Доля в квартире для прописки
Вопрос жилья встает остро для многих, особенно большие проблемы вызывает необходимость регистрации. Очень большое количество граждан не могут разобраться с тем, где прописаться, как договориться с собственниками и что сделать, чтобы постоянно не приходилось менять место регистрации. Все это создает большое количество проблем. Чтобы их решить для начала стоит понять, что такой в принципе долевая собственность.
Общая собственность имеет два выражения. Это либо совместная собственность, что встречается только между супругами, либо долевая. Второй вариант самый распространенный и подразумевает, что каждый собственник, скажем, квартиры, имеет право на определенную ее часть. Это удобный вариант, так квадратные метры, которые причитаются тому или иному гражданину четок определяют свидетельство о праве собственности, а соответственно, устанавливается и весь перечень прав на это имущество.
Говоря о долевой собственности, она тоже имеет определенные виды. Она может быть идеальной, то есть доли, которые равны и распределяются в равных пропорциях между всеми собственниками, независимо от их количества. Также возможна фактическая долевая собственность. С ее определением нередко происходят проблемы, суть в том, что доля определяется по размеру той площади, которую гражданин занимает по факту. Подобный момент не совсем точный, так как нельзя предъявить, скажем, в суде или ином органе слова о том, что человек просто занимает, например, двадцать квадратов.
Итак, приобретение доли в имущества считается самым распространенным вариантом получения прописки. То есть лицо договаривается с собственником и выкупает некоторую часть его имущества. При этом количество квадратных метров роли не играет, не обязательно выкупать половину или хотя бы треть квартиры. Однако обязательно ли это? Почему большинство людей считает, что прописаться проще, если ты собственник. Возможно, это так, но только с одной стороны вопроса.
В квартиру возможно прописать лицо, которое не имеет доли в собственности, но только если все собственники согласны на это. В остальном процедура прописки ничем не отличается. Собственник пишут заявление, подтверждая свое согласие, и лицо регистрируется по конкретному адресу. Когда гражданин собственник подобный этап просто не имеет смысла. В случае с несовершеннолетним нет необходимости получать согласия всех собственником, но только если ребенок проживает совместно с собственником.
Также закон определяет такое понятие, как временная регистрация. Временная прописка действует определенный период времени, на ее оформление дается ровно девяноста дней с момента прибытие в новое место, оформляется она не больше восьми дней. Без согласия собственника в таком случае можно прописаться только тогда, когда лицу будет подарена доля по договору дарения.
Однако лучше всего иметь постоянную прописку, причем неважно имея при этом долю в собственности жилья или нет. Такой вариант регистрации позволяет без проблем прописать ребенка, если ему нет четырнадцати лет, спокойно проживать в любом регионе страны, причем на постоянной основе. Кроме того прописанный в квартире человек даже может принимать участие в решение имущественных вопросов, которые не имеют отношения к долям. Временная регистрация лишает всех этих преимуществ, и поэтому считается менее предпочтительным вариантом.
Отвечая на вопрос, что лучше выбрать, выкупить долю, что может потребовать немало денежных средств, или же все-таки просто договорится с владельцем квартиры и прописаться у него, выплачивая, скажем, деньги на коммунальные услуги, размер которых будет зависеть как раз от числа лиц, прописанных в квартире. Вовсе необязательно иметь долю в собственности, чтобы не иметь при этом проблем с пропиской. Главное договориться с надежным собственником, который будет согласен прописать человека у себя на выгодных для всех сторон условиях. Если возникают сомнения, то тогда следует заключать договор купли-продажи или дарения пусть даже на самую маленькую долю в недвижимости.
Минимальная доля для прописки
Так как приобретение полноценной квартиры многим обходится в солидную сумму, был придуман альтернативный вариант решения проблемы – владение долей жилой площади. Но какова минимальная доля для прописки и что следует сделать для ее получения? Этот вопрос и рассмотрим далее.
Особенности прописки в доле
Что конкретно дает прописка в доле? Во-первых, вы получаете возможность прописывать в квартире или доме детей, не достигших возраста 18 лет (на это не понадобится разрешение иных собственников жилья).
Во-вторых, прописка в доле, как и стандартная прописка, дает право на различные социальные льготы, оказание медицинских и социальных услуг.
В-третьих, вы сможете прописать в квартире третье лицо, но, в данном случае понадобится разрешение остальных собственников жилья.
Следует выделять два типа доли – идеальную и натуральную. В случае идеальной доли площадь жилья делится на равные части между собственниками.
Натуральная доля же характерна тем, что идет распределение отдельных помещений между собственниками (комнат).
