

Комментарий к статье 40.1

Комментируемая статья посвящена архитектурно-градостроительному облику (вступает в силу с 01.03.2023). В свое время этот вид согласования укрепился на местном и отчасти на региональном уровне, дошло время до федерального уровня (учитывая, что на уровне субъектов, а тем более на местном уровне такие полномочия в настоящее время отсутствуют).

Сделан ряд исключений, когда АГО не требуется, так, например, если не требуется разрешение на строительство, для объектов, на строительство которых не распространяется градостроительный регламент… Также исключения могут быть установлены Правительством РФ и субъектами РФ.

Срок согласования не может превышать 10 р.д.

Порядок согласования по общему правилу устанавливает Правительство РФ.

Основанием для отказа в согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства является несоответствие архитектурных решений объекта капитального строительства, определяющих его архитектурно-градостроительный облик и содержащихся в проектной документации либо в задании застройщика или технического заказчика на проектирование объекта капитального строительства, требованиям к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства, указанным в градостроительном регламенте.

Комментарий к статье 41

Назначение и виды документации по планировке территории.

При разработке документации по планировке территории реализуется один из основных принципов градостроительного законодательства, а именно, принцип устойчивого развития территорий.

Законодатель оставил два вида документации по планировке территории — проект планировки и проект межевания. Градостроительный план в состав документации по планировке территории не входит.

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:

1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;

4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;

6) планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда.

7) планируется осуществление комплексного развития территории;

8) планируется строительство объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Действует постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», которое освободило от обязанности по разработке документации по планировке небольшие по протяженности линейные объекты и ряд сетей, например, внутриквартальных, газопроводы с проектным рабочим давлением не более 1,2 МПа.

Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков и установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Комментарий к статье 41.1

Данная статья устанавливает общие требования к документации по планировке территории. Вступает в силу с 01.01.2017.

Одним из важных нововведений данной статьи является привязка документации по планировке территории к системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, законодатель сделал важный шаг, чтобы исключить двойные-тройные учеты земельных участков, наложение границ территориальных зон.

Требования к цифровым топографическим картам и цифровым топографическим планам, используемым при подготовке графической части документации по планировке территории, утверждены приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 739/пр.

В отношении линейных объектов следует также учитывать требования постановления Правительства РФ от 12.05.2017 N 564 «Об утверждении Положения о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов».

Комментарий к статье 41.2

Комментируемая статья посвящена проведению инженерных изысканий при разработке документации по планировке территории. Вступает в силу с 01.01.2017.

Данные результаты инженерных изысканий также подлежат размещению в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Также данные сведения размещаются в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий, Едином государственном фонде данных о состоянии окружающей среды, ее загрязнении.

Виды соответствующих изысканий определяются Правительством РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 31.03.2017 N 402 «Об утверждении Правил выполнения инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории, перечня видов инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории, и о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года N 20».

Комментарий к статье 42

Проект планировки территории.

Проект планировки территории является базовым документом из документации по планировки территории, разрабатываемой в отношении конкретной планировочной единицы. Собственно говоря, одной из основных целей при разработке проекта планировки территорий является определение, уточнение, возможно, границ планировочной единицы. Наиболее привычная для нас планировочная единица — квартал. Тем не менее, это не единственная планировочная единица, которая может быть установлена. Речь может идти и о микрорайоне и о районе и об иных планировочных единицах, перечень которых является открытым.

Также в рамках проекта планировки территории определяются зоны планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального, местного значения, очередность строительства объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры (в этой части статья вступает силу с 01.01.2017).

Проект планировки территории состоит из 2-х частей. Речь идёт о графической части, в составе которой отображаются, в частности, красные линии, определяющие границы планировочной единицы, улицы, проезды, в том числе квартальные, если мы говорим о разработке проекта планировки территории микрорайона, объекты инфраструктуры и тому подобные объекты.

В составе пояснительной записки указываются параметры планируемого строительства систем социального транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимые для развития территории. Например, речь идет о размещении детских дошкольных учреждений, школ, больниц, транспортных развязок, схеме организации движения транспорта и пешеходов, причем, в этой части статья вступает в силу с 30.12.2018, и тому подобных объектов. Также в составе пояснительной записки отображаются вопросы защиты территорий от чрезвычайных ситуаций, например, речь идёт об указании комплекса мероприятий направленных на защиту территорий от подтопления или затопления, о мерах обеспечения необходимой пожарной безопасности. Перечень вопросов, которые отображаются в пояснительной записке, открытый.

Необходимо помнить, что состав и содержание проектов планировки территории относится к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Таким образом, субъекты Российской Федерации помимо вопросов, указанных в комментируемой статье вправе установить свои дополнительные вопросы, которые отображаются в рамках проектов планировки территории.

Комментарий к статье 43

Проекты межевания территорий.

Проекты по межеванию территорий являются вторым уровнем документации по планировке территорий после проектов планировки территорий. Проекты межевания территорий могут разрабатываться как в виде самостоятельных документов, так и в составе проектов планировки территории.

Данные документы могут разрабатываться как в отношении одного элемента планировочной единицы, так и в отношении нескольких элементов (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Целью разработки проектов межевания территорий является определение местоположения границ, образуемых и изменяемых земельных участков (в т.ч. в составе лесных участков, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков), установление, изменение, отмена красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также установление, изменение, отмена красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Таким образом при разработке проектов межевания территорий возможно уточнение границ существующих земельных участков и образование новых. При образовании новых земельных участков необходимо помнить, что не любой клочок земли может быть сформирован в виде самостоятельного земельного участка. Это связано с тем, что в зависимости от назначения земельного участка он должен обладать определёнными характеристиками: в первую очередь определённой площадью, которая зависит от назначения земельного участка. Также к земельному участку должен быть обеспечен доступ, это вовсе не значит, что в границах проектов межевания территорий должны быть выделены земельные участки, которые являются территорией общего пользования или в дальнейшем станут таковой, хотя этот вопрос также определяется в рамках разработки проекта межевания территорий. Но тем не менее в рамках проекта межевания территорий решаются вопросы об определении границ зон действия публичных сервитутов.

Если речь идёт о разработке проектов межевания территорий для исторических поселений, разумеется учитываются элементы планировочной структуры, целью которой является обеспечение сохранности объектов культурного наследия, то есть в границах проекта межевания территории учитываются зоны регулирования застройки, охранные зоны и, разумеется, территория культурного наследия.

При разработке проектов межевания территории учитываются те границы земельных участков, которые указаны в действующих на момент разработки проекта межевания территории кадастровых паспортах. Разработка проектов межевания ведется в единой системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Комментарий к статье 45

Решение по подготовке документации по планировке территории принимается или федеральным уполномоченным органом исполнительной власти или исполнительными органами регионального или местного значения, за исключением случаев, указанных ниже.

Как правило, если мы говорим об органах регионального или местного значения, то это комитеты по градостроительству и архитектуре или их аналоги в составе местной администрации. Уполномоченные органы федерального или регионального значения принимают соответствующие решения, если на интересующей территории предусмотрено размещение линейных объектов федерального или регионального уровня. А если мы говорим об органах местного самоуправления, то соответствующее решение принимается как при необходимости строительства линейных объектов местного значения, а также в случае, если есть необходимость строительства объектов на межселённых территориях, как линейных, так и объектов капитального строительства, на основании правил землепользования и застройки соответствующими межселёнными территориями.

Соответствующее решение по разработке документации по планировке территории может быть принято органами исполнительной власти федерального уровня, регионального или местного самоуправления на уровне района при наличии согласия органов местного самоуправления поселения или городского округа в случае необходимости размещения объектов, которые не являются линейными объектами, т.е. являются объектами капитального строительства.

Кроме того, решение о разработке документации по планировке территории может приниматься лицами, с которыми заключены договоры КОТ, правообладателями линейных объектов, которые подлежат реконструкции, субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, а также с 01.01.2019 садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении своего земельного участка.

При согласовании органами власти различного уровня документации по планировке территории на примыкающих территориях (например, при строительстве автомобильной дороги) должно быть произведено в течение 10 рабочих дней с момента поступления указанной документации. Если согласование не получено, создается согласительная комиссия, порядок работы которой определяется Правительством РФ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

При разработке документации по планировке территории учитываются законы о генеральных планах, учитываются правила землепользования и застройки, а также с 01.01.2015 учитываются в приоритетном порядке требования региональных нормативов градостроительного проектирования в случае, если подобные документы были разработаны. Необходимо помнить, что на данный момент правила землепользования и застройки обязательны, а вот что касается законов о генеральных планах, то их обязательность законодательством не предусмотрена. Поэтому зачастую, мы сталкиваемся с ситуацией, когда правила землепользования и застройки разработаны, а закона о генеральном плане ещё нет. Региональные нормативы градостроительного проектирования тоже пока не самый частый документ.

Если речь идёт о разработке документации по планировке территории, т.е. проектов планировки и проектов межевания территории для исторических поселений, то необходимо также учитывать законодательство об охране памятников. Также при разработке соответствующей документации необходимо будет получить согласование с Министерством культуры. В противном случае, при оспаривании по данной документации по планировке территории суд отменит данную документацию по формальным критериям в связи с несоблюдением процедуры согласования.

За разработку документации по планировке территории заинтересованное лицо оплачивает соответствующие деньги, процедура недешёвая, законодательством не установлена формула расчёта стоимости разработки соответствующей документации. Если мы говорим о разработке документации по планировке территории в интересах государства, соответственно, применяется 44 федеральный закон. Во всех остальных случаях заключается обычный гражданско-правовой договор подряда на разработку документации по планировке территории.

В ряде случаев законодательство прямо указывает на необходимость разработки документации по планировке территории теми или иными лицами. Если мы говорим о договоре о комплексном освоении территории, например, если речь идёт о реновации застроенных территорий, то лицо, с которым заключён соответствующий договор, на комплексное освоение территорий, обязано нести расходы на разработку проектов планировки и проектов межеваний соответствующих территорий. То же самое касается дачных кооперативов или садоводческих кооперативов, ответственность по разработке документации по планировке территорий несут соответствующие некоммерческие организации.

Решение уполномоченного органа по разработке документации по планировке территорий принимается в течение 14 рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления от заинтересованного лица. Как правило, подобные решения оформляются в виде распоряжений или иных распорядительных актов.

До утверждения документации по планировке территории проходит достаточно много согласований. При этом саму процедуру устанавливает Правительство РФ с 01.09.2023, а до этого момента достаточно много полномочий есть у субъектов РФ и муниципалов. Комментируемая статья Градостроительного Кодекса устанавливает лишь рамочное согласование, в том случае, если речь идёт, допустим, о документации по планировке территории в отношении особых экономических зон, в отношении земельно-лесного фонда, в т.ч. в случае необходимости перевода земельных участков, на которых планируется размещение линейных объектов, из состава земель лесного фонда в земли иных категорий, в отношении размещения объектов в границах придорожных полос автомобильных дорог и тому подобных территорий.

Проверка проектов разработанной документации проводится в течение 15 рабочих дней со дня поступления такой документации в уполномоченный орган власти. Если в течение указанного срока не выявлены противоречия проекта разработанной документации требованиям генерального плана, требованиям землепользования и застройки, региональным нормативам градостроительного проектирования, соответствующим программам развития, например, транспортной инфраструктуры, то, соответственно, речь идёт о дальнейшем утверждении документации по планировке территории. Орган местного самоуправления муниципального района (или уполномоченный орган власти на уровне городов федерального значения) с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключения о результатах таких общественных обсуждений или публичных слушаний в течение десяти дней принимает решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения.

С учётом того, что акт об утверждении документации по планировке территории имеет нормативно-правовой характер, речь идёт об опубликовании утверждённой документации по планировке территории и межеванию территории в порядке, установленном для опубликования нормативно-правовых актов соответствующего уровня, т.е. речь идёт как минимум о размещении проекта планировки и проекта межевания территории в официальном публикаторе и, в случае наличия сайта в сети интернет, речь идёт о размещении данной документации на указанном сайте.

Заинтересованные лица вправе оспорить утверждённый проект планировки территории или проект межевания территории в течение 3 месяцев с момента, как указанным лицам стало известно о нарушении их прав. При рассмотрении подобных споров суды изучают несколько обстоятельств: в первую очередь, учитывается вопрос заинтересованности указанных лиц в оспаривании данной документации, например, расположен ли их земельный участок в границах соответствующей территории, в отношении которой утверждена документация по планировке территории, или речь идёт о нарушении прав, которые напрямую к местоположению земельного участка не имеют отношения, например, речь может идти о защите права на благоприятную среду обитания, об охране памятников.

Также изучается процедура принятия соответствующего документов: были ли собраны необходимые согласования, какие лица осуществляли данные согласования, были ли у них соответствующие полномочия. Также проводится проверка на соответствие генеральному плану землепользования и застройки, законодательству об охране культурного наследия, если мы говорим о территории исторического поселения или о достопримечательных местах, программам развития транспортной инфраструктуры, показателям обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры и т.д.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Внесение изменений в ППТ/ПМТ при строительстве линейного объекта (в т.ч. при строительстве площадного сооружения в составе линейного объекта) в пределах 10%площади планируемого размещения линейного объекта (площадного сооружения) производится в упрощенном порядке, если не требуется изъятия дополнительных участков и внесение изменений не повлияет на предусмотренные проектом планировки территории планировочные решения.

Комментарий к статье 46

Значительная часть комментируемой статьи посвящена процедуре разработки и утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. Малая часть данной статьи посвящена разработке и утверждению градостроительного плана земельного участка.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа вправе или сам принять решение о необходимости разработки проектов по планировке территории или по заявлению заинтересованных физических или юридических лиц. Исключение составляют проекты КОТ, в рамках которых решение о разработке документации по планировке территории принимается лицами, реализующими проекты КОТ, самостоятельно (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

О разработке документации по планировке территории принимается распорядительный акт, например, распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре. По общему правилу разработанная документация по планировке территории до её утверждения подлежит проведению процедуры публичных слушаний. Исключение составляют проекты КОТ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Также публичные слушания не предусмотрены для территорий в границах земельного участка, которые предоставлены для ведения садоводства и огородничества и дачного хозяйства, а также территории для размещения линейных объектов в границах земельного участка лесного фонда. Последнее исключение связано с тем, что при положении объекта по границам лесного фонда категория земель не меняется. Процедура проведения публичных слушаний регулируется в значительной части на уровне местного законодательства.

Также исключение сделано для отклонений в пределах 10% для линейных объектов, которые согласуются в упрощенном порядке.

Комментируемая статья имеет рамочный характер и устанавливает базовые моменты соответствующей процедуры, например, их срок от 1 до 3 месяцев, 20 рабочих дней на проверку проектов соответствующей документации на уровне ОМСУ.

Один из основополагающих принципов при согласовании документации по планировке территории — разрабатываемая документация не должна ухудшать транспортную обеспеченность, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры и т.д. (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Значительная часть комментируемой статьи посвящена вопросам финансирования разработки документации по планировке территории. Общий принцип — кто инициатор, тот и осуществляет финансирование (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Порядок подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального и регионального значения устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Состав материалов, необходимый для проведения публичных слушаний, процедура уведомления, о проведении публичных слушаний и тому подобные моменты устанавливаются на местном уровне. В любом случае необходимо помнить об обязанности известить о проведении соответствующей процедуры заинтересованных лиц, т.е. лиц, которые проживают в границах той территории, в отношении которой разрабатывается документация по планировке территорий. Однако, подобное ограничение, введённое законодателем, не означает права участия в публичных слушаниях исключительно этой категории граждан, общественность может быть представлена и жителями иных территорий. По результатам публичных слушаний составляется протокол, в который граждане могут предложить включить те или иные пункты, а также заключение о результатах публичных слушаний, которое подлежит опубликованию в том же порядке, в котором публикуются нормативные правовые акты, т.е. бумажный публикатор плюс сайт в интернете при его наличии.

Заключение по результатам публичных слушаний в течение 15 дней направляется главе местной администрации, который, в свою очередь, может принять решение об утверждении документации по планировке территории или о возвращении её на доработку.

В дальнейшем утверждённая документация по планировке территории подлежит опубликованию в том же порядке, в котором осуществляется публикация нормативных правовых актов. При выдаче градостроительного плана земельного участка проведение процедуры публичных слушаний не требуется, потому что градостроительный план выдаётся по обращению заинтересованного лица, а не разрабатывается, как это происходит в рамках проекта планировки и проектов межевания территорий (с 01.07.2017 это положение утратит силу).

Комментарий к статье 46.1

Развитие застроенных территорий.

Под территориями в данном случае подразумевается планировочная единица, т.е. квартал, микрорайон или какая-то его часть, учтенные в современной системе координат, используемой для ведения ЕГРЗ. Возможно принятие соответствующего решения в отношении нескольких смежных элементов планировочной структуры, например, речь идёт о программе реновации кварталов 2а и 2б в районе Ульянка в Санкт-Петербурге.

Нужно понимать, что не любая территория, в границах которой находятся те или иные здания, строения и сооружения, являются застроенными. Для того, чтобы в отношении той или иной территории было принято решение о её развитии, в границах данной территории должны быть дома, подлежащие сносу. Эти дома могут быть признаны аварийными в рамках постановления Правительства Российской Федерации N 47 от 28.01.2006 или, если речь идёт о сносе данных домов в рамках муниципальных адресных программ.

Также в границах данных территорий могут находиться иные объекты, не соответствующие градостроительным регламентам. Например, те объекты, которые не указаны в основных или в условно-разрешённых видах использования земельных участков, те объекты, у которых превышены предельные параметры, установленные для данной территориальной зоны, например, коэффициент использования, площадь застройки, если имеется недостаток машиномест, недостаток озеленения и т.д.

Если принято решение о развитии застроенной территории, это не значит, что все объекты, находящиеся в границах застроенной территории подлежат сносу. В качестве приложения к договору о развитии застроенной территории идёт перечень объектов, подлежащих сносу. Возможно принятие решения о реконструкции каких-то объектов, например, с целью приведения их параметров в соответствии с предельными параметрами, установленными для соответствующей территории. В договоре на развитие застроенной территории может быть указана необходимость на выкуп каких-то объектов недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Разумеется, земельные участки, находящиеся в государственной собственности или земельные участки, в отношении которых собственность не разграничена, оставляются без проведения торгов.

Следует учитывать, что включение в границы территории, подлежащей развитию, земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными органами власти соответствующих уровней, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Данная норма реализует принцип недопустимости ухудшения существующих условий проживания, указанный в ст.46 ГрК РФ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Комментарий к статье 46.2

Договор о развитии застроенной территории.

Данная статья находится на стыке градостроительного и гражданского законодательства. Из гражданского законодательства в данной статье используется терминология Гражданского Кодекса, связанная с заключением договоров, например, такой термин как существенные условия договора. Помним, что существенными условиями договора являются те условия, без согласования которых договор не может быть признан заключённым. Так вот в данной статье есть 2 вида существенных условий: обязательные минимальные, без которых не может быть признан договор, и дополнительные, которые могут включены. При этом нужно понимать, что перечень условий, установленных комментируемым кодексом, не носит исчерпывающего характера. Единственным ограничением в данном случае является то, что включение дополнительных условий не должно влечь для застройщика расходов, не связанных напрямую с развитием застроенных территорий.

В качестве обязательных существенных условий, разумеется, устанавливаются границы территории, подлежащей развитию, устанавливаются сроки исполнения соответствующего договора, указываются взаимоотношения между лицом, которое взялось за развитие застроенной территории, и государством в части предоставления квартир в государственный или муниципальный фонд взамен тех квартир, которые находятся в домах, подлежащих сносу, или такие же обязательства в отношении нежилых помещений, также устанавливается обязанность урегулировать гражданско-правовые отношения с частными собственниками имущества, находящегося в границах территории, подлежащей развитию.

В качестве обязательного существенного условия законодатель предусматривает необходимость разработки документации по планировке территории. Это важно, поскольку любой коммерческий застройщик заинтересован из земельного участка извлечь максимальную прибыль. Зачастую подобное стремление превращается в ситуацию, когда по-максимуму строится жильё и по-минимуму — объекты социальной и транспортной инфраструктуры. Но как ни парадоксально, обязательства по строительству объектов соответствующей инфраструктуры входят в число тех существенных условий, которые могут включаться в договор, но не входят в число базовых существенных условий.

Вместе с тем, в самом договоре может быть определен порядок возведения тех или иных объектов, чтобы жилье не оказалось, например, без ДДУ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

К сожалению, законодательством не установлены приоритетность исполнения обязательств в отношении тех лиц, которые проживают, в частности, в границах территории, подлежащей развитию. Поэтому на практике зачастую большая часть квартир в новых домах, которые возводятся в начале реализации программы реновации, выставляется в открытую продажу. Только малая часть, чисто символическая предназначается непосредственно городу или переселенцам их объектов, подлежащих сносу. К сожалению, как показывает практика, подобная ситуация является порочной потому, что на данный момент в городе Санкт-Петербурге нет ни одного проекта по реновации, который был бы реализован в полном объёме. А по ряду проектов реновации существует реальная угроза, что проекты не будут реализованы в полном объёме и город получит по факту уплотнительную застройку, поскольку часть жилых домов в рамках программ реновации уже построены, но при этом объектов социальной инфраструктуры да и объектов инфраструктуры, необходимых для обслуживания этих домов, как то тех же самых машиномест, оказывается создано недостаточно.

На мой взгляд, необходимо восполнение данного пробела и делать это нужно в рамках федерального законодательства, а не на уровне местного законодательства, как это пытаются сделать власти Санкт-Петербурга на данный момент по причине того, что содержание договора на развитие застроенных территорий определяется Градостроительным Кодексом. Органы местного самоуправления и региональные органы в данной сфере достаточными полномочиями по изменению указанного перечня не обладают.

Части 9 и 10 комментируемой статьи устанавливают минимальный перечень оснований для отказа от договора как со стороны органа местного самоуправления так и со стороны лица, которое должно реализовывать соответствующий проект. Однако, данные основания не являются исчерпывающими, содержится планкетная норма, отсылающая нас к гражданскому законодательству — к общим положениям о заключении договора.

Комментарий к статье 46.3

Данная статья находится на стыке с Гражданским Кодексом, а конкретно со статьей 448 Гражданского Кодекса, посвященной проведению аукционов. Статья 448 ГК РФ устанавливает правовые основы, а данная статья устанавливает специфику проведения аукциона именно на право заключить договор о развитии застроенной территории. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок, то есть имеется в виду, что любое заинтересованное лицо вправе принять участие в соответствующем аукционе.

Организатором аукциона выступает орган местного самоуправления, глава которого и принимает решение о проведении соответствующего аукциона. Решение о проведении аукциона подлежит опубликованию, во-первых, в том же порядке, как и нормативные правовые акты органов местного самоуправления, кроме того, нужно помнить о вступивших в силу с 1 марта 2015 года поправках в Земельный кодекс. В частности, с 1 марта 2015 года работает Единый общероссийский портал, где размещена информация обо всех торгах, которые проводятся в отношении земельных участков, в том числе и о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, www.torgi.gov.ru.

Порядок ведения соответствующего сайта определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

За ведение соответствующего сайта отвечает Минэкономразвития и Минсвязи в пределах своей компетенции.

На данный момент сформировалась определенная судебная практика по оспариванию результатов аукционов. При этом нужно помнить, что процедура проведения такого аукциона очень сильно формализована, и комментируемая статья содержит четкие сроки, перечни документов и перечни действий, которые необходимо совершить заинтересованным лицам при проведении соответствующих торгов.

Наиболее частой ошибкой со стороны участников соответствующих торгов является непредоставление полного пакета документов. В частности, одной из наиболее распространенных ошибок является отсутствие справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам. Естественно, при неполном комплекте документов обжаловать результаты соответствующих торгов бесполезно. Перечень документов указан в части 10 комментируемой статьи.

В свою очередь, сформировалась практика по обжалованию результатов соответствующих торгов со стороны, так называемого, правозащитного сообщества. Основной аргумент, к которому апеллируют, так называемые, градозащитники, это нарушение прав на благоприятную среду обитания. В качестве примера можно привести апелляционное определение Московского областного суда от 27.09.2012 по делу N 33-17905. Тем не менее, напоминаю, что на стадии проведения аукциона на развитие застроенной территории вопросы благоприятной среды обитания не рассматриваются. Впервые эти вопросы будут рассматриваться на стадии разработки документации по планировке территории, то есть проектов планировки и проектов межевания территории, которую лицо, признанное победителем на торгах должно будет разработать. И, безусловно, соответствующие вопросы рассматриваются на стадии экспертизы проектной документации и государственного строительного надзора. На стадии проведения торгов решаются гражданско-правовые вопросы именно заключения договора. Кроме того, гражданам будет очень сложно доказать заинтересованность в оспаривании указанных договоров, потому что их права заключением гражданско-правового договора вряд ли можно считать нарушенными.

Возможна ли ситуация, когда оказывается единственный участник торгов? Да, возможна. В таком случае заключается договор на тех условиях, в которых, собственно говоря, аукцион и начинался и именно с этим единственным участником.

Обращаю внимание, с учетом того, что договор заключается на торгах, в дальнейшем внесение изменений в этот договор на основании соглашения сторон или по требованию одной из его сторон не допускается. Эта норма носит императивный характер.

Комментарий к статье 46.4

Согласно части 1 комментируемой статьи комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории и строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Одним из ярких примеров заключения договора о комплексном освоении территории является строительство фактически нового района у метро Парнас (г.Санкт-Петербург). Это полноценный район, включающий в себя как объекты социальной инфраструктуры в виде детских дошкольных учреждений, школ, тому подобных объектов, так и строительство дорожной сети.

При заключении подобных договоров Градостроительный Кодекс упускает одну немаловажную деталь, которую, в свою очередь, иногда упускают исполнительные органы госвласти или органы местного самоуправления, заключающие свои договоры на комплексное освоение территории.

В договоре необходимо прописать последовательность действий: что сначала разрабатывается документация по планировке территории в виде проектов планировки, проектов межевания территории, и только потом на их основании получается градостроительный план земельного участка. Сделать это необходимо для того, чтобы избежать злоупотреблений в отношении земельных участков.

На практике зачастую застройщики пытаются сначала получить градостроительный план земельного участка, построить максимальное количество лакомых объектов, то есть это жилье, коммерческие объекты, а социальная инфраструктура или транспортная инфраструктура оказываются на последнем месте. В связи с чем возникают сложности с ее строительством. Хотя бы в качестве примера можно привести строительство детских дошкольных учреждений в отношении земельных участков, по которым установлены достаточно жесткие требования. Земельный участок должен быть достаточно большим, и после застройки территории коммерчески привлекательными объектами может физически не остаться места для размещения социально значимых объектов.

Кроме того, необходимо помнить, что строительство линейных объектов, к которым относятся, в частности, улицы и дороги, на данный момент осуществляется исключительно на базе проектов планировки и проектов межевания территории, а не на базе градостроительных планов земельного участка.

Таким образом, хаотичная выдача градпланов может повлечь последствия к необходимости переформирования земельных участков для строительства объектов транспортной инфраструктуры, а также к рискам, что объекты транспортной инфраструктуры не будут построены в необходимом и достаточном количестве.

Комментируемая статья говорит лишь об одном сроке обязательном, что стороны договора в течение 3 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории, в том числе и строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, и в отношении каждого мероприятия должны быть указаны сроки начала и окончания проведения соответствующих работ. Обращаю внимание, что комментируемая статья не устанавливает исчерпывающий перечень условий, которые должны быть включены в рамках договора. Минимальный перечень существенных условий договора, то есть тех условий, без которых договор не будет считаться заключенным, содержится в части 5 комментируемой статьи, часть 6 указывает дополнительные условия, которые могут содержаться, и она же говорит о том, что могут быть указаны иные условия, прямо не предусмотренные комментируемой статьей. Как раз в числе этих иных условий есть смысл указать ответственность вплоть до расторжения договора в случае каких-то существенных просрочек по исполнению социально важных обязательств по строительству, допустим, тех же самых объектов социальной инфраструктуры.

Обратите внимание, что комментируемая статья устанавливает один единственный случай расторжения соответствующего договора — исключительно по решению суда.

Учитывая, что положения данной статьи были введены сравнительно недавно, статья была внесена в Градостроительный Кодекс 23.06.2014, судебная практика по расторжению подобных договоров пока отсутствует. Хотя реально аналоги подобных договоров заключались задолго до введения в действие данной статьи, примером чего является в частности строительство жилья в районе метро Парнас, о котором говорилось ранее.

Комментарий к статье 46.5

Тоже новая норма введена Федеральным законом 21.07.2014 N 224-ФЗ, но тем не менее подзаконные правовые акты для того, чтобы данная статья работала, уже приняты: в частности, это приказ Минстроя России от 10.06.2014 N 286/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту Российской Федерации реестров таких граждан при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Также необходимо учитывать Постановление Правительства Российской Федерации 25.10.2010 N 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса». Таким образом, с учетом того, что значительная часть подзаконных правовых актов была принята до введения в действие комментируемой статьи, комментируемая статья венчает все эти правовые акты и является механизмом их реализации.

Пока следует учитывать, что указанные документы содержат термин «жилья экономического класса», в то же время в других подзаконных актах этот термин заменен на «стандартное жилье».

Не всякое жилье может считаться стандартным, в частности, к нему относятся квартиры не более 100 квадратных метров или блоки в жилых домах площадью не более 130 квадратных метров. Примечательно, что Приказ Минстроя России от 29.04.2020 N 237/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью», который и определяет соответствующие критерии, говорит еще о жилых домах до 150 квадратных метров, однако комментируемая статья Градостроительного Кодекса про индивидуальные жилые дома не говорит. Комментируемая статья говорит только о многоквартирном жилом доме или о жилых домах блокированной застройки, но не об индивидуальных жилых домах. В данном случае имеется противоречие между указанными выше подзаконными правовыми актами и федеральным законом, которым является Градостроительный Кодекс. Для того, чтобы дом считался жильем эконом класса, это не значит, что все жилые помещения в нем должны относиться к жилью эконом класса, отнюдь, в рамках договора может быть оговорен процент квартир или блоков, которые должны относиться к ранее указанным критериям. Продажа квартир в домах эконом класса производится только по двум схемам: или в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или по договорам купли-продажи после ввода объекта в эксплуатацию.

Никакие иные схемы, в том числе ЖСК, не рассматриваются. С учетом того, что квартиры могут приобретаться на стадии строительства в рамках 214-ФЗ, нужно понимать, что застройщик помимо той отчетности, которую он должен предоставлять в рамках комментируемой статьи, должен будет предоставлять еще и отчетность и в рамках 214-ФЗ. В числе документов, которые необходимо предоставлять в орган местного самоуправления или в исполнительный орган госвласти, с которым заключены соответствующие договоры, значится проект договора долевого участия в строительстве или проект договора купли-продажи жилья эконом класса, также информация о возникновении у застройщика права привлекать денежные средства на основании договоров долевого участия в строительстве. Помним о том, что данное право возникает исключительно после получения разрешения на строительство, а также речь идет о дополнительной отчетности, указанной в части 8 комментируемой статьи. Соответствующая информация размещается на сайте в сети Интернет того органа власти того уровня, с которым заключен соответствующий договор.

С 01.01.2018 обозначен переход к принципиально новому жилью — стандартному, вместо экономичного класса, однако, пока подзаконные правовые акты, заменяющие понятие жилья экономичного класса на стандартное, не приняты.

Комментарий к статье 46.6

Договор о комплексном освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса. Во многом данный договор по правовой природе схож с договором на развитие застроенных территорий, в том числе по ряду существенных условий этого договора и по порядку его заключения. В частности, для того, чтобы реализовать данный договор, необходимо сначала разработать документацию по планировке территории, в рамках которой необходимо определить, где будут размещаться объекты жилищного строительства, где объекты социальной и транспортной инфраструктуры.

Любопытно, что в рамках данной статьи законодатель упоминает о строительстве индивидуальных жилых домов, которые также при площади до 150 кв.метров и при стоимости не выше, чем стоимость квадратного метра жилья эконом класса на дату заключения договора, тоже относятся к жилью эконом класса и, соответственно, могут строиться в рамках договора о комплексном освоении территории.

На стороны данного договора возлагается ряд дополнительных прав и обязанностей, которые не свойственны другим договорам, заключаемым в рамках Градостроительного кодекса. В частности, речь идет об обязанности застройщика передать в собственность органу власти, с которым у него заключен соответствующий договор на комплексное освоение территории в целях строительства жилья эконом класса, объекты социальных инфраструктур.

В свою очередь органы местного самоуправления должны способствовать строительству инженерной инфраструктуры. Структура данной статьи аналогична ранее откомментированным статьям по заключению договора на развитие застроенной территории в частности, то есть речь идет о минимальных существенных условиях договора, указанных в ч.4 комментируемой статьи, а также о иных условиях, которые могут включаться в рамках данного договора. Любопытно, что в данный договор не может включаться условие о безвозмездной передаче жилья в государственную или муниципальную собственность. Устанавливается выкупная стоимость, которая не может быть выше той стоимости, которая определена для кв. метра жилья стандартного класса на момент его строительства. А запрета о включении условия о безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры данная статья не содержит. Подразумевается, что объекты социальной инфраструктуры передаются безвозмездно органам местного самоуправления, хотя не запрещается и платная передача подобных объектов.

Комментарий к статье 46.7

Данной статьей перекрыты две разновидности аукционов, т.е. комплексное освоение территорий в целях строительства жилья стандартного класса и просто освоение территорий в целях строительства жилья стандартного класса. Соответственно, в существенных условиях, которые указываются в договоре, учитывается специфика. Например, если мы говорим о заключении договора о комплексном освоении территории, то орган местного самоуправления в пакете конкурсной документации должен предоставить технические условия для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Предоставление этого документа в комплекте документации, необходимой для заключения договора об освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса, не требуется. Комментируемая статья устанавливает рамочное положение по порядку проведения аукциона, т.е. необходимость размещения подобной информации в сети интернет и необходимость опубликования в местных СМИ, сроки заключения договора, минимальные требования, которым лицо должно соответствовать для заключения договора. Однако часть вопросов остается на откуп органам местного самоуправления или исполнительным органам государственной власти. Например, процент жилья в строящихся домах, которые будут относиться к жилью стандартного класса.

Данный вид аукциона относится к категории аукционов на понижение, т.е. первоначально устанавливается максимальная стоимость контракта, а в дальнейшем осуществляется снижение стоимости. Шаг аукциона составляет 3% от первоначальной стоимости. Первоначальная стоимость составляет 80% от стоимости жилья стандартного класса, которое должно быть построено по результатам выполнения условий соответствующего договора. Стоимость жилья или оценивается Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или определяется Правительством РФ.

Возможно заключение договора с единственным участником, если не было иных участников, соответственно, по тем условиям, по которым изначально был объявлен соответствующий аукцион.

Если речь идет о том, чтобы все-таки несколько участников, и победитель впоследствии отказывается заключить договор, то действуют или общие положения гражданского законодательства, позволяющие понудить к заключению договора через суд, правда в отношении предпоследнего участника аукциона. В данном случае специфика устанавливается комментируемой статьей. А с первоначального победителя аукциона через суд возможно взыскание убытков.

До заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья стандартного класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья стандартного класса право на заключение договора, которое являлось предметом аукциона, победитель аукциона или лицо, имеющее право на заключение данного договора, должно предоставить обеспечение исполнения данного договора. Механизм пока не проработан с учетом новизны данной статьи. Скорее всего, по аналогии с другими торгами с участием государства, речь будет идти о банковской гарантии. Если победитель аукциона отказывается заключить соответствующий договор, то речь идет о выплате тех денег, которые были положены в обеспечение организатору торгов.

Комментарий к статье 46.8

Данная статья устанавливает требования к участникам аукциона, как на право заключения договора об освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса, так и на право заключения договора о комплексном освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса.

