Электронная закладная в сфере ипотечного кредитования
С 1 июля 2018 года в России действует закон, позволяющий оформлять закладные по ипотеке в электронном виде. Чиновники называют введение электронной закладной шагом к оформлению ипотеки онлайн.
Е-закладная – ценная бумага, которая подтверждает право банка на залог недвижимости и на права по кредитному договору. Она позволяет существенно упростить процедуру оформления ипотеки – банку или заемщику не нужно забирать электронную закладную из Росреестра после регистрации ипотеки, а после погашения кредита заемщиком банк без участия клиента снимает залог с жилья в Росреестре. В результате покупатель свободно распоряжается недвижимостью почти сразу после погашения кредита без необходимости посещать многофункциональный центр.
2023: «Росбанк Дом» начал выпускать е-закладные на этапе строительства через SmartDeal
В конце мая 2023 года «Росбанк Дом» начал выпуск электронных закладных на этапе строительства объекта недвижимости. Выпуск происходит при поддержке [[ДОМ.РФ ДОМ.РФ (ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК)|Дом.РФ]]. Техническая сторона осуществляется компанией «Практика Успеха», которая сообщила об этом 8 июня 2023 года. Подробнее здесь.
2022
Объем электронных закладных в России превысил 1 трлн рублей
По итогам 2022 года объем выпущенных электронных закладных в сфере ипотечного страхования в России вырос на 80% в сравнении с 2021-м и достиг 212 тыс. документов на сумму 672 млрд рублей. За пять лет выпущено более 438 тыс. электронных закладных по ипотеке на 1 трлн рублей. Об этом свидетельствуют данные «Дом.рф», обнародованные в конце февраля 2023 года.
К концу 2022 года, как сообщила управляющий директор «Дом.рф» Светлана Некрасова, цифровой формат работы с закладными протестировали или полностью перешли на него более 20 крупнейших банков в России, такие электронные документы выдаются во всех регионах страны.
Объем электронных закладных вырос на 80%
В «Дом.рф» отмечают, что у рынка электронных закладных есть большой потенциал, так как к концу 2022 года только 14% всех ипотечных кредитов выдается с электронными закладными, а их доля в общем ипотечном портфеле не превышает 5%. Среди причин такой ситуации — неравномерное проникновение электронных закладных в различные ипотечные продукты, добавил финансовый институт развития в жилищной сфере РФ.
Например, как отметили в «Дом.рф», электронные закладные почти не оформляют при выдаче кредитов на новостройки на стадии строительства. Редкость такая бумага и в сфере кредитов на возведение индивидуальных жилых домов. При этом за 2022 год на эти сегменты пришлось более 43% от общей выдачи ипотеки в стране: 31% – на квартиры в новостройках, 10% – покупка индивидуальных домов, 2% – ИЖС. Российский рынок WMS-систем: оценки, перспективы и крупнейшие поставщики. Обзор TAdviser
«Дом.рф» разрабатывает и обновляет функционал системы оборота таких ценных бумаг. Он развернут на базе Росреестра. В институте подчеркнули, что удалось существенно упростить процесс оформления и обслуживания электронный закладных. В то же время регистраторы, банки и депозитарии работают с бумагами в условиях максимально оперативного обмена информацией. [1]
Банк «Дом.РФ» провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной
Банк «Дом.РФ» провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной. Е-закладная была подписана заёмщиком цифровой подписью и в онлайн-режиме передана в Росреестр вместе с документами для регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Об этом TAdviser 22 декабря 2022 года сообщили представители банка «Дом.РФ».
Иллюстрация: pr-flat.ru
По их словам, оформление е-закладной также позволило клиенту получить дополнительную скидку к процентной ставке в размере 0,2 п.п.
Ещё одним преимуществом е-закладной с залогом прав по ДДУ в «Дом.РФ» назвали возможность проведения секьюритизации (привлечение средств с помощью выпуска ценных бумаг) до завершения строительства многоквартирного дома. Это позволяет банку быстро привлекать финансовые ресурсы для выдачи новых жилищных кредитов.
Ранее по кредитам на первичном рынке е-закладные оформлялись только после завершения строительства предмета залога по ипотеке. Это было связано с тем, что в случае оформления цифрового документа при выдаче кредита банку и заёмщику было необходимо дважды делать отчет об оценке и передавать документы в Росреестр – и на этапе регистрации ДДУ, и после завершения строительства жилья. С 2023 года в силу вступают законодательные изменения, благодаря которым банки смогут без участия заёмщика и повторной оценки недвижимости вносить изменения в электронную закладную, оформленную с залогом строящегося жилья, указав в ней параметры построенной квартиры.