Размер минимальной доли
Российское законодательство разграничивает виды доли. Так, выделяются два их типа:
- Идеальная доля – площадь жилья делится на равные части между собственниками.
- Натуральная доля (доля, выделенная в натуре) – идет распределение отдельных помещений между собственниками (комнат).
Независимо от вида доли, участник долевой собственности получает право свободно распоряжаться полученной долей.
Минимальной доли для прописки не установлено, она может быть любых размеров, что и объясняет тот факт, что в одной небольшой квартире может быть зарегистрировано до полусотни человек, так что к подобной процедуре стоит прибегать на свой страх и риск.
Необходимые документы
Собрать указанные ниже документы – первый шаг на пути к получению прописки. Этих документов не так много, но каждый из них весьма важен. При себе должны быть:
- Паспорт, действительный на момент подачи документов.
- Листок убытия.
- Бумаги, подтверждающие право собственности.
- Договор купли-продажи недвижимости или иной аналогичный договор (дарения, наследования).
Этапы оформления
- В начале следует посетить паспортный стол. Посещать нужно отделение паспортного стола по месту жительства, там должны выдать выписку. В случае, если место, в котором требуется оформить прописку, находится в том же субъекте РФ, что и предыдущее место жительства – выписываться не имеет смысла. Заставлять это делать сотрудники паспортного стола не имеют права, так как это их личная обязанность.
- Далее следует посетить официальный орган с вышеуказанными документами.
- Последний шаг на пути получения прописки – ожидание проверки документов, после чего выносится соответствующее решение. Отказ на основании недостаточного размера квартиры или дома недопустим. Если это произошло, вы имеете все основания обратиться в суд.
Если у вас остались вопросы по поводу оформления доли под прописку – обращайтесь к специалистам нашей компании, заполнив специальную форму.
Собственник квартиры и «прописанный»: отличия в правовом статусе
Собственник квартиры и «прописанный»: отличия в правовом статусе
Кто есть кто?
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Какими правами и обязанностями обладают?
Если рассматривать правовой статус собственника и «прописанного» в разрезе правомочий, которые составляют содержание права собственности, то уже здесь обнаружится первое и самое основное отличие.
Собственник квартиры обладает всей триадой прав – правами владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. В то время как «прописанный» гражданин имеет ТОЛЬКО право пользования недвижимым имуществом.
Из этого базового правового положения вытекают и несовпадающие права и обязанности собственника квартиры и лица, зарегистрированного в ней по месту жительства или месту пребывания. Рассмотрим их более подробно.
Во-первых, право предоставлять квартиру другим лицам по договору найма, безвозмездного пользования. Это право принадлежит ТОЛЬКО собственнику квартиры. То есть «снять квартиру» получится только при наличии договора, при этом одной стороной будет именно собственник квартиры, а не гражданин, проживающий в ней постоянно или временно.
Во-вторых, право вселять в квартиру третьих лиц. Без ограничений это может делать только собственник квартиры. Он может «прописать» в квартире абсолютно любого человека. А сам «прописанный» может вселить в квартиру ТОЛЬКО своих несовершеннолетних детей.
В-третьих, более широкий ряд обязанностей юридически возложен именно на собственника недвижимого имущества. Это следующие обязанности:
- Нести бремя содержания квартиры и общего имущества в многоквартирном доме (оплачивать коммунальные услуги, оплачивать расходы на содержание подъездов, лестниц, крыш, придомовой территории и т.д.);
- Поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ней;
- Соблюдать права и законные интересы соседей.
За «прописанным» гражданином юридически закреплена только обязанность использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Из этого следует, что лицам, прописанным в квартире, также следует поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и соблюдать права и законные интересы соседей, чтобы не допустить нарушений, в связи с которыми они могут быть привлечены к ответственности наряду с собственником квартиры.
Может ли «прописанный» гражданин отнять квартиру?
Юридически лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания, не может отнять её у собственника. Это объяснимо тем, что одновременно с регистрацией он НЕ получает долю в праве собственности.
Но фактически всем известны случаи, когда «прописанные» лица не желают выселяться из квартиры и препятствуют собственнику в полной мере реализовывать свои права на квартиру. Несмотря на то, что российское законодательство не запрещает продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами, собственник-продавец может столкнуться со сложностями в поиске покупателя, который согласится купить квартиру, зная, что определенные лица сохраняют право пользования в покупаемом объекта недвижимости.
