Пзз земельного участка что это
ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами случаях могут пересекать границы территориальных зон.
(в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 04.08.2023 N 438-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, муниципального округа, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 459-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 13.06.2023 N 240-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.2. Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по ее комплексному развитию.
(часть 5.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
5.3. На карте градостроительного зонирования отображаются территории, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства. Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.
(часть 5.3 введена Федеральным законом от 29.12.2022 N 612-ФЗ)
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
2.1) требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 29.12.2022 N 612-ФЗ)
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.
(п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
О подготовке и внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон см. ст. 7 ФЗ от 31.12.2017 N 507-ФЗ.
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.2. Требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства включают в себя требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
(часть 6.2 введена Федеральным законом от 29.12.2022 N 612-ФЗ)
7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, муниципального округа, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).
(часть 7 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
(часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
ПЗЗ или что такое Правила землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки – это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение землям может устанавливаться, какие существуют вообще территории и насколько большими или маленькими могут быть разные объекты недвижимости. Правила создаются на уровне муниципалитета. Разрабатывает их специальная комиссия, а утверждением занимается глава муниципального образования.
Документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты и т.д. Регламентируется вопрос статьей 30 Градостроительного кодекса РФ.
Важно, что для каждого муниципального образования разрабатываются индивидуальные ПЗЗ. Это полноценная правовая бумага муниципального образования, которая должна быть обязательно опубликована в официальных источниках (СМИ или сайт), иначе не обретет должной юридической силы.
Найти их можно на сайте администрации или на сайте fgistp.economy.gov.ru.
Рассматриваемый документ состоит из трех частей:
- информация о том, как применять их и внесение изменений в правила землепользования и застройки;
- карта правового территориального распределения;
- градостроительный регламент.
Первая составляющая правил землепользования сельского поселения или города несет в себе теоретическую информацию организационного характера, то есть, как правильно пользоваться документом, в каком порядке можно вносить изменения в него, использованные термины и так далее.
Затем ПЗЗ содержит карту градостроительного зонирования, которая делит земельные владения городского образования или сельского поселения на правовые территории. Это могут быть зоны жилых мало-, средне- или многоэтажных построек, деловые зоны или зоны инфраструктур и так далее. Очертания территориальной зоны могут проходить только по границам других объектов, например, земельных участков, водных объектов, по красным линиям, трассам и другое. Один земельный участок может одновременно находиться только в одной тер. зоне.
Ключевой частью ПЗЗ является градостроительный регламент . Пожалуй, он является наиболее интересным для простых людей, ведь этот документ содержит информацию обо всех видах разрешенного использования земель и объектов капитального строительства, а также об определении минимума и максимума объема недвижимости и об ограничениях их эксплуатации или изменения по высшим законам.
В свою очередь, важнейшей частью градостроительного регламента является генеральный план. Он направлен на грамотное планирование развития территории населенного пункта.
Дополнительно отметим, что на каждый земельный участок можно запросить в администрации выписку из ПЗЗ, где будет содержаться подробная информация о том, в какой территориальной зоне находится земельный участок, какую категорию и вид разрешенного использования имеет участок, а так же требования к этому участку в соответствии с зоной, в которой он находится.
Пзз земельного участка что это
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Правила землепользования и застройки (далее – «Правила») утверждаются представительным органом местного самоуправления в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, создания условий для привлечения инвестиций.
Порядок подготовки и утверждения, содержание Правил, правовые основы установления территориальных зон и градостроительных регламентов прописаны в главе 4 Градостроительного кодекса РФ.
Правила готовятся силами специально создаваемой комиссии, а утверждаются с обязательным проведением процедуры публичных слушаний.
Нет ПЗЗ – нет строительства
Согласно п. 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (за исключением строительства в границах территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, линейных объектов, земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий и в других случаях). Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не только предусматривает, но и обязывает все муниципальные образования разрабатывать и утверждать Правила землепользования и застройки.
Основой данного документа, имеющей наибольшее практическое значение, являются схемы территориальных зон и тексты градостроительных регламентов.
Схемы территориальных зон
Территориальные зоны разделяют населенные пункты на участки с различным функциональным назначением. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Градостроительные регламенты
Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков территориальных зон, виды их разрешенного использования. Градостроительные регламенты могут устанавливать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Виды разрешенного использования
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования – могут предоставляться только после проведения публичных слушаний;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.
В качестве примера можно привести градостроительные регламенты жилой зоны Правил землепользования и застройки Муниципального образования «Кенозерское» Плесецкого района Архангельской области (территория национального парка «Кенозерский»).
Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) предназначена для проживания в отдельно стоящих жилых домах с приусадебными земельными участками.