В России зарегистрирована первая нотариальная сделка с электронной закладной
В России при участии ДОМ.РФ состоялась первая нотариальная сделка с оформлением электронной закладной. Об этом 16 декабря 2022 года сообщили представители ДОМ.РФ. Подробнее здесь.
2021: «Сбер» при поддержке «Дом.РФ» перешёл на электронные закладные по всей территориальной сети
Все отделения территориальной сети Сбера переведены на выпуск электронных закладных. Об этом банк сообщил 27 августа 2021 года. Технология, внедренная в рамках совместной работы с ДОМ.РФ и Росреестром, упрощает сопровождение кредитов, в том числе снятие обременения и секьюритизацию, тем самым способствуя развитию рынка ипотеки. Подробнее здесь.
2020: Сбербанк начал выпускать электронные закладные на «Мастерчейне»
28 июля 2020 года Сбербанк сообщил о начале использования национальной блокчейн-платформы «Мастерчейн» для учета электронных закладных по сделкам с недвижимостью. Система запущена в промышленную эксплуатацию во втором полугодии, сообщил журналистам через пресс-службу заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. Подробнее здесь.
2018: Первые сделки по ипотеке с использованием электронных закладных
В августе 2018 года Росреестр зарегистрировал первую электронную закладную по ипотеке Сбербанка. Она была оформлена на готовую квартиру, приобретенную в ипотеку Сбербанка жителем поселка Московский Тюменской области, сообщил Сбербанк.
В Сбербанке отмечают, что оформление электронной закладной позволит сократить сроки оформления ипотеки и повысить безопасность сделок с недвижимостью (фото — Строительство.RU)
В том же месяце группа компаний «А101» (входит в промышленно-финансовую группу «Сафмар» Михаила Гуцериева) сообщила о том, что стала участником полного цикла оформления, регистрации, хранения и учета в депозитарии электронной ипотечной закладной, проведенного «ДОМ.РФ» и Росреестром. Группа заключила первую на московском рынке сделку по продаже квартиры с использованием электронной закладной.
Закладная была оформлена банком «Российский капитал», на 100% принадлежим «ДОМ.РФ», в котором заемщик получил ипотечный кредит на покупку квартиры. Закладная в электронном виде была направлена в Росреестр, а после регистрации ипотеки передана на хранение в депозитарий банка «Российский капитал» через систему межведомственного электронного взаимодействия.
2017: Путин подписал закон об ипотечных электронных закладных
В ноябре 2017 года президент Владимир Путин подписал федеральный закон об обращении электронных закладных в сфере ипотечного кредитования после его одобрения Госдумой.
Документ был инициирован правительством РФ и принят в первом чтении в 2014 году. Принятые во втором чтении документа поправки правительства предусматривают совершенствование взаимодействия органа регистрации прав с депозитарием. Предусматривается законодательное регулирование порядка составления, выдачи и последующего обращения электронной закладной. Предлагается установить, что электронная закладная составляется путем заполнения в электронном виде формы закладной, в том числе размещенной на портале государственных и муниципальных услуг [2] .
Что такое электронная закладная по ипотеке
Ипотечная закладная является ценной бумагой. Она подтверждает право залогодержателя на получение исполнения по денежным выплатам, обеспеченным ипотечным кредитом. При покупке, например, квартиры по ипотеке закладная находиться в банке и в свидетельстве о праве собственности стоит обременение — ипотека. При выплате долга снимаются обременение закладная закрываться. Таким образом, эта ценная бумага является гарантией интересов финансового учреждения.
Составляется такая закладная посредством заполнения специальной электронной формы на портале госуслуг или Росреестра. Документ подписывается электронной подписью залогодателя (и должника) и отправляется в Росреестр, где заверяется подписью государственного регистратора. Затем документ переходит на хранение в депозитарий. Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке.
Требования к электронной закладной
В соответствии с российским законодательством электронная закладная должна содержать:
- слово «закладная» в названии документа;
- имя залогодателя, первоначального залогодержателя, должника (если должник не является залогодержателем) и сведения о документах, удостоверяющих личность, либо наименование и указание места нахождения, если залогодатель/ первоначальный залогодержатель/ должник — юридическое лицо;
- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения или основания возникновения обязательства;
- указание суммы обязательства, а также размера процентов либо условий, позволяющих определить их, и срока уплаты;
- название и описание имущества, на которое установлена ипотека с указанием места его нахождения;
- заверенную оценщиком денежную оценку предмета ипотеки;
- наименование права, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и регистрирующего органа с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды;
- указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено либо не обременено правом третьих лиц;
- сведения о государственной регистрации ипотеки;
- номер счёта депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего право по электронной закладной;
- номер счёта депо номинального держателя (при наличии);
- наименование депозитария, в который электронная закладная передаётся на хранение;
- адрес электронной почты депозитария;
- иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на указанные счета в депо.