В таком случае собственник квартиры имеет право в судебном порядке защитить свои права на недвижимое имущество путем подачи искового заявления о выселении из жилого помещения. Предварительно нужно вручить «прописанному» гражданину уведомление о необходимости выселиться из жилого помещения, то есть добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру.
Если решить спорную ситуацию в досудебном порядке не получилось, Вы можете обратиться за помощью в составлении искового заявления и представления Ваших интересов в суде к нам, в коллегию адвокатов г. Москвы «Ошеров, Онисковец и Партнеры».
Вывод
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Можно ли выписать человека без его согласия и какие права на квартиру дает прописка? Разбираемся в разнице между пропиской и правом собственности
Зачем нужна прописка, какие права на квартиру она дает, можно ли выписаться в никуда и какие риски несет невнимание к этим юридическим деталям? Объясняем актуальные требования закона и развенчиваем мифы в этой теме.
Поделиться
Прописка или регистрация?
Слово «прописка» до сих пор встречается в разговорной речи, но юридически такого термина больше не существует. Сейчас, говоря «прописка», имеют в виду регистрацию, временную или постоянную, по месту нахождения человека. В советские годы с помощью прописки государство регулировало миграцию людей и ограничивало переезд из одного региона в другой. До 1980-х сельским жителям приходилось просить специальное разрешение властей, чтобы покинуть свою деревню и село и отправиться учиться или работать в город. Проживание без прописки грозило штрафами и исправительными работами, не говоря уже о том, чтобы получать какие-то услуги. Эта система была отменена в 1993 году, и с тех пор в России роль «прописки» свелась лишь к формальному отслеживанию перемещения людей внутри страны. В теории регистрация должна помогать, например, искать неплательщиков алиментов, однако на практике эта система далеко не всегда эффективна, так как скорость обновления информации в разных ведомствах разная. Также регистрация влияет на количество различных льгот и пособий, так как они отличаются от региона к региону. Так, в некоторых областях могут предоставляться дополнительные пособия, повышенные коэффициенты при выплате пенсий, надбавки к зарплате и так далее. Прикрепиться к поликлинике в городе, обращаться в органы и МФЦ вы также можете, только если имеете в нем постоянную или временную регистрацию. Она нужна и для направления писем из государственных органов, суда и от третьих лиц.
Что такое временная и постоянная регистрация
Регистрация по месту пребывания называется временной, а по месту жительства — постоянной. И ту и другую можно получить бесплатно, обратившись в ближайший МФЦ. Обычно эта процедура занимает три-семь дней.
Временную регистрацию нужно оформить, если вы выехали за пределы места жительства и планируете находиться в другом регионе более 90 дней — например, жить в гостинице или съемной квартире. Если вы просто переехали из одного района в другой в своем городе, сохранив постоянную регистрацию, то получать временную по новому адресу не нужно. Отдать детей в школу можно и не по месту регистрации, но в этом случае их смогут зачислить по остаточному принципу: если останутся места после приема детей, зарегистрированных поблизости от школы.
Временная регистрация дается на определенный срок, можно «прописаться» и на месяц, и на 5 лет. После истечения срока документ придется оформлять заново, если вы по-прежнему живете не по месту жительства. Также собственник вас может «выписать» в одностороннем порядке, написав заявление о досрочном убытии. Сниматься с постоянной регистрации при оформлении временной не нужно, то есть у человека может быть две регистрации одновременно: временная и постоянная. Временная выдается на отдельном листе, бумажном или электронном.
Постоянная регистрация означает, что человек постоянно проживает по данному адресу. Она, в отличие от временной, оформляется штампом в паспорте и действует бессрочно, пока человек сам не снимется с регистрационного учета. Выписать из квартиры могут также по решению суда — например, после развода. Постоянная регистрация позволяет получать социальные пособия и льготы, а временная — прикрепиться, например, к школе, поликлинике.
Дает ли регистрация право собственности на квартиру
Регистрация никак не связана с правом собственности. Право собственности регистрируется записью в Росреестре на основании, например, договора купли-продажи (завещания, приватизации). Оно разрешает владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Это разные понятия. Например, когда квартиру сдают в аренду, то права владения и пользования квартирой переходят к квартиросъемщикам. У собственника остается только право распоряжения — то есть он может решить продать квартиру или завещать ее кому-то.
Человек может быть владельцем одной недвижимости, но проживать и быть зарегистрированным по другому адресу, при этом не являясь собственником этого помещения. Распространенный случай — муж проживает и зарегистрирован в квартире супруги; при разводе, если квартира была приобретена до брака, жена может выписать мужа по суду.
Исходя из этого, временная регистрация на съемной квартире посторонних людей никаких рисков для собственника помещения не влечет.
