Машино место как объект недвижимости

Машино место как объект недвижимости

1. Объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона либо который был создан или создается на основании заключенного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договора участия в долевом строительстве или иного договора и права на который не зарегистрированы, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона).

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Правообладатель объекта недвижимости, указанного в части 1 настоящей статьи, вправе подать в орган исполнительной власти, осуществляющий ведение Единого государственного реестра недвижимости, заявление об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона), форма которого утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Ч. 3 ст. 6 признана частично не соответствующей Конституции РФ (Постановление КС РФ от 18.04.2023 N 18-П). О правовом регулировании до внесения изменений см. п. 2 Постановления.

3. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

4. До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Машино место как объект недвижимости

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В Законе был закреплен новый объект недвижимости — машино-место. Соответствующие изменения были внесены и в Гражданский кодекс РФ: в п. 1 ст. 130 ГК РФ был введен абзац 3, согласно которому машино-место отнесено к недвижимым вещам. В Градостроительный кодекс РФ соответствующая норма о машино-месте (п. 29 ст. 1 ГрК РФ) была введена Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ. Таким образом, и Закон о регистрации, и ГК РФ, и ГрК РФ признал машино-место объектом недвижимости.

Определение понятия «машино-место»
В Гражданском и Градостроительном кодексах РФ

Машино-место – недвижимое имущество, представляющая собой часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств, если границы такой части здания или сооружения описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).

Из вышеприведенного определения следует, что машино-место может быть объектом гражданских отношений, если оно существует и индивидуально определено.

Главный характерный признак данного объекта состоит в том, что это индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией.

Из определения машино-места вытекает, что машино-местом как недвижимым имуществом не являются парковочные места, расположенные на земельных участках вне зданий, сооружений, помещений. Такие объекты самостоятельными не являются, и зарегистрировать право в ЕГРН на такие парковочные места не удастся.

Таким образом, если границы машино-места описаны в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете (то есть объект поставлен на кадастровый учет), тогда оно может быть оформлено в установленном порядке в собственность как объект недвижимого имущества.

Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» определяет:

1) минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м;
2) максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 x 3,6 м.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Регистрация права на машино-место,
распоряжение машино-местом

Поскольку машино-место признается отдельным объектом гражданско-правового оборота, право собственности на него подлежит государственной регистрации, оно может быть предметом договора купли-продажи, может сдаваться в аренду, передаваться в наследство, быть объектом залога и т.д.

Так как машино-место является объектом недвижимого имущества, то распоряжение им осуществляется в соответствии с порядком, предусмотренном для сделок с недвижимым имуществом. В частности, в соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Машино-места как объекты недвижимости в российском законодательстве

01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный федеральный закон (далее – «Закон 315-ФЗ») включил машино-места в число объектов недвижимости и урегулировал отношения, касающиеся правового режима, государственной регистрации прав на машино-места, а также определил основные начала гражданского оборота машино-мест.

В настоящей статье проанализировано содержание Закона 315-ФЗ в части машино-мест, а также предпринята попытка определить, каким образом машино-места встраиваются в существующую систему правового регулирования таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания, помещения.
Автор намеренно воздерживается от оценки целесообразности введения машино-мест в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов недвижимости и объектов права собственности. Этот вопрос требует отдельного исследования.1

2. Понятие машино-места в соответствии с Законом 315-ФЗ

По смыслу Закона 315-ФЗ машино-места заняли свое собственное (отдельное, самостоятельное) место в системе объектов недвижимости. Машино-места не являются ни помещениями, ни зданиями, ни частями земельных участков. Машино-места являются самостоятельным объектом права собственности и могут быть предметом купли-продажи, ипотеки, аренды, безвозмездного пользования и любых иных сделок.

В соответствии с п. 1) ст. 1 Закона 315-ФЗ в статью 130 ГК РФ включено понятие машино-места, под которым понимается часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств, если границы такой части описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете.

Согласно п. п. б) п. 1) ст. 4 Закона 315-ФЗ статья 1 Градостроительного кодекса РФ2 (далее – «ГСК РФ») дополнена пунктом 29, в котором также дается понятие машино-места, под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Введение разных понятий машино-места в ГК РФ и ГСК РФ, на наш взгляд, не обоснованно и может привести к путанице на практике. В частности, нужно ли относить к машино-местам те части зданий, которые предназначены не только для размещения транспортных средств, но и для иных целей, например, для размещения детских колясок.

