Эксплуатация зданий
Эксплуатация зданий — это комплекс организационных и технических мероприятий, обеспечивающих безотказную и бесперебойную работу всех систем и конструктивных элементов объекта на протяжении всего эксплуатационного периода, а также полноценное функционирование объекта по назначению.
Каждый введенный в эксплуатацию строительный объект должен быть надежным, обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизнедеятельности человека. Техническое обслуживание зданий и сооружений направлено на непрерывное поддерживание строений в исправном состоянии, своевременное устранение дефектов при их возникновении и обеспечение эксплуатационной пригодности.
Цели и задачи эксплуатации зданий
Чтобы объект был надежным и долговечным недостаточно только правильно провести строительство, но также важно чтобы грамотно и в соответствии действующих регламентов осуществлялась эксплуатация жилых зданий и сооружений или строений другого предназначения. Поэтому сразу после того, как произошел ввод в эксплуатацию здания должна быть организована инженерная эксплуатация, в основные задачи которой входит обеспечение:
- безотказного функционирования постройки согласно его прямого назначения;
- поддержания технологических характеристик на весь срок эксплуатации здания;
- должного уровня безопасности строений и комфорта пребывающих в них людей;
- безаварийного функционирования коммуникаций и инженерно-технических систем;
- благоприятного внутреннего микроклимата: влажности воздуха, температуры и других факторов;
- безукоризненного состояния объекта и придомовой территории, как того требуют действующие санитарно-гигиенические нормы.
Если правильно организовать техническое содержание зданий, то это позволит обеспечить не только бесперебойную работоспособность всех инженерных систем, но также существенно продлить эксплуатационный период строительных объектов.
Что включает в себя эксплуатация зданий, состав и правила проведения эксплуатационных работ
Безопасность эксплуатации зданий напрямую зависит от того, насколько правильно и качественно выполняется их техническое обслуживание.
Процессы эксплуатации строительных объектов подразумевают выполнение ряда работ, которые условно разделяются на три основные группы:
- санитарное содержание. Включает работы по уборке помещений и придомовой территории, сбору и вывозу твердых отходов, обслуживанию и промывке канализации, водостоков и мусоропроводов, обрезку деревьев и уход за элементами озеленения;
- техническое обслуживание. Технический регламент предусматривает проведение ответственными лицами плановых осмотров конструкций и функционирующего в здании инженерного оборудования на предмет соответствия действующим нормам и стандартам, результаты которых записываются в журнал. Кроме этого в группу входит обеспечение в помещениях благоприятной среды для пребывания людей, соблюдение норм пожарной безопасности, содержание в надлежащем состоянии помещений, фасадов, крышных конструкций и других конструктивных элементов, обслуживание и наладка коммуникаций, газового, вентиляционного, санитарно-технического и другого оборудования, подготовка зданий к осенне-зимнему сезону;
- ремонтные работы, направленные на устранение возникших в ходе эксплуатации сооружения дефектов, восстановление изношенных конструктивных элементов. В данную группу входит текущий и капитальный ремонт, а также аварийно-восстановительные работы, если в таковых возникнет необходимость.
Также правила эксплуатации зданий на протяжении всего эксплуатационного срока предусматривают строгое соблюдение требований безопасности охраны труда, реконструкцию и модернизацию инженерных систем, оперативное устранение возникших неполадок, постоянное взаимодействие со сторонними организациями, помощь которых требуется в обеспечении качественного сервиса.
Кроме стандартных мероприятий техническая эксплуатация производственных зданий, общественных и жилых сооружений также включает административные процедуры. К их числу относят регулярную инвентаризацию коммуникационных систем, ведение технической документации, составление и сдача отчетов, поиск решений по повышению энергоэффективности.
Требования к эксплуатации конструкций зданий подразумевают строгое следование техническим регламентам и соблюдение утвержденного графика плановых мероприятий. Только при таком подходе можно обеспечить безопасность и комфортность жильцов или работающего персонала.
Документы, регулирующие эксплуатацию зданий
Система эксплуатации административных зданий, промышленных и других объектов четко регламентирована нормативно-правовыми актами:
- градостроительный кодекс РФ;
- СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». Основные положения»;
- ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
- ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
- ФЗ № 184 «О техническом регулировании;
- ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Это основные документы, регламентирующие техническое обслуживание зданий. Кроме этого могут действовать и другие в зависимости от типа и назначения объекта. Например, если объектом выступает газовая котельная, то нормативная эксплуатация промышленных зданий осуществляется в соответствии ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».
Кто отвечает за безопасную эксплуатацию
Для ведения эксплуатационного контроля собственниками объектов назначается ответственный специалист – инженер по эксплуатации зданий. По поводу квалификации такого специалиста конкретных указаний техрегламент не дает, но ввиду возлагаемых функций и повышенной ответственности очевидным фактом являет то, что такую должность занимать может только профессиональный специалист с профильным образованием.