Постоянная регистрация дает человеку следующие права:
- Жить по месту прописки;
- Отправить ребенка в детский сад или встать в очередь, иметь преимущество при записи в школу;
- Оформлять пособия и льготы, действующие в данном регионе.
«Регистрация дает право пользования квартирой. Отличие в том, что право собственности состоит из трех компонентов (владеть, пользоваться и распоряжаться), всеми из которых обладает только собственник (при условии, что на квартире нет обременений и арестов), а человек с пропиской, например, не может продать недвижимость, которая ему не принадлежит», — поясняет юрист и эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль.
Нужно ли регистрироваться в съемной квартире
Если вы снимаете жилье в городе, где не имеете постоянной регистрации, то при аренде на срок более трех месяцев его владелец должен оформить вам временную регистрацию в квартире. В противном случае ему грозит штраф от 2000 до 5000 рублей за то, что он допустил проживание посторонних без регистрации по месту пребывания. В Москве и Санкт-Петербурге сумма штрафа для арендодателя составляет от 5000 до 7000 рублей. Ответственность предусмотрена и для квартиросъемщиков, нарушивших правила регистрации: 2000-3000 рублей в регионах и 3000-5000 рублей в Москве и Санкт-Петербурге. Правоохранительные органы или участковый могут обнаружить проживание не по месту постоянной регистрации при проверке документов. Также соседи по лестничной клетке могут пожаловаться в полицию или вам придется обращаться за экстренной помощью в поликлинику или больницу в другом регионе. Однако в целом такие факты трудно фиксируются, если сам нарушитель не постарается обратить на себя внимание контролирующих органов.
«О регистрации в съемной квартире надо договариваться заранее. Идеально, чтобы обязанность зарегистрировать была указана в договоре найма. Ведь в данном случае совершенно неважно, что говорит закон, поскольку собственник может легко расторгнуть договор найма», — говорит Андрей Мозоль.
Жильцам временная регистрация никаких прав на саму квартиру не дает, они могут там только жить, поэтому собственник жилья ничем не рискует — регистрацию можно отменить в любой момент.
Можно ли жить без постоянной прописки?
Мнения юристов на этот счет расходятся, так как, с одной стороны, регистрация в паспорте не влияет на права человека и свободу перемещения, а с другой — за нарушение правил регистрации предусмотрены штрафы. Выписаться в никуда можно, но при переезде в другое место жительства человек в течение семи дней должен снова оформить постоянную регистрацию. Однако в жизни часто случаются ситуации, когда люди не прописаны нигде — например, если единственное жилье сгорело, и регистрация автоматически аннулировалась.
«По смыслу закона о регистрационном учете граждан РФ № 5242-1 РФ четко прописано, что прописка в паспорте не влияет на его конституционные права и свободу передвижения. Однако в то же время в другом нормативном акте — Кодексе об административных нарушениях (КоАП РФ, статья 19.15.) указано, что за нарушение правил регистрационного учета взыскивается штраф от 3000 до 5000 рублей. Но нигде не указано, что в своем городе или регионе человек должен обязательно иметь регистрацию или прописку. Фактически получается так, что пока вы не пересекаете границы своего региона, не выезжаете за пределы РФ, то формальных претензий со стороны государства, что у вас нет прописки (регистрации), быть не может. Она изначально носит строго уведомительный характер», — прокомментировал риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.
Можно ли купить квартиру и не прописываться в ней
Вы можете купить квартиру и не прописываться в ней, если у вас уже есть постоянная регистрация в другом месте. Таким образом, можно быть собственником нескольких квартир, но иметь прописку только там, где вы постоянно проживаете.
Можно ли продать квартиру с прописанными в ней людьми
Законодательство не запрещает продажу квартиры, если в ней прописаны другие люди. Точно так же смена владельца квартиры не аннулирует прописку, и переход права собственности не является основанием для снятия с регистрации в такой квартире.
Для покупателя недвижимости главное, чтобы остальные прописанные люди не были совладельцами квартиры и не были защищены законом от лишения прав на недвижимость.
«По закону смена собственника не является основанием для выписки жильцов, но это все равно можно сделать, только через суд. Таким образом, новый собственник может выписать людей из квартиры, но сделать это не так просто. Лучше решить проблему мирно, путем переговоров», — пояснила к. ю. н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
«Теоретически наличие регистрации в квартире — не помеха для продажи квартиры, но, например, если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то банк может не одобрить такую сделку, — добавляет Андрей Мозоль. — Что же касается принудительной выписки, то это возможно только через суд, но, скорее всего (исходя из складывающейся практики), суд откажет в выписке детей и стариков, за которыми надо ухаживать».