Не всякая организация может быть участником подобных аукционов. В частности, минимальные требования, это, как минимум 3-х летний опыт строительства. При этом площадь жилья, которое должно быть построено за эти 3 года, должна быть не менее максимальной площади жилья, которое можно построить в границах предоставляемого земельного участка в соответствии с градрегламентом. Подтверждением соответствующих объемов ввода в эксплуатацию являются копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, которые предоставляются в составе заявки участия в конкурсе. Примечательно, что в данном случае законодатель забыл о вводном законе Градостроительного кодекса от 29.12.2004 N 191-ФЗ, который с учетом последних изменений, не предусматривает получение разрешений на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства до 01.03.2018. Таким образом, имеется явное противоречие двух НПА одного уровня, т.е. двух федеральных законов. С учетом того, что в дальнейшем приобретение помещений предусматривается в рамках Федерального Закона N 214-ФЗ, как одной из возможностей, то, соответственно, речь идет о необходимости соблюдения требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части оценки финансовой устойчивости. Т.е. должна быть соответствующая финансовая отчетность.

Также с учетом того, что по большому счету данная разновидность договора является одной из разновидностей госконтракта, речь идет о необходимости того, чтобы лицо, которое претендует на участие в конкурсе, не было включено в реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» или нового Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Также с учетом специфики, что речь идет о строительстве жилья, указанное лицо не должно быть включено в реестр недобросовестных застройщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В качестве обязательного условия для участия в указанных аукционах является предоставление выписки из реестров членов СРО с указанием сведений о наличии у заявителя членства в СРО по работам по организации строительства. Т.е. речь идет об осуществлении функций технического заказчика. Обращаю внимание, что при заключении госконтрактов в чистом виде, например, договоров строительного подряда, федеральная антимонопольная служба крайне негативно относится к требованию подобных допусков СРО именно ввиду того, что требование об их наличии не указано в Федеральном Законе N 44-ФЗ в частности. Градостроительный кодекс этот недостаток учел.

Комментарий к статье 46.9

Законодательством предусмотрена возможность реализации проектов КОТ не только по инициативе государства, но и по инициативе частных лиц. Причем возможна такая ситуация, когда несколько собственников земельных участков вместе принимают соответствующее решение.

Данное решение может быть принято, как собственниками участков, так и владельцами объектов недвижимости на них. Правда, при этом ряд ограничений. Соответствующая территория должна быть установлена в ПЗЗ. Участие правообладателя, не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории не менее чем 5 лет. При этом если речь идет о соответствующем решении собственника объекта (а не земельного участка), то необходимо согласие ОМСУ или ОИГВ, уполномоченных на предоставление соответствующего участка (кроме случаев, если не меняется вид разрешенного использования).

Одной из сторон такого договора все равно выступит орган местного самоуправления. Если речь идет о нескольких правообладателях участков, то необходимо еще и соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Возможна ситуация, когда между участками, в отношении которых принято соответствующее решение вклиниваются участки государственной собственности, не обремененные правами третьих лиц. На них допускается размещение объектов социальной, коммунальной и транспортной инфраструктур (разумеется, при этом необходимо помнить про технические регламенты). Правительством РФ должен быть разработан порядок соответствующего согласования.

Для заключения договора правообладатель или заключившие соглашение правообладатели направляют в уполномоченный орган местного самоуправления подготовленные проект планировки территории и проект межевания территории, а также проект договора и в случае, если правообладателей не менее чем 2, соглашение. Срок рассмотрения документов — 30 дней.

Максимальный срок договора — 15 лет.

Комментируемой статьей определены существенные условия договора. Они сходны с аналогичными договорами КОТ.

Третьи лица могут присоединиться к договору (соответствующий срок должен быть указан в договоре). При этом необходимо откорректировать документацию по планировке территории с учетом новых территорий.

Строительство объектов инфраструктуры может быть предусмотрено, в т.ч. за счет бюджета. Правда, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором, то это — основание для расторжения договора. Тогда остальным придется строить эти объекты за свой счет. Разумеется, такой подход достаточно рискованный для бизнеса. Хотя законодатель и предусмотрел возможность взыскания убытков с органа местного самоуправления, мне лично кажется эта норма нереалистичной. Если нет денег на стройку, то с каких денег будут возмещать убытки?

Нормы о расторжении договора в связи с отсутствием финансирования у органа местного самоуправления и их последствия аналогичны ст.46.8.

Разумеется, при разработке ППТ/ПМТ в отношении данных земельных участков подлежат применению нормы ПЗЗ, генплана, действующим на момент принятия решения о комплексном развитии территории.

Комментарий к статье 46.10

Данная статья посвящена проектам КОТ по инициативе органов местного самоуправления.

Принятие такого решения возможно только при наличии Правил землепользования и застройки, и в отношении территории, обозначенной в ПЗЗ в современной системе координат, что логично, иначе не определить разрешенные виды использования участка, а в дальнейшем не получить разрешение на строительство.

Из-под сферы влияния данной статьи исключены территории с жилыми домами. При этом минимум 50% территории должны быть заняты объектами капитального строительства, указанными в комментируемой статье.

Включение в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в соответствии с документами территориального планирования, не допускается. При этом частные территории могут быть включены в границы. При этом их правообладатели могут в течение 6 месяцев сами заключить договор на КОТ по ст.46.9. Если этого не произошло, то проводится аукцион.

Орган местного самоуправления занимается разработкой документации по планировке территории, строительством необходимой инфраструктуры (правда, это не значит, что делает это за счет собственных средств). Он же несет обязанность по информированию о принятом решении всех заинтересованных лиц в ее границах.

Договором могут быть предусмотрены обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор; перечень данных объектов и условия их передачи.

Расторжение договора возможно по суду или при грубом нарушении условий другой стороной (например, срыв сроков строительства дорог). ОМСУ может принять решение о самостоятельной реализации проекта КОТ.

Комментарий к статье 46.11

Данная статья посвящена особенностям порядка организации и проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Общие положения порядка проведения аукциона установлены ст.46.3 ГрК РФ.

Методика определения начальной цены предмета аукциона должна быть установлена высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Размещение информации об аукционе в сети «Интернет» происходит в том же порядке, как и при проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Особенностями является размещение следующей информации:

1) сведения о территории, применительно к которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в соответствии с решением о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

2) реквизиты решения органа местного самоуправления о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

3) информация о градостроительном регламенте в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, а также об утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности такой территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Комментарий к статье 47

Понятно, что до начала проектирования необходимо провести инженерные изыскания.

По общему правилу работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий. Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов). Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких СРО.

Также членство в СРО не требуются для государственных организаций, а также в случае, если доля государства в какой-либо организации более 50% при выполнении ими функций техзаказчика. Эти положения вступили в силу с 01.07.2017.

Проектирование без проведения инженерных изысканий запрещается.

Основным документом, регламентирующим изыскания, у нас является статья 47 Градостроительного Кодекса, также не следует забывать Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 N 20, которое устанавливает перечень инженерных изысканий, и, разумеется, следует учитывать требования технических регламентов. В первую очередь, это, конечно же, технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». К сожалению, обязательного исчерпывающего перечня инженерных изысканий у нас законодательство не содержит, статья 15 Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» говорит о том, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы в дальнейшем спроектировать и построить, соответственно, безопасный объект. Как Вы видите, необходимость и достаточность является сугубо оценочным критерием. 20 Постановление Правительства в этом отношении нам несильно помогает, потому что формально оно, конечно, два блока инженерных изысканий содержит: первый блок — это, так называемые, основные инженерные изыскания и второй блок — это специальные виды инженерных изысканий.

Во-первых, далеко не всегда основных-то видов инженерных изысканий достаточно, то есть, если смотреть на специфику территории Российской Федерации, больше 60% территории у нас — это вечная мерзлота, Алтай, Кавказ — сейсмика, а сейчас еще и Крым добавился, Санкт-Петербург — болота, хотя тоже есть у нас карстовые процессы, Москва, Уфа — карст, то есть видим, что специфики по регионам достаточно много, и эта специфика, естественно, очень сильно отражается и на фундаментах, да и в общем-то на объекте в целом.

Одним из принципов, который необходимо использовать при проведении инженерных изысканий, является учет результатов ранее проведенных инженерных изысканий, и, наверное, вот как раз этот принцип и позволит вам определить стартовую точку по объемам инженерных изысканий и по их содержанию.

Дело все в том, что в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ ведется так называемая информационная система обеспечения градостроительной деятельности (более подробно — см. ст.56). С 01.01.2019 введено понятие государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, которые по сути призваны заменить ранее существовавшие разрозненно информационные системы обеспечения градостроительной деятельности различных уровней. Необходимо отметить, что в них поступают в частности копии отчетов о результатах инженерных изысканий. То есть в полном объеме отчеты поступают от застройщиков, которые получают разрешения на строительство. Поэтому вот эти отчеты об инженерных изысканиях и будут являться той самой отправной точкой, чтобы увидеть, а какие виды инженерных изысканий проводились.

Правительство РФ должно установить порядок, состав и форму материалов инженерных изысканий для их передачи в государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности.

Поэтому многое остается на откуп принципу добросовестности и разумности сторон. Представим себе такую ситуацию. Есть рекомендательный норматив в части глубины разведки по поиску вод при строительстве полигонов твердых бытовых отходов — 10 метров. Допустим, обратились вы с запросом в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности и увидели, что кто-то когда-то на этом участке проводил инженерные изыскания и нашли воду на уровне 10,5 метров.

Соответственно, возникает резонный вопрос: а можно ли тогда, собственно говоря, тут полигон ТБО разместить? А под каким грунтом находится эта вода, потому что глина — это один вопрос, а песок — это, уже совсем другое. То есть, соответственно, какой комплекс компенсационных мероприятий придется производить? Вот все эти вопросы, к сожалению, законодатель оставляет исключительно на откуп принципу добросовестности и разумности лица, осуществляющего инженерные изыскания, и именно по этой причине достаточно много вопросов возникает на стадии экспертизы инженерных изысканий относительно соблюдения требований технических регламентов, потому что требований этих крайне мало.

Часть 4.2 комментируемой статьи вводится обязанность формировать результаты инженерных изысканий в электронном виде, если проектная документация разрабатывается в электронном виде, в т.ч. если проектирование ведется в BIM-модели, то такие же требования применяются и к изысканиям.

Часть 6.1 комментируемой статьи вводит институт экспертного сопровождения результатов инженерных изысканий по образу и подобию ч.3.8 ст.49 ГрК РФ для ПД. Порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2023 N 717 «Об утверждении Положения о порядке экспертного сопровождения результатов инженерных изысканий и (или) разделов проектной документации объекта капитального строительства, внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Комментарий к статье 48

Что касается состава и содержания проектной документации, то основополагающей статьей на этот счет является статья 48 ГрК РФ, которая называется «Архитектурно-строительное проектирование», отчасти закон «Об архитектурной деятельности в РФ», безусловно, Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Все остальные нормативные документы, это касается и Сводов правил, и ГОСТов это касается и ведомственных документов, которые действуют в части, не противоречащей указанным документам, соответственно, с учетом приоритета статьи 48 ГрК РФ, поскольку она входит в состав федерального закона.

Общее правило — границы проектирования равны границам земельного участка, исключение, когда земельный участок может быть еще не сформирован — объекты федерального, регионального и местного значения. В данном случае проектирование ведется на основании ППТ/ПМТ до формирования участка.

Вместе с тем, 06.04.2022 в рамках антисанкционных мер поддержки, во исполнение Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, издано постановление Правительства РФ N 603, которым установлена возможность размещения ОКСов на нескольких земельных участках. При этом должен быть соблюден ряд следующих условий: земельные участки должны быть смежными, относиться к одной территориальной зоне, иметь одинаковый вид разрешенного использования, важно, чтобы они принадлежали одному лицу (возможна, комбинация прав, собственность — аренда).

Состав разделов проектной документации определяется Правительством РФ. Обратите внимание, что постановление Правительства РФ N 87 с 01.09.2022 определяет состав ПД только для объектов, ПД по которым подлежит экспертизе. Пока отдельного постановления для прочих объектов не издано, по аналогии законодательства, во избежание отказа в получении разрешения на строительство, необходимо руководствоваться им же.

Обратите внимание, что перечень разделов строительной документации, перечисленный в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», является открытым, потому что в нем фигурирует фраза «иная документация в случаях, установленных законодательством».

Что же это за «иная документация в случаях, установленных законодательством»? Вариантов на самом деле много, зависит это от категории объекта. Если мы говорим о строительстве объектов на территории памятника или о строительстве объектов вблизи памятника, то здесь действует законодательство об охране памятников в виде Федерального закона N 73-ФЗ, который предусматривает необходимость разработки мероприятий по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. Также необходимо помнить о мероприятиях по борьбе с терроризмом, про которые говорит Свод правил 132.13330.2011. Остальные разделы точно также могут фигурировать в иных федеральных законах, в зависимости от категории объектов.

Раздел «Мероприятия по эксплуатации объектов капитального строительства» с 01.09.2022 обрел содержание в рамках постановления Правительства РФ N 87. Особую актуальность он приобрел в связи с введением в июле 2014 года ответственности за ненадлежащую эксплуатацию. Ответственность за ненадлежащую эксплуатацию формально юридически несет собственник объекта, но в дальнейшем он имеет право в регрессном порядке взыскать те выплаты, которые он был вынужден произвести в связи с ненадлежащей эксплуатацией объекта.

Естественно, собственник объекта будет пытаться максимально переложить убытки на чьи-то плечи. И дойти может хоть до изыскателей, хоть до проектировщиков, включая организацию, которая проводила экспертизу и включая органы государственного строительного надзора, частности. То есть на данный момент органы госстройнадзора отвечают наравне со всеми участниками строительного процесса.

Мероприятия по борьбе с терроризмом. Вкратце расскажу про СП 132.13330.2011. Комплекс мероприятий зависит от уровня ответственности здания. Только здесь под уровнем ответственности подразумеваются не конструктивные особенности объекта, как говорит Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений», а под уровнем ответственности понимается риск наступления неблагоприятных последствий и их масштаб. Критерии отнесения к тому или иному уровню ответственности должны быть определены Правительством РФ. Пока их нет, и действуют, соответственно, переходные положения, которые в самом этом своде правил отображены, говорящие о том, что уровень ответственности определяется застройщиком или техническим заказчиком в рамках задания на проектирование.

Советую особое внимание обратить Ростехнадзоровским объектам на наименование этих уровней ответственности, потому что Ростехнадзор эти понятия, зачастую, толкует буквально, то есть по территориальной привязке. Например, если говорить о классификации уровней ответственности, третий уровень ответственности — это, когда «масштаб бедствия» будет носить локальный или муниципальный характер, второй уровень ответственности — межмуниципальный или региональный, первый уровень ответственности — межрегиональный или федеральный.

То есть, если у Вас, например, автомобильная дорога с каким-нибудь длинным мостом, который будет относиться к категории технически сложных и уникальных объектов оказывается на территории двух или более муниципальных образований, что запросто, учитывая ширину некоторых рек, соответственно, для Вас будет как минимум сразу второй уровень ответственности, если это еще и не разные субъекты РФ, тогда однозначно первый уровень ответственности для вас будет. Если у вас, например, санитарно-защитная зона заходит на границу смежного района или на границу смежного субъекта Российской Федерации, что для того же первого класса опасности по СанПину по санитарно-защитным зонам достаточно легко может получиться, то соответственно это опять-таки вторая или первая категория по уровню ответственности. Для непромышленных объектов все значительно проще. Действительно, можете выбирать третий уровень ответственности, в этом контексте претензий от региональных органов строительного надзора, как правило, возникать не будет.

Второй критерий отличается для промышленных и для непромышленных объектов. Для непромышленных объектов это максимальная численность человек, которые могут единовременно находиться на территории объекта. Там градация следующая: до 50 человек — СП практически не применимо, дальше 50-500 и 500 плюс.

Для промышленных предприятий — это площадь. До 1500 м и свыше 1500 м. Только, пожалуйста, относитесь к этому критерию очень щепетильно, потому что промышленное предприятие — это имущественный комплекс, то есть это группа зданий, связанных между собой, хотя бы, по технологическому признаку. Соответственно, как правило, это касается Ростехнадзоровских объектов, речь будет идти о суммировании площадей нескольких взаимосвязанных объектов, особенно, если у вас объект зарегистрирован в качестве объекта ОПО не по зданиям, а по площадкам, то с большой долей вероятности все здания и сооружения, находящиеся в границах одной площадки, они будут считаться по совокупности площадей. Поэтому для промышленных объектов советую все-таки руководствоваться первым критерием «Уровень ответственности», но с учетом той территориальной особенности, про которую указано выше.

Для непромышленных объектов, действительно, численность человек на его территории — достаточно простой критерий, потому что, когда Вы осуществляете проектирование этих объектов, Вы рассчитываете пути эвакуации, Вы рассчитываете количество машиномест, исходя из численности сотрудников и исходя из численности приезжающих к ним. Как раз эти расчеты должны будут лечь в основу определения численности человек, которые могут единовременно находиться у вас на территории объектов.

По комплексу мероприятий следует отметить, что большинство мероприятий реально применяется, то есть такие, например, мероприятия как видео наблюдение, контрольно-пропускной режим, металлодетекторы, иногда газоанализаторы, естественно нужно учитывать как специфику объекта.

Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» для автомобильных дорог выделяет два этапа. Один этап — это подготовка, а второй этап — это непосредственно строительно-монтажные работы. То же самое касается объектов метрополитена. То есть до того момента как начнется строительство основного тоннеля, необходимо произвести определенные подготовительные мероприятия для того, чтобы запустить туда горнопроходческий щит, это тоже выделяется в качестве отдельного этапа.

Также исключение сделано для линейных объектов транспортной инфраструктуры, включенных в перечень объектов инфраструктуры, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей. Строительство данных объектов, помимо стандартных нормативных правовых актов, регламентируется в рамках Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также Распоряжения Правительства РФ от 26.10.2020 N 2774-р «Об утверждении перечней объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Распоряжения Правительства РФ от 07.09.2020 N 2278-р «Об утверждении Перечня объектов инфраструктуры, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — БАМ-2, Транссиб-2).

Для объектов БАМ-2 и Транссиб-2 автономность — не является определяющим критерием выделения этапа.

Также для прочих объектов подготовительные работы с 01.09.2022 отнесены к отдельному этапу. Однако с получением разрешения на строительство для них Вы можете столкнуться со сложностями. Так, например, форма разрешения на строительство подразумевает указание ТЭПов объекта и, как минимум, для его получения нужен комплект документов, включающий в себя, в т.з., правоустанавливающий документ на участок. Однако далеко не всегда на стадии подготовки понятны ТЭПы, а оформление прав на участок п.8 Положения о составе и содержании разделов ПД (Постановление Правительства РФ N 87) относит к подготовительным работам; в свою очередь, отсутствие необходимых документов — основание для отказа в разрешении на строительство в силу ч.13 ст. 51 ГрК РФ.

Несколько слов о разделе проектной документации «ПОС» и необходимости его разработки. Редакция постановления Правительства РФ N 87 сделала его разработку обязательным в полном объеме для всех.

Понятно, что орган госстройнадзора не должен присутствовать у вас на объекте постоянно, и, если он слишком часто присутствует, это показатель того, что что-то у Вас на объекте не все гладко. Но тем не менее какие-то разумные рамки присутствия органа госстройнадзора на стройплощадке должны быть. Госстройнадзор обязан проверить все те работы, которые влияют на безопасность объекта, а перечень видов работ, влияющих на безопасность объекта, устанавливает Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

Соответственно, нравится это застройщикам или не нравится это застройщикам, проверять органы государственного строительного надзора будут всю полноту работ. Поэтому, наверное, лучше, чтобы свайный фундамент был проверен, когда идёт его устройство, а не когда стоит уже коробка, Вы делаете благоустройство и выясняется, что что-то со сваями не то.

С другой стороны, конечно, график не нужно перегружать детализацией, но нужно его делать максимально разумным с точки зрения возможности появления инспектора на стройплощадке Вам в помощь, а не в качестве врага, который должен вас штрафовать. Тем не менее, помимо графика, что я настоятельно рекомендую включать в ПОС, и об этом кстати говорит Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», ряд положений.

Законодатель в комментируемой статье установил ряд особенностей для объектов, финансирование которых предусмотрено за счет бюджета различных уровней.

В случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 настоящего Кодекса (бюджетные организации, а также организации, где доля бюджета составляет 50 и более %), осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в иных случаях, не указанных в ч.12.2 комментируемой статьи.

Кроме того, в случае строительства объекта ИЖС за счет бюджета, необходима разработка проектной документации.

При разработке проектной документации следует обратить особое внимание на форму задания на проектирование — Приказ Минстроя России от 01.03.2018 N 125/пр «Об утверждении типовой формы задания на проектирование объекта капитального строительства и требований к его подготовке» и Приказ Минстроя России от 21.04.2022 N 307/пр «Об утверждении Формы задания застройщика или технического заказчика на проектирование объекта капитального строительства, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которого осуществляются с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации» (первая форма предназначена для проектов полного цикла, вторая — для прочих бюджетных объектов).

С момента утверждения классификатора объектов капитального строительства сведения об объекте капитального строительства в задании застройщика или технического заказчика на проектирование и в проектной документации подлежат указанию в соответствии с классификатором объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства).

У нас, к сожалению, практически нет обязательных норм, касающихся состава рабочей документации. Есть одна фраза в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», которая говорит о том, что в состав рабочей документации входит текстовая часть, графическая часть, а также спецификация и упоминание об оной в ст.48 ГрК РФ. Текстовая и графическая часть входит и в состав проектной документации, а спецификации тоже не всегда являются безусловным отличительным признаком проектной документации от рабочей документации. Если взять в качестве примера детские дошкольные учреждения, то спецификация оборудования там есть, потому что то же самое питание в школе должно организовываться на полуфабрикатах или посредством полного цикла приготовления. От этого зависит оборудование, которое будет стоять в пищеблоке, от этого будет зависеть площадь этого пищеблока. То же самое касается классов, классы для разновозрастных детей должны быть оборудованы по-разному, поэтому спецификация зачастую встречается и в составе проектной документации.

Больше обязательных требований по рабочей документации законодательство не содержит. Зато очень много документов добровольного применения ведомственного уровня в виде, например, ОДМ при строительстве автомобильных дорог, целая группа ОДМов, в виде стандартов организации естественных монополий (РЖД, ГАЗПРОМ и тому подобных организаций), которые действительно устанавливают свои требования к составу и содержанию рабочей документации. Но тем не менее, все эти документы изначально имеют характер добровольного применения.

Для того, чтобы ими руководствовался и проектировщик в безусловном порядке, естественно в части, не противоречащей обязательным требованиям и для того, чтобы потом экспертиза могла понимать, какие еще требования Вы на себя возлагаете помимо обязательных требований, для этого ссылки на эти добровольные документы должны быть отражены сначала в задании на проектирование, которое подшивается к общей пояснительной записке, и в дальнейшем в качестве ответа на вопрос «а что входит у меня в состав рабочей документации в разделе ПОС». Отчасти этот подход позволит Вам избежать споров в части защиты авторских прав, потому что разработка документации по реализации проектных решений относится к категории исключительных прав генерального проектировщика, которые должны передаваться всегда отдельно.

В рамках среднестатистического договора на проектирование соответствующие права не переходят. Соответственно, если договор на разработку рабочей документации дальше заключен с кем-то другим, минуя первоначального проектировщика, то первоначальный проектировщик может пойти в суд с иском о переводе прав и обязанностей на себя по тому договору, о взыскании ущерба, и самый плохой вариант — о приведении объекта в соответствие с требованиями проектной документацией. Последний вариант возможен и в ситуации, если даже и перешло исключительное право на разработку рабочей документации третьим лицам, но не определён состав и содержание этой рабочей документации. То есть первоначальный проектировщик может решить, что слишком сильно переработали его документацию и от первоначального его замысла мало что осталось. Поэтому во избежание подобных вопросов или, во всяком случае, в целях минимизации соответствующих рисков, лучше ответ на вопрос о составе и содержании рабочей документации указать в составе проектной документации.

В дальнейшем, к сожалению, возникают проблемы с комплектностью исполнительной документации.

К сожалению, у нас законодательство не содержит исчерпывающего перечня исполнительной документации. Есть минимальный примерный (приказ Минстроя России от 16.05.2023 N 344/пр с 01.09.2023, до этого — РД-11-02-2006). В значительной части состав и содержание исполнительной документации базируется на стандартах организации, ОДМах, ВСНах и тому подобных добровольных документах. Однако, когда встанет вопрос о качестве выполненных работ, об объемах выполненных работ, о комплектности исполнительной документации сначала между заказчиком и подрядчиком, причем я имею виду и генподрядчики и субподрядчики, я объединяю в данном случае весь блок подрядчиков, а потом соответственно между техническим заказчиком и органом государственного строительного надзора или между органом государственного строительного надзора и заказчиком, который возложил на себя функции технического заказчика, очень сложно будет доказывать друг другу, что имелось в виду в части комплектности исполнительной документации. Есть ли необходимость проведения гидравлических испытаний какого-нибудь трубопровода, если это нигде не указано в проектной документации?

Это же касается и состава актов освидетельствования скрытых работ, и актов освидетельствования ответственных конструкций. Законодатель не говорит, какие виды работ, какие виды конструкций подлежат освидетельствованию. И, если это нигде не очертить, то будут возникать «забавные» требования. Из реальных примеров могу привести следующий: коллеги из государственного строительного надзора одного из регионов потребовали от технического заказчика на стадии итоговой проверки акт освидетельствования скрытых работ на посевной материал.

Возникает резонный вопрос: конкретно в той ситуации речь шла о строительстве среднестатистического бизнес — центра в среднестатистическом городе N. Этот бизнес-центр не стоял на каком-то склоне, который имел свойство оползать или осыпаться. Это не территория детского дошкольного учреждения, где нельзя сажать ядовитые растения ввиду того, что дети имеют свойство пробовать все, что им попадет под руку, на зуб. Это обычный среднестатистический бизнес-центр.

Соответственно к безопасности разновидность травы, которую собирались туда посадить, не имеет ни малейшего отношения. Так вот чтобы избегать таких «хотелок» органов государственного строительного надзора, желательно где-то эти вопросы освещать и освещать именно в рамках проектной документации. Рабочая документация Вам поможет в вопросах работы с вашими подрядными организациями, потому что зачастую строительство осуществляется все-таки на основании рабочей документации, а не проектной.

Вопросами защиты авторских прав органы государственного строительного надзора не занимаются вообще. Единственный случай, когда государственные структуры должны озадачиться защитой авторских прав, и то отчасти, это как раз-таки организация, проводящая экспертизу проектной документации, в том числе и государственную экспертизу. Когда речь идет и попытке применения типовой проектной документации или проектной документации повторного применения в комплекте документации, подаваемой на экспертизу, присутствует так называемый лицензионный/сублицензионный договор.

По типовой проектной документации следует отметить, что на данный момент у нас не лимитируется срок, в течение которого проектная документация считается типовой. То есть вопрос этот регламентирует Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», которое не содержит срока, в течение какого проектная документация считается типовой. И здесь нужно понимать, что использование типовой проектной документации и проектной документации повторного применения с одной стороны несет за собой ряд плюсов. В первую очередь, это деньги и, конечно же, сроки. Но нужно учитывать такую маленькую особенность — у нас нормативно-техническое регулирование меняется стремительными темпами.

Особенно это стало прослеживаться с февраля прошлого года, когда вступил в силу первый Технический регламент Таможенного союза «О безопасности лифтов». И с тех пор идет интенсивная замена национальных технических регламентов техническими регламентами сначала Таможенного союза, а с 2016 года ЕАЭС. Т.е. есть риск — построили по ТПД, а лицензироваться не сможем, ибо изменились требования.

Один из популярных вопросов — грань между линейным объектом и объектом капстроительства. Определение объекта капительного строительства содержится в статье 1 Градостроительного Кодекса РФ, оно нечеткое, размытое. Определение линейного объекта тоже нечеткое, тоже размытое содержится в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Из-за этого часто возникает вопрос: А вот эта конкретная труба, вот этот конкретный кабель, это сеть инженерно-технического обеспечения в составе соответственно раздела «Сети инженерно-технического обеспечения» или это самостоятельный линейный объект?

Законодатель частично попытался помочь нам, классифицировав в законе «Об автомобильных дорогах» все-таки автомобильные дороги в виде линейного объекта. И все, что входит в качестве обустройства автомобильной дороги, это всего лишь сооружение, но в составе единого линейного объекта под названием «Автомобильные дороги». Правда иногда хочется сказать: «А лучше бы ты, законодатель, такую ясность не вносил». Потому что та же статья 1 Градостроительного кодекса содержит в себе определение реконструкции. Их там два: реконструкция объекта капитального строительства и реконструкция линейного объекта. Одним из характеризующих признаков реконструкции линейного объекта является изменение пропускной способности или изменение полосы отвода. Как только Вы собираетесь построить что-то рядом с автомобильной дорогой, классический пример — АЗС, но Вам нужно сделать въезды и съезды и с большой долей вероятности, что вы каким-то образом повлияете на пропускную способность, это один момент — возможно, изменится полоса отвода. Иногда при строительстве таких объектов формально юридически приходится делать реконструкцию линейного объекта, которая по большому счету выражается в том что «въезды, выезды обустроили, пожалуйста, сделайте реконструкцию».

В большинстве случаев приходится опираться на позицию Минрегиона, которую Минрегион изложил в письме 13137-ИП/08 от 20.05.2011, и благо судебная практика стала поддерживать эту позицию Минрегиона.

Первая ситуация. Есть земельный участок, в границах которого находится объект капитального строительства, к нему подходят некие сети в границах этого земельного участка. Они служат исключительно для обслуживания этого объекта капитального строительства, не являются транзитными, соответственно, это сеть инженерно-технического обеспечения.

Второй вариант. Есть земельный участок. Есть планировочная единица, наиболее привычная для нас по звучанию планировочная единица — квартал, однако необязательно, это может быть и микрорайон. В общем это некая единица, ограниченна красными линиями. Те трубы и кабели, которые идут в границах этой планировочной единицы, служат для обслуживания вот этого одного объекта капитального строительств, чей земельный участок находится в границах планировочной единицы, не являются транзитными — это тоже сети.

Соответственно, все, что выходит за границы планировочной единицы, это будет являться самостоятельными линейными объектами. Другой вопрос, что иногда планировочные единицы не сформированы, иногда просто есть земельный участок, потому что когда-нибудь там был проект детальной планировки, который 10 раз уже хотели поменять, и сейчас уже по факту квартал уже выглядит совершенно не так, как предполагалось, что он будет выглядеть в 70х-80х годах. Поэтому иногда проще сказать: «пускай это будет линейный объект» (соответственно, до границ земельного участка) всего лишь по той простой причине, что в ряде случаев разработка проектов планировки, проектов межевания территории для линейных объектов проще, чем для установления именно границ планировочной единицы.

То есть, например, уже Градостроительный Кодекс сказал, о том, что не требуется проведение публичных слушаний по разработке проектов планировки, проектов межевания территории для линейных объектов, проходящих по лесам. Дополнительные исключения может устанавливать регионально законодательство. А отсутствие необходимости разработки проектов планировки, проектов межевания территории в полном порядке, то есть с общественными обсуждениями, облегчает эту процедуру и уменьшает ее срок как минимум месяца на 3, а то и на 4. Поэтому иногда имеет смысл сказать: «пускай это будет линейный объект» до границы моего земельного участка, но я готов разработать проект планировки, проект межевания территории для него как для линейного объекта, а не для квартала в целом, чтобы это не стало линейным объектом.

А так для всех случаев могу дать общий совет: как вы лодку назовете, так она и поплывет. То есть не надо называть объект — подстанция с ВЛ, не надо делать основным объектом подстанцию, потому что с большой долей вероятности границы ВЛ окажутся за границами земельного участка, предназначенного под подстанцию, и за границами планировочной единицы, если она вообще там есть.

Наверное, есть смысл назвать ВЛ с подстанцией в качестве площадного сооружения, и разработать единый проект планировки, проект межевания территории, на условно трассу прокладки этой ВЛ и подстанции.

И самый главный момент, на который хочу обратить ваше внимание — Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» не позволяет смешивать свою часть первую и часть вторую, то есть состав проектной документации на объекты капитального строительства и на линейные объекты, поэтому не надо пытаться разработать некий гибрид проекта полосы отвода и схему организации планировочной земельного участка. Это разные разделы для разных объектов. А не что-то такое «гибридистое».

Работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области архитектурно-строительного проектирования, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Выполнение работ по подготовке проектной документации по таким договорам обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования (главными инженерами проектов, главными архитекторами проектов). Работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких СРО.

Также не требуется быть членами СРО государственным учреждениям и компаниям с долей государственного участия более 50%.

Не является обязательной разработка проектной документации в отношении ИЖС и садовых домиков, что, однако, не лишает застройщика права на ее разработку.

В случае, если проектная документация подлежит экспертизе, то по умолчанию она подлежит утверждению после получения положительного заключения.

Части 15.2 и 15.3 ст. 48 ГрК РФ предусматривают по совокупности два основания для утверждения застройщиком (техзаказчиком) изменений в проектную документацию в случаях, если указанные изменения не затрагивают конструктивную надежность и иные характеристики безопасности, указанные в ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ:

— подтверждение данного обстоятельства от организации, проводившей экспертизу, полученного по результатам экспертного сопровождения.

Следует отметить, что специальной формы заверения проектировщика ГрК РФ не содержит, равно как и не наделяет иные органы власти утверждать таковую. Ввиду чего, представляется возможным использовать формулировки, аналогичные «клятве ГИПа», содержащейся в составе раздела «Пояснительная записка».

Еще одно обстоятельство, на которое следует обратить внимание, — законодатель не требует, чтобы соответствующие изменения и заверения давал именно тот же проектировщик, который первоначально разрабатывал проект. В данном случае вопрос соблюдения авторского права — риск застройщика (техзаказчика), что позволит, при необходимости и соблюдении авторских прав, вносить соответствующие изменения силами иной проектной организации, отличной от первоначального проектировщика, в т.ч. и разработчиками стадии «РД».

Комментарий к статье 48.1

Статья 48.1 определяет особо опасные, технически сложные и уникальные объекты. Разграничение между объектами обыкновенными и данными категориями объектов необходимо для определения в дальнейшем органа власти, который будет осуществлять государственный строительный надзор, и организации, которая будет в дальнейшем проводить экспертизу проектной документации.

Все объекты, указанные в данной статье, подлежат исключительно обязательной государственной экспертизе. Данная статья имеет ряд отсылок к другим федеральным законам, которые также устанавливают ряд критериев, по которым объекты могут быть отнесены к статье 48.1 Градостроительного кодекса РФ.

Например, не все гидротехнические сооружения относятся к особо опасным и технически сложным, а лишь гидротехнические сооружения 1 и 2 классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений. В данном случае речь идет о федеральном законе от 21.07.97 N 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений».

Такая же отсылочная норма содержится в категории «Сооружения связи», являющихся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством РФ о связи. В данном случае речь идет о Федеральном законе от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи». Одна из наиболее распространенных категорий особо опасных объектов устанавливается в рамках Приложения 1 и частично Приложения 2 Федерального закона от 21.07.97 N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Относительно данного закона следует пояснить, что бытует заблуждение, что все сооружения в границах площадки ОПО должны быть сооружениями первого уровня ответственности, то есть повышенного уровня ответственности в соответствии с Техническим регламентом «О безопасности зданий и сооружений».

Это не так, потому что объекты ОПО и особо опасные, технически сложные и Уникальные объекты — это две категории, которые пересекаются частично, на не в полной мере.

Также к отсылочным нормам необходимо отнести позицию об отнесении к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам портовые гидротехнические сооружения, относящиеся к объектам инфраструктуры морского порта, за исключением объектов инфраструктуры морского порта предназначенных для стоянок и обслуживания маломерных, спортивных, парусных и прогулочных судов.

В данном случае отсылка идет на Федеральный закон от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Критерием уникальности объектов являются определенные конструктивные особенности. Например, высота не более, чем 100 м делает объект объектом обыкновенным, более, чем 100 м относит объект к уникальным. Для ветроэнергетических установок — более чем 250 метров.

Также к уникальным будут относиться объекты с консолью боле 20 м и ряд других объектов с теми характеристиками, которые указаны в части 2 статьи 48.1 Градостроительного Кодекса РФ. При этом, нужно понимать, что помимо того, что данные объекты подлежат обязательной государственной экспертизе, при этом, если мы говорим о стоимости проектирования данных объектов, то в данном случае применяется коэффициент 1,5 в соответствии с пунктом 3.3 Методических указаний по применению справочных базовых цен на проектные работы в строительстве, утвержденных приказом Минрегионразвития РФ от 29.12.2009 N 620.