Управление эксплуатацией
Современные объекты и сооружения – это достаточно сложные объекты с инженерным и техническим оснащением. Управление эксплуатации зданий состоит из следующих направлений, которые должна выполнять служба эксплуатации:
- техэксплуатация: обслуживание и ремонт инженерных систем, удаление отходов, уборка и другие мероприятия;
- организация размещения подразделений и персонала для производственных и административных объектов, контроль за выполнением бытовых услуг для жилых объектов;
- организация охраны окружающей среды, благоустройства придомовой территории, культурного досуга жильцов или работников;
- обеспечение охраны объекта и контроль за доступом в помещения.
Любые возникшие нарушения в ходе эксплуатации сразу же должны устраняться. Для их своевременного обнаружения инструкция подразумевает диагностику и технический контроль, для проведения которого при необходимости должны привлекаться профильные службы.
Заключение
С появлением инноваций в реконструкции городской застройки система технической эксплуатации является необходимой для полноценного функционирования зданий. Если соблюдать порядок эксплуатации и действовать в соответствии технических регламентов, то можно с минимальными затратами обеспечить долговечность и надежность зданий, а также комфортную жизнедеятельность человека.
Эксплуатация здания
Эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).
Задачи
В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:
- обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением,
- обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы,
- обеспечение установленного уровня безопасности,
- обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания,
- поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима),
- поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории.
Состав эксплуатационных работ
1. Состав работ до эксплуатации
Перед началом эксплуатации производственного объекта необходимо провести:
- пусконаладочные работы технологического оборудования «под нагрузкой»;
- в необходимых случаях — гарантийные испытания установленного оборудования;
- получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для жилых и общественных зданий);
- получить необходимые лицензии и разрешения (для опасных видов производств).
Эти работы финансируются за счёт основной деятельности предприятия и не относятся к инвестициям.
2. Начальная эксплуатация
Для жилых зданий:
- выполнение индивидуальной отделки помещений,
- озеленение прилегающией территории (если дом сдавался зимой),
- заселение,
- создание организаций для эксплуатации домов (товариществ собственников жилья и др.).
Для производственных объектов несколько месяцев может отводиться для выхода предприятия на расчётные эксплуатационные показатели.
Практически для всех объектов в течение гарантийного срока необходимо выявление строительных дефектов и их устранение.
3. Постоянная эксплуатация
Постоянная эксплуатация строительных объектов не однородна и разделяется на фазы:
- Санитарное содержание здания (сооружения)
- уборка помещений,
- уборка придомовой территории,
- сбор и вывоз твёрдых отходов,
- содержание и уход за элементами озеленения, обрезка деревьев,
- обслуживание и промывка мусоропроводов, водостоков, дренажной канализации.
- периодические плановые осмотры ответственными лицами несущих конструкций и инженерного оборудования — с целью оценки его технического состояния и выявления несоответствия установленным нормам и требованиям безопасности; неплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий; а также технический мониторинг состояния здания, в том числе с использованием автоматизированных систем наблюдения,
- обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории,
- обеспечение мер пожарной безопасности,
- содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), фасадами, помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания (сооружения),
- содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового оборудования,
- обеспечения подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газоснабжение),
- подготовка к эксплуатации здания (сооружения) в осенне-зимний период (утепление оконных проёмов, вставка разбитых стёкол, консервация систем поливки зелёных насаждений и проч.),
- охрана здания (сооружения).
Управление эксплуатацией
Для организации эксплуатации зданий разновидностью инжиниринга является т.н. Facility management, или «Управление эксплуатацией зданий» — русский термин пока не устоялся). Основными направлениями такого инжиниринга являются:
- техническая эксплуатация зданий (ремонт, обслуживание инженерных систем, уборка, удаление отходов и др.);
- управление размещением персонала, подразделений, арендаторов (для жилых домов — организация бытовых услуг) и др.;
- организация обслуживания (благоустройство участка, охрана окружающей среды, организация досуга);
- охрана объекта, управление доступом в помещения.
См. также
- Эксплуатация(стадия жизненного цикла системы)
- BIM
Системы технической эксплуатации, ремонта и реконструкции зданий и сооружений
В настоящее время применяются две системы технической эксплуатации зданий и сооружений как совокупность взаимосвязанных организационных и технических мероприятии по установлению технического состояния зданий и сооружений, проведению профилактических мер и ремонтов конструкций и оборудования, осуществляемых в строго установленные сроки, для обеспечения сохранности и эксплуатационной пригодности, предупреждения преждевременного износа и предотвращения аварийных ситуации:
- система технического обслуживания и ремонта жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения в соответствии с ВСН 58-88(р) Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения;
- система планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений производственного назначения.
