Стоимость в дкп что это

Полная стоимость в договоре

Иногда виду в описании квартиры информацию о том, что полная стоимость указана в договоре. Как это понимать? Чего ожидать?

Могут подойти

38 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 5

Студеный проезд, 32К2, Москва

16 000 000 ₽

3-комн.кв., 65 м², этаж 10

Широкая улица, 3К2, Москва

18 500 000 ₽

3-комн.кв., 74 м², этаж 22

проезд Шокальского, 7К1, Москва

13 950 000 ₽

2-комн.кв., 44 м², этаж 11

Заревый проезд, 5К1, Москва

22 200 000 ₽

3-комн.кв., 97 м², этаж 24

Новгородская улица, 37, Москва

17 500 000 ₽

3-комн.кв., 64 м², этаж 10

Изумрудная улица, 52, Москва

10 000 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 5

Полярная улица, 17К2, Москва

21 450 000 ₽

3-комн.кв., 80 м², этаж 7

Полярная улица, 15К2, Москва

16 400 000 ₽

2-комн.кв., 54 м², этаж 4

улица Менжинского, 32К3, Москва

17 000 000 ₽

3-комн.кв., 70 м², этаж 14

Широкая улица, 15К1, Москва

Сейчас обсуждают

4 февраля 2024

• Журнал
• Вопросы риелтору

• Справочный центр
• Юридические документы
• Поиск на карте
• Аукцион
• Реклама ЦИАН на ТВ
• Программа «Работаю честно»
• Тарифы и цены
• Реклама на сайте
• Продвижение
• Вакансии агентств
• Помощь
• Ипотечный калькулятор
• Проверка недвижимости
• Карьера в Циан
• Сайт для инвесторов

Циан — база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Онлайн-сервис №1 в России в категории «Недвижимость», по данным Similarweb на сентябрь 2023 г. Используя сервис, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности Циан. Оплачивая услуги, вы принимаете Лицензионное соглашение. ООО «Айриэлтор», email: support@cian.ru. На информационном ресурсе применяются Рекомендательные технологии.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры, или ДКП, — это документ, по которому одна сторона — продавец — передает свое право собственности на квартиру другой стороне — покупателю, а покупатель, в свою очередь, уплачивает за это оговоренную в договоре сумму денег.

Содержание договора

Договор купли-продажи любой недвижимости, в том числе жилой (например, квартиры), является серьезным документом, с помощью которого совершаются дорогостоящие и значительные сделки: в каком бы регионе ни происходил процесс, речь идет всегда о сотнях тысяч и миллионах рублей. Поэтому стоит вдумчиво относиться к содержанию договора и особенностям его оформления.

Правовому регулированию сделок купли-продажи на недвижимое имущество посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В любом гражданско-правовом договоре, к коим относится и ДКП, выделяются существенные и второстепенные условия. Отличия состоят в том, что если в договоре отсутствуют существенные условия, он не считается заключенным. То есть такая бумага не порождает правовых последствий. Если в ДКП отсутствуют существенные условия, то по нему покупателю нельзя передавать деньги, потому что право собственности на его основании не зарегистрируют в установленном законом порядке. То есть фактически после подписания такой бумаги покупатель не получит квартиру.

Поэтому во избежание проблем в будущем при составлении договора прежде всего следует убедиться, что в тексте присутствуют все существенные условия.

Для соглашения купли-продажи квартиры существенными являются такие условия, как:

● предмет договора — что именно продается. В этом разделе подробно опишите характеристики продаваемого жилья: его адрес, метраж, кадастровый номер. Если одновременно продаются сопутствующие вещи (например мебель, бытовая техника), их также перечислите с указанием марки, если речь о технике, цвета или материала — если о мебели. Если эти вещи продаются отдельным договором, в соглашении на недвижимое имущество их не перечисляют;

● цена договора — какую сумму приобретатель обязуется уплатить. Определить цену можно в виде единой общей суммы или в виде стоимости одного квадратного метра, если в тексте прописан полный точный метраж объекта. В любом случае из текста должно быть четко понятно, сколько денег покупатель обязан выплатить продавцу;

● перечень лиц, которые после купли-продажи квартиры сохраняют возможность проживать в ней, если таковые имеются.

