Энциклопедия решений. Передача технической и иной документации на МКД, техсредств и оборудования при смене управляющей организации (январь 2024)
Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом (далее — дом) обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее — документация на дом) вновь выбранной управляющей организации. В случае изменения способа управления домом документация на дом передается товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику.
Из приведенной нормы следует, что фактически передача документации на дом происходит еще в период действия прежнего договора управления (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2013 N Ф09-10447/13). Отсутствие документации на дом у прежней управляющей организации не освобождает ее от исполнения обязанности, предусмотренной п. 10 ст. 162 ЖК РФ (см., например, определение ВАС РФ от 04.06.2013 N ВАС-6783/13, постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.06.2016 N Ф08-2606/16).
Порядок передачи документации на дом установлен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее — Правила, см. также разъяснения Минрегионразвития РФ, данные в письмах от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 и N 14316-РМ/07).
Согласно п. 18 Правил в случае принятия общим собранием собственников решения о смене способа управления домом, истечения срока договора управления или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом решении с приложением копии этого решения. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес.
Пунктом 19 Правил определено, что организация, ранее управлявшая домом и получившая указанное уведомление, передаёт по акту приема-передачи не позднее месячного срока , установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, документацию на дом, а также информацию о собственниках и нанимателях помещений в доме, о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров, включая актуальные списки в электронном виде и на бумажных носителях, организации, выбранной собственниками для управления домом.
При этом организация, ранее управлявшая домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит именно от неё, уведомляет организацию, выбранную собственниками для управления домом, о дате ( не ранее семи дней со дня направления сообщения ), времени и месте передачи документации на дом.
Документации на дом передается по акту приема-передачи, который должен содержать:
— сведения о дате и месте его составления;
— перечень конкретных документов, передаваемых управляющей организации, выбранной собственниками для управления домом (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6194/16).
В акте отражаются также разногласия по количественному и качественному составу передаваемых документов. Копия акта приема-передачи в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами направляется в жилищную инспекцию и орган муниципального жилищного контроля (п.п. 22, 23 Правил).
Нарушение требований законодательства о передаче документации на дом является административным правонарушением, ответственность за которое установлена ст. 7.23.2 КоАП РФ.
Истребование технической документации у прежней управляющей организации: новшества судебной практики
Смена способа управления многоквартирным домом часто сопряжена с конфликтом. Его последствием выступает проблема с передачей технической документации. Она или передается не вся или в искаженном порядке. Разбираем главные вопросы о передаче техдокументации и о ее истребовании в суде.
Сроки получения технической документации
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья.
Таким образом, получение техдокументации осуществляется после прекращения управления многоквартирным домом одной организацией и началом управления другой. Можно сказать, что передача документов приурочена к внесению изменений в реестр лицензий субъекта. Но на практике документы могут передавать и в иные сроки:
— в последнюю неделю управления домом прежней управляющей организацией
— в первый день после начала управления домом новой управляющей организацией.
Формально отдельными инженерными системами дома (например, лифтами) управлять без документов нельзя. Но по факту первоначальное управление домом без документов абсолютно распространённое явление.
Зачастую акт о передаче техдокументации требуют жилищные инспекции при рассмотрении заявления от новой УК о внесении изменений в реестр лицензий субъекта. Ранее требование представить такой документ содержал Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденный приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 года № 938/пр. Сейчас эти нормы признаны недействительным Решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474. Хотя при наличии прямого заказа орган жилнадзора может использовать этот аргумент при первоначальном отказе, чтобы потянуть время.
Передача техдокументации или самого дома
Передаче подлежит только техдокументация и ключи от запорных устройств. Сам дом и отдельные части общего имущества новой УК не передаются.
В 2006 году (еще до начала лицензирования) Министерство регионального развития Российской Федерации (ныне ликвидированное) выпустило письмо (от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»).
В нем писалось, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Это очень банальные рекомендации, которые никогда не соблюдалась и соблюдаться не будут. Организация, которая ухоит, такой акт не подпишет. А для новой компании все старые проблемы дома – будут проблемами нового управленца и к старой УК претензии предъявить не получиться.
Как и в каком объеме истребовать техническую документацию?
Состав технической документации определен в п. 24, 25 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Это большой список информации и пакет документов.