Обе системы сходны по содержанию и обязательны для всех министерств и ведомств, которые могут их дополнять в соответствии со спецификой объектов. Таким образом, задачи эксплуатации зданий и сооружений представляют собой комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование их помещений, элементов и систем для определенных целей со-гласно их предназначения в течение нормативного срока службы.
Данный комплекс мероприятий подразделяется на технологическую эксплуатацию (обслуживание зданий и сооружений согласно их предназначения) и техническую (поддержание их в исправном состоянии) (рис. 1).Технологическая эксплуатация (обслуживание) конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы всех элементов зданий и сооружений.
Техническая эксплуатация — это комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем зданий и сооружений в течение нормативного срока их службы.
К мероприятиям технической эксплуатации относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и доводке оборудования и систем здания и благоустройство территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких повреждений. Комплекс указанных мероприятий охватывает проведения следующих осмотров и ремонтов:
- общий осмотр;
- частичный осмотр;
- внеочередной осмотр;
- текущий профилактический ремонт;
- текущий непредвиденный ремонт;
- выборочный и комплексный капитальный ремонты.
Главная цель проведения осмотров и ремонтов в зданиях и сооружениях — частичное и полное восстановление износа отдельных конструктивных элементов. инженерного оборудования и отделка. Они должны проводиться периодически в плановом порядке и в строго установленные сроки.
В процессе проведения осмотров и выявления дефектов, повреждений конструктивных элементов или их защитных покрытий необходимо установить главную причину возникновения этих дефектов, устранить ее и только после этого приступить к выполнению ремонтно-восстановительных работ.Из сущности технической эксплуатации вытекают следующие задачи службы эксплуатации:
- во-первых, уход, т.е. постоянное поддерживание конструкций и конструктивных элементов в исправном состоянии, соблюдение требуемого температурно-влажностного режима в помещениях, своевременное обслуживание инженерного оборудования и технических систем;
- во-вторых, контроль параметров, характеризующих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений, проводимый с помощью специальных приборов и инструментов по утвержденным методикам;
- в-третьих, плановое проведение осмотров, текущих и капитальных ремонтов зданий и сооружении.
Общий осмотр проводится два раза в год (весной и осенью). При этом здания и сооружения обследуются в целом, включая конструкции, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.
Весенний общий осмотр проводится после таяния снега. При этом уточняются объемы работ по капитальному ремонту с целью включения их в план на следующий год.
Осенний общий осмотр проводится перед началом отопительного сезона с целью установления готовности зданий и сооружении к зиме и определения объемов работ, которые необходимо будет выполнить в будущем году при текущем ремонте.Частичный осмотр зданий и сооружений проводится при появлении деформаций в конструкциях, а также периодически при эксплуатации инженерного оборудования и технических систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.
Внеочередной осмотр зданий и сооружений проводится после стихийных бедствий (ливней, снегопадов, сильных ветров, ураганов и т.д.). Срок проведения — в течение 1-2 суток после стихийного бедствия.
Текущий ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению частей зданий и сооружений, а также оборудования от преждевременного износа и устранения мелких повреждений и неисправностей. Главная задача текущего ремонта — это восстановление защитных покрытий конструкций и их элементов, а также устранение мелких повреждений. Работы по текущему ремонту подразделяется на плановые (профилактические) и непредвиденные.
Плановый текущий ремонт проводится один раз в 3 года. В зданиях и сооружениях, которые находятся в ветхом состоянии или подлежащих сносу, текущий ремонт проводится ежегодно с целью обеспечения нормальных условий проживания и работы в них людей до наступления срока капитального ремонта или сноса.
Необходимость проведения непредвиденного текущего ремонта выявляется в процессе эксплуатации зданий и сооружений. При этом выполняются работы. отсрочка которых может принести значительный ущерб сохранности и нормальной эксплуатации здания или сооружения.Главной задачей капитального ремонта является проведение работ по замене и усилению конструкций. При этом производится замена изношенных конструкций и их элементов на более прочные, долговечные и экономичные, что позволяет улучшить эксплуатационные параметры зданий и сооружении. Существуют два вида капитального ремонта: комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта зданий и сооружений и предусматривает одновременную замену изношенных конструкции и инженерного оборудования.
Выборочный капитальный ремонт предусматривает полную или частичную замену или усиление отдельных изношенных конструкции и элементов инженерного оборудования.Похожие статьи
В настоящее время уделяется большое внимание вопросам реконструкции и технического перевооружения промышленных предприятий, капитального ремонта зданий и сооружений. При этом значительно возрастают нагрузки на существующие фундаменты, что в большинстве случаев вызывает необходимость их переустройства.