Что такое электронная закладная по ипотеке и как ее подписывать
С 2018 года после подписания президентом России Владимиром Путиным изменений в ФЗ «Об ипотеке» стало возможно создание электронных закладных в области ипотечного кредитования. Граждане получили право составления электронной закладной по ипотеке.
- Особенности электронной закладной
- Как оформить
- Как аннулировать после погашения кредита
- Плюсы и минусы электронной закладной
Особенности электронной закладной
Электронная закладная по ипотеке стала альтернативой привычной форме, она полностью дублирует бумажный документ. По электронной закладной банк также имеет право забрать недвижимость, если заемщик не выплачивает долг по ипотеке.
Залог необходим, чтобы получить средства на закрытие кредита.
Документ должен содержать ФИО, реквизиты заемщика, сведения о соглашении с финансовой организацией, обязательства по ипотечному кредиту, информацию о недвижимости, находящейся в залоге.
Вместе с этими данными закладная будет содержать:
- номер счета владельца ценной бумаги;
- сведения о госрегистрации;
- электронную почту, где будет храниться;
- сведения о наличии или отсутствии обременения имущества со стороны третьих лиц.
Ценную бумагу не придется распечатывать. Ее легко поместить в компьютер и предоставить, если потребуются разъяснения по кредиту. Подписывать ее необходимо электронной цифровой подписью (ЭЦП).
Задумались об ипотеке? Рассчитайте ежемесячный платеж на калькуляторе. Потребуется задать срок и желаемую сумму. Кредитный калькулятор автоматически сгенерирует годовую ставку и размер платежа.
Как оформить
Оформление ценной бумаги требует разъяснения. Финансовая организация и кредитополучатель вводят в цифровой бланк необходимую информацию. Эта форма находится на сайте Росреестра или на госуслугах.
Ценную бумагу подписывают ЭЦП банка и должника. После этого отправляют в Росреестр. Управление должно завизировать бланк подписью государственного регистратора. Затем документ попадает в банковское хранилище ценных бумаг, то есть депозитарий.
Из хранилища бумагу после подписания отправляет Росреестр. Работник управления должен проверить ее на наличие ошибок и добавить информацию о ценной бумаге в запись об ипотеке.
Игорь заводил бумажную закладную, когда оформлял кредит в банке. Когда он узнал о внесении поправок в закон «Об ипотеке», то перевел сведения в цифровую систему. Росреестр аннулировал бумажную версию.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Как аннулировать после погашения кредита
Разъяснение требуется и по поводу аннулирования документа. Если бумажную закладную необходимо оформлять как недействительную, то для цифровой этого не требуется.
Как только Росреестр закроет информацию о кредите, автоматически направит комментарий об этом в депозитарий. И банковское хранилище удалит информацию о ценной бумаге.
На Апеннинах в Италии можно получить кредит под залог сыра.
Другой факт
Плюсы и минусы электронной закладной
До 2018 года процесс оформления бумаг был растянут. Необходимо было получить в финансовой организации разъяснение об ипотеке и затем подать комплект документов для регистрации в Росреестре. Теперь времени на работу с ипотечным кредитом уходит меньше.
Кредитополучатель не теряет время в пути, в очередях. К тому же цифровой документ не потеряется и не пострадает при пожаре или наводнении. Его не потребуется восстанавливать при потере.
Когда кредит выплачен, может затянуться время снятия залога. Теперь банк без дополнительных разъяснений и запросов от должника при выплате ипотеки может направить в Росреестр сведения для снятия с заемщика всех обязательств.
Из недостатков цифрового документа можно отметить наличие ЭЦП. Только с ее помощью можно подписывать закладную. Финансовые организации обладают таким функционалом. Заемщику потребуется время для ее получения.
Наличие ЭЦП снимает необходимость в разъяснениях и комментариях при работе с банками и госструктурами. Получить ЭЦП можно в центрах, прошедших разъяснительную работу в Минцифры. Подпись выдается на год, ее наличие обойдется в одну тысячу рублей.
Электронная закладная по ипотеке
Что такое электронная закладная на квартиру при ипотеке
Закладная — это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог. Раньше этот документ оформляли только в бумажном виде. Но в 2018 году правительство разрешило использовать и электронные закладные.