Комментарий к статье 48.2

Данная статья посвящена типовой проектной документации.

Термин «модифицированная проектная документация», равно как и само такое понятие был исключен из ГрК РФ Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ.

По решению Правительства Российской Федерации, типовой проектной документацией может быть признана проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и использованная при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, в отношении которого получено разрешение о его вводе в эксплуатацию. Сведения о типовой проектной документации будут включаться в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (далее — ЕГРЗ) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Экономически эффективная проектная документация повторного использования, сведения о которой по состоянию на 1 октября 2021 года включены в ГИС ЕГРЗ, признается типовой проектной документацией.

Для бюджетных объектов закрепляется обязательное применение экономически эффективной проектной документации (если есть подобные проекты). Исключение сделано для объектов, указанных в ст.48.1 ГрК РФ и объектов культурного наследия.

Критерии, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о признании проектной документации экономически эффективной проектной документацией повторного использования, установлены приказом Минстроя России от 02.03.2022 N 135/пр.

Статус ТПД конкретизирован в постановлении Правительства Российской Федерации N 278 «О критериях типовой проектной документации, об утверждении правил принятия решения о признании проектной документации типовой проектной документацией, срока применения типовой проектной документации, порядка отмены решения о признании проектной документации типовой проектной документацией, правил использования типовой проектной документации, в том числе правил внесения в нее изменений, случаев обязательного использования типовой проектной документации и об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Согласно статьи 110.1 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» государственному заказчику, от имени которого заключен контракт, принадлежит исключительное право использовать произведение архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства, созданное в ходе выполнения такого контракта, путем разработки проектной документации объекта капитального строительства на основе указанного произведения, а также путем реализации произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства. Также государственный заказчик имеет право на многократное использование проектной документации объекта капитального строительства, разработанной на основе произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства, без согласия автора произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства.

С целью обеспечения участников строительной деятельности удобным способом получения информации о строительных проектах, заключениях экспертизы проектной документации, которые размещены в ГИС ЕГРЗ, разработан web-сервис «Витрина проектов ЕГРЗ», позволяющий осуществлять простой и быстрый поиск информации об объектах строительства для целей повторного использования проектной документации при новом строительстве, обоснования стоимости проекта и других целей.

Комментарий к статье 49

Основной статьей, регламентирующей экспертизу проектной документации, является 49 статья. Порядок и организация проведения государственной экспертизы регламентируются постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145. Порядок и организация проведения негосударственной экспертизы регламентируются постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 272.

По общему правилу проектная документация подлежит экспертизе. Исключения указаны в ч.2, 3, 3.1 и 3.8 комментируемой статьи.

При этом если указанные объекты относятся к категории объектов с массовым пребыванием людей, то их проектная документация подлежит экспертизе. Критерии наличия массового пребывания людей должны быть определены Минстроем России. Пока формально отдельного документа, определяющего данные критерии нет, практика исходит из критерия 50 и более человек, что связано с мероприятиями по борьбе с терроризмом, а требованиями пожарной безопасности (путями эвакуации) и категориями надежности электроснабжения.

Есть определенные категории объектов, которые по-прежнему подлежат обязательной государственной экспертизе. Это объекты обороны, безопасности, объекты, строящиеся в территориальных водах, на континентальном шельфе, территории посольств и консульств, объекты капитального строительства, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории и т.д. Обратите внимание, если объект в целом расположен на территории двух и более субъектов РФ, то при реконструкции на территории одного, все равно речь идет о госэкспертизе.

Обязательной государственной экспертизе подлежит проектная документация объектов, если это ОКН регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанного объекта), объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий; объектов размещения отходов, объектов обезвреживания отходов.

Также обязательной государственной экспертизе подлежит проектная документация объектов, в случаях, если проводится оценка достоверности ее сметной стоимости, за исключением случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта линейных объектов и сооружений на них для выполнения мероприятий по подключению (технологическому присоединению) объектов капитального строительства к сетям газораспределения.

Во всех остальных случаях застройщик или технический заказчик вправе выбирать, куда ему направлять проектную документацию: на государственную или негосударственную экспертизу.

Обратите внимание, что на данный момент создан единый реестр заключений экспертизы, до включения в который сведений о заключении его выдача невозможна, за исключением объектов государственной тайны. Ведение данного реестра регулирует ст.50.1 комментируемого кодекса.

В ряде случаев необходимость проведения экспертизы обусловлена привлечением бюджетного финансирования. Например, не требуется проведение экспертизы проектной документации жилых домов блокированной застройки (до 10 штук в одном ряду), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Помимо государственной или негосударственной экспертизы проектной документации есть еще государственная экологическая экспертиза. Она проводится не в отношении всех объектов. Проводится в отношении тех объектов, которые строятся, например, на особо охраняемых природных территориях (в заповедниках).

В 2014 году была создана Байкальская охраняемая природная территория — это широкая полоса территории земли по периметру озера Байкал. Любые объекты, подлежащие экспертизе на данной территории, соответственно, до похода в государственную или негосударственную экспертизу, подлежат проведению государственной экологической экспертизе. Это касается не только прибрежной территории, в т.ч. рек, впадающих или вытекающих из озера Байкал, это касается и материковой части территории, что, на мой взгляд, не совсем рационально. Например, непонятно, какую экологическую опасность может представлять небольшой бизнес-центр. Тем не менее даже такие объекты до захода на экспертизу проектной документации будут подлежать обязательной государственной экологической экспертизе.

Такие же правила действуют в отношении Арктической зоны РФ.

Общее правило — если объект подлежит федеральной государственной экологической экспертизе, то и госэкспертиза проводится на федеральном уровне.

Правительством РФ определяются случаи и порядок проведения ГЭЭ и ГГЭ по принципу «одного окна».

Также проведению обязательной экологической экспертизы подлежат объекты, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, в границах Байкальской природной территории и в Арктической зоне Российской Федерации, проектной документации автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов в случаях, если такие автозаправочные станции и склады горюче-смазочных материалов планируются к строительству и реконструкции в границах водоохранных зон на территориях портов, проектной документации специализированных хранилищ агрохимикатов, аммиака, метанола, аммиачной селитры и нитрата калия, если такие хранилища планируются к строительству и реконструкции в границах водоохранных зон на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности или предназначены для обеспечения бесперебойного и надежного функционирования размещенных на территории Калининградской области электрических станций установленной генерирующей мощностью 100 МВт и выше, проектной документации объектов размещения отходов, объектов обезвреживания отходов, искусственных земельных участков на водных объектах, проектной документации объектов, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, за исключением проектной документации буровых скважин, создаваемых на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для регионального геологического изучения, геологического изучения, разведки и добычи нефти и природного газа.

С 01.09.2022 введен принцип «единого окна», позволяющий одновременную подачу ПД на ГГЭ и ГЭЭ.

При проведении в отношении проектной документации государственной экспертизы проектной документации в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, не проводится:

а) государственная экологическая экспертиза в отношении проектной документации, предусматривающей строительство, реконструкцию следующих видов объектов:

объекты военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации;

объекты, строительство и реконструкция которых осуществляется в рамках национальных проектов, государственных программ с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, за исключением объектов, строительство и реконструкция которых осуществляется в рамках национальных проектов, государственных программ с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации в сфере экологии, объектов, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, объектов размещения, обезвреживания, утилизации отходов производства и потребления, а также объектов, предполагаемых к строительству, реконструкции на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, во внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации;

объекты, предназначенные для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в том числе планируемые к строительству, реконструкции в Арктической зоне Российской Федерации), за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, морских портов, речных портов и (или) объектов инфраструктуры морских портов, речных портов, в том числе искусственных земельных участков, портовых гидротехнических сооружений и объектов, предполагаемых к строительству, реконструкции на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, во внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации;

объекты хранения автотранспортных средств, в том числе гаражи и стояночные боксы, объекты ремонта, содержания и обслуживания автотранспортных средств;

объекты, предназначенные для размещения пунктов пропуска через государственную границу Российской Федерации;

объекты коммунальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства, домов блокированной застройки, объектов социальной инфраструктуры, планируемые к строительству, реконструкции в Арктической зоне Российской Федерации, в границах населенных пунктов, расположенных в особо охраняемых природных территориях, за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды к объектам I категории, а также объектов обработки, размещения, обезвреживания, утилизации твердых бытовых отходов, отходов производства и потребления;

б) повторная государственная экологическая экспертиза в отношении проектной документации, предусматривающей строительство, реконструкцию объектов, указанных в статье 11 Федерального закона «Об экологической экспертизе», в случае доработки проектной документации, ранее получившей положительное заключение государственной экологической экспертизы, если вносимые в такую проектную документацию изменения не затрагивают положения проектной документации, содержащие мероприятия по охране окружающей среды, не влекут изменения качественных характеристик загрязняющих веществ, образуемых, обрабатываемых, утилизируемых, обезвреживаемых при эксплуатации объекта и (или) размещаемых отходов и (или) увеличения количественных характеристик хотя бы одного из загрязняющих веществ, поступающих в окружающую среду, образуемых, обрабатываемых, утилизируемых, обезвреживаемых при эксплуатации объекта и (или) размещаемых отходов, а также не приведут к изменению следующих показателей:

конструктивные и объемно-планировочные решения объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения;

технологические и конструктивные решения линейных объектов.

Помимо этого, с 1 января 2015 года вступили в силу поправки, гармонизирующие Градостроительный кодекс и закон N 73-ФЗ «Об охране памятников». На данный момент предусмотрена еще одна разновидность экспертизы, которая касается обеспечения сохранности объектов культурного наследия. Иные виды экспертиз у нас запрещаются.

Для государственной экспертизы в рамках антисанкционных мер поддержки установлен запрет на выдачу отрицательных заключений до конца 2022 года. Данный мораторий реализован для ФАУ «Главгосэкспертизы» в рамках приказа от 11.03.2020 N 46. В нем установлен ряд ограничений на выставление замечаний, например, нельзя в качестве замечания выставить отсутствие расчетов на прогрессирующее обрушение, справки об отсутствии ОКН и ряд других.

Также Постановление Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации» установило возможность продления сроков проведения госэкспертизы по заявлению застройщиков/техзаказчиков до конца 2022 года.

Что касается разницы государственной и негосударственной экспертиз, то первое отличие — это то, что государственная экспертиза имеет четкую территориальную привязку. Т.е., где находится объект, там, соответственно, и проводится государственная экспертиза. Но если вы выбираете государственную, как альтернативу негосударственной, то в этом случае территориальная привязка не действует.

Негосударственная экспертиза территориальной привязки не содержит, но, к сожалению, это скорее минус, чем плюс. С одной стороны, отсутствие территориальной привязки у негосударственной экспертизы, действительно, даст возможность тем же проектировщикам, находящимся в другом регионе, не ездить через всю страну с тем, чтобы провести обязательную государственную экспертизу (не секрет, что от имени застройщика или технического заказчика зачастую на экспертизу проектную документацию подает именно генпроектировщик).

С другой стороны, предметом проверки документации на стадии экспертизы является проверка проектной документации, в первую очередь, на соответствие требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий. Технические регламенты и те документы, которые изданы в их развитие, это епархия федерального уровня.

Что касается градостроительных норм, то на их соответствие проверка может, но не должна априори проводиться, исходя из буквального толкования ч. 5 комментируемой статьи. Однако, интересная позиция содержится в разъяснении Минстроя России от 08.10.2019 № 35760-ОГ/08): «В соответствии с частью 2 статьи 15 Технического регламента № 384-ФЗ в проектной документации должны быть учтены исходные данные, передаваемые застройщиком (заказчиком) в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. На основании части 11 статьи 48 Кодекса подготовка проектной документации должна осуществляться на основании информации, указанной в градостроительном плане земельного участка (далее — ГПЗУ). В связи с этим, в ходе экспертизы проектной документации экспертной организацией оценивается соответствие проектной документации исходным данным, в соответствии с которыми осуществлялось проектирование, в том числе ГПЗУ. Данная оценка направлена на обеспечение требований надежности и безопасности при проектировании объекта капитального строительства.

С учетом изложенного, несоответствие проектной документации информации, содержащейся в ГПЗУ (в том числе в части ограничений предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, в границах которого проектируется объект капитального строительства), по мнению Департамента, является основанием для подготовки отрицательного заключения экспертизы, поскольку такая проектная документация не отвечает общим требованиям, установленным Техническим регламентом № 384-ФЗ.

В отношении полномочий органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, в части проверки соответствия проектной документации градостроительным регламентам необходимо отметить, что оценка соответствия проектной документации, проводимая в рамках экспертизы, ограничена предметом, установленным в части 5 статьи 49 Кодекса, который не предусматривает оценку проектной документации на соответствие требованиям градостроительных регламентов. Вместе с тем, провести анализ проектных решений на соответствие требованиям механической и иной безопасности, предусмотренным положениями Технического регламента № 384-ФЗ, а также другим требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Кодекса, невозможно в отрыве от исходных данных, касающихся размещения объекта капитального строительства, поскольку большинство нормируемых параметров и характеристик здания или сооружения, а также проектируемые мероприятия по обеспечению их безопасности зависят от исходных данных, предусмотренных частью 2 статьи 15 Технического регламента № 384-ФЗ».

В то же время, когда решается вопрос о выдче разрешения на строительство, то проводится проверка соответствия представленной документации с требованием градостроительных регламентов или требование планировки проекта межевания территории. А эти документы как раз больше ориентированы на местное законодательство, поскольку разрабатываются обязательно с учетом местных законов о генеральном плане, правил землепользования и застройки и т.д. С 1 января 2015 года при разработке проектов планировки и проектов межевания территории в обязательном и приоритетном порядке учитываются региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Плюс введена новая разновидность документации — местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП). Если РНГП в ряде субъектов Федерации уже разработаны, то о МНГП даже мало кто слышал.

К сожалению, в других муниципальных районах или других субъектах Федерации не знают специфики регионального, тем более местного законодательства, регламентирующего именно вопросы соблюдения градостроительных норм. Из-за этого зачастую возникают ситуации, когда приходят за разрешением на строительство из других регионов, но выдаются отказы в разрешении на строительство с формулировкой «несоответствие представленной документации требования градостроительного плана земельного участка и указывается в какой части.

Классическими ошибками при проектировании является недостаток машино-мест, недостаток озеленения. Из-за чего это происходит? В ряде случаев в местном законодательстве устанавливается возможность выноса соответствующих элементов за пределы земельного участка, предназначенного под основной объект. Дальше встает вопрос: куда выносится недостающая часть? И сколько % озеленения и машино-мест выносится?

Сейчас Градостроительный кодекс начинает склоняться к тому, что при вынесении части элементов обустройства земельного участка за его границы, необходимо разрабатывать проект планировки и проект межевания территории квартала. В ряде случаев документации по планировке территории просто нет.

Зачастую в проектной документации просто указывается, что выносится за пределы земельного участка, но в границах квартала. Естественно, такой проектной документации в дальнейшем будет выдан отказ в разрешении на строительство с формулировкой «несоответствие с планом земельного участка». Поэтому, если вы выступаете в роли застройщика и передали полномочия по определению организации, проводящей экспертизу, своему техническому заказчику, совет: установите территориальную привязку. Не нужно устанавливать конкретную организацию по проведению экспертизы по той причине, что проектирование достаточно длительный процесс и не факт, что та организация, которая вам понравилась в какой-то момент, на момент, когда будет закончено проектирование, и нужно идти в экспертизу, будет иметь необходимую действующую аккредитацию на проведение экспертизы.

Поэтому территориальная привязка нужна, а вот указание конкретной организации при проектировании, куда в дальнейшем пойдёт на экспертизу проект, наверное, излишняя мера предосторожности.

Введена временная привязка к нормам, на соответствие которым должна оценивать экспертиза. Если градплан (ППТ/ПМТ для линейных объектов) выдан в пределах полутора лет до даты обращения за проведением экспертизы, то проверка проводится на соответствие требованиям техрегламентов, действующих в указанный период; если более или если для разработки проектной документации не нужен ППТ/ПМТ, то проверка проводится на соответствие нормам, действующим на момент обращения за проведением экспертизы.

В рамках антисанкционных мер поддержки Постановление Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации» продлило срок действия ГПЗУ/ППТ-ПМТ на год, если срок их действия истекает в период с 14.04.2022 по 31.12.2022.

Второй момент, на который хочется обратить Ваше внимание, это вопросы стоимости экспертизы.

Постановление Правительства РФ N 145 содержит формулу расчета стоимости проведения государственной экспертизы. Эта формула содержится в 8 разделе постановления Правительства РФ N 145 и стоимость государственной экспертизы Вы, хотя бы примерно, у себя сможете посчитать.

С учетом антисанкционных мер поддержки в рамках Постановления Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации» в 2022 году установлены следующие особенности проведения госэкспертизы.

Государственная экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно соответствуют требованиям, указанным в пп.2-4 ч.3.8 статьи 49 комментируемого кодекса (проектное сопровождение), связаны с заменой строительных ресурсов на аналоги и не приводят к увеличению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта более чем на 30% и свыше 100 млн рублей.

В этом случае застройщик или технический заказчик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию через механизм проектного сопровождения.

В таком же случае, если такие изменения проектной документации приводят к увеличению сметной стоимости строительства более чем на 30 процентов и свыше 100 млн рублей, то проводится повторная государственная экспертиза проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства с выдачей соответствующего заключения.

Плата за проведение государственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости в данном случае не взимается.

Срок проведения повторной государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в указанном случае не может превышать 14 рабочих дней.

У негосударственной экспертизы формулы нет. Нет привязки к стоимости государственной экспертизы. Как правило, стоимость негосударственных экспертиз чуть-чуть пониже, чем стоимость у государственной экспертизы, с тем, чтобы создать конкуренцию государственным экспертизам. Однако, если Вы видите, что вам предлагают заключить договор с разницей в меньшую сторону больше чем 15-20 процентов от стоимости государственной экспертизы, которую Вы можете просчитать, это повод насторожиться. Потому что, скорее всего, это будет мышеловка.

По срокам проведения экспертизы государственная экспертиза более формализована, максимальный срок проведения экспертизы для основной массы объектов установлен 42 рабочих дня. Возможность продления допускается не более чем на 20 рабочих дней по заявлению застройщика/техзаказчика.

По жилью, по проектной документации на строительство объектов в особых экономических зонах, по инженерным изысканиям срок составляет 45 дней. Плюс есть потом две недели на повторное безвозмездное обращение в случае получения отрицательного заключения по результатам государственной экспертизы проектной документации при строительстве жилья. Вся остальная повторная экспертиза будет стоить 30 процентов от первоначальной стоимости. Возможность продления допускается не более чем на 30 дней по заявлению застройщика/техзаказчика.

У негосударственной экспертизы привязки по срокам нет. На практике обычно по срокам: жилые дома смотрят в течение 30-ти дней, ненежилые дома смотрят за сорок пять дней. Конечно, если Вам предлагают сыграть в игру «Угадай мелодию». Я угадаю за 7, а я угадаю за 3 ноты. Это, действительно, будет повод задуматься о том, что же на выходе заключения мы получим. С большой долей вероятности, к сожалению, ничего хорошего. Потому что, действительно, в моей практике были случаи, когда предлагали за неделю осмотреть достаточно большой объём проектной документации на достаточно крупные объекты. Естественно, это повод для того, чтобы насторожиться.

Есть, безусловно, попытки оспорить заключение экспертизы, как со стороны тех, кто недоволен отрицательным заключением, понятно, это застройщики или технические заказчики, так и со стороны тех, кто недоволен выдачей положительного заключения, как правило, они гордо именуют себя «градозащитниками», я их называю куда как проще — «градовымогатели».

Есть два механизма по обжалованию заключения экспертизы, которые применимы именно к застройщику или техническому заказчику.

Во-первых, никто не отменял судебный порядок. Арбитражно-процессуальный кодекс позволяет любому лицу, которое считает, что его права или обязанности нарушены неправомерными действиями госорганов, обжаловать соответствующее действие госоргана. А в этом отношении судебная практика уже пошла по пути приравнивания даже заключения негосударственных экспертиз к так называемым государственным услугам. Не говоря о том, что обжалование заключения негосударственных экспертиз проходит по тому же механизму, что и обжалование заключения государственных экспертиз.

В то же самое время у застройщика или у технического заказчика есть ещё один способ обжалования помимо судебного — это жалоба в Минстрой РФ.

При Минстрое РФ нет постоянно действующей комиссии по обжалованию заключений экспертизы. Комиссия создаётся под каждый индивидуальный случай в количестве пяти человек, двое из которых от того органа или организации, которая провела экспертизу, двое от недовольной стороны и председательствующий, соответственно, от Минстроя РФ. Если решение комиссии не нравится застройщику или техническому заказчику, в таком случае его можно уже через суд.

Для всех остальных, желающих обжаловать заключение экспертизы, в первую очередь, речь идёт, конечно, о «градовымогателях» — пожалуйста, через суд. Основные доводы «градовымогателей» сводятся к нарушениям в сфере охраны окружающей среды. При этом, здесь нужно понимать, что уже сформировалась устойчивая судебная практика, которая под охраной окружающей среды подразумевает не только вопросы экологии и санитарно-эпидемиологического благополучия, но окружающую среду в целом. Т.е. в том числе и восприятие того, что нас окружает, в том числе, с точки зрения законодательства об охране памятников. Поэтому, если у Вас в проектной документации была допущена какая-то ошибка в этой части, но при этом объект безопасен, то с большой долей вероятности, что будет отменено положительное заключение экспертизы и, соответственно, в дальнейшем разрешение на строительство.

Судебная практика придерживается позиции, что на стадии экспертизы проектной документации (в рамках ст.49 ГрК РФ) должны быть проверена безопасность объекта по всем вопросам, в т.ч. экологической безопасности и охраны объектов культурного наследия, вне зависимости от профильных экспертиз (если такие предусмотрены).

Необходимо помнить, что в отношении объектов культурного наследия предусмотрена только государственная экспертизы проектной документации.

В настоящее время (с 4 августа 2018 года) нет оценки модификации. Это означает, что, с одной стороны, ранее выданные заключения в рамках оценки модификации никто не отменял (ГрК РФ этого не требует), с другой — новые выдаваться не могут.

Следует обратить внимание, что ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ устанавливается исчерпывающий перечень случаев, когда по решению застройщика (техзаказчика) может не проводиться экспертиза, но проводится «Экспертное сопровождение» (если такие изменения одновременно):

1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;

2) не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

3) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;

4) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

5) соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Формы «договора экспертного сопровождения», равно как и его содержания, порядка проведения ГрК РФ не содержит. Ч.3.11 ст. 49 ГрК РФ говорит лишь о том, что установить их должно Правительство РФ. В настоящий момент такой порядок не установлен, нет даже разъяснений Минстроя России.

Есть еще рекомендации Минстроя России. Однако, к ним нужно относиться аккуратно, т.к., во-первых, это не нормативный правовой акт. В частности, согласно данным рекомендациям рекомендованная стоимость проведения экспертного сопровождения составляет 10% от стоимости первичной экспертизы.

Согласно постановлению Правительства РФ № 145 за проведение экспертного сопровождения взимается плата за год в размере 30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы, рассчитанной на дату заключения договора об экспертном сопровождении. При продлении договора об экспертном сопровождении размер платы составляет 30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы, рассчитанной на дату, с которой продлевается договор об экспертном сопровождении.

Возможно одновременное проведение экспертного сопровождения по изысканиям + ПД.

Проектное и Экспертное сопровождение, по договорам, заключенным застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться ИП или юрлицами, которые являются членами СРО в области проектирования на основании контракта (договора) о внесении изменений в проектную документацию. Выполнение таких работ обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования — ГИПами из реестра НОПРИЗа.

Согласно письму Минстроя России от 14.09.2019 N 34072-ДВ/08 О «порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ» предполагается ужесточение требований к указанным специалистам, по сравнению в минимальными, установленными в настоящее время. Застройщики могут сами установить более жесткие требования, как к организации-проектировщику, так и к ГИПу.

Выбор проектировщика имеющего соответствующих специалистов является ответственностью Застройщика, так как Застройщик переутверждает измененную проектную документацию и несет ответственность за причинение вреда вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения (либо его части), нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации.

Любопытно, что, по мнению Минстроя России выбор Застройщиком процедуры внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, в форме Проектного (в порядке, предусмотренном частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ) или Экспертного (в порядке, предусмотренном частью 3.9 статьи 49 ГрК РФ) сопровождения — это право застройщика.

При этом, в случае использования Проектного сопровождения — изменения в проектную документацию должны соответствовать требованиям, установленным частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, а при Экспертном сопровождении, Застройщик получает возможность вносить любые изменения в проектную документацию.

На мой взгляд, эта позиция является спорной. Так, например, сам ГрК РФ институт «проектного сопровождения» в отрыве от экспертного сопровождения не предусматривает.

Так, статья 51 комментируемого кодекса требует для получения разрешения на строительство предоставлять оба документа: и заверение проектировщика, и заключение по результатам экспертного сопровождения. Причем ни один из указанных документов не фигурирует в числе документов, необходимых для внесения изменений, т.е. может сложиться такая ситуация, что органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, будут требовать получение нового, с предоставлением заключения по результатам экспертного сопровождения, как только будет появляться заверение проектировщика

Любопытно, что это не первая попытка ввести данный институт, так, например, 21.11.1994 года было дано разъяснение ФАУ «Главгосэкспертиза»№ 24-104/344, которое даже термин аналогичный содержало.

Учитывая, что экспертиза проектной документации проводится в рамках договора возмездного оказания услуг, представляется возможным по аналогии на данный момент использовать конструкцию договора возмездного оказания услуг аналогичную той, которая используется при проведении экспертизы проектной документации.

Косвенно это обстоятельство подтверждается ч.3.10 ст.49 ГрК РФ, которая говорит о ситуации, когда в процессе «Экспертного сопровождения» становится понятной необходимость проведения повторной экспертизы, то экспертная организация в таком случае проводит полноценную повторную экспертизу проектной документации.

Обращаю внимание, что при проведении «Экспертного сопровождения» в силу обновленной редакции ч.5.2 ст.49 ГрК РФ не действуют новые нормы в области техрегулировании и стандартизации даже в случаях, когда гпзу/ППТ-ПМТ (для линейных объектов) старше полутора лет на дату заключения договора на «Экспертное сопровождение», в отличие от повторной экспертизы, для которой подобного исключения нет. Тем самым обеспечивается возможность ввода в эксплуатацию ранее запроектированных объектов по ранее действовавшим нормам без глобального перепроектирования, расчета пожарных рисков, разработки СТУ и т.д..

Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». Приложение № 3 к нему продлило указанный срок на 1 год, если срок действия указанных документов истекает во временной промежуток между 03.04.2020 по 01.01.2021.

Тем самым, во-первых, если Вы в течение года с момента вступления в силу указанного постановления подадите документы на экспертизу проектной документации, то экспертиза будет проверять их на соответствие тем же нормам, что и, если бы Вы подали сейчас.

Следует обратить внимание, что ч.15.4 ст. 48 ГрК РФ запрещает прибегать к институту «Экспертного сопровождения» после выдачи ЗОС, что, в совокупности с ранее приведенной нормой о переходе из договора «Экспертного сопровождения» в повторную экспертизу, косвенно подтверждает возможность использования института «Экспертного сопровождения» при проведении проверок, в т.ч. при выдаче ЗОС.

В качестве еще одной меры поддержки строительного рынка, с учетом подорожания строительных материалов, Правительством РФ предусмотрена возможность увеличения сметной стоимости объектов (без увеличения объемов работ) за счет стоимости материалов. Данные «льготы» распространяются на объекты, в отношении которых контракты заключены до 31.12.2021. Увеличение может достигать 30% от стоимости контракта. Обоснованием являются 3 прайс-листа, на базе минимального из которых происходит перерасчет цены при повторной экспертизе проектной документации (в объеме оценки достоверности смет). Соответствующие изменения введены постановлением правительства Российской Федерации от 9 августа 2021 г. N 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», а также постановлением Правительства РФ от 22.10.2021 N 1812 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» . В рамках указанных постановлений данный механизм поддержки распространен на объекты федерального финансирования различных министерств. Однако, субъекты РФ наделены полномочиями по изданию аналогичных постановлений на уровне субъектов РФ.

Комментарий к статье 49.1

Для того, чтобы организация получила аккредитацию на проведение экспертизы проектной документации, организация должна иметь 5 аттестованных экспертов по инженерным изысканиям, 5 по проектной документации. Соответственно, при аттестации экспертов необходимо учитывать требования ряда подзаконных правовых актов. В частности, Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 N 2460 «Об утверждении Правил аттестации, переаттестации на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, в том числе продления срока действия квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий».

Если эксперт получает соответствующую аттестацию, то в отношении формы аттестата действует приказ Минстроя России от 13.11.2014 N 707/пр «Об утверждении формы квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий».

Также необходимо учитывать требования приказа Минрегиона России от 16.03.2012 N 102 «Об утверждении Порядка ведения реестра лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий».

Сама организация должна быть аккредитована в рамках постановления Правительства РФ от 31.05.2022 N 994 «Об утверждении Правил аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и Правил формирования и ведения государственного реестра юридических лиц, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2020 г. N 2243».

Указанная статья устанавливает исчерпывающий перечень требований к лицу, которое в дальнейшем предполагает стать аттестованным экспертом. Срок действия квалификационного аттестата составляет 5 лет. В дальнейшем по заявлению возможно его продление.

Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». Приложение N 3 продлевает срок действия аттестатов экспертов. На 2 года продлевается срок действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., на 1 год продлевается срок действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, срок действия которых истекает с 1 января 2021 г. до 1 января 2022 г.

Если срок повторной аттестации попадает на данный промежуток времени, то о сроках проведения соответствующих процедур, аттестуемых будут извещать дополнительно, т.к. в период действия ограничительных мер по COVID-2019, личный прием прекращен.

С 06.04.2020 до 01.01.2022:

· — прием документов для оказания государственной услуги по аттестации, переаттестации лиц на право подготовки заключений экспертизы осуществляется исключительно в электронном виде с использованием, в том числе, единого портала государственных и муниципальных услуг;

·
— выдача квалификационных аттестатов, подтверждающих право на осуществление профессиональной деятельности по проведению экспертизы проектной документации, на бумажном носителе не осуществляется.

Однако ранее возможно прекращение действия квалификационного аттестата при выявлении обстоятельств, указанных в части 7 данной статьи. Опять-таки перечень является исчерпывающим. Сведения об аттестации размещаются в сети интернет и должны быть доступны любому кругу лиц для ознакомления без взимания платы.

Комментарий к статье 50

Помним о том, что проводить экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий вправе только организация, прошедшая аккредитацию. Это вопрос регламентирует 50-я статья Градостроительного кодекса и постановление Правительства РФ от 31.05.2022 N 994.

Для того, чтобы организация получила право проведения экспертизы, у неё должно быть пять аттестованных экспертов по экспертизе инженерных изысканий и пять аттестованных экспертов по экспертизе проектной документации.

Как показывает практика, минимального количества экспертов недостаточно, потому законодательством установлено, что число разделов проектной документации для объектов капитального строительства 13 штук (в т.ч. по демонтажу). Проектная документация линейных объектов имеет 10 разделов (в т.ч. по демонтажу). Поэтому один эксперт в равной степени должен хорошо разбираться в двух, а то и в трёх разделах проектной документации. Если архитектора с конструктором, и какого-нибудь посовика с генпланистом ещё совместить можно, то туда же добавить пожарного или эколога, уже будет какая-то экзотика.

Состав и содержание проектной документации, подаваемой что на государственную, что на негосударственную экспертизу идентичен. Т.е. подаётся проектная документация в полном объёме или по этапам. Соответственно, в исходниках должны быть все разделы проектной документации.

В описательной части часть разделов проектной документации при негосударственной экспертизе иногда вообще теряется. При таком положительном заключении, с большой долей вероятности потом не будет получено разрешение на строительство по формальным критериям.

Орган власти, выдающий разрешение на строительство, не вправе проверять содержание заключения экспертизы. По действующим ли нормативам оно сделано и правильно ли они применены. Но формальную сторону орган власти, выдающий разрешение на строительство, обязан проверить. В частности, он обязан проверить действительность аккредитации.

Соответственно, иногда негосударственная экспертиза, имеющая мало аттестованных экспертов, чтобы формально выдержать требования к форме заключения экспертизы, в исходниках перечисляет все разделы проектной документации, но не раскрывает содержание этих разделов непосредственно в тексте заключения экспертизы. Т.е. указывает: фундаменты есть. Понятно, что они есть. Здание не может в воздухе висеть. Но как потом по такому заключению проверять соответствие строящегося или построенного объекта требованиям проектной документации? Какой проектной документации?

Зачастую в заключении экспертизы появляются примечания. Это не запрещено законодательством, но что делает негосударственная экспертиза, чтобы прикрыть недостаточное количество экспертов?

Парочка примеров. Один пример — кирпично-монолитное здание. И в примечании положительного заключения записано: «класс бетона определить на стадии строительства».

Другой пример. Свайный фундамент. То же положительное заключение, в примечании сказано: «сечение сваи определить на стадии строительства».

Естественно, когда речь идет о подобных примечаниях, эти вопросы необходимо отслеживать на стадии входного контроля проектной рабочей документации и на этой стадии вцепиться в того, кто соответствующее заключение предоставил со словами, что оно должно быть приведено в соответствие с действующим законодательством, потому, что, безусловно, вопросы со стороны органа государственного строительного надзора при подобном заключении будут.

Обратите внимание, что есть своя аттестация для проведения экспертизы проектной документации, есть для проведения экспертизы изысканий. Они не заменяют друг друга.

Уже по этому поводу прокурорская практика сформировалась однозначно.

Как проверить статус аккредитации юридического лица? Есть сайт Федеральной службы аккредитации. Эта структура создавалась под все виды аккредитации. Хоть аккредитация лаборатории испытательной, хоть аккредитация негосударственных экспертиз. Сайт, назван соответственно, по первым буквам FSA.GOV.RU. Вкладка — государственные реестры. Выбираете пункт из меню Государственный реестр организаций, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы, и смотрите: на что есть аккредитация и статус этой аккредитации — действующая она, приостановленная ли она (может быть частично приостановленная) или отозвана.

На всякий случай настоятельно рекомендую осуществлять мониторинг статуса аккредитации недели за две до похода в экспертизу и в течение двух недель по факту выхода оттуда. Если аккредитацию, допустим, приостанавливали где-то в серединке процесса проведения экспертизы, но на момент захода и на момент выхода аккредитация действовала, ничего страшного.

А вот если или на момент захода, или на момент выхода не действовала, вот это плохо. Потому что выдадут отказ в разрешении на строительство по причине некомплектности документации со ссылкой на то, что та или иная экспертиза была проведена организацией, не имеющей соответствующей аккредитации.

Судебная практика по этому поводу уже сформировалась устойчивая, даже во многих регионах. Если происходит прекращение действия аккредитации, или приостановление на момент выхода заключения экспертизы, Вы вправе взыскать те деньги за экспертизу, которые были заплачены, в полном объёме.

Комментарий к статье 50.1

В состав единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (далее — ЕГРЗЭ) входят следующие сведения:

— систематизированные сведения о заключениях экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;

— о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и (или) результатах инженерных изысканий;

— об экономически эффективной проектной документации повторного использования.

Ведение данного реестра возложено на Минстрой России. Фактически оператором является ФАУ «Глагосэкспертиза».

Порядок его ведения установлен Постановлением Правительства РФ от 24.07.2017 N 878 «О порядке формирования единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. N 145».

В его состав входят как само заключение, так и документы, на базе которых оно выдано. Номер присваивается теперь не экспертной организацией, а автоматически, после включения документов в ЕГРЗ. В результате заявитель получает два файла — pdf (заключение, подписанное ЭЦП экспертов и руководителя экспертной организации) и xml (непосредственно номер заключения).

Срок рассмотрения документов для включения в ЕГРЗ — 3 рабочих дня. Обратите внимание, что они не плюсуются со сроками проведения экспертизы, а включены в него, поэтому нужно особое внимание обратить на формальные требования к документам, направляемым в ЕГРЗ (корректные форматы, комплектность и т.д.). Саму правильность оценки документации (например, корректность примененных нормативов) в данном случае Минстрой РФ не перепроверяет.

