Использование арендованного земельного участка
Имеется в аренде земельный участок, по договору вид разрешенного использования — производственная деятельность. Возможно ли на территории данного участка построить навес для размещения под ним производственного оборудования? Требуется ли уведомить арендодателя в лице муниципального образования?
Алина Новикова
Консультаций: 15
Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.
Закон допускает строительство объектов недвижимости. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие: их соответствие категории земель.
В соответствии с п. 2 ч. 17 ст. 51 «Разрешение на строительство» Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
Согласно п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Таким образом, так как разрешение на строительство навеса не требуется, самовольной постройкой он являться не будет.
В вашем случае разрешено строительство навеса для размещения производственного оборудования и уведомление арендодателя в лице муниципального образования не требуется.
Дом в собственности, а земля в аренде — стоит ли этого опасаться?
Ответить на эти волнующие вопросы редакция журнала «НА» попросила Ольгу Петроченко, директора агентства недвижимости «Юридический совет плюс» и опытного риэлтора, действующего на рынке недвижимости нашего региона уже 13 лет.
— Ольга Борисовна, расскажите подробнее, что такое аренда земли?
— Аренда земли — широко распространенная практика в условиях рыночной экономики. Любой собственник земельного участка вправе предоставить его в аренду для получения прибыли. Причем собственником может выступать физическое лицо или муниципалитет, а арендатором могут стать как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранные.
Фактически земля на правах аренды передается во временное пользование на 3, 5 или — самое больше — на 10 лет. Арендатор обязуется при этом использовать землю в соответствии с договором аренды, своевременно вносить плату за пользование участком, а также поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии.
По окончании договора аренды, право на использование земли у арендатора утрачивается и может быть передано по желанию собственника другому лицу либо продлено на новый срок. Объектом аренды в свою очередь могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота.
При этом земли из семи категорий можно только арендовать, оформить их позже в собственность невозможно. К таким землям относятся те, что расположены в санитарной, охранной зоне, зоне подтопления, принадлежащие лесному или водному фонду и т.д.
— Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?
— Основная опасность заключается в том, что по вине прежних арендаторов собственник может расторгнуть договор аренды. Чтобы подстраховать себя, новый приобретатель должен внимательно изучить текст договора, а особенное внимание уделить пункту, где прописаны обязанности арендатора.
Если все обязанности исполнялись в должном порядке, и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель, то у собственника не возникнет оснований для прекращения договора.
Не менее внимательно необходимо изучить и кадастровый паспорт (если он есть) и проверить, действительно ли предоставленный участок соответствует указанным границам. В противном случае необходимо будет заказывать новый технический паспорт.
Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли задолженностей по арендной плате. Ведь расторгнуть договор арендодатель вправе уже после того, как арендная плата не была внесена более двух раз подряд. Узнать о том, насколько своевременно вносилась плата, можно в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, которое располагается на ул.Ленина, 41.
И естественно, если на земельном участке предполагается построить дом, то необходимо удостовериться, что данный земельный участок предназначен для этих целей.
— Можно ли на арендованной земле построить дом?
— Разумеется, в соответствии со статьей 41 ЗК РФ арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Таким образом, если вы взяли в аренду землю, то имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.
Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.
Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.
Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобится сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка.
Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой «загорается» желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили дом.
Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.
— Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать?
— Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.
— Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?
— Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий алгоритм действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.
Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо:
Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка.
Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц.
Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды.
Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.
— Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?
— В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение или согласование в Управлении по строительству и архитектуре города или района. Там вам подробно расскажут, в каких границах можно возвести домовладение. Без этого документа ввести дом в эксплуатацию будет очень проблематично.
А вообще, порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:
— выписка из технического паспорта (подготавливается техником БТИ в течение 20-40 дней);
— выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);
— кадастровый паспорт на домовладение;
— согласование на строительство, выданное администрацией;
-и документ, подтверждающий право пользования земельным участок (в нашем случае, это договор аренды).
Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 3-4 месяца.
— После того, как оформлен дом, как перевести арендованный участок в собственность?
— Для оформления права собственности необходимо обратиться с заявлением в Главное Управление имущественных отношений Алтайского края и предъявить при этом следующие документы:
— свидетельство о собственности на дом;
— выписка из кадастрового паспорта;
— копия кадастрового плана;
— заявление в регистрационный центр;
— оплата госпошлины (от 200 до 1000 рублей);
— Нужно ли опасаться возможных трудностей, приобретая земельный участок в аренду?