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандарта по приему, хранению и передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных п. 24, 25 и 26 Правил № 491 (пп. «А» п. 4 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Если управляющая организация уклоняется от передачи техдокументации, есть два алгоритма действий.
1. Истребовании техдокументации через жилищную инспекцию.
Непередача техдокументации приравнивается к непрекращению управления многоквартирным домом. А это грубое нарушение лицензионных требований по смыслу Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110).
В этом случае жилищная инспекция обязана начать проверку лица, которое уклоняется от передачи документов и привлечь его к ответственности по п. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ (за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований; штраф для юрлиц – от 300 до 350 тысяч рублей).
Сразу отметим, что жилищные инспекции в разных регионах идут неохотно по такому пути, предпочитая не заниматься подобными спорами, если только нет прямой заинтересованности или заказа (по привлечению к ответственности, либо правонарушения «спуску на тормозах»). Поэтому наиболее распространенным является второй алгоритм действий.
2. Истребовании техдокументации в судебном порядке.
Новая управляющая организация обращается в суд с иском к старой, где требует обязать передать документы по списку.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 20 Правил № 416).
В случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления от новой управлявшей организации принять меры к восстановлению таких документов и их последующей передаче по отдельному акту-приему (п. 21 Правил № 416).
При этом отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074/09).
Ране судебная практика шла по тому пути, что управляющая организация обязана восстановить техническую и иную отсутствующую документацию на МКД, если такие документы изначально «были переданы в установленном порядке» (Определение Верховного суда РФ от 22.04.2016 №№ А51-35762/2014, 303-эс16-3028).
Однако в 2021 году Верховный суд высказался следующим образом: «Следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица» (Определение ВС РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21-5287).
Эта норма распределяет бремя доказывания между всеми сторонами. Например, многие дома меняют управляющие организации или уходят в ТСЖ от застройщика.
Закон исходит, что застройщик передает все документы управляющей организации в полном объеме и изначально (п. 15 Правил № 416). И это задача управляющей организации доказать, что ей ничего не было передано. Как видим, практика истребования технической документации у прежней управляющей организации поменялась и сфере это пойдет на пользу: будет больше мотивации восстанавливать техдокументацию, бережно ее хранить и передавать.
ВС РФ: старая УК не должна восстанавливать и передавать новой УК ту техдокументацию на МКД, которой у нее не было
Если «старая» УК никогда не имела технической и иной документации на МКД, то она и не должна восстанавливать ее и передавать «новой» УК. Такую обязанность можно возложить на «старую» УК только в том случае, если указанные документы ей когда-то передавались и ею же были впоследствии утрачены. С этим согласился ВС РФ, рассматривая жалобу органа госжилнадзора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2019 г. № 303-ЭС19-9889).
Ранее ГЖН предписал управляющей компании, недавно «покинувшей» МКД, передать техническую и иную документацию на МКД своей «преемнице»: лицензионная проверка показала, что необходимые документы не были переданы вновь избранной управляющей организации.
УК – «предшественница» оспорила предписание в суд по мотивам его неисполнимости: у нее, оказывается, документов на МКД вообще никогда не было, потому что когда она в свое время получила МКД в управление (выиграв муниципальный конкурс), прежняя, «доконкурсная», УК никаких документов на МКД ей не передавала. В подтверждение своих доводов УК приложила переписку с органом МСУ, в которой она как победитель открытого конкурса просила у администрации как инициатора этого конкурса передать ей техническую документацию на спорный МКД, поквартирные карточки, а также ключи от подвалов, чердаков и других технических помещений. Орган МСУ же отвечал УК, что вся техническая и иная документация находится у той УК, которая управляла МКД до конкурса.
Нельзя не отметить забавную деталь: «новой» УК, которая требовала передачи ей документации на МКД, являлась та же самая УК, которая управляла МКД до того, как муниципалитет провел открытый конкурс по выбору УК для этого МКД. То есть документы на дом никогда и не покидали «новую» УК.
И тем не менее, суд первой инстанции признал предписание ГЖН правомерным:
- в период до выбора жителями на ОСС «новой» УК спорным домом управляла «старая» УК – победитель муниципального конкурса,
- следовательно, у ранее управлявшей МКД организации возникает безусловная обязанность по передаче «пришедшей» УК изготовленной или полученной в период управления технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД,
- утрата указанной документации не является основанием для прекращения данной обязанности,
- следовательно, требования ГЖН законные, а УК должна восстановить и передать «новой» УК спорные документы.