Без включения в ЕГРЗ заключение выдано быть не может, т.е. если заявитель не получил эти два файла, или какой-то из них имеет повреждения, то заключение юридической силы не имеет, т.е. может быть оспорено и отменено в любой момент, что потянет за собой все последующие документы.

Обратите внимание, что непосредственно к документам (заключение, проект, инженерные изыскания) через ЕГРЗ всем желающим не предоставляется. Он дается судам, прокуратурам и т.д., т.е. при возникновении спорных ситуаций. Парадоксально, но органы ГСН, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство/ввод в эксплуатацию, также свободного доступа к ним не имеют.

По сути, открытость реализуется через получение выписки, в которой, однако, отражается достаточно много сведений, например, проектировщик, наименование объекта, номер заключения экспертизы, а с 04.04.2019 — дата включения сведений в ЕГРЗ, кадастровый номер участка, данные о ГПЗУ, ППТ/ПМТ.

Доступ к данному реестру бесплатен. Фактически он осуществляется через сайт egrz.ru.

Комментарий к статье 51

Получение разрешения на строительство регламентирует 51-я статья Градостроительного кодекса. Действует приказ Минстроя России от 03.06.2022 N 446/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Обращается за разрешением на строительство только застройщик.

Заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней.

Пока по общему правилу у нас разрешение на строительство выдают органы местного самоуправления. Однако, с учетом части 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах деятельности органов местного самоуправления в Российской Федерации», ранее — части 6.1 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», а с 01.01.2023 — ч.3 ст.6 Федерального закона от 21 декабря 2021 года N 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации» допускается перераспределение данных полномочий на уровне закона субъекта РФ.

Ленинградская область первая воспользовалась соответствующим правом. С 1 января 2015 года Ленинградская область отобрала у муниципальных районов полномочия по выдаче разрешения на строительство по тем объектам, проектная документация по которым подлежит экспертизе.

Первый подобный опыт был проведен в Санкт-Петербурге, где была создана Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (подобная возможность была обусловлена статусом Санкт-Петербурга как города федерального значения). В других субъектах Федерации этот опыт может быть тоже воспринят. Интерес со стороны других субъектов РФ проявляется. В любом случае полномочия могут быть переданы только с начала очередного финансового года. Для выполнения соответствующих полномочий должны быть заложены деньги в соответствующий бюджет.

Помимо органов местного самоуправления, разрешение на строительство могут выдавать уполномоченные органы власти на уровне субъектов Федерации. И не только в случае перехода к ним прав на выдачу разрешений, но и обязаны это делать в том случае, если объект находится на территории двух и более муниципальных образований в границах одного субъекта Российской Федерации.

К числу органов, выдающих разрешение на строительство, относится также Минстрой РФ. Он выдает разрешение на строительство в территориальных водах на континентальном шельфе, в случае если объект находится на территории двух и более субъектов Российской Федерации. Плюс ко всему есть ряд специализированных органов власти по выдаче разрешения на строительство, например, Минприроды РФ, Минкультуры РФ, агентство морского и речного транспорта и т.д, а вот Роснедра с 01.01.2024 соответствующих полномочий лишаются.

Плюс ко всему специализированные органы власти в сфере обороны и безопасности. У военных есть своя структура, которая выдаёт градостроительные планы земельного участка и разрешения на строительство, ведет ведомственный государственный строительный надзор и, соответственно, выдает разрешение на ввод в эксплуатацию. Например, если речь идет о строительстве объектов, финансируемых в рамках гособоронзаказа.

Кроме того, в отношении объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда, которые допускаются к строительству на них при использовании лесов для осуществления рекреационной деятельности, в соответствии с лесным законодательством, разрешения на строительство выдаются органом государственной власти субъекта РФ, утвердившим положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов.

Комплект документов, необходимых для получения разрешения на строительство, содержится в части седьмой статьи 51. Перечень документов является исчерпывающим. Обратите внимание, что с 01.07.2019 перечень меняется, исходя из требований ч.12 ст.48 ГрК РФ.

Среди тех документов, которые вызывают наибольшие вопросы, следует отметить следующие.

Правоустанавливающие документы на землю. Если это аренда, то — с правом возведения объектов капитального строительства, разумеется — собственность, постоянное бессрочное пользование. Кроме того, в случаях, установленных законодательством, допускается установление сервитута.

Безвозмездное срочное пользование на период строительства достаточно распространённая форма прав на участок для строительства или реконструкции бюджетных объектов. Т.е. при получении разрешения на строительство право на землю должно быть.

Однако, не на всех земельных участках у нас допускается возведение объектов капитального строительства. Т.е. нужно смотреть, к какой категории относится данный земельный участок, какие виды использования данного земельного участка.

Следует обратить внимание, что вместо правоустанавливающих документов на земельный участок может быть предоставлена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута. Тогда выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Формально ГрК РФ или ЗК РФ не содержит требований о переводе граница участков в современную систему координат (в т.ч. для участков, права на которые были зарегистрированы до февраля 1998 года). Однако, со вступлением в силу Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоятельно рекомендую это сделать ввиду следующего.

Закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, относящихся к инженерной или транспортной инфраструктуре, без оформления прав на земельные участки, при условии что такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц.

Правообладатели, чьи земельные участки не имеют точных сведений о местоположении границ в ЕГРН и права на которые не зарегистрированы (возникли до февраля 1998 года), могут столкнуться с тем, что на их участках может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения. В рамках реализации закона такие земли могут быть ошибочно восприняты как незанятые и свободные от чьих-либо прав.

Для того чтобы избежать возможных сложностей, правообладателям необходимо: узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельных участков с привлечением кадастровых инженеров.

Обратите внимание, что с 01.01.2027 не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются). Если Ваш участок находится «в воздухе», без привязки к системе координат, то он может оказаться в подвешенном состоянии (или в другой территориальной зоне, или в нескольких территориальных зонах, или из-за него не будет возможно выполнить указанное требование). В любом случае, это ставит под удар возможное получение разрешения на строительство.

Градостроительный план на земельный участок или проект планировки и проект межевания территории?

Статья 57.3 комментируемого кодекса не предусматривает возможности для выдачи новых градостроительных планов для линейных объектов.

Для объектов капстроительства нужен градплан, для линейных объектов — проект планировки и межевания территории, за исключением строительства объектов, в отношении которых ППТ/ПМТ не нужен. Обращаю внимание, что ППТ/ПМТ нужен при строительстве линейного объекта в отношении которого не требуется образование земельного участка. При этом градплан должен быть выдан не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. С учетом антисанкционных мер поддержки, аналогичных указанным в ст.49 ГрК РФ, срок действия ГПЗУ, истекающих с 14.03.2022 по 31.12.2022, продляется на 1 год.

Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». Приложение N 3 к нему продлило указанный срок на 1 год, если срок действия указанных документов истекает во временной промежуток между 03.04.2020 по 01.01.2022.

Кроме того, до 01.01.2025 внести любые изменения в разрешение на строительство, в т.ч. продлить его срок действия, возможно без соблюдения пресекательного срока (10 р.д.), при наличии по совокупности двух условий: разрешения на их строительство выданы до 31.12.2022 и по ним не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию.

Кроме того, для рнс, выданных до этой же даты, при внесении в них изменений, с 01.09.2023 фиксируются ограничения, которые действовали на момент его выдачи. Т.е., если какие-то ограничения появились в процессе строительства, то они не подлежат учету. Данная мера корреспондирует с антисанкционными мерами поддержки при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для поднадзорных объектов также важен факт извещения о начале строительства и в любом случае строительство должно быть начато.

Частично проектная документация представляется для получения разрешения на строительство.

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства).

Нужно положительное заключение по результатам экспертизы проектной документации (в случае, если проектная документация подлежит таковой), а в случае внесения изменений в рамках ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ, необходимо заверение проектной организации, указанное в ч.15.2 ст. 48 ГрК РФ и заключение по результатам экспертного сопровождения, указанное в ч.15.3 ст. 48 ГрК РФ.

В действующей форме разрешения на строительство, утвержденной приказом Минстроя России от 03.06.2022 N 446/пр, соответствующие графы есть.

Обратите внимание, что приказом Минстроя N 446/пр или самим ГрК РФ не установлена необходимость переоформлять ранее выданные разрешения при внесении в них изменений. Соответствующие разъяснения даны Минстроем России в письме от 15.11.2022.

Обратите внимание на особенности в перечне документации для реконструкции объектов капитального строительства. Нужно решение общего собрания собственников помещений и машино-мест (с 01.01.2017) в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, а также согласие всех собственников блоков в жилом доме блокированной застройки при реконструкции блока.

Что касается нежилых объектов (промышленных, административных зданий — неважно), нужно согласие всех правообладателей соответствующего объекта.

Собственность состоит из трёх прав: право владения, пользования и распоряжения. Соответственно, какая-то комбинация из этих прав даёт тоже правообладателя.

Например, если вы собираетесь реконструировать предприятие, которое вам принадлежит, а у вас объект находится в залоге у банка, он тоже является правообладателем, потому что он ограничивает право распоряжения Вами Вашей собственностью. Соответственно, Вам необходимо будет получить согласие от банка.

Если у Вас, например, сидит арендатор в Вашем здании, даже, если физически работы по реконструкции его не касаются, но договор аренды будет действовать в период реконструкции, соответственно, Вы с него должны получить согласие. Закон не говорит, в каком виде это должно быть сделано. Единственно, здесь действует общее правило Гражданского кодекса РФ, говорящее о том, что изменение договора происходит в той же самой форме, что и заключение. Да, это должна быть письменная форма. Это может быть фраза в договоре аренды, это может быть многостороннее соглашение, это может быть дополнительное соглашение, может быть согласие посредством переписки, из которой будет явственно видно, что арендодатель спросил у арендатора: «А не против ли ты арендатор?». Арендатор сказал: «Не возражаю».

Главное, чтобы было согласие всех правообладателей объекта капитального строительства для его реконструкции.

Застройщик вправе осуществить строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения. В этом случае в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывается на такое типовое архитектурное решение.

В случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии предусмотренного пунктом 3 части 12 статьи 48 комментируемого кодекса раздела проектной документации объекта капитального строительства или предусмотренного пунктом 4 части 9 комментируемой статьи описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Если сам застройщик его не представляет, то орган власти или орган местного самоуправления, выдающий разрешение на строительство, его запрашивает в рамках межведомственного взаимодействия. Правда, тогда общий срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство (при наличии всех остальных документов) составит 30 дней.

Кроме того, необходимо АГО, если это предусмотрено в рамках ст.40.1 ГрК РФ (с 01.03.2023) не для исторических поселений.

В числе документов, необходимых для получения разрешения на строительство указано решение об установлении ЗОУИТ. Однако, необходимо учитывать следующее.

Правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 1 января 2025 года установлена ЗОУИТ, а при отсутствии такого правообладателя или в случае установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением объекта капитального строительства, органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие до 1 января 2025 года решение об установлении ЗОУИТ, либо органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на установление границ зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона, в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН направляют в Росреестр документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения данных сведений в ЕГРН в срок не позднее 1 января 2028 года.

С 1 января 2025 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2021 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением документов, предусмотренных положением о санитарно-защитной зоне.

До 1 января 2025 года в целях установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон не требуются:

1) представление застройщиком в орган, уполномоченный на принятие решения об установлении или изменении санитарно-защитной зоны, заявления об установлении или изменении такой зоны до дня направления в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заявления о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи со строительством, реконструкцией которого подлежит установлению или изменению санитарно-защитная зона;

2) внесение сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. В этом случае санитарно-защитная зона считается установленной, измененной или прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования санитарно-защитной зоны органом, уполномоченным на принятие данного решения.

Если речь идет о строительстве объекта в рамках договора КОТ, необходима копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии застроенной территории или решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, за исключением случая принятия решения о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории.

Основаниями отказа в выдаче разрешения на строительство являются следующие:

— отсутствие документов, предусмотренных ч.7 или ч.9 (для ИЖС) ст.51 ГрК РФ; в т.ч. ППТ/ПМТ при реализации проектов КОТ, кроме случаев, если ОМСУ принял решение о самостоятельном осуществлении проекта КОТ.

— несоответствие проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату выдачи разрешения на строительство, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, в случае выдачи лицу такого разрешения.

Следует учитывать разъяснения Минстроя России от 08.10.2019 № 35760-ОГ/08:

«Разрешение на строительство объекта капитального строительства подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случаев, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (в отношении объекта капитального строительства, не являющегося линейным) (статья 51 Кодекса). В документах, представляемых для выдачи разрешения на строительство, также содержится ГПЗУ. Однако оценка документов, осуществляемая в ходе выдачи разрешения на строительство, носит иной характер (оценка права застройщика осуществлять строительство), нежели оценка документов, представляемых на экспертизу проектной документации (обеспечение соблюдения требований надежности и безопасности). По вопросу рисков застройщиков, связанных с отказом в выдаче разрешения на строительство в случае изменения градостроительных регламентов, следует отметить, что установление срока ГПЗУ (1,5 года), применяемого в рамках экспертизы в соответствии с частью 5.2 статьи 49 Кодекса, ограничивает применение неактуализированных требований».

Срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с графиком (содержится в ПОСе).

Срок рассмотрения документов на выдачу разрешения на строительство (внесение изменений) — 5 рабочих дней.

С 01.09.2023 уполномоченные на выдачу разрешений на строительство ФОИВ, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» до выдачи разрешения на строительство обеспечивают включение сведений о таком разрешении в единую информационную систему «Стройкомплекс РФ», за исключением случаев, если документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство, содержат сведения, составляющие государственную тайну.

Аналогичные требования установлены для ОМСУ или ИОГВ субъекта РФ, только сведения вносятся в ИСОГД субъекта РФ.

Обратите внимание, что в отношении ИЖС и садовых домиков разрешение на строительство не требуется. Вместо этого законодательством введен уведомительный порядок строительства. Копия разрешения на строительство в течение 3 дней направляется в орган власти или орган местного самоуправления, установивший зону с особыми условиями использования в случае, если объект размещается на соответствующей территории.

Градостроительным законодательством не установлена ответственность за несоблюдение первоначального срока, в течение которого вы собирались построить объект. Ответственность может лежать в плоскости инвестиционного законодательства. В рамках договора, заключённого в порядке законодательства об инвестиционной деятельности, могут быть установлены какие-то штрафные санкции. Или речь может идти о неблагоприятных налоговых последствиях, когда ставка налога на землю зависит от того, пустой это земельный участок или на участке есть некий объект незавершённого строительства.

Кроме того, при затяжке сроков строительства на срок более 9 месяцев дольщики в таком объекте могут быть признаны обманутыми.

Но для органов власти, выдающих разрешение на строительство, равно как и для органов госстройнадзора, само по себе несоблюдение срока не является основанием для применения каких-либо мер административной ответственности.

Продление срока действия разрешения на строительство расценивается законодательством как один из видов внесения изменений в разрешение на строительство. Основанием для отказа является отсутствие начатых работ или извещения о начале строительства (в случае, если объект подлежит государственному строительному надзору), а также обращение за продлением менее чем за 10 дней до истечения срока действия разрешения.

Основанием прекращения действия разрешения на строительство является прекращение прав на земельный участок. Обратите внимание: именно прекращение прав. Т.е. если мы говорим, допустим, о таком правоустанавливающем документе на землю, как договор аренды, то договор аренды у нас может уйти в бессрочный режим. Т.е., если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель и не возражает, то договор аренды считается продлённым на неопределённый срок, если иное не указано в самом договоре. Соответственно, прекращением прав на земельный участок в данном случае будет расторжение договора аренды, а если этот договор аренды подлежал регистрации в едином государственном реестре прав недвижимого имущества, то, соответственно, запись, подтверждающая, что действие договора аренды прекращено (выписка из ЕГРН).

Также основанием для прекращения действия разрешения на строительство является изъятие земельного участка для государственных нужд; или прекращение действия лицензии на недропользование. Этот документ с точки зрения законодательства о недрах является одним из видов правоустанавливающего документа на земельный участок.

Также основанием прекращения действия разрешения на строительство является предписание Росавиации, если нарушен режим приаэродромной территории.

Часть документов Вы можете предоставлять не сами. Например, правоустанавливающие документы на землю орган власти, выдающий разрешение на землю, может запросить сам через межведомственное взаимодействие.

Правительством РФ или высшим исполнительным органом государственной власти могут быть установлены случаи направления документов только в электронной форме. Порядок подачи в электронной форме должно установить Правительство РФ. Пока единого порядка нет, фактически это делает каждый уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган в своих административных регламентах.

Есть смысл это делать, если речь идёт об удалённых регионах, но, как показывает практика, в МФЦ зачастую сдаётся неполный комплект документации. Если, допустим, на личном приёме можно сразу заявителю сказать, что мы тебе выдадим отказ просто по формальным критериям, что у тебя неполный комплект документов, то МФЦ обязано эти документы принять и уполномоченный орган власти должен написать отказ.

Поэтому, если смотреть на ситуацию, то по документам, проходящим через МФЦ, больше отказов, чем по документам, поступающим непосредственно в органы власти, выдающие разрешения на строительство, именно по той причине, что МФЦ даже, если проверят комплектность документов, и увидят, что некомплект, то сделать ничего не могут. Они обязаны принять документы и, соответственно, переслать их в орган власти, выдающий разрешение на строительство.

Часть 17 комментируемой статьи устанавливает случаи, не требующие получение разрешения на строительство.

Я остановлюсь на трёх случаях.

Первый случай — это капитальный ремонт. Определение капитального ремонта объекта капитального строительства содержится в статье 1 Градостроительного кодекса (п.п.14.2). Соответственно, посмотрите разграничение между капитальным ремонтом и реконструкцией. Обращаю Ваше внимание, что полная замена конструкций, т.е. воссоздание объекта на 100 процентов в ранее существовавших параметрах после его сноса, является реконструкцией. Если Вы оставите хотя бы один кирпич, камень, досточку — это будет являться капитальным ремонтом.

На данный момент нет процентного соотношения для того, чтобы работы перепрофилировать из капитального ремонта в реконструкцию, или наоборот.

Ещё один случай, когда не требуется выдачи разрешения на строительство — это строительство объектов вспомогательного использования. Градостроительный кодекс РФ не раскрывает, что такое объекты вспомогательного использования. Судебная практика в данном случае идёт по принципу аналогии законодательства. Аналогию законодательства судебная практика находит в данном случае в гражданском законодательстве, используя понятия «основная вещь» и «принадлежность».

Объект вспомогательного использования приравнивается к понятию «принадлежность» в рамках гражданского законодательства. Что такое основная вещь, что такое принадлежность?

Основная вещь — это тот объект, который может получить какие-то свойства, которые ему даёт принадлежность, каким-то другим путём.

Т.е., например, может быть жилой дом подключен не к централизованному водоснабжению, а к скважине? Может. А вот принадлежность без основного объекта — бесполезна.

Труба, выкинутая в колхозное поле, если она не является элементом системы мелиорации, естественно, бесполезна.

И вот именно через механизм основной вещи и принадлежности регистрируются сети инженерно-технического обеспечения, если в рамках технических условий есть необходимость их последующей передачи монополистам. Они регистрируются как объекты вспомогательного использования (принадлежность).

Также обязательным критерием отнесения к объектам вспомогательного использования является его нахождение в границах того же земельного участка, в границе которого находится основной объект и неразрывная связь между основным объектом и объектом вспомогательного использования. Например, промышленное предприятие и склад. Или, допустим, газонаполнительная станция, которая нужна для автотранспортного предприятия, и находится в его границах, тоже будет являться объектом вспомогательного использования, и на её строительство получать разрешения не надо.

Единственно, что нужно учитывать, что отсутствие необходимости получения разрешения на строительство объектов вспомогательного использования не означает возможности их строительства «а как хочу!».

Для каждого земельного участка у нас, естественно, в рамках землепользования и застройки, в рамках закона об охранных зонах устанавливаются градостроительные регламенты или режимы. Они впоследствии переносятся в градостроительный план земельного участка. И зачастую требования к строительству объектов вспомогательного использования Вы увидите в градплане, т.е., например, ограничения по назначению, ограничения по проценту застройки или относительно общей площади земельного участка или привязки площади к основному объекту капитального строительства. Т.е. нужно смотреть градплан, потому что любой объект, в том числе объект вспомогательного использования, должен соответствовать градостроительным нормам.

Кроме того, не требуется выдача разрешения на строительство в случаях строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, а также одного линейного объекта — строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно. Указанной нормой охвачены практически все виды газопроводов вплоть до высокого давления II категории.

И ещё один пункт, на который хочу обратить внимание в рамках части 17: что разрешение на строительство не требуется в иных случаях, если такие случаи установлены законодательством субъектов Российской Федерации или постановлениями Правительства РФ. Обратите внимание! Не на уровне органов местного самоуправления, а именно субъекта Российской федерации могут издать соответствующие законы.

И вот эта практика достаточно распространена. В Москве установлены случаи изъятия. В Ленинградской области установлены случаи изъятия. На самом деле по России встречаются такие примеры, как правило это речь идёт о небольших объектах, проектная документация которых по умолчанию не подлежит экспертизе, о сетях инженерно-технического обеспечения. Иногда их выводят из-под категории получения разрешения на строительство.

Правительством РФ также установлен ряд случаев, когда не требует получение разрешения на строительство — постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 — получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, на автомобильные дороги 4 и 5 категории, примыкания к автомобильным дорогам и т.д.

Внесение изменений в разрешение на строительство должно сопровождаться предоставлением полного перечня документов, указанного в ч.7 ст.51 ГрК РФ(кроме продления). В данном случае законодатель воспринял сложившуюся судебную практику, приравнивающую внесение изменений в разрешение на строительство к выдаче нового.

Обратите внимание, что для любых изменений в разрешение на строительство действует пресекательный срок — заявление должно быть подано минимум за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство. В рамках антисанционных мер поддержки (ч.10 ст.4 ФЗ «О введении в действие ГрК РФ») для разрешений, выданных до 01.01.2023, этот срок не применим до 01.01.2025.

Для продления важен факт наличия работ на момент подачи заявления, а также извещения о начале строительства (для объектов, в отношении которых предусмотрен ГСН). Данные сведения могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия.

Правительство РФ или субъекты РФ вправе установить случаи, когда разрешение на строительство выдается в электронной форме. По общему правилу — если в заявлении указана электронная форма, то разрешение на строительство выдается в электронной форме. Законодательством предусматривается возможность подачи всех документов на внесение изменений также в электронной форме.

Кроме того, с 01.07.2020 застройщики сами вправе выбирать способ оказания услуги — электронный или бумажный вид.

Комментарий к статье 51.1

ИЖС, садовые дома строятся на базе уведомления о строительстве, которое направляется застройщиком в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство. Исключение — объекты ИЖС, которые строятся в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, на них необходимо разрешение на строительство.

В числе сведений, которые должны быть предоставлены — параметры, а также сведения о том, что планируемый объект не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости, описание внешнего облика ИЖС или садового дома в границах исторических поселений.

Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Возможно использование типового решения, которое должно быть утверждено для данного исторического поселения.

В случае, если застройщик сам не предоставил данное согласование, а также не предоставил сведения о типовом решении, то оно запрашивается в рамках межведомственного взаимодействия.

В случае, если отсутствуют указанные выше документы, то в течение 3 дней подобное уведомление возвращается заявителю и считается неподанным.

Приложенные к уведомлению документы проверяются на соответствие тем же ограничениям, как и любая другая проектная документация на стадии выдачи разрешения на строительство в течение 7 рабочих дней (при необходимости согласования облика этот срок увеличивается на 20 рабочих дней).

В случае если уполномоченным на принятие подобного уведомления органом данное уведомление не возвращено, или направлено извещение о принятии данного уведомления, то считается, что данное уведомление принято и действует в течение 10 лет.

Если застройщик решил изменить параметры ИЖС или садового дома, то он должен повторить процедуру уведомления.

Комментарий к статье 52

Данная статья пытается охватить все этапы строительства вплоть до государственного строительного надзора. Фактически эта статья состоит во многом из отсылок на другие статьи Градостроительного кодекса, а также на смежные федеральные законы. Это касается как вопросов саморегулирования в строительстве, которым посвящена часть 2 данной статьи, так и части 5 комментируемой статьи, которая устанавливает обязанность известить о начале строительства не позднее, чем за 7 рабочих дней, орган государственного строительного надзора. Тем не менее данная статья содержит ряд самостоятельных норм, которые, безусловно, необходимо учитывать при осуществлении строительства.

Кроме того, ч.ч.1.4 и 1.5 комментируемой статьи содержат понятие исполнительной документации, обязательность ее ведения при строительстве, реконструкции и капремонте. Состав таковой определен Приказом Минстроя России от 16.05.2023 N 344/пр.

Так, в частности, часть 3 данной статьи устанавливает, кто может являться лицами, осуществляющими строительство, говоря о том, что лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик или иное лицо на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, осуществляющего строительство. Тем самым обеспечивается отсылка к гражданскому законодательству, к договору строительного подряда. То есть сам Градостроительный кодекс не видит такого понятия, как генподрядчик или просто подрядчик в случае невозможности привлечения субподрядчиков. Градкодекс видит категорию лиц, осуществляющих строительство, при этом ограничивая данных лиц исключительно договором только с застройщиком или только с техническим заказчиком.

Обратите внимание, что работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких СРО.

Также членство СРО не требуется при выполнении работ стоимостью до 10 млн руб.

Еще одно положение, на которое обращает внимание данная статья, — это часть 4, которая включает подготовительные работы строительства. Это правило действует практически для всех видов объектов. Исключение установлено для автомобильных дорог, в рамках которых Постановление Правительства от 16.02.2008 N 87 «О составе и содержании разделов проектной документации» с 01.09.2022 выделяет подготовительный период в качестве самостоятельного этапа строительства для всех объектов, а не только для автомобильных, железных дорог, портов и метрополитена, тем не менее требующего разрешения на строительство.

Кроме того, Правительством РФ устанавливаются виды подготовительных работ, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство объекта федерального значения, объекта регионального значения, объекта местного значения со дня направления проектной документации указанных объектов на экспертизу такой проектной документации. Эти работы определены постановлением Правительства РФ от 07.11.2020 N 1798. Оно не распространяется на случаи выполнения подготовительных работ в отношении объекта, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории или центральной экологической зоны Байкальской природной территории.

Выполнение таких подготовительных работ допускается в отношении земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при условии, что такие земли и (или) земельные участки не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута). Госстройнадзор не предусмотрен, а вот уведомление органов госэкологического надзора минимум за 5 рабочих дней до их начала обязательно.

Среди подготовительных работ привычные устройство бытового городка, ограждение площадки, снос зеленых насаждений. А вот снос объектов капстроительства возможен до получения разрешения на строительство только, если для их строительства не требуется разрешение на строительство. В число подготовительных работ также включены устройство рельсовых подкрановых путей, фундаментов (иных неподвижных оснований) стационарных кранов, необходимых для обеспечения строительства, реконструкции объекта и подлежащих демонтажу после окончания такого строительства, реконструкции и устройство дренажей и мелкозаглубленных водоотливов для осуществления водоотведения на земельном участке.

Обратите внимание, что некоторые подготовительные работы не могут выполняться без разрешения на строительство. Это работы, которые выделены в рамках постановления Правительства РФ N 87 как этап строительства: для метрополитена- например, устройство шахтных стволов, оснащение стартовых котлованов для щитовой проходки тоннелей, для объектов ж.д. транспорта — это переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, проведение археологических раскопок в пределах территории строительства, разминирование территории строительства и другие работы. В отношении портов — это строительство портовых гидротехнических сооружений внутренних рейдов, якорных стоянок? железнодорожных и автомобильных подъездных путей, линий связи, устройства тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, инженерных коммуникаций, искусственных земельных участков, строительство которых необходимо для функционирования морских терминалов, перегрузочных комплексов.

Внимание следует обратить на положение ч.5.2 ст. 52 ГрК РФ, они требуют, чтобы изменения, внесенные в порядке ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ, были направлены в течение 10 рабочих дней в орган ГСН. Правда, при этом нет ответственности за не исполнение данной обязанности, а также нет синхронной нормы, которая бы обязывала о любых изменениях ставить в известность органы ГСН в аналогичный срок.

Особо обращает на себя внимание часть 8 комментируемой статьи, говорящая о том, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия в процессе реконструкции, строительства, капремонта, лицо, осуществляющее строительство, должно прекратить строительство, известить об обнаружении такого объекта органы по охране памятников. В контексте Федерального закона N 73-ФЗ «Об охране памятников» данная норма приводит к тому, что т.н. градозащитники, когда пытаются оспорить разрешение на строительство на том основании, что нарушается законодательство в сфере охраны памятников, пытаются применить посредством суда обеспечительные меры в виде приостановки действия разрешения на строительство до рассмотрения органом по охране памятников заявления о включении того или иного объекта в реестр объектов культурного наследия. Необходимо отметить, что подобное заявление рассматривается в срок до 90 рабочих дней. Пока немногочисленная судебная практика не поддерживает подобные ходатайства. Как в дальнейшем будут развиваться события, покажет время. В любом случае, если подобные меры будут применены, а впоследствии разрешение на строительство будет признано законным и не будет найден объект культурного наследия, на мой взгляд, целесообразно к подобным лицам предъявлять иски о возмещении убытков, связанных с простоем.

Законодателем введена особенность проведения капремонта газопроводов, отличающая их от других даже линейных объектов. При осуществлении капитального ремонта магистрального газопровода допускается повышение его категории, в том числе влекущее изменение зон с особыми условиями использования территории, установленных в связи с его размещением, при условии, что такое изменение не приводит к включению в границы указанных зон территории, в отношении которой указанные зоны не были установлены до капитального ремонта данного магистрального газопровода. Т.е. по сути в проекте подобных объектов целесообразно изначально учитывать большую охранную зону, чем требуется исхода из давления.

Правительство РФ может установить случаи, когда при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений могут осуществляться замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

08.03.2022 в рамках антисанкционных мер поддержки принят Федеральный закон N 46-ФЗ, а 16.04.2022 в его развитие было принято постановление Правительства РФ N 680, которое позволяет вносить изменения в госконтракт, связанные со сроками, объемами, видами и стоимостью работ. Разумеется данные изменения должны найти отражение в ПД.

Комментарий к статье 52.1

Статья посвящена вопросам подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Данная статья устанавливает рамочные требования технологического присоединения. Более детально соответствующие требования установлены в постановлениях Правительства РФ по соответствующим сетям: Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям», Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 N 2130 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, о внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных актов Правительства Российской Федерации и положений отдельных актов Правительства Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 13.09.2021 N 1547 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 01.07.2022 N 1196 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям электросвязи», Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 N 2115 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения, Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче тепловой энергии, теплоносителя, а также об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации». Эти же документы определяют и порядок оплаты подключения к сетям.

ТУ выдаются в целях заключения договора технологического присоединения, и, если первые выдаются бесплатно, то договор, разумеется, платный. Лица, которым выдаются ТУ, могут запросить документы — основания для установления размера платежа.

По общему правилу срок действия ТУ — 3 года (при КРТ — 5 лет).

Обращается за выдачей ТУ застройщик, лицо — обладатель сервитута, получившее решение об использовании земельного участка или заключившее договор на КРТ. Для строительства объекта федерального, регионального значения земельный участок может быть не оформлен, нужно решение о предварительном согласовании предоставления им земельного участка в указанных целях.

Если строительство объекта предусмотрено госпрограммами различного уровня, нацпроектами, программами комплексного развития коммунальной инфраструктуры, инвестпрограммами монополистов и планируется его подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, а работы по строительству сетей, к которым планируется подключению не завершены (кроме сетей электроснабжения), то ТУ выдаются тем, кому эти сети будут принадлежать безвозмездно. Порядок выдачи таких ТУ определяется Правительством РФ.

Тот, кому выданы ТУ, может по согласованию с монополистом осуществить проектирование сетей за границами з.у.

Может быть подготовлена комплексная схема инженерного обеспечения территории, как в виде отдельного документа, так и в составе материалов по обоснованию проекта планировки территории. При ее разработке учитываются инвестиционные программы правообладателей сетей инженерно-технического обеспечения, и она подлежит согласованию с правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения, которые расположены на соответствующей территории и (или) к которым планируется осуществлять подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства.

До 01.09.2028 действует Постановление Правительства РФ от 15.12.2021 N 2303 «Об утверждении содержания комплексной схемы инженерного обеспечения территории и Правил разработки, согласования и утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения территории».

Те, кто подключился к сетям инженерно-технического обеспечения, могут снизить свое потребление ресурсов и перераспределить их другим лицам в соответствии с правилами подключения к соответствующим сетям.

Комментарий к статье 53

Статья 53 посвящена вопросам осуществления строительного контроля. Помимо данной статьи действует постановление Правительства РФ от 21.06.2010 N 468, также посвященного порядку осуществления строительного контроля и изданное в развитие части 8 данной статьи. При этом, учитывая «регуляторную гильотину» (указанное постановление не включено в постановление Правительства РФ N 468 от 31.12.2020), требования, содержащиеся в данном документе, не подлежат оценке в рамках федерального государственного строительного надзора в соответствии с ч.1 ст.15 Федерального закона от 31.07.2020 N 247-ФЗ.

В случаях, определенных Правительством РФ при бюджетном финансировании, строительный контроль может быть возложен на Минстрой России или подведомственное ему учреждение.

Строительный контроль должен осуществляться на строительной площадке постоянно. Это не означает, что абсолютно все разновидности строительного контроля одновременно осуществляются на строительной площадке, но это означает непрерывность самого процесса осуществления строительного контроля, начиная от самоконтроля субподрядчика, и заканчивая строительным контролем, осуществляемым техническим заказчиком или застройщиком или лицом, у которого заключен с соответствующими лицами договор.

Парадоксально, но факт, что формально ныне действующее законодательство не запрещает совмещать функции строительного контроля от имени застройщика или технического заказчика и генподрядные функции. Таким образом, на практике контролируемые и контролирующие могут совмещаться, что, на мой взгляд, не всегда является правильным. Также понемногу начинает формироваться правоприменительная практика, которая старается развести функции генподряда и строительного контроля. Например, в письме Минстроя России от 06.11.2015 N 35881-АБ/08 «О необходимости получения свидетельства о допуске к работам по строительному контролю лицу, осуществляющему строительство» указано, что совмещение функций по строительному контролю лица, осуществляющего строительство, и ответственного представителя строительного контроля застройщика (технического заказчика) одним подразделением или должностным лицом одной организацией недопустимо. Т.е. совмещение этих функций в одной организации возможно, но не одним должностным лицом. В Представлении Счетной палаты РФ от 09.12.2016 N ПР 09-348/09-03 «О результатах контрольного мероприятия «Проверка использования в 2013-2015 годах и истекшем периоде 2016 года государственных средств, направленных на организацию и функционирование комплексной системы управления водными ресурсами в рамках федеральной целевой программы «Развитие водохозяйственного комплекса Российской Федерации в 2012-2020 годах» государственной программы Российской Федерации «Воспроизводство и использование природных ресурсов» на территории Южного федерального округа» сделан вывод о недопустимости подобного совмещения функций для бюджетных объектов.

Какие разновидности строительного контроля выделяет действующее законодательство? Это входной контроль за проектной и рабочей документацией, входной контроль и в дальнейшем контроль за условиями хранения строительных материалов и изделий; это операционный контроль; это авторский надзор; это строительный контроль от имени застройщика или технического заказчика.

Любые замечания, которые выявляются в процессе строительства той или иной разновидностью строительного контроля, выставляются в виде предписаний и, соответственно, их окончательное снятие также производится в письменном виде, после проведения необходимых испытаний и проверок.

В этой же статье говорится о необходимости контролировать скрытые работы и ответственные конструкции посредством составления соответствующих актов освидетельствования скрытых работ ответственных конструкций и сетей инженерно-технического обеспечения. Именно документация, родившаяся в процессе осуществления строительного контроля, является основой для документальных проверок со стороны органов государственного строительного надзора.