— Нет, опасаться не стоит. Конечно, право собственности гораздо надежнее и обходиться дешевле. Однако, соблюдая все условия, можно довольно быстро превратиться из арендатора в собственника.
Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».
Разрешение на строительство на арендованном участке
Юристы нашей компании помогут собрать необходимый пакет документов и оформить разрешение на строительство на арендованном участке. Мы проведем переговоры с собственником земли (муниципалитетом, физлицом, юрлицом), соберем и подготовим необходимые документы, составим проект и заявление, а затем подадим все это в местную администрацию. Предварительно мы оценим возможность прохождения всех согласований и строительства интересующего вас объекта на данном земельном участке. При этом наши эксперты учтут положения Градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки в отношении земельного надела.
Как получить разрешение на строительство на арендованном участке?
Несмотря на то, что собственником надела является другое лицо, арендатор вправе возводить на территории объекты капитального строительства. Законом допускается возведение производственных зданий, складов, жилых домов, офисных и торговых помещений. Однако при этом важно соблюсти некоторые обязательные условия.
- Чтобы Вам выдали разрешение на строительство на арендованном участке, необходимо привести целевое назначение земли в соответствие с назначением здания, которое хотите здесь установить.
- Перед обращением за разрешением, внимательно изучите договор аренды. Возможно, в нем имеется пункт, запрещающий строительную деятельность. Тогда придется согласовывать этот вопрос с арендодателем.
- И конечно, любые строительные и прочие мероприятия придется обговаривать с собственником земли, с которым заключен договор аренды. Дело в том, что при сдаче объекта в эксплуатацию или продаже такового, надо будет указывать информацию о владельце территории.
- Если в соглашении об аренде не предусмотрена возможность капитального строительства, придется предварительно внести изменения в этот документ. За установку самовольных построек грозит серьезный штраф и судебное разбирательство. В результате Вас могут обязать снести здание за собственный счет.
- Если все согласования пройдены успешно, осталось пройти экспертизы, подготовить необходимый пакет документации, написать заявление и подать все это в местный муниципалитет. Обращаться надо в органы, к которым относится арендуемый Вами земельный участок.
На рассмотрение дается до десяти дней с момента получения бумаг. Без разрешения на строительство на арендованном участке не получится сдать в эксплуатацию дом или иную постройку. А значит, Вы не сможете ей распоряжаться в полной мере. Мы поможем избежать отказа, обеспечив положительный результат.
Документы для оформления разрешения на строительство на арендованном участке
Первым делом надо собрать правоустанавливающие бумаги на землю. В процессе убедитесь, что категория и вид разрешенного использования допускают строительство того объекта, который Вы запланировали поставить. В некоторых случаях требуется проектная документация и положительное решение экспертов. Еще нужно подтвердить права на землю, прикрепив копию договора аренды. Позвоните в нашу компанию – исключите любые трудности и риски, возникающие при оформлении разрешения.
Какие согласования необходимо пройти для разрешения на строительство на арендованном муниципальном участке?
Перед обращением за разрешением на строительство коммерческого объекта на арендованном муниципальном участке, надо проверить договор аренды. В нем не должно быть ограничений на возведение выбранного объекта недвижимости.
- Если такие ограничения отсутствуют, необходимо обратиться к арендодателю за согласованием будущей стройки. Допуски от него оформляются в письменном виде.
- Далее проводится согласование подключения недвижимости к инженерным сетям (водопровод, электричество и прочее). Для этого оформляются технические условия и схема планировочной организации земли.
- Следующий этап – подготовка проектной документации. Ее разрабатывает специализированная организация по техническому заданию заказчика.
- По проекту надо получить заключение экспертов. Без такого документа не выдадут разрешение на строительство.
- Необходимо обратиться в орган местного самоуправления за градостроительным планом участка, где будет расположен коммерческий объект. Он потребуется для создания и согласования проекта.
- На финальном этапе происходит обращение непосредственно за разрешением на строительство. Заявление подают в местную администрацию, к нему прикладывают все собранные на подготовительном этапе документы (проект, ГПЗУ, согласование с собственником и т.д.).
Точный перечень согласований зависит от вида недвижимости и участка, где он расположен. Если объект строится на территории исторической застройки, то придется согласовывать его внешний облик с Департаментом культурного наследия столицы. Если он находится вблизи аэропорта, дополнительные согласования проводятся с Росавиацией. И результаты всех этих согласований прикладываются к заявлению на выдачу допусков в администрации.