Особенности электронной закладной
Электронная закладная дает банку и заемщику те же права и обязанности, что и бумажная. Так, если заемщик не выплатит ипотеку в срок, банк сможет изъять и продать квартиру, чтобы вернуть свои деньги. Главное отличие бумажной и электронной закладной — в их форме. Электронную закладную не нужно распечатывать. Она заполняется и хранится в виде файла на компьютере. Подписать такой документ можно только электронной подписью (ЭП). Также электронные закладные можно хранить только в депозитарии. Напомним, что бумажные закладные банк может хранить самостоятельно. Иногда закладные направляют в два депозитария. Первый учитывает, где находится документ и кто им владеет, а второй — его хранит. Также владелец закладной может менять депозитарий, в котором она хранится.
Что должна содержать электронная закладная
- ФИО заемщика;
- паспортные данные заемщика, а также номер СНИЛС;
- сведения о кредитном договоре;
- сумму ипотечного кредита и процентов;
- описание квартиры, которую передают в залог;
- оценку рыночной стоимости квартиры.
Но в электронном документе нужно указать и дополнительные сведения:
- название депозитария, который хранит закладную;
- электронную почту депозитария, по которому Росреестр может с ним связаться;
- счет депо первого владельца закладной.
При этом составители закладной могут включать в нее и другую информацию. Например, прописать, что банк может получить заложенную квартиру без суда. Или указать способы и порядок продажи квартиры банком при неоплате долга.
Как оформить электронную закладную по ипотеке
Сформировать закладную
Банк и заемщик заполняют электронный документ и указывают в нем все необходимые сведения. Сделать это можно на портале Росреестра или в специальных сервисах. Готовый документ стороны договора должны подписать квалифицированной электронной подписью (КЭП).
Зарегистрировать закладную в Росреестре
Банк отправляет подписанную закладную в Росреестр. К ней он прикладывает заявление на выдачу закладной.
Росреестр проверит, соответствуют ли сведения в документе условиям ипотечного договора. Если сотрудники ведомства найдут ошибки, они приостановят регистрацию ипотеки или откажутся регистрировать электронную закладную.
Отправить зарегистрированную закладную в депозитарий
Именно Росреестр направляет электронную закладную в депозитарий. Если сотрудник ведомства не находит ошибок в документе, он вносит сведения о закладной в запись об ипотеке. После этого он подписывает закладную электронной подписью и передает ее в выбранный банком депозитарий.
Если при получении ипотеки вы оформили бумажную закладную, ее можно заменить на электронную. Для этого банк и заемщик должны написать специальное заявление в Росреестр. Ведомство аннулирует бумажную закладную и отправит электронную в депозитарий. Однако заменить электронную закладную на бумажную не получится.
Как аннулировать электронную закладную после погашения ипотеки
В отличие от бумажной, аннулировать электронную закладную не нужно. Когда Росреестр погасит запись об ипотеке, он отправит уведомление в депозитарий. После этого депозитарий перестанет хранить закладную и учитывать права на нее.
Преимущества электронной закладной
Скорость оформления
Формировать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Банки заполняют уже готовую форму документа. Для регистрации закладной не нужно ехать в МФЦ. Заемщику и представителю банка не нужно ждать записи в многофункциональный центр, тратить время на дорогу и ожидание в очереди. Подать документы в Росреестр можно удаленно.
Скорость получения
Получать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Так, документ может понадобиться при рефинансировании кредита. Чаще всего банки хранят бумажные закладные самостоятельно и затягивают ее выдачу. Иногда заемщикам приходится ждать до одного месяца.
Выдачей электронных закладных занимается Росреестр. Он оперативно отправляет документ онлайн.
Сохранность
Бумажную закладную можно потерять или намеренно уничтожить. Она может сгореть в пожаре, и на восстановление документа уйдет много времени и сил. С электронной закладной такого не случится. Она хранится в депозитарии на защищенных серверах, и Росреестр следит за каждым ее перемещением.
Недостатки электронной закладной
Необходимость электронной подписи
Электронную закладную можно подписать только КЭП. Если у банков такая подпись обычно есть, то заемщикам придется получать ее дополнительно. Сделать это можно только в удостоверяющих центрах, аккредитованных Минкомсвязи. Такая подпись выдается на определенный срок, обычно не больше года, и стоит около 1000 рублей.
Получите электронную подпись не выходя из дома. Отправьте заявку на сайте Удостоверяющего центра Контура. Документы для выдачи можно отправить онлайн. Закажите доставку подписи, и курьер привезет ее в любое удобное место.
Что такое электронная закладная?
Введение электронных закладных ускорит процесс оформления кредитов и, возможно, приведет к снижению ипотечных ставок.