Комментарий к статье 54

Государственный строительный надзор регламентируют 54 статья Градостроительного кодекса, РД 11-03-2006, Приказ Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора», приказ Минстроя России от 02.11.2022 N 929/пр «Об утверждении требований к формату документов, используемых при осуществлении регионального государственного строительного надзора и составляемых в электронной форме». С 01.01.2022 основным федеральным законом является Федеральный закон от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Помимо данных документов в области регионального государственного строительного надзора с 01.01.2022 каждый субъект РФ должен разработать свое положение о региональном ГСН на основании «Общих положений об осуществлении регионального государственного строительного надзора», утвержденных постановлением Правительства РФ N 2161 от 01.12.2021.

В части федерального ГСН — основным документом является изданное 30.06.2021 постановление Правительства РФ N 1087.

Основной чертой 248-ФЗ, постановлений Правительства РФ N 1087 и N 2161 является упор на профилактику. Привлечение к ответственности рассматривается в качестве крайней меры. Кроме того, предусмотрена реализация принципа максимальной информационной открытости органов ГСН. Так, на сайтах территориальных органов Ростехнадзора ведется реестр объектов, в отношении которых предусмотрено ведение федерального ГСН. Аналогичные реестры должны вести органы регионального ГСН. Информация в федеральном реестре обновляется до 5 числа ежемесячно. Обратите внимание, что консервация и правильность ведения строительного контроля относятся к предмету проверки органов федерального государственного строительного надзора.

При осуществлении федерального ГСН могут проводиться следующие виды профилактических мероприятий:

а) информирование;
б) обобщение правоприменительной практики;
в) объявление предостережения;
г) консультирование;
д) профилактический визит.

Из значимых мероприятий, предусмотренных при информировании, следует отметить следующие: размещение перечней НПА, по которым ведется ГСН, размещение поверочных листов, руководства по соблюдению обязательных требований, разработанные и утвержденные в соответствии с Федеральным законом N 247-ФЗ, сведения о порядке досудебного обжалования решений контрольного (надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц и т.д.

Из значимых мероприятий в рамках обобщения правоприменительной практики, следует выделить следующие — выявление типичных нарушений обязательных требований, причин, факторов и условий, способствующих возникновению указанных нарушений, подготовка предложений по актуализации обязательных требований. По итогам обобщения правоприменительной практики контрольный (надзорный) орган обеспечивает подготовку доклада, содержащего результаты обобщения правоприменительной практики контрольного (надзорного) органа (далее — доклад о правоприменительной практике). Доклад готовится минимум один раз в год и размещается в сети Интернет не позднее 15 марта года, следующего за отчетным. Субъекты РФ сами определяют сроки размещения аналогичных докладов. На их базе Минстрой России готовит свой сводный доклад.

Предостережение в качестве меры профилактики применялось и ранее. На данный момент его применение регламентируется ст.49 ФЗ N 248.

В случае наличия у органа федерального ГСН сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований и (или) в случае отсутствия подтвержденных данных о том, что нарушение обязательных требований причинило вред (ущерб) охраняемым законом ценностям либо создало угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.

В течение 15 рабочих дней контролируемое лицо может подать в орган ГСН свои возражения, орган ГСН, в свою очередь, должен среагировать на них в течение 20 рабочих дней. Для регионального ГСН обязанности отвечать на возражения не установлено.

Консультирование выделено как новый вид профилактического мероприятия, хотя, конечно, на практике применялось и ранее. Консультирование может осуществляться должностным лицом контрольного (надзорного) органа по телефону, посредством видео-конференц-связи, на личном приеме либо в ходе проведения профилактического мероприятия, контрольного (надзорного) мероприятия. Обратите внимание, что в данном случае речь не идет рассмотрении обращения граждан в порядке Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Если нужен письменный ответ, то необходим письменный запрос. Консультирование по однотипным обращениям контролируемых лиц и их представителей осуществляется посредством размещения на официальном сайте контрольного (надзорного) органа в сети «Интернет» письменного разъяснения, подписанного уполномоченным должностным лицом контрольного (надзорного) органа. Консультирование проводится минимум 1 раз в квартал в соответствии с планом-графиком на сайте органа ГСН. Основными вопросами, рассматриваемыми в процессе консультирования, являются разъяснения положений НПА в области ГСН, обязательных требований и порядок обжалования действий/бездействий органов ГСН.

Обратите внимание, что с момента извещения о начале строительства в течение 3 месяцев проводится профилактический визит. Обязательный профилактический визит проводится в форме профилактической беседы по месту осуществления деятельности контролируемого лица либо путем использования видео-конференц-связи.

Срок проведения обязательного профилактического визита не должен превышать 1 рабочий день.

Основная задача профилактического визита — информирование контролируемого лица об обязательных требованиях.

О проведении обязательного профилактического визита контролируемое лицо должно быть уведомлено не позднее, чем за пять рабочих дней до даты его проведения.

Контролируемое лицо вправе отказаться от проведения обязательного профилактического визита, уведомив об этом контрольный (надзорный) орган не позднее, чем за три рабочих дня до даты его проведения.

В части проверочных мероприятий в любом случае проводятся документарные и выездные проверки. Максимальный срок их проведения 10 р.д.

А вот перечень других проверочных мероприятий должен определить каждый субъекта РФ в своем положении о региональном ГСН исходя из следующих возможных видов:

а) выборочный контроль;
б) инспекционный визит;
в) рейдовый осмотр;
г) наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности);
д) выездное обследование.

Кроме того, может быть предусмотрен мониторинг. Его отличие от мониторинга безопасности, что для его ведения необходимо заключить соглашение между контролируемым лицом и органом ГСН. Кроме того, подразумевается необходимость затрат проверяемого на его видение, например, установка видео-наблюдения, доступного для органа ГСН.

Федеральный законодатель издает профильные постановления Правительства РФ, которые выводят различные виды федерального государственного строительного надзора из-под действия постановления Правительства РФ N 54, так, например, с 14.09.2021 действует постановление Правительства РФ от 02.09.2021 N 1468 «Об особенностях осуществления в 2021 году федерального государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов федеральных ядерных организаций».

Если речь идет о привлечении к административной ответственности, то «подключается» Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и, соответственно, Арбитражно-процессуальный и Гражданско-процессуальный кодексы РФ в части обжалования постановления по привлечению к административной ответственности со стороны юридических, физических и должностных лиц.

В настоящее время действует понятие индикаторов риска, который может повлечь за собой проведение внеплановых проверок. Для федерального ГСН действует Приказ Минстроя России от 21.12.2021 N 979/пр, на уровне регионов данные вопросы решаются в положениях о региональном ГСН.

Присвоение категории риска осуществляется на основании соответствующего приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа регионального государственного строительного надзора и отражается в программе проверок. В основе будут лежать сведения из заключения экспертизы проектной документации.

От уровня риска зависит количество проверок в процессе строительства (по программе проверок):

а) для категории высокого риска — не более 12 проверок;

б) для категории значительного риска — не более 10 проверок;

в) для категории умеренного риска — не более 7 проверок.

Причем, если в одном разрешении на строительство указаны несколько объектов с разными уровнями рисков, то программа составляется для каждого из их.

Основаниями для увеличения количества проверок на 2 являются следующие:

а) строительство, реконструкция объекта капитального строительства в условиях стесненной городской застройки (в соответствии с проектной документацией);

б) строительство, реконструкция объекта капитального строительства в сложных инженерно-геологических условиях (в соответствии с проектной документацией);

в) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, общая площадь которого превышает 20000 кв. метров.

Есть ряд обстоятельств, которые повлекут за собой увеличение количества проверок в 2 раза (по сравнению с базовым значением):

а) привлечение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, в течение одного календарного года 3 и более раза к административной ответственности за правонарушения, предусмотренные статьями 6.3, 8.1 и 9.4, частями 1-3 статьи 9.5, статьей 9.5.1, частью 3 статьи 9.16, частью 1 статьи 19.4, частями 6 и 15 статьи 19.5, статьями 19.6, 19.7 и 19.33 и частями 1, 2, 6, 6.1 и 9 статьи 20.4 КоАП РФ;

б) нарушение сроков строительства, реконструкции объекта капитального строительства, предусмотренных проектом организации строительства в проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, более чем на 6 месяцев или его консервации, приостановления строительства.

Подобное решение оформляется так же, как и присвоение уровня риска.

Критерием определения уровня риска является тяжесть потенциальных негативных последствий возможного несоблюдения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями требований, установленных федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства:

высокий риск — общественные здания и сооружения, многоквартирные жилые дома, путепроводы, тоннели, мосты и эстакады, а также объекты капитального строительства с пролетом от 20 до 100 метров;

значительный риск — производственные здания;

умеренный риск — остальные объекты.

Предметом государственного строительного надзора является соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям проектной документации, в т.ч. BIM-модели, в том числе требованиям энергетической эффективности (за исключением объектов капитального строительства, на которые требования энергетической эффективности не распространяются) и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличие разрешения на строительство, а также выполнение требований по членству в СРО и выполнение лицом, осуществляющим строительство, требований технических регламентов и безопасности при строительстве.

Государственный строительный надзор предусмотрен не только в случае, если проектная документация подлежит экспертизе.

В случаях, если объект не указан в ч.1 комментируемой статьи, в отношении него органами государственного строительного надзора должна быть проведена выездная проверка при аварийной ситуации, угрозе жизни или здоровью, по поручению Президента РФ, а также в случае наличия информации о нарушении предельных параметров строительства, установленных правилами землепользования и застройки, единым документом, документацией по планировке территории предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или обязательных требований к параметрам объектов капитального строительства, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В случаях, если в отношении подобных объектов выявлены нарушения, указанные выше, а также отсутствие разрешения на строительство (при его необходимости), объект считается объектом самовольного строительства и информация о нем в течение 5 рабочих дней по окончании проверки передается в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решений о сносе.

Сама процедура государственного строительного надзора начинается с извещения о начале строительства, которое направляется застройщиком или техническим заказчиком не позднее, чем за 7 рабочих до начала строительства. Желательно, чтобы это извещение было направлено, действительно, до начала строительства, а не тогда, когда инспектор госстройнадзора выйдет с первой проверкой. Эти 7 рабочих дней даются именно для первичного выхода на объект с тем, чтобы убедиться, что там не стоит, к примеру, 25 этажей. Т.е. инспектор госстройнадзора, выйдя на стройплощадку, должен видеть, в лучшем случае, колышки с ниточками, т.е. вынесенные на местности оси, а не строительно-монтажные работы, идущие полным ходом.

Процедуры для отказа в принятии извещения о начале строительства нет. Нужно помнить, что на данный момент органы государственного строительного надзора отвечают наравне со всеми остальными участниками строительства. Если была нарушена процедура извещения о начале строительства, то орган госстройнадзора практически лишен возможности осуществлять надлежащим образом свои процедуры проверок. Но, так как в данном случае именно ваши действия препятствуют осуществлению проверок со стороны органов госстройнадзора в том виде как они должны проводиться, то инспектор госстройнадзора вправе в рамках его задач по предотвращению появления объектов, не соответствующих требованиям безопасности, в частности, требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений, выдать предписание о необходимости демонтажа тех конструкций, которые были воздвигнуты в период до уведомления о начале строительства.

Обязательного законного способа восстановления исполнительной документации на данный момент не существует. П.8.2.5 СП 48.13330.2019 говорит о том, что в случае возникновения необходимости восстановления утраченной, испорченной исполнительной документации участники строительства могут привлекать специализированные организации и (или) аттестованные лаборатории для подтверждения соответствия объемов и качества выполненных работ проектной документации (в части работ, результаты которых допускается исследовать существующими утвержденными методиками). Однако, советую использовать данную возможность как резервный вариант в случае форс-мажор. Данный СП включен в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Приказ Росстандарта от 02.04.2020 N 687).

К сожалению, в действующих нормативно-правовых актах отсутствует фраза, говорящая о том, что, например, можно провести обследование каких-то конструкций и восполнить исполнительную документацию, которой на данные конструкции не хватает. Причем, почему не хватает, законодатель не указывает причину. Т.е., действительно, либо строительство начато до извещения начала строительства, или строительство идет слишком быстро не успели известить о сроках работ, подлежащих проверке, или часть исполнительной документации оказалась просто не заполнена, или подрядчик сменился, который забрал частично исполнительную документацию, неважно. Законного механизма восстановления исполнительной документации нет. СП 48.13330.2019 дает лишь рекомендацию по проведению некоего обследования сторонней организацией. Но, напомню, органы ГСН (как, впрочем, и все ИОГВ и ОМСУ) обладают специальной правоспособностью, т.е. вправе делать то и только то, что прямо указано НПА (напомню, СП к числу НПА не относится). Т.е. такая схема несет за собой немалые риски, вплоть до уголовного преследования, если будет ЧП.

На стадии извещения о начале строительства прилагается копия разрешения на строительство, проектная документация в полном объеме. Некоторые госстройнадзоровцы не хотят брать проектную документацию со ссылкой на то, что негде хранить (например, в Санкт-Петербурге на одного инспектора приходится около 50 объектов). На практике некоторые инспектора берут основные разделы проектной документации, а не все. Это неправомочные действия со стороны органов госстройнадзора. Если такой инспектор в дальнейшем будет требовать другие разделы проекта, то эти требования можно игнорировать.

На этой же стадии подлежат регистрации журналы, как минимум, Общий журнал работ (форма по РД-11-05-2007) до 01.09.2023, а после — приказ Минстроя России N 1026/пр от 02.12.2022). Что касается специальных журналов работ, то единой обязательной формы нет. Есть общие характерные признаки, которые в РД-11-05-2007 перечислены (но их нет в приказе Минстроя N 1026/пр). Но единой формы нет. Наверно, это правильно, так как по форме и содержанию, например, журнал прогрева бетона и журнал монтажа пожарно-охранной сигнализации будут отличаться достаточно сильно.

Когда регистрировать специальные журналы работ? Действует общий подход, что регистрировать надо до начала таких работ. Лучше зарегистрировать такие журналы работ на стадии извещения о начале строительства, потому что стройка — такой процесс, когда все спешат начать строительство, а документы — потом. Во избежание проблем все журналы лучше зарегистрировать на стадии извещения о начале строительства. В последнее время бывают случаи, когда инспектор, придя на объект, не получает даже общего журнала. И на вопрос: где журнал? Ответ: в офисе, а офис далеко от стройплощадки. Возникает вопрос, а приказ Минстроя N 344/пр по порядку ведения исполнительной документации не читали? При подобном подходе возникают сложности с ведением исполнительной документации и в первую очередь общего журнала работ, потому что он должен отображать всю полноту видов работ, которые происходят на стройплощадке, чтобы по нему можно было воссоздать картину проведенных работ. Тем более, подход заполнения ОЖР «задним числом» не допустим при ведении исполнительной документации в цифре, поскольку при подписании ЭЦП сразу же становятся понятны дата и время.

Исчерпывающего перечня всех журналов работ нет. Этот вопрос должен быть освещен в проектной документации и, желательно, в ПОСе.

Как регистрировать специальные журналы работ? Для них единой формы нет. Они должны быть прошиты, пронумерованы (если речь идет о регистрации в бумажном виде), а дальше можно регистрировать по списку, т.е. прикладывать к извещению перечень специальных журналов работ, в котором инспектор распишется, что он в курсе их ведения. Если речь идет об электронном документообороте, то все проводится через ЭЦП инспектора. Можно ли заполнять соответствующий раздел в общем журнале работ и, соответственно, когда он регистрируется, инспектор знает, какие журналы вы будете вести? Или можно привести все журналы работ и инспектор будет их все проштамповывать и расписываться? Законодательство на этот вопрос однозначного ответа не дает. Как удобно, так и можно делать. Понудить к какой-то конкретной форме регистрации госстройнадзор не может. В случае ведения исполнительной документации в электронном виде регистрация также проходит в электронной форме. Порядок ведения исполнительной документации в электронном виде определен ГОСТ Р 70108-2022 (действует с 01.01.2023). Кроме того, применим приказ Минстроя России от 02.11.2022 N 929/пр «Об утверждении требований к формату документов, используемых при осуществлении регионального государственного строительного надзора и составляемых в электронной форме».

Что касается действий и ошибок, которые совершаются при осуществлении государственного строительного надзора со стороны строителей, то среди них необходимо отметить следующие, наиболее распространенные.

Следует не забывать извещать о сдвижках сроков работ, которые подлежат проверке. ГСН при выходе на стройплощадку видит, что у Вас выполнен или слишком малый или слишком большой объём работ, то будет выписан штраф по части второй статьи 9.5 КоАП РФ «неизвещение об окончании работ, подлежащих проверке». Но в ситуации, если работы ещё не выполнены, Вы отделаетесь только штрафом. А вот если работы, мало того что уже выполнены, а ещё и перевыполнены, то помимо штрафов начнутся сложности с исполнительной документацией, ее ГСН может не учесть и выдать предписание о демонтаже «недообследованных» конструкций. Обращаю внимание, что в принципе любые ошибки при ведении исполнительной документации чреваты штрафом по части 1 ст.9.4 КоАП РФ. Состав звучит следующим образом. «Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий)».

Можно задать резонный вопрос — почему? Причём тут отступление от требований проектной документации и технических регламентов и действия, связанные с неправильным ведением исполнительной документации? Вся исполнительная документация является следствием осуществления различных разновидностей строительного контроля. Строительный контроль в целом является одной из обязательных форм подтверждения соответствия строящегося объекта требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений (п.4 ч.1 ст.39 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Соответственно, если Вы не ведёте надлежащим образом строительный контроль, Вы не осуществляете или ненадлежащим образом осуществляете одну из обязательных форм подтверждения того, что вы строите объект, соответствующий требованиям этого технического регламента.

Те же самые последствия наступают при некомплекте исполнительной документации. Все эти составы влекут за собой ответственность по части 1 статьи 9.4 КоАП РФ и сложности с вводом объекта в эксплуатацию.

Еще один популярный вопрос, — какие работы, какие конструкции и какие сети должны быть освидетельствованы? С какой частотой должны это делать? Речь идёт об актах освидетельствования, о скрытых работах, об ответственных конструкциях и сетях и участках сетей инженерно-технического обеспечения.

Это как раз те вопросы, ответы на которые должны содержаться в проектной документации и желательно в ПОСе. Во всяком случае именно так говорит Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (пп.пп.»н», «и» п.23).

Если этого нет. Куда смотреть? Смотреть в приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». У многих в голове ассоциируется, что этот приказ касается исключительно допусков СРО. Это не так, даже в названии нет ни слова про допуска СРО, и по тексту самого приказа тоже.

Соответственно этот перечень универсальный. Т.е. в ситуации если в проектной документации нет ответа на вопрос, какие конструкции, какие работы необходимо освидетельствовать, Вы открываете этот 624-й приказ, выбираете галочками те виды работ, которые у Вас выполняются на объекте, и по ним составляются соответствующие акты. С другой стороны, всё равно будут сложности с точки зрения определения частоты составления этих актов. Стоит ли делать, например, сплошное освидетельствование сварных соединений, или должна быть какая-то выборка?

Ответ на эти вопросы все равно в каждом конкретном случае придется искать индивидуально.

В предмет проверки со стороны органа ГСН входят вопросы соответствия применяемых строительных материалов требованиям проектной документации и требованиям технических регламентов. ГСН не проверяет производство строительных материалов. И в его компетенцию не входят вопросы условий хранения этих строительных материалов. Важно, чтобы Вы применили качественные строительные материалы. ГСН, конечно, проверяет наличие сертификатов и деклараций (если они нужны в обязательном порядке). Но в любом случае и сертификат, и декларация говорят лишь о том, что весь строительный материал, производимый на таком-то предприятии в период действия соответствующего документа соответствует требованиям чего-то. ГСН интересует качество применяемых строительных материалов, поэтому сертификаты и декларации нужны, но помимо этого речь идёт о необходимости паспорта качества, потому, что паспорт качества выдаётся на конкретную партию.

Бывают ситуации, когда строительный материал лежал, лежал долго и упорно на Вашем складе, у него истёк гарантийный срок хранения. Это не значит, что данный строительный материал необходимо сразу же автоматически выкинуть, потому как у него не осталось никаких нужных Вам свойств. Есть, конечно, строительные материалы, которые нежелательно долго хранить, например, цемент. Но есть строительные материалы, у которых истечение гарантийного срока хранения не означает автоматическую непригодность этого материала. Просто необходимо провести дополнительные исследования, испытания, подтверждающие, что остаточные свойства строительного материала соответствуют требованиям, заложенным в проектной документации и соответствующих технических регламентах.

Есть две ошибки, часто допускаемые ГСН. Первая ошибка в большей степени свойственна Ростехнадзору. Требуют копии всей сопроводительной документации под каждый акт освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций и сетей, мотивируя это сложностью, уникальностью и опасностью объекта. Нет такой обязанности у вас к каждому акту прикладывать копии всей сопроводительной документации. Обратите внимание на формы в приказе Минстроя N 344/пр и приказе Минстроя N 1026/пр, указанные выше. В их развитие принимаются XML-схемы, где что-то поменять нельзя, поскольку при загрузке в ГИС не будет пройден логический контроль, т.е. документ просто не будет загружен.

В формах актов освидетельствования, скрытых работ, ответственных конструкций (в юридическом плане они братья-близнецы) сопроводительные документы на строительные материалы и изделия указываются в качестве отсылочных, а не прилагаемых документов. Приложения компонуете вы сами, а компоновка отсылочных документов законодателем не лимитируется. Только учитываем, что при работе с электронным документооборотом приказ Минстроя N 929/пр устанавливает требования к скан-образам документов, которые были изначально в бумаге, например, сканирование с оригинала, схранением цветопередачи и объемом файла до 80 Мб. Главное, чтобы инспектор ГСН при посещении объекта смог идентифицировать применённые материалы и конструкции. Ваша задача в этом случае скомпоновать документацию таким образом, чтобы путем отсылок на неё, её можно было в нужный момент достать (По зданиям, по видам работ, по поставщикам, по датам поставки, по подрядчикам и т.п.).

Для инспектора ГСН важно чтобы сопроводительные документы на тот или иной строительный материал были действующими на момент применения строительных материалов.

Т.е. необходимо отслеживать актуальность сопроводительных документов и при необходимости предпринимать соответствующие мероприятия. Например: своевременно обновить протокол испытаний, запросить копию действующего сертификата у поставщика строительного материала и т.п.

Вторая типичная ошибка инспекторов ГСН — требование подновлять сертификаты вплоть до итоговой проверки. Это ошибка, поскольку документы должны действовать в период применения материала (что соотносится с предметом проверок ГСН).

Поэтому необходимо обращать особое внимание, чтобы инспектора ГСН не забывали заполнять соответствующий раздел в общем журнале работ, что зачастую не делается, и не забывайте получить у инспектора копию акта по результатам проверки, даже если там всё хорошо. Эта копия акта на момент итоговой проверки будет являться подтверждением, что на момент проверки в процессе строительства у Вас все сертификаты, протоколы и т.д. действовали.

Использование вторичных строительных материалов законодательством не запрещено. Надо чтобы остаточные свойства вторичных строительных материалов соответствовали требованиям проектной документации и требованиям технических регламентов.

Нужно обратить внимание на нарушения в части сбора доказательств при проведении проверок.

Любые доказательства с точки зрения пока АПК РФ, должны обладать таким критерием как относимость, помимо допустимости. Допустимость — это соблюдение требований законодательства. Речь идет не только о законах, но, если говорим о проведении исследований, то должна быть выдержана методика проведения исследований.

Второй критерий — это относимость. Какие доказательства я рекомендую использовать? Естественно, что в первую очередь — это фотофиксация. Но при этом нужно понимать, что фотофиксация должна иметь чёткую привязку к строящемуся объекту. Причем фотофиксацией может пользоваться не только ГСН, но сами строители, чтобы защитить свою позицию.

Одна из стандартных ошибок инспекторов при проведении проверок попытка заактировать некачественно выполненную работу с фотофиксацией, но при фотофиксации не обеспечивают привязку к объекту. Например, фотографируют крупным планом сварной шов и всё. В суде такая фотофиксация будет выглядеть малоубедительно. Для подобных случаев лучше придерживаться отработанных методик. Например, делать серию снимков с крупного плана с последующим уменьшением масштаба вплоть до фиксации вида самого объекта строительства. Желательно, чтобы даже информационный щит попал в кадр. Обязательна привязка к проекту (к конкретным листам, осям и т.д.).

Если есть необходимость отбора проб и образцов, то необходимо приложить документы, подтверждающие компетентность лица или лиц, осуществлявших отбор проб или образцов. Т.е. нужно свидетельство об аттестации каких-то методик, свидетельство о поверке средств измерений, если они будут применяться для испытаний непосредственно на стройплощадке. В качестве приложения к акту указывается сам образец (кусок арматуры сечение такое то, формы такой то, который опечатывается и на котором ставятся подписи лиц, отраженных в акте проверки в качестве лиц, присутствующих при её проведении. ). В противном случае все эти доказательства в суде могут быть признаны неотносимыми или недопустимыми и соответственно административное дело в дальнейшем развалится.

Ещё одним из популярных методов защиты являются объяснения сторон.

В акте проверки, даже в протоколе есть графа — «объяснение сторон».

Если при проверке или рассмотрении дела об административном правонарушении много желающих дать пояснения, то рекомендуется скомпоновать эти листы объяснений в приложение к акту.

При проверке и рассмотрении дела Вы можете истребовать какие-то документы. Любые желания, что-либо приобщить, что-то пояснить, кого-то допросить, что-то представить должны формулироваться в письменном виде в форме ходатайств с обязательной отметкой о получении, органом ГСН. Любые ходатайства должны быть рассмотрены с вынесением определения.

В определении должно быть указано, когда и какое ходатайство поступило, удовлетворено или нет и почему. Нарушение этой процедуры повлечет отмену постановления в ссуде по формальным критериям.

На стадию итоговой проверки, если были выявлены какие-то нарушения при строительстве, помимо стандартного пакета исполнительной документации нужны документы, подтверждающие выполнение всех предписаний, выданных в процессе строительства.

При неоплате штрафа органы ГСН вынуждены составлять протоколы по ст.20.25 КоАП РФ (удвоение штрафа за несовременную оплату). Рассматривают такие дела мировые суды.

Помним, что срок на обжалование постановления — 10 дней с момента как его вручения или как должны были вручить (если отправлено по почте), срок на добровольное погашение штрафа два месяца, если не предоставлена рассрочка и отсрочка платежа. При рассрочке платежа ответственность по ст.20.25 КоАП РФ может наступить только после последнего дня оплаты последней части штрафа. Самые распространённые статьи, по которым работает ГСН это 9.4, 9.5, 9.5.1 КоАП РФ.

У ст.9.5.1 КоАП РФ особенность следующая. Рассмотрением данных дел занимается исключительно Ростехнадзор, поэтому если мы говорим об организациях ГСН регионального уровня, то эти органы власти составляют материалы и передают их в ростехнадзор. А вот по ростехнадзоровским объектам, соответственно сам ростехнадзор их составляет протоколы и сам же их рассматривает.

Есть группа статей, по которым органы ГСН составляют материалы, а дальше передают их на рассмотрение в суды. Самая популярные составы ст. с 19.4 по 19.7 КоАП РФ. Конечно самая распространенная часть 6 ст.19.5 — невыполнение законного предписания лица, осуществляющего надзор. Штраф там небольшой от 50 до 100 тыс.рублей или административное приостановление деятельности.

Обратите внимание, что в заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, выдаваемое по итогам осуществления государственного строительного надзора, включаются, в т.ч. заключения, выдаваемые экспертными организациями по итогам экспертного сопровождения, предусмотренного в рамках ст.49 ГрК РФ.

Комментарий к статье 55

Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

По общему правилу эксплуатация до получения разрешения на ввод запрещается. За нарушение предусмотрен штраф до 1 млн. руб. Исключений два — если для строительства не требуется разрешение на строительство и объекты БАМ-2 и Транссиб-2.

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию БАМ-2 и Трассиб-2 (в т.ч. их этапов) допускается осуществление временной эксплуатации такого объекта капитального строительства при условии подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации.

Техническая готовность линейного объекта инфраструктуры к временной эксплуатации определяется комиссией, в состав которой в обязательном порядке включаются представители лица, осуществляющего строительство, представители застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции объекта на основании договора строительного подряда), а также представители организации, которая должна осуществлять временную эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации. Кроме того, если речь идет об автомобильной дороге, то в состав комиссии включается представитель МВД. Порядок ее работы установлен Постановлением Правительства РФ от 09.12.2020 N 2057 «Об утверждении Правил формирования и функционирования комиссии, определяющей техническую готовность линейного объекта инфраструктуры к временной эксплуатации».

Техническая эксплуатация допускается пока до 31.12.2024, т.к. именно таким сроком ограничен срок действия Постановления Правительства РФ от 23.01.2021 N 35 «Об утверждении требований к техническому состоянию линейного объекта инфраструктуры, допускаемого к временной эксплуатации, Правил подтверждения технической готовности линейного объекта инфраструктуры к временной эксплуатации, Правил осуществления временной эксплуатации и технического обслуживания линейного объекта инфраструктуры». По сути это полноценная эксплуатация объектов, т.к. они должны соответствовать всем требованиям по безопасности (к покрытиям, средствам регулирования движения и т.д.), только без получения разрешения на ввод.

За разрешением на ввод объекта в эксплуатацию обращается застройщик, если мы говорим о застройщике-правообладателе земельного участка или, если мы говорим о т.н. бюджетном застройщике, то обращается лицо или тот государственный орган, в чьих интересах осуществлялось строительство или реконструкция того или иного объекта капитального строительства.

Заявление на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подается в тот же орган власти, который выдавал разрешение на строительство, и вопрос о выдаче или об отказе выдачи разрешения объекта в эксплуатацию должен быть рассмотрен в течение 7 рабочих дней с момента обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен частью 3 статьи 55.

Особо хочется обратить внимание, что до конца 2015 года возможен ввод в эксплуатацию линейных объектов по градостроительным планам земельного участка, если их строительство было начато по градостроительным планам земельного участка. Для Москвы этот срок продлили до конца 2016 года.

Особо хочу обратить внимание на следующие документы: акт приемки. Обратите внимание на то, что нет органа власти, который уполномочен был бы устанавливать обязательную форму акта приемки. На такой орган власти нет ссылок даже в п.4 части 3 статьи 55. Фактически данная норма носит отсылочный характер к Гражданскому кодексу, конкретно к положениям, посвященным к приемке выполненных работ по договору строительного подряда. В акте приемке достаточно 2 подписи: застройщик и технический заказчик или технический заказчик с застройщиком в одном лице и генеральный подрядчик. Государственные органы включаются в акты приемки только в том случае, если они должны провести еще один осмотр после выдачи заключения о соответствии построенного объекта проекту. Таких случаев в законодательстве крайне мало. Например, они касаются гидротехнических сооружений первого, второго классов опасности, атомных электростанций и тому подобных объектов, даже не всех технически сложных и особо опасных объектов. Поэтому нецелесообразно включать в акт приемки МЧС, Роспотребнадзор и тому подобные органы власти. Их подпись в акте приемки никакого юридического значения на данный момент не имеет.

Кого все-таки советую включать в акты приемки: организацию, которая разрабатывала рабочую документацию, и организацию, осуществляющую авторский надзор, если и та и другая организация не является первоначальным разработчиком проекта. Это необходимо делать во избежание вопросов с авторскими правами. Советую включать субподрядные организации во избежание в дальнейшем споров хозяйствующих субъектов в части сроков, качества и объемов выполненных работ. Также советую включать эксплуатирующую организацию в связи с существующей на данный момент ответственностью за ненадлежащую эксплуатацию. Остальные лица — по желанию.

В связи с этим необходимо отметить, что КС 11, КС 14 являются формами добровольного применения и могут применяться только в части, не противоречащей обязательным требованиям, установленным законодательством. То есть КС 14 практически не применима. КС 11 в большей степени применима, т.е., если она вас устраивает, можете брать ее за основу.

С 01.03.2023 акт приемки, равно как и акт о соответствии, не требуется.

Также обращает на себя внимание такая группа документов, как документы, подтверждающие выполнение технических условий (АТП, договор присоединения). Орган власти, выдающий разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, знает о ваших технических условиях из градостроительного плана земельного участка, они там прямо поименованы. В следствии этого совет: в ситуации, если у вас технические условия в процессе строительства поменялись, а такое возможно, соответственно, предоставьте новые технические условия вместе с документами, подтверждающими их выполнение, с той целью, чтобы потом не возникало вопросов, какие технические условия вами были выполнены.

Формы АТП есть для всех сетей в соответствующих правилах подключения, например, для сетей связи с 01.03.2023 в постановлении Правительства РФ от 01.07.2022 N 1196. Обратите внимание, что, неважно, когда ТУ или УП были выданы, формы единые, переходных положений, что, если ТУ-УП выданы ранее, то можно представить АТП по старой форме, нет ни для одного из видов сетей. В ряде случаев можно предоставить действующий договор на снабжение теми или иными ресурсами, например, в ситуации, когда вы делаете реконструкцию или подключаетесь к своим же собственным сетям без увеличения объемов мощностей. Если вы выполняли работу на объекте культурного наследия, также необходим будет акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом власти по охране памятников.

Кроме того, с 01.01.2021 должны быть представлены также документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии. Следует отметить, что в законодательстве нет переходных положений, которые бы позволяли не применять данный пункт в отношении объектов проектирование или хотя бы строительство которых было начато до 01.01.2021. Форму акта см. прил.N 6 к Основным положениям функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442

В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2018 N 522-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации» многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию после осуществления строительства, должны быть оснащены индивидуальными, общими (для коммунальной квартиры) и коллективными (общедомовыми) приборами учета электрической энергии, которые обеспечивают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), в соответствии с требованиями, установленными правилами предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности). Рассматриваемое положение вступает в силу с 01.01.2021. При этом рассматриваемая норма не содержит исключений для многоквартирных домов, находящихся на этапе строительства, проектная документация которых была разработана до вступления в силу указанных изменений, без учета возможности оснащения многоквартирного дома необходимыми приборами учета электрической энергии. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Подобные разъяснения содержатся в письме Минстроя России от 01.02.2020 N 2229-ОГ/06.

Также предоставляется градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство (для объектов капитального строительства).

Интересен п.10 данной части. До 01.03.2023. необходимо представить документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта. Безусловно, данный пункт обязателен для объектов, поднадзорных Ростехнадзору.

Однако, ОПО — это, в частности, котельные, часть подъемников для МГН. Они также требуют страховки.

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Исключение — ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются. Данное исключение, как и указанный Федеральный закон, вступают в силу с 01.05.2024. Разумеется, речь идет об объектах, составляющих государственную тайну. Правительство РФ утверждает перечень видов (типов) находящихся в государственной собственности объектов недвижимости (за исключением земельных участков), в отношении которых не осуществляется государственный кадастровый учет, право собственности Российской Федерации (иного публично-правового образования), другие вещные права, на которые ограничения этих прав не подлежат государственной регистрации и сведения о которых составляют государственную тайну.

Если при постановке на кадастровый учет было выдано решение о приостановке, и в качестве способа устранения замечаний, указанных в этом решении, необходимо внесение изменений в техплан, которые, в свою очередь, потребует корректировку разрешения на ввод, то орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию в течение 5 р.д. вносит соответствующие изменения по заявлению застройщика. К самому заявлению необходимо приложить новый техплан и иные документы (при необходимости). Перечень иных документов законодатель не раскрывает, т.к. зависит от конкретных оснований для приостановки.

Обратите внимание на отказы в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Понятно, что необходимо представить полный комплект документов для получения разрешения на ввод или внесения в него изменений. Никакие гарантийные справки, например, о предоставлении в дальнейшем документа, подтверждающего выполнение технических условий, не являются основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Подобные вещи ведут к отказу.

Если разрешение на строительство было выдано на этапы, то и разрешение на ввод также может быть выдано на этапы. Для линейного объекта разделение на этапы может быть произведено в проекте после получения разрешения на строительство, его менять не требуется. В заявлении о выдаче разрешения на ввод в таком случае должны быть указаны данные предыдущих разрешений на ввод.

Особо обращает на себя внимание п.3 части 6 статьи 55. Несоответствие объекта капитального строительства требованиям, указанным в разрешении на строительство.

Учитывая, что крайне маловероятно построить объект с точностью до 1 см общей площади, законодательством предусматривается возможность расхождения данных о площади объекта капитального строительства, указанной в техническом плане такого объекта, не более чем на 5% по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, что не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.