Кто защищен от выписки в никуда?
По общему правилу закон запрещает выписывать детей до 14 лет без последующей регистрации по другому адресу, то есть выписывать детей в никуда запрещено. Кроме того, детей можно прописать только по тому адресу, где зарегистрирован один из родителей. Можно оформить временную регистрацию ребенка при продаже квартиры, но опять с учетом нового места регистрации одного из родителей или опекунов. Если потребуется прописать ребенка отдельно от родителей — например, там, где проживают бабушка с дедушкой, то потребуется согласие органов опеки.
По словам юриста юридической компании «Варшавский и партнеры» Алины Парфеновой, прекращение регистрации детей по месту жительства в связи с продажей квартиры действующим законодательством не запрещено. Однако ребенок должен быть хоть где-то прописан.
Обеспечить регистрацию на временной промежуток, когда квартира уже продана, а новая еще не куплена, можно следующими способами:
- Включить в договор купли-продажи условие о том, что после продажи квартиры регистрация предыдущих жильцов в ней сохраняется до определенного времени, можно указать точную дату;
- Оформить нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета в установленные сроки;
- Временно зарегистрироваться в съемной квартире;
Если семья переезжает жить в другую страну и продает всю свою недвижимость в России, то ребенка выписать в никуда все-таки можно. «При переезде в другую страну родители (законные представители) должны обратиться с заявлением о снятии с регистрационного учета ребенка. При подаче заявления о снятии с регистрационного учета ребенка может потребоваться подтверждение законного права ребенка на постоянное проживание в другой стране», — рассказала юрист.
Помимо несовершеннолетних, особые условия снятия с регистрации действуют в отношении других категорий:
- Людей, на момент продажи находящихся в местах лишения свободы, которые были ранее прописаны на данной жилплощади;
- Людей, находящихся на стационарном лечении в психиатрических учреждениях;
- Военнослужащих.
«Если пришлось приобрести недвижимость с такой социальной нагрузкой, то выписать их, лишить права пользования жилой площадью можно только через суд, но без 100% гарантий. Лучше проверить юридическую чистоту квартиры перед сделкой на предмет скрытых правообладателей, заплатив юристам и нотариусам, чем потом нести расходы по многочисленным судебным разбирательствам», — пояснил Виталий Русаков.
Кого нельзя выписать даже по суду: завещательный отказ и отказ от приватизации
При определенных ситуациях люди могут сохранять право на бессрочное или пожизненное проживание в квартире. Такое возможно, например, в случае отказа от приватизации или при завещательном отказе.
«Люди, отказавшиеся от приватизации квартиры, обладают правом бессрочно ею пользоваться (то есть жить) и без их согласия их нельзя выселить и снять с регистрационного учета. Исключение составляет случай, когда человек, отказавшись от приватизации в одной квартире, проживает в другой.
Что касается завещательного отказа, то это наследство с обязательным условием. Самый распространенный пример завещательного отказа — это ситуация, при которой завещатель обязывает наследника, к которому переходит имущество, предоставить другому лицу на какой-либо срок право пользования этим имуществом или его частью», — разъяснила Алина Парфенова. Например, бабушка завещает квартиру внуку, но по завещательному отказу в квартире может бессрочно проживать второй муж бабушки.
Согласно ГК РФ, статья 1137, при наступлении завещательного права в силу лицо, в пользу которого сделан завещательный отказ, может претендовать на часть собственности, имущества, в том числе и право на проживание, постоянную регистрацию, владение.
Покупателю недвижимости следует учитывать, что при покупке такой квартиры завещательный отказ сохраняет свое действие, и человек, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования квартирой, будет иметь полное право на регистрацию и проживание в ней.
«Эта история не имеет срока давности, — предупреждает Виталий Русаков. — Чтобы новым собственникам не столкнуться с проблемой вынужденного заселения родственников бывшего хозяина или передачей ему части прав собственности на недвижимость, нужно внимательно отслеживать историю квартиры, дома. Это следует делать не только по документам, фиксирующим право перехода собственности, но и по домовым книгам, выясняя досконально, кто из родственников проживал задолго до сделки, в каких формальных отношениях были родственники, не могут ли они потом претендовать на объект недвижимости по вновь открывшимся обстоятельствам типа наследственного отказа или отказа от приватизации, не имеющим срока давности».
Если пока не планируете отказываться от кредитов, посмотрите, на каких условиях вам одобрят кредит банки.