Минэкономразвития России разъяснило, что технический план составляется «в отношении машино-места, представляющего собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией».3

Следовательно, скорее всего, регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в отношении машино-мест возможна только в случае, если соответствующие объекты предназначены исключительно для размещения транспортных средств.

Закон 315-ФЗ в качестве признака машино-мест и помещений указывает на их описание в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете. При этом пункт 1 статьи 130 ГК РФ не содержит такого признака применительно к зданиям, земельным участкам, объектам незавершенного строительства. На наш взгляд, объективные основания для такой дифференциации отсутствуют.

Машино-места отличаются от помещений тем, что помещение, в отличие от машино-места, отвечает критерию изолированности, то есть полностью ограничено строительными конструкциями, и представляет собой часть внутреннего объема здания.4 Интересным является вопрос, возможна ли конвертация (превращение) помещения в машино-место и обратно. Подпункт в) пункта 6) ст. 5 Закона 315-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что помещение может быть преобразовано в машино-место.

В ГСК РФ содержится понятие парковки (парковочного места), под которым понимается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21) ст. 1 ГСК РФ в редакции Закона 315-ФЗ).

В отличие от машино-места, парковочное место не названо в ГК РФ в качестве объекта недвижимости. В некоторых случаях суды признают мосты объектами недвижимости – сооружениями.5 Таким образом, в подмостовом пространстве такого сооружения (моста) могут располагаться как парковочные, так и машино-места.

3. Границы машино-места и пределы права собственности на него

В соответствии с п. п. д), е) ст. 5 Закона 315-ФЗ границы машино-места закрепляются его создателем или правообладателем путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). По желанию создателя или правообладателя машино-места характерные точки границ машино-места могут быть закреплены специальными метками. Минэкономразвития России определило максимальный (6,2м х 3,6м) и минимальный (5,3м х 2,5 м) размер машино-места.6

Из этого можно сделать вывод, что машино-место не является, в отличие от помещения, частью объема здания (сооружения), а представляет собой часть поверхности здания (сооружения). В связи с этим возникает вопрос о пространственных пределах права собственности на машино-место. Распространяется ли право собственности в отношении машино-места на все пространство, расположенное над машино-местом, – прямоугольником, нарисованным краской на цокольном этаже здания? Может ли владелец здания, на полу цокольного этажа которого располагаются машино-места, уменьшить пространство, расположенное над машино-местами, создав «второй потолок» для организации еще одного ряда машино-мест, без согласия собственников машино-мест, расположенных на нижнем уровне (на полу цокольного этажа)?

4. Соотношение объектов недвижимости здания – помещения – машино-места по действующему законодательству

4.1. Как говорилось выше, машино-места не являются помещениями. В соответствии с п. п. в) п. 6) ст. 5 Закона 315-ФЗ если границы машино-места полностью или частично совпадают с границами помещения, это является основанием для приостановления государственной регистрации права собственности на данное машино-место.

Минэкономразвития России делает из этого положения вывод о том, что в случае формирования машино-мест на базе нежилого помещения подземной части автостоянки одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все машино-места, формируемые в таком помещении, само помещение должно быть снято с кадастрового учета и должно быть зарегистрировано прекращение прав на данное помещение.7
Следуя такой логике, можно прийти к выводу о том, что если машино-места формируются на базе одного из помещений, которое является самостоятельным объектом права собственности и расположено в здании, то право собственности на это помещение прекращается и само помещение прекращает свое существование в качестве объекта права собственности. Вместо этого, появляются машино-места как самостоятельные объекты права собственности и объекты недвижимости.

После такого преобразования одного из помещений здания в машино-места, в здании оказывается три вида объектов недвижимости (объектов права собственности)

• помещения
• машино-места
• общее имущество здания.

В случае если абсолютно все помещения в здании, являющиеся объектом права собственности, преобразованы в машино-места, сняты с кадастрового учета и право собственности на них прекращено, возникает ситуация, когда в здании имеется только «общее имущество» и машино-места, а помещения и здание как объекты права собственности не существуют.