Однако апелляционная инстанция, с мнением которой согласились суд округа и ВС РФ, отметила следующее:
- предписание должно быть исполнимым, а его исполнимость следует понимать как наличие реальной возможности у лица, привлекаемого к ответственности, устранить в указанный срок выявленное нарушение;
- согласно п. 21 Правил управления МКД, в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, такая организация обязана принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи новой УК;
- с учетом изложенной нормы, коллегия приходит к выводу, что состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении УК;
- следовательно, в предмет доказывания по настоящему делу входит, в частности, установление факта передачи соответствующей документации на МКД лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время. Но в деле нет никаких доказательств того, что истребуемые документы передавались во владение заявителя-УК;
- а вот обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление МКД, ст. 162 Жилищного кодекса прямо не предусмотрена. Значит, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту УК, у которой она имелась, а предписание – незаконно.
ВС РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, повторно отметив, что техдокументация на МКД во владение «старой» УК не передавалась, а обязанность по её восстановлению лежит на прежней управляющей компании только в случае передачи ей такой документации и ее утраты данной организацией.
Отметим, однако, что этот вопрос является дискуссионным в судебной практике. Так, буквально за три недели до комментируемого определения ВС РФ, Президиум АС Московского округа утвердил по данному вопросу рекомендацию Научно-консультативного совета при АС Московского округа. Однако позиция Научно-консультативного совета при АС МО отличается от позиции ВС РФ: по вопросу о том, является ли самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований УК МКД об обязании предыдущей УК передать техническую и иную документацию на управление МКД, отсутствие доказательств предварительной передачи данной документации ответчику, НКС рекомендовал судам придерживаться позиции, согласно которой «новая» УК вправе требовать передачи технической и иной документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества, вне зависимости от отсутствия или утраты такой документации предыдущей управляющей организацией.
Порядок передачи технической документации
По истечении срока договора управления МКД вероятна ситуация, при которой одна из сторон не хочет продолжать работать с другой стороной или принято решение о смене способа управления домом.
В договоре управления должно быть указано, за какой минимальный срок до конца действия договора одна из сторон должна уведомить о том, что не будет пролонгировать договор. Этот период нужен, чтобы завершить все работы, которые начаты. На само уведомление даётся 5 рабочих дней. И только после этого срока начинается отсчёт минимального периода.
Уведомление также должно быть направлено в орган исполнительной власти субъекта РФ, который уполномочен на осуществление регионального жилищного контроля, и орган ГЖН.
Порядок уведомления регламентирован п. 18 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 .
В уведомлении обязательно должно быть наименование новой организации, которая выбрана собственниками для управления домом, либо сведения о том, что будет организовано ТСЖ, должен быть указан адрес многоквартирного дома. Если дом находится на непосредственном управлении – сведения об одном из собственников. И обязательно должна прилагаться копия всего протокола – не часть его, не выписка, а всё вместе: вводная часть, основная часть, приложения. Это делается, чтобы принимающая сторона могла удостовериться, что решение было принято легитимно, что не было неточных формулировок вопросов. Если это требование не выполняется, то формально такие документы старая управляющая организация может не принять.
Такое уведомление может быть направлено через ГИС ЖКХ ( ПП РФ от 27.03.2018 № 331 ).
Порядок передачи технической документации
- домом начала управлять другая УО, выбранная общим собранием собственников или отобранная по результатам открытого конкурса;
- возникают обязательства по ДУ многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;
- дом переходит на непосредственное управление;
- был зарегистрирован ТСЖ, ЖК или ЖСК ( ч. 1 ст. 200 ЖК РФ ).
Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.
Если отсутствует один или несколько документов, которые входят в состав технической документации, ранее управлявшая организация должна принять меры, чтобы их восстановить. Для этого выделяется три месяца со дня получения уведомления о смене способа управления. Такие документы также передаются по акту приёма-передачи ( п. 21 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).
Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.
В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.
Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.
Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.
На передачу документации даётся 30 календарных дней.
Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.
Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.
Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.
- Порядок передачи технической документации
- Порядок уведомления о смене способа управления МКД
- Порядок передачи технической документации