Банкрот продал участок земли что будет покупателю

Банкрот продал участок земли что будет покупателю

О переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение см. также ст. 35 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

«Купили участок, а его хотят вернуть прежнему собственнику»

Что делать новому собственнику, если на его участок наложили арест и пытаются оспорить сделку купли-продажи? Можно ли было избежать такого развития событий?

Каждый из нас может стать участником судебного спора по собственной инициативе или из-за действий третьих лиц. Рассмотрим такую ситуацию: человек купил земельный участок у физического лица. На последнего подали в суд и пытаются добиться признания сделки купли-продажи недействительной. На участок наложили арест. Что делать новому собственнику?

Если сделку купли-продажи участка пытаются оспорить.

Как собственнику участка разобраться в ситуации и выбрать способ защиты своих прав?

В нашем случае спор уже находится на рассмотрении в суде. Значит, новый собственник будет ответчиком. То есть он сможет защищать свои законные интересы, реализуя свои процессуальные права. Суд обязан заблаговременно известить его о дате и времени судебного заседания.

До начала заседания собственнику нужно ознакомиться с материалами дела, для чего достаточно подать заявление об этом в суд. После этого станет понятно, кто и на каком основании требует признать сделку недействительной. Например, такое требование может быть предъявлено:

• арбитражным управляющим в рамках дела о банкротстве физлица – продавца земельного участка;
• кредитором физлица – продавца участка в рамках дела о банкротстве;
• супругом продавца участка при отсутствии согласия на совершение сделки;
• опекуном или попечителем продавца участка, если он ограничен или лишен дееспособности;
• в иных случаях.

После изучения материалов дела собственнику необходимо выбрать правильный способ защиты своих прав. В частности, нужно будет определить:

• каким должен быть письменный отзыв на исковое заявление;
• какие доказательства и в каком порядке можно представить в суд для обоснования своей позиции по делу.

Каким может быть решение суда?

Когда истец, продавец участка и его новый собственник представят в установленные сроки доказательства и выскажут свою позицию по заявленному требованию, суд удалится в совещательную комнату для вынесения решения.

Решение может быть одним из следующих:

• либо отказать в удовлетворении иска. В таком случае покупатель сохраняет за собой участок. Арест снимается;
• либо удовлетворить требование и признать сделку недействительной. В этом случае участок возвращается в собственность продавца, но он обязан отдать покупателю полученную от него сумму. Положение покупателя еще более усугубится, если у продавца уже нет денежных средств. Тут можно рекомендовать покупателю инициировать процедуру банкротства продавца. Это даст дополнительные правовые инструменты, которые помогут вернуть деньги. Если же в отношении продавца уже возбуждено дело о банкротстве, то покупателю необходимо подать в суд заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов и опять же в рамках дела о банкротстве добиваться возврата своих средств.

Человек, недовольный решением суда, имеет право на его обжалование в апелляционную и кассационную инстанции. Потому все участники спора должны быть к этому готовы.

Если участок еще не куплен, и будущий собственник хочет избежать возможного оспаривания следки.

Перед покупкой земельного участка гражданину необходимо:

• проверить на сайте Федерального ресурса наличие сведений о намерении какого-либо лица обратиться в суд с заявлением о признании продавца банкротом;
• проверить в картотеке арбитражных дел информацию о том, не возбуждено ли дело о банкротстве в отношении продавца и не поданы ли крупные иски, которые могут привести к этому;
• посмотреть на сайте службы судебных приставов информацию о том, нет ли у продавца крупных долгов, так как они могут привести к его банкротству в будущем;
• посмотреть на сайтах мирового судьи и районного суда по месту жительства продавца информацию о том, нет ли споров с его участием;
• пригласить на участок геодезистов, чтобы они проверили, совпадают ли фактические границы участка с теми, которые отражены в документах. Участие геодезистов позволит понять, не проходят ли через участок красные линии, нет ли наложения границ на соседние участки и не расположен ли участок в особой охраняемой зоне, что делает невозможными его продажу и многое другое;
• получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить, является ли продавец действительным собственником земельного участка и строений на нем. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг.

Перечисленные действия помогут избежать неприятностей в будущем. Но нужно учитывать, что даже этого бывает достаточно.

(Недавно Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами. Вы найдете их в материалах «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр» и «Риски продавца и покупателя недвижимости»)

Адвокат разъяснила, когда сделку купли-продажи жилья могут признать недействительной

Одним из серьезнейших рисков при покупке жилья является банкротство продавца квартиры, комнаты или дома. Если на момент совершения сделки купли-продажи недвижимости в отношении продавца была начата процедура банкротства физического лица, то сделку могут признать недействительной в соответствии со ст. 61.2 закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ. Об этом «Российской газете» рассказала адвокат Ирина Зуй.

По ее словам, оспорить могут и всю цепочку сделок, даже если обанкротился не сам продавец, а предыдущий собственник квартиры. «Даже если продавец обанкротится в течение трех лет после совершения сделки, она тоже может быть оспорена. Такое решение суд может принять, посчитав, что продавец избавлялся от активов, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. В качестве аргументов могут использоваться продажа квартиры по явно заниженной цене, с отсрочкой в оплате или на иных не рыночных условиях», — объясняет юрист.

Кроме того, суд будет изучать, как покупка квартиры отразилась на финансовом состоянии покупателя, не была ли она фиктивной, чтобы скрыть имущество банкрота. Покупатель должен подтвердить свою финансовую состоятельность справками 2-НДФЛ или документами о получении иного дохода, достаточного для приобретения данной недвижимости. Если он не сможет это сделать, сделка будет признана недействительной.

«Если сделка будет признана недействительной, то недвижимость у покупателя заберут. Но самое печальное, что деньги покупателю могут не отдать вовсе. Ему придется становиться в очередь в реестр требований кредиторов продавца. Понятно, что шансы будут минимальными — по данным Федерального ресурса, собирающего сведения о банкротстве, удовлетворяется лишь 7% требований тех, кому должен банкрот», — предостерегает Ирина Зуй.

Поэтому перед покупкой недвижимости надо обязательно проверить продавца на банкротство. Однако если продавец будет банкротиться в течение трех лет после продажи квартиры, сделку могут также признать недействительной.

Как же можно обезопасить себя от подобной сложной ситуации? «Во-первых, как уже выше отмечалось, доход должен быть подтверждаемый официально. Во-вторых, квартира должна приобретаться по рыночной цене, желательно сделать оценку стоимости данного объекта недвижимости. Допускать какие-либо уменьшения цены нельзя ни в коем случае. Наконец, должна отсутствовать аффилированность продавца и покупателя, то есть они не должны находиться в родственных или подтверждаемых дружеских отношениях. При соблюдении данных трех принципов суд с очень высокой степенью вероятности откажет финансовому управляющему продавца в оспаривании данной сделки и квартира останется у покупателя», — уточнила адвокат.

Риски занижения цены для покупателя по сделкам с землей и недвижимостью. Теперь банкротство всегда с нами.

Наше сознание обладает слепой верой в светлое будущее. Покупая земельный участок с уютной дачкой или квартиру своей мечты мало кто реально задумывается о рисках сделки. Как правило, моральный настрой направлен на скорейшее приобретение, независимо от условий продавца.

Не так давно мы с супругой ходили и смотрели квартиры. Из 10 продавцов риелторы девятерых заявили, что официальная цена в договоре 1 000 000 рублей, а остальное «под расписку» или «неотделимые улучшения». Реальная стоимость квартир начиналась от 2 500 000 рублей.

Соль истории проста – покупатель квартир на таких условиях потенциальный кандидат на почетное место кредитора в конкурсном производстве своего продавца.

1. Масштабы трагедии.

Давайте немного отвлечемся от сделок и обратим свой взгляд на рынок юридических услуг по банкротству граждан.

Что там сейчас происходит? Миллиардные обороты прибыли.

Средняя цена процедуры 150 – 200 тысяч рублей. Предположим, в месяц 20 договоров по 175 000 рублей каждый. Это 3 500 000 рублей. За один месяц. А в год? А если договоров будет 40 или 50 в месяц?

Только в Оренбурге за последние 2 года открылось штук 15, если не больше, компаний по банкротству. В Москве или Питере, надо полагать, эти ребята размножаются почкованием в геометрической прогрессии.

Конкуренция огромная. Прибыль тоже. А денег и «конец бедной жизни» хотят все. Что в результате?

Агрессивная, зомбирующая рекламная пропаганда и маркетинг. Когда люди приходят в такие организации по невинной рекламе они никогда не попадут на юриста-практика. Вообще никогда.

В 100% случаев они будут разговаривать с «продажником», который приложит все усилия чтобы уболтать на договор. Людей обманывают, запугивают, уговаривают. Все для того, чтобы была заключена сделка и началась оплата. А там хоть трава не расти.

В одной компании даже сняли целый ролик-фильм из серии «украл, выпил, в тюрьму». Только там «взял кредит, весело прогулял, списал кредит через банкротство, жизнь снова прекрасна». Количество просмотров этого ролика переваливало за несколько миллионов, когда его смотрел я.

На секунду отвлекусь и скажу, что кто бы там во что верил или нет, но после банкротства долги действительно могут списать.

2. Почему банкротство продавца является риском для покупателя при занижении цены сделки.

Вычертите у себя в сознании огненными буквами:

Любой человек на которого вы посмотрите, завтра может стать банкротом.

С каждым годом количество банкротств граждан растет в геометрической прогрессии и будет расти. И вовсе не потому, что население нищает и у людей нет денег. Это капля в море.

Банкротство это реальный инструмент скинуть с себя долг. Поэтому, большинство им просто-напросто злоупотребляют и пытаются списать долги, специально набранные именно для этого. Вы думаете, в 2015 году первыми побежали банкротиться люди, которые были по уши в долгах и сидели дома на хлебе с водой? Ха-ха. Первыми начали забег дети лейтенанта Шмидта.

Признаки банкротства проверить и исключить на 100% невозможно. Даже если продавец «чист» по всем открытым источникам, это не говорит о том, что у него нет долгов по распискам, по кредитам, по микрозаймам, он не является поручителем третьего лица и т. п.

Продавец может оказаться индивидуальным предпринимателем с просрочкой оплаты по аренде или договору поставки. Многие специально подстраивают ситуацию под банкротство. Банкротом может стать не только сам продавец, но и супруг продавца или предыдущий собственник.

Что это значит для покупателя?

Продавцы всеми силами пытаются снизить базу налогообложения и уменьшить официальную цену в договоре до минимальных размеров. Именно в этом и заключается главный риск для покупателя. Согласившись на занижение цены в договоре, покупатель может запросто оказаться в суде как ответчик.

Вообще, в принципе, заключая любую сделку купли-продажи земельного участка или недвижимости, ни один покупатель не застрахован от того, что через неделю, месяц или полгода продавец не подаст на банкротство, а покупателю не прилетит иск о признании этой сделки недействительной.
­
Занижение цены земельного участка или объекта недвижимости — это реальное и прямо предусмотренное законом основание признать такую сделку недействительной. С точки зрения банкротного права это расценивается как причинение вреда кредиторам.

Долги в банкротстве списывают не просто так. Цель банкротства вовсе не простить грехи. Его цель расплатиться с кредиторами. Все ликвидное имущество должника будет продано для расчетов с кредиторами.

Оборот объектов недвижимости прозрачен. Утаить сделку невозможно.

Банкротство гражданина ведет финансовый управляющий. Задача этой личности выпотрошить должника и как можно больше отдать кредиторам.

Для этого финансовый управляющий или сами кредиторы вправе оспорить любую сделку банкрота. Большинство управляющих оспаривают вообще все сделки должника о которых стало известно. Не важно, есть там основания или нет.

На практике бывают разные ситуации. Кто-то не получит повестку из суда и всё решат без него. Кто-то легкомысленно отнесётся к спору и махнет рукой. Кто-то пойдет сам и по наивности наговорит на себя вагон и маленькую тележку, свято веря что «суд разберется». Кто-то обратиться к неграмотному юристу/адвокату, от которого кроме вреда ничего не будет.

Если суд признает сделку недействительной, то земельный участок или иной объект недвижимости будет возвращен продавцу в конкурсную массу, а в пользу покупателя будет формально взыскана цена сделки. Которую покупатель никогда не увидит.
­
В этом главные риски от занижения официальной цены в договоре для покупателя — можно легко остаться и без квартиры и без денег.

— Но ведь я ничего не знал о должнике, — скажет покупатель, — и действовал честно, мне предложили и я согласился.

Это покупатель будет рассказывать в арбитражном суде. И не просто рассказывать. А доказывать, что не верблюд и сделку совершал как положено, со всей «степенью заботливости и осмотрительности, свойственной участнику гражданско-правовых отношений».

Поэтому, соглашаясь на занижение цены при покупке земельного участка или квартиры, покупатель автоматически ставит себя в зону повышенной опасности.

Как я упоминал, в обиходе два способа занижения цены: отдельная расписка и «неотделимые улучшения». Разницу между брутто и нетто обычно платят наличкой.

Само по себе это не основание для признания сделки недействительной. Здесь есть другой момент. Запомните – в процедуре банкротства к любым операциям с наличными денежными средствами применяется повышенный стандарт доказывания. Это значит, что придется доказать:

• реальную передачу денег;
• реальное наличие денег у покупателя.

Расписки, договоры займа между физическими лицами и прочее никого не впечатлят. Принесете 10 договоров займа «налички»? Ну вот и будете доказывать, что у всех 10 «фигурантов» реально были деньги, вы их реально получили и реально передали продавцу.

И здесь на первый план выходят риски самого покупателя. Не у всех людей доходы прозрачные и не каждый может и готов подтвердить происхождение денег. А делать это в подобных ситуациях придется без вариантов. Если не получится, то суд признает подобные документы безденежными и сломает сделку.

Подведем печальный «итого»:

В наше время любая сделка с землей и недвижимостью это потенциальный риск оказаться в суде для ее защиты от оспаривания в рамках процедуры банкротства продавца. Если официальная цена в договоре занижена, то это гарантированный риск остаться и без денег и без квартиры.

Поэтому, заключать сделки нужно правильно, осмотрительно и осторожно: проверять продавца, проверять историю объекта, обращаться за сторонними услугами проверки их безопасности, не соглашаться на сомнительные требования.

3. Несколько примеров из судебной практики:

Приведу несколько примеров из судебной практики, когда занижение цены стало основанием для признания сделки недействительной.

Классический случай, когда суд отменил две сделки купли-продажи квартир по заниженной стоимости. Продавец, кстати, был не прямым должником, а поручителем.

В обоснование апелляционный суд указал следующее:

Гражданский оборот между независимыми и незаинтересованными лицами строится на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых ценностей, знание чего сторонами сделки купли-продажи предполагается: продавец, свободно действующий вне обстоятельств кабальности и разумно соблюдающий своим интересы не отдаст свое имущество за бесценок.

Покупатель, действующий в обычных обстоятельствах, не будет переплачивать чрезмерно сверх рыночной цены.

Если покупатель и продавец незаинтересованные лица, то покупатель, приобретая по явно и чрезмерно заниженной цене имущество должен предположить неадекватное восприятие продавцом условий, в которых сделка совершается, и воздержаться от нее, либо обязан предположить, что должник, действует фактически не за свой счет, а за счет средств своих кредиторов, и также воздержаться от сделки на таких условиях. И в том и в другом случае покупатель злоупотребляет свободой договора и действует недобросовестно, со злоупотреблением правом.

Должник вправе продавать свое имущество по цене, сформированной в соответствии с принципом свободы договора, но без неоправданного рыночными условиями ущемления интересов потенциальных кредиторов, в противном случае такое право реализуется со злоупотреблением, что пресекается ст. 10 ГК РФ.

Банкротом оказался супруг продавца. Сделку признали недействительной в связи с заниженной стоимостью и отсутствием доказательств передачи части полученных средств в его пользу.

Продавец был поручителем по кредитному договору. Квартиру продал 10.08.2016 г., а спустя два года 16.03.2018 г. обратился с заявлением о признании себя банкротом. Потому, что 10.04.2017 г. с него взыскали задолженность как с поручителя.

Суд первой инстанции отказался ломать сделку, а апелляция с таким подходом не согласилась и 22.05.2021 г. признала сделку недействительной. Что интересно, квартиру в конкурсную массу не вернули, а взыскали с покупателя ее реальную рыночную стоимость.

Сделка купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости признана недействительной только по тому основанию, что в договоре общая цена указана 100 000 рублей, а реальная рыночной стоимость объектов 3 518 000 рублей.

Будьте грамотными и берегите себя.

Все комментарии к этой публикации:

Ольга 12 января 2024 в 17:35 Добрый день! Интересно, а можно признать сделку недействительной если цена недвижимости была сильно занижена ( как оказалось намеренно) при оценке, которая проводится в целях изъятия для гос. нужд. ?

Александр Горяинов 12 января 2024 в 18:55 Смотря кто будет оспаривать сделку.

Ольгав 24 января 2024 в 03:07 Добрый день! !я хотела оспорить сделку, так как считаю меня обманули. Отчет об оценке липовый.

Александр Горяинов 24 января 2024 в 21:13 Я такие дела в работу не беру, извините.

Добавить комментарий: Отменить ответ

Профессиональный земельный юрист

Судебный землеустроительный эксперт, Сертификат соответствия 64.RU.D.49963.

Юридические и экспертные услуги, ведение земельных споров в судах любого региона страны, межевание.

Подробнее об авторе

Telegram канал автора

Последние статьи блога

• Предоставление земельных участков инвалидам в аренду без торгов по абз. 16 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ.
• Приобретательная давность на земельные участки и недвижимое имущество.
• Удаленное представительство и ведение земельных дел и имущественных споров в суде.
• Приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения без торгов по п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ.
• Риски занижения цены для покупателя по сделкам с землей и недвижимостью. Теперь банкротство всегда с нами.
• Как уточнить границы земельного участка.