Оконные заполнения разбирают, начиная с переплетов, которые снимают вместе с форточками. В зависимости от качества переплетов и конструкции навесов, их отрывают от коробок гвоздодерами или снимают, выкручивая шурупы. Стекло и приборы снимают с переплетов, используя специальные переносные верстаки. Стекло складируют в вертикальном положении в специальных ящиках. После демонтажа переплетов отбивают штукатурку откосов и снимают подоконные доски.
До начала работ по демонтажу перекрытий должно быть разобрано сантехническое оборудование, электрические сети, печи и полы, выполнен ремонт стен и перемычек, заделаны неиспользуемые в дальнейшем проемы. Одновременно производят обследование технического состояния перекрытий:
Последовательность демонтажа несущих стен (каркасных и внутренних), а также мероприятия по обеспечению прочности и устойчивости разбираемых и остающихся конструкций определяется проектом. Перед началом проведения демонтажных работ несущих конструкций необходимо проведение обследования здания.
Техническая эксплуатация зданий: важные факты
Каждое функционирующее строение нуждается в регулярном ремонте, техобслуживании, контроле работоспособности инженерных коммуникаций и систем. Техническая эксплуатация зданий осуществляется специальными контролирующими организациями, которые имеют возможность следить за состоянием всех типов систем объекта, проводить сантехнические, инженерные работы, обслуживание электросетей.
Техобслуживание зданий обеспечивает полноценное функционирование объекта и позволяет своевременно ликвидировать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, продлевает срок службы строения и минимизирует расходы на его ремонт.
Что такое техническая эксплуатация зданий?
Техническая эксплуатация зданий — это комплекс работ по ремонту, содержанию, обслуживанию и контролю состояния здания. В рамках техобслуживания зданий специалисты следят за состоянием конструктивных элементов объекта, своевременно проводят ремонтные работы, поддерживают рабочее состояние внутренних и внешних инженерных коммуникаций.
Услуга технической эксплуатации зданий включает обеспечение нормальной работы всех систем на объекте:
- теплоснабжения,
- водоснабжения,
- электроснабжения,
- вентиляции и кондиционирования,
- канализации.
В ходе техобслуживания учитывается реальное состояние систем и нормативные режимы, проектные показатели. Регулярно проводятся техосмотры, позволяющие предупредить образование серьезных неполадок.
В работы по техобслуживанию включается санитарный контроль над объектом. Выполняется уборка помещений и облагораживание прилегающей территории, проводится вывоз и сбор мусора, мытье фасадов, очистка крыш от снега, наледи, опавших листьев, стрижка кустарников, высадка клумб.
Специалисты обслуживающей организации выполняют следующие виды работ:
- поддерживают системы в рабочем состоянии;
- контролируют техсостояние используемого оборудования;
- подготавливают объект к зимнему и летнему сезону;
- проводят плановые и срочные ремонты;
- ведут учет показателей состояния отдельных элементов и систем.
Периодичность плановых осмотров объекта зависит от его состояния и особенностей. Такие обследования могут быть общими или частными. После аварийных ситуаций выполняется неплановый осмотр с фиксацией состояния всех систем и точной записью имеющихся повреждений.
Задачи технической эксплуатации зданий
Техническая эксплуатация зданий позволяет решить следующие задачи:
- обеспечить полноценное функционирование объекта с учетом его назначения;
- сохранение эксплуатационных показателей на протяжении всего срока эксплуатации здания;
- поддержание безопасности объекта и территории;
- корректное использование коммуникаций и инженерных сетей;
- создание и поддержание внутреннего режима температуры и влажности;
- соблюдение санитарных требований внутри строения и на прилегающей территории.
Техобслуживание сооружений является многопрофильной работой, в которой принимают участие работники разных специализаций. Заказать техническую эксплуатацию зданий можно в специализированных компаниях, которые имеют возможность предоставлять комплексные услуги и располагают соответствующим штатом.
Техобслуживание зданий обычно заказывается на долгосрочный период. Полный перечень услуг прописывается в договоре. По конкретному объекту ведется технический журнал с записью всех проведенных работ и осмотров.
Техническая эксплуатация зданий от компании ООО «ГОРОД»
Наша компания оказывает услуги по технической эксплуатации зданий и сооружений любого масштаба и назначения. Мы готовы профессионально решить задачи по ремонту и эксплуатации всех коммуникационных систем и обеспечить идеальное состояние объекта, его полную безопасность для работы и проживания.
Комплексная техническая эксплуатация зданий включает все виды услуг по поддержанию сооружения в рабочем состоянии. Мы без задержек проводим ремонт и грамотно планируем работу. Штат включает специалистов с хорошим опытом именно в сфере техобслуживания сооружений, что позволяет им ответственно решать все возникающие задачи и снижать расходы на эксплуатацию здания.
- О компании
- Услуги
- Объекты
- Контакты
- Отзывы
- Вакансии
- Лицензии и сертификаты
- Информация об услугах
- Карта сайта
- Пользовательское соглашение