Аналогичная норма действует и в отношении протяженности линейного объекта.

Основания для отказа в разрешении является некомплектность документации, а также несоответствие объекта требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка, ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

Исключение сделано для объектов разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2022 года и по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию. В их отношении основание для отказа в виде несоответствия объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 настоящего Кодекса, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введен в эксплуатацию, не применимы до 01.01.2025.

В настоящее время статья 55 устанавливает исчерпывающий перечень документов для ввода объектов в эксплуатацию, хотя Правительство РФ в дальнейшем также может дополнять указанный перечень иными документами.

Могут быть установлены случаи подачи документов только в электронной форме. Правило такое же, как и для разрешения на строительство, если в заявлении указан электронный вид, то и документ выдается в электронном виде. Порядок должен быть установлен Правительством РФ, до этого фактически порядок регламентируется на уровне административных регламентов органов, уполномоченных на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию.

Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию размещается в течение 5 рабочих дней в ГИСОГД, а также направляется в орган власти, выдавший в свое время заключение о соответствии, то есть в орган власти, осуществлявших строительный надзор за соответствующим объектом.

После окончания строительства лицо, осуществлявшее строительство, обязано передать застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, исполнительную документацию и иную документацию, необходимую для эксплуатации объекта.

Орган, выдавший разрешение на ввод, в течение 5 рабочих дней направляет документы на кадастровый учет объекта капитального строительства (исключение с 01.05.2014 составляют объекты, указанные в Федеральном законе «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются, об статусе данных объектов должно быть указано в заявлении на ввод объекта в эксплуатацию).

С 01.09.2022 по желанию застройщика могут быть поданы и документы на государственную регистрацию прав (если застройщик осуществлял строительство за счет своих денежных средств, и если право собственности оформляется на него). В таком случае одновременно с пакетом документов на разрешение на ввод должен быть направлен пакет документов для регистрации прав.

Само разрешение на ввод/отказ также выдается в течение 5 рабочих дней. С 01.09.2023 уполномоченные на выдачу разрешений на ввод ФОИВ, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» до выдачи разрешения на ввод обеспечивают включение сведений о таком разрешении в единую информационную систему «Стройкомплекс РФ», за исключением случаев, если документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод, содержат сведения, составляющие государственную тайну.

Аналогичные требования установлены для ОМСУ или ИОГВ субъекта РФ, только сведения вносятся в ИСОГД субъекта РФ.

По окончании строительства объекта ИЖС, садового дома в течение месяца в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод, направляется уведомление об окончании строительства, к которому прилагается, в частности, техплан ИЖС, садового дома, а также соглашение о порядке использования ИЖС, садового дома в случае, если земельный участок оформлен в долевую собственность. При этом уведомление должно быть подано не позднее 10 лет с момента уведомления о строительстве ИЖС, в противном случае, оно считается неподанным.

Построенный объект должен соответствовать тем параметрам, которые действовали на момент подачи извещения о строительстве ИЖС, садового дома. Кроме того, проводится его осмотр на фактическое соответствие указанным параметрам и его использованию.

В течение 7 рабочих дней в случае нарушений указанных выше требований об этом сообщается застройщику, в орган земельного надзора, в орган государственного строительного надзора и в орган по охране объектов культурного наследия, если объект не соответствует согласованному облику или типовому облику, указанному в уведомлении о строительстве ИЖС, садового дома.

Комментарий к статье 55.1

Данная статья посвящена основным целям саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и содержанию их деятельности. Данная статья носит декларативный характер, устанавливает два принципа. Первый принцип схож с целью деятельности государственного строительного надзора. Это предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу, окружающей среде, объектам культурного наследия.

Второй принцип свойственен именно СРО. Это в целом повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществление архитектурно-строительного проектирования и строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. То есть Госстройнадзор обеспечивает минимальный уровень безопасности, все, что выше, входит в компетенцию СРО.

СРО существуют не только для того, чтобы собирать взносы в компенсационный фонд, но и для того, чтобы разрабатывать те самые дополнительные документы, которые становятся обязательными для ее членов, с целью обеспечения качества выполнения строительства, архитектурно-строительного проектирования и т.д. Безусловно СРО осуществляет контроль за соблюдением членами СРО требований этих документов в отличие от органов государственного строительного надзора, который следит за соблюдением только минимальных требований членами СРО.

Комментарий к статье 55.2

Необходимо помнить, что помимо комментируемых положений Градостроительного кодекса, вопросы саморегулирования в строительстве регламентирует также Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Также для того, чтобы организация приобрела статус СРО, она должна быть включена в соответствующий реестр, порядок ведения которого регламентируется приказом Ростехнадзора от 16.11.2016 N 478 «Об утверждении Положения о порядке и способе ведения государственного реестра саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства». Порядок предоставления выписки из данного реестра регламентируется Приказом Ростехнадзора от 16.02.2017 N 58 «Об утверждении формы выписки из реестра членов саморегулируемой организации».

Для внесения в государственный реестр СРО сведений о СРО организация-претендент должна предоставить в национальное объединение СРО заявление, а также ряд документов, предусмотренных п.п.1-6 части 8 статьи 20 Федерального закона N 315-ФЗ, а также документы, подтверждающие соблюдение дополнительных требований, которые установлены в частях 1, 2 статьи 55.4 Градостроительного кодекса. Эти документы касаются взносов в компенсационный фонд СРО. В Уставе СРО должен быть указан вид саморегулируемой организации. В течение максимум 30 дней представленные документы рассматриваются национальным объединением СРО, после чего готовится заключение возможности внесения или об отказе внесения сведений в соответствующий реестр СРО. После чего соответствующее заключение о возможности внесения в реестр СРО направляется в Ростехнадзор. Таким образом фактически надзор за СРО осуществляется двумя организациями: одна из которых это орган власти — Ростехнадзор и вторая организация это национальное объединение СРО.

Часть 5 комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень основания для исключения сведений о СРО из соответствующего реестра. Эти основания дополняют те основания, которые содержатся в законе «О саморегулируемых организациях», а конкретно части 1 статьи 21.

Законодательством устанавливается дополнительный механизм защиты компенсационных взносов при ликвидации СРО — ликвидация СРО, осуществляется только после исключения сведений о ней из государственного реестра СРО и зачисления средств ее компенсационного фонда (компенсационных фондов) на специальный банковский счет Национального объединения саморегулируемых организаций, членом которого являлась такая СРО.

Комментарий к статье 55.3

Существуют три вида СРО: СРО, выполняющие инженерные изыскания; СРО, выполняющие проектирование; СРО, осуществляющие строительство (и снос). Законодательством не запрещено внутри этих трех групп организовывать более специализированные СРО. Например, СРО, которые объединяют строителей метрополитена или строителей автомобильных дорог. Но эта классификация является добровольной, а три указанных ранее вида СРО, являются обязательными.

Комментарий к статье 55.4

Статья 55.4 устанавливает требования к некоммерческой организации для того, чтобы она как СРО получила право к принимать в свои ряды членов в сфере инженерных изысканий, проектирования или строительства.

В отношении ст.48.1 ГрК РФ действуют более жесткие требования к стажу работников, чем общие (см. Постановление Правительства РФ от 11.05.2017 N 559 «Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов»).

Примечательно, что требования к изыскательским и к проектным организациям по численности членов соответствующих СРО и по взносам в компенсационный фонд меньше, чем аналогичные требования к организациям, объединяющим строительно-монтажные организации. Например, для изыскателей и для проектировщиков необходимо 50 индивидуальных предпринимателей и/или юридических лиц (в т.ч. застройщиков, которые самостоятельно выполняют соответствующие работы), а для СРО в сфере строительно-монтажных работ — минимум 100 индивидуальных предпринимателей и/или юридических лиц.

Для СРО, в которых 15 членов решили принимать участие в заключении договоров подряда на выполнение инженерных изысканий на подготовку проектной документации с использованием конкурентных способов заключения договоров, устанавливаются более жесткие требования, помимо стандартного компенсационного фонда, должен быть сформирован дополнительный компенсационный фонд по ст.55.16 комментируемого кодекса. Для организаций, работающих в сфере СМР этот показатель составляет 30 членов.

Минимальное количество членов СРО — 50 организаций или ИП для проектировщиков и изыскателей и 100 для строителей.

У СРО не должно быть территориальных представительств.

Стандарты СРО обязательны к разработке.

Также обязательны к разработке следующие документы:

1) о компенсационном фонде возмещения вреда;

2) о компенсационном фонде обеспечения договорных обязательств (в случаях, предусмотренных частями 2 и 4 статьи 55.4 комментируемого кодекса);

3) о реестре членов саморегулируемой организации;

4) о процедуре рассмотрения жалоб на действия (бездействие) членов саморегулируемой организации и иных обращений, поступивших в саморегулируемую организацию;

5) о проведении саморегулируемой организацией анализа деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в форме отчетов;

6) о членстве в саморегулируемой организации, в том числе о требованиях к членам саморегулируемой организации, о размере, порядке расчета и уплаты вступительного взноса, членских взносов.

Комментарий к статье 55.5

Статья 55.5 перечисляет документы СРО. Данные документы подразделяются на 2 вида: те, которые в обязательном порядке должны быть разработаны, утверждены и те, которые могут быть разработаны и утверждены.

Принятие и утверждение всех документов происходит посредством голосования, правда не указано, в какой форме должно быть это голосование: очной или заочной, но указано, что для принятия документа, необходимо простое большинство голосов, т.е. 50% плюс 1 голос. При этом документы размещаются в сети интернет и направляются в Ростехнадзор, как в орган власти, осуществляющем надзор за СРО.

Обязательными документами являются следующие:

1) о компенсационном фонде возмещения вреда;

2) о компенсационном фонде обеспечения договорных обязательств (в случаях, предусмотренных требованиям комментируемого кодекса);

3) о реестре членов саморегулируемой организации;

4) о процедуре рассмотрения жалоб на действия (бездействие) членов саморегулируемой организации и иных обращений, поступивших в саморегулируемую организацию;

5) о проведении саморегулируемой организацией анализа деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в форме отчетов;

6) о членстве в саморегулируемой организации, в том числе о требованиях к членам саморегулируемой организации, о размере, порядке расчета и уплаты вступительного взноса, членских взносов.

Также должны быть утверждены стандарты и правила саморегулирования. Отличительная черта многих т.н. коммерческих СРО, которые принимают всех, и у которых задача в первую очередь не защита интересов членов СРО и не обеспечение качества строительства, а зарабатывание денег, — это формальное содержание данных документов.

Комментируемая статья устанавливает минимальные требования к членам СРО, ниже которых не могут быть установлены требованиям в стандартах и правилах СРО.

В стандартах и правилах СРО может быть прописана необходимость соблюдения тех или иных дополнительных требований при осуществлении работ, допустим, наличие системы менеджмента качества на базе ИСО 9001, системы безопасности труда в строительстве на базе ОХСАС, системы обеспечения экологической безопасности на базе ИСО 14000 и ряд других. Главное при этом помнить о необходимости выполнения ч.4 комментируемой статьи, что указанные документы не могут противоречить требованиям законодательства РФ, в том числе требований технических регламентов, т.е. не могут устанавливать более мягкие требования, чем установлены в действующих технических регламентах, также противоречить целям саморегулирования. Также необходимо помнить о невозможности нарушения антимонопольного законодательства при утверждении соответствующих документов. Зачастую последним правилом пренебрегают, например, когда пытаются установить требования к страхованию членами СРО своей ответственности, зачастую идет навязывание тех или иных страховых компаний или, если речь идет об обучении, тоже зачастую идет навязывание тех или иных образовательных структур. Данные требования, безусловно, являются незаконными.

Данная статья устанавливает минимальные требования к организациям — членам СРО. При этом необходимо помнить, что несоблюдение данных требований, равно, как и работа без членства в соответствующем СРО, влекут за собой ответственность в рамках статьи 9.5.1 КоАП РФ.

Кроме того, должны быть утверждены квалификационные стандарты СРО, которые являются внутренними документами СРО и определяют характеристики квалификации (требуемые уровень знаний и умений, уровень самостоятельности при выполнении трудовой функции, дифференцированные в зависимости от направления деятельности), необходимой работникам для осуществления трудовых функций по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Органы регионального государственного строительного надзора по данной статье вправе только возбуждать дела, т.е. составлять протокол, рассматривать по данной статье материалы вправе исключительно Ростехнадзор. В случае, если речь идет о нарушении в сфере членства в СРО на объектах поднадзорных Ростехнадзору , как федеральному государственному строительному надзору, то Ростехнадзор сам и возбуждает дела и рассматривает возбужденные дела. СРО не вправе устанавливать более мягкие требования, чем указанные в комментируемой статье.

Необходимо помнить, что в отношении объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса, действует Постановление Правительства РФ от 11.05.2017 N 559 «Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов».

Все внутренние документы, указанные в данной статье, в течение 3 рабочих дней должны быть размещены на сайте СРО, а также направлены в бумажном и электронном виде в Ростехнадзор.

Комментарий к статье 55.5-1

Эта статья посвящена специалистам по организации инженерных изысканий, специалистам по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистам по организации строительства. Эти специалисты необходимы, чтобы организация, которая осуществляет изыскания, проектирование, строительство, стала членом СРО.

Законодатель ввел термины: главный инженер проекта, главный архитектор проекта, сведения о них должны быть включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства.

Задания на проведение соответствующих работ, приемка работ, утверждение проектной документации, входной контроль проектной документации, приемка выполненных работ, подписание актов приемки, документов, необходимых для получения разрешения на ввод от имени лиц, осуществляющих строительство (например, акт приемки), подписание заверения о том, что внесенные изменения не затрагивают конструктивную надежность и иные характеристики безопасности объекта, указанные в ч.3_8 ст. 49 ГрК РФ и т.д. — это функции ГИПов/ГАПов.

В данной статье установлены требования к лицам, которые могут быть включены в соответствующий реестр, основания для исключения из данного реестра (это в т.ч. привлечение 2 и более раза к административной ответственности по ст.ст.9.4, 9.5 КоАП РФ).

Содержание реестра также установлено данной статьей. А вот порядок его ведения еще в стадии разработки.

Сведения, содержащиеся в национальном реестре специалистов, подлежат размещению на сайте соответствующего Национального объединения саморегулируемых организаций в сети «Интернет» и должны быть доступны для ознакомления без взимания платы.

Комментарий к статье 55.6

Статья 55.6 регламентирует процедуру приема в члены СРО. Членом СРО может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, соответствующий требованиям, указанным в Градостроительном кодексе. При всем при этом законодательством допускается членство в СРО иностранных организаций.

Часть 2 данной статьи устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые необходимо предоставить для вступления в члены той или иной СРО. Для иностранных организаций необходимо предоставить официальный перевод ее учредительных документов и документов, подтверждающих факт регистрации данного юридического лица. Правда при этом Градостроительный кодекс оставляет при этом открытым вопрос подтверждения необходимого стажа работы сотрудников той или иной иностранной организации для членства в СРО или в отношении обычных гражданских объектов или в отношении объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса. Трудовые книжки ведутся далеко не во всех странах мира, да и в нашей стране со временем предполагают от них отказаться.

Обратите внимание, что для СРО в сфере СМР установлена территориальная привязка. Если в соответствующем субъекте СРО в сфере СМР нет, то организация в сфере СМР должна стать членов СРО в смежном субъекте РФ, но при появлении СРО в соответствующем субъекте, должен быть осуществлен переход по территориальному признаку.

У СРО есть 2 месяца, в течение которых должна быть проведена проверка представленных документов и принято решение о принятии в члены СРО или об отказе в принятии в члены СРО с обязательным указанием причин такого решения. В случае несогласия организация-соискатель вправе обжаловать данное действие СРО в арбитражный суд.

Часть 8 комментируемой статьи устанавливает перечень оснований, по которым организации должно быть отказано в приеме в члены СРО. Часть 9 — по которым может быть отказано. Среди них — выплаты из компенсационного фонда по вине организации, привлечение к административной ответственности в сфере строительства 2 и более раза в течение 1 года.

Обратите внимание, что рассрочка взносов в компенсационные фонды не предусмотрена.

Новеллы, введенные в ноябре 2014 года, связаны с формированием дела в отношении каждого члена СРО. Данные дела являются документами бессрочного хранения в той СРО, членом которой является или являлась та или иная организация или индивидуальный предприниматель. В случае ликвидации той или иной СРО дела подлежат передаче в соответствующее национальное объединение СРО.

Отчасти подобное решение законодателя связано с введением ответственности за ненадлежащую эксплуатацию. В случае, если в задании на проектирование был установлен срок эксплуатации объекта больший, чем установленный 5-летний срок гарантии на строительно-монтажные работы в рамках гражданского законодательства, то собственник объекта, выплатив штрафные санкции, а также компенсировав вред, вправе будет обратиться в регрессном порядке причинителям вреда, в том числе и к организации, являющейся или некогда являвшейся членом той или иной СРО. В данном случае именно дела членов СРО помогут в случае необходимости найти концы соответствующей организации.

Комментарий к статье 55.7

Статья 55.7 посвящена прекращению членства СРО. Перечень оснований открытый, помимо таковых, установленных ст.21 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», СРО могут установить дополнительные основания для исключения, которые, однако, могут быть обжалованы в суде.

Наиболее интересным, на мой взгляд, представляется второй случай: исключение из членов СРО по решению саморегулируемой организации.

Часть 2 комментируемой статьи посвящена принятию решений саморегулируемой организации об исключении из членов СРО того или иного лица. Например, поводами для исключения из членов СРО может быть несоблюдение членами СРО технических регламентов, повлекших за собой причинение вреда. При этом любопытно, что закон не устанавливает размер причинения вреда, будь-то размер на копейку, рубль или пару миллионов рублей. Данные вопросы законодателем оставляются на откуп документам СРО.

Не менее любопытно еще одно основание для исключения из членов СРО: неоднократно в течение года или грубого нарушения членом СРО требований к выдаче о допуске требований технических регламентов, правил контроля в области саморегулирования и требований стандартов СРО или требований правил саморегулирования.

Что касается документов, утверждаемых самой СРО, здесь все понятно: что пропишут, то и должен соблюдать член СРО.

Любопытно такое основание для исключения из членов СРО, как нарушение требований технических регламентов, причем грубое нарушение. Сложность классификации данного основания для исключения из членов СРО состоит в том, что законодательство об административной ответственности не делит нарушение требований технических регламентов на грубые, менее грубые, негрубые. Есть 2 части одной статьи Кодекса об административных правонарушениях, которые регламентируют соответствующие вопросы. Часть 1 ст.9.4 — отступление от требований технических регламентов, не влияющие на конструктивную надежность и иные характеристики безопасности и часть 2 ст.9.4 КоАП РФ — те же самые отступления, но повлекшие за собой снижение конструктивной надежности или иных характеристик безопасности. При этом ставить знак равенства между грубым нарушением требований технических регламентов и частью 2 ст.9.4 КоАП, на мой взгляд, неправомерно, ввиду отсутствия четкой законодательной увязки этих двух понятий. В связи с этим законодателю необходимо конкретизировать, что же такое грубое нарушение членом СРО требований технических регламентов.

Остальные основания для исключения из членов СРО финансовые, связанные с несвоевременной оплатой или с неуплатой тех или иных взносов. Также одним из оснований является неоднократное в течение года привлечение члена СРО к ответственности за нарушение миграционного законодательства.

В любом случае ключевым постулатом является то, что вне зависимости от того, связано ли исключение доброй волей исключаемого, или с какими бы то нарушениями с его стороны, взносы, как вступительные, так и, возможно, какие-то текущие взносы, так и взносы в компенсационный фонд, возврату не подлежат. Решение об исключении члена СРО может быть обжаловано в арбитражный суд. В данном случае действуют общие правила о подсудности по месту нахождения СРО.

В случае прекращения индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом членства в саморегулируемой организации такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо в течение одного года не могут быть вновь приняты в члены саморегулируемой организации.

Частями 8-10 комментируемой статьи установлена обязанность и порядок перевода взносов в компенсационный фонд при переходе организации из одной СРО в другую по территориальному признаку.

Комментарий к статье 55.8

Статья 55.8 регламентирует вопросы членства в СРО.

С 01.07.2017 допуска СРО на конкретные виды работ не предусмотрены, нужно членство СРО для осуществления конкретных функций — техзаказчик, генпроектировщик, генподрядчик.

Кроме того, для проведения работ по сносу также нужно членство в СРО.

Член СРО ежегодно в порядке, установленном Минстроем России, обязан уведомлять СРО о фактическом совокупном размере обязательств соответственно по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договорам строительного подряда, заключенным таким лицом в течение отчетного года с использованием конкурентных способов заключения договоров. Данное уведомление направляется членом саморегулируемой организации в срок до 1 марта года, следующего за отчетным, с приложением документов, подтверждающих такой фактический совокупный размер обязательств данного члена.

Комментарий к статье 55.9

Статья 55.9 устанавливает перечень информации, которую СРО обязана размещать на своем сайте в сети Интернет.

1) сведения, содержащиеся в реестре членов саморегулируемой организации, в том числе сведения о лицах, прекративших свое членство в саморегулируемой организации, в соответствии с требованиями, установленными статьей 7.1 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»;

2) копии в электронной форме стандартов и правил СРО, а также внутренних документов СРО. К внутренним документам СРО относятся:

а) документы, устанавливающие порядок осуществления контроля за соблюдением членами СРО требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО и порядок применения мер дисциплинарного воздействия в отношении членов СРО;

б) положение о раскрытии информации, устанавливающее порядок обеспечения информационной открытости деятельности СРО и деятельности ее членов;

в) порядок размещения средств компенсационного фонда в целях их сохранения и прироста, направления их размещения (инвестиционная декларация) в случае, если формирование компенсационного фонда применяется в качестве способа обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг);

г) требования к членству в СРО, в том числе установленные саморегулируемой организацией размеры вступительных взносов, членских взносов и порядок их уплаты, а также порядок прекращения членства в саморегулируемой организации;

д) иные документы, требования к разработке которых установлены федеральными законами, предусматривающими в соответствии с частью 2 статьи 5 ФЗ «О СРО» случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях;

3) информацию о структуре и компетенции органов управления и специализированных органов СРО, количественном и персональном составе постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации (с указанием штатных должностей членов постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации, в том числе независимых членов, по основному месту работы), о лице, осуществляющем функции единоличного исполнительного органа саморегулируемой организации, и (или) о персональном составе коллегиального исполнительного органа саморегулируемой организации;

4) решения, принятые общим собранием членов СРО и постоянно действующим коллегиальным органом управления СРО;

5) информацию об исках и о заявлениях, поданных СРО в суды;

6) информацию о способах и порядке обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами;

7) информацию об управляющей компании, с которой СРО заключен договор (ее наименование, место нахождения, информацию об имеющейся лицензии, номера контактных телефонов), о специализированном депозитарии, с которым саморегулируемой организацией заключен договор (его наименование, место нахождения, информацию об имеющейся лицензии, номера контактных телефонов), в случае, если формирование компенсационного фонда применяется в качестве способа обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и размещение средств компенсационного фонда осуществляется через управляющую компанию;

8) информацию о составе и стоимости имущества компенсационного фонда СРО в случае применения СРО компенсационного фонда в качестве способа обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами, а также информацию о фактах осуществления выплат из компенсационного фонда СРО в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами и об основаниях таких выплат, если такие выплаты осуществлялись;

9) информацию о порядке осуществления аттестации членов СРО или их работников в случае, если федеральным законом и (или) СРО установлено требование о прохождении аттестации членами такой СРО или их работниками;

10) копию в электронной форме плана проверок членов СРО, а также общую информацию о проверках, проведенных в отношении членов СРО за два предшествующих года;

11) годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность СРО и аудиторское заключение в отношении указанной отчетности (при его наличии);

12) полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование СРО, место ее нахождения, номера контактных телефонов и адрес электронной почты, полные и (в случае, если имеются) сокращенные наименования некоммерческих организаций, членом которых является СРО, места их нахождения, номера контактных телефонов и адреса электронной почты;

13) иную предусмотренную федеральными законами и (или) СРО.

Также размещается информация о кредитной организации, в которой размещены средства компенсационного фонда возмещения вреда и средства компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств (в случае формирования такого компенсационного фонда). Указанная информация подлежит изменению в течение пяти рабочих дней со дня, следующего за днем наступления события, повлекшего за собой такие изменения.

Комментарий к статье 55.10

Статья 55.10 очерчивает круг исключительной компетенции общего собрания членов СРО. В данном случае Градостроительный кодекс устанавливает не все вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов СРО по той простой причине, что необходимо учитывать требования Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», который также содержит соответствующие вопросы.

Из наиболее интересных полномочий следует отметить установление взносов, как в компенсационный фонд СРО, которые, понятно, не могут быть менее минимальных, установленных Градостроительным кодексом, а также иных взносов, как то вступительные взносы, членские взносы.

Также интересен вопрос размещения взносов в СРО. Дело в том, что на данный момент механизм размещения взносов СРО очень сильно ограничен. Наиболее распространенным является размещение на банковских депозитах. Учитывая волну отзыва лицензий банков, прошедшей в 2014 году, и продолжающейся в 2015, ряд СРО лишились своих компенсационных фондов, что существенно осложнило жизнь как самим СРО, так и их членам. Как показывает практика выплат с компенсационных фондов СРО, выплаты несущественные, не превышают нескольких процентов от общего размера сформировавшихся компенсационных фондов СРО.

На данный момент в Правительстве «витает» идея о возможности софинансирования из компенсационных фондов СРО строительство социальных объектов, объектов дорожной инфраструктуры наравне с соответствующими государственными вложениями. Пока это проект и наиболее распространенным способом распорядиться взносами являются по-прежнему депозиты.

Комментарий к статье 55.13

Статья 55.13 устанавливает процедуры контроля СРО за деятельностью своих членов. Разумеется, значительная часть вопросов контроля расписана в стандартах и правилах СРО. При этом в предмет проверки входят вопросы соблюдения законодательства о градостроительной детальности, вопросы технического регулирования, исполнения договорных обязательств.

Закон устанавливает лишь рамочное положение. Например, контроль за деятельностью членов СРО осуществляется при приеме в члены СРО, а также не реже, чем 1 раз в год. В данном случае следует отметить, что эта частота куда как выше, чем в рамках Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» проводится проверка непосредственно самих СРО. Там речь идет о частоте проверок 1 раз в 3 года.

Предусматриваются дополнительные проверки в случае, если используются конкурсные процедуры.

Если деятельность члена СРО связана с выполнением инженерных изысканий, подготовкой проектной документации, строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, контроль СРО за деятельностью своих членов осуществляется в том числе с применением риск-ориентированного подхода. При применении риск-ориентированного подхода расчет значений показателей, используемых для оценки тяжести потенциальных негативных последствий возможного несоблюдения обязательных требований, оценки вероятности их несоблюдения, осуществляется по методике, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

СРО уполномочена представлять интересы своих членов.

Комментарий к статье 55.14

Эта статья посвящена рассмотрению СРО организации жалоб на действия своих членов и обращений. Максимальный срок рассмотрения таких жалоб составляет месяц по аналогии со сроками рассмотрения жалоб государственными органами. Меньший срок может быть установлен в документах СРО. Установление большего срока не допускается. Т.е. данная статья устанавливает предельный срок рассмотрения жалоб.

Мерам дисциплинарного воздействия, которые могут быть приняты в результате рассмотрения жалобы, посвящена статья 55.15 комментируемого кодекса. Процедура рассмотрения жалоб и обращений определяется документами СРО.

Как правило, в документах СРО устанавливаются формы необходимых уведомлений и запросов, сроки направления необходимых уведомлений и запросов. В любом случае при рассмотрении соответствующего заявления должен быть приглашен тот, в отношении которого подано соответствующее заявление. В принципе процедура рассмотрения заявлений во многом схожа с проведением проверки органами государственного строительного надзора. Во всяком случае действует общий принцип: лицо имеет право на защиту. Если данный принцип нарушен, то даже, если по результатам рассмотрения заявления будут приняты меры дисциплинарного воздействия, вплоть до приостановления действия допуска СРО, то подобные меры будут отменены по решению суда. В качестве примера можно привести постановление ФАС Волговятского округа от 13.12.2011 по делу N А43-5797/2011.

В комментируемой статье предусмотрен механизм взаимодействия с органами государственного строительного надзора как регионального, так и федерального уровня. Т.е. если в процессе рассмотрения заявления установлено, что член СРО допустил отступление от требований технических регламентов или проектной документации, то соответствующая информация направляется в орган по осуществлению государственного строительного надзора с тем, чтобы в дальнейшем соответствующим органом было принято решение о возможности привлечения и виновника к ответственности по статье 9.4 КоАП РФ.

Комментарий к статье 55.15

Статья 55.15 по большому счету это мини КоАП, только в отношении члена СРО. Комментируемой статьей предусмотрено пять мер административного воздействия. Самая мягкая мера — это, пожалуй, вынесение члену СРО предупреждения. В качестве самостоятельной меры административной ответственности к члену СРО предусмотрено вынесение предписания, т.е. в данном случае это мера административного воздействия и невыполнение предписания в дальнейшем не будет образовывать самостоятельного состава в ведении выполнения закона предписания лица, осуществляющего контроль-надзор, т.е. в значении части 6 ст.19.5 КОАП. Нет, здесь предписание — это самостоятельная мера наказания. И в таком случае необходимо помнить, что действует общий принцип: за одно нарушение — одно наказание. Т.е. суммирование мер воздействия не предусмотрено.

Необходимо помнить, что если к члену СРО применена такая мера воздействия, как приостановление действия свидетельства о допуске, причем максимальная длительность схожа с административным приостановлением деятельности в рамках КоАП до 60 дней, то все равно в период приостановления действия допуска СРО, членские взносы, например, ежемесячные, и даже взносы, связанные с необходимостью в исполнении компенсационным фондом в виду произведенных выплат, все равно должны быть оплачены. В противном случае это будет самостоятельным поводом для привлечения к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения члена СРО из ее рядов. Кроме того, применение данной меры не освобождает от обязательств по ранее заключенным договорам.

Примененные меры могут быть обжалованы в арбитражный суд, также третейский суд, сформированный соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций, тем лицом, в отношении которого данные меры были применены. В данном случае по аналогии действует трехмесячный срок, как на обжалование действия или бездействия государственных органов.

Комментарий к статье 55.16

Статья 55.16 посвящена компенсационному фонду СРО. СРО в пределах средств компенсационного фонда несет солидарную ответственность по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда в случаях, предусмотренных ст.60 Градостроительного кодекса. Т.е. исключительная цель использования средств компенсационного фонда возмещение вреда в рамках ст.60 Градостроительного кодекса. Обратите внимание для каких выплат формируется компенсационный фонд: по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения. Т.е. он не предназначен для компенсации убытков по договорам подряда (на проектирование, на СМР), по договорам ДДУ или паевого взноса в рамках ЖСК и т.д. Для компенсации возможного вреда по обязательствам, возникшим вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации или по договорам строительного подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, формируется дополнительный компенсационный фонд.

Рассрочки по платежам взносов в компенсационный фонд, равно как взаимозачеты, оплата взносов третьими лицами не допускаются.

Никакие иные выплаты, кроме случаев, прямо установленных самим Градостроительным кодексом, в рамках части 3 комментируемой статьи, не допускаются. А таких случаев, собственно, всего пять:

1) возврат ошибочно перечисленных средств;

2) размещение и (или) инвестирование средств компенсационного фонда возмещения вреда в целях их сохранения и увеличения их размера;

3) осуществление выплат из средств компенсационного фонда возмещения вреда в результате наступления солидарной ответственности, предусмотренной частью 1 комментируемой статьи (выплаты в целях возмещения вреда и судебные издержки), в случаях, предусмотренных статьей 60 комментируемого кодекса;

4) уплата налога на прибыль организаций, исчисленного с дохода, полученного от размещения средств компенсационного фонда возмещения вреда в кредитных организациях, и (или) инвестирования средств компенсационного фонда возмещения вреда в иные финансовые активы;

5) перечисление средств компенсационного фонда возмещения вреда саморегулируемой организации Национальному объединению саморегулируемых организаций, членом которого являлась такая саморегулируемая организация, в случаях, установленных комментируемым кодексом и Федеральным законом о введении его в действие. Подобное зачисление происходит в течение недели с момента исключения сведений о СРО из государственного реестра СРО.

В последнем случае денежные средства не растворяются бесследно. Если организация или ИП после прекращения деятельности одной СРО стали членом другой СРО они могут обратиться соответствующее Национальное объединение с просьбой о перечислении его взноса в компенсационный фонд новой СРО.

Расходы, например, на страхование компенсационного фонда из средств компенсационного фонда производиться не могут. И, если мы говорим о доходах от размещения компенсационного фонда на счета банков, то это не прибыль организации, поскольку данные средства плюсуются к компенсационному фонду. И с него уплачивается налог на прибыль.

Зачастую возникают споры в части даты уменьшения размера компенсационного фонда и, соответственно, даты, с которой возникает обязанность по восполнению компенсационного фонда с тем, чтобы он не стал меньше минимума. Вот это уменьшение размера компенсационного фонда СРО в случае возбуждения уголовного дела по факту хищения денежных средств следует считать дату окончания исполнительного производства по взысканию таких средств с виновника, согласно законодательству об исполнительном производстве. Вот если соответствующих денег будет взыскано недостаточно, в таком случае речь идет о необходимости восполнения на недостающую сумму компенсационного фонда.

Также компенсационный фонд должен быть восполнен в случае, если инвестирование компенсационного фонда принесло убыток.

Восполнение должно быть осуществлено в течение 3-х месяцев с момента уменьшения размера компенсационного фонда.

В 2014-2016 годах прокатилась волна отзывов лицензий у банков. Так вот отзыв лицензий у банков не может являться основанием для освобождения от оплат из компенсационного фонда.

К 01.11.2016 все СРО должны были перевести компенсационные фонды в 12 крупнейших банков, отвечающих требованиям законодательства, в частности одним из главных критериев является наличие у кредитной организации собственных средств не менее 100 млрд рублей.

С 01.06.2021 применяются обновленные критерии к таким банкам — постановление Правительства РФ от 28.04.2021 N 662 «Об утверждении требований к кредитным организациям, в которых допускается размещать средства компенсационного фонда возмещения вреда и компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», которое существенным образом изменяет критерии, предъявляемые к кредитным организациям в целях размещения средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций (действует до 01.06.2027).

По общему правилу банки должны отвечать следующим критериям: Наличие у кредитной организации кредитного рейтинга не ниже уровня «AA(RU)» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество) или не ниже уровня «ruAA» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА».

Данные необходимо проверять на официальном сайте рейтингового агентства «АКРА»: https://www.acra-ratings.ru/ratings/issuers и официальном сайте рейтингового агентства «Эксперт РА»: https://www.raexpert.ru/.

По состоянию на 11.01.2022 таких банков чуть больше 3 десятков.

Данные об объеме денежных средств должны быть размещены на сайте СРО.

В случае банкротства кредитных организаций вступает Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Необходимо учитывать положения статьи 189.33 данного закона: требование кредиторов, не удовлетворенное по причине недостаточности имущества кредитной организации, считается погашенным. По итогам конкурса конкурсный управляющий вносит в реестр требований кредитора сведения о погашении требований кредитора. С этого момента можно утверждать, что средства компенсационного фонда СРО, размещенные на депозите, в отношении которой открыто конкурсное производство, не могут быть возвращены. Т.е. после вынесения арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства, после рассмотрения отчета конкурсного управляющего СРО обязано предпринять необходимые действия по восполнению средств компенсационного фонда.

Размер взносов в компенсационный фонд зависит: а) от видов деятельности; б) от суммы обязательств по договору. В случае исключения сведений о СРО из государственного реестра СРО средства компенсационного фонда подлежат зачислению на счет соответствующего национального объединения СРО с тем, чтобы в дальнейшем в случае необходимости были произведены компенсационные выплаты.

Отдельно выделены взносы в дополнительный компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств членов СРО, выразивших намерение принимать участие в заключении договоров строительного подряда с использованием конкурентных способов заключения договоров. Эти взносы зависят от уровня ответственности по основным взносам, а также размера обязательств по подобным договорам.

Комментарий к статье 55.16-1

Данная статья посвящена порядку инвестирования компенсационных фондов СРО.