С 1 июля 2018 года при оформлении ипотеки применяется электронная закладная. Что это за документ? Как работает? И что с этого обывателю? Мнения экспертов – в обзоре ЦИАН.
Дубликат бумажной закладной
Запуск электронной закладной – начало процесса по переходу к электронному документообороту, отмечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин.
Главное помнить, что электронная закладная по ипотеке остается той же самой ценной бумагой, но только оформленной в электронном виде. Документ по-прежнему гарантирует банку право забрать квартиру и продать ее. Залог нужен, чтобы выручить деньги на погашение займа.
В электронной закладной будут инициалы и реквизиты, данные о держателе залога и должнике, информация о самом договоре, обязательства по ипотеке, данные о залоговом имуществе. Кроме того, там отметят номер счета держателя ценной бумаги, данные государственной регистрации, номер счета депо первоначального владельца документа, электронную почту (куда отправят на хранение ценную бумагу). Ну и, конечно, укажут наличие либо отсутствие обременения недвижимости третьими лицами.
Как будет работать электронная закладная?
Для того, чтобы появился этот документ, нужно зайти на сайт Госуслуг или Росреестра и заполнить там специальную форму. После этого каждая сторона должна заверить документ своей электронной подписью.
Перед отправлением на хранение электронную форму направят в регистрационный орган, чтобы заверить подписью регистратора, уполномоченного государством. Затем данные вносятся в соответствующую запись об ипотечной сделке.
Что с этого обывателю?
До вступления в силу изменений процедура получения документов была растянута во времени. «Раньше, закладная оформлялась в бумажном виде, ее изготавливал банк, выдавший ипотечный кредит, далее передавал клиенту, и весь комплект документов подавался в Росреестр на регистрацию ипотеки и собственности», – напоминает Георгий Патанин.
По мнению Ирины Забарской, специалиста департамента контроля качества НЮС «Амулекс», введение электронных закладных должно привести к уменьшению времени на подготовку и заполнение документа. Кроме того, не нужно будет передавать информацию лично (очереди, время на дорогу и прочее). Электронная закладная не потеряется, не сгорит при пожаре, ее не нужно будет долго восстанавливать.
На практике сокращение времени на документооборот снижает риски затягивания снятия залога при полной выплате кредита. «Это может быть полезным, когда ипотека заемщиком полностью выплачена и он хочет продать квартиру. Так как квартира была в ипотеке, на ней стоит залог в пользу банка и перед продажей его надо снимать. Раньше заемщик это делал самостоятельно, теперь банк в одностороннем порядке направит в Росреестр все данные для снятия залога», – рассказывает Георгий Патанин.
Самое важное для заемщика – отсутствие зависимости от кредитора при снятии залога
Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры», добавляет, что электронный документ является более безопасным, поскольку его использование минимизирует риск утери или уничтожения, а также мошенничества – как со стороны третьих лиц, так и со стороны банков. Ведь традиционно закладная составляется кредитными организациями самостоятельно и передается клиенту лишь на подпись.
Правовые последствия не изменятся
Каких-либо новых правовых последствий из-за введения электронной закладной не возникнет, считают опрошенные ЦИАН эксперты.
«Введение данного документа – всего лишь изменение его формы и вида по сравнению с ныне существующим. При оформлении электронной закладной и у залогодателя, и у залогодержателя сохраняются те же права и обязанности, как при оформлении в бумажном виде», – отмечает Ирина Забарская.
А что потом?
В перспективе физлица при любых операциях с недвижимостью будут получать виртуальный пакет документов, предполагает Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ — Супермаркет недвижимости».
«Теперь закладная будет получаться таким же образом. Пока альтернативно – сохраняется выбор между электронным и бумажным вариантами этого документа. Но в течение ближайших 5-10 лет ситуация может измениться кардинально: поколение миллениалов, например, пользуется только виртуальными документами», — продолжает она.
Не для каждого человека составление электронного документа является удобным, предупреждает Александра Воскресенская. «Заполнение формы на портале государственных услуг может вызвать трудности для лиц, не привыкших к постоянной работе с компьютером. Более того, для подписания закладной следует получить электронную подпись, а значит, нужно найти организацию, специализирующуюся на ее разработке, заполнить необходимые документы для получения подписи и оплатить предоставленную услугу», — отмечает эксперт.
Впрочем, есть и хорошие новости – уменьшение издержек может отразиться на стоимости самих кредитов. «В перспективе нас ожидает снижение ставки по ипотеке. Переход на электронный документооборот повышает эффективность обмена информацией, как следствие будет сокращение общих издержек банков и МФЦ на выдачу и регистрацию ипотеки, что в свою очередь может привести к незначительному снижению ставок», – резюмирует Георгий Патанин.