- отдельно стоящие одно-семейные или двухсемейные одноэтажные или двухэтажные жилые дома с земельными участками и с возможностью содержания домашнего скота и птицы
- отдельно стоящие гаражи или открытые автостоянки;
- хозяйственные постройки, строения для содержания домашнего скота и птицы;
- сады, огороды, теплицы, палисадники;
- магазины товаров первой необходимости;
- пекарни
- зеленые насаждения, элементы благоустройства территории;
- индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, колодцы;
- индивидуальные бани, надворные туалеты;
- противопожарные водоемы, резервуары;
- площадки для сбора мусора;
- спортплощадки, детские площадки, площадки для отдыха;
- гостевые дома для размещения туристов;
- музеи и экспозиции
- детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;
- начальные и средние общеобразовательные школы;
- фельдшерско-акушерские пункты;
- временные сооружения торговли;
- аптеки;
- клубы многоцелевого и специализированного назначения;
- объекты общественного питания
Градостроительный кодекс РФ раскрывает только основные понятия Правил, предусматривает минимальный объем их содержания. Муниципальные власти и местное население наделены достаточной свободой действий для создания условий сохранения ценной историко-культурной среды территории. Главное в данном случае – заинтересованность в достижении указанной цели.
Законодательство не устанавливает закрытый список территориальных зон или жесткие требования к составу регламентов, поэтому Правила могут предусматривать и зоны охраны культурного ландшафта, и зоны охраны памятников, и любые другие зоны, в которых есть потребность данной территории. В градостроительные регламенты также могут быть включены практически любые ограничения по застройке и использованию земельных участков, в том числе предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок и т.д.
Три главных аспекта
По своему содержанию эти ограничения могут не уступать требованиям для градостроительных регламентов достопримечательных мест, исторических поселений или зон охраны объектов культурного наследия. Объективные затруднения могут встретиться в трех основных аспектах, во-первых, необходима адекватная заинтересованность органов местного самоуправления в разработке Правил, которые имели бы не декларативный характер, а содержали бы нормы, позволяющие устойчиво развивать территорию муниципального образования.
Во-вторых, необходимо желание местного населения сохранить ценность своей территории, тем самым, приняв на себя обязанность соблюдения этих ограничений. Мнение граждан в данном случае учитывается при проведении публичных слушаний, граждане также могут входить в работу комиссии по разработке Правил.
В-третьих, необходимо привлечение в работу комиссии по разработке Правил архитекторов и специалистов в сфере сохранения объектов культурного наследия и культурных ландшафтов. При разработке Правил крайне важно найти компромисс между перспективным развитием территории и сохранением ее ценных ландшафтов и застройки.
Елена Кузнецова, Кенозерский национальный парк
Сайт разработан при финансовой поддержке Европейского Союза
ПЗЗ: что нужно знать собственнику земельного участка
Аббревиатура ПЗЗ расшифровывается как «Правила землепользования и застройки», а дальше должно присутствовать название какой-то территории.
Земельные участки имеют определенные параметры застройки – это могут быть какие-то ограничения, виды разрешенного использования и т. д.
Правила разработаны, чтобы систематизировать и определять, для чего и в каких целях может быть использована та или иная территория.
Как и где посмотреть ПЗЗ?
В интернете легко найти ПЗЗ для любой территории. ПЗЗ находится на общедоступных государственных ресурсах и, чаще всего, это сайт администрации района. Если, например, вас интересуют земельные участки в Домодедовском районе Московской области, то ищите «ПЗЗ Домодедовского района».
Какую информацию можно получить из ПЗЗ?
Из ПЗЗ можно узнать:
- Минимальные и максимальные размеры земельных участков. Допустим, вы хотите объединить два земельных участка и не знаете, какие установлены минимальные и максимальные размеры. Вы заходите в ПЗЗ, находите свой участок и смотрите эту информацию в описании.
После этого вы понимаете – можно объединить земельные участки или нет. То же самое с разделом. Например, есть необходимость разделить участок 10 соток на два участка по 5 соток. Человек обращается в кадастровую компанию, а ему говорят, что делить нельзя. Но заказчик не до конца уверен в том, что кадастровый инженер прав. В помощь ему существует ПЗЗ, из которого он узнает, что минимальный размер участка в его регионе 6 соток, к примеру. И понятно, что свои 10 соток разделить на участки по 5 соток нельзя.
- Нормы застройки земельного участка. Какой должен быть процент застройки участка, какая этажность строений, какие отступы от границ участка.
- Попадает ли участок в охранную зону.
- Вид разрешенного использования и категорию земли. Например, ваш участок по «Виду разрешенного использования» (ВРИ) – для садоводства и огородничества, а ППЗ ваш участок относят, например, только к садоводству. Бывает такое, что ВРИ может быть вообще не установлен, либо допущены какие-то ошибки в формулировке – тогда нужно внести изменения.
Это полезный инструмент, чтобы все перепроверить.
Заключение
ПЗЗ – это такой ресурс, который дает общую информацию по вашему земельному участку, в том числе и про охранные зоны.
Не стоит принимать его за основу для проведения сделки при покупке участка. Чтобы получить более детальную информацию, нужен уже такой интересный документ как ГПЗУ.
Если вас интересует участок под строительство жилого дома, обратитесь в «Земельный Экспресс». Мы не являемся посредниками, поэтому цена на земельный участок будет минимальной.