Данные денежные средства учитываются обособлено и банком, и СРО, и размещаются на специальных банковских счетах, которые являются бессрочными.

Законодатель ограничивает использование данных денежных средств — только для возмещения соответствующих убытков, т.е., например, банк не может с этих денежных средств выдать кредит на строительство какого-то объекта.

В случае исключения СРО из реестра — права на данные денежные средства переходят соответствующему национальному объединению. Соответствующее требование национальное объединение направляет в банк, где был открыт счет СРО.

Возможности инвестирования указанных денежных средств ограничиваются Правительством РФ и самим ГрК РФ.

Например, 75% денежных средств могут быть размещены на депозит того же банка, где открыт спецсчет.

Если банк перестал соответствовать критериям для размещения денежных средств СРО, то СРО обязана расторгнуть договор специального банковского счета, договор банковского вклада (депозита) досрочно в одностороннем порядке не позднее 10 р.д. со дня установления указанного несоответствия. Кредитная организация перечисляет средства компенсационного фонда СРО и проценты на сумму таких средств на специальный банковский счет иной кредитной организации, соответствующей требованиям, не позднее одного рабочего дня со дня предъявления СРО к кредитной организации требования досрочного расторжения соответствующего договора.

Комментарий к статье 55.17

Статья 55.17 посвящена ведению реестра саморегулируемых организаций (СРО). Эта статья работает во взаимоувязке с законом N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», потому что указанный закон устанавливает базовую информацию, которая должна содержаться в соответствующем реестре, как то, например, регистрационный номер члена СРО, даты его регистрации в реестре, полное и сокращенное наименование организации и ряд других сведений; также, в соответствии с п.2 части 2 комментируемой статьи, перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность в соответствии с приказом Минрегиона РФ N 624 от 30.12.2009 и сведения о статусе допуска СРО, т.е. приостановлен ли он, возобновлен ли он или отказано было во возобновлении или прекращении действия допуска СРО.

Необходимо помнить, что уведомления о сведениях указанных частях 3 и 3.1 комментируемой статьи СРО обязана направить в соответствующее национальное объединение СРО. Речь идет о сведениях о членстве в СРО, об изменениях статуса членства СРО: приостановлено, возобновлено… Также речь идет о ситуации, когда член СРО принимает решение о добровольном выходе СРО. Вводится электронный документооборот наравне с бумажным.

Комментарий к статье 55.18

Статья 55.18 посвящена ведению государственного реестра СРО. Необходимо понимать, что СРО приобретает статус саморегулироуемой организации, обладающей правами по выдачи соответствующих допусков, только после включения сведений о ней в реестр СРО, который ведется Ростехнадзором.

Часть 2 комментируемой статьи устанавливает перечень сведений, которые вносятся в соответствующий реестр. Информация в соответствующий реестр поступает не напрямую от СРО, а через национальные объединения СРО в соответствующей сфере. По любому поводу, который является основанием для внесения изменений в реестр СРО, соответствующее национальное объединение готовит необходимое заключение. Исключение сделано для редакционных правок, типа наименования, адреса, номера контактного телефона СРО. Эти сведения вносятся в реестр без заключения соответствующего национального объединения, но точно также через него, а не напрямую от СРО в Ростехнадзор.

В случае внесения изменений в сведения в части наименования, адреса (место нахождения) и номер контактного телефона СРО, а также изменения вида СРО в соответствующее национальное объединение.

Порядок ведение реестра СРО определен Приказом Ростехнадзора от 16.11.2016 N 478 «Об утверждении Положения о порядке и способе ведения государственного реестра саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства».

Размер платы за предоставление выписки установлен Приказом Минстроя России от 21.10.2016 N 734/пр «О размере платы за предоставление сведений из государственного реестра саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства» — 300 руб.

Комментарий к статье 55.19

Статья 55.19 посвящена государственному надзору за деятельностью СРО. Осуществляется государственный надзор за деятельностью СРО Ростехнадзором. Помимо Градостроительного кодекса, разумеется, необходимо учитывать Федеральный закон N 248-ФЗ. Порядок проведения проверок более детально прописан в приказе Ростехнадзора от 25.07.2013 N 325 «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору государственной функции по осуществлению государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства». Предметом любой проверки является соблюдение СРО требований к СРО, установленных как Градкодексом, так и другими федеральными законами.

Плановая проверка проводится в соответствии с планом, утвержденным Ростехнадзором. Данный план не требует согласования с непосредственно проверяемыми лицами.

Часть 4 комментируемой статьи устанавливает основания для проведения внеплановой проверки. На мой взгляд, в данной статье пропущен еще один немаловажный повод для проведения внеплановой проверки. Это требование прокурора проведения внеплановой проверки. Соответствующие основания встречаются и в Градостроительном кодексе, а самое главное, необходимо помнить положение федерального закона от 17.01.92 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации». В данном случае, если внеплановая проверка будет проводиться по требованию прокуратуры, речь будет идти о выполнении прокуратурой своих функций в части общего надзора за исполнением федерального законодательства. Необходимо помнить, что соответствующие обращения о проведении внеплановой проверки могут поступать как изнутри самой СРО, например, от членов СРО об отсутствии необходимого размера компенсационного фонда. В таком случае Ростехнадзор должен будет в срок не позднее, чем в течение 20 дней со дня поступления соответствующего обращения принять решение о проведении внеплановой проверки деятельности такой СРО или об отказе с обоснованием, соответственно, причин. Также может быть обращение извне СРО, например, обращение жильца близлежащего к стройке дома о том, что СРО не надлежайшим образом контролирует деятельность члена СРО, который, например, осуществляет строительные работы на том или ином объекте. Комментируемая статья устанавливает сокращенный срок проведения проверки относительно срока, установленного в рамках закона «О защите прав предпринимателей» при проведении проверок. Срок проведения проверки составляет не более, чем 10 рабочих дней. Необходимо помнить, что при проведении проверки в ряде случаев задействуется соответствующее национальное объединение. Например, если СРО не отреагировала на выданное Ростехнадзором предписание, то Ростехнадзор обращается в соответствующее национальное объединение в целях получения заключения о возможности исключения сведений о СРО из соответствующего государственного реестра. В таком случае у национального объединения есть 30 дней для подготовки и утверждения соответствующего заключения.

В ряде случаев Ростехнадзор вправе сам обратиться в суд с заявлением об исключении соответствующей организации из реестра СРО. Например, в случае, если соответствующее национальное объединение в установленный срок не подготовило заключение о возможности или невозможности исключения соответствующей СРО из реестра.

Комментарий к статье 55.20

Статья 55.20 посвящена национальным объединениям саморегулируемых организаций. На данный момент идет реорганизация в национальных объединениях, в частности, речь идет о слиянии национального объединения в сфере изысканий и в сфере проектирования. Таким образом, остаются 2 национальных объединения: одно — в сфере проектирования и изысканий, второе — в сфере строительства. Соответствующее национальное объединение создается в виде некоммерческой организации, а конкретно в форме ассоциации союза.

Особенности правового статуса соответствующих объединений установлены разделом 4 параграфа 6 главы 4 общей части Гражданского кодекса РФ. Регистрация соответствующего национального объединения происходит в соответствии с законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». СРО исключается из членов соответствующего национального объединения в случае исключения сведений о ней из государственного реестра СРО.

Пока организация является членом национального объединения, то она должна оплачивать соответствующие вступительные взносы, а также иные отчисления, размер и периодичность которых устанавливаются соответствующим национальным объединением на всероссийском съезде СРО. Национальные объединения выполняют часть обязательных функций, например, готовят для Ростехнадзора соответствующие заключения, например, об исключении той или иной СРО из членов, а также ряд функций, которые в большей степени, к сожалению, носят декларативный характер, типа «обсуждение вопросов государственной политики в области инженерных изысканий, проектирования или строительства».

К компетенции соответствующих национальных объединений относятся, в частности, разработка и утверждение стандартов на процессы выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства и ведение национального реестра специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, национального реестра специалистов в области строительства.

Сведения из единого реестра СРО должны быть бесплатно доступны на сайте соответствующего национального объединения.

Комментарий к статье 55.21

Статья 55.21 посвящена полномочиям всероссийского съезда саморегулируемых организаций. Высшим органом национальных объединений СРО является всероссийский съезд соответствующих СРО. Минимальная частота соответствующих съездов не реже, чем 1 раз в 2 года. Кворум — не менее двух третей СРО, зарегистрированных на территории РФ. В случае необходимости могут проводиться внеочередные съезды соответствующих СРО. Одним из ключевых вопросов, породивших существенный пласт судебной практики, является оплата соответствующих взносов, а конкретно — размер соответствующих взносов. Необходимо помнить, что согласно п.3 ч.3 комментируемой статьи, размер отчислений СРО определяется исходя из численности и вида СРО. При этом под численностью законодателем понимается не количество СРО, а численность входящих в ее состав членов. То есть действует единый для всех СРО принцип: происходит умножение в каждом случае фиксированных сумм взносов на количество членов СРО. Кворум для принятия решений — 50% + 1 голос. Президент национального объединения избирается на срок 4 года. Это единоличный исполнительный орган. Одно и то же лицо не может занимать должность президента национального объединения более, чем 2 срока подряд.

Комментарий к статье 55.21-1

Статья 55.21-1 посвящена полномочиям президента национального объединения СРО. Функции можно разделить на представительские и административно-хозяйственные.

К представительским функциям можно отнести представление национального объединения СРО в органах государственной власти различного уровня, также в общественных объединениях, в иных организациях, в том числе за пределами РФ. К другой группе функций можно отнести распоряжение имуществом национального объединения, разумеется, в соответствии со сметой и назначением имущества. При этом соответствующую смету определяет всероссийский съезд национального объединения. К полномочиям президента относится созыв всероссийского съезда СРО в случаях, предусмотренных уставом соответствующего национального объединения. Президент обладает полномочиями по созыву в том числе и внеочередных съездов соответствующего национального объединения.

Комментарий к статье 55.22

Статья 55.22 посвящена совету СРО. Это коллегиальный исполнительный орган национального объединения соответствующих СРО, в состав которого входит президент национального объединения СРО.

Интересен принцип обязательной ротации совета соответствующих национальных объединений: один раз в 2 года на одну треть, а особенности устанавливаются уставом соответствующего национального объединения. С учетом того, что деятельность совета национального объединения возможна в принципе, если на соответствующем заседании присутствуют, как минимум, две трети соответствующего совета, то безусловно целесообразно в первую очередь речь вести о ротации тех членов совета, которые досрочно сняли с себя полномочия. С учетом того, что совет может работать неэффективно, и от этого соответствующему объединению СРО может быть не очень хорошо, то, наверное, есть смысл вводить такой показатель, как эффективность деятельности того или иного члена совета с тем, чтобы срабатывал принцип конкуренции. Исключение из принципа ротации сделано для президента национального объединения с учетом сроков его полномочий.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает перечень полномочий совета национального объединения, которые включают в себя как представительские функции в органах государственной власти и других организациях, информационно-методические функции, так и административно-финансовые. Например, определение размеров вознаграждений членов совета национального объединения, члены ревизионной комиссии. Необходимо помнить, что смету расходов утверждает съезд соответствующего объединения СРО. Решения принимаются простым большинством голосов, то есть 50% + 1 голос. При этом напоминаю, что на соответствующем заседании кворум должен составлять не менее двух третей членов совета соответствующего национального объединения.

Комментарий к статье 55.23

Статья 55.23 посвящена государственному контролю за деятельностью национальных объединений СРО. Государственный контроль осуществляется Ростехнадзором.

Существуют две разновидности проверок: плановая и внеплановая проверка. Поводы для проведения внеплановых проверок аналогичны тем, которые установлены для государственного строительного надзора, т.е. это или предписание ранее выданное или, соответственно, обращение физических или юридических лиц. Точно так же нужно понимать, что это могут быть обращения как изнутри соответствующего национального объединения, так и извне, т.е. обращения тех же самых физических или юридических лиц и сторонних организаций.

Плановые проверки проводятся в соответствии с планом, утвержденным Ростехнадзором. При этом план не требует согласования с соответствующим национальным объединением.

Если выявляются какие бы то ни было нарушения, то выдается предписание об устранении соответствующего нарушения в разумные сроки. Обратите внимание, что критерий оценочный, фиксированных сроков не существует на данный момент. Указанное предписание может быть обжаловано в суд, однако пока массовой практики по обжалованию предписаний национальными объединениями, не наблюдается. С учетом того, что обратно не установлено в комментируемой статье полагаю, что Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ точно так же распространяется и на проверки, которым посвящена комментируемая статья.

Комментарий к статье 55.24

Основной постулат этой статьи — это то, что эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием, то есть назначением.

Необходимо помнить, что назначение объекта у нас напрямую завязано с земельным законодательством с видами использования земельного участка: с основными или с условно-разрешенными. При этом собственник вправе самостоятельно выбрать вид использования, который он считает необходимым из основных видов без каких бы то ни было дополнительных согласований.

Если речь идет об условно-разрешенном виде использования, то необходимо будет получить соответствующее разрешение на условно разрешенный вид использования, если мы говорим о новом строительстве или о реконструкции. Обязанности по получению этого условно-разрешенного вида в случае, если объект находится в стадии эксплуатации, при этом или на уровне правил землепользования и застройки или на уровне генерального плана поменяно назначение земельного участка, то в таком случае объект может продолжать эксплуатироваться, но в случае его реконструкции придется получить разрешение или на условно-разрешенный вид использования земельного участка, или, соответственно, перевести объект в категорию основного вида использования земельного участка. При этом необходимо помнить, что само по себе изменение вида использования, т.е. назначения объекта, не является характерным признаком реконструкции. Хотя в свое время изменение вида являлось, но на данный момент это не так. А вот, если изменение вида использования объекта потребует каких бы то ни было строительно-монтажных работ, подпадающих под определение реконструкции данной статьи первой комментируемого кодекса, то тогда речь будет идти о необходимости получения разрешения на строительство . По умолчанию эксплуатация объектов возможна после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленным статьей 55 Градостроительного кодекса. В ряде случаев дополнительно еще необходим акт, разрешающий эксплуатацию зданий и сооружений в случаях, предусмотренными Федеральными законами. Второй случай касается ростехнадзоровских объектов.

Тем ни менее необходимо помнить, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, само по себе не является основанием для запрета эксплуатации такого объекта. На этот счет существует иная мера ответственности. Речь идет о части 5 статьи 9.5 КоАП — эксплуатация без разрешения. По этому поводу сложилась достаточно обширная судебная практика, свидетельствующая о том, что если объект сам по себе является безопасным, что определяется в рамках судебной строительной технической экспертизы, то само по себе отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не означает возможность удовлетворения требований о запрете эксплуатации. В качестве примера можно привести постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.12.2014 по делу N А70-780/2014.

В случае, если разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется, а это в случае когда по умолчанию не требуется разрешение на строительство, т.е., например, объекты вспомогательного использования, объекты после капитального ремонта или в ситуации, если законом установлено напрямую, что разрешение на эксплуатацию не требуется, это речь идет об объектах индивидуального жилищного строительства, то до 01.03.2018 продлен срок, в течение которого разрешение на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию не требуется, то в таких случаях соответствующие объекты могут эксплуатироваться после окончания их строительства. Окончание строительства будет ознаменовываться актом приемки соответствующего объекта.

В ряде случаев, если мы говорим о дальнейшей регистрации, то, соответственно, будет необходимо провести кадастровый учет, заполнить декларацию и зарегистрировать объект недвижимости, но эксплуатация уже возможна после окончания строительства данного объекта. Разумеется, в отношении любых объектов действует общее правило, что эксплуатация объекта должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов. Это касается, как объектов, в отношении которых законодательством предусмотрено осуществление государственного строительного надзора и имеется заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации и технических регламентов, так и тех объектов, в отношении которых государственный строительный надзор не предусматривается. Помним о том, что технические регламенты есть национальные основополагающие, это Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, так и международные на уровне Таможенного союза, например, ТР ТС о безопасности автомобильных дорог.

Разумеется, должна учитываться исполнительная документация.

Эксплуатационный контроль осуществляется тем лицом, которому принадлежит соответствующий объект. Любопытно, что часть 7 комментируемой статьи отсылает нас к необходимости осуществления периодических осмотров эксплуатируемых объектов, но законодатель пока не выпустил ничего более «свежего», чем приказ еще Госкомархитектуры от 23.11.88 ВСН 58-88р «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», т.е. законодатель отсылает нас к документу, который давно утратил обязательную силу, тем самым, вытаскивая его из небытия.

Особенности эксплуатации отдельных объектов могут устанавливаться именно федеральными законами, тем самым Градостроительный кодекс отсылает нас к достаточно большому пласту федеральных законов, в частности, это Водный кодекс от 03.06.2006 N 74-ФЗ, в котором существует статья 42, посвященная требованиям по использованию водных объектов, это и Федеральный закон от 21.07.97 N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», который посвящен промышленной безопасности опасных производственных объектов, это и Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», конкретно речь идет о статье 44 данного закона и о ряде других. По общему правилу государственный надзор за эксплуатацией осуществляют органы местного самоуправления. Исключение составляют особо опасные объекты, в отношении которых государственный надзор за эксплуатацией осуществляет Ростехнадзор.

Сведения по эксплуатации объекта подлежат включению в BIM-модель, если ее ведение обязательно.

Комментарий к статье 55.25

Статья 55.25 посвящена обязанностям лица, ответственного за эксплуатацию здания и сооружения. Необходимо помнить, что собственность состоит из трех прав: права владения, пользования и распоряжения. Право пользования может быть передано иному лицу. Тогда появляется арендатор, то есть ответственность за эксплуатацию объекта несет то лицо, которое в данный момент осуществляет эксплуатацию объекта. Безусловно, если речь идет о том, что произошла какая-то аварийная ситуация, естественно пользователь объекта, если это не собственник, обязан известить о произошедшей аварийной ситуации уполномоченные органы власти, в первую очередь, это органы местного самоуправления. Также необходимо уведомить и собственника объекта о том, что на объекте произошла та или иная ситуация. Если у объекта существует несколько собственников, естественно, эксплуатация объекта должна осуществляться по их взаимному согласию. Если более пяти собственников, то речь идет уже о решении общего собрания собственников объекта.

Вспоминаем о том, что по окончании строительства лицо, осуществляющее строительство, должно передать застройщику или техническому заказчику документацию по строительству объекта, а в дальнейшем это лицо уже обязано передать необходимую документацию для эксплуатации объекта эксплуатирующей организации. При переходе прав на объект, естественно, эта документация следует судьбе объекта.

Комментируемая статья в ч.4 говорит о том, что периодичность и состав работ, которые необходимы для нормального технического обслуживания, включая необходимые осмотры, возможно, какой-то мониторинг, — все это должно определяться в соответствии с проектной документацией, а также с учетом текущего состояния объекта. Тем самым фактически ч.4 комментируемой статьи устанавливает минимальный обязательный состав раздела мероприятий по эксплуатации объекта.

В 48 статье Градостроительного кодекса соответствующих мероприятий нет, как нет их пока в постановлении Правительства РФ N 87. Именно поэтому я настоятельно рекомендую в состав проектной документации включать инструкцию по эксплуатации не только жилых домов, а включение ее для жилых домов обязательно на данный момент, но и разрабатывать хотя бы примерную инструкцию по эксплуатации для объектов нежилого значения.

На собственника возлагается обязанность по участию в благоустройстве прилегающей территории, в т.ч. и финансовое. Исключение сделано только для многоквартирных домов, под которыми участки не сформированы или сформированы под обрез здания. Учитывая, что законодательством вопросы благоустройства отнесены к вопросам местного значения, то и порядок соответствующего участия должен быть определен в местных правилах благоустройства (норма начинает действовать с 28.06.2018).

Требования к правилам благоустройства конкретизированы в ст.45.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Особое внимание следует обратить, что указанные правила могут предусматривать порядок проведения земляных работ, внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий и сооружений, т.е. предусматривать дополнительные процедуры в сфере строительства, установленные в разделах II постановления Правительства РФ от 30.04.2014 N 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» и постановления Правительства РФ от 28.03.2017 N 346 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и о Правилах ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения».

Комментарий к статье 55.26

Статья посвящена приостановлению, прекращению эксплуатации зданий и сооружений. Разумеется, эксплуатация объектов должна быть безопасна. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений в статье 2 содержит достаточно много понятий, касающихся механической безопасности объекта. Аварийное здание эксплуатации не подлежит. Собственник объекта должен предпринять необходимые меры для безопасной эксплуатации объекта или для приостановления, прекращения эксплуатации объекта в случае, если объект начинает представлять опасность. Механическая безопасность — это не единственный критерий безопасности, хотя, безусловно, один из основных. Данная статья посвящена необходимости приостановления и прекращения эксплуатации зданий, опасных по любым критериям, будь то механическая безопасность, или пожарная безопасность и т.д.

Необходимо помнить, что законодательством предусмотрена такая мера административной ответственности, как административное приостановление деятельности. Речь идет о статье 3.12 КоАП. Именно о данной мере ответственности говорит комментируемая статья в случае, если имеются угрозы жизни и здоровью. В большинстве случаев административное приостановление деятельности назначается судом. Исключения установлены в иных федеральных законах, например, в статье 12 федерального закона от 21.12.94 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». В статье 12 указано, что при выявлении нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу возникновения пожарной опасности людей на подведомственных организациях, ведомственная пожарная охрана имеет право приостановить полностью или частично работу организации или отдельного производства, производственного участка, агрегата, эксплуатацию здания, сооружения, помещения или проведения отдельных видов работ. Эксплуатация зданий и сооружений также прекращается в случае случайной гибели, сноса зданий и сооружений.

Комментарий к статье 55.26-1

Данная статья посвящена порядку признания объектов аварийными и подлежащими сносу.

В сфере жилищного строительства давно действует постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», которое, однако, будет требовать изменений в связи с введением комментируемой статьи, т.к. комментируемая статья устанавливает рамочные положения к порядку признания объекта аварийным.

Так, например, в порядке признания объекта аварийным должны быть указаны положения о порядке проведения обследования объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект, порядок оценки фактического состояния таких объекта и (или) территории, порядок уведомления собственника объекта капитального строительства, собственников помещений в нем, лица, владеющего объектом капитального строительства, помещением в нем на ином законном основании, о рассмотрении вопроса о признании такого объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Комментарий к статье 55.27

Вся глава 6.3 была введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 209-ФЗ. Она посвящена освоению территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов. Фактически государство дает возможность лицам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, не стоять десятилетиями в очередях с тем, чтобы получить в собственность квартиру, а быстрее решить эту проблему посредством заселения в наемное жилье. Понятно, что арендные ставки в таких домах будут ниже, чем, если брать в среднем по рыночной стоимости. Но лица, заселившиеся в подобные дома, будут лишены права в дальнейшем приватизации данного жилья.

Не все подзаконные правовые акты, которые необходимы для того, чтобы данная статья и вообще положения по строительству наемных жилых домов заработали, приняты. Принято постановление Правительства РФ от 05.12.2014 N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Этим постановлением утвержден типовой договор найма, требования к организациям, которые являются наймодателями, перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на право участия в аукционе в заключении договора об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, перечень документов, подтверждающих право наймодателей и нанимателей на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В развитие этих норм Минстрой РФ 22.01.2015 приказом N 26/пр «Об утверждении формы декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отношении указанного жилого помещения, или о наличии иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» утвердил форму декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма соответствующего жилого помещения, или о наличии данных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам, по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Для того, чтобы комментируемые нормы начали работать в полной мере, необходимо еще разработать Перечень документов, подтверждающих право заявителя на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Также необходимо разработать и утвердить Порядок установления требований к возмещению и условиям возмещения убытков упущенной выгоды предоставления земельного участка для освоения в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

По форме, структуре и содержанию договор по освоению территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования похожи на договор о развитии территорий. Только цель строительства — это именно освоение территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

Органы государственной власти обязаны обеспечить подключение технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения зданий, построенных в рамках соответствующих договоров. Остальные расходы и остальные обязательства, связанные со строительством жилых домов, несут коммерческие застройщики. Срок действия подобного договора составляет минимум 20 лет, максимум 49 лет. Пока подобные договоры не заключены.

Комментарий к статье 55.28

Статья 55.28 посвящена порядку организации проведения аукционов на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

Соответствующее решение принимается органами местного самоуправления о заключении договоров в соответствии с Градостроительным и Жилищным кодексами. Организацию данного аукциона орган местного самоуправления может отдать на аутсорсинг специализированной организации.

При проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования применяется система с повышением цены на шаг аукциона. А если мы говорим о заключении договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, то в таком случае возможно проведение аукциона и на повышении и на понижение цены.

Начальная цена — предмет аукциона должна определяться в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. Однако максимальный размер минимальной цены определяется в соответствии с жилищным законодательством, как максимальный размер платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В качестве обеспечительной меры используется задаток. Шаг аукциона устанавливается в пределах 3% начальной цены аукциона. Извещение по проведению аукциона по содержанию похоже на аналогичное извещение проведение торгов, например, на комплексное освоение территории, т.е. это предмет, способ проведения аукциона, конкретный земельный участок и так далее. Извещение размещается в сети интернет на сайте соответствующего муниципального образования, а также публикуется в официальном публикаторе нормативных правовых актов. На момент объявления соответствующего аукциона должен уже существовать проект договора аренды земельного участка и проект договора подключения или технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. Соответствующие приложения размещаются на сайте в сети интернет вместе с извещением о проведении аукциона.

Часть 19 комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в допуске к аукциону. Таких оснований всего три. Это — непредставление необходимых сведений или предоставление ложных сведений, подача заявки на участие в аукционе лицом, которое не соответствует требованиям к участникам аукциона, а также отсутствие финансового обеспечения.

По результатам рассмотрения заявок подписывается протокол в форме электронного документа. Соответственно, заявителям, признанными участниками аукциона, также, заявителям, которые не допущены по каким-то причинам к участию в аукционе, направляются соответствующие уведомления не позднее дня, следующего после подписания протокола рассмотрения заявок. Информация о победителе размещается минимум через 10 дней, максимум через 30 дней после проведения аукциона на том же сайте, где была размещена информация о проведении соответствующего аукциона.

Аукцион считается несостоявшимся в случае, если не была подана ни одна заявка, или была подана единственная заявка. Если единственный заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым к нему законодательством, то в таком случае с ним без проведения аукциона заключается договор. Сроки те же самые: 10-30 дней. Также договор заключается с единственным участником в случае, если никто иной из участников, допущенных к участию в аукционе, не предложил иную цену после троекратного оглашения изначальной цены. В случае, если то лицо, с которым должен был быть заключен договор по результатам торгов, уклоняется от заключения соответствующего договора, у органа местного самоуправления есть два варианта. Первый вариант — обращение в суд с иском о взыскании убытков к лицу, уклоняющемуся от заключения договора. Второй вариант — заключение соответствующего договора с предыдущим участником, который предложил наиболее выгодную цену, соответственно, на понижение или повышение в зависимости от типа договора.

Комментарий к статье 55.29

Есть общие требования, которые идентичны требованиям, содержащимся в статьях, посвященных комплексному освоению территорий, например, отсутствие у заявителя недоимок по налогам, отсутствие соответствующего лица в реестре недобросовестных поставщиков для государственных услуг, а также специализированные требования, дающие некие гарантии того, что лицо, которое хочет выступить участником соответствующего аукциона, понимает в принципе, что такое строительство. Необходимо членство СРО по организации строительства, реконструкции или капитальному ремонту. Также осуществление заявителем деятельности в качестве застройщика минимум в течение 3 лет. При этом совокупный объем введенного в эксплуатацию жилья должен быть не менее, чем тот объем жилья, который может быть построен на земельном участке, выставленным на аукцион в соответствии с градостроительным регламентом.

Также лицо, желающее поучаствовать в соответствующем аукционе, должно соответствовать требованиям статьи 91.2 Жилищного кодекса. Предъявление иных требований, кроме требований, указанных в частях 1 и 2 комментируемой статьи, законодательством прямо запрещено.

Соблюдение всех требований, указанных выше, подтверждается копиями соответствующих документов. Соответственно, выписка из реестра членов СРО, например, копия разрешений на ввод в эксплуатацию соответствующих домов или, если мы говорим о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, помним, что разрешение на ввод в эксплуатацию до 01.03.2018 не требуется (кроме ИЖС, строящихся в рамках Федерального закона N 214-ФЗ), соответственно, копии актов приемки соответствующих жилых домов.

Комментарий к статье 55.30

Комментируемая статья посвящена вопросам сноса.

По сути, законодатель урегулирует вопросы сноса, раскрывая нормы гражданского законодательства, говорящие о праве сноса объекта с соблюдением законодательства о градостроительной деятельности.

Снос проводится на основании проекта сноса, состав которого определяется Правительством РФ. Проект сноса не нужен для сноса объектов, на строительство которых не нужно разрешение на строительство.

Комментарий к статье 55.31

Комментируемая статья посвящена вопросам безопасности сноса. Устанавливаются рамочные положения того, каким образом производить отключение от сетей, как безопасно сносить объект.

Напоминаю, что для сноса нужно членство в СРО, кроме государственных/муниципальных предприятий, а также кроме случаев, когда для сноса не нужен проект, также при сумме договора на снос до 1 млн.руб.

О сносе нужно уведомить не позднее чем за 7 рабочих дней ОМСУ по месту положения объекта. Пока форма уведомления не установлена, т.е. оно может быть написано в произвольной форме, главное, указать данные, установленные в комментируемой статье.

О сносе нужно уведомить не позднее чем за 7 рабочих дней ОМСУ по месту положения объекта. С 05.03.2019 действует Приказ Минстроя России от 24.01.2019 N 34/пр «Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства».

Данные формы учитывают и снос по решению собственника объекта, и по решению суда или органа местного самоуправления. Во втором случае указываются реквизиты соответствующего решения.

Уведомление размещается в ИСОГД.

Аналогичное уведомление подается в течение 7 рабочих дней после сноса.

Комментарий к статье 55.32

Комментируемая статья устанавливает особенности сноса объектов самовольного строительства или приведения их в соответствие с требованиями градостроительных регламентов.

Соответствующий снос проводится на базе решения суда или решения уполномоченного органа.

Напоминаю, что органы государственного строительного надзора уполномочены фиксировать объекты, обладающие признаками объекта самовольного строительства. После получения акта органа государственного строительного надзора ОМСУ в течение 20 рабочих дней обязан принять решение о сносе или обратиться в суд в порядке ст.222 ГК РФ, или сообщить о том, что объект не является объектом самовольного строительства.

Соответствующее уведомление о сносе направляется тому, кто возвел объект самовольного строительства, или лицу — правообладателю участка, где находится соответствующая постройка.

Если такие лица неизвестны, соответствующее уведомление публикуется в официальном публикаторе муниципальных правовых актов, на сайте, а также на стенде, который устанавливается на участке, где выявлен самострой.

В случае приведения самостроя в соответствие с градрегламентами производится реконструкция объекта.

Для сноса/приведения в соответствие с требованиям градрегламентов устанавливается срок. Законодательством он не нормируется.

В течение 7 рабочих дней по истечении срока, отведенного на снос, если снос не произведен, соответствующая информация направляется в орган, уполномоченный на предоставление участка, если земля в государственной/муниципальной собственности, или в течение 6 месяцев обращается в суд с требованием об изъятии участка.

Снос производится в течение 2 месяцев с момента извещения правообладателя участка/лица, возведшего самострой, или 6 месяцев с момента принятия решения суда о сносе, если решение не исполнено в добровольном порядке или в срок, установленный судом.

Возмещение расходов производится за счет лица, возведшего самострой.

Комментарий к статье 55.33

Если режим зоны с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ) устанавливает запрет/ограничение по размещению того или иного объекта, он должен быть снесен/приведен в соответствие с требованиями режима ЗОУИТ.

Перечень ЗОУИТ установлен ст.105 ЗК РФ.

Соответствующие действия производятся на основании соглашений с собственниками объектов при условии возмещения им убытков.

Комментарий к статье 55.34

Комментируемая статья установила критерии включения объекта незавершенного строительства, строительство, реконструкция которого осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ и не завершены, для включения сведений о нем в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства, региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства.

Критерии условно можно разделить на несколько групп:

— связанные с разрешениями (разрешение на строительство истекло или в течение 12 месяцев с момента отказа не получено разрешение на ввод в эксплуатацию);

— связанные с земельными вопросами (истечение срока действия договора аренды или появление ограничений, установленных в соответствии с земельным или иным законодательством, препятствующим получению разрешения на ввод в эксплуатацию);

— финансовые (отсутствие финансирования в течение 3 лет);

— судебные (обеспечительные меры или решение суда, препятствующие строительству).

Субъекты РФ вправе установить дополнительные основания для включения в соответствующий реестр.

Комментарий к статье 55.35

Порядок формирования федерального и регионального реестров устанавливаются соответственно Правительством РФ и аналогичным органом субъекта РФ.

Правительством РФ должны быть установлены критерии включения объекта в реестры.

Комментарий к статье 56

Статья 56 посвящена информационным системам обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) субъектов РФ (с 01.09.2023). Это аналог ЕГРП, только данная система касается, в первую очередь, вопросов градостроительства, а не вопросов возникновения, прекращения и перехода прав, как ЕГРП.

Дела формируются в привязке к конкретным земельным участкам, застроенным или подлежащим застройке, и систематизируется с кадастровым учетом с учетом картографической основы ЕГРН. Информация из ГИСОГД является общедоступной за исключением информации, которая составляет охраняемую законом тайну.

В ГИСОГД попадает достаточно много информации. Это касается, как документов территориального планирования, правила благоустройства, лесохозяйственные регламенты лесничества, план наземных и подземных коммуникаций, на котором отображается информация о местоположении существующих и проектируемых сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей, в том числе на основании данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, едином государственном реестре заключений, разработанная документация по планировке и межеванию территории, государственная историко-культурная экспертиза, государственная экологическая экспертиза, вплоть до информации о вводе в эксплуатацию объектов, находящихся на соответствующем земельном участке. Туда же размещаются результаты инженерных изысканий, отчетов в полном объеме, копии разрешений на строительство, частично проектная документация, например, проектная документация, посвященная пожарной безопасности, мероприятиям по охране окружающей среды, мероприятиям по доступности того или иного объекта маломобильным группам населения, уведомления о строительстве ИЖС и садовых домов, решение о соответствии данного уведомления требованиям законодательства, уведомление об окончании строительства указанных объектов. Туда же частично попадает исполнительная документация, например, вынос осей на местности. Туда же попадают и копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, исполнительная документация в объеме, определенном Минстроем России (последняя с 01.09.2023).

ГИОСГД может быть использована для межведомственного взаимодействия при подготовке документации в области градостроительной деятельности — от Генплана до ЗОС и разрешения на ввод. ГИСОГД субъектов РФ должны быть интегрированы с ЕИС «Стройкомплекс РФ».

Любое лицо вправе запросить выписку из ГИСОГД, в рамках которой соответствующее лицо увидит содержание ГИСОГД в отношении конкретного земельного участка, а также запросить копию любого документа, находящегося в ГИСОГД.

На уровне законов субъектов РФ может быть принято решение о возможности использования ГИСОГД для разработки, согласования и выдачи основных документов в области строительства — от ПЗЗ до ввода объекта в эксплуатацию. В этом отношении хочется выделить опыт Санкт-Петербурга, где на базе Единой системы строительного комплекса еще до введения в действие данной нормы значительная часть функций реализована.

Правительство РФ должно установить порядок доступа в ГИОСГД различных лиц.

Комментарий к статье 56.1

Статья посвящена ЕИС «Стройкомплекс РФ», которая заменяет собой ранее предполагавшуюся к созданию ГИСОГД РФ. Вступает в силу с 01.09.2023.

Порядок ее ведения, создания, доступа, а также часть документов, включаемых в ЕИС, с какими системами должна быть произведена интеграция, помимо ЕГРН и т.д. определяется Правительством РФ.

В любом случае в ЕИС должны быть включены следующие документы:

1) реестр документов;

2) реестр требований в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса;

3) классификатор строительной информации, предусмотренный статьей 57.6 настоящего Кодекса;

4) сведения о выданных уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию федеральными органами исполнительной власти, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией «Роскосмос» разрешениях на строительство, разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию, сведения о технических планах объектов капитального строительства.