При согласовании перечисленных правил договор купли-продажи является заключенным. Однако ограничиваться ими не стоит — в интересах участников сделки прописать в договоре все нюансы продажи квартиры, например:

● порядок расчетов — наличными или в безналичном виде путем перечисления на счет или через депозит нотариуса;

● правила передачи наличных — из рук в руки, через банковскую ячейку или иным удобным способом;

● сроки и порядок передачи квартиры новому собственнику и окончательного расчета с продавцом;

● ответственность за несвоевременное исполнение или полное неисполнение условий договора;

● обстоятельства непреодолимой силы, которые оправдывают неисполнение участниками оговоренных правил. К таким обстоятельствам традиционно относятся природные бедствия, войны, блокады, эпидемии и прочие обстоятельства, на появление и развитие которых повлиять невозможно;

● иные важные нормы и правила взаимодействия.

Форма

Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно — стороны составляют единый документ и подписывают его. Заключить такой договор устно нельзя.

При этом по общему правилу стороны вправе ограничиться простой письменной формой, то есть просто заключить договор между собой, без дополнительного нотариального удостоверения, а после официально зарегистрировать право собственности на имя покупателя. При этом все риски сделки они принимают на себя, в то время как при официальном удостоверении за нее отвечает нотариус.

Обязательное удостоверение предусмотрено только для отдельных случаев. Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяется, если:

● продается не квартира целиком, а доля в праве на нее;

● в качестве продавца выступает, через своих законных представителей, несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.

Стороны могут добровольно удостоверить сделку, даже если в конкретном случае такая форма не является обязательной. Это правильный и дальновидный шаг, который минимизирует риски продавца и его контрагента. Нотариус не просто удостоверит договор, но проверит его, убедится в добросовестности сторон и в том, что все они действуют по доброй воле и без принуждения, а также разъяснит правовые последствия сделки.

При этом нотариальное удостоверение сделки не исключает последующей официальной регистрации прав нового собственника.

Государственная регистрация

Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.

Сделать это можно несколькими способами:

● непосредственно явившись в Росреестр;

● через многофункциональный центр;

● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;

Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:

● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;

● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;

● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.

Полная стоимость в ДКП

«А давайте в договоре купли-продажи (ДКП) укажем заниженную стоимость квартиры?»
Большинство покупателей недвижимости настораживает такое предложение. Зачем занижать? В чем выгода? Какие риски? Давайте разбираться.

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Если проанализировать правоприменительную практику, можно увидеть большое количество случаев, когда занижение стоимости квартиры в договоре купли / продажи повлекло за собой негативные последствия для покупателя.

Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости

Действующее законодательство РФ содержит нормы, возлагающие на продавца объекта недвижимости обязанность по уплате налогов. Сумма налога, подлежащего уплате, зависит от стоимости проданного жилого помещения. Чем ниже цена, тем меньше налог. Достаточно простая арифметика.

Также в Налоговом кодексе Российской Федерации (НК РФ) содержится норма, освобождающая граждан (продавцов некоммерческой недвижимости) от уплаты налога при условии соблюдения сроков минимального владения недвижимым имуществом. Указанные сроки в зависимости от ряда условий составляют три года и пять лет. Однако иногда возникает необходимость продать имущество раньше указанного времени. В таких ситуациях продавцу, естественно, придется оплатить налог.

В указанных случаях создается впечатление, что занижение стоимости квартиры при продаже — отличная возможность уменьшить размер налога. Однако не все так просто, как может показаться на первый взгляд.

Во-первых, для расчета суммы налога (и, как следствие, для расчета возможной «суммы экономии») необходимо знать, что является налогооблагаемой базой при совершении сделок с недвижимостью.

За базу берется большая из следующих величин:

• стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре;
• 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Это означает, что занижение цены в договоре купли-продажи квартиры ниже 70 % от кадастровой стоимости недвижимости, помимо того, что является незаконным, лишено и экономического смысла — так как не приведет к уменьшению размера подлежащего уплате налога.

Во-вторых, как все знают, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И у таких попыток экономии есть существенные риски, причем как для покупателя, так и для продавца.