4.2. Если машино-места формируются не на базе помещения, а на базе нежилого здания, которое является самостоятельным объектом права собственности, то прекращается ли при этом право собственности на здание в целом и прекращается ли его кадастровый учет или же здание и машино-места будут сосуществовать как объекты права собственности?

В соответствии с п. п. в) п. 6) ст. 5 Закона 315-ФЗ если границы машино-места полностью или частично совпадают с границами помещения, это является основанием для приостановления регистрации собственности на данное машино-место. Таким образом, пересечение или наложение границ здания и машино-места не является основанием для приостановления регистрации собственности на это машино-место. Из этого можно сделать вывод о том, что регистрация собственности на одно или несколько машино-мест, формируемых на базе здания, а не помещения возможна и при сохранении в ЕГРН здания как объекта права собственности.

Таким образом, возможна ситуация, когда в ЕГРН зарегистрирована в одно и то же время собственность на здание и на машино-места, сформированные в данном здании. Здание и машино-места могут оказаться в собственности разных лиц, поскольку являются самостоятельными объектами гражданского оборота и права собственности. Аналогичная ситуация возможна в случае формирования машино-мест на базе сооружения, представляющего самостоятельный объект недвижимости и права собственности.

4.3. Обе приведенные выше ситуации не очень хорошо вписываются в существующую в настоящее время в России систему регулирования поэтажной собственности.

В первом приведенном выше случае (п. 4.1. настоящей статьи) машино-места сосуществуют с помещениями в одном здании. Остается открытым вопрос о том, имеет ли собственник такого машино-места долю в праве собственности на общее имущество этого здания и каков размер его доли.

Действующее правовое регулирование предполагает, что общее имущество здания находится в общей долевой собственности собственников всех помещений, расположенных в здании. Причем, доля в праве собственности собственника каждого помещения пропорциональна площади этого помещения.8

аконодательство не наделяет собственников машино-мест долей в праве собственности на общее имущество здания, в котором эти машино-места расположены. С учетом того, что машино-места – самостоятельные объекты права собственности, они могут принадлежать тем лицам, которые никогда не были и не будут собственниками помещений в том здании, в котором расположены машино-места.

Имеют ли такие собственники машино-мест, не владеющие помещениями в здании, долю в праве собственности на общее имущество здания? При буквальном толковании действующего законодательства на этот вопрос нужно ответить отрицательно, поскольку машино-место не является помещением. Это, однако, приведет к несправедливому результату, поскольку с собственников машино-мест будет полностью снято бремя содержания общего имущества того здания, в котором расположены машино-места.

Полагаем, что за собственниками машино-мест нужно признавать долю в праве собственности на общее имущество и возлагать на них, как и на собственников помещений в этом здании, бремя содержания общего имущества здания.

Данный вывод можно вывести из положений Закона 315-ФЗ:

(1) из п. п. б) п. 2) ст. 5 Закона 315-ФЗ следует, что если помещение в здании согласно проектной документации предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, то в кадастр недвижимости в отношении такого помещения вносятся сведения о его вспомогательном использовании. Таким образом, помещение общего пользования в здании обслуживает не только остальные (самостоятельные) помещения, но и машино-места;
(2) в п. п. 2) ст. 4 Закона 315-ФЗ указано, что разрешение на реконструкцию многоквартирного дома может быть выдано в случае, если общее собрание собственников помещений и машино-мест такого дома приняло решение о проведении реконструкции. Следовательно, собственники машино-мест участвуют в общем собрании собственников многоквартирного дома и обладают долей в праве собственности на его общее имущество.

Сложнее вопрос о том, какой размер доли в праве собственности на общее имущество здания принадлежит каждому собственнику машино-места. Правильно ли будет определять эту долю пропорционально площади машино-места (в квадратных метрах), точно также, как определяется размер доли, принадлежащей собственникам помещений? Очевидно, что с точки зрения потребительской ценности, квадратные метры помещения это не то же самое, что квадратные метры машино-места.

В случае если машино-места сформированы на базе одного из помещений здания, предлагаем определять размер доли в общем имуществе следующим образом. Совокупная доля в праве собственности на общее имущество собственников всех машино-мест, образованных на базе помещения, пропорциональна площади этого помещения. Доля каждого собственника машино-места пропорциональна размеру (площади) его машино-места. При этом, в результате конвертации одного или нескольких помещений в здании в машино-места соотношение долей в праве собственности на общее имущество собственников помещений/машино-мест в здании не изменится.