Комментарий к статье 57

Статья 57 посвящена порядку ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) и предоставления сведений ГИСОГД.

Ведение ГИСОГД допускается на базе программного обеспечения, размещенного в национальном фонде алгоритмов и программ для электронных вычислительных машин. Города федерального значения могут вести свои системы не на базе данного программного обеспечения.

Сведения, которые подлежат размещению в ГИСОГД, предоставляются органами государственной власти, как теми, которые совершили ряд действий, следствием которых явились документы, которые необходимо разместить в ГИСОГД, например, разрешение на строительство или разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, так в ряде случаев органы государственной власти получают от иных лиц сведения, которые необходимо разместить в ГИСОГД.

С 01.01.2019 ведение ГИОСГД предусмотрено исключительно в электронной форме.

Во исполнение комментируемой статьи было издано Постановление Правительства РФ от 13.03.2020 N 279 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности».

В ГИСОГД должно быть размещено достаточно много документов — НГП, основная часть проекта планировки территории, основная часть проекта межевания территории в случае утверждения документации по планировке территории уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, решения о резервировании земель и решения об изъятии земельных участков для государственных нужд, информационные модели и т.д.

Органы местного самоуправления бесплатно предоставляют сведения из ГИСОГД по запросам государственных органов власти различного уровня, органов местного самоуправления. А что касается физических и юридических лиц, то соответствующая информация предоставляется безвозмездно только в случаях, предусмотренных Федеральными Законами. По общему правилу указанная информация предоставляется за плату. Была попытка оспорить принцип платности предоставления информации из ГИСОГД, однако определением Верховного Суда РФ от 05.03.2013 по делу N АПЛ13-44 в данном вопросе была поставлена точка. Взимание платы за предоставление информации из ГИСОГД было признано законным.

ГИСОГД должна быть интегрирована с с единой информационной системой жилищного строительства, предусмотренной Федеральным от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Комментарий к статье 57.1

Статья 57.1 посвящена ведению федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИСТП). В развитие данной статьи был принят приказ Минэкономразвития России от 17.06.2021 N 349. Также было принято постановление Правительства РФ от 12.04.2012 N 289 «О федеральной государственной информационной системе территориального планирования». Эта система представляет из себя более узкую систему, чем информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), поскольку ФГИСТП обеспечивает доступ для государственных органов к информации, необходимой в области территориального планирования. Т.е. в этой системе содержится та информация, которая необходима для разработки документов территориального планирования различного уровня.

В эту систему входят, как разработанные и утвержденные документы территориального планирования, так и проекты документов территориального планирования, материалы по обоснованию таких проектов, так и документы, необходимые для разработки документов территориального планирования. Например, стратегия социально-экономического развития Российской Федерации, стратегия пространственного развития Российской Федерации, отраслевые документы стратегического планирования Российской Федерации, стратегии социально-экономического развития макрорегионов, приоритетные национальные проекты, программа комплексного развития систем городской инфраструктуры, социальной инфраструктуры, коммунальной инфраструктуры, границы исторических поселений и тому подобное.

С 1 января 2015 года особый интерес представляет блок, посвященный нормативам градостроительного проектирования, поскольку именно эти документы имеют приоритетный характер перед всеми остальными документами при разработке или корректировке документации по территориальному планированию.

Оператором соответствующей системы является Минэкономразвития РФ. Доступ к информации, размещенной на официальном сайте, должен осуществляться безвозмездно.

Комментарий к статье 57.2

Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (далее — ФГИСЦС) по сути единая система, которая касается сметного нормирования.

Данная статья определяет состав ФГИСЦС.

Идентификация уполномоченных лиц будет проводиться аналогично идентификации при межведомственном взаимодействии госорганов.

Для реализации данной статьи Правительством РФ должно быть издано достаточно большое количество подзаконных правовых актов.

Комментарий к статье 57.3

Данная статья устанавливает обновленный статус градостроительного плана земельного участка.

Градостроительный план стал сугубо информационным документом. Это «выжимка» из документов территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Заявление на выдачу гпзу может быть подано в электронном виде, равно как и сам гпзу, если это указано в заявлении.

Срок выдачи гпзу в рамках антисанционных мер поддержки (Постановление Правительства РФ от 06.04.2022 N 603) сокращен до 10 рабочих дней (по общему правилу 14).

Из новой информации, которая ранее не была указана в ст.44 комментируемого кодекса, появились сведения о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.

Субъекты Российской Федерации вправе установить законом субъекта Российской Федерации положение о том, что обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, при условии, что указанные материалы и результаты не содержат сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа.

В случае, если в соответствии с комментируемым кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

Срок «годности» таких градостроительных планов составляет 3 года. Механизма продления нет.

В случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела получение градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков не требуется.

В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Обращаю внимание, что ТУ являются теми документами, информация из которых также попадает в ГПЗУ. Выдача ГПЗУ без запроса ТУ не предусмотрена. В случае отсутствия в заявлении информации о цели использования земельного участка организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки и в документации по планировке территории (при наличии такой документации).

Интересна позиция законодательства и Минстроя России (письмо от 30.10.2019 № 38785-ОГ/08) в части того, что происходит с ГПЗУ при разделении участка, содержащаяся в ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ и ч. 11 ст. 57.3 ГрК РФ.

Отмечается, что часть 11 статьи 57.3 Кодекса введена в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон). Согласно части 11 статьи 57.3 Кодекса в случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела получение градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков не требуется. При прохождении в течение срока, установленного частью 10 указанной статьи, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в указанном случае используется градостроительный план исходного земельного участка. Согласно части 11 статьи 16 Федерального закона положения, в том числе, части 11 статьи 57.3 Кодекса (в редакции Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона.

Вместе с тем, в соответствии с частью 21.7 статьи 51 Кодекса в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

Комментарий к статье 57.4

Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ ГрК РФ дополнен новой статьей, посвященной вопросам ведения реестра требований в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса. Эти нормы вступят в силу с 23.01.2020.

В него входят документы, на основании которых проводилась экспертиза проектной документации в соответствии с ч.5 ст.49 ГрК РФ.

Реестр требований входит в Стройкомплекс.РФ. Ведение реестра вменяется Минстрою России (его подведомственному учреждению).

Если ГПЗУ/ППТ-ПМТ выданы до 01.09.2024, то экспертиза (с учетом положений ч.5.2 ст.49 ГрК РФ) проводится с учетом перечней документов, указанных в ч.2 ст.5 ТР «О безопасности зданий и сооружений», после этой даты начинает работать обновленный реестр требований.

Порядок формирования установлен Постановлением Правительства РФ от 31.08.2023 N 1417.

Все документы, разделенные на требования, будут в открытом доступе и (с 2024 года) начинается их перевод в машиночитаемый вид. Реестр размещен по адресу: http://gisogd.gov.ru/rntd.

В реестре 9 разделов, охватывающих собой все вопросы безопасности.

Минстрой России обладает интересным полномочием в рамках ведения данного реестра. Минстрой России при выявлении противоречий в документах, включенных в реестр, направляет соответствующую информацию обладателям данных документов для принятия мер. Получается достаточно интересная правовая конструкция. По сути, Минстрой ведет оценку документов уровня ЕАЭС, СанПиНов, документов в области атомной энергетики и т.д. и дает абсолютно разным ведомствам, в т.ч. международного уровня указания привести в соответствие документы различных уровней. Во-первых, открыт вопрос, соотношения полномочий министерства и органов международного уровня, во-вторых, непонятен статус данного требования и ответственность за его неисполнение. Кроме того, кто будет определять иерархию документов — тоже вопрос открытый.

Кроме того, в рамках регуляторной гильотины Правительство РФ наделено полномочиями по отмене устаревших нормативных актов. Как это соотносится с полномочиями Минстроя РФ — вопрос открытый.

По сути та работа, которая сейчас ведется Минстроем России, МЧС России и т.д. по изданию документов в области стандартизации и техрегулирования, она будет систематизирована и Минстрой России получит право на ведение исчерпывающего перечня тех документов, на соответствие которых будет проводиться проверка при проведении экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Комментарий к статье 57.5

Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ ГрК РФ дополнен новой статьей, посвященной BIM-проектированию.

Правительство РФ определило состав BIM-модели. Ее состав содержался в Постановлении Правительства РФ от 15.09.2020 N 1431 «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, состава сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель объекта капитального строительства и представляемых в форме электронных документов, и требований к форматам указанных электронных документов, а также о внесении изменения в пункт 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». Этим же документом были определены требования к форматам документов, используемых при формировании BIM-модели. На данный момент единого документа, регламентирующего данный вопрос, нет, однако есть целая плеяда нормативных документов, которые регламентируют данный вопрос, например, «ГОСТ Р 10.00.00.00-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Единая система информационного моделирования. Основные положения», СП 333.1325800.2020, СП 328.1325800.2020 и т.д. Кроме того, субъекты РФ до урегулирования данного вопроса на федеральном уровне могут издавать свои НПА (такие разъяснения содержит Письмо Минстроя России от 27.03.2023 N 16218-НП/14 «О порядке формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства после 1 марта 2023 года»). В течение 2024 года почти все субъекты РФ переходят на ведение исполнительной документации в электронном виде. По состоянию на 22.12.2023 почти 2/3 субъектов РФ уже приняли соответствующие НПА.

В этой сфере действует ряд ГОСТов, в т.ч. включенных в Приказ Росстандарта от 02.04.2020 N 687 «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Комментарий к статье 57.6

Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ ГрК РФ дополнен новой статьей, посвященной классификатору строительной информации. Эта статья также связана с вопросами BIM-проектирования, поскольку без данного классификатора широкое внедрение BIM-моделей будет крайне затруднительно.

Приказом Минстроя России от 06.08.2020 N 430/пр определены структура и состав классификатора строительной информации, а постановлением Правительства РФ от 12.09.2020 N 1416 установлены правила формирования и ведения классификатора строительной информации. Классификатор будет размещаться на серверах Главгосэкспертизы России.

КСИ будет являться одним из элементов ГСИ Стройкомплекс.РФ.

Правомочия обладателя информации, размещенной в классификаторе строительной информации от имени Российской Федерации, осуществляет Минстрой России. В этой части норма действует с 26.06.2020.

Комментарий к статье 58

Статья 58 имеет отсылочный характер и посвящена ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. Устанавливается несколько разновидностей ответственности: это дисциплинарная ответственность, имущественная, административная и уголовная. Соответственно отсылки идут к Трудовому Кодексу при ненадлежащем исполнении должностных обязанностей. Речь может идти о предупреждении, о выговоре или вплоть до увольнения. Имущественная ответственность напрямую завязана на Гражданский Кодекс. Речь идёт об обязательствах из причинения вреда. Например, если разрешение на строительство было признано незаконным по решению суда, то застройщик вправе обратиться с иском о возмещении убытков к соответствующим органам власти, которое выдал разрешение на строительство. Административная ответственность устанавливается Кодексом об Административных нарушениях и нужно понимать, что КоАП содержит как ряд составов, посвящённых ответственности участников градостроительных отношений с точки зрения коммерции, те же самые застройщики или лица, осуществляющие строительство, например, такие распространённые составы как часть 1 статьи 9.5 КоАП Строительство без разрешения, часть 5 этой же статьи — это эксплуатация без разрешения. Но КоАП содержит также в себе и нормы, посвящённые ответственности государственных органов и их должностных лиц за нарушение в сфере градостроительной деятельности. Например, часть 4 статьи 9.5 КоАП говорит об ответственности за выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключения органов государственного строительного надзора. Уголовной ответственности посвящён уголовный Кодекс Российской Федерации. В нём есть ряд статей связанных с нарушением правил безопасности при производстве строительных работ различных объектов, например, на атомных объектов, при горных работах, а также базовая статья — это статья 216 — нарушение правил безопасности при проведении горных, строительных и иных работ.

Комментарий к статье 59

Статья 59 посвящена возмещению вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц и имуществу при осуществлении территориального планирования и градостроительного зонирования.

Из данной статьи следует, какой орган власти и какого уровня причинил вред, такой и должен его возмещать в полном объеме.

Другой вопрос, что необходимо помнить, прежде чем говорить о каком-то вреде, необходимо доказать неправомерность тех или иных действий органов государственной власти, например действия, связанные с незаконным утверждением планов земельных участков или проектов планировки или проектов межевания территории. В данном случае речь идёт об обжаловании действий или бездействии возможных государственных органов и должностных лиц. Только после признания тех или иных действий незаконными можно будет говорить о возникшей обязанности соответствующих органов власти возместить причинённый вред. Размер вреда точно также придутся доказывать индивидуально. Если мы говорим об иске со стороны строительного комплекса, то речь идёт о тех затратах, которые были произведены в отношении того или иного земельного участка, например на инженерные изыскания, на разработку проектной документации, на проведение экспертизы, возможно, уже затрат, связанных с проведением строительнно-монтажных работ.

Если речь идёт о гражданах, то в данном случае необходимо доказывать размер морального вреда, стоимость расходов на лечение, если каким-то образом был причинён вред здоровью путём утверждения ненадлежащей документации по планировке территории, например, если было нарушено прав граждан на благоприятную среду обитания.

Комментарий к статье 60

Статья 60 посвящена причинению вреда, причинённого вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушению требований безопасности при строительстве, сносе или при эксплуатации.

Необходимо понимать, что за соответствующие нарушения ответственность несёт собственник объекта. Речь идёт о штрафных выплатах в пользу потерпевшей стороны, т.е. данные выплаты не освобождают от ответственности компенсировать моральный вред, расходы на лечение и т.п. выплаты. Фиксированные штрафные выплаты составляют 3000000 рублей наследникам погибших, 1000000 или 2000000 рублей в случае причинения вреда различной степени тяжести.

При этом необходимо понимать, что все участники стройки в дальнейшем при регрессном требовании несут равную ответственность. Государственные органы или государственные организации, т.е. организации проводящие государственную экспертизу проектной документации результатов инженерных изысканий или органы государственного строительного надзора не освобождаются от ответственности, равно как и организации, которая провела экспертизу промышленной безопасности обоснования безопасности опасного производственного объекта, если вред причинен в результате применения обоснования безопасности опасного производственного объекта и имеется положительное заключение экспертизы промышленной безопасности такого обоснования. С той лишь разницей, что органы государственного строительного надзора являются исполнительными органами государственной власти, т.е получается, что своих денежных средств они не имеют, в отличие от чисто коммерческих организаций, в большинстве своём коими являются строительные организации или от государственных автономных учреждений, которые наделяются имуществом из бюджета, но тем не менее, обладают собственными счетами, исполнительные органы гос.власти отличаются тем, что своих собственных денег у них нет и в случае. Если орган государственного строительного надзора выдал заключение о соответствии построенного объекта проекту, требованиям технических регламентов и действовавшего законодательства, а объект в дальнейшем был разрушен или повреждён, то в таком случае за орган государственного строительного надзора соответствующие выплаты производит или бюджет Российской Федерации, если мы говорим о государственном строительном надзоре регионального уровня, если нарушения допущены госстройнадзором федерального уровня, т.е. Ростехнадзор, — бюджет субъекта Российской Федерации.

Все требования от собственника объекта к застройщику, техническому заказчику и т.д. и т.п. предъявляются в дальнейшем в регрессном порядке. Если собственников у объекта несколько, то они несут солидарную ответственность, т.е. отвечают в равных долях.

Кроме того, в круг ответственных включается соответствующее национальное объединение (например, при исключении СРО из реестра и перехода ее компенсационного фонда в ведение соответствующего национального объединения) или соответствующая СРО.

Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ дополнил положения комментируемой статьи персональной ответственностью ГАПов, подписавших заверение о том, что внесенные изменения в проектную документацию не влияют на конструктивную надежность и иные характеристики безопасности, указанные в ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ, а также ответственностью экспертных организаций, оказавших экспертное сопровождение при внесении подобных изменений.

В случае, если при выполнении работ при строительстве, реконструкции, сносе причинен вред самому зданию, то СРО/соответствующее Национальное объединение отвечают в субсидиарном порядке.

Данные положения не распространяются на правоотношения, связанные с обеспечением имущественной ответственности членов саморегулируемой организации по обязательствам, возникшим до 01.07.2017 из договоров, перечисленных в ч.3 ст.8 ФЗ от 03.07.2016 N 372-ФЗ.

Положения комментируемой статьи не касаются обрушения жилых многоквартирных домов. При обрушении жилого многоквартирного дома действует глава 59 Гражданского Кодекса «Обязательства вследствие причинения вреда». Необходимо будет доказать кто конкретно явился причинителем вреда. Скорее всего, это будет эксплуатирующая или управляющая организация.

Положения данной статьи также касаются ситуации, когда в результате обрушения вред причинен самому зданию, сооружению.

Комментарий к статье 60.1

Статья посвящена возмещению вреда по договору подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договору строительного подряда (в т.ч. сноса), заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором с использованием конкурентных способов заключения договора, т.е. о порядке выплат из дополнительного компенсационного фонда.

Интерес представляет собой ограничение размера выплат — доли средств дополнительного компенсационного фонда. Кто должен компенсировать оставшийся ущерб, если его размер превышает указанный лимит, непонятно.

Аналогичные положения установлены для компенсации ущерба от ненадлежащего исполнения функций технического заказчика.

Снизить выплаты можно путем заключения договора страхования, тогда сначала выплачивается страховка, а в части непокрытой страховкой — СРО или соответствующим национальным объединением.

Штрафные выплаты осуществляются по решениям судов.

Комментарий к статье 61

Статья посвящена общим вопросам компенсации вреда причинённого жизни, здоровью или имуществу физических лиц. Необходимо помнить, что соответствующий размер компенсации будет определяться в каждом индивидуальном случае и сторона, претендующая на компенсацию соответствующего вреда, должна будет обосновать его. По общему правилу причинитель вреда должен возместить вред. Тем не менее, часть 1 комментируемой статьи устанавливает исключения из этого правила, что государство может при определённых обстоятельствах (речь идёт о чрезвычайных ситуациях природного или техногенного характера) в лице органов исполнительной власти может принять решение о компенсации определённым категориям физических лиц, причинённого им вреда.

Тем не менее, данная компенсация не означает, что в дальнейшем виновник не должен будет возместить причинённый им вред. Другой вопрос, что в таком случае, уже соответствующий гос.орган компенсирующий вред будет иметь право регрессного требования к непосредственному причинителю вреда. Естественно, что возникновение таких чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера должно быть установлено определённым образом. Данная статья не касается компенсации вреда причинённого юридическим лицам. Компенсация вреда юридическим лицам их имуществу происходит в общем порядке в рамках гражданского законодательства.

Комментарий к статье 62

Статья 62 посвящена расследованию случаев причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан и юридических лиц в результате нарушения законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 62 Градостроительного Кодекса является основополагающей для большинства объектов.

Необходимо помнить, что в процессе расследования должна быть установлена причинно-следственная связь между действиями (бездействиями) тех или иных лиц и наступившими последствиями.

Установить эти обстоятельства возможно или в рамках административного расследования, предусмотренного соответствующими нормами КоАП РФ, или в рамках проводимых органами государственного строительного надзора проверок в рамках Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (формы документов, используемых при его проведении, устанавливаются Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора»).

Если вред был причинён на особо сложных и опасных объектах, то действует постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2006 N 702 «Об утверждении правил установления федеральными органами исполнительной власти причин нарушения законодательства о градостроительной деятельности». В случаях, если вред причинён в отношении объектов, не являющихся технически сложными и особо опасными и уникальными, например, если речь идёт о причинении вреда на жилых объектах, кроме объектов ИЖС, на торговых объектах и им подобных, то субъекты Российской Федерации вправе установить порядок расследования соответствующих ситуаций.

Не во всех субъектах Федерации подобные документы приняты, например, подобный документ принят на территории Москвы: речь идёт о постановлении Правительства Москвы от 14.04.2009 N 322-ПП и постановление Правительства Ленинградской области от 24.09.2008 N 288. В остальных случаях причины и порядок расследования вправе определить субъект РФ.

Сроки расследования составляют 2, 3 или 5 месяцев соответственно в зависимости от того уровня, о каком мы говорим: местный, региональный или федеральный. Формы заключения по результатам проведения расследования нет, однако, часть 6 комментируемой статьи устанавливает содержание данного заключения, т.е. в заключении должны быть указаны причины, послужившие основанием для нарушения законодательства, обстоятельства, указывающие на виновность лиц, и также даются необходимые указания, что надо сделать, чтобы в дальнейшем подобная ситуация не повторялась. При этом те лица, виновность которых была установлена, безусловно, вправе оспорить соответствующее заключение, благо, оно подлежит опубликованию.

Комментарий к статье 63

Статья 63 посвящена особенностям осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения: Москве и городе Санкт-Петербурге и теперь Севастополе.

Необходимо помнить, что полномочия органов местного самоуправления в данных городах регламентируется в первую очередь на уровне местного законодательства с учётом положений федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления».

Действует общий принцип: те полномочия, которые региональными законами Санкт-Петербурга, Москвы и Севастополя полномочиям органам местного самоуправления не отнесены, соответственно эти полномочия органами местного самоуправления принадлежать и не могут, даже если это прямо указано в Градостроительном Кодексе.

Классическим примером является, например, выдача разрешений на строительство, которая по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления в субъектах Российской Федерации, где соответствующие полномочия субъектов Федерации не перераспределили в свою пользу. На уровне Санкт-Петербурга соответствующие полномочия Службе госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Генпланы, планы землепользования и застройки принимаются на уровне законов Санкт-Петербурга и Москвы. При этом необходимо учитывать, что Санкт-Петербург является историческим поселением, т.е. помимо общих требований устанавливаются более жёсткие требования в целях охраны памятников, а Москва является столичным городом, поэтому в отношении Москвы устанавливаются свои особенности с учётом закона Российской Федерации от 15.04.93 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». Также в виде законов принимаются региональные нормативы градостроительного проектирования. Например, в Москве действует постановление Правительства города Москвы от 23.12.2014 N 801-ПП «Об утверждении положения о содержании, порядке подготовки, утверждения, изменения нормативов Градостроительного проектирования города Москвы».

Проекты генеральных планов и планов землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге не согласовываются с органами местного самоуправления, что, однако, не означает отсутствия необходимости проведения публичных слушаний или общественных обсуждений по ним. Публичные слушания проводятся и проводятся по внутригородским муниципальным образованиям соответственно города Санкт-Петербурга и города Москвы. Подобная структура перераспределения значительной части полномочий от органов местного самоуправления в сфере градостроительства на уровень субъектов Российской Федерации, Москвы и Санкт-Петербурга обосновано, по той простой причине, что в городе Санкт-Петербурге, например, существует более 200 муниципальных образований. И, если бы органы муниципальных образований обладали бы такими же полномочиями как в других регионах, то город физически не мог быть застроен по единым правилам.

Кроме того, города федерального значения вправе вести свои ГИСОГД, отличные от иных субъектов РФ.

Для подобных городов вводятся дополнительные процедуры, например, может осуществляться выдача заключения о соответствии проектной документации плану наземных и подземных коммуникаций (в срок не более 10 р.д.). Особенности выдачи АГО также определяются на местах.

Комментарий к статье 64

Комментируемая статья устанавливает цели комплексного развития территорий (далее — КРТ). Они отчасти вытекают из общих принципов градостроительного законодательства (более подробно см. комментарий к ст.2). Так, например, обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства как одна из целей комплексного развития территорий коррелирует с принципом обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.

При этом обновление застроенных территорий предполагается не только за счет бюджетных средств, но и за счет внебюджетных источников.

Приоритет при реализации КРТ установлен за градостроительным законодательством, однако, при этом применяются смежные отрасли права, например, жилищное законодательство, законодательство об охране ОКН, об охране окружающей среды. Подобные формулировки дают достаточно большое поле для судебной правоприменительной практики, когда будут возникать коллизии между различными отраслями права между собой и градостроительным законодательством при реализации проектов КРТ.

Комментарий к статье 65

Данная статья определяет виды деятельности по КРТ.

При этом инициаторами деятельности по КРТ могут быть как государственные (муниципальные) органы, так и частные лица.

Деятельность по КРТ допустима как в отношении территории, застроенной жилыми домами, нежилыми зданиями, незастроенной территории.

Субъекты РФ обладают очень широкими полномочиями при определении критериев возможности проведения деятельности по КРТ в отношении той или иной территории.

Так, например, КРТ жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Кроме того, субъекты РФ определяют категории участков (объектов на них), которые не могут быть изъяты для государственных нужд в рамках КРТ, помимо тех, которые указаны в ГрК РФ.

Как одна из мер по борьбе с самовольным строительством, где подобных объектов множество, и точечная борьба путем подачи соответствующих исков в суд будет долгой, может быть расценено полномочие по принятию решения о КРТ нежилой застройки, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Аналогичное решение может принято в отношении территории, в границах которой имеются земельные участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ.

Земельные участки (объекты, расположенные на них), в отношении которых принято решение о КРТ, могут быть изъяты для государственных нужд, за исключением случаев, если в отношении подобных объектов (участков) не предусмотрена возможность КРТ.

По общему правилу, под реализацию проектов КРТ не могут быть включены участки, занятые объектами ИЖС, блокированными жилыми домами, территориями, предназначенными для ведения садоводств, ЛПХ.

Комментарий к статье 66

Соответствующие решения о КРТ могут приниматься (в зависимости от полномочий) Правительством РФ, высшим исполнительным органом власти субъекта РФ (Правительством РФ или аналогичным органом власти), главой местной администрации.

Обратите внимание, представительные органы власти или местного самоуправления, такими полномочиями не обладают.

Внутриведомственные согласования между субъектами РФ и ОМСУ не могут превышать 30 дней, если такие согласования необходимы.

ГрК РФ наделяет субъекты РФ широкими полномочиями по нормотворчеству в области КРТ. Поэтому в разных субъектах РФ порядок реализации решений о КРТ будет различаться. В частности, нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть установлены случаи, в которых допускается принятие решения о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по КРТ, с заключением одного договора о КРТ.

К сожалению, федеральный законодатель не вменил в обязанность субъектов РФ принять соответствующие нормативные правовые акты к конкретному сроку, что на практике может повлечь пробуксовку в реализации положений ГрК РФ по реализации КРТ, поскольку без их принятия реализация соответствующих полномочий невозможна.

Комментируемая статья устанавливает процедуру принятия и реализации решения о КРТ для различных видов деятельности по КРТ с учетом их особенностей. Общими процедурами в любом случае будут принятие соответствующих решений и их опубликование, проведение соответствующих торгов, заключение договора о КРТ, выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством объектов капитального строительства и сносом (при реализации проектов КРТ застроенных территорий). Остальные процедуры зависят от вида деятельности по КРТ.

Комментарий к статье 67

Данная статья устанавливает состав решения о КРТ, порядок его принятия.

Особое внимание следует обратить на границы территории, подлежащей КРТ, а также перечень объектов, включенных в соответствующее решение. Если в МКД, попавших в границы соответствующей территории, которые могут не включаться в число объектов, подлежащих сносу или реконструкции, к этому моменту не проведены общие собрания, решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем тридцать дней со дня окончания срока, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для проведения общих собраний собственников помещений в них. Такие МКД включаются по умолчанию в соответствующее решение. Исключены они могут быть только на основании решения общего собрания собственников до утверждения ППТ-ПМТ в целях реализации решения о КРТ.

Комментарий к статье 68

Договор о КРТ по общему правилу заключается на основании торгов.

Указанная статья устанавливает минимальные существенные условия договора о КРТ и те условия, которые могут быть включены в качестве существенных.

В отношении территории может быть заключен как один, так и несколько договоров о КРТ. Может быть предусмотрена поэтапная реализация договоров КРТ.

Обратите внимание, что земельные участки при реализации договора КРТ предоставляются без проведения торгов, таким образом, срок реализации договора о КРТ по сути является предельным сроком действия договоров аренды земельных участков. Продление срока договора аренды за пределами указанного срока может быть расценено как нарушение требований земельного законодательства о предоставлении земельных участков. Подобный негативный опыт уже имеется в Санкт-Петербурге. В результате один из первых договоров на развитие застроенной территории не реализован в полном объеме.

Разумеется, ограничения, указанные в договоре КРТ, связанные с ТЭПами строящихся, реконструированных объектов (например, соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих строительству или реконструкции в соответствии с договором, а также условие о размещении на первых этажах указанных домов нежилых помещений), впоследствии будут воспроизведены в ППТ-ПМТ и будут учитываться при выдаче разрешений на строительство.

В рамках реализации договоров КРТ предусмотрена возможность реализации социальных обязательств государства (по обеспечению населения объектами социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур). Например, обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи. Подобная практика существует в ряде субъектов РФ, например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, однако, до введения соответствующих норм в законодательство, реализовывалась за счет административного ресурса. В настоящее время она закреплена законодательно.

Поскольку земельные участки в рамках договоров КРТ передаются в упрощенном порядке, законодатель предусмотрел ряд защитных мер, направленных на исключение появления «номинальных застройщиков», которые по сути не имели намерения реализовывать свои обязательства, а хотели перепродать проект иным лицам (борьба с т.н. fee-development). Лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Лицо, заключившее договор, не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу.

Однако, это не означает невозможность привлечения подрядных организаций для строительства самих объектов или выполнения отдельных работ на них.

Лицо, заключившее договор, вправе привлечь к его исполнению иное лицо (лиц) с возложением на него обязательств по выполнению определенного вида или отдельных этапов работ либо по финансированию затрат, связанных с исполнением договора. За действия (бездействие) привлеченного им лица (лиц) заключившее договор лицо отвечает как за свои собственные действия (бездействие).

Лицо, заключившее договор, вправе передать предоставленный ему для целей комплексного развития территории земельный участок или его часть в субаренду привлеченному к исполнению договора указанному выше лицу или лицам без согласия арендодателя такого земельного участка на срок, не превышающий срок его аренды.

Законодательством предусмотрены существенные нарушениях условий договоров КРТ, при наступлении которых, следует право одностороннего отказа от исполнения договора КРТ с автоматическим расторжением договоров аренды/субаренды.

Например, орган, заключивший договор КРТ может отказаться от исполнения такового, в случае неисполнения противной стороной обязательств по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора или по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора.

Разумеется, при подобном расторжении договора, пострадавшая сторона имеет полное право возмещения убытков.

Комментарий к статье 69

По общему правилу договор КРТ заключается на основании торгов (кроме случаев заключения договора по инициативе правообладателей ОКСов или земельных участков).

Законодатель устанавливает достаточно жесткие требования к участникам торгов в целях недопущения на рынок участников, не имеющих опыта строительства. При этом учитываются, в т.ч. аффилированные лица.

Участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием полученных разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Правительством РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов. Правда, непонятно, как будет проверяться реальность данных договоров. С застройщиком все более-менее понятно (разрешения на строительство/ввод выдаются на имя застройщика. С техническим заказчиком, а, тем более, генподрядчиком такой ясности нет. Единого реестра договоров, равно как и механизма проверки их подлинности нет.

Данной статьей также устанавливается порядок признания торгов несостоявшимися и возможность заключения договора с единственным участником (при наличии такового).

Комментарий к статье 70

Данная статья устанавливает особенности заключения договора КРТ по инициативе частных правообладателей. Данная статья касается как собственников объектов (земельных участков), так и арендаторов (при этом на дату заключения договора КРТ срок действия договора аренды должен составлять не менее 5 лет).

По умолчанию в границы территории, подлежащей КРТ, включаются только границы участков, принадлежащих частным правообладателям, однако, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или ОМСУ, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут включаться земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков. Порядок такого согласования устанавливается Правительством РФ.

В состав договора, помимо стандартных условий типа границ территории, подлежащей КРТ, включаются обязательства сторон, возникающие в связи с реализацией мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, в том числе по обеспечению подготовки и утверждению документации по планировке территории, порядок и условия распределения между правообладателями расходов на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, включая подготовку документации по планировке территории, и доходов от реализации ими инвестиционных проектов в рамках комплексного развития территории по инициативе правообладателей, обязательство сторон заключить с ОМСУ договор о комплексном развитии территории.

При заключении договора КРТ по инициативе частных правообладателей торги не нужны.

Обратите внимание, что изменение границ участков не является основанием для прекращения действия договора КРТ. Однако, я не советую перемежевывать участки, учитывая, что сделать это без изменения ППТ-ПМТ будет затруднительно, а внесение изменений в ППТ-ПМТ может поставить под угрозу возможность реализации договора КРТ.

Действуют общие основания для расторжения договора КРТ, а также правообладатель или правообладатели, заключившие договор с уполномоченным ОМСУ, имеют право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) в случае, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования по архитектурно-строительному проектированию и по строительству предусмотренных договором объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

В случае одностороннего отказа одного или нескольких правообладателей от договора (исполнения договора) документация по планировке территории признается недействующей. При этом такие правообладатели обязаны возместить иным правообладателям расходы, понесенные ими на подготовку документации по планировке территории. Кроме того, действуют общие положения о возмещении убытков, которые также указываются в договоре КРТ.

• О прокуратуре Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 168-ФЗ) (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• О статусе столицы Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (с изменениями на 14 апреля 2023 года)
• Об особо охраняемых природных территориях (с изменениями на 10 июля 2023 года) (редакция, действующая с 1 сентября 2023 года)
• Об использовании атомной энергии (с изменениями на 28 июня 2022 года)
• О социальной защите инвалидов в Российской Федерации (с изменениями на 10 июля 2023 года)
• Уголовный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 30 декабря 2023 года)
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (статьи 1 — 453) (с изменениями на 24 июля 2023 года) (редакция, действующая с 1 октября 2023 года)
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (статьи 454 — 1109) (с изменениями на 24 июля 2023 года) (редакция, действующая с 12 сентября 2023 года)
• О пожарной безопасности (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 января 2024 года)
• Воздушный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 30 января 2024 года)
• О промышленной безопасности опасных производственных объектов (с изменениями на 14 ноября 2023 года)
• О безопасности гидротехнических сооружений (с изменениями на 29 мая 2023 года)
• О государственной регистрации недвижимости (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 28 декабря 2016 года)
• О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 января 2024 года)
• Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней
• Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями на 16 июня 2023 года)
• О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)
• О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020-2022 годах (с изменениями на 29 декабря 2021 года) (редакция, действующая с 1 марта 2022 года)
• Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 г. N 985 (с изменениями на 20 мая 2022 года)
• О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 января 2024 года)
• О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• Земельный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 февраля 2024 года)
• Об оценочной деятельности в Российской Федерации (с изменениями на 13 июня 2023 года)
• О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (с изменениями на 24 июля 2023 года)
• Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации (с изменениями на 21 декабря 2021 года) (редакция, действующая с 1 июня 2022 года) (утратил силу с 01.01.2023 на основании Федерального закона от 21.12.2021 N 414-ФЗ)
• О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• Трудовой кодекс Российской Федерации (с изменениями на 30 января 2024 года)
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 5 января 2024 года)
• Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (с изменениями на 19 октября 2023 года)
• Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 5 января 2024 года)
• О несостоятельности (банкротстве) (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 5 января 2024 года)
• Об электроэнергетике (с изменениями на 2 ноября 2023 года) (редакция, действующая с 1 февраля 2024 года)
• О связи (с изменениями на 4 августа 2023 года) (редакция, действующая с 1 декабря 2023 года)
• Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 февраля 2024 года)
• Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям (с изменениями на 29 ноября 2023 года) (редакция, действующая с 1 января 2024 года)
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 4 августа 2023 года)
• Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года)
• О государственном строительном надзоре в Российской Федерации (с изменениями на 18 июля 2019 года) (утратило силу с 01.01.2022 на основании постановления Правительства Российской Федерации от 01.12.2021 N 2161)
• О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации (с изменениями на 4 августа 2023 года)
• Водный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 30 декабря 2023 года)
• О саморегулируемых организациях (с изменениями на 2 июля 2021 года)
• О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля (с изменениями на 24 июля 2023 года)
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года)
• Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (с изменениями на 14 ноября 2011 года)
• О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц (с изменениями на 4 августа 2023 года)
• Об утверждении свода правил «Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования»
• ТР ТС 011/2011 Технический регламент Таможенного союза «Безопасность лифтов» (с изменениями на 19 декабря 2019 года)
• О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 февраля 2024 года)
• О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии (с изменениями на 24 января 2024 года)