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски покупателя

Можно выделить, как минимум, следующие основные финансовые риски для покупателя:

• если сделка будет признана недействительной, то покупатель может требовать от продавца возврата только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи;
• занижение указанной в договоре купли-продажи стоимости может послужить основанием для признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства и изъятия приобретенного имущества в состав конкурсной массы должника-продавца недвижимости;
• величина налогового вычета, на которую покупатель может претендовать после совершения сделки, существенно уменьшается (при определенных условиях).

Давайте разбираться по порядку.

Двусторонняя реституция

Если сделка с занижением стоимости квартиры будет признана недействительной, в большинстве случаев применяется двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон возвращает всё, что было получено в результате исполнения договора купли-продажи. В данной ситуации покупатель не сможет претендовать на возврат полной (реально переданной продавцу) стоимости объекта недвижимости.

Ни один из часто предлагаемых покупателю «альтернативных» вариантов, так называемой, защиты его интересов:

• выдача расписки на сумму, которая больше цены, указанной в договоре (продавец предлагает написать две расписки: одну на получение суммы по договору купли-продажи (заниженную), вторую — на разницу между реальной и заниженной стоимостью (вторую расписку предлагают оформить в качестве «обеспечения» сделки на случай расторжения или признания договора недействительным);
• оформление дополнительного соглашения на разницу двух сумм, в котором предлагают описать все неотделимые улучшения, за счет стоимости которых увеличивается цена квартиры;

не может гарантировать защиту интересов покупателя. Так как фактически все предлагаемые меры являются искусственными и преследуют цель скрыть реальную сумму сделки. А судебная практика по данному вопросу очень противоречива.

Иногда суды принимают во внимание расписки и обязывают недобросовестных продавцов возвратить уплаченные по договору купли-продажи деньги в полном объеме. Но имеется и отрицательная судебная практика по подобного рода сделкам. Существует риск, что вторая «обеспечительная» расписка не будет принята судом. Это означает, что риск невозврата определенной части денежных средств для покупателя существует и этот риск является высоким.

Отдельно обозначим банкротство

Отдельно необходимо оценивать банкротные риски, возникающие в ситуациях, когда после продажи квартиры относительно продавца возбуждается процедура банкротства. В таких случаях арбитражные управляющие могут оспаривать сделки, в том числе предъявлять требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимости, совершенных в течение 3-х лет до момента поступления в арбитражный суд заявления о признании должника (продавца) банкротом.

Один из рисков здесь связан именно с заниженной стоимостью объекта. В процедуре банкротства сам факт существенного занижения стоимости имущества может послужить единственным и достаточным основанием для признания сделки недействительной. Суд, оценивая обстоятельства дела, может увидеть в заниженной стоимости попытку быстрой реализации имущества финансово несостоятельного гражданина (либо мнимость/притворность сделки), в целях причинения вреда кредиторам должника.

В указанном случае у покупателя могут изъять приобретенное имущество и вернуть его в конкурсную массу, а в случае, если это будет физически невозможно (например, если покупатель уже успеет продать имущество), то могут взыскать денежные средства в размере рыночной стоимости недвижимости.

К сожалению, иногда арбитражные (финансовые) управляющие «слишком увлекаются» и пытаются признать недействительными даже те сделки, которые совершены добросовестными приобретателями, и цена реально согласована сторонами с небольшим дисконтом, который сам по себе не запрещен и допускается. В ситуациях с добросовестными приобретателями и рыночным дисконтом, существует много способов эффективно защитить в суде позицию покупателя и не допустить изъятия имущества и причинения ущерба.

Сумма налогового вычета

Теперь поговорим о сумме налогового вычета. По данному вопросу необходимо учитывать, что:

• во-первых, расписки, как подтверждение расходов на покупку недвижимости, принимаются наряду с доказательствами безналичных расчетов;
• во-вторых, налоговый вычет не всегда зависит от стоимости купленного жилья, он высчитывается из 2 млн рублей.

О чем это говорит? Если заниженная стоимость квартиры превышает 2 млн рублей, покупатель в любом случае может претендовать на получение полной суммы налогового вычета.