В целом процедура получения разрешения на коммерческую недвижимость на муниципальной земле повторяет стандартную процедуру оформления допусков. Отличия только в количестве и виде согласований. Наши юристы подготовят точный перечень этапов получения разрешения и оформят его за вас.
Какие согласования нужны для разрешения на строительство на арендованном сельскохозяйственном участке?
Перед началом оформления документов следует получить в местном муниципалитете выписку из правил землепользования и застройки. Данный документ позволит узнать, какие объекты недвижимости можно возводить на вашем участке, а также параметры размещения строений (их площадь, количество этажей и прочее). Так вы избежите ситуаций, когда при основном ВРИ установлена зона использования СХ-1, где запрещено строительство.
Если на сельскохозяйственной территории строить можно, необходимо получить согласие на строительство коммерческого объекта у собственника земли. Без него по заявлению о выдаче разрешения на строительство вынесут отказ. После этого можно приступать к остальным согласованиям.
- Закажите проведение топографической съемки участка. Если площадь надела несколько гектар, кадастровый инженер проводит съемку той части, где запланировано строительство. Но при этом учитывается и остальная территория.
- Затем нужно получить технические условия на подключение коммуникаций (вода, отопление, канализация и прочее). Впоследствии такие данные учитываются в проектной документации.
- Обратитесь в орган местного самоуправления за выдачей ГПЗУ. Чтобы его выдали, надо представить договор аренды участка, топографическую съемку, техусловия и другие бумаги (перечень зависит от ситуации).
- Оформление проекта и проведение экологической экспертизы такой документации – один из важнейших этапов согласования объекта. Подготовкой должны заниматься профессионалы.
Когда предварительные согласования проведены, можно обращаться в администрацию за разрешением на строительство. Но до этого момента желательно убедиться, что на территории с конкретным видом использования разрешено ведение той деятельности, для которой возводится коммерческий объект. Разобраться с нюансами вам помогут земельные юристы Геобюро. Они же проведут все необходимые согласования.
Что нужно построить на арендованном участке, чтобы перевести его в собственность?
Арендованную землю можно оформить в частную собственность бесплатно или за деньги. Чтобы появились основания для получения прав собственника на участок, необходимо:
- согласовать возможность строительства с владельцем;
- построить на нем объект недвижимости, соответствующий назначению надела;
- подтвердить отсутствие нарушений арендного соглашения;
- оформить капитальное строение в собственность.
Для каждого вида разрешенного использования определены типы зданий, которые можно возводить на таких участках. Чтобы не возникло проблем с переводом арендованной земли в собственность, важно соблюдать это правило.
- Для получения прав собственности на земельный участок ИЖС, нужно построить на нем объект недвижимости, предназначенный для круглогодичного проживания. Это может быть капитальный дом или коттедж не более 3-х этажей в высоту. На одном участке можно строить не более одного дома для проживания семьи. Также потребуется ввести такой объект в эксплуатацию через местные органы власти и зарегистрировать его на себя.
- Перевод участка ЛПХ, находящегося в границах населенного пункта, из аренды в собственность осуществляется через строительство жилого дома, пригодного для постоянного проживания. Если участок ЛПХ находится вне населенного пункта, застройка на нем запрещается. Чтобы получить на него права, надо использовать надел по назначению в течение трех лет.
- Оформление прав собственности на земли СНТ или ДНТ происходит после строительства бани, дачного домика или хозяйственной постройки. При этом хозпостройка должна иметь углубленный фундамент. Если надел относится к землям огородничества, строить здесь можно только объекты, где хранится или перерабатывается с/х продукция.
- В случае с участками сельскохозяйственного назначения, обратиться за переводом в собственность можно в случае целевого использования территории. За три года это правило не должно быть нарушено ни разу. Что-либо строить на таком участке необязательно.
Придется учитывать и другие нюансы. Например, площадь жилой застройки на участках ЛПХ или требования безопасности к объектам на землях ИЖС. Только при соблюдении всех этих условий допускается перевод надела из аренды в собственность.
Как оспорить отказ муниципалитета в строительстве на арендованном участке?
Перед обжалованием отказа необходимо внимательно изучить договор аренды. Тип строения, условия его размещения и согласования не должны противоречить положениям данного соглашения. Затем стоит убедиться, что вид разрешенного использования допускает строительство конкретного объекта. Также необходимо тщательно проверить основания, приведенные муниципалитетом в отказе.
После этого можно переходить к процедуре оспаривания отрицательного решения. Если отказали в земельном отделе муниципалитета, можно попробовать подать претензию на имя главы администрации. В ней сошлитесь на нарушения, допущенные конкретным должностным лицом или неучтенную информацию и документы. К жалобе можно приложить бумаги, которые проясняют ситуацию.
Когда на данном этапе вынесли новый отказ, либо в установленные законом сроки не представили какой-либо ответ, придется подавать исковое заявление.
- Иск направляют в отделение суда того района, к которому относится участок.
- Ответчиком назначают орган власти, вынесший отрицательное решение по заявке.
- Важно соблюсти сроки обращения с исковым заявлением или придется их восстанавливать.
- Чтобы судья удовлетворил требования, придется представить пакет документов.
Документация, прикладываемая к иску, включает любые доказательства нарушений при оформлении разрешения на строительство, либо соблюдения данной процедуры. В этот перечень также входит договор аренды, результаты досудебных попыток решения спора и квитанция об оплате госпошлины.
В иске необходимо опровергнуть основания, приведенные муниципалитетом в отказе. Причем такое опровержение надо привязать к законодательным нормам. Если судья удовлетворил иск, с этим решением, вступившим в законную силу, надо обратиться в орган власти за согласованием будущего строительства. С гарантией выиграть суд вы сможете только при поддержке профильных юристов. Мы представим ваши интересы по довернности.
Оформим разрешение на строительство на вашем участке
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
- Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
- Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
- Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
- Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
- Юрист по земельным вопросам
- Оформление земельных участков в собственность
- Земельные споры
- Споры по границам земельных участков
- Исправление кадастровых ошибок
- Признание права собственности на земельный участок
- Аренда земли у государства
- ГПЗУ и разрешение на строительство
Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!
Можно ли построить дом на арендованном или еще не выкупленном участке?
Право строительства на участке имеет только собственник. Арендатор может прописать в договоре возможность строительства, но только с разрешения владельца.
Можно ли построить дом, гараж, сарай и прочее на земле, если участок вам не принадлежит и вы его только арендуете или принадлежит, но находится в залоге? Все зависит от конкретной ситуации. Разбираемся в нюансах.
Строительство на участке, арендованном с целью выкупа:
Закон (ст. 624 ГК РФ) разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено договором. Собственником участка и дома по-прежнему остается владелец и строить на земле что-либо без его согласия нельзя. Вообще все, что касается с арендой — связано с собственником. Только он фигурирует в документах, связанных с разрешениями на строительство. Он же и отвечает за строительство. Поэтому естественно повсеместное желание владельца не разрешать строительство до выкупа участка.
Однако если владелец участка и дома не против того, чтобы на участке появились другие постройки, это можно закрепить в договоре. После того, как в договоре будет указано, что владелец разрешает строительство на участке, дом можно строить. Но в этом случае нужно прописать — что будет делать стороны, если договор придется досрочно прервать.
Все нормы, касающиеся выкупа и аренды земли, прописаны в Гражданском кодексе РФ.
Строительство на участке, купленном в рассрочку:
Если участок куплен в рассрочку, то нужно внимательно прочитать договор и узнать самое важное: право собственности от прежнего владельца переходит в момент покупки или позже? В первом случае строить можно прямо сейчас, во втором — в зависимости от договоренности. Если владелец не против строительства — можно возводить дом. Но, как и в первом случае, надо прописать в договоре возможные варианты развития событий. Есть риск, связанный с тем, что участок, хоть и в собственности, но все же находится в залоге.
Как выкупить участок, на котором стоит недостроенный дом?
Гражданский кодекс РФ предусматривает следующее: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане или юрлица, которые являются собственниками сооружений, расположенных на этих участках. Если участок находится в муниципальной или государственной собственности, участок покупается без торгов. То есть, владелец дома (недостроенного в том числе) просто может обратиться в местную мэрию с заявлением о выкупе. При этом предусмотрена цена — определенный процент (зависит от местности) от кадастровой стоимости участка.
Понадобятся документы: свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт дома, договор аренды и кадастровый паспорт на земельный участок. Заявление власти должны рассмотреть за месяц. После оплаты нужно подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности.
Важно! Прежде чем приступить к процедуре выкупа, нужно правильно задокументировать недостроенное здание, потому что оно — основа для выкупа. Нужно ввести здание в эксплуатацию или оформить его как недостроенное.
Если у вас есть нерешенные вопросы с землей или строениями, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам. Возьмем на себя работу по сбору бумаг и оформлению ваших прав.
Бесплатная консультация по тел. 333-444