Представляет интерес случай, когда машино-место сформировано не на базе помещения в здании, а на кровле здания. Каким образом будет определяться размер доли в праве собственности на общее имущество, принадлежащей собственнику такого машино-места?

Если последовательно все помещения в здании будут превращены в машино-места, то в отношении здания возникнет квази-поэтажная собственность: объектом права собственности будут машино-места, находящиеся в единоличной собственности, и общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников машино-мест.

Во второй приведенной ситуации (п. 4.2. настоящей статьи) машино-места формируются на базе здания, являющегося самостоятельным объектом права собственности. Если мы признаем, что при этом собственник здания не утрачивает собственность на него при продаже машино-мест, то возникает «вещно-правовая матрешка»: объект, находящийся в единоличной собственности одного лица (машино-место), полностью входит в состав другого объекта, находящегося в собственности иного лица. Данная модель сопряжена со сложными спорами об обеспечении доступа к «вложенному» объекту через объект, в состав которого он входит. Установление сервитута в данном случае, на наш взгляд, может еще больше запутать ситуацию, в то же время в судебной практике встречаются судебные акты об установлении подобных сервитутов.9

С учетом этого, более справедливым является подход, при котором собственник здания, формируя на его базе машино-места и отчуждая их в собственность третьих лиц, соглашается с тем, что он постепенно, продавая машино-места, передает контроль над зданием в пользу покупателей машино-мест. В момент, когда все машино-места сформированы и распроданы, контроль над зданием полностью переходит к собственникам машино-мест, а предыдущий собственник здания полностью утрачивает этот контроль. Остается только подобрать надлежащую правовую модель для такого решения, используя действующее законодательство, или сформировав судебную практику, или введя соответствующее законодательное регулирование.

В соответствии с п. п. б) п. 2) ст. 5 Закона 315-ФЗ если помещение в здании согласно проектной документации предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, то в кадастр недвижимости в отношении такого помещения вносятся сведения о том, что это помещение вспомогательного использования. Таким образом, возможна ситуация, когда в здании существуют (учтены в кадастре):

• машино-места
• помещения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания машино-мест.

Если при формировании на базе здания машино-мест будет производиться кадастровый учет помещений, предназначенных для обслуживания машино-мест, в качестве вспомогательных помещений, это в какой-то мере может снизить остроту проблемы.

5. «Земельные права» собственников машино-мест

Машино-места, закрепленные Законом 315-ФЗ в качестве самостоятельных объектов права собственности, не очень удачно вписываются в сложившуюся в действующем законодательстве систему «земельный участок» — «здание» — «помещения в здании».

Во-первых, статья 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»)10 позволяет без торгов приватизировать землю или взять ее в долгосрочную аренду или собственникам здания, или собственникам помещения в здании (ст. 39.20 ЗК РФ). Собственникам машино-мест не предоставляется такого права. Таким образом, в случае если в нежилом здании одно из самостоятельных помещений преобразовано в машино-места и снято с кадастрового учета, ни собственник ранее существовавшего помещения, ни собственники машино-мест не будут участвовать в приватизации (получении в аренду) земельного участка под зданием. В случае формирования машино-места на кровле здания собственник такого машино-места также не участвует в приобретении прав на землю. Земельный участок приобретут собственники оставшихся помещений в аренду или общую долевую собственность. Машино-места окажутся «оторванными» от земельного участка.
В случае если собственники помещений в нежилом здании выкупили земельный участок в общую долевую собственность, а потом собственник одного из помещений преобразовал его в машино-места или машино-места сформированы на кровле здания, то что будет происходить с общей долевой собственностью на земельный участок?

Во-вторых, при буквальном толковании ст. 39.20 ЗК РФ можно прийти к выводу, что приобрести земельный участок без торгов невозможно под зданием, в котором отсутствуют помещения и сформированы только машино-места.

В-третьих, в соответствии с жилищным законодательством земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который не был сформирован до 01.03.2005, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в момент формирования и кадастрового учета данного участка.11 При буквальном толковании данной нормы следует прийти к выводу, что собственники машино-мест, расположенных в многоквартирном доме, не становятся участниками общей долевой собственности на земельный участок даже в случае, если они приобрели право собственности на машино-места до формирования и кадастрового учета участка.

6. Выводы

На основе проведенного исследования можно прийти к выводу, что положения Закона 315-ФЗ, касающиеся машино-мест, к сожалению, не очень хорошо встраиваются в существующую систему правового регулирования, определяющую соотношение таких объектов недвижимости, как земельный участок, здание и помещение. Скорее всего, на практике возникнут серьезные проблемы при применении данных положений. В настоящей статье обозначены возможные пути решения лишь некоторых из таких проблем.

2. Градостроительный кодекс РФ: федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

3. П. 2 Требований к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений, приложение N 2 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

4. П. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; п. 2 Требований к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений, приложение N 2 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953; п. 14) ч. 2 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ.

5. Решение Арбитражного суд Самарской области от 15.03.2016 по делу № А55-15034/2014; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.11.2017 N Ф10-3716/2015 по делу N А83-3910/2014.

6. Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792.

7. Письмо Росреестра от 11.07.2017 N 14-08417-ГЕ/17 «О государственном кадастровом учете машино-мест» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 02.06.2017 N ОГ-Д23-6564 «О рассмотрении обращений».

8. Ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ; ст. 289, 290 ГК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

9. Примеры подобных судебных споров: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2004 N Ф08-5134/2004, Бородинов В.В. Конфликт интересов при установлении сервитута в судебном порядке // Российский судья. 2012. N 10. С. 18 – 19; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2006, 14.02.2006 N Ф03-А51/05-1/4880 по делу N А51-5184/2004-23-99; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-5039/2014 по делу N А40-31264/12 и др. Также см.: Татаринова О. В. Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика // Молодой ученый. — 2015. — №9. — С. 885-887. — URL https://moluch.ru/archive/89/17862/ (дата обращения: 20.04.2018).

10. Земельный кодекс РФ: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

11. П. 3-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

• +7 (812) 902 7231
• а/я 51, Санкт-Петербург, 195265
• law@strembelev.ru

Как машино-место оформить в собственность?

Поговорим сегодня об объекте недвижимости, новом для нашей правовой системы и, как показала практика, не всеми по сути понимаемый. Речь пойдет о машино-местах.

С 1 января 2017 года владельцы машино-мест в подземных паркингах в домах, а также в отдельно стоящих автомобильных комплексах получили возможность регистрировать их как самостоятельный объект недвижимости.

Фактически машино-место является объектом недвижимости не по природе своей, как например земельный участок, а собственно, благодаря воле законодателя.

Государственная регистрация права в органах Росреестра дает собственникам возможность на законных основаниях совершать любые сделки, например дарить, продавать, использовать в качестве залога, передавать по наследству принадлежащие им машино-места.

Так что же наш законодатель вложил в понятие машино-место, вводя его как объект недвижимости в гражданский оборот?

Машино-место в ГК РФ определено как часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств, если границы таких частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Более детальное определение содержится в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: «машино-место» — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Важно знать еще и вот о чем:

Одновременно с термином «машино-место» в нашем российском законодательстве применяется понятие «парковка (парковочное место)», которая располагается за пределами зданий, сооружений.

Границы парковки в соответствии с требованиями о государственном кадастровом учете не устанавливаются. Парковка (парковочное место), является частью уличной сети и размещается, в том числе, в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости. Поэтому зарегистрировать право собственности на парковочное место нельзя.

Например, если во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили, то такая площадка не подлежит оформлению в собственность как машино-место.

Кстати недавно была свидетелем разговора между «владельцем» такого парковочного места и нашем доме и председателм нашего ЖСК, невозмутимый кстати, мужчина, спокойствию которого можно позавидовать.

Так вот удумал «владелец» этот свое парковочное место продать. И уговаривал председателя на сделке этой свой автограф поставить. Как круто распоряжаются нашей землей такие владельцы. Но к чести нашего председателя от участия в сделке он отказался.

А сейчас друзья, вернемся к нашей теме и рассмотрим обязательные признаки машино-места, позволяющие признать его объектом недвижимости, как раз с которым легальную сделку и можно совершить.

Итак, машино-место как объект недвижимого имущества должно обладать следующими признаками:

·строгое соответствие целевому назначению — для размещения транспортного средства;

·соответствие минимально и максимально допустимым размерам машино-места, установленным Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792. Это: — 5,3 x 2,5 м и 6,2 x 3,6 м соответственно.

·постановка машино-места на кадастровый учет с описанием его границ в здании или сооружении.

Возникает логичный вопрос, как же определяются границы машино-места, ведь стен то у него как у помещения нет.

По закону границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки краской, с использованием наклеек или иными возможными способами (п. 6.2 ст. 24 Закон № 218-ФЗ).

Постановка на кадастровый учёт машино-мест осуществляется Росреестром одновременно с постановкой на учёт многоквартирного дома или отдельно стоящего здания (сооружения), в котором они расположены, по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Друзья, отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков делает невозможным квалификацию объекта в качестве машино-места.

И вот здесь тоже хочу рассказать один случай из жизни, как один ну, скажем завуалированно, организатор торгов выставил на торги, машино-место.

Так думали все, кто читал сообщение о торгах, в том числе покупатель этого злополучного «машино-места».

А оказалось, что не машино-место это вовсе, а доля в праве на земельный участок, общее имущество многоквартирного дома.

Просто в сообщении было указано: земельный участок (машино-место). Чувствуете в чем подвох и нарушение закона?

Радует то, что вы, наши подписчики любимые, зная все тонкости и нюансы на такие уловки никогда не попадетесь.

Возвращаясь к разговору о признаках машино-мест, нужно конечно же сказать, что как из любого правила, тут есть исключения!

Это «машино-места», права на которые были зарегистрированы до 1 января 2017 года.

Ведь полученные до этой даты правоудостоверяющие документы, в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в записи ЕГРН в отношении объекта недвижимости с характеристиками машино-места не требуется (ст. 6 Закона № 315-ФЗ).

Вернемся немного к истории вопроса.

До 2017 года машино-места регистрировались, как правило, на праве общей долевой собственности, то есть у человека было право на долю в нежилом помещении.

При этом количество сособственников могло быть очень большим. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для продажи машино-места необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.

Кроме того, такие сделки с июня 2016 года подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.

В настоящее время каждый участник общей долевой собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств и оформленные до 01.01.2017, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места и зарегистрировать своё право собственности на него.

В этом случае государственная регистрация права собственности на машино-место осуществляется на основании соглашения собственников одновременно с государственным кадастровым учетом на основании технического плана, изготовленного кадастровым инженером.

До нововведений существовал и другой способ оформления права на машино-место, можно сказать, прямо противоположный.

В тех случаях, когда техническая документация зданий содержала сведения о машино-местах, они рассматривались и оформлялись как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений).

В таком случае машино-место, как правило, представляло собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг либо чем-то огражденный.

Такие машино-места учтены в кадастре недвижимости, их собственники получили кадастровые паспорта, содержащие все идентификационные признаки машино-места (местоположение, точные границы, размеры и площадь) и его порядковый номер. Переход права собственности при продаже машино-места регистрируется так же, как при сделках с другими объектами недвижимости.

В случае если было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости, например как на нежилое помещение, до 01.01.2017, то данный объект признается машино-местом.

Полученные до 01.01.2017 документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.

Думаю, что сделать это стоит, потому что при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место применяется налоговая ставка в размере не более 0,3 % от его кадастровой стоимости, тогда как за обычное нежилое помещение ставка составляет 0,5 %. Экономьте свои деньги, друзья!

Дополню про налоги, думаю это тоже важно.

Ведь ФНС России неоднократно разъясняла, что для исчисления налога налоговые органы используют сведения, представленные органами Росреестра.

Поскольку до 01.01.2017 четкого определения машино-места в федеральном законодательстве не было, права на такие объекты могли оформляться как на часть или на долю в нежилом помещении без указания его конкретного назначения. Соответственно, такие объекты облагались налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляла до 0,5%, налоговые льготы не применялись.

В связи с этим налоговики разъяснили что, если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или выписке из ЕГРН указано наименование объекта — машино-место, то такой собственник может обратиться в налоговую инспекцию, в том числе через «Личный кабинет налогоплательщика», за перерасчетом налога либо предоставлением налоговой льготы.

Если же не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино-местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра, начиная с 2017 года.

После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физических лиц.