Всё вышеизложенное позволяет сделать вывод, что занижение стоимости в договоре купли-продажи в сравнении с реальной ценой продажи недвижимости может создать существенные проблемы вплоть до риска полностью потерять приобретенный объект недвижимости без возмещения даже тех денег, которые были официально переданы по договору.

Юристы ЮК «Неделько и партнеры», занимающиеся сопровождением сделок купли-продажи недвижимости, не рекомендуют своим клиентам подписывать договоры, в которых указана заниженная стоимость. Мы всегда готовы оказать полную поддержку сторонам сделки, оказавшимся перед сложным выбором, и предложить схему сделки, оптимальную для конкретной ситуации.

Что такое ДКП и как его составить в 2020 году?

Если при покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем оформляется договор долевого участия (ДДУ), то при приобретении жилья на вторичке или в готовой новостройке необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП).

Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить?

Что такое договор купли-продажи? Когда он нужен и как его составить?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

ДКП по недвижимости необходим при сделках купли-продажи жилья, на которое ранее было зарегистрировано право собственности. Это может быть квартира на вторичном рынке, а также жилье в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию. Аналогично ДКП оформляется при сделках с земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. Продавцом/покупателем по ДКП может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Особенности ДКП при сделках с недвижимостью

Договор купли-продажи — это широкое понятие, более того такие соглашения могут быть как устными, так и письменными. Мы ежедневно заключаем ДКП, например, совершая покупки в магазине или на рынке.

Особенностью ДКП при сделках с недвижимостью является то, что такое соглашение обязательно оформляется в письменном виде. Исключений не существует. Только на основании подписанного сторонами документа Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

В сделке по ДКП принимают участие как минимум две стороны. Но дополнительно могут быть включены доверенные лица, представляющие чьи-либо интересы.

Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании

Нужен ли нотариус в сделках с ДКП по недвижимости?

Согласно действующему законодательству существует ряд сделок с недвижимостью, в которых обязательно удостоверение нотариуса. Во всех прочих случаях достаточно простого подписанного сторонами соглашения.

Основные виды сделок с недвижимостью, в которых необходимо участие нотариуса:

— если по ДКП покупается/продается доля в квартире или доме (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

— если покупается/продается квартира вашего ребенка или человека, находящегося под вашей опекой (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

— в случае покупки/продажи квартиры при условии пожизненной выплаты средств на содержание — ренты (ст. 584 ГК РФ).

В подавляющем большинстве прочих сделок с недвижимостью необходимо лишь соблюсти требования гражданского кодекса, а именно:

— указать стороны по ДКП,

— указать предмет договора,

— стоимость и порядок оплаты от покупателя продавцу,

— прописать условия передачи предмета договора.

Как составить договор купли-продажи квартиры?

ДКП квартиры – это документ по сделке на крупную сумму. Если есть сомнения по правильности составления договора, лучше проконсультироваться с юристом.

Застройщики, продающие свои квартиры в готовых домах по ДКП, уже имеют готовые шаблоны, по которым реализуют недвижимость. Также, если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи в ипотеку, соглашение с продавцом будет проверено уполномоченными службами банка-кредитора. Но внимательно ознакомиться со всеми условиями ДКП стоит в любом случае.

Обратите внимание на следующие основные пункты ДКП на квартиру:

— Стороны по ДКП. Должны быть указаны владелец прав на недвижимость и покупатель, которому эти права передаются;

— Предмет договора. Необходимо указывать полный адрес объекта недвижимости, тип (квартира), размер (общая площадь квартиры), кадастровый номер;

— Цена квартиры. Стоимость объекта – обязательный пункт ДКП. Цена квартиры указывается в российских рублях;

— Финансирование сделки. В соглашении указывается источник финансирования сделки со стороны покупателя – собственные средства или ипотека;

— Порядок и условия оплаты. Оплата по сделке купли-продажи квартиры может осуществляться разным путем, например, через аванс или задаток. В договоре указываются даты, сроки и условия передачи денежных средств, а также способ расчетов – безналичным переводом, через банковскую ячейку, аккредитив и т.д.

Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора

Подписание ДКП на квартиру еще не означает передачу прав на нее. Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре.